保障性住房配套公建工程项目可研报告

1-保障性住房配套公建工程建设项目可行性研究报告云南省设计院二〇一一年八月九日昆明

目录HYPERLINK第一章 总论 .2资金筹措12.2.1项目建设资金来源目前估算总投资12464.51万元，资金来源为企业自筹。第十二章社会评价12.1社会经济效益本工程建成后将促进的土地开发，使该区域的土地由变为“熟地”，且为保障性住房小区提供市政配套设施，将会带来巨大的增值效益。由于城市基础设施的建设会带动道路周围经济的发展（如修建住宅、商业用房及发展第三产业等），将会使土地的级差收益增加，带来土地增值收入。同时，该项目的建设，改善了保障性住房小区及周边城市基础设施供应状况，改善了招商引资环境，将加快经济的发展，促进永德县城市经济的发展。12.2项目对社会的影响分析12.2.1积极的社会影响（1）改善人民群众的居住条件住房保障工作及其配套工程是一项重要的民生、民心工程，与群众利益息息相关。近年来，临沧市委、市政府加大工作力度，扩大实施范围，多层次、全方位推进保障性住房建设。本项目作为2011年永德县统建保障性住房建设的一部分，将建设足够的市政道路及绿化工程，一定程度上解决了保障性住房小区的市政配套问题，让越来越多的普通百姓更充分地享受到国家保障性住房政策的优惠，进一步改善人民群众的居住条件，推动社会的和谐、稳定发展。（2）增加安全，减少社会经济损失本项目的建设，可以完善城市路网，增加行车安全，减少事故。交通事故特别是恶性交通事故，其损失和影响是不能用金钱来衡量的，该项目的建成，不但能提高行车效益，同时将会大大减少事故频率，增加行车的安全系数，从而减少由交通事故带来的经济损失和不利社会影响。（3）加快城市化进程项目的建设带动了城市建设，完善了城市功能。该项目将城市道路，给水、燃气、城市绿化、城市排污，排水、供电、电讯等紧密结合在一起，将大大改善城市环境，加快了城市化进程。（4）美化城市环境项目的建设能美化城市环境，大大增加了城市绿化面积。该项目的道路绿化与公园景区绿化有机结合在一起，整个项目完成后，将为市民提供一个高品位的文化和休闲娱乐场所，一定程度上对永德县城市美化将起到积极的促进作用。（5）创造大量的就业机会、提高人民生活水平项目的建设对解决下岗再就业起着重要作用。项目建设投资大、周期长、需大量的钢材、水泥、木材、沥青、砂卵石等材料和劳动力，对当地的相关行业具有巨大的带动作用。同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。本项目的建成可以带动周边经济贸易的发展，它涉及交通运输、农业生产、邮电通讯、配套商业贸易、饮食服务、财政金融、文化卫生等行业，这样就创造了广泛的就业渠道和大量的工作岗位，这对于安置大量农业剩余劳动力，拓宽了一条理想而现实的就业、生存和致富之路。（6）项目的建设将带动区域的经济发展，推进平安和谐社区的建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。本项目建成后，将大大改善永德县的城市美化环境，有利于城市经济规模的进一步扩大，区域经济结构得到进一步优化，对区域经济和社会发展将起到极大的推动作用。12.2.2可能出现的消极社会影响项目建设过程中，由于施工会产生大量废弃物，以及造成噪音污染。同时由于道路的改造，将造成居民交通上的短暂不便。序号社会因素影响范围影响程度可能出现的后果1对居民生活水平与生活质量的影响中低收入家庭及外来务工人员、新就业人员城市“夹心层”群体影响较大解决了住房困难问题，居民生活水平、生活质量得以提高2对不同利益群体的影响当地居民影响较小较小3对脆弱群体的影响无无无4对地区文化、教育、卫生的影响当地居民影响较大文化、教育、卫生得到很大改善5对地区基础设施、社会服务质量和城市化进度的影响当地居民影响大基础设施、社会服务质量和城市化进度得到很大提高6对少数民族风俗习惯和教育的影响无无无12.3项目与所在地互适性分析（1）不同群体对项目的态度及参与程度本项目定位于保障性安居项目市政配套工程，代表了当地广大人民群众的切身利益，让更多符合条件的家庭在临沧实现自己的“安居梦”，因此项目的建成与周边社会经济环境的互适性较好。项目参与各方都抱着积极合作、诚信务实的心态，尽可能多的为本项目的建设献计献策，体现出项目参与各方热忱希望本项目顺利实施的良好心愿。项目建成后，能够促进当地社会、经济、文化的发展，保障社会安定，人民群众安居乐业，把项目所在区域建设成为一个经济文化繁荣、环境舒适优美、服务设施完善、管理规范有序、人际关系和谐、社会治安良好的新型现代化区域。（2）该项目与区域社会环境的适应性本项目具备合理的道路分布，以及完善的基础配套设施，整个居住区完全的融入到永德县乃至临沧市的大环境之中。因此项目建成后的交通、市政环境、居住环境绿化、基础配套等要素，都足以满足项目区内各种工作、生活和配套商业运作的需求，与整个永德县乃至临沧市总体规划所容纳和相互适应。故项目的建设，受到广大人民群众的欢迎和支持。同时，有关政府部门的组织和管理，也为本项目的建设提供了保证。（3）公众参与调查情况根据对不同性别、不同年龄、不同职业、不同文化程度的群众进行调查访问。受访对象中基本都95%以上同意建设本项目。（4）向单位部门调查情况通过对不同行业单位的调查，同意本项目的建设。建议要通过科学规划、合理布局，满足环保要求，完善基础配套设施的建设等。由此可以看出，本项目的建设能为当地社会环境、人文环境所接纳，当地政府、居民十分支持本项目的实施。项目建设期间将会对区域环境造成一定的影响，但可以通过采取各种积极有效的措施将影响降到最低，达到可接受的程度。社会对项目的适应性和可接受程度分析表12.3评价结论由以上分析可以看出，本项目的建设带给永德县的社会影响是积极的，项目与所在地有较强的互适性，社会效应良好。故该项目的建设是合理可行的。第十三章风险分析13.1主要风险因素的识别（1）工期风险工期风险是指项目由于某种原因导致工期延长，资金压力增大而导致的风险。（2）政策风险政策风险包括政策不稳定、政策不配套以及政策执行不规范所造成的经济风险。（3）资金风险本项目投资大，融资方面的风险表现为资金不落实，造成项目不能顺利实施。（4）工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在不确定性，可能给项目带来的风险。（5）技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。（6）投资风险投资的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高，征地价格的提高。（7）社会影响风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。13.2风险程度分析衡量风险大小可按风险等级来评判。风险等级按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小进行划分，风险等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。根据风险因素对投资项目影响程度的大小，划分风险评价判别标准如下：（1）较小风险（风险等级1～2级）指风险发生的可能性较小，即使发生，造成的损失也较小，不影响项目的可行性。（2）一般风险（风险等级3～4级）指风险发生的可能性较大，即使发生，造成的损失不大，一般不影响项目的可行性。（3）较大风险（风险等级5～6级）指风险发生的可能性很大，一旦发生，造成的损失较大，但损失程度还在项目本身可以承受的范围之内。经过分析比较，本项目的资金风险、工期风险为一般风险，其他方面的风险较小。13.3防范和降低主要风险的措施（1）工期风险详细分析可能导致工程延长的各种因素，制定各种相对应的预防措施。（2）政策风险目前，从中央到地方出台了一系列政策措施加大廉租住房建设力度、大量发展公共租赁住房，本项目属当前政策保障范围内项目，这一方面的风险较小。只是在国家宏观政策下面，加快前期工作，将项目纳入2011年保障性安居工程范围。（3）其他风险加强项目资金的统一管理，单独建帐、核算，做到专款专用，以确保资金的合理使用。做好场地勘测工作，确保设计基础数据的准确性，避免设计变更等发生。第十四章研究结论与建议14.1方案总体描述（1）地理位置拟建场址位于临沧市永德县城规划区北部二级路以西片区。（2）建设规模本项目征地70亩，其中道路用地38亩，绿化用地32亩，建设区内挡土墙约60000方；场地平整外运土方800000方；区内市政道路配置25000㎡；区内绿化20000㎡。（3）项目投资及资金来源项目拟投入总投资12464.51万元（其中：工程费用9300万元，工程建设其他费用2031.37万元，预备费1133.14万元）。项目所需建设资金由企业自筹。14.2结论近年来，中央决定加快保障性安居工程建设，采取了一系列政策措施，国家在政策上和资金上给予了支持。保障性住房的建设是要改善民生，解决居民的居住安全问题，改善居住环境，有利于稳定人心，稳定社会，稳定经济，促进发展，提升城市功能。本项目作为2011年永德县保障性住房配套公建工程建设项目，符合国家产业政策和永德县城市建设总体规划，项目的实施加快了城市基础建设，完善了城市道路网络的建设，改善了永德县的投资环境。增加城市绿化面积，美化城市环境，节约能源，减少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投资环境，促进永德县乃至临沧市城市经济的快速发展，加快了永德县及临沧市城市化进程，具有较好的经济和社会效益，因此建设本项目是必要的，具有相当的可行性。14.2建议14.2.1规划设计方案阶段的建议（1）设计方案应根据项目周边道路的布局和车流量大小，确定出入口的合理数量，以避免进出小区时造成交通拥挤。（2）关于绿化景观的设置①建议以大树及灌木为主，而草坪、花卉尽量减少（特别是热带植物），以避免维护费用过高。②建议项目在朝主干道方面考虑局部立体绿化。③各功能空间要有明确的分工，绿化空间的组织和布局，决定了绿化环境的质量，而功能的设计首先要符合人们的行为方式。功能空间的专用程度越高，功能使用质量相对就越高，功能空间的逐步分离过程，也就是功能质量不断提高的过程。（3）关于工程组织问题，应充分考虑施工场地及组织。14.2.2项目实施阶段的建议（1）建议现在即组织编制项目总工期控制计划。包括从前期的立项报批、规划报批、方案论证、拆迁、规费办理、招标、设计图审核至工程基础、主体、安装、总图及验收过程的实施阶段直至工程移交及后期管理，并及时建立相应的部门和工作职责，以便对整个项目的工期有效控制。避免以往在项目前期工作中因不确定因素较多而拖延时间，而将压力放在工程实施过程中，造成许多质量上的通病且投资的不易控制。（2）建议对项目的投资控制必须从前期阶段便要提前介入，并设立专门的投资控制部门和人员，以便于对项目的投资进行主动、动态的分析和控制。（3）建议在施工开始前对场地土方进行测量检验并建立场地坐标网，一次将场地土方进行平衡，尽量避免以后大量向外拉土或进土的情况发生。这样在工程造价、工期上均有较大节省。（4）本项目在施工场地组织上建议先考虑将以后永久的主干道首先施工完（包括主干道的雨、污水系统，剩表面装饰层不做）做为施工场地的主通道。而施工材料、机械堆放、材料加工、施工用电、水、搅拌站可设置在以后的绿化景观位置，施工仓库可设置在主通道外侧以后的室外停车场位置。这样既可解决施工场地狭窄、施工通道不通畅及工地安全问题，亦可解决雨季时施工场地积水、交通中断的问题，并可提前室外总图道路的工期。在施工进入后期时材料、机械相应减少，以上施工设施可暂时搬至建筑物首层局部位置，而让出室外绿化景观总图的施工。（5）建议对设计图纸的控制应设专门的部门和人员长期负责，在设计变更或重要、关键部位施工前专门负责对图纸及相关专业再次进行校核，以避免不必要的损失。建议设计方须长期派设计代表驻现场一起协调。（6）在施工招标阶段对施工标段划分（施工合同段）进行策划，以便使施工单位能在实力范围内较好完成工程任务又有利于工程统一管理。（7）建议对大型设备、材料的采购应设置专门的部门、人员提前计划落实。以避免进场时间、技术要求、资金投入上出现问题而影响整个工期项目。（8）建议对大宗材料（如树苗等）的选购提前进行。这样既方便造价控制又不影响工期。并且以上大宗材料也是易发生质量通病的地方，故在以上大宗材料选购时应多方面比较并应有在当地已成功使用的先例。（9）实施要点a.统一项目相关人员思想，以便在项目实施过程中达成一致的意见。b.建立全过程项目管理的经营管理模式。c.对整个项目进行规划、勘察、设计、招标和施工等综合部署。14.2.3项目运营阶段的建议项目建成验收交付后，应加强对市政设施管养维护。本次市政管养维护工程包含道路、雨水工程、污水工程、绿化工程等等。第十五章附件、附图附图:项目区域位置图目录HYPERLINK第一章 总论 -5-HYPERLINK1.1项目背景 -5-HYPERLINK1.1.1项目概述 -5-HYPERLINK1.1.2项目承办单位概况 -5-HYPERLINK1.1.3可行性研究报告编制依据 -6-HYPERLINK1.1.4可行性研究报告编制范围 -7-HYPERLINK1.1.5可行性研究报告编制原则 -7-HYPERLINK1.2项目概况 -8-HYPERLINK1.2.1拟建地点 -8-HYPERLINK1.2.2建设规模 -8-HYPERLINK1.2.3建设目标 -8-HYPERLINK1.2.3项目总投资 -9-HYPERLINK1.2.4建设周期周期 -9-HYPERLINK1.2.5主要技术经济指标 -9-HYPERLINK第二章项目建设的必要性 -10-HYPERLINK2.1项目的建设将促进永德县保障性住房的建设 -10-HYPERLINK2.2项目的建设将缓解永德县交通压力 -11-HYPERLINK2.3项目的建设将提高永德县城市道路网络化 -11-HYPERLINK2.4项目的建设将完善永德县城市市政管网网络化 -12-HYPERLINK2.5项目的建设将提升永德县城市园林绿化品质 -12-HYPERLINK2.6项目的建设将促进永德县城市文化设施建设 -13-HYPERLINK2.7项目的建设能够推动永德县城市经济发展 -13-HYPERLINK第三章建设内容及建设规模 -14-HYPERLINK3.1永德县2011年保障性住房描述 -14-HYPERLINK3.2市政配套建设规模确定 -15-HYPERLINK3.3用地规模 -16-HYPERLINK第四章场址选择 -16-HYPERLINK4.1项目场址现状 -16-HYPERLINK4.1.1地点与地理位置 -16-HYPERLINK4.1.2场址土地权属及占地面积 -16-HYPERLINK4.2场址条件 -16-HYPERLINK4.2.1地形、地貌 -16-HYPERLINK4.2.2气象 -17-HYPERLINK4.2.3水文 -17-HYPERLINK4.2.4工程地质、地震 -17-HYPERLINK4.2.5城市规划或区域规划要求 -18-HYPERLINK4.2.6社会环境条件 -18-HYPERLINK4.2.7公共设施条件 -18-HYPERLINK4.2.8征地拆迁条件 -18-HYPERLINK4.2.9施工条件 -18-HYPERLINK第五章工程方案 -19-HYPERLINK5.1区域位置描述 -19-HYPERLINK5.2市政配套建设方案 -19-HYPERLINK第六章节能减排措施 -20-HYPERLINK6.1节能减排的原则和要求 -20-HYPERLINK6.2节水原则和要求 -21-HYPERLINK6.3项目能耗分析及指标 -21-HYPERLINK6.4节能减排措施 -21-HYPERLINK第七章环境影响评价 -22-HYPERLINK7.1环境保护标准 -22-HYPERLINK7.2主要污染源状况 -23-HYPERLINK7.3项目建设及营运对环境的影响 -23-HYPERLINK7.4环境保护措施 -24-HYPERLINK7.4.1施工期环保措施 -25-HYPERLINK7.5.2营运期环保措施 -26-HYPERLINK7.5环评结论 -27-HYPERLINK第八章劳动安全与卫生消防 -27-HYPERLINK8.1主要危害因素及危害程度分析因素 -27-HYPERLINK8.2安全卫生防范措施 -28-HYPERLINK8.3消防措施 -29-HYPERLINK第九章项目组织机构与建设管理 -29-HYPERLINK9.1组织机构设置 -29-HYPERLINK9.2组织管理方式 -29-HYPERLINK9.3项目建设资金的管理 -30-HYPERLINK9.4项目的建设管理 -30-HYPERLINK第十章项目实施进度及招投标 -31-HYPERLINK10.1项目实施进度 -31-HYPERLINK10.1.1项目建设周期 -31-HYPERLINK10.1.2项目实施进度计划表（横道图） -31-HYPERLINK10.2项目的招投标 -32-HYPERLINK第十一章投资估算与资金筹措 -36-HYPERLINK11.1建设投资估算 -36-HYPERLINK11.1.1建设投资估算编制范围与说明 -36-HYPERLINK11.1.2投资估算的依据 -36-HYPERLINK11.1.3材料价格 -37-HYPERLINK11.1.4其他 -38-HYPERLINK11.1.5投资估算表 -38-HYPERLINK12.2资金筹措 41HYPERLINK12.2.1项目建设资金来源 41HYPERLINK第十二章社会评价 41HYPERLINK12.1社会经济效益 41HYPERLINK12.2项目对社会的影响分析