某地产与中海物业管理的模式比较

万科与中海物业管理的模式比较摘要在物业管理行业激烈的市场竞争中，万科和中海物业管理脱颖而出。其中万科以观念超前、服务精品见长，中海以管理优势和市场规模领先，形成了自身的特色和优势，对提高企业经济效益和开拓市场起到了重要的推动作用。两者都有各自的管理模式，为自己的企业赢得品牌。本文通过万科和中海物业管理模式的比较分析，试图总结出中国物业管理发展的规律性东西，用以指导物业管理的进一步发展。关键词：物业管理、模式、比较前言综观物业管理在深圳20年的发展，有这样几个重要的转折点：从第一家物业公司成立，到公房改制扩大物业管理的覆盖面，物业管理走向千家万户的普通居民为第一转折点；以莲花二村"一体化"管理为标志，确立深圳物业管理模式为第二个转折点；鹿丹村物业管理公开招投标，拉开了市场竞争的序幕为第三个转折点。作为全国物业管理发源地的深圳，物业管理能取得全国瞩目的成绩，与深圳的经济发展水平、市场经济的成熟程度等各方面因素有着密切的关系。尤为重要的是政府主管部门的积极引导、努力探索对深圳物业管理行业的发展直接起着重要的推动作用。随着社会的发展，业主的服务需求不断增长，物业管理服务事项和内容由简单基本的房屋维修、清洁卫生、园林绿化、安全护卫等，在展到机电维护、环境设计、企业策划、家政服务、社区文化、商业代理等，力求满足业主从办公、学习、安全、环境到居家生活、邻里交往、文体活动等系列需求。一些有品牌的公司潜心揣摩，结合不同的物业硬件和业主需求，提出并实践了一些新概念、新做法，形成自己鲜明的、独特的个性特色，突出企业形象和显示管理实力的同时，也为整个行业的发展提供了可供借鉴的经验；如万科物业从早期提出的"酒店式管理"到近期的"无人化管理"、"个性化管理"和"管理报告制度"；中海物业管理倡导的"一拖N模式"、"氛围管理"；深业物业实施的"精品战略"；金地物业实行的"产学联手"；"保姆计划"、"四点半学校"等均取得了良好的市场效益。这里不能不提及贯穿全市物业管理企业发展历程，使物业管理意识深入民心的一项重要工作内容--社区文化。莲花物业在莲花二村率先倡导社区文化活动和万厦物业在莲花北村通过社区文化活动的开展建立起"全国城市文明第一村"的社会效益，在市场上均得到了良好的品牌效应。事实证明，多样化、多层次的社区文化活动是最能体现物业管理人文精神和关怀的有效手段，因为它较好地调整了业主与企业之间、业主与业主之间的关系，同时将物业管理工作通过社区活动去宣传，更容易得到业主的接受和认同。1996年以来，万科、中海、中航、国贸、金地、莲花等物业管理公司，在全国物业管理行业率先通过了ISO9002国际标准质量认下，使物业管理的技术标准和质量规范管理纳入了国际轨道，对物业管理操作经营中的每个岗位、每个人员、每一个环节都有严格科学的管理规范和检验标准。到目前为止，100多家物业管理企业通过了ISO9002质量认证，其数量和比例居全国同行业之首。其中高新技术产业园区物业管理公司是全世界首家获得ISO9002、ISO14001及SA8000三个标准国际认证的物业管理公司。通过规范化管理的推广，深圳市相当数量的物业管理企业及其所管理的物业管理企业及其所管理的物业水平已接近或达到国际水准。本文将就万科、中海两家物业管理公司的物业管理模式进行分析、探讨中国高水平物业管理的发展特色，以摸索出有利于中国物业管理进一步发展的东西。一、万科物业管理的特点1、万科物业管理公司的概况万科物业管理成立于一九九二年初,为万科企业股份全资附属机构。公司现有总资产3000万元,各类专业服务人员3000余人，管理面积300余万平方米。公司现已发展为国内最具规模及极负盛誉的物业管理机构之一，专业提供全方位的物业管理服务、工程完善配套服务、房屋租售及绿化工程服务。通过十多年的物业管理研究与实践,公司在市场上取得了骄人的业绩，在物业管理行业奠定了坚实的地位，成为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业、深圳市物业管理甲级资质企业，在社会上树立了健康、完善的企业形象。公司高瞻远瞩,为顾客长远之需求,持续进行物业管理专业研究与探索,藉此不断提高服务质素,以创造更好的经济效益及社会效益，为物业管理市场化、规范化作出积极贡献。致力于物业管理模式与制度创新，首创"业主管理委员会"，开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式；推行"酒店式管理模式"、"无人化管理"模式、季度"管理报告"制度、"个性化管理服务"与"邻里守望"的管理模式，“氛围管理”模式，“体验式管理”模式，力求在社区范围内营造一种融洽、和谐、温馨的亲情化管理氛围，将物业管理服务的内涵提升到一个新的境界。万科物业以持续创新的服务标准，提供丰富完善的家居服务和社区休闲服务，完满结合人性化与科技化的物业管理精英和智能管理系统，让住户尊享优逸体验，生活倍加多姿多彩。致力于推行人性化的服务理念，以用户满意作为管理服务工作的出发点，统筹分析客户信息，建立客户服务档案，充分挖掘客户需求和服务资源，持续提高客户服务水平，探讨体验氛围管理模式万科社区文化建设，组织开展丰富多彩的各类业主活动：万科业主运动会、主题式系列社区文化活动，丰富业主业余生活，为加强与业主的沟通提供了良好的桥梁。通过社区文化工作的开展，给社区注入一种强大的文化内涵，并让这种文化内涵成为万科物业社区的特有标志。2003年，公司被中国质量协会用户委员会授予"全国用户满意企业（物业管理企业）"奖项，中国信用管理协会授予全国"质量·服务·信誉AAA"物业管理企业称号，公司的管理服务水平再上一个新的台阶。万科物业，这只中国物业管理行业的领头羊，将在新的起跑线上再创佳绩，更上层楼。午2蛮、万乐科物本业管啊理的毅经营繁理念胸万科棉物业赢管理恢的经瓜营理右念不林是万涛科本斯身自丝有的谎，而充是在拌为业寄主的费服务透过程变中，百经过独十几捷年的娇探讨栗、钻唯研中访总结悼出来建的经释验，台具体盯如下豪：佳（耗1卸）胞尊重呀客户内，让罢客户赌满意箭表面毕上看歇，职视员的仆薪酬搏由公凤司支拆付，腰事实香上，抚这一纯切来漂自于乖客户祝。尊壤重客科户，腊理解讽客户满，与衰客户甚善意轻地沟晴通，婚将客红户视芬为我洗们永绘远的狠伙朋伴菊,产将客盈户的速投诉民视为芹送给买我们断的礼介物。层提供丈超出右客户孙期望嫂的服览务，艰万科邮品牌院的附汉加值凤就会赤因职肾员优嘱秀的库表现费而日吧益增立加。健对植待煌10些0招名客僵户的勒服务孔里，葡只有物一位笋客户包不满饥意，祖看来什只祖有摊1聚%露的不悠合格数，但金对于霞该客场户而筹言，催他得星到的业却惯是墨10舞0纤%坛的不拨满意惭。一棒朝对夏客户乒服务酿不善厉，公慕司需渐要十瑞倍甚宜至更版多的封努力蹦去补迷救。启在客汉户眼歌中，纤你就谎代表砖万科参。刮（息2猪）为专业唯化劫+马规范马化客+恼透明羡度家=董万科假化肆万科盗从成略立以自来十看几年徐的实细践中弃摸索共出：星企业告要搞泉专业恶化，秘不要雹分散扰资源泽。企通业对寒自身萌的专咸业方确向明却确得揭越早陆，资父源就体越容后易集月中，逢建立笛在专赖业化艘基础正之上羞的规饲模化涉便越勤容易望形成云，从犹而确晚立自乡己在骆相应黑领域摸的领逢导性异地位愚。规恒范化楼被万影科称奸为企排业的和生命贷线，过它是鸣万科夫的基芳石。烘讲究晨规范辫化，团就需牛要冲孔破传旺统思扯维中剩对个淋人英惕雄主言义的脑崇尚长，按例照现道代企弟业制味度的再原则拦，将条企业嫌的行雹为规牛范化敬，通密过建蜘立一坦支优这秀的标职业列经理炒队伍而来实秆现企刊业的羞策略恒和计妙划。歌良好端的制亦度也辟是产半生利淋润的换生产旁要素唱。万巩科反亏对黑涛箱操醉作，余提倡绿信息传资源紧共享崇，沟软通顺迷畅。茶公司暴鼓励攀相互浊之间寺坦诚摔地交骨流，幸友善磁地沟卧通。仰万科侧对内哗平等否，健对廉外开咱放，睛致力倘于建均设艳"杠阳光蛇照亮歌的体肆制郑"熔（啄3拜）杠学习来是一林种生敏活方陆式智一个宇学习塑型的腰组织惜是这次样一振群人产：他糟们为谨了共议同的禾目标蹦走在发一起粮，共茎同工添作，披通过皆内部瑞经验眉交流故和外蛛部知绳识引步进，撞共同晓提高宏能力吨，创宫造他稼们真侧正感宅兴趣霸的成药果型。葵万科偿致力枕于孕成为状学习辉型组该织。芝在这寻一学愁习型猛组织造中，兰职员鱼全身狡心投矩入贤,呢体验敏到工佛作中拿的生验命意缺义，禾通过补学习隔创造醒自我泳，扩互展创际造未融来的盘能量欲。万籍科的盒管理钉者认傍为：艇竞争扰优势含是由悠个人妹和集挎体的缓不断内学习韵促成夹的。投学习飘型模攀式一桑方面华倾向衔于对决组织帮内部叙的知融识加乓以拓歉展；缸另一予方面邪倾向姻于汲桨取组廊织外塔部业剑已发旱展成牺熟的厚知识峡。其巨中反阁省是垮个人垫学习幻以及并组织真学习呀过程杠中的板一个中重要既因素索。程（当4懂）炼创新雕是生朵命之做源尼一直蝴以来完，万信科给短自己哪的定伐位轻是林"涉领跑迅者扶"撕，要联不断块创新斜，走熄在前贸面。闯从殊8然4倾年的思蹒跚胆起步负，盒到厘8曲8疏年的毁股份命化改邪造；判从多早元化惕的四刚处扩蓝张，圾到专匙业化狮的主橡动收躲缩；覆创新圾精神性就像境一台杠强劲宇的发许动崇机，差引领侧着万夜科稳浊健前雀进。献正是记凭藉屿不断徐创新贸的精颤神，出万科国才得幸以积联极地铃拓展执，万冲科品艘牌才宝能够春得到咸了越鼠来越耽多的耳认同总。创蚂新就栗是要烫打破景惯性医，就查是要兵挑战观自己找，就伍是要婆摆脱泪成功拍带来笼的条顽条框启框。桥而创夏新，仗需要帅一个诚项目是一个铲项目术地去唯积累背，需料要一革点一蔽滴地商去突浊破。劣万科漏将在专未来恐的发预展中拴致力远于逐汇步扩央大领字先优搂势，跌万科卸要面球对来湿自其羞他优敌秀行赖业成非员的阴挑战询，也假要面打对来孩自迅心速扩役大规主模经巾营要卧求的宪挑战按。这默一目夕标的益实现降，正旱有赖熟于充坡满激驶情的畜创新椅精神凡。酬3症、万镰科物秀业管困理的柔目标哭万科续物业蜘顾问惜服务言秉承鼠万科展物业郑锻造么精品最与持碑续改执善品职质的正价值原观，深不以孔追贴求顾叫问服伴务项纺目的各数典量增达长为巨终极乔目标环，而倚重在传保证喂顾问炉服务黎和管千理输沉出的削质量型，真丹正满刘足合鹊作方即的委疫托需箩求和欧愿望谷，切盆实帮亲助委折托方弱有效暮地建雕立起霞优质爬的管孩理体猪系，骡准确布把握奸物业嘴管理僚的各匠个环江节，军独立披地实昂施各幻项管侄理服畜务，殿并不着断地盆自我欲完善从。朵（静1委）帮矩助委劝托方昂建立诊起完番善的灯物业蹄管理础体系偏，包流括：阿建立刑有效供的物扯业管秀理团称队筹完善鸭的管炉理体屡系谜人事殖行政缺管理丛体系嗓企业妹培训趟体系桌品质拒监控辛体系宪客户烫服务盐体系逢建立爹完整略的业评务流锻程和盟作业狡指导科书购（贷2滋）帮斗助委阶托方模物业倡管理胸公司塞拟定陵企业怪中长逼期发富展愿签景规竿划。往（旷3蒙）帮偷助委犁托方踩物业鸭管理纹公司休拟定远企业闭中长疑期发叔展愿正景规庙划。潜4增、万斜科物紧业管岗理的醒核心梳价值昼观炉客户豪是最旬稀缺精的资才源，挂是万嗽科存赵在的沙全部期理由哥。尊督重客衡户，精理解汽客户话，持完续提食供超听越客够户期纵望的换产品悬和服夫务，床引导谈积极超、健哈康的僻现代枝生活天方式长。这耻是万魄科一胀直坚取持和斥倡导雨的理蝶念。括人才阵是万伪科的疮资本感，去热忱随投入真，出离色完陪成本链职工隙作的补人是币公司灶最宝岁贵的辈资源你。尊彻重人床，为稿优秀锣的人式才创贼造一铺个和凉谐、浸富有翁激情结的环换境，稿是万把科成夹功的喘首要究因素亡。职要业经垂理团遵队是沟万科盈人才胶理念烟的具蚊体体赶现。迈持续请培养检专业弄化、钢富有僵激情完和创拢造力咽的职婶业经盗理队运伍，徐是万毁科创湿立和国发展武的一找项重忧要使言命。货万科蹈给自嘱己的望定位牲是，症做中谋国房院地产档行业婚的领售跑者值。通抬过市苏场创菜新、星产品广创新翠、服搁务创碍新和辰制度晃创新扬，追绩求有牙质量律、有处效率托的持亲续增龄长，现是万些科实希现行馒业领蜓跑、曾创造轨丰盛略人生岁的唯伯一途善径。总在新酷经济贼时代疤，万越科要犁以大衔为小川、灵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