昆明地产开发项目可行性报告

昆明佳园二期开发项目可行性研究报告一、总论1．项目建设背景南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区”，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333．5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2．项目概况(1)项目名称：“佳园二期”项目。(2)建设地点：A市白龙路。(3)建设单位：B房地产开发公司。(4)企业性质：国有。项姿械(5平)经灭营范惠围：芳主营止：房印地产摆开发烦经营棒。兼壁营：胞建筑安材料菠、脂税装饰唤材料伸、室壤内外名装饰棒。脉望勿(6车)公京司类壶别：忽专营清企业床。挺义伐(7跨)资描质等带级：战城市阵综合勒开发都二级窃。露廉迹(8璃)企划业概版况：贷B房捏地产耐开发诉公司哪是独究资国门有房否地产刑开发扶企免业，医成立斗于1裙99扫3年站。6碧年来资，该闹公司青成功欢开发寺了关馆上中掘心区导“堪宏兴伙大厦轧”情、钱泰局街线职工殖宿舍袜项目榨、交银林路袍职工伞宿舍狠，9吩8佳轧园汤住宅俊小区层”承等项放目，杀总开衫发面掀积2封4万情平方柿米，增形成爽一定铺的开完发规扶模，还积累高了城短市住廊宅小牧区开妈发经断验，话并创浆出了恳佳园浅小区哄品牌前效应绞，在兔A市刮房地翅产行包业站寺稳了秋脚根若，给劈公司势带来大了良俗好的洒经济冻效益看和社缴会效击益，要企业术得到鱼了较坚快的劳发展给。锡“寒佳园色二期鸡”躁是该脏公司店开发盘的高危标准酷精品坝住宅笨小区还。架测钩(9布)工季程概烧况：改缸“挪佳园译二期狗”崭项目独占地爹33友33歉3．械5平暗方米倚，总此建筑漂面积慢76亮10绕0平佛方米单，其抵中多绪层住剖宅5己09执60怎平方色米，普联排息低层延住宅壳10漠14弃0平鉴方米劝，地狮下停挣车库投15度00姓0平楚方米雹。经宪估算总，工哨程总铅投资陪17睬62尿3万交元，萍每平崭方米颠造价涉23疤16帜元。豆舰芦(1诸0)榜资金妥来源模：本锤项目两建设匆资金飞完全傍由B昨房地汉产开托发公悠司自签筹，颠不足姐投资睬通过顶预售痒房款马解决宴。央根据材收益刚计算结，所炒得税羽前项雾目的躺财务夜内部金收益榜率为嫩19顿.8经％，诱财务匀净现叶值(困Ic风=1礼5％服)5经17拾万元皆，投乳资回戴收期丙2.军9年比。投陪资利柿润率年17顽.8鲁％，鸟利税面率2坦6.壤2％臣，计沙算期级内国沾家税财收2愿62埋9万叙元。堂财务踪分析伙结果树表明祝，项棒目的毁社会样效益贴和经羊济效梯益较竖好。腔3晋．可雾行性顶研究扔报告床编制旧依据锯旁亲(1熟)省援计委撒计投恐[2群00税0]御X路X号垦文《哲关于射“形佳园稳二期表”失项目脸建议叔书的扰批复表》；以慎既(2老)B辅房地杂产开屈发公赔司与虎A市对D厂雨签定瓶的《略国有影土地磁转让川造成快房屋背拆迁伴、停硬产损词失的列补偿子合同涛》以咐及《顾国有呆土地修使用享权转驶让合诞同》责；专闻盖(3浇)A赚市规住划设秧计院掩《白傍龙路菠沿线初控制馒性详煎细规驻划》产；制具纠(4占)A加市理市工大辰学建解筑工左程学布院设唇计研目究院陆《融“辰佳园端二期泰”凶项目绿初步流规划讯方案站》；育辛租(5桐)白衫龙寺采片区用地质岛勘探市资料责；颤浑氧渐兰(6坝)A爱市城蜘市规异划局旷《A复市土塘地使惠用变轻更通原知书烂》；捏迎冤(7法)省宰审计话事务禽所验木资证您明；纳鸦偶(8姻)A摆市城寒市合完作银慧行资挪金证家明；侧读昌(9拒)国敬家计碧委《挺建设伏项目睛经济恶评价秃方法青与参插数(尾第二宫版)陷》；事沫级(1截0)枪建设锄部《丰房地我产开猛发项照目经鞋济评自价方顿法》易。询4．功可行本性研赏究报渗告研缝究范乖围耽抵闪根据舞“昂佳园届二期投”刺项目雷建议亏书批生复和半初步题规划桌方案汪，本诞研究巨工作干范围平主要堡是住殃宅市迫场分奔析及衡营销躺战略冷，建汽设规熊模及驼功能度，住姻宅及镇公用贷工程牵建设般方案逗，投束资估锡算与窄资金焰筹措狮，项活目经申济效仿益评胆价等告。忠5.苏贤研究泡结论谣及建演议甚册姓本项壳目属碰房地减产住杰宅开路发项洁目，扎符合堆国家都城镇锅住宅痕开发但建设贪产业慎政策绑，开桌发用漠地变谎更及敞项目孝建设絮规划朴手续阀已在冬办理男，建三设资栗金完僵全自把筹，阳现场异建设焦条件哪具备佳。针玩对商框品房检升级扰换代光，住谜宅建风设由门低档白走向偷高档举的发群展趋践势和浴A市帐已有扮一部榨分收炎入较希高的晋住房蛙消费浑群体荐，户姓型规昼划为王中高沙档住灭宅，桶根据袖对A前市住卵宅市向场分闭析预怠测，稀项目答开发傲有市伏场销以路。蛛财务兼分析扇结果醒表明前，项践目经王济效照益可毛行。颗本项槐目开盘发土仔地利烧用A娃市D睛厂生京产用独地，历对盘忌活国筝有资骗产，宴推进弹国有萍企业扒产业匙结构储调整烂，有宋明显划的社辜会效亚益。葛暂臭从目闹前房捉地产密市场复分析页，商窗品住倒宅结患构性深的矛引盾还觉很突平出，渗建议娘在下巾一步肯方案茧规划册时，储对初购步确鄙定的政住宅筐户型谢和功皱能标艺准再钥作进捞一步设的市亮场调乘研，造尤其灾是面蚊积较核大的惰联排岔商品啊房，刘如完误全作厕为住扣宅，话要根群据市浪场变制化作碧出更执为准丑确的漫市场室定位射，调服整户只型或声面积蹈，并泥做好元工程冬建设纽规划服，加箭强楼曾盘营后销工僵作，孙降低挠开发涌建设景成本击，尽怀量减翻小项您目风形险。桨6．拜主要渔经济云技术夕指标嘉“尊佳园酷二期肉’’申项目脱主要雕经济吵技术邀指标瓜见表税3麻—稠1。来表3代-1夹腰“料佳园蕉二期咬”插项目娃主要本经济抢技术塌指标守序号肠项目阿名称战单位毯指标矛1醒总占呀地面添积烛平方沟米扩33彻33摆3.公5壮2只总建老筑面慎积蔽平方厉米季76凡10诸0疮3戴建筑勒容积未率盲1.币4桥4容小区划绿化滔率葬%肝40动以上筒5杰户均朴面积榨多层刻住宅菊平方算米助/验户逝A型卡10已0剖、俯B厉型招16待0灾联排美低层鹊住宅限平方混米鞋/滔户红26隆0都6论地下叠停车情库车常位衔30付平方辟米丈/钥车位馋50拾0趁个霜15换00骡0行平米骄7敢综合肃售价摧多层罗住宅黑元艳/鲁平方栽米装29岗50浮联排赖低层秆住宅头元页/和平方矩米庆38举50棍8扔地下愧停车纹库灾元院/犁位脑75碧00冶9叛建设恢投资枯万元示17关62巩3隔10蜘每平页方米焦建设棋投资码元束23股16庆11扔投资块利润浑率能%政17损.7锤12买全部啄投资谢财务养内部串收益化率（返税前芹）饭%腐18暮.7帝13阀全部限投资竖财务剪净现摘值（局税前梨）虏万元法37沙9钉14报全部抬投资庄投资遥回收哭期（蜘税前挠）李年富2.心9圆二、姑住宅另市场片分析哲与营吹销战片略象1、刺当前榆住宅什市场亮现状糠进入龄20奉00驴年以鸽来，瓣在加控快住炎宅建籍设和熄深化搏城镇得住房轿制层警革的穗推动恨下，你以住针宅为柏主体距的房埋地产提市场拜，总剪体上渡呈现卖平稳方发展召的态效势。歪主要博表现艘在：世（馅1庄）商敬品房它开发龙投资怠稳步合回升界。1柜99再2年扛房地储产业柜超速潮发1昼99垂3年尚下半券年起将宏观肺调控昆，至皆19遗95传年以药后，劳房地坚产开岗发投零资一购度出梢现增董速减倒缓的姓趋势闻。倾19引97限年以豆后，砌商品湖房投民资逐小步增淡加，雹19勾98邀年，码在国各民生颂产总茄值增土长的咱7.陡8%修中，钉住宅量建设愤的贡洞献率驳达到井1干个百栗分点枣以上路。沙（章2臭）在质住房软分配迁货币掉化和央各地忽促进匹房地耗产市悟场政蛙策推他动下姥，居扔民对萌住房石消费渴的投撞入迅拼速增谜加，恒购房播积极银性大柴大提梁高，半新的裳消费隐热点糊正在劲逐步匙形成豪。粘（夸3翻）住临房公喂积金垃制度杯逐步邮完善套，个该人住愤房消知费贷漂款迅淋猛发父展。厌近几篮年来庄，住讯房消禾费信切贷迅连速发特展起偏来，假有力喊地支羊持了沾居民抖房，哥成为感启动脆房地铃产市肺场的丛一大筐亮点荣。姨（盼4卸）房谊地产小二、奋三级俭市场映联动脱效应岗突出壤，三鹊级市可场渐器趋活瓣跃。垫房地悲产二旱、三按级市肯场联越动从拍理论纱探讨绒转向怨广泛沉的实规践，暮房屋厉置换罗活动谅蓬勃材展开所，必吧将成壶为住律宅市掘场的持一个号热点探。疑2桑、A转市商哑品房副现状悬与市帖场需晴求顽A酷市城座市住陆宅建裙设速渣度加爸快，南城市陵居民队人均坦居住杏面积稳19笋98臂年达包到了丘10孝．9妨8平汪方米森，位满居全隶国大立中城得市前扬列。员但商兵品房柴住宅葵在居始民住娇房中溪所占放的比触例不哑大，匠家庭景每户缘总建中筑面报积还针比较午小。仙从A荐市城斩市居回民住拳房构乎成现踢状来估看，伸商品踢住宅瞧市场败蕴藏栏着巨饰大的煮需求市潜力营。根碌据有钻关市蛇场调唯查资岁料，堤A市恶目前北有2低6％兄的市户民住轰房是蚁“住单位犹借房吃”典，约答39愚％属腊“奥房改母房感”妙，1牲9％恭是抱“响私房畏”舌，只绑有1军6％吓的住其房是诊居民修“券购买庙的商群品房拘”杂。从额以上绸现象镇可以低看出悼，目愉前商序品房临在A富市市称民住樱宅构僵成中吨所占元的比似例仍穴然很司小，讨商品计房的他消费窑潜力今和商木品住爪宅的拔市场册空间拢很大窃。随剪着住穗房制颠度改塔革的溉进一节步深裕入，闲住房薯分配宝货币监化，浆住房宜消费两信贷施扩展次和住哭房二脉级市吴场的益开放窜，商连品住周宅将乖成为屑居民件主要时的住税房来今源。史再影从每招户住搭房总匆建筑丰面积爸来看屑，居调民住首房6队0平暑方米咳(指漠建筑国面积酿，下李同)礼以下劲的占顺38糊．9这6％晨，6若0～脖80芽平方四米的育占3休3．歼8％迅，8闻1～助10箩0平粘方米椅的占拌14片．8扔2％想，1鲁01术～1纹20织平方伍米的损占8衡．0彻2％予，1捉21认～1拨40评平方匆米和县14脾1平率方米浩以上锅的分血别只矮占2弄．8添2％辩和1稻．5抓7％乖，有威近8血7．诚58选％的完家庭奏住房蚊面积轿在1技00头平方挺米以缴下。活随着忽居民燕生活钱水平滔的提抛高，竹收入粗的增敌加，肥部分福高收好人人集群要苹求住盾房宽面敞、话舒适冶、功宗能齐照备及师居住必环境刮典雅两，每谁套住显宅面言积在咬10冈0平蛇方米狸以上够住房演尸数省将比轨现在谁有较斩大的航提高木，住府房的渡升级忠换代贵蕴藏尊巨大闹的消叫费潜膝力。惨3．亦“宴精品学住宅堡”百的市煮场需塌求及抹发展通“置人与骑自然粘和谐愁发展颂”勉是2捷1世亡纪对环城市党新型业住宅福小区仰的呼托唤，喇也是也今后捕对城屿市住挑宅小供区开矛发建赌设的储要求沿。随双着A尼市城缺市居丹民收哲入的企日益盆增加花，物否质文惹化生题活水孝平不史断提亏高，翻居住晕条件箱也从榴只要膏求户碗内宽杆敞、俘舒适崖，转扛移到减对住粱宅的鱼功能瞧、品乡质、堆科技荒含量温等方糖面来腊，不简仅要倦求规出划合旅理，膊建筑足容积殃率低纯，而浅且要暖求绿时地率炼高。愿根据镇A市灰城市耐经济订社会捕发展症，以遗及商材品房撞今后减发展停趋势梦预测待，这定类餐“染精品旅住宅涛”阵将有梁不小下的市黎场消过费需扑求，也并将罚逐步赶成为被城市厚居民挪今后挺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