探寻商业地产的发展实录

探寻商业地产的发展实录此次论坛主要探讨在目前广州房地产市场当中，什么才是成功的商业地产？在广东发展商业地产的优劣条件？如何看待现在商业地产热潮？论坛主题：关注商业地产探寻商业地产的发展主持：南方电视台财富论坛主持人王世军嘉宾：正佳广场企业总裁、副董事长陈维民先生珠江恒昌房地产顾问商业地产事业部总经理张广忠先生主持人：各位朋友欢迎来到这一期的南方财富论坛。在现代城市经济发展过程中，大型购物中心、商业中心成为各个投资商的投资重点，在城市经济发展的过程中，大型商业中心发展的如何往往代表城市经济发展的如何，地产项目往往也会成为这个城市的代表。在2003到2004年，整个广东省各个地方都开始了商业地产的热潮，商业加地产代表怎样的概念，是不是盖一栋楼招商有商户进来经营就算是成功的商业地产呢。首先介绍一下今天的两位嘉宾。一位是广州市正佳企业陈维民总裁。还有一位是珠江恒昌房地产顾问张广忠副总经理。商业加地产等于不同的两个行业在一起，什么才是成功的商业地产概念呢？是不是盖一栋楼分割不同的商铺有商户进来有消费者进来购物就算是成功的商业地产呢？陈维民：要想讲清楚我们现在讨论的主题，首先要对商业地产有一个定义，现在大家对商业地产的理解不一样，只能从各自的理解来说。图为：正佳广场企业总裁、副董事长陈维民先生商业地产我个人认为，是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发。像住宅盖好了就是卖掉，不是经营，也不是盖了商业物业之后出租，国内比较多，但是国际来看其实不是出租的方式，是和商户共同经营，产生了巨大增殖的销售额。我觉得从本质的意义来讲，商业地产的概念，它生产的对象或者是目的，我认为实际上地产和商业物业产生增殖的总额，这是商业地产。主持人：不是简单的盖一个庞大的建筑群或者是一个住宅群，讲起来好像很复杂。陈维民：对，租金的来源是什么？肯定是销售总额中的一个成本部分，而且按目前国内租金和销售总额的比例关系，我想是比较清楚的，大概租金是销售总额的十分之一，广东的市场行情也是这样。所以如果从事商业地产的开发商，只从自己的角度考虑租金，没有去兼顾考虑租金的源头，就是怎样做到多少的营业额才有租金的保障。如果签了租金，营业额上不去，就可能出现断租的情况。所以商业地产的本质，应该是你所开发的这一块地和商业物业的营业额，作为整个的对象。主持人：实际上商业地产的发展商扮演和住宅发展商不同的角色，既要把地拿下来，而且要建设好，而且要和商户共同经营才能存活下去。这是考虑商业地产发展商最硬的标准吗？张广忠：可以这么说。因为商业地产是区别于住宅地产的房地产开发业务。目前商业地产也是这一两年，在中国的大中城市兴起的，而且也是由原来主要开发住宅产品的开发商来进行商业地产的经营。往往这些开发商会用以前开发住宅产品的思路，习惯性思维开发商业地产，就会遇到一系列的问题。实际上我认为商业地产，地产是基础，商业是关键，或者说要把商业作为龙头带动，然后我们地产是作为建筑、作为地段，或者是作为一个舞台，让商业经营者在广阔的舞台上表演、经营，获取最大的市场价值，然后你的地产物业就有了租金来源，或者是投资来源。如果没有商业的经营，或者没有商业经营的成功，地产就成了无源之水了。主持人：很多人心目中理解这个概念很容易，但是今年我们发现在广东各地，已经有很多房地产开发商做大量的宣传攻势说我要做商业地产，如何如何要在这个领域做第一，有一哄而上的情况。其实衡量它有没有能力做的标准，你们觉得除了他们拿到地盖好楼，最核心的衡量标准是什么？陈维民：商业地产的成功不仅仅是一个理念的问题，涉及到的因素很多。比如说地段的选择、城市的容量、城市的经济发展、居民的收入水平，以及交通、周围环境等。刚才张总也说了，好像大家都同意知己知彼，但是还是要有具体的分析和研究。于主持败人：喘在日输常的悬生活岩中，脆就以存广州脖来观弄察，览有人顿说在是地铁抢沿线陵必将默使商芹业地厌产一东路旺厕起来棉。但垒是我均们发惠现真万正旺离起来垄的，骄依然石是过程去传喜统商嚷业比毒较热诚销的踏地方斜，比肢如说床天河等城、昼中华邀广场宴等，融商业售地产烛要成敢功，偶是策晋划、窑理念斧、宣塘传还饭是其槽他的仙一些屿什么踪东西丘？充陈维拿民：老在这菌个案六子里怠可能摆观念戴很重夸要，辣在另缴外一敲个案漏子里只可能绞地段逆的选遍择很撒重要望，在匀第三泥个案乌子里描可能冒是交皱通的跪配套怪很重皇要，榆总而惊言之旦，商更业地讽产最纯关键从的是须什么震，不消太好馆讲。淹张广甘忠：松我认球为一腹个成使功的详商业强地产谎项目愧，最补关键指的是药成熟温的、健优良揪的开咸发商警，是施这个搂主体纱。我卧们可裹以看词到很顾多例城子，玻同样跨的项沃目，纯不同反的操算作者炭，市饰场有戏不同灵的期晌望。锣反过覆来，跪可能新有些醋地段挎并不膀是特及别好壶，但意是如敌果说区它确党实有访很成功熟的日开发硬商，遇就可撒以弥垂补地漫段或骄者其矮他不员成熟青的因践素。迅成熟提、优妨良的天开发肯商，垫包括递很多秆因素浴，总劝而言贺之，给如果讨有了沙很优灵秀、豆很成舌熟的势开发培商，军在选叼择地盾段时等，前村中后盆的情淋况都兼会考聪虑进燕去。济像一方些不驻太成枯熟的巴开发脚商，严只会邮考虑减一两抛个因译素，均商业掀地产救开发错是有希很多补一系觉列复逐杂的规因素静，如句果只熄选择排好了揪地点摊，没颗有好嚷的开院发模祸式，赶或者淹是商雹场的火设计些有很谱大的腊硬伤塘，或料者我置没有笔办法吓招来呜很好伯的商乖户，箱等等嫩这些孟情况剩，都惠会导你致这玩个项狐目不储成熟艺。而催一个瓣优秀私、成驴熟的悬开发贼商，谦都会备注意避到这品些因被素。乏主持乔人：歼两位漠都是图从事欠商业挨地产熄的专略业人麦士，侍不妨谦以你犬们为赛例子浙。陈率先生俊有一夺个非宿常大扔型的群在传永统商桶业旺督地的茂商业集地产胃项目身正在轻做，货我们狗提一逃个质体疑的酱问题女，在层这个羽地方浮空间寒很狭恶窄，歪已经于集中悦了非临常多柱的商换业地慰产项怕目，览也做谨的非柴常好楚。虽黎然人暮流集退中在未这里药，但政是怎姥样保驰证在脑这么长拥挤熔狭窄垂的空预间里粪，你该做的籍项目具能够吉吸引旁更多务的消魔费者甜？你避们这南个案名例里网，觉纹得你愁们能元够成必功是陆靠什炉么？屋陈维策民：肢我们京从事异的是立超大机型的撇购物陆中心习，不抢是一仅般的洋商业毅项目姐。考蛛虑和塑一般陆零售秩街面蛾铺不躬一样菌。重羽要的耀是这剧么几纤条。馋购物惠中心名，特科别是赚大型变购物猎中心彼的业辨态，兆本身柱就有他生命日力，携我们授看到雄在发巡达国泉家，职现在胖基本悼上购些物中筒心的糠营业石额，红占到份了全零社会毛销售炮总额激的5屡0%钞。但苏是购踩物中筑心作雪为一脉个项疤目的嫌并不除多，汪因为坦在经吴济社暂会发慰展到食一定欺程度婆时，宾必然坑有一关个阶窗段，伏人们贯有闲椅钱了眠，就照要衣下食住挑行一局站式忘的解扇决，灵刺激波消费听，减幻少了室很多脑不必细要往茶返的妹购物掠时间剃，而课增加米了直匠接购怕物的酬时间占，而烦且选厚择性则更多晨，高阔中低饲档都用有，既这是援购物速中心旷的特网点，熄是符巡合社毒会发坟展消省费者故需求涨变化浪的。炒污比如烧说没品有到摸小康起社会卧时，陷我们路经历跃过，店大家扑的消观费以版省钱嘉为标号准，绒为什浑么从喝城东佳跑到眉城西股，就侦是因套为可茶以省筝几毛浓钱。右那时脸的购防物中面心肯蓄定是拥生不淹逢时硬。现偿在人类们考巡虑的臂不是赴省了刻，是擦值不拣值的元问题强。我着到这德个地贞方，肥虽然特这个亩地方乞比那盒个地烫方的身东西军贵一群些，争但是控整个裙环境么我觉粗得值悔。用尽中国馅人的旱话来销说，舟购物饼中心层在全萄世界愤是小袄康社叛会到历来之筝后，耽应运应而生超的新轨兴业悔态。软疮国际处的资百料反雪映购难物中惠心是证人均川GD辉P二悬千美壤元时雅起步末，四化千美巾元时霞就是桃快速唇发展鉴期。就现在毅广州另人均却GD培P是幻五千没美金矩，北勾京我慧印象佣中是沟三千足多美剃金。编就到果了这矿个时刑候了厚，为国什么骆选择浮广州部，选董择西削北还般不行鹅，因冬为广餐东珠侦三角市、长矩三角夕是中俱国经饺济发奸展最盟好的政地区岗，能自够承切载这斩样的增业态酒。为盐什么冲考虑倦在天晃河呢仿？因己为天金河是失广州轧新形哨成的怎一个枣商圈行，大稻型购祥物中滴心在花老城拍区是慨没有干办法桌做的港。为面什么碌？因西为老广城区委的商盒铺是麦几十恰年几嘱百年六形成躁的商毯业价望值，夹都很耗小，见是属询于不筑同的侨所有票者，抵要把畏它们钢都收拳到你坏收里园，要后花多树大的常功夫翼多大券的代撒价啊威。这纲是一青个问州题。症再一桂个问阔题，屠老城惑区的净配套帅也是雕一个穗问题征，一约般街湿面比盲较窄膀，如纺果一坚下几趟十万丑人进师去，落交通火怎么堤解决毙。像奸国外咽大型警购物漆中心午法律比规定擦都允忙许在凳城市薪中心僵搞，颜现在减在中火国是顶千载屠难逢耐的机利会，室因为学中国锋城市拾急剧益扩大荣化，唐形成区新的驻城市鲜中心烛，才财能嫁沃接到吸大型唉商业青中心键，要归么就窃没有榆机会茅了。疫肿主持肤人：阶显然葡你们统是看抗到了颈大的此背景托，以呆及城统市发巡展对绵业态于的需番求，撇就你甩们本残身的直生存包而言要，在认同一斤个地钉区有垒很多掏投资普者都昆看到碰了您促看到裙的这倚一点顽，彼亚此相险距一岸两公秤里。睁你凭隆什么精能够点让那框么多吹的消盖费者棕觉得纽到你柜这个在大型蜂购物堪中心萝，购就买、能娱乐萄、游旷玩值演得呢深？你剩有什咬么特顶色赢传过别芦人、船胜过例别人缴？把陈维榜民：凯我刚绢才说雀了，船这种牵业态垂在中林国还糕是新携出现泉的，辨并不圆说是锋我左厚邻右歪舍的沉商铺嚼设计步风格沫、规狡模都架跟我胃们同株一个下水平侍，我寒们肯生定是册有领肠先的运地方栗，就游有竞筐争的绑优势牺了。缘各自翼都有纤各自啦的考挥虑，风我说天我们静有竞吼争优摆势，步并不基是别野人没毯有竞择争优京势了敬，只阁不过午大家畏有错蹄位，总像一营些小僚店主危要是筝方便贫群众下，包斑括像窑地铁渴，是强带来俩人流企，人龟流带倚来商忽流，叉商流魄带来垦钱流比。但茧是人奶们购救买电即视机么或者滩高档响商品迎，都蹄不会卖在地谊铁里悄购买计，地落铁里托购买铅主要顿是考彩虑到依方便晒，和为我们咏所营凯造的孩一站恼式消辅费、缺一家牢式的恩消费乖不是考一样寻的，检大家洒都有谎各自递的氛际围，闻在各煌自的论角度缴都有丑竞争扬优势幼。缘珠江雷恒昌缎房地倒产顾圈问有尺限公关司张字广忠据先生鞋主持趋人：羡陈先兰生虽曾然不女谈自行己的折商业沈机密三，说哀自己露有什势么优量势，饺但是居我感温觉到机他的商优势墨不是属我们惭平时杜感觉等到的风，房敏子营沙业面疼积比奴别人辟大，局设计烘可能侦我要偷很漂绵亮，怀他希果望提生供消摇费者弄一站惕式的同消费胁，更虚多是弄软性残的东仅西。恰张先殃生你织同意课吗？差张广铜忠：圣在正怠佳广绑场的苗旁边验，天膊河城茂提出姐了一采个口括号，集天河削城我另的广处州生棒活。售这意犯味着辩天河潜作为揪广州川甚至雄是中郊国第屈一代失的购善物中产心，吃他已醉经从鸡传统味的业慨态，小比较泥分散背单一挎的业缴态，味转变弦为各光种业吵态组丘合的主形式追，从激传统镰的商慈圈进缎入新头城市说的中凭心区暮商圈烛，发烂生了执这样桐的转籍换。穿但是控不仅半仅停右留在莲这里哀，不哪仅仅趟是卖蛙产品砍，还避是卖撞生产签方式含。所盼以他意们提倚出这迟是代西表广侦州的夜消费毅走势斯和趋敲势，财所以脖他提览出的悲口号张是“疲天河竖城我变的广宗州生拌活”岗，承就载目抽前广续州生既活时坟尚的星元素满。辫股正佳淘提出满的口初号是平“亚杨洲体谋验之填都”转，购左物中述心从但第一蚕代纯飞粹购线物，鲁或者扬说多巨业态该的组伏合，足现在识发展娱到体寒验，酬有很逮好的岂环境吧和很牌好的美服务锹。从截简单开的物洽质消抱费转和化到悔附加伴价值每和精拾神层多面的界消费叶，这纵也是宁全世柔界随谨着经扔济发谁展阶踏段往较上走扒的必结然产鹅物。俭主持尽人：昼两位驰过去稳做一吗些项号目时杰，盖呜好地粉方消颠费者照来买晚东西拘。你执们各轻自发于展的磁商业壮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