某房地产开发项目经济评价案例

北京某房地产开发项目经济评价案例一、项目概况随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于2023年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。1．项目位置及占地面积拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。表1项目用地面积及其分布馒用地帅单位嘱规划豆用地歪面积籍(m蒸2狂)聋可开额发用肃地面掏积秋(m缎2蒙)岔保留议建筑疤占地盒面积干(m煤2分)许益华嘱37韵98硬00客33肢20难3赢7参47夹76零3炼五建夸76嚷52养0眼71占20靠0亡53哥20逐合计沿45拣63愁20荒40号32地37让53遥08垮32．项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。表2项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积畏土地呢使凶用者短用途盖益华咳五建捉占地绒面积盼(m长2熟)触建筑乱面积味(m辩2规)蜘占地漆面积摧(m虚2垫)努建筑预面积甩(m膏2叉)览住宅障43温48贴8海10趣00块00惹53骑20笼30响00震0酒地区兵公建村0.牛42攀75系22城09历2谨0篇0年合计惧47座76材3闯12醋20总92窃53枣20终30压00槽0项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。3．项目拟建规模按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。表3项目拟建规模和建筑面积分配门类型途建筑杯面积班(m纪2蚂)猎建筑泻面积张所占耻比例抢(宰%)但保留拴建筑逼15毁20熊92浮--塞--闹新卷建食建茄筑肝高层晕住宅辅43诚79显08贯57耽.6洒多层泻住宅病13猾76桐00焰18饺.1萍地区袍商服培85积00筛0瑞11念.2嫌配套释公建个10邻00努00娇13识.1疲小计牙76馅05识08啊10团0.逃0社合计箱91远26禁00劣--效--愚4睛．项绿目服协务对未象睛居住储区将供规划倒建设援一处若地区互级公或建中誉心和乞一所企医院梅，为折附近源地区嗓和小荡区内久居民盒提供岸服务晓，其底余建庙筑为浇多层丧、高虫层住族宅和戒配套制公建捏。其济中，肢部分脸新建测住宅册为益巷华集鉴团其座它开路发项主目提室供拆馅迁安辈置房伤，部坏分住斤宅为鸭公开困销售收商品傻房，少所占茫比例锯分别龟为沃30来%顶和萌70亿%段。研5榨．市贷政工客程和窑基础师设施惰据测罩算，陡毛纺蹦厂居并住区碎建成的后，交对热西力、享电力替、电理讯和晨煤气南的需狮求预赢测如亲下：狸(1质)供柔热粥小区告内将养自建银锅炉毅房，迷负责膝整个蛾小区茅的供杜热。瓜(2花)焦供电炼根据具《北吊京毛牛纺厂目住宅踪区供年电可默行性乳咨询宿报告凳》，辉毛纺本厂住触宅区拔的能禾源供理应方许式采爆用锅雕炉房围（或殖热力笑网）铺供热煤，煤岩气或够天然驴气炊伤事，遗集中肌与分绩散空锋调相训结合港方案疑，新蹦建住买宅和毁新建敬公建揉用电振定额脖分别驻按汽25香瓦氏/斥平方虑米和负50资瓦浆/讽平方搂米计帆算，呢则该弟小区迈用电坚总计摩约章20鼻00袄0尼千瓦江。同苏时使弟用系刑数为藏0.蔑8低，则拖最大装负荷兴约惯16夜00岂0溪千瓦撕，需轨安装抬24耍00坚0晚千伏璃安变易压器翼。丈根据栗测算剪，新助建小饶区内贫开闭各站和畅由变涉电站挣引至旗住宅研区的阳电缆乳分别总需瓦40东0惰万元象和耕48亡0红万元伯，需伶交纳涌的供蓄电贴冶费为揪28伐80灯万元宝，以衬上三牌项共己计午37慢60积万元塞。另阁外，梦居住椒区还晶应承拘担地漆方电集力建骂设基较金控40凯00灿万元么，此窗项费厚用可驶分期膛交纳仇。从(3笔)蔬煤气泽据北排京市增煤气幻公司防测算展，按疮小区怪内住妻宅塑77桌36幅户、洞其它额建筑响15具.8焦6海万平泼方米莲计，童日用掏煤气摩量为抛2.椅1扛万立桑方米盈，高脾峰用廊气量炉为逐35扬00蛮立方陕米。端(4嫁)吵电讯笼据北味京市娱电信趴管理屑局测莲算，删按居判住人龟口您2弊万多万、住手户泡77股36盆户计壤，毛拥纺厂启居住柄区至统少需伯压90肯00冰部（份包括怪公建童），衫初期瞒至少捐需安浇装程堤控交征换机疾1砖万门磨。于二、好市场汇研究馒（一嫂）北重京市畅当前露房地迹产市虾场概部况（严略）尝（二演）北桃京市瞒普通影住宅刑市场据分析掉（三搏）市乘场供绸需关卧系分芦析（灭略）雾经过历对北肾京市乎的投良资环利境和柿市场扁供求散关系难分析雪，我拜们提滑出如姻下建而议：奔本项靠目所佩处位胁置紧玻邻北绵京市贴房地这产投欢资的浓热点生地区般之一拢——向东四桐环路殖，建右议市独场定描位如注下：溪(1第)策功能呆分配辟。小授区内饱以普做通住塞宅为傍主，梯配以巴适当便的写哄字楼仿、商单业及违公建辰用房懂。普鸟通住示宅占恢70岗%宽，其惩中多纪层与挺高层核并重怎，为家提高袭项目害的建尖筑面丢积，朵适当晴增加碰高层血的比僵例。换(2即)隆销售讽对象搂。普逮通住锣宅销篇售对央象以悟企事票业单胶位、面集团瞎购买彩和益凭华集蓄团内纹部其缘它项米目的半拆迁袖用房灭为主颈，外槽地驻致京机艘构为值辅，须兼顾城散户浆。壁(3内)辞户型裳与功改能。荒考虑贯到销革售对贷象，汽普通式住宅甚户型家以三知室一雀厅、邮三室秆二厅菜、二医室二鞠厅为视主，悄约占崖70它%嘉；四羽室二锦厅为找辅，烦占秀10仙%欺，其亏余为蛋二室禽或一戒室。盗面积宪约昌60赞-1观20另平方轮米。沉在节衣约成纳本的浊前提泄下，火应尽恋量使烈功能备达到建中档银水平扰，如锁设计园冰箱倡、洗砌衣机悄、空驾调的症预留济位置粥。阁（三窜）北鞠京市松写字张楼市羞场分圈析（故略）读（四盖）北抓京市祥商业黄用房挨市场平分析净（略若）赌三、烫项目除规划犯建设标方案逃和建卸设条旬件糟（一滥）项艰目用葛地功防能布婚局泉小区超内现秤状住羞宅主花要分毕布在迎厂区吃西北缩角和堂南端弓。规滩划住摄宅主沿要集线中在乎小区幻中央惠，部壶分布保置于穗靠近延铁路国的东首北角炸，在享高度渗控制座方面铲，本抓着中植间高锄、两蛇边低反的原丹则，取越靠裙近铁献路高低度越切低，昏以减破少铁角路噪德音对娘居民娘的干抖扰。低毛纺悦厂周皱围居溜住区肉建成沃较早松，配任套设怀施不该完善蓬，缺雷乏集楚中的疏、有惊规模掏的地乳区级客公建曾中心令。因碰此规弹划在艺区域会内两全条主依干道侵（朝秆阳北舱路和炕星火佩路）悟交汇速处的暮东北辞部，杀即现铁状毛岸纺厂泰的西删南角旦建设悲一处链地区论级的站公建源中心悼。由跌于周昨围地南区缺腹少有啊规模加的医铃院，吃所以虫在园蛮星路旱以北伴，靠第星火绕路一宜侧规飘划一用家医租院。喝星火慢路是殃经过吗居住甲区的布一条购主要侄生活删性道涨路，迟规划交公建块区多时沿星崖火路蝇布置再。在屡现状虎综合两楼以旱南安财排一肺处农灰贸市卸场，昼以解羞决星携火路粮沿线责的马依路市龙场问浆题。竿在朝图阳北活路与彻园星声路之坝间的互星火面路东皮侧形暴成一践组完偶整的六商业牛区。宜为满蜻足服膨务半井径要政求，鞠方便锹小区仓东北全部居冒民，减在六版里屯社路南讨，规普划一钢处小苍规模南商服乡用地材。笑居住商区东省部目旁前是窜仓储承区，朝有一挠组电撑气化职铁路茶从居垫住区谈边经画过。览规划盐中将拜锅炉帝房、仇公交偷首末搂站和标其它龟市政巩场站腊布置雨在铁丛路沿和线，堵另外芳将中鄙小学辆用地治也靠档近铁耕路布钞置，煮但要扒采取号降低野噪音击影响嘉的物怀理措险施。先规划搬在石表佛营顶东路状西侧黑布置饰一条您20肚—巧30这米宽续的绿贯化隔陆离带加，以沾减少握铁路择噪音扁干扰弟。其婶余绿亦地集虏中在井现状省综合星楼以计东的割一块活占地涉0.次8皇8冤公顷配的用来地内弃。另米外，员居住毅区还摘将配志备也30好班中壶学一骄所，请24奋班小死学两湿所，辛9绢班幼矛儿园扫两所斗，唯4饱班、列6信班托捎儿所呆各一做所。婆（二木）项熔目规躬划控肺制指吉标吼综合挖考虑筛该项斧目所召处的抗区位叠及有丢关规歉划要合求，葬对该映小区疾容量牧、用漆地性兵质和天开发把强度恰提出设的控雹制指电标如攀下：贷1.眼吸用地阶情况式总占害地面惜积忽53嗽23滤20疾平方云米帮其中南：代砖征地困面积窝76断00匪0珠平方坊米腊规划卷建设界用地摩面积抓45控63恢20隙平方疾米倘其中籍：地脱区公温建用介地剧52普90祝0腐平方部米犁住宅勿用地母16欲34邮00挣平方牛米筝配套覆公建齿用地存12犹40思00或平方栗米隶道路剧用地锁56鹅00行0局平方结米痰绿化忽用地埋60领00它0匪平方疫米吩2.召嫁用地阀性质追使用脊性质建：住考宅及忽配套糠、非诚配套裙公建陡3.蜡死用地质强度辽总容之积率姻：真2.脉00祥其中淋：倡保留理建筑稳：笔播2.许86歌5捎新建牌住宅梅：抵贵2.狐06交配套杀公建猴：哲胜0.辞80伏6桌地区灿商服启：阿危3.混83的4.女早建筑柴设计子指标崇总建末筑面喉积：粮丑91异26步00葱平方棒米车其中鬼：守保留辨建筑布面积般：饰齿15拖20捷92次平方延米吨新建无住宅宰建筑择面积苦：浩傻57混55嗽08耗平方骡米绢枯地区续公建裁建筑秤面积猴：篇苹85午00聚0趣平方栏米慌忙配套牛公建术建筑薯面积徒：呀德10秤00圾00广平方移米鹿是建筑吴高度伞：带<=拔60坝米椒蚁其中氏：蛙多层参住宅马：间超<=李18盛米琴高层减住宅麦：毁钢45姑—麦60威米隶地区色商服凤：升田<=图60片米秆配套流公建狠：门艇<=北24蛋米遥中、纺小学裹：防泪<=木12迟米司建筑其层数到：绩板式普6缺—肌12寻层，劫塔式描18谣层浩（三它）市戏政建泄设条悠件菌昨1.况钻道路限交通个系统神在毛血纺厂喇居住该区四与周道洒路中君，星渴火路站已修岔好，昂六里蝇屯路亭和朝厅阳北言路都坟定过孝线，网只有怜石佛日营东势路有煮待定郊线。使规划迅中将会东八串里庄赏小区滩北侧适的园脚星路嚷东延原，横蚕穿居错住区属与石搞佛营掏东路阵相交盟，此询路段饮将居探住区叶分成卷南北障两个仔小区吐，亦歌有待上定线研。精为加斩强小闲区间却的联杏系，换居住揉区内仰部规敏划了复半环甘加十骗字形相的道效路系调统：欠即由鼓星火捞路向席东，殃再向反南，树穿过肺园星橡路，蔑再向排西回匹到星崇火路锹的半粮环路扩和贯兰穿南额北东艘西的虹十字掠型路片。原再2.网母市政串设施忙现状触北京贯毛纺丘厂原冲有较降完善悬的市的政设伟施。筐为解气决北台京市绕热力洞公司分在东絮郊地爆区建脊设供迷热厂绕的用测电需潜要，衣北京剖市供鹿电局汇提出说结合跨供热扯厂投水产，死建设盟一座岛11粪0飘千伏阀变电史站（机星火捧变电犯站）苹。站牢址拟洗选在座京包学铁路循西侧羽，姚瓶家园真路北汗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