泸州某地产商城管理策划报告

前言泸州绿地商城位于泸州传统商业区“水井沟商圈”，从产品本身所处地理位置来看，这个项目应该是受到投资者或经营户追捧的商业物业项目。但从项目开盘以来却并未出现火暴的销售场面，而本承诺客户的2002年6月的开业时间也一拖再拖，在已购房客户中造成了一定的负面影响。究其原因，有项目本身规划设计的问题，也有不结合当地、当时房地产开发以及商业发展规律盲目立项的问题。要想从根本上解决项目当前的销售困难，必须对整个泸州市场的商业物业开发状况；商业物业销售模式；商圈构成；未来商业发展趋势等多方面进行详实而细致的研究以便能在销售环节重新提出可操作的方案而引起市场目标客户的关注。XX物业顾问受邀成为绿地商城项目的销售代理，在开始正式销售前，将从专业的角度对项目进行研究并得出一系列的解决方案，本报告就是基于这样的前提而产生的。整个报告分四部分，从市场研究到商业定位及规划、营销及推广思路最后到营销推广执行细则，各章节虽各自独立，但主题却都紧紧围绕绿地商城的销售问题，力求得出最有效的方法帮助项目完成剩余面积的销售。泸州绿地商城策划报告第一部分眠市顺场害研绍究属报取告第一部分：市场研究报告冲第二塘部分糕：商玩业定微位及资规划盆建议第一部分：市场研究报告配第三墨部分堵：营殃销及地推广线策略州怨市云跪亮罪燕嗓片篮第捏四部触分：惕营销象及推订广执寻行细跨则脾前碍言拔帜奔随着麻计划泊经济里的结箩束，楚市场残经济求的极导大繁患荣，馆市场昼研究朽已经依成为恨各行哈各业衔一种辨非常葱普遍厚的经熟济行沉为，捕但不雀同的浴行业责在进袖行市凝场研急究时旱所采唯用的通方法消和对弯象却梳有着县根本伙的区烦别。明绿地惕商城产是一沿个房散地产贴开发毯项目粒，但贷由于钓其是玩纯粹膊的商航业物愿业，锁则调蚕查对他象不妨仅涵太盖了旬未来午的目旱标客忙户，桨同时披消费机行为暂的调汪查也跃是非愉常必恳要的狡。在糖此次鱼市场拼研究双过程朴中，图为真骂实反仅映目铃标客杠户的翅投资锄心态伶；帮贡助项赞目进扎行正友确的脸商场拔定位号，我欺们一画共设呈计了黑三部筐分共纱10握个主估题的炮调查衫，分颠别是四背景旬资料哲调查吓（帮哨助正缩确认渡识项证目大泳环境服）；赌商业急发展库现状从及趋三势调凳查（闪帮助胀商场抽进行晨符合堵市场稳的规谣划和叨定位场）；镰商业忽物业慈调查隶（正联视市输场竞隔争，考打造狮差异高化策锅略）级。粪在本重次市倒场研匠究过晕程中竖，主侧要手神段有吗：政婆府渠控道（仆背景董资料培部分书）；祝走访积式；韵问卷绵式；筑资料州查阅辞。而毒问卷荣调查酸主要虏采用陈入户畏和拦颜截两刺种方附式。收通过乌各种斑调查迷手段利的结络合，删此次争市场己研究奏基本那反映斩了泸倒州市拿场真傻实的絮竞争李和商淹业发马展状思况，波数据皂真实咐可靠魂。六第一成章：讨相关扑背景驱资料四调查臭第一亿节：面泸州充市宏旬观经潮济环竿境现膊状调谷查窜泸州设市经弓济发家展基冷本情帐况参两千笋多年到历史键铸成胞的泸翼州，耀位于漆祖国匙锦绣兄天府盲之南音，辖灯三区牲四县贺，总纠面积撇12沸24还2.构95灯平方渐公里印，行人口留46慧1.垦45架万,译是闻主名遐糟迩的改国家唤历史映文化拍名城抓、全惯国双浓拥模授范城素、国蚀家卫厉生城闲市。敢市区暑为长种江与星沱江确所环梳绕，很是四处川出方海的嫩南通滑道和棵长江惊上游温的重立要港该口，讽市区怠人口狮38勺多万霞。蒙20烂01连年泸毕州基寿本经嚼济发示展情资况列杠表如纱下：宵表桨1-拿1-删1坡：泸壮州基催本经恒济发家展状翁况堪国内袖生产谋总值音17萄7.躲9亿插元修7．榴1％驻第一程产业谁增加伤值奏46案.0战4亿纷元经第二只产业排增加苍值鲁68链.1劲亿元安6．腥3％是第三珠产业艇增加爆值恐63辈.4扣亿元得社会作消费偷品零物售总鱼额以59献亿元童9．倘8％命财政汉收入持14好.8矛亿元造6．绑1％回城市搅居民惜人均孕可支童配收诉入赛65蓄65拼元戚9．罪8％五农民齿人均盛纯收梳入李22路68仁元翠4．仍3％电1、怀江阳羡区纽64忙9平蓬方公踩里，搞辖个犁镇，差6个市乡，秋4个戏街道酱办事率处，纵现有村人口骂约4在2万建人。桨20壶00园年，斜全区甜GD算P1猪4.世92夕亿元扭，增充长率稀为9尼.7瓜%。排社会获消费粥零售晓总额优10旋.3屿亿元叉，增晓长5暴.5移%。秃城乡更居民朗储蓄御存款风金额向33屈.6喜亿元宵，增流长2吼6.定8%撇。第摘一、妻二、监三产写业的跨增长武率分思别为傅11悼.9珍9%勇，2绒0.鸣8%郊，4福.5滩%。湾龙马末潭区困34遮0.谊8平朝方公翻里，炸辖7撒个镇狭，2告个乡严，4尝个街萄道办策事处司。现樱有人解口3嘱1万螺余人犹。2宋00还0年各全区鉴GD厉P为乞11注.4悦亿元闸，比望上年雹增长辽10迁%，胖社会烫零售唯消费借品总腾额5雁.6遍亿元染，增垂长1绣2%峰。第脱一、贫二、天三产唯业的翼增长突率分纯别为竭4.惊1%毛，1察0.时9%蝴，1屋2.络5%振。织纳溪桃区棕11须50酿.6碧平方惑公里稠，辖戏9个探镇，枣4个荐乡，逮1个奸街道笔办事断处，烤现有坐人口恳约4蕉7万轨余人役，2零00术0年禽全区使GD优P1绣5.贸59董亿元智，比拆上年痰增长斩8.胁6%蓝，工海业总稳产值漂增长单率9芬%，定农业臣总产南值增苍长率透为6键.8推%，牌乡镇谢企业鸭增长扇率为蠢17粪.9鼓4%位，社北会消持费品组零售塘总额纺6.义97迟亿元苗，比师上年赶增长未10疼.9锯%。泸县胃15泳13然平方泼公里颤，辖亡29皱个乡狗镇。涝现有灿人口拢约1荣03听万余腾人，翁20挽00托年，辩全县拴完成原GD字P3助3.誓7亿况元，谊比上馅年增亩长7状.3楼%。校第一乓、二紫、三狮产业养增长轨率分茂别为番3.摇6%难5.熄7%叙10盟.1抓%。围合江娱县兴24育22劳平方啄公里莫，辖绣29灵个乡疤镇。偷现有距人口桑约8泽.4仙万余约人，可20受00王年，歼全县王GD喷P2惠5.妻33饼亿元塔，比侵上年荒增长体8.章1%佛,第畜一、盼二、辣三产睡业增冒长率心分别迎为3足.5堂%、围9.痒7%检、1香1.摘6%掀,社蹄会消鄙费品芹零售吵总额亦6.胞89钳亿元枪,增市长率米为9涌%。纺叙永羊县洲全县最幅员睡面积荷29毒77渠平方锹公里斑,辖每26树个乡乳镇,肆现有买人口榆约6掩5万小人,铲20滥0年晚,全蚕县G企DP形13委.6揉5亿糟元,赴增长县率为篇4.赖7%全。伍古蔺孕县滨31注82大平方俭公里毛,辖饥29碧个乡摄镇,蛙现有板人口孙74钓万余木人,损职工膝年平盲均资筑67朱84恒元。点20仆00现年,坝GD胸P1划4亿丑元,侦增长塌率7咬.5哨%。哪二、景泸州牵的主性要支销柱产舱业离基本乡情况条骡泸州脑是一幅个以舒化工酷、机伞械、揭酿酒君为龙透头，气轻重馒工业揪并举劫的硬综合视性工功业城准市损，工斜业在息这个逢城市蓝中起宜着举头足轻泊重的为地位展和作捡用。讨发达澡的化蛇学工渔业泪化学优工业轮是泸诉州最宽大的智最有丸前景害的支丙柱产宿业，刻尤以释天然收气化本工闻考名遐社迩。总泸州牧是化昌工部胖确定认的全抖国1五6个兽大化燥工基醉地之浴一，粪也是增化工只部规恩划发典展的慕全国棕大中改小城核市1夸4个信精细销化工啊基地晴之一膛。现栽化工希产业盟占四考川的驻15凑％，袭重庆射划出剖后占卷25蜜％。徒泸天鸟化集铁团公壮司梦是目脉前中势国最坊大的络尿素脚生产惊厂和悉油脂狱化工坐基地菜，拥做有全镰国最岗大的健合成慰氨、捕尿素搅、脂抹肪酸蒙和脂筒肪胺碎装置饲,营年产灾合成属氨9傍0万沈吨、么尿素骗12墨4万他吨,哥是杆全国砍16慨个化颠工基挂地之邮一，弟是中缠国5垄00旱家大压型企协业和虽50旧0家雾经济陪效益柔最佳跌工业桂企业许之一异。村发达匀的工肤程机祖械制增造业闲泸州仔是全津国九沃大工杰程机菌械生闸产基输地之励一，坏是全抓国大土中型零全液显压汽遵车起仓重机洒、挖侦掘机望制造玻中心江。戏现已鼓组成扒了以圣长江鞋起重墨机厂絮、长体江挖特掘机膏厂、戚长江旋液压漫件厂哈为骨宏干的者四川肾长江禾工程隆机械常集团设公司成，集炸团公告司已洁形成绩国家妈级工两程机屈械主俯机、帆基础扮件和岗维修病配套杂成龙辞的生秆产体可系。势发达惧的酿量酒工痰业晴泸州佛酿酒钟工业嘱历史赚悠久袖，以趋盛产套国家怖名酒励“写泸州杆老窖这酒访”贸和低“习古蔺底郎酒谋”般驰名亡中外血，是注国家插名优除酒生净产基咸地，盼举世纵闻名添的酒头城。琴现已乞发展嫁成为层以泸精州老娱窖股池份有学限公程司、时古蔺服郎酒似厂为久骨干折体系疮的国饺家级袭、省著级饮套料酒仓酿造悠业综迅合体茄系，滑是全丛国同好时拥华有两曲个国丧家名贵酒的久三个糕地区耻之一吵。还第二折节：冶泸州妙市未称来发练展规拉划综管述赤泸州治市城脊市规宽划发佛展主自要将暴围绕补建设辨大城甜市的森目标拘，按尾照建叨设现季代化吐大城闲市的烈要求冒，突最出山眯水园做林特取色，碑加强烫城市惹建设爹与管它理，刷提高治城市杀规划刃和设认计水借平，佩走城于市可晃持续拼发展摩道路台。跳城市渴远期僚规划植(2决02便0年腾)为施四川独商贸森大城宗市,旋建成中区为昼62惯.2惑8平捷方公阿里,形市区幅集聚捞人口州70娃万人信。城榨市整严体布嚼局结狠构形砖态为岂有机朽疏散织,分胡片集束中的麻环形规组团怀结构胳,总枯体布伪局设例置中剖心半拴岛和贸小市耗片区赠一个梁联合搂市级诵中心层,沙职湾、窝安富灭二个雅片区殿和若缺干组岂团。玉目前引泸州庭市城联市的内主要愤发展浓规划银主要剖有以析下几谊点：捐1、匠市中仓心以信旧城俯改造寨为主效，水奋井沟卫一带笛定位好于泸闯州市艳中心俊商业撤区，肉滨江影路为赶休闲布、餐体饮一嘱条街尤目前觉，以者实施挪迎晖岗路水腔井沟肾市府捧路小奖市杜握家街笛等旧聪城改早造和唇滨江班路环残境综煤合整纳治工偶作。稻2、即新区选建设朋以城亲北新请区、内城西授新区泡和西嫂部化姥工城赔建设络为主鱼，城汇北新色区将聪建设歼成为拜新的蜡居住省和商饭贸集学散中塑心，慈西部牧化工般城将候成为临泸州萍市新岔的工弦业中温心中目前污，城陕北新撇区规任划面妙积1团0平侦方公盟里,刮已全哄面启亚动城雪北新稻区龙姜马大燕道江量阳西施路北夸延线殊纳溪并河东灯新区益蓝田竟重湾佩小区雕等新你区开部发建范设；区开展床江阳肠西路孩西延鹅线主叮干道孝电缆只下地精等城蜓市基库础设疼施建璃设等误工作泉。并盈且，丧泸州革市政每府已婆在城范北新裂区设卧立了倦泸州茧市经武济技对术开沫发区狭，提隔出了稼“株加快棚江阳闷西路肃北延督线龙车马大轻道纳回溪河扮东新角区建陆设，桃全面槐拓展弹城北从新区促，建迟成勾6公足里护城市寨道路粥，年姐底形笋成规革模。吗”局的决叉策。饱西部脉化工侮城总浩体规毛划已铃经完化成，钳于去年年险10映月1夜9日摔在成适都通驴过专喜家评锦审。份化工立城按兼”狱一城饺四区浩”伙的芦总体艘思路该进行劈规划日，即树四川棉西部梦化工球城，岁以泸咸天化纵公司面为主集的纳踏溪化便工园嘱区，丢以省静级泸景州经弦济技讯术开吉发区营为主加的龙至马潭况化工劣园区介，以领泸化岩厂为鼓主的惩高坝僻化工削园区瓣和以汉天华三公司续为主书的合叔江化源工园很区。昂3、叔交通分规划坏设施间泸州丽目前潮已形嚷成发械达的旗水陆最空立享体交纷通网剖络和享通讯早网络伶，对置外交伟通、删通讯尖极其写便捷焦。扯陆地理交通独：耳32再1国绿道纵赠贯全弦境狡，并铸有大做纳（县贵州扯大方猛至泸膝州纳蛋溪）沿公路扯沟通将，是随四川孝最便爷捷的请出海末南通赔道。惊隆纳鸭（隆尿昌到扣纳溪光）高诸速公挽路已箩建成税并与貌成渝限高速忍公路材相连抛接。退空中腊交通万：趁泸州蚁至北悼京、痛上海巨、广龄州、臂海口旁、昆唯明枣、贵删阳等于地的致直达陆航班芦已开威通。祝水域槐交通已：抓泸州箱港已忌成为扬四川壤长江便上游陪常年推通行握10疏00帐吨级赶船舶丰的港躬口和峡四川油省的值长江拒第一逆大港弹。泸踢州港戴集装娃箱多绣用途候码头溉是年垃吞吐桶量5逢万标幕箱的蓝直立掉式综紧合性阶码头歪。同通讯圆网络缠：长通讯错网络超先进燃高效廉--慢已建塔成国础内互侨联网复上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