汽车修配中心项目可行性研究报告书

PAGE57第一章申报单位及项目概况项目申报单位概况二、项目概况1.项目概述项目名称：江永县援建汽车修配中心；规划用地面积：20000平方米项目建设总投资：1157万元；项目总建筑面积：50项目建设地点：永州市江永县潇浦镇；项目开发单位：江永县援建汽车修配中心；编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司；2、项目简介 该项目选址于江永县潇浦镇，规划占地面积20000平方米，项目规划总建筑面积5000平方米。整个项目区内拟布置一栋综合楼、一个汽车销售贸易中心、一个汽车修理厂及电脑调漆区、一个高压洗车场，内设一停车场。靠主干路布置为综合楼，综合楼拟设计为四层，一层门面设置为汽车配件交易部，二楼、三楼为办公室用房和储藏室、保管室等配套用房，四楼设置为员工宿舍等生活用房，每层端头设置公共男、女洗手间，整栋楼房建筑面积共2400平方米；主入口布置在综合楼的侧面；汽车销售中心拟设计为一层的钢架结构封闭式汽车展示中心，建筑面积为1200平方米；汽车修理厂（包括电脑调漆）建筑面积为570平方米，高压洗车场占地面积800平方米，另设保安室一个本项目整体规划体现汽车行业的“一条龙”服务，设置原则以人为本，建设一个比较现代化的多功能的且通用性较强的汽车及配件贸易市场，并且为客户提供最优质的服务，让客户高兴而来、满意而归。企业以“诚信第一、服务第一”来赢得更广阔的市场，创造更好的企业效益。3、项目区域概况江永县位于湘西南边陲，东南与江华瑶族自治县接壤，南与广西富川瑶族自治县相连，西南与广西恭城县交界，西北与广西灌阳县毗邻，北部紧靠道县。地理坐标为东经110°32′～110°56′，北纬24°55′～25°28′之间。南北长63千米，东西宽55.5千米。江永县属南岭山脉的山地丘陵区，都庞岭和萌渚岭环绕四周，中部地势平坦，山间盆地相连，属喀斯特地貌，大体为“七山半水二分半田”。省道S325线贯穿全县。全县辖6镇5乡（其中4个瑶族乡）2个国营农林场和1个自然保护区，总面积1571平方公里，2008年末人口25.1万，境内有瑶、汉、壮、侗、苗等29个民族，其中以瑶族为主的少数民族人口15.86万人，占全县总人口的63.2%，是典型的山区农业小县和少数民族聚居县。全县属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，光照充足，雨量充沛，无霜期长，自然条件优越。江永县自然资源丰富。矿产资源品种多，品位高，银、铅、锌、锰储量较大。森林覆盖率69.8％。国家级千家峒自然保护区有原始次森林，有国家一级保护植物水杉、银杏等50多种珍贵树种，有娃娃鱼、短尾猴、金钱龟、猴面鹰等珍稀动物。江永县旅游资源丰富，开发潜力大。县内有千年瑶都——千家峒、千年奇字——江永女书、千年古村——上甘棠，有历代形成的古陵、庙、楼、阁、塔、碑、桥等文化古迹100多处。其中允山古窑址、龙虎关古战场、黄巢墓、桃源书院等古遗址几十处，有酷似毛泽东卧像的圣人山，还有种种神奇传说。民风淳朴，瑶家习俗浓厚，盘王节、尝新节、敬鸟节、斗牛节等节日仍然盛行，节日活动丰富多彩。境内田园风光秀丽，以香柚为主的20多万亩柚园风光为该县增添了一道亮丽的风景。江永县名特优新农产品丰富。由于土壤富含硒等多种稀土微量元素，农产品气味芳香，品质优良。香柚、香芋、香姜、香米、香菇被称为“江永五香”，久负盛名，相继被国家农业部命名为“中国香柚之乡”和“中国香芋之乡”。被列为“全国生态建设示范县”、“全国山区综合开发示范县”、“全国秸秆氨化养牛示范县”。江永县工业主要有冶金、建材、食品、电力工业，工业产品主要有电铅、铁合金、水泥、枸杞酒等，枸杞酒是全省唯一的一种果酒，获第二届中国国际食品博览会金奖。香柚、香芋、香姜等农副产品加工工业正在兴起，第三产业发展较快，旅游开发正在启动，各项基础设施日趋完善。4、编制的依据、范围及内容=1\*GB2⑴、编制的依据①永州市城市总体规划(2001—2020年)；②江永县控制性详细规划、江永援建汽车修配中心修建性详细规划；③项目用地现状图(1：1000)及用地现状调查；④国家、省有关法律、法规及相关汽车市场政策规定要求;⑤国家现行有关建筑技术设计规范和标准、市场调查和预测分析及建材市场物价分析资料；⑥国家发改委、建设部颁发《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；⑦有关环保、卫生、消防、安全专业设计规范及其它相关基础资料和协议；⑧《永州市国民经济和社会发展第十一五规划》；⑨国土、规划、环保等部门的审批意见；=2\*GB2⑵、编制的范围=1\*GB3①通过对项目的地点、汽车市场、建筑、环境等进行勘测、调查、预测，确定项目建设的必要性和具备建设的条件；②确定项目建设规模及工程技术设计方案；③估算项目总投资，提出资金来源和筹措方式，安排项目建设、实施计划及招投标事项；④对项目进行综合评价，从技术、环保、节能、经济、安全、社会等各方面论证项目综合效益；⑤对项目提出结论和建议=3\*GB2⑶、编制的内容以该项目范围内基础现状为依据，建设单位提供的基础资料为前提，对该项目的建设的必要性、项目建设条件、项目规划设计方案、项目建设内容进行分析、研究，确定拟建规模、项目建设总投资、项目实施进度安排、招投标方式，以及环境保护、节能措施，综合分析汽车市场，进行社会经济评价以及抗风险分析，做出综合评价。5、主要经济技术指标（见下表）序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡200002总建筑面积㎡5000其中汽车销售贸易中心㎡1200单层、轻钢综合楼㎡2400四层、框架汽车修理厂㎡570单层、轻钢高压洗车场㎡800单层、轻钢门卫㎡30单层、砖混3建筑基底面积㎡32004停车场㎡10005建筑密度%166容积率0.257绿化率%308建设工期年19总投资万元11576、项目建设背景面对世界性金融危机的冲击，国家出台了多项积极的财政政策及加强宏观调控的措施，如鼓励消费、扩大内需、调整产业结构等，使我国国民经济保持了持续、较快、健康的发展态势。汽车行业作为我国国民经济的支柱型产业之一，近年来得到了快速发展，而包括专用汽车、特种车、重卡、家用车、商用小轿车等汽车品种随之增长，近10年来，我国公路建设，特别是高等级公路建设发展十分迅猛，截止2007年底我国公路通车总里程达357.3万公里，其中高速公路5.36万公里。根据交通部公布的《国家高速公路网规划》，从2005年起到2030年，国家将斥资2万亿元新建5.1万公里高速公路，使我国高速公路总里程达到8.5万公里，仅次于美国，届时将在为世界上高速公路通车里程第二的国家。公路的畅通为汽车行业的快速发展提供了坚实的基础。由于汽车行业的快速增长，当前全球汽车行业的消费比率为1：2，即消费一辆汽车，将带来双倍于其销售额的市场需求，这些造成许多可以覆盖整个汽车服务需求的专业场所不断建设。单一模式的传统汽配交易市场将逐渐淡出人们的视线，取而代之的是多功能、多元化的新型汽配中心。随着我市汽车市场建设继续加快，汽车消费环境不断改善，汽车贸易将保持良好的发展势头。首先，随着我国市场的进一步稳定和繁荣，人们的消费心理更加成熟。持币待购、持币抢购等非正常的消费习惯将不再出现。汽车销售既不会象近三年来的增速过猛，也不会象九五期间的增长缓慢，将保持稳步增长的态势；其次，随着国家扩大内需、促进消费的一系列方针政策的实施，一方面汽车制造成本逐步降低，接近并符合消费者的心理价位，另一方面，城乡居民收入持续增长，消费能力进一步提高，为汽车产业的发展奠定了良好的市场基础。随着经济的发展、经济建设步伐的加快、人们生活水平的提高，对专用车、小轿车、特种车等各类车型的需求量呈逐年上升趋势，也带来了各省、市、县汽车销售业的快速发展，但同时也普遍存在着追求销售利润、轻视服务的倾向。就江永地区而言，目前虽有几家汽车贸易市场，但存在着经营规模偏小、服务半径小、品种不齐全、售后服务较差等弊端，满足不了当地及周边地区对各类汽车的旺盛需求，所以高起点、高标准地建设一个上规模、规范化的集汽车销售贸易中心、汽车配件部、汽车修理厂、高压洗车、电脑调漆于一体的汽车营销服务市场是当务之急，本项目提出正是顺应了以上的思路。7、项目建设的必要性=1\*GB2⑴江永援建汽车修配中心的建设是发展江永现代汽车修配服务业的需要：江永汽配服务业经过近几年的适应性调整及战略性调整，已基本形成了以县中心汽配销售服务业为龙头的格局，但目前的基本状况是销售市场布点多、规模小、品种少、服务差，随着国家及省、市、县工程建设的加快及城市化进程的推进，目前的汽车销售市场的发展模式已不能适应未来汽车行业的构想，必须实现销售服务产业的新突破，加速服务产业的升级，本项目的建设将会促进江永现代汽车销售服务业的跨越式发展。（2）江永援建汽车修配中心的建设是适应国际国内新形势发展，迎接挑战的必然选择。（3）江永援建汽车修配中心的建设是加快发展第三产业、调整优化行业内部结构的需要。（4）江永援建汽车修配中心的建设是有效缓解就业压力，保障社会稳定进步的现实需要。（5）该项目建设有利于加快城市建设的步伐，有利于进一步美化江永县、繁荣江永县、经营好江永县。（6）是安排社会就业的需要：本项目的建成、投产将为社会提供40多个就业机会，为下岗职工、失业人员、再就业创造良好条件，对实施就业和再就业工程、构建和谐社会、促进经济发展起着良好的作用。8、项目建设的优势条件（1）区位优势江永县是湖南省发展战略中湘西南中心城市，有较强的基础工业。项目拟建场地位于江永县潇浦镇，交通条件好，车流量较大。（2）、基础设施优势该项目地处于江永县城，基础设施完善，道路、供电、供水、通讯等方面已具备，项目建设无需投入太多的基础设施建设成本。（3）政策方面的优势本项目建设符合永州市城市建设的发展战略，得到了市、县两级政府的大力支持，具备永州市招商引资有关政策的优惠条件，建设进度将更快。该项目符合江永县中心城区控制性详规的规划要求，处于江永县中心城区的核心区域，该项目建成后，以其高档次、高品位的服务环境及高效率的服务管理，必将成为人们汽车消费的首选之地。（4）居民收入增加，购车较有经济优势：随着永州经济的快速发展，居民的收入进一步增加，2009年江永县城镇居民人均可支配收入达8789元，比年初增长11.2％，城市经济的发展必将带动市民对商业和用车方面的需求。（5）汽车市场发育的潜在优势相对于沿海和周边城市，永州的汽车市场整体水平还处于初级阶段，永州的汽车市场蕴含着巨大的发展潜力，本项目无论从地段、定位、规划、管理各方面都具有强大的竞争优势。（6）项目规模较大，功能设置较为全面，在规划设计上有充分发挥的空间，有超前跨越现实的设计理念，在营销上亦可用独特的卖点营造强大的声势。=8\*GB2⑻本项目投产后，可为社会提供40多个就业岗位，每年为政府培育税费约60多万元。本项目投资回报较快，静态投资回收期4年。本项目的实施，不仅能促进公司发展而且还能促进当地经济的发展，有较好的企业财务效益和社会效益。9、市场分析=1\*GB2⑴、汽车市场预测=1\*GB3①汽车市场与保有量预测我国汽车普及率很低。1999年底，民用汽车保有量只有1453万辆，千人拥有量才有2辆。而1994年世界平均汽车普及率已达到114辆/千人（此时的美国1.3人拥有1辆汽车，西欧2.3人拥有1辆汽车，日本1.8人拥有1辆汽车）。中国要达到1994年世界平均汽车普及率水平，保有量应在现有基础上增加9.5倍，达1.38亿俩。汽车行业“十五”规划研究课题组对我国2005-2015年汽车保有量进行了预测，千人汽车保有量只有37辆，仍然很低，我国汽车市场仍有广阔的空间。从预测结果来看，中国汽车市场巨大，这给销售与服务也提出了更高的要求，客观上需要建立新的销售体系和建立良好交易环境，特别是中国汽车市场已经基本融入了国际市场，汽车服务贸易也将出现非常严峻竞争形势，一些国外汽车大集团正考虑向中国的汽车服务贸易领域来投资，这也给本项目的建设带来良好契机。因此，市场定位应着眼于国内汽车服务贸易企业的进入，同时要注意吸引国外汽车服务贸易企业参与竞争。=2\*GB3②湖南汽车市场与保有量预测湖南省1996年民用汽车保有量374900辆，1999年423280辆，五年中年平均增长率为2%。1999年占全国民用汽车保有量的2.9%，汽车普及率7.5辆/千人，低于全国12辆/千人的水平。湖南最近几年高速公路建设步伐加快，京珠、长永、永邵、衡枣高速公路的建成，改观了湖南交通网络，缩短交通距离和时间。加上已有的国道、省道，湖南的公路将四通八达。各大、中城市道路建设已加快了步伐，这都为汽车消费提供了硬的条件，也将促进湖南的汽车消费，预计湖南未来汽车消费增长速度将很快会与全国同步。=2\*GB2⑵、汽车销售市场模式兴建汽车超市，目的是吸引汽车制造企业、经销商与客户进厂交易。因此，项目承办单位对企业销售体系和销售方式要进行充分的了解。汽车制造企业和经销商在具体的售车方式上，设计出各种各样能为顾客接受的、容易引起购车欲望的促销方案。归纳起来，当代汽车市场大体有如下几种方式：=1\*GB3①业务员推销。汽车制造厂或经销商组织培训销售人员队伍，在有关的销售区域，以直接与顾客接触的方式，宣传、推介和销售车辆。这是一种传统的汽车销售方式。=2\*GB3②汽车展示厅。在繁华的大城市和具有政治、经济、文化中心和交通中枢地位的地方，选择人员流动的最佳地段，设豪华气派的汽车展示厅，以实体展示或实物操作演示的方式，直接激发消费者的购车欲望或以文明的方式“劝说”消费者购车。=3\*GB3③建立相当规模和一定档次的汽车城或汽车交易市场。汽车厂家的销售部门和经销商，派员入住交易所，向人们（汽车消费者、潜在用户、参观者等）展示和推介各种车型产品。在交易城（场所）内，各地区（国家）的汽车公司都云集一处，顾客来此，如同身于国际汽车博览会，选择余地大。=4\*GB3④汽车超市。汽车超市一般都设有宽敞的大厅，环境舒适，气氛宜人，陈列的各式汽车可任由顾客挑选，实际操作体验，购车方便。=5\*GB3⑤因特网销售。在网络开辟市场，最大的优点是能跨越时空和地域界限，直接同世界各地用户直接接触。=6\*GB3⑥汽车租赁。汽车租赁是指汽车消费者与汽车销售之间签订各种形式的付费合同，在一定时期内获得某种汽车使用权的一种消费形式。根据租赁时间分为长期租赁和短期租赁。长期租赁2-5年，短期租赁不超过两年。汽车租赁是一种普遍而有效的汽车销售形式。=7\*GB3⑦旧车市场。在汽车的普及初期阶段，旧车市场规模不大，随着汽车普及进程的加快，旧车市场规模不断扩大。美国1995年旧车交易是新车交易量的2.3倍，英国3.5倍，德国2倍。=3\*GB2⑶、项目的市场定位本项目要建成永州市一流的综合性汽车贸易、汽配与修理中心，借鉴国内其他汽车市场建设的经验，结合江永县的实际情况，建议项目的市场定位如下：建设原则：以人为本，建设一个比较现代化的多功能的且通用性较强的汽车贸易修配中心，让消费者高兴而来、满意而归。主业范围：汽车交易、汽车零配件、汽车维修、电脑调漆、高压洗车等。配套服务设施：综合服务区（含证件办理、银行按揭、规费征缴等）。辐射范围：以江永县为中心，向周边的双牌、宁远、道县等县及广西省和湖北邻近地区辐射。=4\*GB2⑷、环境分析=1\*GB3①人口环境江永县为永州市南六县的经济、文化、金融、交通中心。全县辖6镇5乡，总面积1571平方公里，2008年末人口达25.1万。=2\*GB3②经济环境近年来，永州市政府花大力抓经济工作建设，连续几年国民经济增长速度高于国家和省平均速度，平均递增速度为9%，国民经济收入不断增加。据不完全统计，永州居民货币储蓄量不断增加，对汽车的需求欲望将不断增强。=5\*GB2⑸、市场需求=1\*GB3①人口增长带来的自然需求随着社会经济的发展，城市化进程的不断加快，非农业人口总量呈加速度增长，城镇人口数量不断增加，用车标准不断提高，对汽车的需求也就日益扩大。②以旧换新的推动需求近几年来，永州市二手汽车交易市场的逐步建立，二手汽车交易数量明显增加，加之国家对购车贷款支持力度的进一步加大，很多在农村先致富的一部分人买车已成时尚，经济条件好的更趋向于品牌车，汽车技术更新加快，以旧换新也成为一种汽车消费趋势。加之现在世界金融危机，国家出台拉动内需，刺激消费等一系列措施，很多市民通过贷款改善交通条件，达到交通便利的需求，对汽车行业的持续发展也起到了较大的推动作用。③个人需求的区域特征影响个人需求的最主要因素是价格和品牌。从价格市场来看，不同品牌的汽车价格明显不同，进口的价格高、国产的汽车相对价格较低。需求主体对购买品牌倾向非常明显。从对汽车成交客户的分析中发现，购买汽车的客户对自己汽车品种和使用性能的定位十分关注；对市场定位准确，购车环境舒适，政府给予政策力度大的经销商，上规模、上档次、设计合理的汽车消费市场，服务态度好，服务质量水平高、信用度好的汽车城的商品是十分乐意购买的。=6\*GB2⑹、周边环境分析该区域市场环境成熟，居住人口密度相对较大。该项目作为江永县中心城区的汽车修配中心，将成为该区域内的标志性建筑。=7\*GB2⑺、项目劣势分析=1\*GB3①目前江永县城的汽配中心比较多，有一定的抢占销售市场份额压力。=2\*GB3②目前该区域人口密度相对较少，不利于形成大的购买力度。=3\*GB3③现阶段全民进入股市投资热潮。股市投资过热，人们手里的闲钱很多都投放在股市；=4\*GB3④车的消费成本相对偏高，很多客户都愿意打的或者乘坐公交车。=8\*GB2⑻项目价格定位分析综上所述，该项目地处永州市江永县潇浦镇黄金地段，只要广告策划、宣传到位，加之规划设计的超前理念和精益求精，服务范围的扩大，该项目一定会有很好的发展前景。根据市场调查和周边相同行业的实际销售行情，结合该项目的位置分析预测：该项目建成运营后，年销售各种汽车可达200辆，平均每台售价按9.2万元计，年销售额可达1840万元；本项目除了销售汽车外，另外还设有汽车配件部、汽车修理部、洗车场等服务区，根据调查，市场约有2/3的汽车需要维修保养等，平均每台按3000元计算修理保养费用，一年可修理保养汽车约1500台，营业额可达450万元；洗车场根据不同类型的车辆收取不同的洗车服务费，根据市场调查，摩托车5元/辆、小型汽车10元/辆，大中型车20-30元/辆，一年可洗各类车辆大约2.88万台次，汽车零配件可按修理费用的40%计算，其利润相当可观。=9\*GB2⑼项目市场前景分析预测我国已经进入全面建设小康社会、加快推进现代化的新发展阶段。在新的发展阶段，伴随国民经济的持续增长，人民生活水平的不断提高，加快第二、三产业的发展，以便为汽车市场的发展提供一个十分宽松的宏观环境已成必然。因此该项目具有更加广阔的市场前景：由于城市化进程的加快和市民物质精神生活的日益丰富，越来越多的人追求高品质的生活方式，其中购车代步成为当前的一种生活时尚，根据消费者的心理，他们希望从购车-办证-修车-美容车-零配件购置-洗车实行一条龙服务，能给他们带来实惠和方便。本项目无论从发展前景、规划设计、舒适度，还是服务管理、售后服务方面，都是一条龙服务，是消费者理想的选择，市场前景十分广阔。=10\*GB2⑽、销售推广策略建议：以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略a、人员推广：培训一支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击；配备具有高超谈判水平的现场顾问，确保成功率；针对有关目标机构，主动上门进行路演推广(CRM)。b、广告推广:有效控制宣传的推进节奏，引导从“关注——了解——认可——购买”的心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为线，辅以阶段性造势活动为点，形成大范围的宣传面的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。广告拟采用报纸广告、户外路牌灯箱广告、楼书、宣传单、样本等平面印刷品。c、广告媒体投放比例综合考虑平面部分、报纸投放、户外广告、车体广告、公共促销活动等方面所占比例。d、营业推广：开业活动、节庆活动、公益活动等。e、价格策略：价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额，分三个组团8个阶段逐步抬升价位。通过以上市场调研和统计分析，该项目市场定位准确、市场前景十分看好，服务半径广阔，项目投入运营后，对加快江永汽车销售和汽配贸易及修理业的发展、推进江永产业结构调整、促进社会和谐进步都起到了重要作用，项目不仅是必要的，也是可行的。10、项目选址及建设条件=1\*GB2⑴、项目选址该项目选址在永州市江永县潇浦镇，计划用地30亩。此处人口密集、交通便捷的地方，地理位置优越。周边居民区比较集中，生活服务设施相对完善，与周边县区的交通联系十分便利。项目所属地块区位条件优越，有良好的自然环境，地势平坦，工程地质条件较好，无地下矿产资源。该项目的建设符合永州市城市总体规划。城市基础设施配套完善，开发建设见效快，它的建成和运营将为城市环境的提质起到良好的作用。=2\*GB2⑵、工程建设条件=1\*GB3①政策支持该项目符合招商引资开发建设项目条件，受到国家政策和地方政策的鼓励和支持，同时，本项目受到市委、市政府和县委、县政府的高度重视，他们从各个方面均给予了优惠政策和大力支持。=2\*GB3②工程地质条件本项目位于永州市江永县潇浦镇。根据该区域的地质情况及现状调查，工程地质条件好，适合项目建设。=3\*GB3③工程施工条件该项目位于永州市江永县潇浦镇城市中心，水、电、路、讯基础设施条件均已具备，工程施工方便。当地有着丰富的建材资源，各种砂石料储备丰富且运输便利，运程较短，水泥钢材就近采购，木材也可在当地市场购得，可满足工程需要。因此项目建设所需的各种建筑材料供应有保障，工程地质条件好，该区域内适合道路工程、多高层建筑工程建设。=4\*GB3④气象条件本项目区域内属亚热带季风湿润气候区，四季分明，严寒酷暑期短，无霜期长；雨量充沛，但分布不均，春夏多雨；年日照多，但春季日照少。其主要气象指标如下：气压:970一l010百帕之间;气温：极端最高气温40.7极端最低气温一5年平均气温19.4湿度：平均相对湿度76.5％最小相对湿度72％降水：年均总降水量1307.3毫米风向：常年主导风向为偏北风风速：平均风速2.1米/秒，年最大风速16米/秒年最大积雪厚度7厘米年最大冻土深度为5厘米地震条件：地震裂度在6度以下，规划设计时需达到7级防震要求。本区域内地表水主要来源于天然降雨，水量充沛。地下水贫乏，主要为第四系松散岩类孔隙潜水含水层，由第四系沉积砂、砂卵石组成，受大气降水补充，水量随季节性变化明显，其水质对混凝土不具有侵蚀性。11、项目规划设计方案=1\*GB2⑴、规划设计目标①概况江永援建汽车修配中心是集汽车销售、展示、配件供应和维修服务、高压洗车、电脑调漆于一体的大型综合市场。规划用地30亩。项目拟采用统一规划设计，分步实施的原则进行。②规划指导思想该区域规划建设要树立精品意识，体现大手笔、大格局、高起点、高标准、合理布局、精心规划。做到功能分区明确，交通组织流畅，建筑造型新颖，空间景观丰富，技术指标合理，环境设施完善。使之成为以汽车贸易和汽车配件销售为主，汽车修理和洗车为辅的综合配套市场，力求服务优良，管理规范，成为带动江永第三产业腾飞的龙头。③规划着眼点整体规划，统一布局，滚动开发，分期实施，完善配套，优化环境，留有弹性，保持“可持续发展”。=2\*GB2⑵、规划设计依据=1\*GB3①《中华人民共和国城市规划法》和建设部《城市规划编制办法实施细则》=2\*GB3②永州市城市总体规划=3\*GB3③永州市城市规划管理技术规定=4\*GB3④江永县援建汽车修配中心修建性详细规划=5\*GB3⑤国家、省、市相关设计规范⑥国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（3）、规划设计原则=1\*GB3①遵守国家有关规划设计法规、规范和规定，遵守永州市城市规划部门提出规划设计建议。=2\*GB3②高起点、精品意识原则：着眼未来、立足现实、广集良思、匠心独远、品味高雅、突出精品意识、追求完美效果。③高品味、大规模、多功能原则：高品味—在设计、布局、建筑等方面追求高品质、高标准，使“汽车超市”不仅仅是交易中心、展示中心、服务中心，同时也是汽车文化交流中心。大规模—总投资较多，投资规模、配套设施、环境条件、成效规模均应全国首屈一指。多功能—设施配套，功能齐全。实现汽车交易、展示、维护、跟踪服务、信息传播一条龙，成为集贸易、展示、配件供应和维修服务、高压洗车、电脑调漆于一体的汽贸中心。=4\*GB3④因地制宜原则：既充分考虑原有地形地貌，又符合开发建设的现实性和阶段性，方便实行分期建设与管理。=5\*GB3⑤以人为本，服务至上原则：处处应充分考虑人的需要和礼堂效果，满足适用性、安全性、舒适性、美观性、配套建设。=6\*GB3⑥开发与环保相结合的可持续发展的原则：在开发建设的同时，尽量大可能保护必须的生态景观和创造舒适的人工环境，大力开展绿色工程的建设，保证建成后的市场一流的环境质量。⑦为了更好的发挥市场的服务功能，要加强市场的信息系统（网络）建设。⑷、规划设计方案总体规划与布局=1\*GB3①交通组织—合理的交通流线汽车修配中心规模较大，功能较多，人、车流高度集中，良好的内外部交通线组织与布局是决定建成后的市场运营高效与否、效益能否正常发挥的前提与基础，本规划设计中，充分利用区位优势，以城市总体规划中贯穿城内的325省道为依托，进行内部各功能区的组织布局。将整个项目区分为4个功能区，在整个项目地边缘设有环形通道，以利外来车辆及货运车辆的交通；项目地内部设有连接各功能的连接通道、保证选购车的人士不致受到城市车流的干扰，将人车流线严格分离。②功能分区整个项目区以内部干道为主线，将用地分为4个功能区域，分别是：a、汽车销售贸易中心b、汽车配件部c、洗车修理厂、电脑调漆部d、高压洗车厂该项目选址在江永县潇浦镇，规划占地面积20000平方米，项目规划总建筑面积5000平方米，综合楼拟设计为四层，一层门面设置为汽车配件交易部，二楼、三楼为办公室用房和储藏室、保管室等配套用房，四楼设置为员工宿舍等生活用房，每层端头设置公共男、女洗手间，整栋楼房建筑面积共2400平方米（变配电室设置在用电负荷中心）；主入口布置在综合楼的侧面；汽车销售中心拟设计为一层的钢架结构封闭式汽车展示中心，建筑面积为1200平方米；汽车修理厂（包括电脑调漆）建筑面积为570平方米，高压洗车场占地面积800平方米，另设保安室一个30平方米，项目地内停车场为1000平方米。另在项目区内进行道路硬化，在建筑物周围空地及道路两旁植树种草，提高绿化率。建筑密度为16%，容积率为0.25，绿化率为3③结构设计要点A、设计要求根据建筑物的使用功能要求，该工程建筑结构的安全等级为二级，结构的设计使用年限为50年。B、设计荷载a、恒载：按结构计算所需板厚的实际重量加建筑装饰实际重量采用。b、活载按《建筑结构荷载规范》GB50009—2001采用或根据实际使用情况采用，主要房间采用的活荷载标准值如下：商铺为3.5KN/㎡消防疏散楼梯3.5KN/㎡办公室楼面2.0KN/㎡生活用房2.5KN/㎡厕所2.0KN/㎡上人屋面2.0KN/㎡不上人屋面0.5KN/㎡储藏室楼面3.5KN/㎡c、风压(按50年一遇取用)基本风压W0=0.40KN/㎡d、雪压(雪荷载准永久值系数分区为Ⅲ区,按50年一遇取用);基本雪压S0=0.25KN/㎡C、地震作用按七级抗震设防。D、结构体系根据建筑平面布置特点、建筑功能设计要求，该项目综合楼采用框架结构体系；汽车销售贸易中心、洗车修理厂、电脑调漆部、高压洗车厂都采用钢架结构的单层房，屋面墙面均采用双层彩色压型钢板中间夹玻璃丝棉保温层，屋顶设阳光板采光带，屋面采用轻质建筑材料后，自重轻，安装简单，节省结构用钢量，有利于降低工程造价。E、停车场：按规范要求在项目区内设置相应的停车场。F、公用设施配置要求：按规范要求设置好电力、公厕、垃圾场、绿地等配套设施。G、工程管线设置要求：与市政工程管线系统相衔接。H、建筑风格：采用现代建筑风格，并与项目地周边建筑风貌协调一致。I、综合楼外墙以灰白调为主，采用高档涂料或高级面砖，屋面以红玫瑰和萱兰为主，屋顶设计为坡屋面，室内墙面刮998涂料，地面铺设耐磨防滑地面砖，室内进行简单装修。J、结构消防设计本工程耐火等级为二级，结构消防设计原则为：“以防为主，防消结合”，主体结构均采用不燃烧材料，在发生火灾时，确保主体承重结构在《建筑设计防火规范》（GBJ16—872001版）二级耐火等级所要求的耐火极限内不致失稳和丧失承载能力。本工程为单层轻钢结构和框架结构体系，主要承重构件为梁柱板和钢架，综合楼均采用现浇的钢筋混凝土，均为非燃烧体，能满足《建筑设计防火规范》（GBJ16—872001版）二级耐火等级所要求的耐火极限要求。K、基础方案综合楼地基基础设计等级为乙级，基础设计安全等级为二级。建筑物基础型式的选择，必须满足其对地基强度及变形两方面的要求为前提，做到既安全可靠，又经济合理。根据本工程结构特征及上部荷载要求，宜采用柱下独立基础或者桩基础，最终根据岩土工程地质勘察报告确定。⑤给、排水系统A、设计依据a、国颁现行有关规范及省、市、县规划、消防部门的有关规定。b、建筑、结构及其它专业提供的设计图。c、建筑方案对本专业的有关要求。B、设计范围a、室内给水排水管道系统。b、室外与本项目有关的给水、排水管道系统。c、本设计给排水共五个系统，生活给水系统、消火栓给水系统、建筑灭火器装置、污水排水系统、雨水排水系统。C、生活给水系统水源为城市自来水两路供水。D、消火栓给水系统a、消火栓用水量20L/S，采用低压制，由市政管网两路进水，与生活区管网环状相连。b、充分依托城市给水，内部独市成网，保证生活、生产和消防供水，采用环状供水体系，室外布置一定数量地上或室外消火栓，消防栓间距不大于120米。E、建筑灭火器的配置各层设有一定数量的手提式灭火器。F、生活污水排水系统a、室外采用生活污水、雨水分流制；b、室内采用单独管排水系统；c、室内底层单独设排水系统；d、室外各单元设三级化粪池一座。G、室外给水、排水系统a、室外给水管采用DN150球墨铸铁给水管。b、消火栓系统给水管采用热浸镀锌钢管。c、室内生活给水管采用不锈钢饮水管。d、室外污水管及雨水管采用钢筋混凝土管，室内排水管采用UPVC排水管。e、卫生洁具采用普通卫生洁具。⑥电气部分A、电源本项目属二类建筑，用电负荷为一级，本项目电源引自市内10KV高压线路。B、低压配电系统变压器低压配电采用铜芯线分段运行，对大楼的配电采用敞开式与树干式相结合的方式。C、照明根据项目大楼不同场所的使用功能，选取不同光源的照明灯具和照度标准。D、电视系统电视信号从公众有线电视网接入。E、防雷系统本项目工程年预计雷击次数为0.1871次/a，根据《建筑物防雷设计规范》本建筑物属于二类防雷建筑物。按二类防雷建筑物进行防雷设计，配电设计中进行二级防电磁脉冲保护。F、接地系统：本工程采用联合接地体，工作接地、保护接地、弱电系统接地共用接地体。利用建筑物基础钢筋作接地体，接地电阻不大于1欧，建筑物作总等电位联结。⑦生活污水、雨水排水系统A、生活污水经过化粪池处理后排入市政排水管网，化粪池处理容积为40立方米。B、屋面雨水经管道有组织的排至室外检查井，再排入市政排水管网。C、地下室平时设有集水坑和潜水排污泵，用来排出地下室的积水。D、室外排水管及雨水管采用钢筋混凝土管，室内排水管采用UPVC排水管。E、卫生洁具采用普通卫生洁具。⑧电信工程规划充分依托城市电信，内部独市成局域网，在各功能区分别设置交接箱；电信进线从两端引入，主干电信管线采用6孔PVC70管，进组团采用4孔PVC50管，管线在分支、拐弯处及直接段超过100m的中间设小号手孔井。12、项目组织机构、实施进度安排及项目招标事项=1\*GB2⑴、组织机构设置本项目规模较大，质量要求高，需要多工种多部门密切配合，具体管理如下：项目实行项目经理负责制，由项目经理到公司各职能部门抽调各专业人才参与项目的开发建设，项目部行使对抽调人员的分工、管理权。项目实施如遇到实际问题或困难，可随时向公司各职能部门提出申请，公司全力支持，及时对相关工作进行调整。而抽调到项目部工作的人员，同时还接受原部门负责人领导，职能部门负责人对参与项目建设的成员有组织调配、业务指导和管理考核的责任。部门负责人有权根据项目的工作需要，在项目之间调配本部人员。项目经理将参与项目组织的职能人员进行有效的横向联合，为实现目标协同工作，以实现项目建设的高效化。=2\*GB2⑵、建设进度及经营计划根据当前筹备工作进展和资金筹措情况，初步拟定如下进度安排计划：2010年8-9月完成项目申请报告编制、项目核准；2010年10-12月进行规划设计及工程设计，施工图设计，施工场地的平整,搞好三通一平工程；2010年12月底进行工程招投标及签定工程施工合同；2011年1月至2011年7月工程主体施工阶段；2011年8月-10月，进行设备购置安装、室外工程建设等；2011年11月项目工程整体竣工验收，市场试营运。=3\*GB2⑶、项目招标事项A、编制依据①《中华人民共和国招标投标法》；②《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》(国家计划发展委员会第9号令)；B、招投标原则为确保工程质量，缩短工程建设期，提高投资效益，本着公正、公平竞争的原则，该工程将在全省范围内公开招标、择优选定施工单位。=4\*GB2⑷、项目招标基本情况表(详见下表)13、投资估算及资金筹措=1\*GB2⑴、投资估算依据及内容A、编制依据①拟建项目单项工程的建设内容及工程量；②湘建[1997]价字第296号文颁发的《湖南省建筑工程预算定额》；③《湖南省施工企业建筑工程取费标准》；④《湖南省建设工程计价办法》（湘建价[2006]330号）；⑤湖南省定额管理站《关于调整机械费的通知》（建定建[2000]30号）、湖南省定额管理站《关于调整机械费的补充通知》（建定建[2000]32号）；⑥设备价格根据有关设备报价资料进行选取估算；=7\*GB3⑦其他费用根据湖南省和永州市有关文件估算；=8\*GB3⑧江永县的主要建筑材料的市场价格及预算价格；=9\*GB3⑨安装工程参照永州市目前类似工程指标估算。B、项目估算内容本项目总投资包括工程建设费用（主要为建安工程费）、工程建设其他费用、前期工程费用、管理费用、不可预见费用等。预计投资合计1157万元。=2\*GB2⑵、投资估算整个项目工程估算总投资1157万元，具体工程建设投资及工程费用详见投资估算表。投资估算表序号项目名称单位工程量金额（万元）备注一工程建设投资5241汽车销售贸易中心㎡120060按500元/㎡2综合楼㎡2400192按800元/㎡3汽车修理厂、调漆部㎡57028.5按500元/㎡4高压洗车场㎡80040按500元/㎡5门卫㎡301.5按500元/㎡6停车场㎡80012按150元/㎡7消防工程费用58道路及室外工程1209绿化工程㎡600018按30元/㎡10供水、排水、供电系统3511电信、电视系统512环卫设施及公厕513避雷针2二工程前期费用4731购地及拆迁费3502规划设计、勘察设计费133各种规费204三通一平费用90三设备费用60四其它费用35五管理费用15工程费的2%六不可预见费用50合计1157=3\*GB2⑶资金筹措项目总投资1157万元，所有资金全部由项目单位自筹解决。第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析“十一五”时期是全面建设小康社会的关键时期，具有承前启后的历史地位，既面临难得机遇，也存在严峻挑战。立足扩大国内需求推动发展，把扩大国内需求特别是消费需求作为基本立足点，促使经济增长由主要依靠投资和出口拉动向消费与投资、内需与外需协调拉动转变。更要立足优化产业结构推动发展，把调整经济结构作为主线，促使经济增长由主要依靠工业带动和数量扩张带动向三次产业协同带动和结构优化升级带动转变。

我国具备保持经济平稳较快发展和社会和谐进步的有利条件。城乡居民消费结构加速升级，将带动产业结构加快调整和城镇化加快发展，市场潜力巨大。坚持市场化、产业化、社会化方向的原则，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。

打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。健全服务业标准体系，推进服务业标准化。大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。为促进我市汽车贸易行业的健康发展，创造公平竞争的汽车市场环境，建立统一、开放、竞争、有序的汽车市场体系，维护消费者合法权益，根据商务部《汽车贸易政策》等有关汽车贸易方面的政策法规，本规划具体分析如下：

（1）指导思想

以国家、省有关汽车贸易发展的政策法规为指导，加强汽车市场发展的宏观调控和管理，以优化市场布局和调整市场结构为主线，注重发挥市场配置资源的基础性作用，避免低水平建设和无序竞争，促进汽车贸易行业协调发展。

（2）规划分析原则

=1\*GB3①与城市商业网点规划相结合的原则。汽车贸易行业发展规划是城市商业网点规划的组成部分，要按照城市商业网点规划的要求，与汽车产业发展政策要求和城市商业网点规划的商业布局相协调。

=2\*GB3②与全市经济发展水平相结合的原则。要充分考虑我市和周边地区消费水平、市场需求、道路交通、社会治安、环境保护、现有汽车贸易网点布局状况、汽车保有量和贸易量以及年增速等项指标，与全市经济发展水平相结合。

=3\*GB3③与结构调整和布局优化相结合。要体现发展和运用现代信息技术、物流技术和先进的经营模式，调整、提升和规范传统汽车贸易业态的要求。网点布局要与社会需求相适应，要根据不同商业区域的特点，规划批发、零售、物流基本布局。（3）积极鼓励发展汽车贸易，按照《汽车贸易政策》等有关政策要求，引导汽车贸易行业统筹规划，合理布局，调整结构，通过运用现代信息技术、物流技术和先进的经营模式，推进电子商务，提高全市汽车贸易水平，实现集约化、规模化、品牌化及多样化经营。

（4）规划中以完成汽车贸易总体布局为主要任务，在继续扩大总量规模的同时，调整网点布局，提升结构层次，抓好现有网点服务能力和服务水平的提高，积极引入现代流通方式，重点支持新型业态发展。在全市基本实现汽车品牌销售和服务，形成多种经营主体与经营模式并存的二手车流通发展格局，汽车及二手车销售和售后服务功能完善、体系健全；汽车配件商品来源、质量和价格公开、透明，假冒伪劣配件商品得到有效遏制，报废汽车回收拆解率显著提高，建立基本完善的汽车贸易市场体系。该项目位于永州市江永县潇浦镇，在其规划之列，符合城市总体规划要求。二、产业政策分析现阶段，我国汽车产业政策的分析主要有以下几个方面：⑴国家鼓励发展汽车贸易，引导汽车贸易业统筹规划，合理布局，调整结构，积极运用现代信息技术、物流技术和先进的经营模式，推进电子商务，提高汽车贸易水平，实现集约化、规模化、品牌化及多样化经营。⑵为创造公平竞争的汽车市场环境，发挥市场在资源配置中的基础性作用，坚持按社会主义市场经济规律，进一步引入竞争机制，扩大对内对外开放，打破地区封锁，促进汽车商品在全国范围内自由流通。⑶引导汽车贸易企业依法、诚信经营，保证商品质量和服务质量，为消费者提供满意的服务。⑷为提高我国汽车贸易整体水平，国家鼓励具有较强的经济实力、先进的商业经营管理经验和营销技术以及完善的国际销售网络的境外投资者投资汽车贸易领域。⑸充分发挥行业组织、认证机构、检测机构的桥梁纽带作用，建立和完善独立公正、规范运作的汽车贸易评估、咨询、认证、检测等中介服务体系，积极推进汽车贸易市场化进程。（6）积极建立、完善相关法规和制度，加快汽车贸易法制化建设。设立汽车贸易企业应当具备法律、行政法规规定的有关条件，国务院商务主管部门会同有关部门研究制定和完善汽车品牌销售、二手车流通、汽车配件流通、报废汽车回收等管理办法、规范及标准，依法管理、规范汽车贸易的经营行为，维护公平竞争的市场秩序。该项目符合国家汽车产业政策规定，项目的工程技术方案、产品方案等符合国家有关产业政策和法律法规的要求。三、行业准入分析本项目是江永县政府重点项目，享受相关优惠政策，项目建设单位是汽车贸易专业建设单位，江永县委、县政府明确指示城区内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设。同时为了项目顺利进行，专门成立项目指挥部，协调同各职能部门关系，确保拆迁安置按期完成。以上措施必须将大大促进江永援建汽车修配中心项目建设。本项目规划设计方案、功能布局等符合汽车开发市场准入条件。第三章项目节能方案分析一、用能标准及节能规范该项目按《公共建筑节能设计标准》、《建筑节能工程施工质量验收规范》、《绿色建筑评价标准》等国家标准和行业标准设计。二、节能措施该项目集汽车贸易、汽车修配、零部件及高压洗车等为一体的综合性行业，建设规模较大，用电、用水量较大，因本地区属季节性湿润气候，各季节温差大，因而建筑节能潜力较大，根据国家建筑节能规范，新建建筑物严格执行建筑节能标准，该项目所采用的节能措施如下：1、电气节能电气节能是一项重要技术政策，又是一种能源开发。因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，其具体措施如下：=1\*GB3①变配电位置尽可能位于用电负荷中心。=2\*GB3②选用SAIO型低损耗铜芯变压器和Y型节能电机。=3\*GB3③采用并联电容器进行无功功率补偿，以提高用电设备的自然功率因数，减少无功功率引起的有功损耗。=4\*GB3④适当增大电缆与导线截面。=5\*GB3⑤电缆、导线敷设，尽量避免线路迂回。=6\*GB3⑥选用新型高效节能灯具及合理的设置开关。2、给水排水节能=1\*GB3①给水节能：本项目用水最多的主要是洗车场，可在洗车场旁打一口井，直接把井水引上来洗车，这样可缓解市政自来水的用水压力，洗车场前面开挖一条暗沟，与市政排污管网相连，洗车污水直接进入排污管网。一切用水器具采用节水型器具，本项目采用直接饮水和生活用水分开，可节约用水，冲洗卫生间的用水可采用中水(即生活污水经过中水设备处理后的中水)高压供水系统采用二次加压(或恒压供水)减少用水量。=2\*GB3②排水节能排水节能应按《建筑与雨水利用工程技术规范》、《污水再生利用工程设计规范》进行设计。A、雨水排放必须入沟。B、排污系统独立，并经处理达到规定排放标准才能排放。3、结构节能在结构设计中考虑结构对节能的重要性，采用轻型材料以减少重量，降低成本。4、暖通空调动力节能空调系统的节能是从减少冷热源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的。5、建筑节能为建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。=1\*GB3①建筑节能规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热工作特性及对建筑周围环境进行绿化设计。要有利于施工和维护，应用节能技术措施，最大限度减少建筑物耗量。=2\*GB3②建筑朝向和平面形状该项目的建筑物采用南北朝向，在建筑物内布置空调房间时，尽量避免布置在东西朝向的房间及东西墙上有窗户的房间以及平屋顶的顶层房间。=3\*GB3③合理规划空间布局及控制体型系数考虑依靠自然通风的建筑，空间布局应比较开敞，考虑一楼门面全部做汽车配件，光线要好，门面要大，有利于吸引顾客。=4\*GB3④绿化对节能建筑的影响绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平稳，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善微小气候、改善建筑室内环境、节约建筑能耗的有效措施。本项目规划绿化率为30%。三、节能效果综合分析及评价该项目为综合性汽车服务行业，建设规模比较大，用电、用水量较大，因本地区属季节性湿润气候，各季节温差大，因而建筑节能潜力较大，根据国家建筑规范，新建建筑物严格执行节能标准，该项目所采有的节能措施可行。第四章项目选址及用地分析一、项目选址及用地方案该项目建设地址位于永州市江永县潇浦镇，交通便利，地理位置优越。周边城市居住区比较集中，生活服务设施相对完善，与中心城区的交通联系十分便利。项目所属地块区位条件优越，有良好的自然环境，工程地质条件较好，无地下矿产资源。地势平坦，规划用地性质为城镇商业用地。该项目的建设符合永州市城市总体规划。城市基础设施配套完善，开发建设见效快，它的建成将为城市环境的提质起到良好的作用。二、土地利用合理性分析该项目符合永州市江永县城市总体规划要求占地规模合理建筑规模符合城市建筑要求。设计容积率为0.25，绿化率为30%，符合集约和有效使用土地的要求。第五章环境和生态一、环境和生态现状该项目区内自然环境条件较好，周围无污染物情况，其生态环境条件和环境容量状况较好。二、项目建设对环境的影响及措施该项目属商业中心，交易过程中基本上不存在环境污染，只有生活性污染产生，污水主要是生活污水和洗车污水，只需对生活污染按国家标准分别进行处理，使污水排放中的各项指标符合国家《污水综合排放标准》GB8978—1996的有关要求，具体措施如下：1、污水处理：本项目的生活污水通过排放管道，进入地下化粪池，经过消毒、杀菌处理达到国家排放标准后，通过区内排水系统排至城市道路的市政排水管网中。2、对于汽车维修保养过程中产生的少量废液，做好收集、清运和处置工作，严防污染环境。3、对于汽车维修保养过程中产生的振动和噪声，要采取减振、消音、隔声等措施，确保厂界噪声达标。4、对于汽车维修保养过程中产生的废铁屑等固体废弃物，要确保综合利用，避免乱堆乱放。5、对于交易及生活中生产的废物集中收集，进行分拣后由环卫部门送城市垃圾处理场处理。6、维修喷漆作业要采取密闭生产，同时安装抽风装置等切实可行的措施，尽量减少喷漆作业对周围环境的影响。三、生态保护对项目区原有生态进行生态保护（如已种成林的树木进行保护）并在项目区种植花草树木使绿化率达到一定的比率。安全生产维修生产过程中存在的职业危害因素主要是长期机械操作产生的影响，如：粉尘、噪声、机械伤害等。安全生产所采取的主要防范措施①根据《建筑设计防火规范》，维修中心在布置上均按规范要求，建筑物内整体为水泥地坪；生产用地面、通道用不同颜色标出，宽度按《机械工业职工安全卫生设计规定》的要求设计；建筑物内设醒目的安全标志。②维修中心所有的机械传动设备，均装设安全防护罩。③设置中选用优质的气动工具，以减少振动对操作者的伤害；防毒、防尘、防有害气体；所有易产生静电作用的设备、管路均设置防静电的接地装置；机油储存罐放置处要采取防雷措施。第六章经济影响分析一、说明及基本数据该项目财务评价根据《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)和有关的建设项目经济评价方法实施细则和建设项目可行性研究报告编制内容及深度规定，以及现行的会计制度和税收制度等相关规定进行测评。二、基础数据本项目计算期15年，1年建设期，14年经营期。本行业基准收益率按10%测算。本项目总投资为1157万元，建设期内分阶段投入，资金来源为建设单位自筹。三、产品成本估算所有购入的汽车、维修材料及燃料，动力价格均为市场价。（1）本项目各种汽车的平均进价（成本价）按8万元计，按照汽车的毛利率14-15%推算，汽车的平均市场交易价（售价）为9.2万元。项目设计年交易量为200辆，汽车的销售成本为：8×200=1600万元本项目除了售车外，另外还有汽车修理和洗车服务，按照汽车修理业的毛利率40%计，每辆车每次修理服务平均按3000元计，推算出每辆车的修理成本（未记人工费）为1800元，每年修理车按1500辆计算，全年修理成本：1500×1800=270万洗车业务按市场毛利率60%计算，每次洗车服务平均按15元计算，推算出每辆车的洗车成本（包括水费，机器折旧费，洗车原料等，不包人工工资）为6元，按每月洗车台数为240台，一年可洗车可达28800台，全年洗车成本：28800×6=17.28万元汽车配件部的销量按修理成本的40%计算，每年可销售108万元的汽车配件，市场毛利率为30%。由此推算汽车配件部的成本为75万元。（2）固定资产折旧。固定资产采用平均年限法计算折旧，房屋折旧年限按25年计，设备折旧年限按14年计，累计年折旧额为32万元。（3）工资及福利费项目定员为36人，人均年工资及福利费按2万元计算，年工资及福利费为72万元。（4）其它费用。包括销售费用和管理费用等，每年按20万元计算。以上共计成本费用为2086.28万元。产品销售收入估算（1）售车收入汽车平均每辆按9.2万元/辆×200=1840万元（2）维修车辆营业收入汽车每辆维修服务费按3000元计，全年维修1500台车子，每年的维修收入：0.3万元/辆×1500辆=450万元（3）洗车的营业收入洗车平均每辆车子按15元计算，全年可洗车2.88万台，年洗车收入：15元/辆×2.88万辆=43.2万元（4）汽车配件部收入按修理成本的40%计，每年可销售配件108万元。以上四项合计年营业收入为2441.2万元。税金估算本项目属于汽车销售，修配及美容综合性服务，按照税收规定，汽车销售按汽车销售收入的4%交纳增值税，汽车修配，美容、洗车等其他服务按5％的营业税，(另加税金的7％城建税、4.5％教育附加)，该项目的增值税为：1840×4%=73.6万元，营业税及附加税为：601.2×5.575%=33.5万元。合计税金为107.1万元。综上所述，利润总额=年营业收入-年营业总成本-税金=2441.2-2086.28-107.1=247.82万元。五、财务分析财务评价及效益分析结果总表序号项目单位数量备注1总投资万元10162营业（销售）年收入万元2441.23年成本费用万元2086.284税金万元107.15利润总额万元247.826所得税万元627税后利润万元185.826提取法定盈余公积金万元27.87未分配利润万元158.028投资利润率%24.399投资利税率%34.9310全部投资财务净现价值万元130.35ic=10%11全部投资财务内部收益率%16税后12投资回收期（含建设期）年4根据利润与利润分配分析该项目年均利润为247.82万元。所得税后利润为185.82万元。公积金计算：法定盈余公积金按15%比例从可分配利润中提取，共计27.8万元。年平均未分配利润为158.02万元。该项目所得税后内部收益率为16%，大于行业基准收益率，说明该项目盈利能力满足了行业最低要求;所得税后财务净现值(i=10%)130.35万元，财务净现值大于零，表明该项目除满足行业最低要求外，还有盈余，因而，财务上是可接受的；所得税后静态投资回收期为4年(含建设期)，低于行业基准投资回收期，表明该项目投资能及时回收。该项目投资收益率和资本金收益率均大于行业平均收益率，说明该项目对国家积累的贡献水平达到了行业平均水平以上。六、财务评价结论从上述财务评价看，财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准回收期，因此，项目从财务上讲是可以接受的。根据项目的投资估算、经营成本、项目营业总收入及现金流量，按照现行的财税制度要求进行经济分析评价，主要经济评价指标如下:主要经济评价指标通过对项目进行财务经济分析计算，项目的年投资利润率为24.39%，年投资利税率为34.93%，税后全部投资回收期为4年，说明投资在一定的时间内可以收回，且项目的财务效益较好，从财务上说是可行的。第七章社会影响分析一、社会影响效果分析经初步测算分析，该项目的开发建设，对经营者和政府来说都取得了直接的经济效益,项目建设完成后,其社会效益更是显而易见，主要体现在以下几方面：1、带动内需消费，促进经济发展。经测算，全部完成各项建设,需投入开发建设资金1157万元，带动了相关行业的滚动发展，这对促进当地经济的发展是极为有利的。2、增加就业机会，缓解就业矛盾。该开发建设项目从启动至项目完成，每年可安排100多人从事各项建设和管理；项目完成后商业、服务业等相关行业，可安排就业岗位30多个。这对缓解目前的下岗职工再就业难的矛盾，消除社会不安定隐患是非常有利的。3、绿化、美化城市,提高居民生活质量。随着周边市场及开发建设项目的实施和完成，整个规划区将逐步建成功能分区合理,设施配套齐全，环境优美雅致。对于增强城市功能、改善城市环境和促进当地经济的发展具有十分重要的作用。项目的实施可提高江永县现代汽车销售服务业的整体水平，并带动和促进相关产业和地方经济的发展。4、每年可为政府培育税费约100多万元。二、社会风险及对策分析1、本项目的风险主要来自建造成本、售价、销售数量等。其中主要取决于销售进度的快慢和客人对车的美容、修理等消费次数，而这些风险因素，又受政治、经济等条件的影响。2、敏感性分析及对策影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资(建造成本)、汽车售价、销售数量的多少，洗车场的洗车数量，维修部的维修数量等，成本的增加将直接降低本项目的经济效益，销售价格的上升和销售数量的增多，对项目经济效益影响很大，能大大提高项目的内部收益率和财务净现值。第八章结论及建议一、结论及评价综上所述，本项目地理位置、环境条件优越，经营理念、管理模式切实可行，销售渠道宽广，市场前景看好。在社会效益方面,通过建成投产可安排下岗失业人员再就业，通过企业做强做大，促进江永经济发展，具有十分重要的意义，由此可见，该项目建成后的经济效益和社会效益十分明显，本项目是切实可行的。二、建议下一步进行建筑设计时，要进行多方案比选，择优选择最佳的设计方案。做好前期准备工作，多渠道、多方案融资，尽量缩短建设工期，争取早建成、早投入、早使用，早出效益。目录1综合说明 32方案编制总则 52.1方案编制目的和意义 52.2编制依据 62.3方案编制深度 92.4设计水平年 93建设项目地区概况 103.1项目工程概况 103.2建设项目特性 113.3项目基本分区和组成 133.4施工组织及施工工艺 144项目区概况 154.1自然环境状况 154.2社会经济情况 164.3项目区土地利用现状 174.4水土流失现状及防治情况 185水土流失预测 195.1水土流失特点分析 195.2预测时段划分 195.3预测内容 205.4可能造成的水土流失总量预测 225.5可能造成的水土流失危害 27\l"_To