资产评估的程序和基本方法

资产评估的程序和基本方法第一页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三本章基本要求：1、掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法2、熟悉资产评估方法选择的基本依据3、能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。第二页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三本章重点：市场法、收益法和成本法的的计算和应用第三页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三本章难点：

对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。第四页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

第一节资产评估的程序P107

资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。

即从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人和相关当事人提交资产评估报告书为止的全过程。第五页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三资产评估程序通常包括以下主要环节：一、资产评估项目的接洽

资产评估机构首先应当与资产评估的委托方就具体的评估业务范围及其内容、评估任务的完成期限、评估收费等事项将进行洽谈。洽谈成功后（即决定合作），双方应就资产评估业务的基本事项予以明确，并签订资产评估业务约定书。二、组建资产评估项目小组在签订了资产评估业务约定书后，评估机构则应着手组建成立以项目经理为首的资产评估小组。对于企业价值评估及较大的评估项目，除了项目经理外，还要按照资产分类分别设立专业组及其负责人，以便于分工合作，总体协调。第六页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

三、拟订资产评估的工作方案

资产评估工作方案是资产评估机构和人员为执行资产评估业务拟订的资产评估工作思路和实施方案，它对合理安排工作、工作进度、专业人员调配、按时完成资产评估业务具有重要意义。资产评估工作方案应当涵盖资产评估工作的全过程。包括：

1.资产评估目的、资产评估对象状况。

2.资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度。

3.资产评估对象的性质、行业特点、发展趋势。

4.资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况。

5.相关资料收集状况

6.委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性。

7.资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。第七页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三资料收集工作是资产评估业务质量的重要保障。是评定估算的基础。与资产评估有关的资料信息包括：四、收集与资产评估有关的资料1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；

2.资产的性质、目前和历史状况信息；

3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；

4.有关资产的使用范围和获利能力的信息；

5.资产以往的评估及交易情况信息；

6.资产转让的可行性信息；

7.类似的资产的市场价格信息；

8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；

9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息；

10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息；

11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息；

12.其他相关信息。第八页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三五、待评估资产的清算核实和实地查勘

资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其它实物资产应当进行必要的现场勘查。核查的目的在于确定委托评估的资产的存在性、合法性和完整性，以及委托评估的资产与帐簿、报表的一致性。六、资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析根据资产评估的目的，分析确定适用于该项资产评估业务的假设条件、价值类型和价值标准。因为不同类型的资产，在评估时的假设条件、价值类型、价值评估都不一样。第九页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三七、选择评估方法并进行估算

理论上在任何资产评估项目中，资产评估人员都应当考虑成本法、市场法和收益法三种方法的适用性，若不采用某种资产评估基本方法，资产评估人员应当予以必要说明。对宜采用两种以上资产评估方法的评估项目，应当采用两种以上的资产评估方法。评定估算主要包括以下具体工作步骤：

1.分析资产评估资料；确定其可靠、相关和可比信息。

2.选择资产评估方法；有成本法、市场法和收益法

3.初步及综合分析确定资产评估结论；

4.结论内部复核；第十页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三八、编写资产评估报告第一节完九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续

资产评估报告编写完毕后，资产评估机构和人员应在约定的期限内向委托人提交资产评估报告书，同时委托方应按约定向资产评估机构或人员支付评估费用，此时该项评估工作宣告结束。资产评估机构人员在执行了必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按有关资产评估报告的规范编制资产评估报告书。资产评估报告书基本内容包括：

1.资产评估机构和委托方情况

2.资产评估目的

3.价值类型

4.资产评估基准日

5.评估方法及其说明

6.资产评估假设和相关条件第十一页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三资产评估方法如何做

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。第十二页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三资产评估方法体系比较法

成本法直接法类比法重置成本功能贬值法收益法收益额折现率收益期重置核算法物价指数法功能价值法规模经济效益指数法

经济性贬值功能性贬值实体性贬值成新率修复费用法使用年限法观察法基本途径第十三页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径成本法市场法收益法第十四页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三第二节市场法一、市场法的概念P79（一）基本概念

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。它是通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。

市场法是一种最简单、有效的方法，这是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。（二）基本原理：资产的替代原理理论依据第十五页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（三）理论依据采用市场途径对资产进行评估的理论依据是：在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律的影响。具体说来，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样道理，任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况。所以按照同类资产的市场价格判断被评估资产的价值，能够充分考虑市场供求规律对资产价格的影响，易于被资产交易双方接受。前题条件第十六页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三二、市场法的基本前提应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：

1．需要有一个充分活跃的公开市场。市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格就越容易获得。2．公开市场上要有可比的资产及其交易活动。即能够找到可比参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料。运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。市场法的适用条件：

1.参照物与评估对象必具有可比性2.参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长评估程序第十七页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三相关参数三、市场法评估资产的程序确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性评估方法第十八页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三四、常用的评估方法

运用市场途径进行资产评估，因市场条件的差异和参照物的不同，采取的方法也有所不同。常用的方法有：直接比较法和类比调整法两种。（一）直接比较法直接比较法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。直接比较法应注意的问题：

1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。按照资产的替代性原则，在公开市场的条件下，购买者如果能用最低的价格买到的东西，就不会用高于这个价格来购买。

2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。一般情况下，资产的市场价格会围绕着正常价值上下波动，但是，如果资产的价格变化幅度过大，则这种市价就失去了其公允性，必须在对其交易价格进行调整的基础上才可作为被评估资产的评估值。类比法第十九页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（二）类比法：又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。

类比法在资产交易频繁、市场发育较好的地区得到广泛应用。因为，在资产评估过程中，完全相同的参照物几乎是不存在的，即使是一个工厂出产的相同规格、型号的设备，在不同企业中使用，由于维护保养条件、操作使用水平以及利用率高低等多种因素的作用，其实体损耗也不可能是同步的。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，只能通过类比和调整来确定被评估资产的价值。

类比法的基本计算公式为：

被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数被评估资产评估值＝参照物价格×（1±调整率）或：第二十页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三类比调整的技术方法有：功能价值类比法、价格指数调整法、市价折扣法、成新率价格调整法等。1、市价折扣法。

市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。其公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率）此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。案例见P83页例6-1第二十一页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三2、功能价值类比法又称类比估价法，它是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其公式为：

资产评估价值＝参照物成交价格×（估对象生产能力

÷参照物生产能力）案例见P83页例6-2（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。其公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（估对象生产能力÷参照物生产能力）x案例见P83页例6-3第二十二页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三3、价格指数调整法P83价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（l＋物价变动率）或：资产评估价值＝参照物成交价格×环比价格指数之积案例见P84页例6-4此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的惰况第二十三页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三4、成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（估对象成新率

÷参照物成新率）其中：资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。

例题：第二十四页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三类比法总结例题：被评估机器设备是2000年生产，已使用5年，尚可使用10年，评估基准日为2005年4月。现通过市场调查取得一类似资产交易案例，成交时间也是2005年4月，成交价格20万元。参照物已使用8年，尚可使用7年。试根据上述资料评估该机器设备的价值。所以：该机器设备评估值=20×（66.67%÷46.67%）=28.57（万元）

参照物资产的成新率=7÷（7+8）=46.67%解：被评估机器设备成新率=10÷（5+10）=66.67%第二十五页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

运用类比法的关键是通过严格筛选，找到最适合的参照物，并进行差异调整。通常，参照物的主要差异因素有以下几个方面：

1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。由于大多数资产的交易价格总是处于波动之中，不同时间条件下，资产的价格会有所不同，在评估时必须考虑时间差异。一般情况下，应当根据参照物价格变动指数将参照物实际成交价格调整为评估基准日交易价格。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数第二十六页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×区域因素修正系数

3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。如一栋房屋、一台机器、一条生产线，就其特定资产实体来说效能很高，用途广泛，但购买者未来使用中不需要这样高的效能和广泛的用途，形成的剩余不能在交易中得到买方认可，因而，只能按低于其功能价值的价格来交易。通常情况下功能高卖价就高，但买方未来若不能充分使用特定资产的效能，就不愿意多花钱去购买这项资产。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×功能差异修正系数第二十七页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

4．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。在通常情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求时，价格偏低。市场条件上的差异对资产价值的影响很大。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。交易批量不同，交易对象的价格就可能会不同，交易动机也对资产交易价格有影响，在不同时间交易，资产的交易价格也会有所不同。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易情况修正系数

5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×个别因素修正系数

如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数

案例分析第二十八页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三案例分析

案例1：某待评估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待评估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异，发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应是多少？解：分析：由于待评估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。由于待评估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，因此可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值＝参照物价格×功能差异修正系数(评估对象生产能力/参照物生产能力)=160×150/210=114.29(万元)案例2第二十九页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

案例2：某待评估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。据调查得知：在待评估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为除交易时间不同外，该居住用房的地理位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面均与待评估资产基本相同。试评估该两室一厅居住用房的价值。(采用价格指数法)解：分析：由于可以找到待评估资产的市场交易案例，所以应采用市场法进行评估。待评估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被评估资产的市场价值。经调查:2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：评估值＝参照物价格×（1＋物价变动率）=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例3第三十页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待评估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。(采用市价折扣法）解：分析：待评估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待评估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：评估值＝参照物价格×交易情况修正系数=365.2×(1－30％)=255.64（万元）

案例4第三十一页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

案例4：待评估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。椐调查搜集到一交易案例，该机器设备和待评估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待评估资产已使用年限为7.5年，待评估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年.（采用成新率价格法）

解：分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待评估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，其他条件基本相同。因此，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待评估资产已使用年限为7.5年，待评估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：=13÷(7.5+13)×100%=63%参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则：参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)其它方法第三十二页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

除上述案例中讲到的一些差异因素调整方法，还可以根据参照物的成本市价率或市盈率来估测被评估资产的价值。即书上提到的成本市价法和市盈率倍数法。成本市价法：P88成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价率来估测被评估资产的价值的一种方法。如P88页案例6－6

资产评估值=评估对象的现行合理成本×参照物成本市价率市盈率乘数法：P88

市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数，以此乘数与被评估资产的收益额相乘来估测被评估资产的价值的一种方法。如P88页案例6-7资产评估值=评估对象的收益额×参照物的市盈率注意：市盈率乘数法主要适于整体企业评估。第二节完第三十三页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三第三节收益法一、收益法的概念（P89）（一）基本概念

收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和。（二）基本原理

一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。第三十四页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（三）理论依据

效用价值论：收益决定资产的价值,收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。（四）基本前提

1、被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。3、被评估资产预期获利年限可以预测评估程序第三十五页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三二、收益法的评估程序（P90）

1．收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料；2．计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势；3．预测资产的预期资产净现金流，确定适当的折现率；4．估算待评估资产的收益价值。参数确定第三十六页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三三、收益法中参数指标的确定（P90－91）

收益法的运用，不仅在于掌握其在各种情况下的计算过程，更重要地是科学、合理地确定该方法运用中的各项指标。收益法中的主要指标有三个，即预期收益额、折现率、收益期限。（一）预期收益额的估算1、基本含义预期收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。2、主要特点（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益（3）收益额是资产超出自身价值的溢余额第三十七页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三3、收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点:（1）税后利润，即净利润;（2）现金流量；（3）利润总额。4.收益额的预测方法(有4种)

（1）综合调整法预期年收益额=当前正常年收益额+预期有利因素增加的收益额－预期不利因素减少的收益额（2）产品寿命周期法

成长期成熟期萎缩期产品的寿命周期增长量模型法几何平均法简单平均法加权平均法移动平均法指数平滑法灰色预测法第三十八页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（3）因果分析法

A．一元线性回归B．多元线性回归（4）曲线模型预测方法（二）折现率的估算1、折现率的基本含义

从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。

2、折现率的形式折现率：未来有限期收益折算成现值的比例本金化率：未来无限期收益折算成现值的比例第三十九页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三3、折现率的估算方法（有3种）（1）市场比较法

即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率（平均回报率），并以此作为待评估资产的预期净现金流折现率。

（2）资本资产定价模型法即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。风险的种类：可分散风险和不可分散风险。

不同类型资产的风险不一样，其回报率也不一样。如股票、政府债券、企业债券等的回报率不一样是因为它们的风险不同，股票风险最大，所以回报率也最高；国库券的风险最小，最安全，所以把国库券的利率当作无风险利率。第四十页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

资产的回报率、无风险利率、资产风险补偿之间的关系可表示为：期望回报率=无风险利率＋资产风险补偿资产期望回报率=无风险利率＋资产市场（平均）风险补偿×=无风险利率＋（资产平均回报率－无风险利率）×（3）加权平均资本成本法

它是考虑权益资本的成本，也考虑负债成本的成本来计算折现率的方法。其计算公式为：加权资本成本（折现率）=权益成本×权益比＋负债成本×负债比或：加权资本成本（折现率）=权益成本×权益比＋税前负债成本×（1-所得税率）×负债比第四十一页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（三）收益期限的估算收益期限是资产具有获利能力持续的时间。收益期限由评估人员根据未来的获利情况、资产损耗情况、法律规定等因素确定。计算方法第四十二页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三四、收益法的应用形式与计算公式（P91）在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和即为评估值。具体计算形式有以下几种：（有5种情形）（一）未来各年收益额不相等式中:Ri——未来第i个收益期的预期受益额，收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额;n——收益年期r——折现率为复利现值系数，记为（P/F，r，n）第四十三页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（二）未来各年收益额相等且有限期——

（后付年金或普通年金）

=A（P/A，r，n）式中：A为年金；为年金现值系数,记为（P/A，r，n）（三）未来各年收益额相等且无限期——（即永续年金）

式中：A为年金；r为折现率（本金化率）第四十四页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（四）前期各年收益额不等，后期各年收益额相等且有限期（五）前期各年收益额不等，后期各年收益额相等且无限期即：

案例分析第四十五页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三案例分析例题1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。解：分析：此题是各年收益额相等且无限期，所以

=1200÷4%=30000（万元）例题2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出年预期收益率为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。解：分析：此题是各年收益额相等且有限期，所以评估值=A（P/A，r，n）=900（P/A，8%，6）=900×4.6229=4160.59（万元）系数表见P313第四十六页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。（P94页案例）解（1）持续经营条件下：因前期各年收益额不等，后期各年收益额相等,所以：=12（P/F,10%,1）+15（P/F,10%,2）+13（P/F,10%,3）+11（P/F,10%,4）+14（P/F,10%,5）+（14÷10%）×（P/F,10%,5）=12×0.909+15×0.826+13×0.751+11×0.683+14×0.621+(14÷10%)×0.621

=49.27+86.94=136.21（万元）

（2）50年经营条件下：因前期各年收益额不等，后期各年收益额相等,所以：=49.27+14×9.8628×0.621=135.02(万元)第三节完系数表见P315第四十七页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三课后作业某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为25%，试计算该企业的评估值是多少？第四十八页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三第四节成本法一、成本法概述（P95）（一）基本概念

成本法是指从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。即复制品的成本。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有相同功能的全新资产所需的费用。各项损耗价值分为三类：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。基本思路第四十九页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用到评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。

（二）基本思路基本方法第五十页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（三）基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值＝×成新率或基本原理第五十一页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（四）基本原理

即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。

资产的价值取决于资产的成本理论依据第五十二页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（五）理论依据1.资产的价值取决于资产的成本。

资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。

2.资产的价值是一个变量。

资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

基本前提第五十三页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

1、被评估资产处于继续使用状态

2、应当具备可利用的历史成本资料

3、形成资产价值的耗费是必须的（六）基本前提评估程序第五十四页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三确定待评估资产的使用年限二、成本法的操作程序从重置成本或重建成本中扣减贬值额，得出资产的评估价值确定待评估资产的范围并估算重置成本或重建成本估算待评估资产的损耗或贬值额评估方法第五十五页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三三、常见的评估方法成本法重置成本法功能贬值法重置核算法物价指数法功能价值类比法规模经济效益指数法

经济性贬值功能性贬值实体性贬值成新率法修复费用法经济使用年限法观察法第五十六页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

（一）重置成本及其估算方法P96

1.重置成本的含义

重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。分有复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。第五十七页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也相同，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。

随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。

估算方法第五十八页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

（1）重置核算法P96是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。基本原理：2、重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值类比法规模经济效益指数法计算公式第五十九页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

计算公式：重置成本＝直接成本＋间接成本

建造成本构成:

材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成:

购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成:

取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用案例分析第六十页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：

重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）案例2第六十一页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？第六十二页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

解：（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）

（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）

（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）物价指数法第六十三页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法P97基本原理资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数第六十四页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三其中：

其中：或:或：或：

公式中，资产原始成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本；资产评估时物价指数指的是评估基准日(或能够代表评估基准日)的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。案例分析第六十五页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

例题（1）:某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为100%和150%。则试估算被评估资产重置成本。解：或：例题（2）:见P97页案例6－11例题3第六十六页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三例题（3）:某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为

1.60。要求：估算该机床1999年的重置成本。重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数物价变动指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.7特点第六十七页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三物价指数法的特点物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上;对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。功能价值法第六十八页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（3）功能价值法

也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。理论假设资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。计算公式第六十九页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）计算公式：或：案例分析第七十页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，试估算待估资产的重置成本。解：

解：例题（1）：见P98页案例6－12规模经济效益指数法第七十一页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（4）规模经济效益指数法（P98）

规模经济效益指数法是假定资产的生产能力与其重置成本之间存在非线性关系。当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍，也就是说，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示:经推导可得:

式中：X是一个经验数据，称为规模经济效益指数。

在美国，这个经验数一般在0.4一1之间，如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。当规模经济效益指数为1时，该方法也就变成了功能价值法。

如例题：第七十二页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

例题：评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，求该设备的成本。

解：统计分析法第七十三页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（5）统计分析法P99

为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。基本原理：工作步骤:

第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别，如房屋建筑物按结构划分为:钢结构、钢筋混凝土结构等；机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。

第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算抽样资产的重置成本。某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本第七十四页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数

第四，根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，其计算公式为:式中：某类资产账面历史成本可从会计记录取得。如：第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数。其计算公式为:第七十五页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三例题（2）：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。试估算该类通用设备的总重置成本为。解：=80÷50=1.60=1200×1.60=1920（万元）例题（1）：见P99页案例资料功能贬值法第七十六页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（二）功能贬值法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法第七十七页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三1、实体性贬值及其估算方法（P99）决定实体性贬值的因素有：

①使用时间②使用率，也叫利用率③资产本身的质量④维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值

估算方法：观察法和使用年限法第七十八页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（1）观察法（成新率法）计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1-成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度，如：第七十九页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等第八十页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（2）使用年限法（公式法）

当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×实际已使用年限÷总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）名义已使用年限×资产利用率

截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100％案例第八十一页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三例题2:某资产1985年2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率和实际已使用年限：=10×93.75%=9.4（年）截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100％资产利用率=该资产实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率解：例题1：见P100页6-14第八十二页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三2、功能性贬值及其估算方法（P101）

资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。功能性贬值有两种表现形式:

（1）超额投资成本（2）超额运营成本第八十三页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（1）超额投资成本

指由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本

注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。第八十四页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（2）超额运营成本指由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。

分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：

生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低估算步骤第八十五页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

对超额营运成本的功能性贬值的估算，可以按下列步骤进行:

第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，使得应交纳的所得税额也同时降低，也就是说它相应减轻了企业的所得税负担使得企业负担,因而企业多支付的运营成本远远低于其实际负担额。因此：

净超额运营成本=超额运营成本－所得税

第三，估计被评估资产的剩余寿命(即可使用年限)

第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)，计算公式为:案例第八十六页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三例题：见P101页案例6-15，资料见P102页表6-4某种技术先进的机器设备，比原有的陈旧设备生产效率高，节约的工资费用、有关资料及计算结果如表:项目技术先进设备技术陈旧设备月产量10000件10000件单件工资0.80元1.20元月工资成本8000元12000元月工资差异额

12000－8000=4000元年工资成本超支额

4000×12=48000元减:所得税(税率25%)

48000×25%=12000元扣除所得税后年净超额工资

48000-12000=36000元资产剩余使用年限

5年假定折现率l0%，5年年金折现系数

3.7908功能性贬值额

36000×3.7908=136468.8元第八十七页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三3、经济性贬值的估算P102

经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；第八十八页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；

一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。经济性贬值的估算方法：

经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损失额×现值系数

经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）×经济性贬值率案例第八十九页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三案例分析1、使用寿命缩短

例题1：某汽车已使用10年，按目前的技术状态还可以正常使用10年，按年限法，该汽车的贬值率为：贬值率=10/（10+10）=50%

但由于环保、能源的要求，国家新出台的汽车报废政策规定该类汽车的最长年限为15年，因此该汽车5年后必需强制报废。在这种情况下，该汽车的贬值率为：贬值率=10/（10+5）=66.7%由此引起的经济性贬值率为16.7%。如果该汽车的重置成本(扣除了功能性贬值和实体性贬值）为20万元，则经济性贬值为：20×16.7%=3.34（万元）案例2第九十页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三2、运营费用的提高例题2：某台车式电阻炉，政府规定的可比单耗指标为650千瓦小时/吨，该炉的实际可比单耗为730千瓦小时/吨，现假设试该电阻炉年产量为1500吨，电单价为1.2元/千瓦小时，试计算因政府对超限额耗能加价收费而增加的运营成本。（假设政府规定超限额10%-20%（含20%）的加电价2倍。折现率为10%，假设设备还可使用5年）解（1）：计算超限额的百分比第九十一页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三

（2）根据政府规定超限额10%-20%（含20%）的加价2倍，因此政府对超限额耗能加价收费而增加年运营成本为：Y=电单价×（实测单耗-限额单耗）×年产量×加价倍数

=1.2×（730-650）×1500×2=288000（元）

（3）计算该电阻炉未来5年的使用寿命期内，要多支出的运营成本：F=增加的年运营成本×（P/A，10，5）=288000×3.7908=109.18万元即未来5年该电阻炉因超限额加价收费引起的经济性贬值为109.18万元。案例3第九十二页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三3、市场竞争的加剧例题3：某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。该生产线的重置成本为160万元，规模经济效益指数为0.8，如不考虑实体性磨损，试估算生产线的经济性贬值。该生产线的经济性贬值=160×51.875%=83（万元）解：第九十三页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三1、被评估设备建于1986年，帐面价值100000元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。综合案例第九十四页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三解：（1）计算重置成本重置成本=100000×（1+10）10+50000×（1+10）5=340120（元）（2）计算实体性贬值实体性贬值率=实际使用年限÷总使用年限=（名义使用年限×实际利用率）÷（实际使用年限+尚可使用年限

=（10×50%）÷（10×50%＋5）=50%实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率=340120×50%=170060（元）（3）计算功能性贬值年超额运营成本=12×1000=12000（元）年超额运营成本净额=12000×（1－33%）=8040（元）功能性贬值=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03（元）（4）计算经济性贬值经济性贬值=0（5）计算被评估设备评估值评估值=340120－170060－30478.03－0=139581.97（元）第四节完第九十五页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三第五节评估方法的选择资产评估的市场法、收益法和成本法，以及由以上三条基本评估思路和基本方法衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。对于上述方法的选择应注意以下因素和条件：（1）评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。根据上述条件，当资产评估的价值类型为资产的市场价值时，可考虑按市场法、收益法和成本法的顺序进行选择。第九十六页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三（２）评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益法。（３）评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。每种评估方法的运用都需要有充分的数据资料作依据。在一个相对较短的时间内，搜集某种评估方法所需的数据资料可能会很困难，在这种情况下，评估人员应考虑采用替代的评估方法进行评估。第九十七页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。尤其是在运用多种评估同一评估对象时，更要保证每种评估方法运用中所依据的各种假设、前提条件、数据参数的可比性，以便能够确保运用不同评估方法所得到的评估结果的可比性和相互可验证性。本章完第九十八页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三本章练习一、单项选择题1、采用市场法评估资产价值时，可以作为参照物的资产应该是()。A、全新资产B、旧资产C、与被评资产相同或者类似的资产D、全新资产，也可以是旧资产2、折现率本质上是()。A、期望投资回报率B、无风险报酬率C、超额收益率D、风险报酬率3、某资产年金收益额为8,500，剩余使用年限为20年，假设折现率为10%，其评估值最有可能为()元。

A、85,000B、72,366C、12,631D、12,3694、采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是()。A、资本化率越高，收益现值越低B、资本化率越高，收益现值越高C、资本未来收益期对收益现值无影响D、资本化率和收益现值无关5、运用市场法时选择三个或三个以上的参照物的目的是(

)。A、使得参照物具有可比性B、便于计算C、排除参照物个别交易的偶然性D、避免张冠李戴6、用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的(

)。A、重置成本B、市场价格C、清算价格D、收益现值第九十九页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三7、资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（）。A、超额运营成本乘折现系数所得的数额B、超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额C、超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额D、超额运营成本加上其应抵减的所得税额8、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（

）。A、更新重置成本B、复原重置成本C、完全重置成本D、实际重置成本9、某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为（

）A、200万元（万元）B、280.5万元C、300万元D、350万10、已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（

）。A．3万元B．4万元C．3至4万元D．无法确定第一百页，共一百零六页，编辑于2023年，星期三11、评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（

）。A．12.08万元B．10.58万元C．12.58万元D．9.5万元12、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（

）。

A．19.2万元B．17.35万元C．24万元D．16.10万元

13、待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（

）。

A、10万元B．12万元C．15万元D．18万元

14、某项专用技术预计可用5年，预测未来5年的收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%，则该技术的评估价值为（

）。A、217万元B、155.22万元C、150.22万元D、163.43万元15、假定某企业长期负债占全部投入资本的比重为20%，自有资金的比重为80%，长期负债的平均利息率为9%，社会无风险报酬率为4%，该企业风险报酬率为12%，则利用加权平均资本成本模型求得其资本化率为（）。A、15%B、13.2%C、14.6%D、12.6%