营口房地产调研

营口市房地产市场分析第一部分、营口宏观情况一、城市基本情况1、自然地理营口市距离辽宁省省会城市沈阳市179公里；南同“北方明珠”大连市接壤，距离220公里；东北与中国“钢都”鞍山市相依；东与中国最大的边境城市丹东市毗邻；北与辽河油田属地盘锦市隔河相望，区域位置十分优越。营口市地势自东南向西北倾斜，自然形成低山、丘陵、平原三种地貌类型。东西宽50.7公里，南北长111.8公里，市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%，海岸线长96公里。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港(包括鲅鱼圈港区和老港区)为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港(鲅鱼圈区)，有一条跨省输油管道经过境内。2、行政区划截至2005年12月31日，营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市)，41个建制镇(其中老边区4个、大石桥市15个、盖州市22个)，14个乡(盖州市)，27个街道办事处(站前区7个、西市区7个、老边区2个、鲅鱼圈区4个、盖州市2个、大石桥市5个)，14个国有农场，929个行政村。3、交通情况营口一市两港，辽河老港于1864年对外开埠，成为中国东北第一个对外开埠的口岸。1984年兴建的鲅鱼圈新港是全天候深水海港，不淤不冻，四季通航。营口港已与40多个国家和地区的140多个港口建立海运业务，年吞吐量突破2500万吨，集装箱运输逐年递增，成为中国东北第二大港、中国第十大港。营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。营口海运畅通，成为东北腹地最近的出海口。

营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。4、人口结构市域总人口2229139人，其中站前区260071人，西市区159904人，老边区123418人，鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38.58%。二、宏观经济环境营口是中国最早兴办近代工业的城市之一，是中国轻纺工业基地。全市拥有40多个行业,3000多家企业,主要产品700多种,省优、部优产品达300多种,轻工、纺织、机械、冶金、家电、电子、建材、乐器、绢纺、石化、印染、医药等门类齐全,成为营口经济发展的支柱产业,百家企业获得国际ISO9000质量体系认证。针织、棉纺、锦纶、66#长丝生产居全国首位,营口名牌产品,驰名中外。2023年上半年，营口市地区生产总值实现380亿元，同比增长18.5%，增幅居全省第一位；财政一般预算收入实现32.1亿元，同比增长36.1%，增幅居全省第二位；全市固定资产投资、城市人均可支配收入、农民人均现金收入等主要经济指标同比增长均超过10%。展“项目建设年”活动，全力实施“5227”工程。把投资作为非常时期拉动经济增长最有效、最直接的手段，创造更多就业岗位，激发更多消费，确保全年经济增长目标的实现。上半年，开工建设投资超千万元项目638项，完成投资290.6亿元，乐购超市、新东北电器等一批重大项目相继开工建设，华能营口热电厂、辽河特大桥等重大项目正按计划推进。尤为瞩目的是，民生项目投入加大，投资3亿元的营北公路进展顺利，“民兴河整治工程”正在顺利推进，25条新建及改造城区道路已开工建设，“改造旧小区和住宅楼”、“改造农村厕所”工作也已开始施工；营口港、开发区、沿海产业基地、高新区、仙人岛能源化工区和中小企业创业园发展不断加快。上半年，港口货物吞吐量和集装箱运量分别达到8814万吨和121万标箱，同比增长13.9%和20%。沿海经济带各重点区域共完成地区生产总值149.9亿元，占全市的39.4%；引进外资1.19亿美元，内资178亿元，分别占全市的52%和85%；开工建设投资千万元以上项目310项，其中亿元以上项目136项，分别占全市的48.6%和63.2%，对全市经济发展的支撑作用日益突出。三、城市规划及建设总体规划将原总体规划提出的主城区和老边城区合二为一,扩大老城区，发展由原总体规划提出的鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区，实施统一规划。营口市城市规划区范围：包括站前区、西市区、老边区和鲅鱼圈区等4个区，以及因城市建设和发展需要实施规划控制的区域，即盖州市的沙岗子、九垄地、归州等3个建制镇，总面积约1130平方公里。及城炒市性滩质:仰以工百业、垄物流余、商役贸、耳旅游共为主丑的东捧北重察要港权口城垮市。波诉城市议规模晚：技到2储01粮0年个，城洪市人眯口规则模将田达到汁10陷0万落人，胡城市疯实际燃居住容人口罚13心4万饭人；岂到2择02蜓0年使，城代市人姑口规签模将帅达到简13奇4万本，城炸市实速际居瞒住人衬口2骗12贴万人盖。贞市域义城镇俩体系执规划吓：遵佩循均啄衡布剪局、愁主次贿有别翁的原宪则，刃由老章城区溉、新油城区涂、大披石桥咸城区局、盖偏州城昆区、借构成楼"大鼓三角投"的丛城市任形态肠，最洒终将跳营口祝市发决展成讽为具穗有多陕核结蔽构的各组合躺型特茂大城律市。业疫城市高发展输战略买规划昆：实流施棕"南气进"纯、"摔东拓岗"、它近期瓣重点顾发展吹"一狱带五侮区"渗。蒙南进捐：遥老城承区的燥"南哭进"脉，是叙将营待口盐肺场营劳盖公循路以配西至李滨海宁大道哪之间猛的部泽分用办地作业为制鞋造业喘新区融；新址城区恩的"知南进馆"，灭是将袋熊岳荣河以炼南的料部分岔用地酷作为疾仙人名岛能吧源化配工区逃；返东拓蕉：帅从营趣口高奶新技句术产昆业开察发区刻，经抱北部亦城区的至大朴石桥珠城区扰，连鞋接海尖花工房业区某、冶抬金工沫业区古和大趁石桥鹊镁质丛材料树基地垒，沿弊东西郑向营采大铁城路、问营大展公路热和营愧柳公活路发涉展的残横向播经济糖带。烈假一带塌五区跃：盛即发附展沿惠海经梁济带量、冶卸金工乡业区部、营马口高陵新技恋术产息业开戒发区翻、制颂造业侨新区臭、营真口经耗济技白术开罚发区意、仙戏人岛敌能源咽化工霜区。秘将城爱市发隔展所迈涉及爱的区剩域有泥机地梁组成赌一个集统一朝的整因体，顷逐步歪形成泰分散栏组团避式城台市发大展格启局，挥将市角域范者围内堂最核拘心的剃经济浇能量皂整合枯为一待体，老进行素优势数互补尖，最槽大限桃度地兰发挥才城市殖的规疾模经遭济效涨益。备第二策部分研悄营口械房地摇产市并场分粱析叛一、款营口慈房显地产嘴市场失基本蔽情况抖1、匹开发破规模祝保持调增长敲。2隆01呈0年鹅全市淡房地枝产开腐发疯投资封17理9亿裕元，辰同比惹增长迅57塑.8然%。毫房屋讲施工扬面积钳18红83扛万平题方米壮，同逼比增恰长6鹅6.字5%沫。棋2、拾房屋狮新开伤工量洗与竣以工量洽情况忙。2异01瘦0年篮全市辉房屋映新开秃工面签积1四21另2万忆平方豆米，阵同比解增长也70蚕.4甲%。免房屋洞竣工四面积涉53刊0万撤平方祖米，扑同比企增长腰26发.2金%。惭3、玉商品吗房销南售持体续放男量走拢高。陵20泻10刃年全圈市商具品房隐销售未面积栗53速2万束平方托米，赶同比尼增长霸48厅.9纠%。照全市惯商品敌房销仗售额的实现宝18鹊4亿段元，匠同比凳增长洲81纷.4是%。升全市粒商品通房平猜均价映格为喘34粥60碰元/凭平方馅米，识同比创增长铁22阻%。眼4、丘二手醉房交输易呈辱价增妥量跌拒趋势侨。2布01避0年明全市聋二手纹房成旨交面迅积1酱12工.1冻9万火平方脚米，诉同比肾下降遍43孔%。清全市某二手界房房届成交栗额实葛现2呀5.锯2亿带元，叙同比院下降优24凯%。幅全市街二手悼房平侮均价凝格为教22申46杠元/躲平方蝇米,增同比侨增长折34嚼%。杂二、曲20映10削年飘营口颂市均房地俊产市衣场运副行特聪点叛(一惨)、寻房地径产开德发投削资增蜓速稳突健，梳各项裁建设排指标苗持续歼趋好鼠1-龙12华月全慎市房体地产坊开发酿投资列总额辰达到抗17果9亿惕元，豆其中唤市区宾投资断总额岸为5搞0亿赴元，削同比链分别舱增长薯57酱.8娃%和盘17玩2.渗5%郊，呈烤现明炒显增言长态凤势。床全年惭房屋梳施工典面积丑已将何近2式00疗0万坟平方挎米，信新开瑞工面希积突洞破1孝00号0万逐平方拆米。脂其主徒要原幅因为稍：座营口插市姿房地稼产市度场发卧展良阴好，明购房绢需求偏持续驰稳定飞；沿堤海经释济带淹建设林和城掀市化贱步伐巧的加卵快，债各区低域更剪加重怜视房弯地坚产业浮对经趟济发谎展的拉拉动扫作用咱，城古市经乏济快埋速提挎升；萍国内兽一些渐知名灯开发院企业溉（如雀恒大吴、近保森利、搅佳兆愚业等历）不转断来烤营，窑投资讨热情睡旺盛鹊，促远进了抚区域扯房地晨产发住展。局(二币)、曲商品日住房借供应梯及销单售均预增幅锋明显怪，住筋房消炮费热踪点已银从首鹅次置谨业的茎自住导购房娱转移芽为改顷善型惊自住浊购房奇在商丑品房创供应嘴方面目1-毁12腊月全牺市批居准商校品房调预售肚面积椅48耀1.摊37汗万拴㎡钻，其说中市袋区1津34繁.3怎4万养㎡身，较借去年挖分别啦同期可增长个45裁.1框2%失、1贞72业%。逢1-芽12玉月全欧市商筐品房律销售端面积皂53反2万陕㎡革，其拜中市断区2仁02扁万寿㎡搞同期语分别民增长得48录.9萝%、剂10午6.孤4%戚，全拨地区祖老边控区增胳长最令为明您显，角销售族面积塑45馅.3递6万砍㎡他，增善长幅作度为泳17妄8%颗。挎据商逢品房吉网上说备案粮登记柜数据麻显示带，2广01牺0年塑1-仓12驰月份抖市区伴商品闲住宅臣备案果64刺10健套，午从登找记套同型状比况来越看，兄套型璃面积雀90阁～1圈20吨差㎡校的商梅品住踩宅是旁营口织市贤消费忧的高浑峰段绘，占键销售咸总量样的3江9%聚。套堡型9典0申㎡期以上什的住俱宅占旋销售佛总量惠的6剂4%系,这娃说明溜目前汗营口鄙市证商品茄住房哑消费阳的热只点为箱改善无型住荷宅。往(三别)、择商品例住房址价格继稳中们有升诉1－颈12垃月，很全市四商品糠房销坟售均呢价为货34维60旅元/均㎡肢，市宰区商失品住幻房销乡售均坐价为串35啄53逆元/寻姻㎡沾，较宰去年陈同期日分别现增长城22更%崭、1梅8.龟9%雀。其很主要桥原因添有四弹：一摸是购誉房需山求基左本以践自住眼及改忧善性呀需求保为主醒，貌投资漠与投映机需魂求相杂对较围少，举购房喘环境奇较好扔，消你费者漏购房痰相对苍理性驼；二名是商皆品住瘦房供耐应量愁得到席一定卫程度稼的释复放，式基本建可以醉满足扔不同壤购房源阶段映与层锻次的县需求鼻；三客是随盟着《泻辽宁交沿海胸经济章带发根展规此划》晕及沈眯阳经岗济区薯两个拉国家黎战略毕的实晴施，罢营口替市创作为兽其中溜一个眨重要搂城市愁，交巨通等喘基础激设施亚配套翠不断趣完善搁，较饺好的撇提升孝区域宇房损地产潮价值右；四爽是当席前投爹资渠浓道依缸然较庸窄且径通胀帆预期壳较强端，部导分消滴费者强选择困房产项作为舌投资同及避毫险工挪具。积(四柏)、连二手迈房市趴场成嘴交量慌下降展20私10释年1层-1夫2月叶全市茂二手级房成静交1没12未.1骗9万盈㎡施，其派中市屠区成培交2皂4.鲁53罗万贝㎡低，较灯去年雨分别台同期良下降携24存%、食59郊%。松分析盯交易栽量下程降原爪因：荒一是肾国家篇税费击优惠秃政策靠的截坛止。走从2羡01踩0年却1月刻1日旗，顷营口剩市合二手挡房个洪人普型通住昏房转笨让营累业税争免征你时限四由2板年恢完复到宝5年扩，而幼契税开的全东额补踏贴也查全面锦终止盏，此鼓举增晚加了昆二手蜓房交孟易成篮本，新影响亮了市往场的所流通许性。承二是蜻市场帝房源南少。伴由于畜大量趋购房泉者为枝赶政愿策末牌班车煮已在秤去年绪年底席前集论中置斜业，映透支唉了相朝当一亚部分裁购房毫需求黄，不慈少房暑源被号提前休消耗折。另反一方甩面，旦一些墓二手增房房凤主因凤预测现房价遍上涨俩，则堵多数竟将出格售转浮为出尾租，冠造成唉目前回市场锯适销档房源那少。滴炉从成脖交统赞计的赌数据目看来柴，中尖小户呢型依站然是塑最受汁欢迎袋的户帖型。笛各面甩积段牢中，渴60妖平方泥米以亏下忘住宅心占总奴成交刚量的势34帆%；枕60芽—9无0平坑方米烘住宅痒占总友成交踢量的旅44荐%；断90带—1政20拖平方荡米的暮面积伏段占洽总成秋交量相的1辱4%魄；1疫20牌平方免米以斯上房帽源占张了总钥成交月量的冰8%袋。从告以上音统计歌数据毙来看冻，9蜓0平细方米桌以下争的中醉小户畜型房透源占讯总成讨交量甲的7批8%阿，仍插居二穴手房怀消费雾主流耻。晴(五风)、芒房屋世租赁角市场浇活跃刑由于亲预期镇房价根上涨疮及国先家税被费调影整等本原因卵，二天手房姿房主冷多数园将出雅售转傲为出妇租。细随着鸟营口捕市更招商坐引资通的步街伐加逝快，味沿海瞧城市纠优势遵地位粥的凸仙显，封大量套外来薪企业孩、外冷来务逐工人败员及纽毕业帽生流滨的到趁来以税及色营口门市兼拆迁直进程场的实计施，饱房屋膏租赁升需求言量逐雹渐增领加，恳每月喝租金除也普橡遍上焰涨1踩00捕元至盘50锦0元革不等水。据杀了解积，目季前隔营口远市有的二削手房佩租赁封市场稼呈现漫出低胃端、使中端前和高汤端三骡级阶接梯状萝。低够端市举场月映租金绩在1桃00蜻0元芒以下喘，中顺端在棵10齐00事—2够00惧0元涉，高肺档租名赁市疤场的古月租兽金在只20宴00恭元以惊上，脏地段纸、交烈通配鼻套、具小区革环境笋不错夺的小墙户型茧房子留目前立呈现录供不卖应求有的“挎烫手栗”现灾象。邪(六滴)、承外地叨人员聪来营慌置业状有增谋无减阴虽然采20矛10栗年国吩家房币地产索调控息新政周加紧妈出台准，异肺地购丹房门净槛提赵高，仇但外凤地人庙员来奋营购茄房置只业并贞未受妨到抑钩制。治去年驳营口厌市肃市区纪商品幻房备税案7互10问7套隶，其症中市革区（茄站前刷区、送西市搅区）阔购买挪比例忌为7它0%摄;县狐区（皮大石哈桥、佣盖州宏、开品发区吸、老舌边区蓬）购穗买比游例为湖17荐%;么本省欺以内傅购买定比例丙为6菜.8忍%，卸本省惹以外自购买锣比例晨为6茄.2浇%，冠同比俗上升访2个左百分邀点。秩从来仔营购何房者芳来看券，可角分为油三种足情况公：一哨是在影营口恋工作办、做护生意浪或迹投资翠的外蜡地人供；二脾是在以外地仗工作温的营真口人陵为父牺母、夜子女喇等亲供属购歼房；山三是宏外地侍人看过好营始口居复住环败境为伤养老蛙和度岭假购膨房以赌及看叔好营寒口房另地产衬投资析潜力老而投绢资购班房。欲三、脖20错11访年营墨口市佩房地猾产展折望分扛析扮（一跪）覆20丢11添年营伯口房上地产待市场渐展望集为了腾充分间翔实乱地掌坝握房挽地产认市场亚实际遥情况去，营缸口市墙房产经交易授中心遍按照夺站前倍、西炉市、短老边矮、产嫂业基盗地四唯个区末域为帝统计杨口径取，逐垫个开诱发商幅、逐棉个项身目统产计落层实，哀就0啊9年选及1甘0年趋结转劈的存拜量面思积及风11泪年的岗新开治工面久积进美行了这统计财，这待些不逼包括致11茶年出微让土茅地并竿开工斯的项抱目，避大致误取得祝了2钱01寨1年畏营口兽房地抵产市挑场整远体的执待去胁化量地，从许而考沫量营杯口房族地产节市场巡的总慨体形粥势。腥1欺、2尽01湾1年野营口辅主城工区房范地产龟市场翅情况帜营口份市主贿城区脑房地玩产项桶目情兴况表屈区域征09师-1惜0项纠目库郑存未辟施工浅面积诚（万樱平）案11误之后控项目崭当年脂施工肢面积盖（万塑平）捐20影11餐年施仆工面虫积管（万染平）扭站前垮区姓62塞.1加2闷10按1.疲9遍16旅4.羊02星西市辽区扣54薄.3之7盗87它.4缩8灯14沉1.宋85拍产业眼基地跨14尖5菌14闹0.香6欣28皆5.哪6虹老边锦区大85庄.3残5率35银3.属5观43枯8.革85鞠合计丙34逝6.零84磁68负3.烧48里10愤30骗.3友2辜营口返市主刃城区宿20服11询年施誓工面笛积与握20肝10赖年销港售面骑积对国比挥表症区域险20骑11紫年施迹工面我积分（万团平）劳20砌10色年销聋售面原积说（万躁平）务两者矛面积暑之差躁（万备平）茶市区偷（站激前、渣西市窗）谣30赔5.盏87胡20搜2.芹59寒-1病03觉.2倚8悦产业技基地件28史5.扰6炒5.套55沫-2毯80俊.0榆5灭老边态区帽43往8.主85富45查.3膀6践-3犹93铸.4卷9或合计街10忌30惜.3寻2柔25园3.循5板-7传76础.8蝇2巷根据便以上挽的统侍计数迟据大马致可悄以看卸出2口01艰1年愿营口卷主城趴区总秤体的估房地酷产态储势。基从区塌域角柳度，行站前述、西漂市可蜘以称析之为奇老城哄区，吹老边寿区（矿特别谎是营算东新逆城）稿、产掏业基攀地可例以称夜之为蛾新城泪区，舰从房弹地产赴市场拼的角汪度可确以纳汪入到柔营口干主城鸽区的鞠范围过内进管行考锈量和摄分析怪。衣从2均01锯1年从的推箱向市右场的闷开发袋量角阿度，或主城严区各驳个区骡域均乌呈现植大幅理增长多态势湿，但蓬是各弓个区完域增玩长不摸均衡交，新饭城区氧的新哗开发蜓量增迁长明魂显高莫于老搬城区附，因初此新迅城区棋的市府场压属力要越明显受高于慨新城砖区。守从2娃01后0年夏的销半售数胞据来岸看，茶无论察哪个兄区域惕，市迹场供剖给远凭远大干于市疗场需腥求，猜当然柄市场巩不能产只作香简单酱的加享减法溜，但乏是供绕给与当需求西的巨对大缺酷口是造非常洗明显遮的。瞧2责、2香01不1年给营口识主城仗区房很地产韵市场找需求妻分析社20芦10烤年营沿口市哀区（玻站前诱、西连市两拿区）蹲商品齿房备劣案共霸71第07谊套，腐下表阀为购脾房者朵的分照布区雪域。夸区域材比例已（%谨）墙市区思（站额前、持西市炉）分70豆县区盛（大延石桥美、盖潜州、嫂开发添区、猜老边抖）贝17蒙省内滴各市愈6.睡8波省外桂6.快2币合计吧10估0堪上表馋虽然淹是去电年市算区的笔数据热，但还是对够于2胜01软1年宿营口奥主城乒区的朴市场塔是一续个非丽常重方要的颠参考存依据言（市武区与纹主城盗区的倘市场洁越来胁越趋尼于整窗体化怕，属慕于整巧体市性场的利版块嗽之分迈），月对于石这四承块市牵场，捧哪些你是具兆有开巨发潜酱力的刮。市郊区市翼场部恋分是匀一个芝相对蜓稳定驰的市慨场，开不可渗能在矮短期再内有露大的什增长仍性需酷求；翼县区预市场彼是一粉个较宇大潜姻力的扛市场闸，取筐决于败城市塌化进刘程的融速度译及营玉口的尽城市碑向心倒力，盐在这细方面友已经湖具备们一定启的条铜件，蚊相信剩20仇11举年会蒸有较挂大的床增长阅，但浩是制骄约这材块市劫场的婶问题穗是支潮付能届力问请题，辞这部孝分客用层对酷于价挠格的焰敏感暂度较屈高；覆省内挂和省坦外市探场更捎是一眉个潜静力巨圆大的泄市场冲，虽阁然目穿前处示在一梯个比桐较低聪的比匆例，怜但是臣已经塌呈现俱明显蓝的上认升势腰头，式并且晌这种念势头露是在滥自发丝、自董然成茅长的桃情况唉下，柔如果开对这芹部分断市场扒进行萌精心另的策屡划与倾推广反，相墓信会宪取得佛明显妥的收抢效，瓣当然见一个抛城市后的推佩介历是屋一个栏巨大祝的工姓程，疼效果时的实颤现和草扩大扎需要坑一个采过程叼，但抬是这膝个趋喘势已骡是箭存在弦饿上。违（二梨）签、划政策陕分析述营口章的房原地产药市场梨面临隔巨大口市场跳压力谢的同标时，阶20幕11哭年伊展始，象就迎次来了和更加吧严厉竭的宏第观调姜控。锐“余国八臣条庸”玩除了纤以往宽的信惰贷杠星杆、贩保障回房、俊问责引之外樱，一雄个关涛键词句就是锐“拐限购装”曾。大被的宏瓦观背和景看暑，2仗01里1年只是本菊届政添府交