酒厂职工生活小区建设工程可行性研究报告

PAGEPAGE49总论第一节项目名称及建设地点项目名称：XX酒厂职工生活小区建设工程建设内容：小区西侧设置水景，小区设置低密度住宅、多层及高层住宅，小区内设施应与小区规模相配套。以120平方米左右的经典户型为主，其余为90平方米的小户型和部份大户型。建设规模：项目占地730.64亩，总建筑面积482621平方米其中：总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）项目总投资：165140万元建设期：2.5年建设地点：XX市XX镇筹建单位：XXXX酒厂股份有限公司第二节建设单位基本情况XXXX酒厂股份有限公司为股份有限公司，企业法定注册地址：XX省XX市XX中大街118号，注册资本：45000万元人民币，法人代表为先生。企业营业执照核准的经营范围有：XX系列白酒的生产、加工、销售，自营和代理销售各类商品和技术的进出口（国家限制公司经营或禁止进出口的商品和技术除外），粮食收购。XXXX酒厂股份有限公司位于XX北部酒都XX镇，东临淮郡，西障彭城，北依大运河，南临洪泽湖，连（连云港）霍（霍尔果斯）高速公路宿淮盐段穿境而过，并与宁淮、京沪、京福高速相接，交通畅达，酒业兴旺，市场繁荣。XXXX酒厂股份有限公司的前身XX酒厂始建于1949年7月，原名淮海贸易公司三分公司XX槽坊。建国后，改称苏北淮阴区酒类专卖事业公司XX制酒厂。1951年9月，改名为苏北行署专卖事业公司XX酒厂。1953年4月，经XX省人民政府工业厅（办）字1481号文批准，改称为地方国营XX酒厂。1954年被华东行政委员会列为重点企业。1968年3月易名为地方国营泗阳县XX酒厂革命委员会。1979年4月恢复原厂名。1986年8月经XX省工商局批准改名为XXXX酒厂。1997年5月经XX省政府批准改制为国有独资公司，更名为XXXX集团有限公司。2002年，以XXXX集团有限公司作为主要发起人，联合上海海烟物流发展有限公司，南通综艺投资有限公司，上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司等法人单位和部分高管人员，共同发起设立XXXX酒厂股份有限公司。公司经XX省人民政府苏政复[2002]155号文批准，在XX省工商行政管理局注册登记取得企业法人营业执照。注册资本9000万元人民币,2002年12月28日在南京宣布成立，是一家以XX系列白酒的生产、加工、销售为主营业务的国家大型企业和食品工业百强企业，现占地面积875亩，拥有职工3715人，企业总资产36.64亿元。第三节项目建设的由来房地产行业已成为中国新的经济增长点，并且在国民经济中占据重要位置。为了促进经济增长，政府也是出台了相当多的积极的财政政策和相对宽松的货币政策，在这种背景之下，房地产行业逐渐成长了起来。应该说中国经济此一轮的快速增长，很大程度上得益于房地产行业的崛起。因为房地产涉及的相关行业众多，上可以到钢材、水泥、木材等建筑材料，下可以到家具、家电、运输、汽车等行业，以及由此而带动的建筑设计、装璜设计、展览展示、银行贷款等多种类型的服务业。为了进一步提升XX房地产业的发展，2008年10月30日XX市政府出台了《促进中心城市房地产业和商业发展政策规定实施细则》。我们注意到，该工程是土地整理及利用的综合工程，是开发区政府贯彻省委、省政府要求，统筹城乡发展，推进集中居住，集约利用土地，实现规模经营的一项重要内容。XX酒都职工生活小区作为一项工程配套安置职工生活小区，规划占地面积730.64亩，建筑面积482621平方米，建成后可安置6000余户2.5万人入住，可有效缓解XX市城乡居民居住的压力，同时通过该工程可有效集约利用高效农业用地，进一步加快XX镇的发展。为进一步做好项目的前期论证工作和项目的审批需要，建设单位现委托我公司编制该项目可行性研究报告。第四节编制依据1、住房和城乡建设部等7部门联合下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》；2、《XX省人民政府关于切实加强食品安全工作的实施意见》；3、XX市委、市政府主要领导对XX提出的《企业在扩大生产规模的同时，一并考虑改善职工住房条件》的精神；4、饮食建筑设计规范JGJ64-89；5、《建设项目环境保护管理办法》(1986年3月)；6、《建设项目环境保护设计规定》(1987年3月)；7、《给排水工程结构设计规范》GB50069-2002；8、《砌体结构设计规范》GB50003-2001；9、《建筑设计防火规范》GBJl6-87；10、《建筑灭火器配置设计规范》GBJl40-90；11、《产业结构调整指导目录(2005年本)》（国家发改委第40号令）；12、《中国节能技术政策大纲》（2006年修订）；13、《节能中长期专项规划》（发改环资〔2004〕2505号；14、QBJS5-2005《轻工业建设项目可行性研究报告编制内容深度规定》；15、《XX市城市总体规划》（2003-2020）；16、国家发改委和建设部发改投资[2006]1325号文发布的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；17、建设单位提供的其它有关数据及资料。第五节项目研究原则根据XX市总体规划以及市规划局的批示意见，结合中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）、国家建设部《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》文件精神，并对职工生活小区建设项目的可行性研究作了多次调查、资料收集和分析工作后，确定本可行性研究报告研究的原则如下：一、加强住宅小区的生态环境建设，体现可持续发展的观念，全面提高住宅小区节能、节水、节地、治污的总体水平，实现社会、经济、环境效益的统一;二、要努力提高功能设计质量，整个小区的布局与住宅设计应体现以人为本的指导思想，努力提高居住环境质量和满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性的要求；三、要以市场需求为导向，提倡住户参与精神，多为市场提供适销对路的安置房，为社会提供多样化、可选择、适应性强的经济型住宅；四、要高度重视环境质量和交通组织，创造具有良好居住环境、完善配套设施和时代精神风貌的城市居民住宅；五、本报告的编制要符合国家、省、市有关文件规定精神，要符合XX市城市总体规划及有关要求，本着“求实、可靠、科学、合理”的原则进行研究。第六节研究主要内容根据市政府和市有关部门的批示意见，分析了可能的情况，进行了方案的比较。根据现有的基础资料和调查勘察资料进行本项目的研究。研究的主要内容包括：一、建设规模与内容；二、工程建设条件；三、工程技术方案；四、生态环境；五、工程估算及资金筹措；六、效益分析；七、敏感性分析；八、盈亏平衡分析；九、风险分析；十、环境影响评价；十一、社会效益评价；十二、建设计划。第七节研究主要结论XX酒都职工生活小区建设工程项目规划总用地面积约730.64亩，总建筑面积482621平方米，其中：总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）。经初步测算，幸福之家项目总投资为165140万元，其中：前期费用为38681万元，建安工程费为110488万元，配套工程费约为3739万元，基本预备费12233万元。总投资估算详见附表1，总投资构成饼图详见附表2。一、项目建成后有一定的经济效益，除了为城市市政建设作出贡献和剔除各种因素后，初步测算本项目税后利润为55772万元,投资利润率为1.4％，投资利税率为7.4%，对社会安定及改善居民住宅有较大的贡献。本项目静态投资回收期为2.85年。在建设资金落实并实现预期建设和销售的条件下，经财务评价是可行的。同时我们注意到，项目建设完成后可安置6000余户2.5万人入住，可有效缓解XX城乡住房压力，同时通过该工程可有效集约利用高效农业用地，也加快了XX镇的发展。二、总平面布局合理、新颖，外部环境优美。总图布置既符合市总体规划的要求和区域的总体布局，又为居民创造了生态型、花园式的居住条件，技术方案也是可行的。三、本项目的实施，是落实市委、市政府的重大战略决策的需要。项目的建设对促进开发区建设步伐，对改善和绿化、美化开发区的环境及市容市貌，将起到一定的推动作用。本项目的实施对加快城市建设，改善开发区景观，改善居民生活条件，保证社会稳定，促进开发区建设具有积极的意义。四、该项目的建设完成后，将展现一幅农业经济发展、人居环境优美、基础设施配套、公共服务完善、村民生活幸福的社会主义新农村的美丽蓝图。该项目建设将充分反映，在推进农房建设、改善农民居住环境中，必须坚持以发展农业经济为基础，统筹规划、尊重农民意愿，建立创新机制，协调好相关关系，努力建设一个生产发展、生活富裕、生态良好、自然人文特色彰显的农村新社区。五、本项目经初步测算，主要经济指标见表1-1。XX酒都职工生活小区建设工程主要经济指标表表1-1序号指标名称主要内容备注1总用地面积约482621平方米约730.64亩2总建筑面积1017740平方米2.1地上建筑面积830840平方米2.1.1低层住宅4500平方米2.1.2多层住宅239040平方米2.1.3小高层246840平方米2.1.4高层住宅287280平方米2.1.5会所、物管1700平方米2.1.6幼儿园1920平方米2.1.7配套商业49560平方米2.2地下建筑面积186900平方米不计入容积率3容积率≤1.724建筑密度≤28.6%5绿地率≥46.6%6建筑高度≤99.97住宅户数6675户8地下停车数量5340辆0.8辆/户9项目总投资210000万元10营业收入万元11营业税金及附加万元12营业利润万元13税后利润万元14投资利润率％15投资利税率％16投资回收期年第二章项目建设的必要性及产业政策第一节项目建设的必要性一、有利于节约集约利用土地，缓解土地瓶颈制约XX人多地少，土地资源极其稀缺。这种稀缺性不仅表现在土地供给总量与需求总量的矛盾上，还表现在由于土地位置固定性和质量差异性导致的一些地区建设用地供给的特别稀缺上，土地已成为工业化和城市化快速发展的瓶颈制约。农村宅基地量大面广，推动农村宅基地置换，可释放出巨大的土地利用潜力：一是控制农户宅基地使用面积超标形成的潜力，二是清理一户多宅及废弃建筑物形成的潜力，三是整理村庄内部众多闲散空地形成的潜力，四是建设农村新社区土地集约利用形成的潜力。这样，在不新增建设用地的情况下，积极盘活低效使用的存量建设用地，并通过城乡建设用地增减挂钩和宅基地复垦，为经济社会的可持续发展提供更多的空间，有效缓解日益紧张的土地供需矛盾问题。二、有利于扩大农村消费需求，促进农民非农就业在国际金融危机背景下，国家实施扩大内需政策，尤其是扩大消费需求事关经济持续增长的全局。其中农村消费潜力巨大，是扩大内需政策的重要着力点之一。推动农村宅基地置换，政府增加了农村投入，农村增加了项目投入，农民增加了建房投入，着实抓住了扩大农村消费需求的切入点，有力地拉动了钢材、水泥、家具家电及装潢材料等行业的发展。如果同步创新体制机制，开展农村住房消费金融服务，启动农村房地产市场，必将成为经济持续快速增长的强大动力。而农村房地产市场的兴起，还能带动交通运输、商贸流通、餐饮娱乐等行业的发展，为农村人口的非农就业拓展了广阔空间。三、有利于改善农村居住环境，优化城乡空间布局推动农村宅基地置换，须连片拆除农村破旧房，重新规划布局建新房，是农村居民点从自然形态向规划形态的一次跨越。这样，既改善了农村的居住环境，提高了农民的生活品位；又从根本上治理了农村脏、乱、差现象，加快了农村新社区建设的顺利推进；还优化了村庄的空间布局，促进了农村生活居住方式的变革。更重要的是，通过农村宅基地置换，政府可以统筹布局城乡居民点，统筹配置城乡资源要素，统筹配套城乡基础设施，引导人口向中心城市、中心镇、中心村集聚，有利于提高空间资源的利用效率，有利于推动空间功能的整合开发，有利于促进空间形态的优化布局，从而促进城乡经济社会的一体化发展。四、有利于加快农民转移转化，促进社会结构转型在城市化进程中，大量农村剩余劳动力已转移出来，长期在城市务工经商，已实现了就业的非农化和居住的城镇化，但仍“候鸟”般地迁徙在城市与农村之间。除了户籍限制和公共服务不足等原因之外，农村宅基地连同地上房产的退出机制缺失，也是其中的一个重要原因。加快农村人口城市化，必须连同农民的财产转移出来，农民在城市安居乐业也就有了基础。推动农村宅基地置换，使农民可以通过宅基地置换获得一笔资本收益，可增强农民迁居城市的能力和改善生活条件，也可增加其自身或子女的人力资本投入，从而有利于加快农民的转移转化，推动社会结构的变迁、进步。五、有利于增加农民财产性收入，壮大集体经济实力财产性收入是指家庭拥有的动产(如银行存款、有价证券等)、不动产(如房屋、土地等)所获得的收入，包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入,以及财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。在现有制度框架下，推动农村宅基地置换，可采用宅基地置换城镇住房模式，既增加了农民的财产性收入，还获得了集体性质的宅基地所不具备的抵押等权益。更重要的是，在宅基地置换中要同步推进土地管理制度改革，引导农民或者村集体在符合规划的前提下，通过出让、转让、出租、作价（出资）入股、联营等多种形式将建设用地（使用权）用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途，直接参与工业化和城市化进程，分享土地非农化进程中的增值收益，壮大集体经济实力。六、有利于带动农村土地流转，推进农业规模化经营项目建设对推进农村承包地（经营权）大规模流转的条件非常有利。推动农村宅基地置换，部分宅基地可复垦为耕地，为确保耕地总量不减少、质量不降低提供新的途径。复垦的耕地可流转给种田大户或特色经营户，推进农村土地规模化经营，或者采用土地股份合作制的形式，引导农民把土地承包经营权转化为长期股权，变分散的土地资源为联合的投资股本，通过直接经营、参股经营、租赁经营等方式进行企业化运作，按股分配获取收益；或者创新“土地换保障”等模式，探索建立科学合理的承包地退出机制，促使农户自愿永久放弃土地承包权，从而带动非农就业人口以及农村兼业人口的承包地流转，促进土地向规模经营集中。综上所述，建设是十分必要的。第二节产业政策分析土地复垦开发整理工作被农民称之为“德政工程”、“双赢工程”，其重要的意义是实现土地资源的合理配置，提高土地利用效率，实现耕地总量动态平衡，保障土地资源可持续利用，对加快社会主义新农村建设有着十分重要的推动作用。农村土地开发整理是在土地利用总体规划的指导下，对田、水、路、林、村以及未利用地实施综合整治，以提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境的行为。实施土地开发整理和建设用地复垦，有利于完善农业基础设施建设，改善农业生产条件；有利于盘活存量土地，拓宽建设用地空间，促进集约节约用地，缓解新增建设用地和耕地占补平衡的压力；有利于农居点合理布局，美化村容村貌，改善农村生活环境；有利于增加地方财政收入、村集体收入和农民收入，实现二、三产业对农业的反哺；有利于引导农村人口向城镇、中心村集聚，加快城市化和工业化的进程。综上所述，作为建设工程配套工程的XX酒都职工生活小区项目符合土地调控政策的要求。第三章建设规模及建设内容第一节项目建设规模根据城市总体规划，结合本项目的实际需要，本项目的建设规模为：总用地约730.64亩，总建筑面积482621平方米，其中：总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）。第二节项目主要建设内容本项目主要建设内容有：a.土建工程b.供排水、电气安装工程c.室外工程（外管网、道路、绿化等）。第四章建设条件一、项目地理位置XX市位于XX省北部，介于北纬33°8—34'25，东经117°56'—119°10'之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。全市总面积8555平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，面积和人口在XX13个省辖市分别列第4位。二、气象条件XX属暖温带季风性气候，平时气温14.2℃，年均降水量910毫米三、水文条件区内地表水系十分发达，河渠纵横，以京杭大运河为主要水运通道，水位一般在9—9.5米。区内地下水可分为松散岩类孔隙水、基岩裂隙水两大类。四、地形地质条件地形XX市位于鲁东南低山丘陵与苏北平原之间的过渡地带，平原辽阔，河湖密布。西南、南北部有局部岗丘。大部分地区海拔在40米以下。地质依据各上层成因时代，岩性特征及物理力学性质差异，50米以内潜土层自上而下分为六个工程地质层组。各地质层组承载力特征值分别为70kpa、55kpa、140kpa、110—150kpa、240kpa、220kpa。五、地震根据2001年《中国地震烈度区划图》，本地区地震基本烈度为8度0.3g，本项目一般构（建）筑物的抗震设防标准按8度0.3g设防。六、基础配套设施1、供水:就近接入开发区供水管网。2、供电:开发区内建有11万伏和35万伏变电站各一座。就近接入。3、排污:利用开发区现有排污系统。4、通讯:能提供程控电话、无线通讯、光纤接入、宽带数据交换等各种通讯服务。第五章工程技术方案第一节工程概况XX酒都职工生活小区建址位于XX市XX镇徐淮路与酒都大街交叉口西南侧，交通方便，自然条件较为优越。总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）。第二节工程方案设计目标本项目为XX酒都职工生活小区，为满足XX酒都职工生活水平不断提高的需要，小区工程将按照现代居住生活模式，建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的21世纪新型居住区。它的建成，对于提高拆迁居民的居住环境水平，创造具有良好居住环境、完善配套设施和融时代精神和地方风貌为主体的人居环境发挥极其重要的作用。因此，本工程方案设计中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一，达到全国一流，省中精品的标准。①充分尊重和利用自然环境，顺应自然，寻求与自然的交融。②强调绿化均好性，增强景观设计意识，充分尊重地形地貌，体现地域文化内涵，院落空间环境组织及其建筑风格反映地域文化特色。③以人为核心，一切从居住者的生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据，合理组织住宅套型平面，住宅设计达到四明，突出以起居厅为主的设计原则。厨、厕设施标准化，集中管井，力求达到居住性、舒适性和安全性的要求。④广泛应用新材料、新产品、新技术，改善居住功能，提高节能、节地和节材的综合经济效益和社会效益。⑤加强物业管理的设施建设，提高物业管理水平。在方案的设计中，提前考虑日后物业管理模式。⑥考虑住区管理智能化。第三节方案设计思想本项目方案设计以“时代特色和地方性居住环境”为主题，以21世纪初叶的居住水准为目标，积极采用新观念、新产品和新技术，在兼顾环境质量和社会经济效益的同时，力求创造适合地方性的、舒适、安全、优美、方便的居住环境，促进该地区住宅建设的整体发展。本项目方案设计思想总结归纳以下四条指导原则：1．本项工程是一个尊重地方文化和塑造社区文化的宜居性居住社区，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。引导社区文化的形成，塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的，并为居民所认同的居住社区。2．本项工程是一个与自然和谐的“绿色”住区规划与住宅设计处理好建筑及水体、树木的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响。重视地方气候条件和景观因素。3．本项工程是一个重视人际交流的家园性住区合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。通过景观设计为居住者创造宜人的空间环境，为人际交流提供多样的空间。4．本项工程是一个科技与管理相结合的体现现代文明的社区重视和完善社区交通、能源、保健等各种服务体系，考虑引入先进的智能化管理方法，积极采用智能性的物业管理技术。通过对本项目周边条件的分析以及上述四条指导原则，逐渐形成以下设计构思：在社区设计中，明确的社区边界是创造领域感和归属感必不可少的条件；适度的社区规模和具有明显特征的社区中心是创造可识别的场所的关键，居住、就业和商业的多功能混合和提供多种类型的住宅是创造丰富多彩的社区生活的基础；以公共交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络结构；公众参与应成为社区设计中一个必不可少的重要环节，这样才能保证社区真正成为人们心目中的理想家园。第四节总平面设计一、功能结构本设计方案将以组团为基本单元来组织，采用强化组团，弱化小区的设计手法，整个居住区由数个组团组成，并联在小区干道两侧，在规划中组团将以统一的规划手法，形成彼此良好的呼应关系；同时，各具特色，体现自身的个性和定位，用地内住宅类型以六层为主。居住区级公建分布在住宅区各主要入口附近，小区级公建在各组团相接的部位，绿化由居住区中心绿地、组团休闲步行场所和院落绿化三部分组成。减小居住社区的规模可以带来以下几方面的优点：1．可以增进居民的交往，加强居住空间的邻里感；2．顺应了住宅商品化以后的市场机制制约下的开发模式。3．小规模居住社区建设有利于将多种职能空间有机分散在居住空间附近，形成居住空间与其他多种职能空间混合布局。4．减小住宅区规模也有利于避免居民居住生活的过度集中，增强了各自领域的可识别性。因此将居住小区的配套服务设施从居住小区中分离抽取出来，置于几个小规模居住组团间的交界线形成的道路上，将这种道路建设成步行街，形成交通、生产设施、商业设施等多重功能，在道路上形成交往、购物、休息、饮食、观赏、儿童游戏等活动，并有可能形成密集人流的聚集，并以此改善居住空间的生活气氛。同时利用各小区间规划中预留的弹性空间，允许某些功能以及功能所需空间的自发形成或调整，以引发规划无从设计的空间细节和自发形成的城市肌理，从而在改善住宅组织结构、重组各功能设施之间的关系的同时，逐步恢复传统街区的多元化和多层次，在这些小街中为居民提供需要的各种类型生活空间。二、道路交通本项目与外部的联系主要有三个方向：徐淮路、二中路、大中路。这三个方向的交通确定了本居住区出入口的位置。1．居住区内部道路以一弧一环为主，沿东西轴线布置一条顺畅的居住区级主路。居住区级道路设有机动车道，双侧设有人行道。为加强居住区北部的居民与外界的联系，在环路各设一辅助车行出入口，与外部道路的辅路连接，双侧设人行道。2．各组团采用以院落为单位人车分流的交通形式，结合住宅院落设地面停车场，日常车辆不进入院落内部，停车区结合绿化分为带状停车和岛状停车，均可使汽车邻近院落停放。组团主要出入口分别位于居住区级道路上，并与相临组团出入口形成明确的对应关系。3．停车率结合拆迁安置居民的实际生活水平，考虑未来发展设定停车场地大小。地面停车场地均用空心植草砖进行地面铺装，停车位之间种植大冠乔木遮荫。4．道路系统均考虑无障碍设计。三、绿化系统整个居住区的绿化系统既规划有各地块点、线、面相结合的独立绿化系统。同时，沿居住区主干道走势，将各组团中心绿地（水面）和宽阔的带状绿地串联起来，成为整个居住区的绿色纽带。各级开放的绿化系统使得全体居民都能亨受。l、居住区外部绿化系统居住区沿主路是五十米城市绿地，南侧是八十米绿带及水渠，绿化条件比较优越。2、居住区级绿色纽带居住区内沿“一弧一环”两条主路两侧布置区级绿色纽带，用地内原有水系及田埂依据位置及规模被不同程度的保留下来。以局部地区营造的微地形绿地系统为静态轴线，以穿梭于其中潺潺流动的水景观为动态轴线，并行交织，开合有序，小区居民休闲场所（地）布置其中，创造出以“山水”、“健康”、“生态”、“交往”为主题的居住区绿地纽带。3、组团绿化系统组团绿地布置在各组团之间的交往空间，并且向整个居住区开放，使得这一景色不再封闭在组团内部。各小区的绿化由开阔的中心绿地游园，宽阔的步行休闲道、人行道绿化带（线）和分布在各院落中的小块绿地（点）组成。做到点线面相结合，并注重自然生态与人工生态相结合。同时利用屋顶、阳台、墙身做立体绿化，尽量保持原有基地的生态平衡。中心绿地以水面为底衬，将绿篱和主题性树种点缀其中，辅以竹类及藤木，与小型公建、亭台楼阁、休闲广场相结合，形成景观上拥有丰富层次，季节上具有色彩变化，静态和动态相结合，生动活泼的宜人景观，并形成社区文化重要的物质载体。四、景观设计本居住区的景观设计由建筑景观与环境景观相融相生共同构成。二个居住区级集中绿地以水为中心，用小土坡来塑造起伏的地形变化，其间点缀楼台亭榭，营造出适合居住氛围的室外休闲环境，绿化系统向全区开放，使更多的人能够亨受到优美的环境。五、公建配置本居住区设有幼儿园、活动中心（会所）、超市、农贸市场、商场等公建。沿步行广场入口设置超市、农贸市场、商场等大型公建；在居住区中心绿地内布置文化建筑群；幼儿园和会所则分别位于各组团之间的绿地中，并与小品、长廊、水面共同围合成文化广场，居于各组团相邻的位置。结合各组团之间附近则布置内外兼顾的小卖、咖啡屋、书店等配套设施，物业管理中心与会所结合设置，方便居民就近使用。六、配套设施垃圾转运站布置在各组团出入口附近隐蔽位置。公厕、物业管理位于中心绿地附近，以组团为单位设居委会，以院落为单位布置传达室，负责报刊、门卫、小卖、牛奶供应站。其他设备用房结合商业及物业管理用房统一安排。七、物业管理各组团的物业管理是外松内紧。居住区相对松散，主入口门卫限制大量的人流和穿行车流。院落（组团）二级管理，是居住区的严格管理单位。在每个院落（组团）的出入口处设一个30m2的管理用房，负责院落住户的日常服务，并兼做小型聚会点。八、小区智能化本住宅区采用智能化系统，具备完善的安保措施，全面的公用设施监控和信息化的社区服务管理，强调建筑的开放性及社会、自然之间的共存和交流，显示出未来人居环境的发展趋势。九、居住区的现状保留居住区中有大量的水网、田埂及行道树，根据方案设计的需要以及水体的大小而分级保留与改造，保留原有农田的机理，保留已有行道树，使得居住于此地居民能回归原始自然生态环境。第五节住宅设计一、设计原则1.套型灵活多样吸收传统民居特点，结合XX居民的居住水准及现代生活需求，在设计中提供适应不同经济能力和家庭构成需要的多种套型住宅，形式各异。居民主要安排在六层住宅之中。2.创造良好的居住环境为适应当地的气候特点，住宅布置成南北向，进深控制在11m左右，起居室、卧室、卫生间及厨房均有自然采光，房内空气南北对流，自然通风良好，起居室以朝南为多，并且每户至少有一个卧室朝南。3.合理分配面积和组织户内空间合理分配户内各功能空间的面积，做到三大一小，适当扩大起居室的面积，卫生间分室布置，大套型设置双卫生间。每户保证有一个明厕，适当缩小卧室的使用面积。在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”，形成动区与静区，以提高居住的舒适性。①入户口：入户口设有过渡空间，以便住户在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入时更衣，换鞋、整装，使室内更为整洁。过渡空间的设置还可避免开门见厅，一览无余的情况，使起居空间更为完整，舒适。②起居室：起居室与过渡空间紧密相联，便于客人的出入。以起居室为中心，合理组织户内交通，起居室多为朝南，并具有良好的自然采光和通风条件。③厨房：厨房设计模数化，为成套厨房家具进入厨房提供了条件。厨房与就餐空间相连，并采用轻质（玻璃隔断等）隔断、推拉门分隔，两个空间既有分隔又有联系，互相渗透、延续，使用便捷。④卫生间：卫生间尽可能做到自然采光与通风，洗脸盆设在前室，主卧室卫生间同时考虑增设化妆间，洗浴方便，大套型的住宅设双卫生间，管道集中，短捷，节约投资。⑤卧室：卧室的布置，做到“动静分区”，使卧室具有较强的私密性。每户至少有一个朝南的卧室。⑥储藏空间：利用适当的位置设置储藏空间（如：南、北卧室间的分隔，过渡空间上空等），提高平面利用率。⑦餐厅：把就餐空间从起居室内分离出来，使用更为方便。⑧阳台：每户设有朝南的阳台，适当增加进深，形成空中花园，并考虑花盆的安全搁置，以利于长垂直绿化，美化环境。北向结合厨房（餐厅）设计生活阳台，洗衣机直接放在阳台，便于使用。4.再现地方风貌，力求建筑形式与功能的完美统一住宅采用坡屋顶的形式，结合XX市的民居特色，吸收现代处理手法，利用坡顶的大小不同，长短变化或互相穿插的组合以及退台等形式，错落有致地勾勒出丰富的“人际轮廓线”。对山墙的山尖部分进行艺术处理，使它形成具有地方风貌特色的建筑符号，反复使用，强调住宅群体的整体性，并赋予其韵律感，同时重点处理檐口，腰线等细部，丰富整体，使人倍感亲切。同时坡屋顶的处理利于隔热，保温，排水。5.注重良好的综合经济效益做好住宅的隔声、采光、通风、隔热和体型设计，力求做到节地、节能、节材，提高综合经济效益，改善住宅使用功能。第六节农贸市场设计农贸市场设计将遵循以下原则：一、基础设施建设要求（一）交易厅棚。市场交易大棚采用大跨度、大空间的钢架结构。（二）地面及墙体。市场地面应硬化、防滑，并向排水槽（沟）倾斜。（三）出入口及通道。市场设置2个以上的出入口，主要出入口宽度不小于4m；市场主通道宽度不小于2m，次通道宽度不小于1.5m。市场出入口、通道等公共空间应设台阶的，同时设置无障碍通道。（四）停车场。应根据市场规模相应设置非机动车停车场，地面硬化，停车场面积不小于市场建筑面积的5%，有条件的市场可为经营户和消费者分设停车场。（五）卫生设施。市场应设置公共卫生间，可按2-3个/千人（市场内日平均人口流动数量）的标准配置厕位（含市场外50m内公共卫生间的厕位），公共卫生间不得设在熟食区域，有条件的市场可以设置1-2个无障碍厕位。市场应设置垃圾池或一定数量的带盖垃圾桶等垃圾收集容器，有条件的可设置垃圾中转密闭间。市场应设置一定数量的防鼠、灭鼠设施设备。（六）给排水设施。市场内配备合理的供水系统，水产品供水应到档口，畜禽肉类供水到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等应供水到专间。市场内设置供消费者使用的自来水供水点。市场内部排污管道（沟）应单独设置，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。排污管道（沟）应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。市场排污管道应与公共污水排放系统联通。市场柜台外侧或内则应设置排水槽（槽宽宜为8-12cm，深度宜为3-5cm，底部应呈弧形）或明沟（断面尺寸不小于10×10cm）并加盖隔栅盖板，宰杀间、现场食品加工间内应设置下水管道。水产、畜禽肉类污水排放口设隔离过滤设施。市场内应配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置。（七）供电设施。市场应配备满足用电负荷、安全的供电设施。有条件的市场宜设独立的配电室。市场应统一配备照明灯，室内市场应设置应急灯。用水较多的区域应采用防水电源开关和防潮型照明灯具，灯具防护罩应为防爆型制品。交易厅内照度应不低于100lx，专间内照度应不低于200lx。（八）通风设施。室内市场应达到良好的通风条件，有条件的可配置低噪音抽送风机，宜按建筑面积1000㎡安装不低于2KW，1000㎡以上每增加100㎡相应增加功率300W的标准配置。宰杀间、现场食品加工间内应配备独立的通风换气装置。（九）消防设施。市场内应按照国家对消防有关规定，配置消防栓、消防水带、干粉灭火器等消防器材，并符合消防规范的要求。二、经营设施建设要求市场应按蔬菜、果品、粮油、干货调味品、水产品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、百货等商品大类科学分区，合理布局各档口。生熟、干湿、鲜活经营区之间应有通道分隔。水产品区与其他食品加工经营区间距应不小于5m或设有效的物理隔离；食品档口距离卫生间的距离应不小于5m，其中，熟食等直接入口食品档口距离活禽档口和卫生间应在10m以上。（一）档口。档口设置应整齐划一，台面、柜台外立面及外沿挡水凸边应光滑平整；柜台高度宜为70-80cm，挡水凸边应不低于5cm，台面尺寸宜为长100-200cm，宽80-100cm。各档口应统一设置档口号牌、价格牌及相关证照的悬挂装置，高度宜为1.8-2m。价格牌、档口号牌等标识牌应统一制作。1、蔬果档口。柜台宜采用斜面或阶梯摆放式设计。2、畜禽肉档口。柜台面积应不低于1.4㎡，应统一配置不锈钢操作台、砧板、冷藏柜、不锈钢制挂架等专用器具。有条件的宜设置专间，配置空调。3、水产品档口。地面应有一定的排水坡度，有条件的宜铺设防滑地砖；应统一配置不锈钢或贴面砖的操作台、砧板、蓄养池或不锈钢盘、冷藏柜或冰台等专用器具；活水鱼销售可在鱼池、鱼缸前设挡水板，挡水板高于鱼池、鱼缸20cm。4、熟食、散装酱菜、糕点类档口。应配备全封闭式防尘、防蝇罩，有条件的宜设置营业专间，配备带滑门的玻璃或有机玻璃柜、加热或冷藏设备、洗手池。从事熟食、糕点、馒头等现场加工的应设置加工间，配备相关设施设备，有条件的宜将加工间与营业专间分开。有条件的档口可以安装空调，设置缓冲间供营业员洗手、更衣和消毒。5、活禽宰杀档口。市场活禽经营区应封闭或半封闭，且每一活禽档口的存放、宰杀、销售三区域应适当分离。存放活禽应使用笼子，笼底设置接载粪便的设施；应设有隔离的集中宰杀场所，配备照明、通风、加热及上下水等设施设备。（二）保鲜、计量经营器具设备。应根据《农贸市场管理技术规范》的有关要求，统一配备相应的保鲜和依法检验合格的计量器具及设备。市场应在明显位置设置公平秤。（三）管理服务设施设备。1、办公设施。办公室面积应能满足日常管理及服务需要，受理投诉、索赔，调解纠纷，维护市场治安秩序，配备投诉电话、档案管理柜等基础设施。2、服务设施。市场应设立导购图、公示宣传栏等公共服务设施；有条件的市场可以开办门户网站，配备上网端口和电脑等终端设备，设置便民服务区域，设置配钥匙、小家电维修等档口。第七节结构设计结构设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。本工程抗震设防烈度为8度0.3g，基本风压为0.35KN/M2。设计使用荷载：厨房、厕所、阳台2.0KN/M2卧室、起居室、上人屋面1.5KN/M2不上人屋面0.7KN/M2屋顶花园5.0KN/M2住宅楼和居委会、水泵房、配电室等公建均采用框架剪力墙结构。工程设计均按抗震烈度8度0.3g设防。基础均可采用碎石垫层钢筋混凝土条形基础或桩基础，墙体根据建筑物结构型式选用煤矸石实心砖或加气混凝土砌块，混合砂浆砌筑。施工中预留安装门窗等用的预埋件。楼面根据建筑物不同结构型式或建筑物不同部位（如住宅楼卫生间、厨房、楼梯等处）选用钢筋混凝土现浇板。第八节给排水工程一、给水1、水源采用城市自来水。从市政管网上引DN200给水管在小区内形成环网，室内外生活用水、室外消防用水，绿化及冲洗路面等用水均由该环网供给。2、用水量用水项目用水定额最高日用水量（M3/日）备注住户用水绿化、道路会所未预料用水量合计250L/人·日7441003082956每户按3.5人计按10％计二、排水本工程雨、污水分流。污水经二级生活污水处理装置处理后排入市政污水管道。雨水经雨水管道汇集后排入市政污水管道。三、消防由市政给水管网引入的给水管道在小区内形成环网，设置室外消防栓系统。第九节电气设计电气设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。一、负荷计算住户平均每户以7KW计算。物业管理以100W/M2计算。其它动力负荷以实计算。二、供电系统小区宜设置箱变。低压配电用电缆埋地敷设。各单元可在地上室设置电度表箱。分支线及末端支线均采用BV－500型导线穿管暗敷、计量方式为高供低计。三、防雷接地各建筑物均为三类防雷建筑物。接地系统采用TN－S型接地保护方式。采用联合接地形式，接地电阻不大于1欧姆。第十节弱电设计弱电设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。一、有线电视系统本小区引入城市有线电视信号。楼内CATV系统采用分支——分配系统，每户设置一个分支器箱，客厅及卧室分别预留一只电视终端。二、电话系统本小区电话由市电话网引入。各单元预留分线箱，每户预留两只电话终端。第十一节采暖空调系统采暖空调系统设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。空调本工程住宅采用分体空调，空调室外机置于预留的室外机搁板上，冷凝水则由给排水专口集中排放。采暖本小区可采用市政热力管网供暖。目前，热力管网供暖尚难实现，可采用其他供暖方式，待初设时论证。第六章生态环境、消防第一节生态环境一、设计依据根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的排放标准。本项目环境保护工作接受XX市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、《建筑项目环境保护管理条例》<国务院（98）253号令>；2、《大气污染物综合排放标准》<GB16297-1996>；3、《污水综合排放标准》<GB8978-1996>；4、《环境空气质量标准》<GB3095-1996>；5、《地表水环境质量标准》<GBZB1-1999>；6、《城市区域环境噪声标准》<GB3096-93>。二、生态环境保护措施本设计应严格按照“三同时”的原则，遵守国家、省有关环境保护的法律、法规的规定，按照环保部门对本项目所作环境影响评价的要求，采取措施将环境污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。本项目的污染主要来自于项目实施过程中产生的粉尘、建筑垃圾、建筑废水等。具体采取以下措施：（一）环境空气影响分析及对策措施本工程实施过程中，大气污染物主要有粉尘和扬尘。粉尘污染主要来源于建筑物拆除、土方的挖掘、堆放、清运、土方回填和场地平整等过程产生的粉尘；运输车辆往来将造成地面扬尘；施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。由于地处风景区，在该项目实施期间，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须采取合理可行的控制措施，其主要措施有：1、在施工前必须制定和实施扬尘污染防治措施的施工方案；2、施工现场应实行封闭施工，对周围零星建筑物拆除时，外围应加设防护网罩。施工工地周围应设置不低于1.8米的围栏或屏障，以缩小施工扬尘扩散范围；3、工地内应当设置相应的车辆冲洗设施。运输车辆应当冲洗干净后出场，出入口通道两侧应当保持清洁；4、合理安排施工现场，谨防运输车辆装载过满，并采取遮盖、密闭措施减少沿途抛洒、散落，及时扫清散落在路上的泥土和建筑材料，车辆出入施工现场应冲洗轮胎，不得将泥沙带出现场，并指定专人对附近的运输道路定期喷水，使其保持一定的湿度，防止道路扬尘；5、对施工现场实行合理化管理，使建筑垃圾统一堆放，尽量减少搬运环节；6、开挖的土方及建筑垃圾能利用的应及时进行利用，以防因长期堆放表面干燥而起尘，对作业面、建筑垃圾等堆放场地定期洒水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量；7、合理安排工期，尽可能地加快施工速度，减少施工时间；8、当出现风速大于5级或不利天气状况时应停止易造成扬尘的施工作业；9、建筑工地的路面应当实施硬化，工地出入口外侧10米范围内用混凝土、沥青等硬化，出口处硬化路面不小于出口宽度。（二）地表水环境影响分析与防治措施施工阶段的废水主要为施工人员的生活污水和建筑废水。根据环保主管部门的要求，施工场地应设有污水收集和简易处理设施，将施工人员生活污水、建筑废水全部收集后经各自的简易处理设施（隔油池、沉淀池）处理达接管标准后一起接入区域污水截流管网，进污水处理厂进行处理。在该项目施工期间，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须采取合理可行的控制措施，其主要措施有：1、施工现场所有施工废水因泥沙含量较大，需先经沉淀池沉淀后再排入城市排水管道，并尽可能地将沉淀池中的水回用于施工现场洒水降尘；2、施工现场临时食堂排放的生活污水可设置简易有效的隔油池，工地临时厕所、化粪池应采取防渗漏措施，也可采取水冲式厕所；或就近使用公共厕所；3、以上所有施工废水及生活污水均需通过铺设排污管道排入附近的城市排水管网，不得直接排放。（三）声环境影响分析项目噪声主要来自于施工机械对环境所造成的噪声和振动，以及建筑物倒塌时的碰撞噪声、建筑垃圾装卸时的碰撞噪声和施工人员的活动噪声。为了尽量减轻施工噪声对其影响，下面结合该项目的施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议。1、采用局部吸声、隔声降噪技术。对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以达到降噪效果；2、尤其在施工期强噪声源应避免对周边环境的影响。建设单位和施工单位应合理安排施工时间、合理布局施工现场，将施工机械产噪设备尽量置于场地中心地带，进行合理布设，减少施工噪声对周围人们的污染影响；3、施工期噪声防治环境保护要求（1）建设单位在进行工程设计和编制工程预算时，应当包括建设项目工程施工期间噪声污染的防治措施和专项费用等内容。（2）城镇建成区范围内禁止夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业。产生环境噪声污染的运输建筑垃圾、渣土和进行土方挖掘的车辆，应当在规定时间内进行施工作业。未经批准，不得在夜间使用产生严重噪声污染的大型施工机具，施工现场夜间禁止使用电锯、风镐等高噪声设备。（3）尽量压缩施工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛。应合理安排运输时段，以减少扰民事件的发生。（4）施工单位应处理好与施工场界周围居民的关系，避免因噪声污染引发纠纷，影响社会稳定。（四）固体废弃物影响范围分析项目在施工过程中产生的固体废弃物主要为建筑施工垃圾及施工人员的生活垃圾。施工过程中建筑垃圾要及时清运、加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。为减轻建设项目施工期间产生的建筑垃圾和工程土渣对外环境的不良影响，建设单位和施工单位必须严格按照《XX市城市建筑垃圾和工程渣土管理办法》(XX市人民政府令第88号)的要求进行处理。三、住宅生态环境设计随着人们环保意识的逐步加强，环境效益也成为评价项目利弊的一项重要指标，本项目作为高起点的精品区域，其景观效果自然非常重要，因此环境保护工作必须做好。本项目建成后主要涉及到隔声和噪声、采光和通风、污水及固体废弃物等环境问题。（一）隔声和噪声项目附近无有污染的企业，项目建成后，基本上无噪声污染。住宅的隔声和噪声标准，严格按照《民用建筑隔声设计规范》GBJ118－88有关规定：1、住宅内卧室、书房与起居室的允许噪声级，符合下表的规定。室内允许噪声级房间名称允许噪声级（A声级，dB）一级二级三级卧室、书房（或卧室兼起居室）≤40≤45≤50起居室≤45≤502、分户墙与楼板的空气声隔声标准，符合下表的规定。空气声隔声标准围护结构部位计权隔声量（dB）一级二级三级分户墙及楼板≥50≥45≥403、楼板的撞击声隔声标准，符合下表的规定。空气声隔声标准楼板部位计权标准化撞击声压级（dB）一级二级三级分户层间楼板≤65≤75（二）采光和通风1、卧室、起居室（厅）、厨房等应有直接采光，采光标准符合下表的规定。住宅室内采光标准房间名称侧面采光采光系数最低值（%）窗地面积比值AC/AD卧室、起居室（厅）、厨房11／72、卧室、起居室（厅）、厨房等有良好的自然通风，单朝向住宅应采取通风措施，采用自然通风的房间，其通风开口面积应符合下列规定：（1）卧室、起居室（厅）明卫生间的通风口面积大于该房间地面面积的1/20。（2）厨房的通风开口面积大于该房间地面面积的1/10。并大于0.6平方米。（三）污水与污物1、要求小区实行雨污分流。生活污水在设有截流之前，先经过无公害化粪池处理后再排放。2、对于小区内污物应实行袋装，集中后由物业管理组织外运到垃圾处理厂进行处理。第二节消防防范按照住宅设计规范GBJ96-86及建筑设计防火规范GBJ16-87规定进行消防设计，建筑耐火等级为2级。各建筑物之间的距离要达到规范防火间距的要求，并按规范距离配置足够的室外消防栓。建筑物四周要有环形消防通道相连接，各项要求均符合有关防火规范，在公建内要设置消防栓系统。室外消防给水采用高压或临时高压给水系统时，其管道的压力应保证用水总量达到最大，且水枪在任何建筑物的最高处的充实水柱仍不小于10米；室外消防给水采用低压给水系统时，管道的压力应保证灭火时最不利点消防栓的水压不小于10米水柱。第三节质量安全为了确保该项目建设既安全施工，又有质量保证，必须在项目开发阶段导入质量保证体系，这样从项目策划到设计、施工、服务等每一个细小的环节，都要制定详细的质量标准，使各环节工作得到有效控制。建设过程实现程序化、标准化、规范化，将确保工程质量。在建设过程中要按基本建设有关程序办理手续，项目要进行招投标，以保证合理的工程造价，要实行工程监理，以保证工程的质量与安全。住宅户门采用安全防护门，且户门上端不开气窗；住宅底层的外墙窗、通向公共走廊的窗以及外墙窗口下缘距屋面（平台）小于2米时，设置净距小于0.11米的防护栅栏且不凸出墙面；住宅的阳台栏杆净高大于1.05米，且用塑钢窗封闭，并联阳台住户之间采取分隔安全措施；屋顶检修上人孔设在公共部位，并设盖加锁；雨水管、避雷装置等垂直管线不宜安装在室外临近阳台或窗的部位。项目建成后，要强化物业管理，该区域要采用全封闭保安管理，沿区域用地界限设置远红外监控系统，保安人员实行24小时巡逻制度，确保区域内部安全。第七章节能我国经济的快速增长在很大程度上是靠大量消耗资源实现的。而我国资源禀赋较差，人均资源拥有量仅为世界平均水平的1/4，且时空分布不均，600多个城市中有400多个城市缺水，110个严重缺水；电力建设虽以15%左右的速度增长，但仍出现电力供应紧张，大部分地区不得不限电避峰；人均耕地拥有量不到世界平均水平的40%；石油、天然气、铜和铝等重要矿产资源人均储量仅分别相当于世界人均水平的8.3%、4.1%、25.5%和9.7%。由于国内资源供给约束性增强，我国主要资源对外依存度不断提高。2003年约有50%的铁矿石和氧化铝、60%的铜资源、34%的原油依靠进口解决。全球资源量也是有限的，真正的自由贸易量更有限。因而，化解日趋紧张的资源短缺与经济快速增长的矛盾，是“十一·五”规划必须着力研究的一个重大课题，资源开发及综合利用是未来一项长期而又艰巨的任务。第一节用能标准和节能规范一、相关法律法规和规划1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中华人民共和国电力法》；3、《中华人民共和国建筑法》；4、《民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号）；5、节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）。二、相关标准和规范1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；2、《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006；3、《绿色建筑技术导则》(建科【2005】199号)；4、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-2001；5、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JCJ26-95；6、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；7、《城市热力网设计规范》CJJ34-2002;J216-2002；8、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002；9、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004；10、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364-2005；11、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；12、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；13、《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001；14、《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-2001；15、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；16、《空调通风系统运行管理规范》GB50365-2005。第二节能耗状况和能耗指标分析一、原辅材料、主要设备1、原辅材料房地产建设，主要使用钢材、水泥、砖、碎石子、黄砂及其它建筑材料。2、主要设备施工期：挖掘机、推土机、打桩机、塔吊、装卸机、运输车辆等。营运期：供水系统用加压泵、电机、电梯及居民用家用电器等。二、能源消耗分析1、所需能源本项目所需的能源有：电力、水、燃气。2、能源消耗分析按照一般房地产项目能源消耗现状，结合本项目情况，进行了能源消耗定额及年消耗量的分析，具体消耗指标见下表：能源消耗指标分析表序号能源年消耗量折标煤（吨）备注1水230539.07m322.982电332.76万KWH1342.93煤气301151.34m3365.68合计1731.56第三节节能措施和节能效果分析近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗的30%～45%。我国建筑能耗已占社会总能耗的20%～25%，正逐步上升到30%。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。建筑节能可分为二部分：一、建筑物自身的节能，二、空调系统的节能。建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。空调系统的节能是从减少冷热源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的。一、节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。1、建筑朝向和平面形状选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。2、合理规划空间布局及控制体型系数如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。体形系数的定义是建筑物外表面积F与其所包围的体积V之比值。对于相同体积的建筑物,其体形系数越大,说明单位建筑空间的热散失面积越高，研究表明，体形系数每增大0.01，能耗指标约增加2.5%。因此,出于节能的考虑,在建筑设计时应尽量控制建筑物的体形系数。但如果出于造型和美观的要求需要采用较大的体形系数时,应尽量增加围护结构的热阻。3、绿化对节能建筑的影响绿化对区域气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善区域环境微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。二、增强建筑维护结构的保温隔热性能改善建筑的保温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。据有关资料介绍,围护结构的传热系数每增大1W/M2·K。在其他工况不变条件下,空调系统设计计算负荷增加近30%。所以改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，我国《采暖通风和空气调节设计规范》（GBJ42）对空调建筑外维护的传热系数作了规定，对舒适性空调的最大传热系数规定为0.9～1.3，可采用玻璃棉、聚苯乙烯板、加气混凝土等保温材料，也可采用双玻璃、顶层架空隔热层等空气间层起隔热作用。1、外墙的节能措施（1）使用环保、节能型建筑材料使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下,在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。（2）隔离太阳辐射热对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。2、门窗（1）尽量减少门窗的面积门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的30%，其能耗约占建筑总能耗的2/3，其中传热损失为1/3。所以门窗是外维护结构节能的重点。所以在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。（2）设置遮阳设施设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。（3）提高门窗的气密性有资料表明，房间换气次数由0.8h-1降到0.5h-1。建筑物的耗冷可降低8%左右，因此设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性。防止空气对流传热。加设密闭条是提高门窗气密性的重要手段之一。（4）尽量使用新型保温节能门窗采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗（塑钢门窗）可大大提高热工性能。同时还要特别注意玻璃的选材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷机最大负荷的20%～30%，冬季单层玻璃窗的耗热量占锅炉负荷的10%～20%，因而控制窗墙比在30%～50%范围内时，窗玻璃尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。（5）合理控制窗墙比窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大这两个比值不利于空调建筑节能，应尽量减少空调房间两侧温差大的外墙面积及窗的面积。控制窗墙比、对外墙及屋顶的导热系数等提出具体要求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的35%～45%。故在进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的,一般北向不大于25%;南向不大于35%;东西向不大于30%。三、屋顶的节能技术措施隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。二、结构节能结构节能一方面从使用循环、可再生资源入手，从而降低建材耗能和资源消耗；另一方面，应着重增强和改善结构的耐久性,从而减轻或延缓结构性能退化。利用建筑本身退役拆解后的建筑垃圾和工业生产中的废渣是当前循环、再生利用建材的主要途径。正常条件下,结构应能正常使用到规定设计使用年限。结构维护方面主要是提高和改善结构的耐久性。三、电气节能1、使用高光效光源根据GB50034-2004《建筑照明设计标准》的要求，在满足显色性、启动时间等要求条件下，从发光效率高、显色性好、使用寿命长、启动可靠、方便快捷、性能价格比高等方面选择高光效光源。2、采用高效率节能灯具建筑应充分利用天然采光，减少电量消耗。在照明设计中,应注意选择控光效果好、效率高的灯具,还应注意灯具的配光曲线，不宜采用效率低于70﹪的灯具。3、合理设置灯具方案建筑的走廊、楼梯间、门厅等公共场所的照明，宜采用集中控制，并按建筑使用条件和天然采光状况采取分区、分组控制措施；居住建筑有天然采光的楼梯间、走道的照明,除应急照明外,宜采用节能自熄开关;每个照明开关所控光源数不宜太多;房间或场所装设有两列或多列灯具时,宜按有关规范要求分组控制。4、降低供电线路电力损耗应选用电阻率较小的材质做导线,铜芯最佳,但又要贯彻节约用铜的原则。减少线路的损耗主要从以下两方面入手:减小导线长度；增大导线截面。四、给排水节能项目设置集中供水系统，供水泵站宜相对集中、适中布置，防止因供水干管管线过长，加大管道沿程阻力损失，导致水泵扬程偏高，增加能耗，且给用户带来超压（离泵站近处）、噪声、水压不稳定等问题。使用高质量节水龙头，公共场所卫生间应推荐采用非接触（感应式）水嘴、便器冲水阀。同时，采用质量好的水表及计量装置。水资源的优化、循环利用。工程中的雨水利用是直接将雨水收集后直接回用,用于小区环境景观用水,冷却循环用水的水质需求。生活废水通过系统处理再利用,用在植被浇灌,卫生洁具的冲洗等方面,实现水资源的充分利用。五、暖通空调动力节能建筑设计时，冬季尽量利用太阳辐射得热和建筑物内部得热,节约采暖设备供热量,夏季则充分利用自然通风,减少空调耗电量。建筑平面体型应尽量简单方整,减少保温墙强度,空调房间应尽量与一般房间分开而集中布置,为了避免太阳辐射热的影响,应尽量避免东西朝向布置和布置在顶层等,以利于节能。根据建筑的特点和功能，设计高能效的暖通设备系统，例如热泵系统、蓄能系统和区域供热等；在使用中加强能源管理和监控。在选用家电产品方面，应尽量使用节能认证的产品，如空调、热水器、洗衣机等应选用能源效率高的能源供应。六、节能效果分析建筑节能不仅可以节约能耗,同时又可以减少大量的二氧化碳、粉尘等的污染排放,其经济效益、环境卫生效益、社会效益都十分显著。通过采取上述各方面的建筑节能措施，该项目可以达到国家允许的节能标准，从而把项目建设成为一个宜人、生态、绿色的居住小区。洋河酒都职工生活小区工程项目可研项目编号：3467-2011宿迁市正源工程咨询有限公司地址：宿迁市人民大道1号电话AGE64第八章物业管理随着人民生活水平的不断提高，必然对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。沿海发达地区和物业管理开展得比较好的城市，良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。同时，良好的物业管理还将为房屋的销售起到积极的促进作用。本项目建成后，区域内全部采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能化管理措施，从而保障居民正常的生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把本小区建成花园式的管理有序的住宅小区和经营场所。该小区未来的物业管理要体现“以人为本”的原则，主要做好以下几项工作：（1）通过对设备、设施的有效管理，给人们创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境，要设身处地为用户着想，为人们提供一流的服务和亲善的管理。（2）经常访问用户，收集用户需要服务的各类信息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解、支持、依赖的伙伴关系。（3）小区全体物业管理员工都应推行齐抓共管，形成氛围。例如保安执勤要全方位地搞好服务等。（4）加大物业管理的透明度，要充分调动用户的积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主委员会真正成为业主自律性组织，使业主和物业管理一道积极参加物业管理文娱活动，增强物业管理的凝聚力。（5）为业主提供维修、保安、保洁、绿化等有形服务，是物业管理的基本职责。（6）要具有强烈的环保意识，建立长效的管理机制，保证小区的可持续发展。第九章进度安排为确保本项目的顺利实施，要求尽快列出基本建设年度计划，组织落实、资金落实等工作在计划期限内完成，同时做好工程各项前期工作，并确保本工程按国家和地方基本建设有关规定进行实施。本项目计划建设期2.5年（30个月），实施进度安排见下表：实施进度计划表第十章工程招投标第一节编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》2、国家发展计划委员会第3、4、5、9号令3、XX省发展计划委员会《苏计法规发（2001）1408号》文第二节招标的基本情况1、招标的范围及依据本工程建设内容为住宅楼及公建配套设施，总建筑面积为1017740平方米，项目投资165140万元，本工程项目属住宅小区项目，关系居民公共利益和生命安全。因此，本项目主体工程的勘察、设计、建筑、安装、监理和主要设备材料供应等都必须通过招标投标进行。2、招标的组织形式根据国家发展计划委员会第5号令规定，本项目的建设主体为三棵树乡人民政府，不具有自行组织招投标的能力，故本项目拟采取委托招标的组织形式。3、招标的方式本建设项目投资为企业自筹，其主体工程的设计、勘查的招标方式拟采用邀请招标的方式，土建工程、安装工程及监理、重要设备材料供应的招标采用公开招标的方式进行。招标的基本情况详见附表第三节招标初步方案1、本建设项目的设计单位的资质拟定为甲级资质。施工监理单位的资质等级拟定为乙级及以上监理资质。土建工程、设备工程拟定为二级及以上施工资质。2、各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工程施工及监理评标主要聘请给排水、结构、市政工程等有关的专家；设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、暖通、智能化系统等方面的专家。3、招标领导小组由XX酒厂聘请有关人员组成。招标领导小组必须制定一套完整的有关综合楼工程招标投标办法，内容包括招标领导小组的组成、招标时段安排、招标程序、招标方式、评标委员会组成，评标原则、标底确定、评标方法、定标方法等。具体招标程序如下：第一步，拟定初步发包方案及招标说明书；第二步，编制招标文件和评标办法；第三步，向施工企业发出投标邀请书或发布招标公告，并发售招标文件和评标办法；第四步，施工企业递交投标书；第五步，按招标文件中规定的时间、地点开标；第六步，评标委员会评标，写出评标报告，并向招标领导小组推荐2-3名施工企业作为中标候选人；第七步，招标领导小组决标；第八步，工程指挥部发出中标通知书；第九步，与中标企业签定合同。第十一章投资估算与资金筹措第一节投资估算编制依据一、投资估算1、估算编制依据根据国家概算指标及XX市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步估算。(1)国家计委、建设部发改投资(2006)1325号文件《关于印发建设项目经济评价方法与参数通知》；(2)国内设备生产厂家的近期报价资料，并考虑运输费用和—定程度上浮因素；(3)土建：2004年《XX省建筑工程单位估算表》2004年《XX省建筑工程综合预算定额》《XX省房屋修缮工程预算定额》；(4)安装：《全国统一安装工程预算定额XX省单位估价汇总表》、《安装工程预算工程量计算规则》《XX省安装工程费用定额》；(5)市场价调整：XX市2010年三季度《工程建设及造价信息》。(6)国家人防办《人防工程预算定额》、《XX省人防工程费用定额》。2、估算编制说明（1）前期费用：政府各项规费按53.17元/m2；规划、勘察、设计费按20.00元/m2计算；“三通一平”费按10.00元/m2计算；（2）建安工程：框架结构住宅955元/m2；给排水工程按60元/m2、电气工程按100元/m2。（3）配套工程：室外工程和绿化及其他（消防、煤气等）分别按30元/m2、15元/m2计取；（4）基本预备费用按开发成本的8%计取。3、投资估算经初步测算，幸福之家项目总投资为165140万元，其中前期费用为38681万元，建安工程费为110488万元，配套工程费约为3739万元，基本预备费12233万元。总投资估算详见附表1，总投资构成饼图详见附表2。第二节资金筹措经初步测算，幸福之家项目工程需投入资金约需165140万元。其资金来源由XX酒厂股份有限公司自筹资金。由此可见，本项目的建设资金基本是落实的。投资计划与资金筹措详见附表3、表9。第十二章财务评价第一节财务预测一、销售收入估算XX酒都职工生活小区工程总建筑面积1017740平方米.其中：总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，