温州某房地产市场发展趋势预测

第一部分：2004—2006年3年营销战略市场发展趋势预测市场概述1.1城市概况a.总体状况地理位置：1．滨海园区位于东海之滨、瓯海南岸，为温州市城市总体规划6个城市片区之一（即龙湾—永强片）的重要组成部分，也是今后温州市重点发展的综合性开发区。园区规划面积40平方公里：北临温州机场，南接瑞安，西靠滨海大道，与温州市龙湾区永强片四镇（永中、沙城、天河、海城）相邻，东至沿海规划围垦大堤。起步区规划面积6平方公里。滨海园区属亚热带海洋性气候，温暖湿润，雨量充沛，四季分明。滨海园区陆域地势西高东低，大罗山环峙西部，区域中、东大部分地区属瓯江冲积兼海涨平原，地势平坦，河道纵横，地震烈度属六度地区，但从未发生过大的地震。规划区土地利用现状大致可分为两部分：标准堤内为农田兼水产养殖；堤外至围垦堤之间是滩涂，在浙江地区要树立了良好的投资环境品牌形象，为发展工业和轻工业及旅游服务行业形成了优势。根据滨海园区总体规划，今后滨海园区发展的功能定位为：一个以先进加工制造业和高新技术产业为主导，商贸服务、生活居住等配套协调发展，城市功能布局合理、设施完善、环境优美、国内一流的现代化工业园。滨海园区依山傍海，背山面水，山环水绕。有绵长的人造海堤，以大罗山为背景，形成秀美壮阔的山水滨海景观。人口状况：滨海园区规划到2023年总人口22万人，居民用户为7万户，在园区内居住的人口为11万人，居民用户为3.5万户。规划情况：总体规划将滨海园区确定为，温州地区的次中心城市，以高新技术产业、轻工业、皮革制造业、服务业和住宅产业为主导的现代化花园式的园区。环保政策：2003年，滨海园区进一步优化绿色生态环保园区”，（全国所有工业污染源排放污染物要达到国家和地方标准）成果，切实加大环境、法制宣传、科技和能力建设力度，全面推进环境综合整治，着力改善环境质量，走可持续发展之路。政策环境：滨海园区管委会比较重视滨海区管道燃气的配套建设，要求新建住宅小区同步建设燃气管网设施及工福户缴纳建设费的最低标准等等。站址及管道燃气：到2003年末，滨海园区燃气站址的选定，随着2004年外管网和入户施工预计通气户数将达到800户、安装户数达到1000户。民用户，气化率99%。赚市场诚竞争已：章目前杰温州揭有燃画气公斑司五长家，仗市场扁竞争见非常饰激烈碑，我骨们公荒司的性战略偿是以幅滨海喇园区象为基厦地一樱步一题步向拘新城栗燃气训、龙新弯燃膊气等侍几家弓燃气奉公司熄进行击谈判判收购拦事项绞。梢b痒.滨通海园月区民期用住股宅情柄况族由于剥滨海不园区泡是以免轻工榆业和活工业滴为主根，民吹用住杰宅是姨以公血寓为英主，稳且受提土地滥出让屑价格衬猛增慨因素司，销雹售价慌格不它断上虽涨，涛居民罪住宅触已私宣有化塞、资树金化慈。厌至现全在，归有房可开企爬业两已家，昂分别哨是南抹龙房违开和绒滨海毕房开栽公司码，随执着园巾区的钢不断棵发展剑，房耻产也殿随着碑园区信同步朗建设蓬、同召步施延工、阳同步下验收厌，有膏着良潮好的悲发展偿。泻滨海浙园区岁现有京新建说用户乡57裳2户钢，还明没有影进行瓦房屋售验收悼，根陪据园械区政匀策要杂求销够售房斑屋燃趋气配盖套达某到1乏00忽%。廊c.光滨海愉园区券工商筋户情盘况承滨海庭园区霜能源定消费丘结构福主要表以燃历煤、愈柴油罗、及醋少量子液化升石油府气为旱主。旋企业倘的生巴产燃帆料3腾5%悔以燃单煤为捕主，柴60柿%以筹柴油挤为主亮，肌3.京5时%以偷液化反气为尺主，洁1.蚀5%廊使用茎其它格燃料雁。嗓截止趁到2区00飞3年而11删月，耀滨海犁园区类有工疲业企裤业1炭7家帮，随港着滨抢海园身区不养断扩级大规留模，壳园区先的企葛业也妈会不挺断增尿加。烛预计满在0绍4年学底或弃05完年初围，发糟展奥辆昌皮绝革也役、永显达皮客革、荣宇田洁树脂痕，一寄期发饼展锅论炉和铃食堂饼为0耍.3序万方增/日挪、0固5年衡底发丹展锅牺炉和仅食堂晶为0室.7她万方尘/日律。坟d.象滨海案园区细其他叶方面俊居民谱使用诸燃气哗具以员自己围购买萌为主享，房场产开柳发商棒不提钻供。倍冬季刺采暖李依靠饭电空脸调和紧电取丹暖器斩，无瓦采暖饭炉。耳居民浇日常惑洗浴炼主要冰是利经用家傲里的斧电热蚀水器止和太占阳能控热水铺器。划园区董企业斩是以获锅炉胜热水荒共给规洗浴逝少量且的用衫燃气瓣热水惜器。科1.股2晨燃气哗发展党的环昼境分郑析矩优费势颠劣扒势式机吃会疾风戒险棉政策片规定桑新建寒房产算同步永实施等燃气周配套问。康滨海垒园区叙拥有召独立裤天然填气门习站。肚产品榴优势模。吼根据怨开发雄区下欣达的咱独家险经营慎的文雹件和指然气筐在园姐区的须推广筹。罗气源鲁问题争。拔“挤西气朱东输遗”惕天然外气比聪LN尝G运阔行成矿本低奋20古%。谋滨海百园区抵燃煤登锅炉杠改造户政策范有望敲出台父。晕开发剑区政颤府对容新建迅房开泛和企无业要步求九牧通一热平跌滨海生圆区捆燃煤周锅炉卸改造尘政策沈出台课。校与其届他燃牢气争亡夺市桑场问沾题，精肆目标炒客户辛对新痒奥燃父气的屋认可胆度。终从上寇诉市愚场的糠环境壶分析探来看订，形改式对穿我们槽来说重是很府有利双的。端根据斥开发咸区政叉府制荣定下盲发的做文件秆。我扭们就援要抓划住机浩遇，究重点此发展眨工商醋户。折根据焰进期加调研痰做一君综合杰分析声：未加来的躲三年榜，民盛用户烘和工衣商户订都有眠明显障的上淋升趋符势，性下面钢对未分来三驻年城槐市燃冲气主咏要细月分市搜场增赞长趋瞧势预嗓测弓a.丛增长贡趋势牙预测刊的相鸦关假悼设秒不确铅定因菌素关乐销观半情邀况良中逮等奏情谋况粱悲尤观董情眉况翠综合挺情况占根据领园区胀的政欠策有光效的咬发展统同步牌政府东政策落公布毒时间桌20傲03阴年出声台物伶价文借件措阅施。辛三年竖内出泽台相壤关政洗策。阅新增粗房产偷市场裳的增薯长速妄度（秘户）罢20贺04兰20让05死20吹06面20贤04洒20膝05溜20膜06乖20汪04记20炎05复20焦06肾10甘00驶20箭00拼26乖00广80剃0奏12楚00谎16约00谢60乔0杂10杯00多13锡00狼工福齿户新屡增速叹度（久万方饺/日津）扑20工04关20狮05扶20境06年20厉04涛20降05排20朋06豆20扫04捏20宽05饭20辰06伸0.歌3佩0.扶5素0.叫7钢0.皮15捎0.芦3炭0.阿45胆0.澡08蛙0.造15彼0.制2丽b.炊20西04酒—雹20厘06改年新疑增房剩产的焰增长蛮速度越（单代位：弦万户狂）乡c.役20案04移—荣20房06浙年新陪增工锡福户倾的增顺长速妨每年症新增宰的工业福户制用气赌量预居测（枝单位吹：万倡方/暂日）地提高怎业绩崭的关圾键措脸施宫1.帆指20额04急—匹20俯06坑年公扛司整边体战肺略仆城区锄新增皇房产限配套唱率9傍9%紧以上挺。腥全力许发展晒滨海粘园区为工商弟户和正气站什的周摩边工堵商户讲。反所有穿开发鸭区域功，广牢告宣延传先篇期进弹入。蚁在时蝇机成佣熟时角收购遥其他这几家写燃气绪公司刻。董明确聚以市忧场开素发为精龙头火的企布业运诞作机挑制，尾实施谈《市规场开芽发激嗓励政魄策》谦。铸2.趋北20刻04央—这20泪06柄年温辞州新讯奥燃惕气的妨阶段间性市耽场开备发策姥略鞋20童04马年晕20厌05把年撞20讽06猪年稀新增裁房产嫩配套跟率9演9%敢以上缸。燃全力途发展肃城区白工商鼻户，谱开始缓发展信总管糕沿线孟工业本用户缩.孩周边冷市场零广告抱宣传可先期罪进入冤。粉跟踪铃滨海亚园区萍安置拦项目注。征开始疯实施莲《市伞场开崇发激呢励政营策》快，固馅定工徐资改倾为提触成。脑新增里房产养配套随率9轧9%净以上粗。鱼开发虑区安节置区驶项目衬一期扔差18厦00寇户。等工商僻户发求展4贱到7帜家.锅、周萝边市营场广挤告宣拌传先丘期进辩入。涝滨海胃开发锣区的朴安置趣区项眉目二尿期2保80克0户钥。乖工商蓝户发搞展8段到1某0家喝.句抓好坟市场灵宣传巡工作屋.墓3.穷城民用诸户市纺场的恳开发意目标逝与策岸略妖目标矿：介新增贡房产周20静04喜年力瓣争开奥发1丛00危0户离、2排00罩5年柜发展侵20农00省户、渣20议06卸年发迷展2烘60隙0户枝策略隶：晃面对医燃气翼市场甜竞争贡；保府证工魄程进挤度；水新增鞋房产北配套窗率9派9%连以上抗；2妙00喉5年旁和2慎00洪6年新作好规开发肆区安喂置工单程及偏时安托装用催户。粗及时慈做好腿向外毯扩张都的准顷备。享同真时在兰施工柱中进屈行小沙区现橡场宣愈传，牵悬挂助条幅京、张翼贴海都报。员套4.逗摸工商芒户市衫场的哨开发吃目标势与策莲略笛目标秘：鹅20基04须年力欲争签墨定工启商户蒙10嫩家，麻20毫05筑年力竹争签咏定7喊家，浸20辜06爸年力详争签颤定1吗0家狐.金策略疏：哨20缺04垫年优跳先发寻展站心址附奏近的门工商胆户1草0家催，2柔00咳5年财和2捷00奴6年幅发展堂燃气浮管线坦辐射拘的工孙商户是。植5.滤轰广告券宣传柱的目驱标与沃策略闻（见终附件联）士三年歪业务孔指标声预测醒1.念20员04思年开西发与币通气垒情况令预测授业转燕务怒开发奋户数颈通气珠户数腔险尊纸惜纲超新木增勇房皂产贴10碑00笼80察0崇24摔0踏工皆福棕授户考10偷10享30连00欺0狸2.节圈销售茧收入裤预测省业务亭（万唯元）暴20筛04锦年乖20舍05壤年画20脸06捏年数建设劈费破用气展费码建设局费或用气棋费疗建设等费心用气所费露新增席房产生26绒6翅10疾.9铃5可53融2号21春.9娘69深1.召6输28筑.4技7顾人员想及资肚金配望置计笋划谷在满状足市勒场开山发的耍前提奉下，躁配置桌市场执开发虹人员炊，并拢且按鸟任资订资格餐要求题对市闲场开貌发人胡员进棒行培辅训，尚争取林花最崖少钱码，开京发最牧大的漆市场贵。恶2.脏宽人力华资源手需求行计划埋部宁门侍20污03光年晶20愈04梨年依20惩05败年真20滥06攀年树市取场许部筛3呀人缝3庙人猎3援人谋3激人洽合含计柔3策人途3属人潮3厌人距3临人哭依据说市场场发展喇需要苹配置走市场盛开发恋人员差。乐3.弹合资金蔽需求庭计划派市场叫部2尺00井4年柜—膜20为06寨年资罪金需削求计贫划表碎（单建位：哀万元挽）医项晚目汪20皂04龄年里20宋05谅年磨20找06焦年塌广告肌宣传腥35棵35沃25剂公关始费用诚30稼30直30伤人员裕工资细10半18齐23兰第二放部分建：2革00版4年消度市含场开究发计淹划愉04陡年提最高市变场开氏发业躁绩的域具体左措施优1.迎补04债年市烟场开菌发举决措概豪述揪A.莫业务档举措虚：拣新增母房产竹市场料做好贪客户将维护拳和发劫展工墓作，亡配套什率9着9%纲以上嗓。祝工商尊户发冒展1匙0家最。跪跟踪丘好周俩边燃质气项何目。警做好嚼广告芒宣传愁工作变。扭B.颂组织窝与人碍员调恳整举种措：诵20抵04群年实栽施《洽市场内开发踏激励谱政策维》斧根据饲市场拖需要见进行龄市场教开发盐人员俘招聘君或内浇部竞洋争上派岗。铲2.夫酒新建严住宅凑市场朴的开粉发目楚标与抗策略阔说明虏：市勤场开雨发目觉标：负发展盼10黄00夕户，最安装亮10骑00切户，令回款缸26玩6万朝。求工福疤户市羡场的蛛开发短目标隶与策贷略纵（单旦位：室万方窗）进说明弊：市胶场开木发目东标：全日用毯气量鸦30红00仍方/护日，谋主要渡发展局气站财周边或的工帽商户嫌。凑4.慎广告欺宣传确的目疤标与堵战略疫20否04卡年木细分呆目标寻客户斥新增炭房产盟燃气线具领管道总天然燃气用配户总工商值户柔对新搅奥燃蜻气和域天然册气的期认知博、认摧可价专业持的天东然气概燃气凭具经胆销商眉认知康、认阳可度凝在宣粒传中霉让用潜户知徐道奥斜燃气文认知逐、认写可度零用气挖认知副、和萝安全河性奔传播萝内容先专业修的天上然气浸燃气狗具经疑销商铸。也普及候天然俭气知蜻识，显突出勉天然耀气的箱优势砍。艇宣传蜓天然沃气的黑优势艳，企百业运肃行成惩本低岁。辆传播昌方式载在新伙建小蓄区内感悬挂悼条幅蓄，张由贴海奖报。焦制作虽小区柱内宣颂传牌绳，内逗容为项天然铅气知迁识和植使用推知识腐。旁天然三气的落利用怠研讨按会。爹发一诱些燃陶气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