美联深圳xx物业

美联深圳xx物业分析地产投资的广义概念包括自住与投资。本报告旨在为那些有投资意向却尚未入市的地产投资者提供决策参考。一．美联深圳xx物业样本介绍（一）选取意义目前，我国观察一个城市的楼价走势，基本上都是通过对不同时期一手楼盘的平均价格进行比较。而各城市平均楼价的统计方法一般都是以当月（季或年）一手楼盘成交总销售额除以总销售面积而得。然而这就牵涉到两个问题：其一，每个时期的一手楼盘是不同的，如果想比较今年和去年的平均楼价，就好象用今年的梨价跟去年的苹果价相比较一样，比较的基础本身就缺少一致性；其二，每个时期一手楼盘的档次结构和区域结构也是不同的，如果不对这种结构差异进行修正，得出的楼价将会有一定的误导性。而且近些年来，房地产产品的升级换代很快，中高档楼盘比例已经远远高于前几年，根据常用的计算方法，全市均价走高也是正常不过的。因此常用的均价计算方式，往往会得出简单的结论。在香港，各房地产机构对楼价指数的计算基本上都是采取基于二手楼盘成交的方法。比如，美联物业（1200）楼价指数就是在整个香港地区选取一定数量的具有代表意义的xx屋苑，然后统计这些楼盘的每月二手房成交记录，再适当修正计算出一个当月平均楼价：从这个公式来看，香港对于房地产平均价格的计算与国内很相近，但需要指出的是：首先，香港房地产价格的统计数据是直接来源于商品房的成交价格；其次，房地产市场的纵向比较的时候，由于是采用某个具体小区的二手房进行的价格分析，可非常直观地了解某个区域甚至某个小区商品房价格波动的情况。目前，我国一些房地产市场较发达的大城市二手房交易日趋活跃，二手房交易所占比重越来越大。从纯学术的角度，我们设想，能否在香港楼价统计方法的基础上，在每个屋苑内寻找或设置一个“基准”单位，来代表该楼盘在某一时期最一般情况下的价格，使该单位的价格能够很好的代表该楼盘总体的价格变动趋势，任何该楼盘的成交都应该以该基准单位为基础进行修正和折合。这样可以消除因每月成交样本本身的区位、质量、价格等方面的差异而造成的该楼盘整体楼价状况的偏差，将因个别因素造成的楼价指数的波动幅度降至最低。（二）选取标准美联市场研究部在深圳范围内，依据楼盘区域、类型、客户构成、交易频率（包括租售）等指标对二手楼盘精心筛选，选取典型物业，选入美联xx物业数据库。它们的盈利能力往往代表了市场上同质楼盘的水平。（三）样本分布根据本报告的写作目的，选取了深圳成熟片区里的成熟物业，即美联深圳xx物业数据库中的部分物业。样本选取的时间段：2005年1月-2006年3月，共15个月。二．xx物业成交单价与租金分析（一）xx物业成交单价分析群职1、咱区域柳成交脱单价脚分析际录录时(1焰)罗勇湖区堪增值姜水平瞧有限弊，样昂本价前格普穗遍出榜现微榜跌内兽整体元来看膛，罗贼湖区耗的住炭宅价英格走闭势相唐对稳鸟定。肢原因日有二球：首互先，有由于混罗湖聋区存承在大语量的狭外销光楼盘笑，在堵香港德置业灯者的妈影响盖下，研其价辫格的境绝对狂值历嗓年来握一直脂处于博相对太较高旦的位柴置，拐平均银成交萄价格促一直平在8仅00我0元有/平蓝方米呆左右姥徘徊浪。其钢次，宋由于滚近年尾来罗读湖区狡新盘匀推出介量较欢小，稠该区阶楼盘扎的价描格与笨折旧尘相当资。但会这种津情况言会随控着新闹盘推池出而笛改变拼，以稍“百短仕达芒花园馅”为个例，肥其成另交均漆价在骨20谈06颂年1怜月之疤后“蜜百仕舟达四从期”犁入市品之后棵出现水了大延幅上追涨，劲一度戏达到揉了1皂00亲55缩.1闭元/片平方拦米的圣高价悬。撞涌注：很图中仔的虚被线是逝趋势叉线，天下同送。危香(2粘)2蕉00竟5年新下半茅年福塑田、意南山兆两区妄楼盘果价格柱上涨罗明显快僚敲美联揉xx毛物业樱统计鲜显示浮，关三内的劫福田符、南庆山两蜘区的促物业文价格纵上涨懒幅度错较为找明显泳。这厌两区在也是休深圳量一手迎房价侨上涨歉较快交的区冤域。飘一手莲价格柴的快车速上赔涨，做刺激干了二亩手楼且市的扮购买艇需求绒，进覆而促收使二井手楼雷市价逆格上牧涨。输从南糊山的演华侨凝城以凝及南代山中帮心区剂等片海区所魄选取违的物搏业价秃格走裁势上缸看，料在过阶去的邮1年格内均野出现宏了2乖0％丰以上听的涨箱幅，蓄其中际涨幅疏较为炮明显惠的时另间段与在0朴5年脑9月蛇之后冤。以现“钰岁龙园蛮”为妄例，章从其印二手叨成交开价格首起伏片可以帅看出扫其强法劲的帝涨势缴，平礼均每暖月上涨涨幅蠢度在恭15座0元我/平过方米锄以上狂。右帐(3蹦)关瘦外楼硬市涨肝幅平不缓，刻近期香价格泄上涨烈明显精聪恰以“利国展灭苑”今为例秧，其娃成交铲价格符从0磨5年膝1月验至0辅6年卖3月棒，平最均每竭月涨岩幅基旅本维锻持在馒30艳元/佛平方片米以瞎内，咽涨幅偷比较大平缓恰。随阵着0克5年榆片区俘内的板一些鞠新盘员如“之可园飘”以尚及“罪桂芳摄园7罩期”均纷纷撤入市颜，直句接带松动了铃二手吗价格蓬的上击涨。榆像早2、拖物业雷类型皱价格违分析寄浪僚聪(1浴)高推档住算宅涨此幅明搞显凝验从“垄东海巩花园旱”的我成交纱价格浮走势惜可以番看到所，0猎5年鲁1月书至今诚价格瞎呈现墓较大灶起伏雅，从忙长期道走势渔上看横则可位看到喉强劲谜的走陷势，毛平均蝶每月此上涨伯额度肃均在棋55营0元重/平肥方米爸左右纷，平馒均涨乡幅达忍到1术2.内7％引，特为别是的在0途5年绿11书月份初之后升，其浓价格属开始故出现座明显哑的波正动，够一度绍达到杂19饭69笑6.欲9元棚/平罩方米贯。进写入2带00馋6年虽以来呜，其煌价格舒变化高较为剖平稳皆，但抛涨幅也依然鞭明显两。代云(2构)普煤通住言宅涨届幅相屑对平翠缓误距在市酸场前展景较轿好的木情况字下，怪普通柳住宅移成交栗价格迁稳定霉上涨颠，较饲高档值住宅稿平稳千，并垂不会弯因为傻市场搭的因犹素出榴现大球幅的饺波动话，主猜要是陆由于狗普通挂住宅仆价格勾基数雾相对驶较低劈。以妹海滨茧广场粉为例芦，平式均每连月的完涨幅让在7辈％左都右。督评中（二剑）x惰x物斧业租倡金分石析跪跃为便浓于分妖析和肝比较跟，本催研究帮部将状所有逮的租曲金数埋据均发调整膀为每船月单休位面生积上再的租记金，决称之影为单伙位租样金（幻下同腐）。罩便于梨考察作某个虑物业改整体冬租金桂状况药，还爷可以鞠对同意一物筒业不孝同时泰期的嚼租金山及同愿一时饲期不恰同物像业的腐租金船进行茶比较煎分析蔑。通栏过对恐筛选毯出来看的x疾x物禁业的唤单位虎租金美分析滑，发暗现如意下特国点：剥旋准1、拔单位休租金虾区域芽分析冈背忆订(1杂)南浸山、协龙岗经的x催x物装业单僻位租克金呈飘现明然显的露涨势裤离弊以南询山的朱侨洲拴花园盆为例触，单莲位租蚂金从偏20禁05馒年２菠月份愚的1毯7元册，涨尼到了渠今年捆３月位份的有35浅.2彻元，摧涨幅培超过卷了1虹00猛%（涨所讲酸的单查位租斗金涨醋跌幅轻均指伟对应毙样本陵所选窜取的胳整个蝶时间荐段的末涨跌醒幅，方而非擦单位所租金壤的月汇均涨猪跌幅叉）。妇对此升明显快的涨释势，推本研晶究部哀认为瓜：首蹲先，龙南山耍和龙卖岗两畜区工茫厂较揉多，隔拥有纸大量著的暂邀住人恼口，矛同时纵可凭椅借低槐租金叫吸引傅部分妈罗湖植和福丈田的堵租客趴；其熊次，布南山迟和龙供岗的村租金溜波动皂范围伟小、百基数夸低。裂南山则的单性位租艇金的济波动锡范围多在2渡0-糟40允元之盼间，乏而龙赌岗的抽单位埋租金免范围论就更叹小更寒窄，膊在1酒0-锯20曲元之钢间，汽使得蜂这两姜个区颂域的牺楼盘滋单位使租金价有了扎上涨卖的可玻能。锯池裹(2匪)罗厦湖和石福田械的x殊x物般业的蠢单位岩租金序走势晋就显豆得参雹差不攻齐下闻位于滑罗湖灭和福摧田的饿高档讯物业矩的单麦位租东金基厚本上逐都呈烛跌势革，比穗如：拔福田证的万语科金哑域蓝油湾，运其跌益幅就永高达刻30嫂%。厌而这姓些区首域的喉普通炊xx棍物业陪却呈中现出赠涨势富，比滔如罗盘湖的乏新港掌鸿花尸园，幅其涨挺幅也恶达到价30席％以浮上，伤福田弟的海窗滨广属场的仅涨幅登也将挡近3易0％页。对谦此，届美联柔物业老研究悬部认烘为：摧罗湖腐和福雁田的医区域鸟附加男值增稍加，康房价羡走高仰，买枪卖成饱交增榴加，款抑制奔了高牲端租洞赁需蝶求。燕而普惰通住占宅有项广泛盗的客农户群井，租搅赁需忘求增惠加，捡推高猫了租简金。贫锁历(3塘)宝玩安区币商品离房出示租成超交相拥对较伐少倍逐原因陪有二饭：(海1)品有出悬租案兄例楼风盘的旁单位索租金艳与南搂山相抗当，最这无衫法吸纹引关异内租蛇客；抚(2赴)宝拦安暂狐住人誓口较浅多，窑主要员集中觉在职店工宿极舍和辣农民乌房里两。者窄2、斥单位梨租金私的物角业类云型分芹析惑意猫(1拴)高味档楼怠盘的锡单位湿租金积整体特呈跌参势同拘比如励上文说提到誓的万犁科金苗域蓝吩湾、赶东海诉花园写２期售、百左仕达乡一、朵二期耕这三朵个高哥档物雹业的基平均南单位损租金衡跌幅四就达坝30罢％左湾右。克这主读要是挑因为迟高档澡物业蜜在深扬圳同妹质产滨品趋腹多，余客户柿可购格买的遥选择旁较多探；另写外高颜档物伯业租钟赁需洋求的晋增长员远远忠比不军上供娘应增姿长的谊速度都，对却深圳机房地答产开供发来层说，坊这是酱一个兵警示炕信号石。比燃如东结海花架园２宿期，筑其最洪低的葡单位语租金运就在扬60因元以买上，攻而在车20篮05匠年4茧月的垒出租雀案例睁，其忆单位蝇租金教更是壁高达流11睁0元践；还否有万过科金务域蓝提湾和湾百仕驳达的羊单位宋租金砍也都展在4瓦0元锋以上劝。置父(2键)普雪通楼齿盘的株单位慕租金腰呈现菠明显耽的升扁势榆失侨洲墙花园顷、海愉滨广名场、恼新港们鸿花库园、接钰龙映园等车中档质物业安的单莫位租茫金均企呈涨片势，毁尤其焦是侨易洲花适园的盖单位逐租金墙涨幅荒高达片10蠢0％再，还劝有龙相岗的杀国展花苑和通龙珠宅花园坦也一惩样表凝现出秀明显救的涨壮势，永涨幅碧为4限0％涂。一缓方面课说明萄深圳吉住宅煌的需学求比盟较强下劲；暗另一坑方面六也暗泪示，猫由于坡房价甩高企睛，不笨少消她费者宇以租加代买机。抄涝三．托xx趋物业尚预期房投资游回报烘率分祖析述献本报霸告中怕所指白的投华资回恰报率柏，指掏的是筝预期徒投资丹回报爷率，税即物翁业的涝某一掉时间绞节点秩的单碍位年柿租金长与单植位价插格的萍比值孙。对译于尚蠢未入着市的知投资剩者，坝这种稍计算易方法寇也许诚更具控指导予意义滴。概轮（一穿）投浓资回躬报率岭区域充分析寨雁根据冈各区欣域x佩x物晕业的棚投资容回报脱率分盐析，粉有以尖下特茶点：困需揪1、疗罗湖宁区回夸报率树基本辛持平捷，有蹲下降破的趋颈势忙公杜以百遇仕达购花园蔬的平竖均投沸资回疑报率殊为例兰，从爪20委05茧年2忠月至束今其库回报哈率虽镇然有满一定判起伏陆，但絮处于锅一种县基本胁持平都的态啦势。贱自0盒5年惧12称月百摄仕达览东郡依入市艺后，减其价否格出叔现了牺较大闲的涨念幅，厅而其涛租金暗面对榆这种轰刺激奶有一炉定的扒滞后蒸反应突，造牙成了唤目前警短期废的投右资回僻报率贝的下笼降，绘根据窑目前量的情踪况，呆这种衡下降嫁的趋做势可耕能会琴持续际到2迈00木6年臂5月侵份之亩后。辅包船2、幅福田扔区预候期投蝶资回津报率副全面恶下跌达，租辉金涨房幅不惊如价阁格井如同福田跌区所斗选取席的x约x物柜业的州投资诚回报寒率分缺析显叛示，垃本区帆楼盘琴的租核金上购涨幅趴度相念对价培格较夕小，下投资裤回报集率出冰现了议全面丽下跌或。而赴对于才一些秒品牌负物业辣如东摔海花歪园则食出现码了租席金下殿跌、嫩价格承上涨乐的局爸面，康此消愤彼长修更是即造成叨了其纵投资麦回报雅率的中下跌刷。美怖联x摔x物宾业的涂分析师警示萌，福宪田区吃的房绩地产弃市场蛙出现逝了一挤定的专泡沫徐，但两目前平泡沫赏程度传较小狡。本锐研究冬部提锻醒投扇资者俩谨慎镇入福碰田楼浙市。贪马拍3、安南山编及关燕外投款资回硬报率宫稳定吩上扬蚁露配级以位而于华尿侨城敞片区御的侨壶城豪竭苑为页例，弄该楼丸盘的黑投资检回报习率处老于平盼稳上屯涨的下状态秀。从格目前消的情艳况上沿看，栗南山纹及关添外楼弹盘的肚投资驾回报怠率尚望有发兄展的征空间腿。炎仆（二棵）投弄资回兼报率桌的物饥业类气型分撤析都异1、于高档阴物业做的预傍期投颜资回胖报率观呈现微明显掠的下本跌行泥情催秧漠这主岛要是孝因为却其价损格呈材涨势抱和单谁位租遭金走奋势呈苦跌势虽，导搁致其伴投资听回报剥率呈贺现看锄跌走嫂势。班比如吓东海僻花园乏的预彻期投蝴资回偿报率蒸就明旋显走肚低，阅由高片点的惰12鄙%跌邮到目院前的延4.事7%芝，下电降7飘个百肢分点阶。类手似高剃档物扩业出舰现相拔同征某兆，蹄提示享高档尝物业涌也许誉存在无一定蓄的泡荒沬。绍由于绕这类贤物业浪本身米的价崖值比碍较大踢，需照要的故投资宁资金仪多，圈美联块研究打部建区议在面预期寇投资逗回报上率看定跌的哗时候然，不纹适合凭做长从线，某应适达时出晌手。榴在单牢位租衡金和杰预期彻投资贪回报沾率看乔跌的祝双重睁压力器下，纤高档胡物业丸的价蕉格在歉今年萍下半重年可届能会洒见顶厉。饭头2、御普通文物业龙因区咬域不鹊同，袍其预晒期投哥资回丽报率扩走势装涨跌债互现巧岁奉搬罗湖钻和福相田的摘普通洽物业扮呈现四微弱音跌势亦。由慨于随颤着去殃深圳弦楼价筑的快扯速上链涨而冬过快用上涨湾，虽则然租宽金亦罪有所偷上涨第，但字无法扎跟上胸价格邻的涨块势，悄从而饰拉低标其预泡期投保资回帅报率粥，使皇其呈碧现下瞧跌走锦势。温比如水海滨恭广场层，在称去年慈９月圾到今窝年３叼月之顶间，沫其价姿格除亿了今唯年２稀月有瘦所下故调外嘱，其禽它月帝份一包起都弊在涨柔，而弹单位邪租金缺从去岭年６诵月到浴今年灵３月芝，一待直在笔24谣-2禁7元尝之间策徘徊各，走通势甚亡是平祝稳。猪经这字一比棋较，