芜湖酒店项目报告

芜湖总体市场分析一、芜湖历史沿革芜湖，位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，市区230平方公里;总人口220.26万人，市区65.88万人，流动人口10万人左右。芜湖历史悠久，历朝历代均为商贾云集的商业重镇，尤以明清为最。明朝永乐年间，就有“十里长街”，以浆染、铁工、粮米、杂货聚散而闻名;清朝被辟为对外通商口岸，成为全国四大米市之一;民国前期被誉为“皖中之坚”、“长江巨埠”的美称。芜湖位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，市区230平方公里;总人口220.26万人，市区65.88万人，流动人口10万人左右。二、芜湖总体经济介绍近年来，通过大力实施外向带动战略，加速调整产业结构，芜湖经济得到了快速健康发展。2001年全市实现国内生产总值218.77亿元，比上年增长9.1%;财政收入29.54亿元，增长12.4%;城镇居民可支配收入6025元，增长5.4%;农民人均纯收入2751元，增长3.5%。芜湖市场潜力巨大，业已形成三大支柱产业--新型建材、汽车零部件、电子通信制造业。商贸、旅游业方兴未艾。同时芜湖又是皖南通信中心。芜湖是长江沿岸位于武汉、南京之间开放度最高的中等城市之一，是长江安徽省沿线和皖南区域经济贸易中心。芜湖人才资源丰富，劳工、技工、中级技术人员充裕，有高等院校8所，拥有一定数量的高级管理人员。芜湖是华东地区重要的水陆交通枢纽：从铁路来看，是华东第二通道的咽喉，可直达15个大中城市;从公路看，205国道和318国道穿境而过，长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一。芜湖第三产业依托古老商埠的传统优势，以建设区域性商贸中心为方向，相继发展了中山路步行街、凤凰美食一条街等一批精品商业街市，鸠兹广场、九华广场、吉和广场等城市亮点极大地增强了城市的观赏性和吸引力。新建、扩建了一批区域性专业市场，长江市场园区、皖江水产品批发市场、峨桥茶市等市场发展完备，辐射力、集聚力日益扩大，芜湖已成为辐射华东、影响全国的物流中心。芜湖是中国优秀旅游城市，境内旅游资源丰富，小九华等佛教旅游资源名闻中外。配合黄山、九华山、太平湖旅游开发，芜湖着力建设旅游快速通道，构建了完善的城市旅游基础设施，芜湖市已成为辐射皖南、皖中等世界级风景区的旅游目的地城市。三、芜湖房地产发展概况从1997年开始，芜湖市房地产随着全国住宅消费的升温，逐渐体现出温和放量的过程，总体市场稳步发展。2001年开工量虽然比上年开工量放大100%多，而考虑到1999、2000两年该市压缩开发规模，控制开发，同时市场经济表现良好，消费能力旺盛，因此可以认为市场在未来2-3年应该继续稳步发展，而楼盘的区位或品质竞争会逐渐激烈。从市场成交价格走势来看，近5年来价格基本呈温和上扬的过程，但是通过图表我们发现自2000年竣工量和开工量有所放大后，市场平均价格受到平抑，预计短期（2年内）价格的继续上扬还有待其他优惠利好政策的出台和区域经济的持续向好。附：历年芜湖市房地产统计数据单位：万平方米亿元影序号廉指标详名称喷19尺97凤年输19丙98长年浆19礼99膛年则20裙00枕年剪20旦01平年朝1和房地此产开慕发完帽成投仓资树5.染80土6.晃89煮7.袭91路9.直69董12堡.3锣9派其中孕：住忘宅司4.皂21巡4.用42灭5.场77慢5.缎72割7.驼90之2浆房屋惠施工冲面积口12聪4.耀45差14疗4.仆95尽15桌6.哀50外16供0.见15宿22苏7.留35雾其中未：住帝宅界92语.6墨1柴10震8.谊95亲12正5.雁05绪12支1.顿02霜19阁5.繁38副3商房屋剩新开豪工面罩积飞54础.5才5丑60慕.6被6赵73犬.7渴1截68江.4倾5折15吐7.斯60拌其中乓：住旱宅别44泳.1爆1裳49才.2找0月64经.4盐8竭48奶.8嫂2崭13御6.非75披4稍实际类销售牧房屋碑面积维44意.2祸0粱56徐.0续0霜54边.2沿1渐69妨.7裙7熄59姨.7觉4雄其中峡：住闸宅乐35匆.8速4霞48个.虽17谷46盆.9暮0按62好.8图2犁51缓.7床4矩其中兼：个包人购起买住妻宅贸21包.9栗4约30某.9栋3京36垂.8宫5纷59辞.1喷4裕5参房屋葱销售北额饭4.移46欺6.签15矛6.强15币7.桨77艳其中恢：住摔宅匹3.栋09避4.寻58寄4.滋58她6.蹲08钥6屯房屋疼竣工桥面积说70拾.4铸1咱73盼.4加2羽67罢.1愈4狼81灿.5古0鉴78走.0初8耍其中是：住羞宅墙54穿.9览3枪58兄.5离9乏54筐.7好2照69嫂.3垒4东64属.5宋3县7译空置苗房屋申面积骄15华.6下7帖21腐.0云2骆24混.0朋0锡10健.0据6天16猜.0软0吉其中乐：住边宅咐9.自33害12誓.3扶5屠15茂.0贯3董4.招32架5.垮16凤8妻购置恨土地存面积碧18陆.8皆3亩25篮.1疮4疾48套.8救3桑28孟.3地1促9猛预售含房屋曲面积榴16执.6凝7仪14生.7薄7萍16扬.6侵9铅25贝.4冲3附10钥预售高住宅上面积佣13土.7事9恐12约.2偶3窄14毁.5当1洽21卵.3倚8估21涂.6个9总结：目前芜湖市的房地产发展基本存在以下特点：灵1、近地域芝价值码、产临品素呢质决四定产仅品价言值拘地域腊的位然置在选房地聪产商沉品的队价值处中占收绝对尸因素咐，这很一点兽在我序国中赵小城酒市中毙尤其撒突出印。而陷产品辽的价瞒值决撑定了唉商品择价值僵的未岂来增饶值率蜂，同梁一地袭段的汽质优孝住宅乱楼盘朋可以执比一库般项仿目高蠢10巾—路15贼%阀2、弓主力逃消费扶仍为捐自用自型，炼投资梦型客级户有住所增乏加梨为解迅决基渐本居刘住及适改善斩居住刑条件贪的购雕房行个为占亩绝大退多数活，可抓以肯尖定的防是在锹未来粮几年质内芜塘湖住唉宅房摸地产梯市场滋的主拜力消束费仍术为自雷用型钟；而扑随着吧芜湖腹市作沸为省未内重脏点旅巩游、葡商贸滋城市义的进献一步故开发落、开昼放，教投资管型客甜户会急逐渐讨增加堵，其爹中商盏铺市方场的摧投资欢比例秋会迅奇速发拣展。划3、俘目前喘房地乡产市悲场特驾性仙需求扭市场亩潜力贝较大稀；丝消费哪者开虑始追色求优救质楼繁盘；争消费夹者对鬼住宅仔户型纸的需淋求仍得以经惭济实半用型禾为主呈，大秩户型禁市场洁的发怖展短糖期内莫有限截；辛市场王在上池一年拉均价秃急速闭推高茂后将队出现屈盘整乎蓄势明的过未程；纽楼盘书策划水开始泽有外绕来营河销公膀司、满广告局公司址介入血，销返售竞侦争手概段开音始提戒高。三第二绑章、骨区域魔市场誓研究派分析钢一、扎区域共市场浊概况船目前得芜湖防市在丙城市碗布局向上分标为三渴大块师：解峰放路枕以北辩为工饱业区徐，包本括经艳济开畜发区葡、长软江大旋桥经辫济园戒区和得城北活工业兴区；治解放假路至零青弋含江为无城中丸区，洗是全槽市的匠商贸冻旅游溉区；泛青弋管江以介南为刮城南蒜区，芬是主新要生锄活居抗住区降和文洲体、岛会展苏、行烛政中姿心。顺二、畏区域怎市场争发展郊规划业本案愉项目孟地块简属于宪马塘严区，眨归于获城南尺片，恰按照夺建设躺外向份型、盈现代兼化城她市新兄区的齿要求扣，总耽体上爆由大增学园趣、体笋育公古园、识市政级公园润、文术化公影园和畏居住雁花园晕形成吐框架柜，充顿分发枯挥生姿态自涉然优兽势，邻体现丙“蛇以人关为本同”忌的规勤划观绝念，础对水峡系保三护、杯园林矛绿化扁、城盈南片性老城经区改锡造、河经济那园区燕、滩兽头利消用、搭道路盘交通闲等强返调高乡起点动、大还手笔掠的规兄划，控并与否城市圾总体除规划岸相衔所接。斧目前宿市政蜘府办虫公楼嗽和奥通体中妖心已始经开君始动腥工，爷预计荐两年盯内将铁投入森运行很；而诊最近迟拍卖圆的几猛块开鸭发用防地预崇计将逼在今什后两适三年赏内形衰成将桐近5龄0万礼平方军米的羊开发谋量，默随着问这些看楼盘满的建熔成和消现有症南瑞壁新城敬等楼撞盘的我的入春住，迟该区俯域将黄形成卡一个绩可以励容纳剃20杏万人络口、易芜湖旗市最怕具规爪模的墓新型拨高尚凳居住泼区。微三、再竞争枕项目勿比较锅分析现评从之以上肾图表漫可以冠，市汪区楼翁盘价净格范今围为袋17浮00辆—忆23织00辜元/脸平方么米。油主力伞户型返在1掩00敞平方牌米左嘱右的想楼盘韵销售载率比幼较高取，而竹主力捉户型攻大于井12麻0平贸方米垂以后育销售鞠率普晌遍下席降，分再次嫌证明爸芜湖莫市场两住宅背经济店型占短主导就地位忆的现适状。俘第三还章累悉项松目S表WO聚T分拔析辜一、却项目配优势绸分析状（S峰）摆A、络地处押南部验新城叶，该根区位屑规划融前景访优越牵；工B、通投资仪三方秃资源撤整合购，实保力强幅大。贼其中赚亚东叔客户判网络缸中有馒大量议可以姨挖掘寻的资丙源；魔C、脊项目走实行姑规模堵经营膛，是肯目前惩城南絮最具旬规模栋性的暴综合质性项句目；砌D、站市政蛋府即酒将搬源迁至并城南志；而扩芜湖简奥体弯中心谊、市词政公闪园建违设在港即，蓬周边们各项黎市政恳配套描、道岁路建题设列抛入规晴划，苍前景歪潜力虏大。脱二、闷项目凭劣势舞分析嘱（W霸）串A、牺目前己该区纽位未图被市蹲区购啦房者宝完全炎接受来，形肆象上进还需挖整体胸宣传誉配合蕉；锦B、厌目前锄市府校规划淘的公得建配岂套在矩资金挨上还水有缺挽口，绝实际合落成期时间急可能择会和誓计划久有出谁入；砖C、暮未来快两年惧内全填市开途发竣指工量汪将会福大于界市场锋消化偷量，料购房案者将歪有更骗多的眨选择妖；赏D、掩作为串商业诵项目集，区联位上附和邻有近的决市中绑心商沿业街黎相比萍存在财很大情的劣条势，朵对投督资或扑经营庸者的名吸引走力有瞎限；皂E、脖周边便配套哀，如发花津殃路步煤行桥昏的建忧设开辨通等法直接赶制约距商业榨街的魂人气巩营造粪，而驶这个闸重要脊因素橡的控夏制权快不属涌于发萝展商糊；弄F、肃项目条周期批长，制周边盼竞争嘴风险诵较大香。民三、顶项目获的市荷场威注胁（爪T）幸A、棵今后墓几年估区域惰内住委宅将廊集中孤上市伴，主啄要威弟胁来臣自区伶域内摸部；货B、袍区域改内高降端产夫品有榆浙江针开发卫商投吵资的输1#具、2用#地拜块做具代表必，低恋端产恩品有策现在功开发于的南马瑞新抚城做肿代表搏，并秩且开逼发量功都很累大。放本案壤项目类只能俘作为段一个挨中档碧的新砌型小镇区面降市，付价格柳走势招会受统到前伤两者各制约摸；禽C、饭周边狐配套拌如果客一旦蔬因资厦金或蠢规划铲问题嚼发生悲调整退，本持案的凭销售进会受锻极大趋影响权。浪四、曲项目郑的市禾场机姻会点味（O拉）绒A、尽项目芳引进圆外资尘仓储杏式大遥卖场滑，对偷人气孩的迅池速营斑造有纤非常药积极斧作用梁；纸B、镜花津唤路步深行桥盼的建鼻设开哄通将译对本号案起味到积命极促秒进作绞用；海C、圣区域功内其拼他项叛目的村开发索同样乎对本认案的拿板块孩概念葡炒作钓有积仆极意循义；方D、岭发展碎商高缎度重义视，沿以先换进的桐规划女理念馆，打首造产缠品内革在品损质，雅并且叉以品毙牌营覆销的喷战略过观点顾贯穿谅开发吵始终斥。牵五、轨总结晕：螺该项轰目从垫区位阔上属弯于发疏展潜亿力较业大，扭但在滑短期街内存闭在市之场接缝受的搞时间伸问题赠；愁花津劫路的黑开通立对整悦条商龄业街蜜的兴抄旺与摇否起班至关吃重要冰的作膨用；猪商业都街的慢商业胆营造菊必须付做出坐差异绒化和锦特色仿，从柜而增卫加项苦目潜臂在利蹦润机笋会；轧第四货章疯炕定灯位分解析动一、滤目标翼客户承分析威本案枕目标铃客户己群（甲住宅味）构牛成大蔽致如反下：愚芜湖巴市各碧企事话业单穴位职并工、记部分税动拆灯迁回搬购客卫户塑开发线区的露外资匪、合觉资企胞业中啦、高闸层管榴理人搭员或贞技术垂型人饭才、转白领兆就近只区域石二次江置业纤换房属的潜串在客宋户启外地例在芜跃湖经暖营或怠投资蚁的六住宅稠消费励以区佳域客讨户为客主，丑主要坐包括毯城南晶、城交中的殖现有鞠潜在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