房地产上海静安茗园策划方案

静安茗园——静安先锋企划大纲市场篇上海市房地产市场分析开发投资持续上升2002年上海市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。2002年第一季度，上海房地产开发投资额为107.88亿元，同比增加20.19亿元，增幅为23%。近年来，房地产开发投资作为上海固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资只跌回升，而且出现加速趋势。今年2月21日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下调0.25个百分点，贷款利率平均下调0.5个百分点。尽管此次降息幅度较小，且降息的边际效用呈递减趋势。但总体而言，对房地产业是一个利好消息，对房地产企业而言，开发生产成本下降，对个人消费来说，还贷利息少了，购房成本降低了。因此，上海房地产开发投资仍将保持一定的增幅，以满足房地产二、三级市场的需求。土地市场升温2002年第一季度，新增经营性项目土地出让面积72.13万平方米，同比增加70.81万平方米，增幅达到53.7%。由于去年同期正处于上海土地由协议转让向招标拍卖过渡，因此没什么可比性。去年7月1日实施招标制度以来，对于促进土地市场发展、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极的作用。未来上海土地供应将形成6种制度：（1）建设用地供应总量控制制度；（2）城市建设用地集中供应制度；（3）土地使用权公开交易制度；（4）基准地价定期更新和公布制度;（5）土地登记可查询制度;(6)集体决策制度。商品房市场持续火热2002年第一季度，上海市商品房批准预售面积466.33万平方米，增加338.58万平方米，增幅高达2.65倍。这主要是由于2001年第一季度执行新的预售标准导致供应量偏小所致。与此对应的已登记的商品房预售面积为516.57万平方米，同比增加142.33万平方米，增幅达到38.8%，供求比为1：1.08。批准销售面积582.66万平方米，同比增加19.8%，供求比为1：0.96。从上述数据来看，上海商品房预售稍微供不应求，商品房销售基本上供求平衡，但从商品房的供求和需求来看，供求关系更加略显紧张，商品房预售供求比为1：1.21，销售供求比为1：1.03。由此可见，在商品房预售中的确是供求矛盾比较突出。从需求来看，大部分购房者是为了改善居住条件，但也不少投资者把购房作为投资手段，从而加剧了供求矛盾。房地产市场的活跃，的确需要一部分投资客，但如果一旦投资客过多，市场风险随之集聚。从房屋分类情况看，尽管住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售出现强势增长。二手房市场活力十足忽20鸦02泄年第计一季阔度，茅已登腿记的能存量括房买戚卖面帽积达焦33兽3.挤81察万平丧方米飘，同于比增李加5答3.且09概万平坡方米弄，增绍幅达水19织.2胳%。预已售粗公房去上市有成交位面积相为8摊6.萄4万警平方胀米，挨比去趋年同疗期增坦加1驼4.枪62辱万平举方米咬，增绵幅达万20兔.4织%，墓占存宜量交婚易面追积的串比重延，由育去年挺同期沾的2闪5.肌6%瓣，上跟升至水25饱.9典%；却平均远每套撑出售猎价格念为1蓬5.递51损万元真，每加套平钟均建钱筑面路积5挺2.派27喂平方屑米，倚单价汉为2类95健0元堆/平正方米疼，比斜去年搜同期型增加衫45填0元溪，增误幅达猾17阳.9诚6%箩，比诊去年锄第四幻季度风的2躺83熊4元舍也增汗加了青11跑6元扩，增址幅达谦4.疤09扎%。惯作为倍房地吧产业蛙而言姑，它春有自盟身的职发展诞规律圈，一初般来圣说，班房地航产周作期可违分为蕉四个担阶段少：复哄苏、蓬繁荣蜓、衰欣退和形萧条外。上族海楼干市从诉19秆99苦年底指回升移以来沸，2惕00浴0~贯20壶01活年可砍称为步复苏振期，勺而今受年才讨刚刚拼进入若繁荣佩期，甜这一萄时期雅至少闷3~段5年父。洒据市浆价格僚监测唱中心喷最近夜统计远，目宴前上运海购瑞买高尾档价程位住披房的桌境内额外人栽士约误占购删房群岛体的铃30达%，陆65爱%以沫上的领市民各买的洁是中忌低价丸住房搂，其蔬中有晓办事搭人员触、个仓体工醉商户蔬、商敞业服锈务人乘员、垃产业驳工人右和农田民阶太层等析等，阅这个尖最新石“惭社会帜各阶波层私”发的购纲房分莫析，速反映跟了上追海住唤宅市巾场目活前的薯最新闲需求腐。6拨月，吊上海颠的住粘宅房仅价如拔同步墙入盛教夏的洒气温船，呈挤现出锯急剧坝上扬忘的态芦势。葛据〈恒上海溉房地避产市户场决矮策咨鼻询报摔告〉赖显示硬，6壤月份谷住宅匙平均秒单价劣达到月54屠30踢元，君与5纲月相珠比，居提升域3.墙3%毫，比诞去年补同期灯46区40多元高牧出7株90吓元，寿提升句了1岁7%桂，从象各区歼域的材房价症变动铜情况店来看建，普霉涨的匀特点苦十分辩明显符。誉市中悔心三章个区效域中吓，尤笔其是碗黄浦爆、静名安在恰新一枕轮大水规模止旧改挡项目膏上都洗纷纷铃高价斑上市胖，如亲东淮指海公膀寓、革上海伸一街碑区等碑，为萌未来卧本区敲域价院格水台平制北定了晃一个槐较高执的参匙照值倍，区密域均距值分耍别达棍到7屋33沉0元衔和8偶02柄0元胡的新嚷高度砖。作早为国逐际大他都市趴，境绢外和肢外省厅市的岩投资易者成饲为上摸海楼申市一酒支新祖生的厚消费佣群体巴，这秒是无钢可非挎议的夜。但验是，妈上海摊楼市鞠仍以防本地曾消费踏者为稀主体值。有伸关数偿据显煮示，蹦上半界年登卫记预欣售商夸品房瓜中，肯以成统交面鸟积计即算，暴属本艳市居带民购壁买的金占7呀4.活2%松，外符地人负士购博买比药例为臭20氧.1省%，敌境外揪人士商的购辱买比威例为烫5.轮7%诚。跌今年衔上半谅年新绿增经郑营性鼠项目霉土地剃出让荷面积劝为2胶65斩.7筒万平辜方米杜，其犯中住四宅用黑地为京25纯6.继74魄万平锤方米榨，占仓总量剩的9棕6.跃6%咱。上椒半年熊登记田预售耻的新誉建商价品房爪中，嫌住宅鱼占9拼6.裹6%严，办幅公占滨1.歇3%减，商庭业占房2.雷1%介。上统半年纷二手勤房交幼易同念比增语长3靠1%塔，其热中住丢宅占絮74储.5问%。直今年响的购精房者帜中，碎除了杜居住烧置业冻外，宴出现净了一窄批投贸资置萍业者扭。有傻关专烦家估科计，观投资悄置业唉约占腥总量筋的1役0置—挤20指%。夸投资剩置业拖现象栽使租雁赁市讯场出拾现供嗽略大支于求暂的状阁况，花租赁停价出轧现5哄—精10往%的恐下降商幅度耗。此普外，堵房价插增长生幅度吓趋缓翠，使踏短线位投资宁客呈固现观角望状栏态。辱投资速客的忍总量托缩小拒，使仁居住默置业刻比例占上升阀。贸综上纺所述舅，上束海房蒜地产欺市场稳仍然贴保持崇着供串求两股旺态脾势，烟即使说今年售下半扁年房桌价有等所调席整，虎也只锡是局堆部性榨、区赏域性淋的调惯整，庆总体衬房价另还会谦小幅渣上仰顽。从汗中长阳期来灯看，框未来权上海势楼市互至少档有3挽~5孩年的衬黄金墙周期蓬，其咸表现婚特征叔为：止增量河房维贼持在甘高位筝运行遣；存进量房救更趋韵活跃子，交结易量遥将超固过增侵量房手；人权均一伐间房困目标灶实现注，房煌地产谋增加橡值在买GD锤P中茶的比劳重将付超过所7%筐。但毯这种际发展剖不是浑一蹴愿而就圾，一嘴步到蹦位，答而是竖呈螺贿旋形由向上松发展叮，房首价亦蔽呈波冈浪形锁上升资。骑静安豆区房串地产萄市场凡分析誉静安低区区弹域面呼积为腾7.竞62绕平方耗公里蜓，人艳口3股8.延08运万。奶静安喜区是圾上海停传统脆的居酒住条古件较取好的厚区域照。是荐上海张最早胞全部病拆除童“辆36筋5赞”秃危棚者简屋讨的区部之一侨。静宁安区声的商湾品住恐宅，胀主要宽集中输在以伞昌平峰路为障轴线胆的北新部地卷区，选南部眠地区有基本株上没齐有成岩规模误的商脊品住禁宅小桥区。脖静安抛区的播商品声住宅恳，价康格在镰60正00敏—巾80危00笑元之拖间。腔静安付区以陷千年爽佛教串古寺朴静安忧寺得樱名，圣历史死悠久邀，交误通便索利。揪近年解来区就内商顿贸发腥展形堵成独行特优够势，楼现已哀建成甜上海汗商城踢、上榜海展叫览中馒心、床锦沧木文化滩大酒候店、尖静安衰希尔贿顿酒掠店、陪国际泊贵都兼大酒蚕店等痒为主晕体的宁两大秀高级隔宾馆掩群。歪上海窄商城爸与上伯海展妙览中浩心常喜年举渠办大栏型展梅览，咐展销侄活动涨和国欺际商塘务贸掏易洽第谈活吴动，杨静安京区同邻时是村上海娇金融扶机构搞的密孙集区茄，迄歉今已眨有工拘商、扰建设布、中结国、秧交通萍、浦谱东发债展等爆8家谷银行列的营之业网泽点6碌0多份处，数万国剃、申罢银等糕证券俊公司寿营业舞部4拢0多苦家；河另有补中国竹人民唉保险霸公司秃、太捐平洋雄保险棍公司伟等设拨立的蒜办事秃处。尝近年储来，备静安腔区高业品位从商务镇楼和佩高品筝质生候活住馆宅市伤场尤愈为火趣爆。欣截至退6月绍底，毁来自禁房产劫建筑表、销货售、秧租赁造的营疑业税子1．亚55长亿元姑，同长比增钞长4距5％确，一量跃成辨为全仿区税催收"稳新秀右"。娇据介概绍，甜静安鹊区以归年均亭10毅万平闸方米与的拆族平旧逗里和穿大规宵模的欲改造扁，为热全区茧的房澡产业冷和税悼收带岁来好晌运。日经过方几年范来存腥量商虏品房拍的消膨化盘茎整，竹区域猾市场扫价格须曾经去一度捧大幅股滑落馒的静铜安楼谣市呈临现出洽良性塞发展晴的好抢势头讨，区演域内叮新建目商品勾房出块现了碑极品镜住宅爹、规殿模小止区和棉特色述楼盘牲百花污齐放菠的态疾势，剂以高咱起点耍、高辟标准见建设贪新楼遣盘成副为静伤安房俊地产负开发飞商的敢共识葵。刃静安丝区由目于其要独特竹而优搭越的窗地理别位置业，长我期以乖来在路上海拣人心页目中朝的地舅位都练是举榆足轻斩重的柄。静拘安区境楼市阅经历捐了从秘高到手低，案现在约又作买重新县调整住，从智低谷摧慢慢梨复苏关，走镰向平尊稳发书展的亏里程胶。近却年来钱，静蝶安区而围绕芹着建门设"驱双高画区"萍的目仍标，剧静安缠区的去整体分规划童和市欢政设出施有撇了大闻幅度伟的飞底跃。扒开发蓝商也冈开始胁用高毙品质腥的楼途盘来星满足哄市场膊需求兰。静援安区房新一俊轮的肉旧区对改造逮也已哪彻底死摆脱那了旧以的形狂式，书进入库了全涝新时浅期。喉同时画，也悦走出残了低颈价竞向争、搅惨淡仓经营猜的恶隐性循布环。遥从楼崭市的岂回暖侵、房闸价的艘启动宁已重横新体骄现出显静安缎区的兆区域楚地段壶价值恳。静据安区鲜的房指地产晶业已倚走出讯阴影疗，静劲安楼化市有机望再照展雄挂风。需静安设区位挥于市平中心回，地躺域优任势不园言而胀喻，葱向来扫为全像市高低价地疾区,傍住宅饥物业偿也以潮高层殿居多夺,近善来的卫静安咳区楼厉市有潜了新切气象款：其犁一，虹多层月，小柏高层究物业乏日受土欢迎折，；付其二拍，市远中心新大规送模住种宅小丢区的锯概念慈的出帜现，槽如：行达安山花园城，聚日豪天夜下-勿南草拒坪花骡园；脑其三成，随冶着静博安区间中心介楼盘缸的饱涂和,放曹家肝渡地预区将钥日益慨成为姐静安粉的"但黄金匠宝地边"。恰静安裹区的钞楼市甩大致贝可以顾分为忍三大正块：壁第一盗块为钟武宁煌南路升，北辛京路醒，成俘都北抚路与师长寿楼路内筛的区已域，午这是毙静安徒区主疏要的裤居住凝区悼。物扑业类度型多昏样：节高层舟，小奏高层章，多芹层，私其中标以多组层，由小高券层深倚受欢税迎，弓如：祸大闻邻-丽董都院较，静澡安四该季公久寓，语武泰鸭公寓视，新峡福康饭里，优聚豪渠天下费等均殃销量绢颇佳略；授第二量块是惊北京时路以全南，集这一跳块楼瞎盘以弊办公抗楼，接商住面楼为杏主，信亦有纺少数谎住宅物楼分剂布在纲较为涨安静柳的巨惊鹿路纽，富至民路驴及长茎乐路帐上租，如闯四方亦新城难，皇母家公诱寓等桨。这式一区扫域靠揭近徐巩汇区袍,人禾文,吼居住城环境朵不错抵,交掏通便摘捷,寄生活旋,就傻业方枣便嗽；芹第三桥块是报曹家矿渡附帽近愿。曹姿家渡图位于湿静安殿区，朽长宁庙区，斥普陀冠区交供汇处质，地藏理位还置优好越，句同时快又是徐商业廉中心锤，交喘通枢姥纽，杏极具宾发展验潜力会。特优别是粒新开耽盘的肠静安抗丽舍拜，它舞的独候特设明计理垃念以碍及较怕低的宋价格激，将存给曹时家渡彩地区贺的楼妻盘带础来一愿轮新塑的冲脆击。迈静安拨区传絮统上盼以新窜闸路栋划分弯静安塌南块碑和静解安北竭块铺。南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