民营地产企业买壳上市报告

民营地产企业买壳上市报告一、公司上市的途径1、首发股票上市（IPO上市）首发上市（IPO上市）是指按照有关法律法规的规定，公司向证券管理部门提出申请，证券管理部门经过审查，符合发行条件，同意公司通过发行一定数量的社会公众股的方式直接在证券市场上市。为抑制房地产开发过热，去除经济泡沫成分，我国1995年开始禁止房地产业公司IPO上市。经历多年的调整，房地产市场面临新的发展良机，2001年始，随着天鸿宝业的上市，国家开始解禁，资本市场在时隔八年后重新对房地产企业开放。2001年至今，中国房地产行业共有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设四家公司通过了证监会的发行申请进行IPO上市。２、买壳上市买壳上市是指在证券市场上通过买入一个已经合法上市的公司（壳公司）的控股比例的股份，掌握该公司的控股权后，通过资产的重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，这样，无须经过上市发行新股的申请就直接取得上市的资格。3、IPO上市与首发上市的比较在我国，并不是所有的企业都能通过IPO申请达致上市目标的。首先，《公司法》对企业的IPO申请上市有比较苛刻的条件限制；其次，有关管理部门对民营企业IPO申请的审查相当严格；尤其对房地产企业上市申请的审查更是审慎有加。2001年恢复房地产企业IPO上市至今，中国股市IPO的公司接近180家，房地产行业IPO公司却仅仅只有四家，而且清一色是由国有股份控股，就说明了这一问题。因此，预计民营企业进行IPO申请上市的路途将会是比较坎坷、艰辛的。尤其是2003年9月21日中国证监会发布通知提高IPO首发上市公司的门槛，明确要求除国有企业及整体变更外，必须成立股份满三年方可申请IPO，等等，这就基本上堵死了民营企业通过IPO申请上市，较快进入资本市场的的途径。相比之下，买壳上市的优势在于：不因出身是“民企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，对比之下，完整的一个IPO上市计划预计最快也要耗3－5年。买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状况，保持良好的融资渠道，可以向社会公众筹集发展资金，通过向持控股地位的我集团公司购买优质资产，既可以使上市公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能，又可以使民营企业获得宝贵的发展资金，积极开拓市场，迅速发展壮大自身实力。同时，由于经营业绩的提高也可以提升公司的市场形象，尤其是有促使股价高于每股净资产，获得“溢价”收入，并在合适的时机卖出股票兑现其“溢价”增值部分，实现投资的保值增值。4、香港与内地证券市场的比较买壳可以选择在国内买，也可以选择在香港买。上市地点的选择很重要，其中，对股票流通性的考虑是极其重要的因素。由于历史原因，内地的深圳、上海两个交易所，其上市的1400多只股票中，除了方正科技、兴业房产、飞乐音响、爱使股份、申华控股等5只股票是全流通的外，其余上市公司的股票都有相当部分暂时不能流通，而且大多数都是不流通股占控股地位，要买壳就不得不买入暂时无法流通的股份。而对市场而言，“任何的买入都是为了卖出”，对民营企业的长期经营策略而言，将来选择合适的时机将持有的上市股份退出也是目前必须考虑的问题，鉴此，股份流通性差、退出机制先天不足的国内股票市场对比于香港证券市场略显不足。相反，在香港联交所买壳上市后，由于其股份是全流通的，上市公司退出机制相当完善，从而也为前述的股价“溢价”收入的兑现提高了良好的保障，单从流通性考虑，在香港市场买壳比较符合民营企业将来退出的需要。二、我国房地产企业在国内市场买壳上市的情况据不完全统计，从１９９７年以来，在国内买壳上市的房地产企业达到了４０家左右，并且还有继续增加的趋势。它们买壳的原因何在呢？买壳后的运作成败又如何呢？虎1风、房街地产粉企业宣买壳懂上市目的动仁因分扯析痰（１淹）国均内房莲地产嘉行业听的新贡一轮雪快速附发展味是房洽企买瞎壳上奇市的仪外在浸力量兄我国厅国内疗的房醋地产奴行业酷经过巩19员95索年开恋始的节严格剂调控屋与调辆整，扶几年减来，卵由于贞房地旗产的少开发荣过热倒导致凤的经号济泡暑沫已统经基谋本上谜被挤况出。斯劣19乐99盖年后誓由于疑国内罗经济文的全固面回斤暖，泥特别棕是居野民住歪宅销注售看过好，勤带动浮了国玉内房探地产地行业局的新辫一轮双快速财发展农，房弓地产周开发英投资纸增势传强劲抬，住静宅及瞎商业勿楼的仅开发如与销乱售面约积迅替速增慈加，蒜房价逝也持臣续上嚼扬，沃进一拳步推饿动提政高了怜全行讨业的偷利润由空间诸。这极样，腔良好污的外社部环颤境与母房价梅上扬作所带墙来的辣较高负的行油业利厉润率虎，使印得房缘地产客企业僻的实凭力大团大增虎强，典这是场房地多产企昂业买困壳上纲市的崖外在烟力量时，也围为买若壳上竟市创燃造了劲条件吐。惯（２岗）实裙现自明身快公速扩刊张，白寻求纱发展裹空间疏是房送企买屡壳上膛市的饶基本应内因绍房地骡产行葬业的奶建筑牌周期酸长、凝资金扔需求注大，镇是一巨个规轮模型秀、资绢金密岂集型裙的行蹄业；来全行备业的伶复苏互使得括投资村于房下地产乞的企誉业数滋量也盟大大绍增加枪。为贼了在须行业杜竞争归中取纲得有范利的园地位坑，房凉企就哄必须即实现集自身述的快板速扩演张，肌寻求榨发展摇空间盟，以镇壮大碰自身抚的实括力。佳而买耀壳上渠市就言可以天借助茎资本柳市场饰的融床资、简投资梁功能社，来额实现疤其快负速、洗低成艺本、幅大规遍模的巷扩张渡，改逢变市尤场的汤格局胖，使支企业雨在行帖业中严处于网比较抽有利叼的地滨位上星。露（姜3烂）拓罢展资漂金渠划道的歌需要从除内伏部积裕累外预，资臂金的酬外部习来源弄渠道类不外缘乎银车行贷剧款和帅资本醉市场史两个怕方面辈。房彼地产桶企业耻资金餐的需巨求量史是很喉大的趁，而途从银模行贷剥款来签看，筋对房累地产余企业算的贷兰款有穴种种优的限蚊制并蝶且条厚件日秃益苛印刻，喉同时绳对将佩来还感形成学了还愧贷压察力；忘而通蚀过资搬本市用场进汗行融县资，悟则可岂以不拔用还挑本付桨息，胡财务考负担边较小亿，可沈以减劫少资数金借四入的榜需求新量，钓降低魄企业料的资映本负锯债率番，从狼而打妄开资券本市足场融卷资的甲通道手，实棚现经韵营上头的持旗续、仿快速亡扩张马。蔬深入惕一点前分析排，房玉地产洁企业酱要通由过Ｉ浴ＰＯ勉上市障进入妨资本皇市场征并不最容易柔，证颜监会专和建碍设部鼻对批尝准房棉企Ｉ惨ＰＯ警上市董都有伶不同视的要鞠求，锹要通镇过上们市融高资的匀资格酒审查继和审沉批程蓝序相丽当困告难，扎交易肉成本东过高兴。而舟买壳只上市绑则可亮以避童过上馅市的究严格刊审查烤，快扰速进木入资敌本市脆场，仁拓展肺有效酿的资拢金渠娇道。块（４啊）进炊行宝“仙圈地辜”秃是部泻分房液地产垂企业头买壳勇上市挽的真蹄正目镇的刊拜房地赴产行船业的常快速灯发展淹加大来了企推业之购间的饼竞争隶，这帖些竞方争已骨经由誓楼盘均、房殿产延苹伸到指不断记升值沾的土斑地资零源上肠。有仔些房捞地产学企业徒并不授缺钱丑，也帝不缺浴资金叛的融跑集渠赞道，絮但是劳对它短们而烟言，私有些花上市治公司港拥有例的优谅质土思地资吧源是令这部傅分房叛企买旷壳上潮市的氏真正讲目的想。它残们通怀过买震壳取狠得壳滑公司于所拥殃有的乐黄金阶土地催，进白而对窗土地附资源获进行够整合渐，可岂以形尿成公秋司新尾的利岔润增苏长点伍。堆2球、房讽地产窜公司江买壳拼的成享败分读析锐是否寒在买秋壳后垮再融仰资了鬼，或拔者买露壳重逃组后铲具备蛙再融碍资的敲资格老，应绣是买词壳成及败的专重要赠标准季。再锅融资偷的资欣格主偿要与稠净资丹产收拾益率码相关迎，目限前最误基本服的要受求是展最近贪三年干每年菊净资巾产收杜益率仿要在渔６％拜以上旗，低凡于此滩条件担的公稀司暂纠时不万具备扔再融待资的净资格胀。闪按此娃要求骄，我类们将伴买壳珍的房救地产袭企业康分为扶１９远９７爸－１磁９９汁９年病和２绍００霜０－藏２０涨０３政年两词类。偿其理彼由是霞：２葛００竹０年盏以前沟买壳洪的企凯业，井已经场有足三够的豪时间翁进行田重组蝶，使胳净资密产收融益率叼达到捞再融税资的忍条件遥之上劝，因贝此，抚它们阻是否锯已经阻再融令资将墨是评糠价其愚买壳猫成功准与否迹的关伟键性女评价注因素森；而妥２０误００亭年以鸟后买拾壳的暴企业玩，基翠本上抹还没完有足叶够的笑时间细使净创资产革收益已率通很过重辣组提危高到篮符合术再融遗资的嘉关于恒“把三年拾”催的时嫩间要五求，迎加上需有些温公司栗未必亭在买着壳后佣能马拥上重享组成爆功，形因此忙，对侨它们排的评坝价，留将以关业绩经的提绪高及陵净资窄产收敞益率占的上魂升为籍主要层标准千。肠（斥表管1慎：房间地产错公司部买壳子资料虎１９寨９７石－１湿９９糠９年赛）榜经资例料搜魄集、热整理讯，１见９９键７年竿－１寺９９火９年始，房剖地产闲公司妙买壳鸟上市升的有树１８健家，号海鸟从发展誓和英禽雄股茧份是昌农凯借系的馋，属陕于问吼题股腹，这协里不唇予考道虑。脂剩余稍１６榴家公值司中广，已姜经成挑功完阁成再旅融资超计划现的有旁：摇银基秒发展论蔽２０畏００饥年９界月比增赢发融狠资陕６８姿００纷０万你元刮湖南庙投资久洲２０卷０１蹈年４首月造增迹发融醒资击５０释７５政０万监元痛众城扒实业欠撞２０异０２给年１康月烟增殿发融且资姓７０仁９６敏０万周元廊金丰妨投资鼓题２０狱０２沙年４较月灶增疲发融爱资禁６０饺８６后８万问元纠此外拿，天罪创置槐业２巡００样２年奴末也贱计划春拟增受发４失００宰０万烈股，泉目前微在筹丝备中势。容在尚抵未再枣融资稳或计蓝划再们融资祖的公仍司中凶，阳鸦光股恳份、抽长安玻信息茶最近完三年瞧的净像资产丸收益嫁率已橡经达良到６耻％以溉上，式具备址了再杆融资追的资周格；阀深物炕业最牙近两享年也害在６移％以肃上，驻初步片具备惜再融尤资的猫条件遗。可粘以认炉为，柄１９挤９７忍--挺--沸１９暮９９晓年买声壳上哑市的逆１６组家房暑地产央中，敢上述爸８家娱是成催功的循，占奋总数森的５带０％蜘。当其余赏公司挥中，仓天辰被股份村的壳璃于２它００屋１年赔再次割被买便；深捷深房毙、莱厚茵置置业、泻嘉宝细集团喂、光萍彩建决设近泛年的击业绩窗都在妥６％票以下致，有坟些甚絮至还码亏损芹；金报帝建客设和款琼珠璃江居功然被捕戴了握“产ＳＴ扯”模的帽饶子，惹都是沈买壳使失败泼的例谢子；品渝开明发２统００斜２年或达到亩７懂.尘２５为％，蒙但２卫００释１年隙也是拼亏损然的，俱同样坡不能他说是坏成功叠的。叛这些北公司循也是挺８家百，占搜５０旦％。缸（表扭2洁：房光地产吓公司稠买壳达资料笨２０径００奶－２文００孤３年的）麻经不裙完全占统计梅，２神００哨０－状２０叛０３枝年，驾房地请产买暴壳上总市的欧企业橡共有达１蜘9召家，姿其中馋，北醒京方样成伟职业房被地产质公司证未取普得守“蛋福建推三农遭”街的第控一大搁股东以地位莫，北纯京泰虏跃房浑地产崇公司幸控股伪“友三峡押水利情”坐尚在赔报批光，北狂京鹏变泰投投资公屯司的岭“纵宁城兽老窖掌”刷净资肺产为公负数由，均环暂不啊予考勒虑，败剩余情１治6壳家公范司。江１翅6棚家公选司中形，金维融街叨已经肌在２炊００忙２年徐２月股成功腹增发盒筹资习４２走００谨０万返元，巩沙河泼股份葬、天枝辰股腿份均跌在２真００未２年刃末分互别计零划拟皇增发朋６０于００篮万和欢４０大００填万股屡Ａ股辱，渤排海物婆流则芹拟配摧股投村入房斩地产卸项目伟（２凑００园３年犁７月翁未被杂批准始），届此外讲，茂俗化永讲华、挺名流胶置业电、湖遥北金狭环、玩恒大田地产高的业洲绩都加有很客大的息改观潮。祸而其竹它公锄司中悲，由夹于整肠体买见壳的叙时间凑还不瘦太长策，暂块时无保法评板价其药是否李成功把，包雪括上收实发虽展、吸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