潍坊某置业有限公司仓南小区、七甲新村项目可行性研究报告

PAGE潍坊某某置业有限公司仓南小区、七甲新村项目可行性研究报告山东某某工程项目管理有限公司二○○八年四月目录第一章总论………4第二章项目建设必要性…………8第三章建设条件与建设地址……12第四章工程方案…………………17第五章环境保护…………………32第六章节能………38第七章物业管理…………………42第八章实施计划与工程管理……43第九章投资估算与资金筹措……45第十章效益分析…………………49

附件附图1、企业法人营业执照2、房地产开发企业资质证书3、土地证明4、规划证明5、供水证明6、供电证明7、供热证明8、环保立项证明9、建设项目招标方案10、区域位置图11、总平面布置图第一章总论一、项目名称及承办单位1、项目名称仓南小区、七甲新村2、项目建设性质新建3、项目建设单位潍坊某某置业有限公司法定代表人:4、报告编制单位山东某某工程项目管理有限公司法定代表人:联系地址:潍坊市奎文区新华路1甲89号联系电话、工作依据1、潍坊嘉邑置业有限公司与山东某某工程项目管理有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、《中华人民共和国城市规划法》3、《城市规划编制办法》4、《城市居住区规划设计规范》5、《潍坊市城市总体规划》6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护与消防6、节能7、实施计划与工程管理8、投资估算与资金筹措9、经济和社会效益分析四、工作概况山东某某工程项目管理询有限公司在接受潍坊嘉邑置业有限公司关于建设仓南小区、七甲新村项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前潍坊市住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况潍坊某某置业有限公司.于二零零五年四月经潍坊市工商局核准注册登记,办理法人营业执照,注册资金1200万元。公司位于潍坊市奎文区,企业类型为有限责任公司,主要经营房地产开发,商品房销售。潍坊某某置业有限公司,自二零零五年四月筹建到成立之日,以投资建设建设仓南小区、七甲新村为起点,促进潍坊市城市建设为目标,积极为城市发展作出贡献六、研究结论1、建设地址建设仓南小区工程位于潍城区南关街办仓南路58号。此处北有客运火车站和站前商务中心，东有茶叶批发市场、货运中心，西紧邻月河路，南距高家楼新村约500米，北侧紧靠仓南路，是西南片区中心繁华区域。是社会各界人士理想的居住办公场所。2、建设规模该项目规划净地7565m2，总建筑面积为14000m2，其中住宅建筑面积12333m2，商业建筑面积1667m2。规划居住户数108户，停车位40个。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住区。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为1.8年，工程拟于2008年10月份开始建设，预计2010年6月份竣工交房。5、投资估算该项目建设总投资为2640万元，其中工程费用1300万元，土地费用800万元，其他费用280万元，不可预见费50万元，税费170万元，销售费用50万元。项目建设资本金1000万元。6、资金筹措建设资金由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。提高和改善了潍坊市区的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化商业居住中心。同时可带动潍坊市建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标1销售收入万元39402销售税金及附加万元-1603土地增值税万元-2404总投资万元-23405利润总额万元12006所得税万元-2607税后利润万元9408投资利润率%31.49投资利税率%42.610投资净利润率%21.0411内部收益率%63.812投资回收期年1．8第二章项目建设必要性一、项目提出背景潍坊市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现潍坊市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视县城的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。伴随着经济的迅猛发展和人民群众的生活水平的提高，人民群众在满足了衣、食、行等方面的要求后，对居住条件、环境的要求也日益提高，特别是中高档收入消费者对高品质居住房的需求与日俱增。也对住房提出了更高的要求，宽敞、舒适、服务功能多样化、日用科技现代化的住宅已成为改善人们生活环境的重要组成部分。目前潍坊市城区内形成规模的住宅区难以满足当地居民和个体私营企业职工的居住需求，对改善居住环境和改善城市面貌的要求越来越迫切。该项目位于潍坊市潍城区，规划用地属性为一类居住用地、行政办公用地、商业金融业用地。该地块基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设中高档综合商住社区的理想地段。二、潍坊市房地产概况2006年，尽管受国家“房产新政”影响，潍坊楼市一度有所震荡，但一个健康的正走向成熟的市场依然表现出了顽强的发展轨迹，2006年潍坊楼市依然活力十足，热点频频，2006年全市完成房地产开发投资83亿元，施工面积996万平方米，全市房地产市场呈现出供需两旺、稳中有升的良好态势。热点一：“高层”政策推行，多层热，高层温与“住宅郊区化”同步，在传统的市中心黄金地段，2006年，新建多层住宅小区已难觅踪影，由于2005年市政府有关政策的贯彻推行，“两片四带”一带一律要规划建设高层建筑，由此市中心仅存无几的少量多层住宅在2005年的市面上变得极为稀缺，由于潍坊人长年喜住多层的居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高、公摊大、物业费用高等情况，2005年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大的行情，即便是一些远郊楼盘也大受追捧，多次调高了价格而高层住宅相较之下显得温温的，房价增幅较小，一些高层楼盘推出了优惠让利的措施。热点二：潍坊户型“减肥”，中小户型数量增多前几年潍坊的新建商品住宅户型一直明显偏大，90多平方米就算是潍坊的小户型，甚至出现了不少180-200平方米的超大户型。相比较2004年的楼盘，本年度潍坊新起楼盘的户型面积明显“减肥”，户型由上年的90-150平方米，以130-150大户型为主，已经缩减到70-140平方米，以80-120平方米左右为主，有的小区还设计了少量60多平方米的小户型。而“酒店式小套房”30-50平米的超小户型在本年度更是大行其道。究其因，一方面是2005年国家政策的调整使然，140平方米以上的大户型受到了限制，另一方面也是市场自身调节的结果，过大的面积必然带来过高的总价和相应的高额费用，对此潍坊市场缺乏有力的需求支撑。当然，相对潍坊普通百姓的购买力和生活需求而言，80平方米以下，60平方米的左右的居家型小户型所占数量仍然十分短缺。热点三：住宅“郊区化”，“居住片区”概念出现经过2003、2004年的开发，市中心最为核心的金钻地段——奎文区、高新区、或白浪河沿岸范围内的东风街、胜利街、福寿街之间地块，可供开发住宅地已十分稀缺难寻，2006年面市的楼盘中，健康街、北宫街，或是东风街、胜利街的东西两头已属于优选地段，北到玄武街，南到宝通街甚至过了胶济铁路南的也为数不少，已不足为奇。在私家车的加速普及进程中，2006的潍坊新楼盘出现了明显的“郊区化”倾向。与此同时，潍坊市已逐步形成了一些新的“居住片区”。如白浪河两岸，虞河两岸形成了水景住宅带；如北宫街、健康街沿线；如北海路沿线作为新潍坊的交通轴和发展轴，在其东西两侧及南北两头已明显形成了潍坊的高尚住宅区，包括潍城的经济技术开发区管委会周边一带；南部的九龙山一带，铁路南的坊子新区一带。这里所谓的“中心”是相对的，随着城市中心的扩容，新规划的实施，这些目前看似乎还有些偏远的居住区不用多少年后很可能又将成为新的“中央居住区”。三、市场分析潍坊房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，2003年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段，客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于潍坊房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占潍坊市场。产品多元化。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。该项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观。该项目的建设正是顺应了这一新形势、新需求，具有良好的开发潜力和需求空间，因此，该项目的开发建设是十分必要的。第三章建设条件与建设地址一、建设地区概况潍坊市地处山东半岛中部，辖奎文、潍城、寒亭、坊子、寿光、诸城、青州、安丘、高密、昌乐、临朐等十二个县市区，总面积1.58万平方公里，总人口874万人，其中城区人口140万人。潍坊市东接青岛，西靠淄博，南连日照，北邻渤海湾，地理位置优越，经济较为发达，是无数商家向往之地。近年来，通过潍坊国际风筝会的举行，更是将潍坊推向、轻工、化工、食品、建材、纺织、医药等支柱产业各领风骚了世界。潍坊作为一座新兴的工业城市在齐鲁大地崛起，机械、电子。随着改革开放的不断深入和经济建设的快速发展，人民生活水平不断提高，综合经济实力明显增强，截止2006年完成地区生产总值1720.9亿元，增长16.5%；财政总收入177.7亿元，其中地方财政收入88.5亿元，分别增长26.1%和26.4%；社会消费品零售总额573.6亿元，增长16.3%；居民消费价格总水平上涨1.0%。成为半岛城市群中最具活力的城市之一。二、建设地址仓南小区工程位于仓南路西段，月河路以东。此处北有客运火车站和站前商务中心，东有茶叶批发市场、货运中心，西紧邻月河路，南距高家楼新村约500米，北侧紧靠仓南路，是西南片区中心繁华区域。是社会各界人士理想的居住办公场所。该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设居住区的理想地段。附：区域位置图二、自然条件1、地形、地貌、地质等资料：2、水文、气象资料：该项目所在地位于潍坊市奎文区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。气温：历年平均气温：12.2历年平均最高气温：19.2极端最高气温：40.7历年平均最低气温：7.7极端最低气温：-21.4降雨量：历年平均降雨量：646~677mm年最大降雨量：1215.7毫米年最小降雨量：372.3毫米湿度：历年平均空气湿度：67.5%年最大空气湿度：90%年最小空气湿度：55%风向风力：夏季主要风向为：东南风冬季主要风向为：北风历年平均风速：3.5米/秒最大风速：20米/秒霜冻：历年平均冰冻期52天历年平均霜期79天冻土深度：490毫米历年平均日照总时数为2792小时。从地质、水文、气象等条件来看，对工程建设无不利影响。四、市政配套设施条件1、交通潍坊市位于山东省交通枢纽的核心地带，地处素有山东“半岛走廊”之称的咽喉要地，胶济铁路横贯东西，联通全国各地。国道及城乡公路四通八达，济青高速公路、潍莱高速公路、潍徐、潍德、烟潍、潍石、王潍等多条干线公路途经或靠近昌乐县。北部沿海已建有港口3处，22个泊位，年吞吐量113.6万吨，可直通大连、天津等地。市内现已开通30多条公共交通路线，拥有公共交通车辆357辆，公交运营路线长达587公里，市区内还有2400多辆出租汽车。2、给排水该项目用水由潍坊市自来水公司供给，自就近市政给水管网引入DN200的给水管作为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到《生活用饮用水卫生标准》。该项目排水实行雨污分流制，雨、污水汇集后就近分别排入市政雨、污水管网。3、供电该项目用电由潍坊市供电公司供给，自就近市政供电网接线，在区内建设变配电室，即可满足项目用电需要4、该项目燃气由潍坊市天燃气公司供应，自就近燃气管道接入燃气管线，在区内建设燃气降压站，经调压后供给用户，可满足项目用气需求。5、采暖该项目采暖热源由潍坊热力公司供应，自就近的市政供汽管道接入供热管线，在区内设热交换站，即可满足项目冬季采暖需求。6、电讯潍坊市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的通讯提供了便利条件。7、教育潍坊市教育层级结构设置合理，城区内现有普通高校和成人高校5所，普通高中7所，普通初中64所，小学351所，各校规模适当，教育设施先进，师资力量雄厚。多年来，适龄儿童入学率、九年义务教育普及率均达99.5%以上，初中入学率达98.9%，高中阶段普及教育也得到快速发展。8、医疗卫生潍坊市市区现有第一人民医院、第二人民医院、中医院、市立医院、市立二院、解放军第89医院、潍坊医学院附属医院等十多家大型专业医院，并且现在潍坊社区医疗机构、医药超市发展较快，居民买药、看病很方便。9、消防潍坊市消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。第四章工程方案一、建设规模该项目规划净用地7565m2，其中道路用地5846m2，总建筑面积为14000m2，其中住宅建筑面积12333m2，商业建筑面积1667m2。规划居住户数108户，停车位40个。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住区。二、方案设计1、规划依据⑴《中华人民共和国城市规划法》⑵《中华人民共和国建筑法》⑶《中华人民共和国城市规划编制办法实施细则》⑷《城市居住区规划设计规范》（GB0180-93）（2002年版）⑸中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定⑹甲方提供的规划设计条件和设计要求。2、规划原则⑴公共优先--遵循城市透绿、和谐、怡景的指导思想，从城市的角度为出发，创造更多的观景视廊和更大的公共开放空间。⑵本次规划设计，首先对“人”本身进行了层面的划分，即充分考虑了“居住人”的利益，又充分考虑了“开发人”与“观察人”或相关人（社会）的利益，在居住与开发之间寻求平衡，同时也在开发与社会环境、自然环境之间寻求了平衡，⑶自然生态—居住区规划设计现在已经进入了一个“后小康时代”，即从安居到舒适，再到体现个性化的时代，小康之前重面积，小康之时重装修，小康之后重环境。在充分把握基地环境的前提下，创造良好的居住环境，全面提升居住品质。⑷传统文化--布局尊重潍坊特点，体现文化底蕴，同时参照居住区规划设计的要求，将该小区规划成布局合理，环境优美，设施配套，空间丰富的适应现代人生活的居住社区。充分考虑居民居住、工作、活动、休憩的需求，确保地域特色，突出地域建筑的独特风格，营造具有潍坊地方特色的居住环境。⑸和谐共融--讲求人与环境的和谐，建筑与规划的和谐，规划与城市文化底蕴的和谐。居住行为与游憩行为的融合，建筑与绿化、周边环境的融合。⑹协调统一--坚持社会效益，经济效益和环境效益统一原则，平衡整体开发中的近远期利益。3、设计理念⑴总体规划思路，是充分利用现有的城市绿化体系，欲扬先抑，强调整体空间的开敞性，将多样化的行列式、自由式组团完全与“生态化、园林式、健康型”的社区绿化空间融为一体。⑵景观布局适合中国人含蓄、细腻的心理特点，布局上欲扬先抑，逐步引人入胜的景观系统。⑶人车分流。4、总体要求居住区的规划布局，应贯彻以人为本和可持续发展的思想，遵循居民的行为心理和居住行为的轨迹，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境的内在联系，有效、有机地组织居住区内的物质功能要素，使全区各项功能布局合理，构成一个完善的、相对独立的有机整体。用地布局应做到充分、合理、有效地使用土地，处理好住宅建筑用地、公建用地、道路用地和绿化用地的布局关系，使规划结构具有整体性，主次分明，中心突出，脉络清晰。同时还应处理好建筑、道路、绿地和空间环境等各方面相互间的关系，以适应居民物质与文化、生理与心理、动与静的要求。规划布局还应具有该项目的特色，突出规划结构的识别性、艺术性和地方特色。附：总平面布置图5、住宅设计⑴该项目住宅类型为多层。住宅户型分中、小三大类，小户型80~90平方米；中户型120平方米；⑵住宅单元设计，能体现可持续发展智能建筑的新趋势。在功能布置上有三个特点：①户型设计充分体现以人为本的设计思想，并结合当地居民的居住习惯。②燃、电、水、暖四表尽量出户布置，或接电脑自动抄表系统。③均设综合管线布置，其考虑水、电、燃、暖气外，尚有电话、电视、因特网、报警、传呼等弱电管线在新户型中安全、卫生、高效的运行。⑶住宅立面风格：住宅是社会文明产物，不应偏离社会和传统文化，应沿袭地方文化脉络，同时，住宅也是体现城市风貌的重要标志。本小区住宅建筑形式力求体现“新东方主义”的艺术气质，造型简约、清新，立面采用现代造型的设计手法，飘板构架、线脚、外凸窗的运用充分表达其高雅、精致的主题风格。⑷建筑色彩：住宅的立面色彩力求简约明快，亲切自然，楼体基座采用深色体系墙色，墙面以白色或灰色为主，凸阳台采用亮色如黄色等为主、并根据不同的风格和颜色形成不同的组团，以提高整个小区建筑的可识别性。6、公建⑴公共服务设施该项目用地范围内建设换热站、变配电等公共配套设施，在小区入口处设治安保卫、建设便利店和燃气调压站，小区配以绿化来美化环境。⑵物业管理与文化娱乐设施为使用方便，小区入口处设物业管理中心、小区会所，在小区中心绿地结合设置居民健身广场，布置娱乐、培训、健身等提高居民精神文化修养的设施。其他设施均按居住小区要求配置。小区空间环境里均布置室外休闲娱乐活动设施，并按不同年龄的心理需要，布置不同内容和氛围。7、道路、交通组织设计交通组织强调“人性化”的人车分流的组织，不刻意追求人车的绝对分流，而是着眼于“以人为本”，出行与休闲流线相对分离的交通组织方式。路面以不同花纹色彩铺砖形成，让人产生休闲愉悦的轻松感。另外，主入口处道路断面适当放宽，同时辅之以绿化，以强化道路主入口的景观。8、环境与景观设计规划注重体现绿色生态理念和生态多样性基础上的人性化理念。满足人们对绿化生态环境的生理、心理需求，尽可能增加景观休闲空间，通过建筑、小品、雕塑、植物、水体等景观要素的相互渗透与联系为居民营造成良好的住区生态环境。10、竖向规划⑴指导思想和规划原则①因地制宜，充分利用地形，达到工程合理、造价经济、景观优美的目标；②综合解决城市规划用地的各项控制指标，使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求；③合理组织小区的地面排水；④合理、经济地组织好用地的土方工程。⑵规划内容小区周围城市主干道按照城市规划早已成形。小区内各级道路中心线的设计标高，根据小区四周城市主干道现状标高依次得出，满足地面排水的要求。三、结构说明1、设计依据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《民用建筑设计防火规范》GB50045-952、该工程由多层和高层住宅楼组成。3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。6、基本风压：0.45kPa基本雪压：0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯：2.0kPa厕所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散楼梯：3.5kPa阳台：2.5kPa车库：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。四、基础配套设施综合规划基础配套设施综合规划根据《城市居住区规划设计规范》，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划、环境保护与环境卫生规划。管线敷设交叉时应遵循以下原则：⑴压力流管让重力流管；⑵小管径让大管径；⑶给水管尽量在污水管上面；⑷易弯的让不易弯的；⑸临时性的让永久性的；⑹工程量小的让工程量大的。各种管线间距应满足规范要求。(一)电力工程规划1、设计依据⑴《低压配电设计规范》⑵《10KV变电所设计规范》⑶《建筑设计防火规范》⑷《民用建筑电气设计规范》⑸《火灾自动报警系统设计规范》⑹《建筑防雷设计规范》⑺《高层民用建筑设计防火规范》2、负荷估算小区内建筑有多层和高层住宅组成，用电负荷按以下原则估算，住宅用电负荷为40W/m2，公建用电负荷为60W/m2，小区总用电装机负荷约为2365kW。3、供电系统小区内住宅其配套用房的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷；住宅用电及其它用电等属三级负荷。根据负荷分布情况和负荷估算结果，小区设置1座变电站，以满足住户用电需求。电源由附近的市政10KV线路以电缆方式埋地引入。4、低压配电系统小区内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在小区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户住宅均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。变电所电力计量采用高供低计的形式；住宅均实行一户一表计量，计量表采取相对集中的方式；公用照明等各类负荷设分类计量表。5、建筑照明根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2-3组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。6、电气消防系统整个小区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。7、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。(二)电信工程规划1、电话通讯系统该小区内的所有住宅及其它公用建筑的电话用户均设电话通讯，住宅按每户1门电话考虑，其它公建按150m2（建筑面积）一部计。2、电视系统通过在小区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，小区有线电视信号接自市政有线电视网。3、对讲与防盗门控制在小区内各单元门住户处安装防盗门和对讲装置，以实现住户与访客的对讲，住户可遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。4、住户宽带接入系统建立小区宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中享受宽带接入的信息网络服务。使小区内的住户可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。(三)给排水工程规划1、规划依据建筑给水排水设计规范》GB50015—2003(2003年版)⑵《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小区给水排水设计规范》CECS57—94⑷《建筑灭火器配置设计规范》GBJl40—90(1997年版)⑸《人民防空工程设计防火规范》GB50098—98(2001年版)⑹《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97⑺《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95(2001年版)2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划⑴生活给水规划①水源小区给水水源取自市政供水管网，根据城市管网资料，在城市干道上有市政供水干管，供水主干管采用DN150-200，楼前管以单体设计时定，给水干管均在车行道下敷设，供水水源有保证。②用水估算用水量定额按住宅用水150升/人·日；公建用水按1人/15㎡×30升/人·日×面积㎡；绿化及浇洒道路用水2升/㎡·日，不可预见用水量按总用水量的10%计。③供水系统小区内多层楼房由市政管网直供。小高层建筑用水考虑设置统一变频供水系统供给，在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组。⑵生活排水规划室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统，立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。所有污废水经收集处理后，排入市政污水管网。污水量以总用水量的85%计，污水干管管径为DN300-500，埋设于小区主要道路下。4、雨水排水规划①暴雨公式采用潍坊市暴雨公式：4091.17（1+0.824Lgp）q=（t+16.7）0.87②屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。5、消防给水规划⑴消火栓给水系统①设计参数根据规范要求，室外消火栓系统用水量为20L／s，地下车库的室内消火栓系统用水量为20L／s，火灾延续时间为2小时。②室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSl50—1.0型地上式消火栓。③室内消防该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置。根据规范要求，室内消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达。(2)建筑灭火器配置根据《建筑灭火器配置设计规范》，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15m2／A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸铵盐干粉灭火器两具。5、管材选用室外埋地给水管采用镀锌钢管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管,给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN>100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。(四)暖通工程规划1、供热工程⑴热力站及热源该小区拟采用集中供热的方式，拟在小区内设汽水换热式集中换热站作为小区的热源，热力站的热源就近由市政供汽管道接入。⑵设计参数①室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11度℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；②室内设计参数场所冬季温度（℃）相对温度%商铺16-1840住宅18-2040⑶热负荷测算住宅建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。住宅建筑采暖热负荷指标为60W/M2，采暖热负荷：3080KW。小区建筑供热总负荷：3080KW。2、空调所有住宅均考虑预留空调电源插座，空调设备由住户自行选购。(五)燃气工程规划该项目燃气在小区内设燃气调压站，燃气管线自就近敷设的燃气管线接入，小区全部采用管径为DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。小区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定。五、建筑新材料、新技术的应用根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，在小区中拟采用以下几项科技进步成果：⑴大量推广使用建筑节能新型墙材，该技术能减少污染，节约能源，提高居住质量。⑵高效钢筋和预应力混凝土技术的应用。该技术具有降低工程造价、提高工程质量的特点，应在各项建筑中积极推广、应用。⑶生活垃圾粉碎处理技术，该技术将区内居民日常生活垃圾分类收集，进行粉碎处理，大大降低污染，节约能量，应在小区建设中大量推广。⑷太阳能热水系统，该技术将太阳能转化为热能，直接利用太阳能，节省能源，在小区中应推广使用。⑸其它新材料、新技术的应用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管应用技术等。通过对新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态型居住小区。六、主要技术经济指标小区主要技术经济指标序号项目单位数量备注1规划总用地平方米10171其中城市道路平方米2480绿化用地平方米3606建设用地平方米75652总建筑面积平方米14000其中住宅建筑面积平方米12333商业建筑面积平方米16673规划户数户1084规划居住人口人356户均3.3人5容积率1．66建筑密度%25.47绿化覆盖率%408停车位个409其中地上停车位个40地下停车位个0

第五章环境保护一、设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国水污染防治法》3、《固体废物污染环境防治法》4、《环境噪声污染防治法》5、《污水综合排放标准》二、设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。三、环境条件调查该项目提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时应注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。36%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。四、施工期环境影响分析1、施工期污染源⑴施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。该项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575⑵施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。⑶施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。⑷施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析⑴施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55⑵施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。五、项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1、大气污染源分析⑴车库废气项目建有82个地下车库，车库内的废气有组织高空排放。⑵天然气燃烧废气居民住宅炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h。天然气为清洁燃料，完全燃烧产物主要为水蒸气和CO2,不会对环境空气质量造成影响，食物烹饪过程中产生的油烟经油烟吸收设施，沿专用排风道引至群楼楼顶高空排放。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口1156人，生活耗水量每天173.4立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。3、主要污染源、污染物防治措施⑴楼内设垃圾收集点，由物业管理和环卫人员有组织清运，保证住宅楼内清洁卫生。⑵生活污水经污水管统一收集后，经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网，输送至城市污水处理厂统一处理。⑶对日益增多的汽车，设置汽车地面集中停放区和停车库，减少对小区环境的影响，停车库内将汽车废气有组织附壁高空排放，保持停车库的空气质量。厨房及无窗卫生间均设烟气道高空排放烟气。⑷噪声根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求，尽可能将对噪声不敏感的建筑物排列在外围临交通干线上，形成周边式的声屏障。对进出的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽可能将设备设于地下室。在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。六、结论综上所述，通过以上环保措施，项目不会对周围环境造成较大的影响，环保是可行的。七、建议1、工程施工期间要严格控制施工噪音和扬尘污染，噪声不得超过《建筑施工厂界噪声限值》规定的限值。因工程需要夜间施工时，必须到环保局办理许可证手续。对建筑垃圾应妥善处理，防止造成二次污染。应搞好小区的绿化建设和周边环境生态恢复。2、建好与小区相配套的污水处理设施，生活污水经处理后达到《污水综合排放标准》表4中三级标准，生活垃圾要及时清运。3、工程竣工后，按规定时限到环保局办理环保竣工验收手续。

第六章节能一、编制依据⑴《节约能源法》；⑵国务院发布的《节约能源暂行条例》及国家和行业的有关规范、标准。二、节能措施小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)2、采暖系统的保温节能措施小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术;利用太阳能为建筑物提供生活热水。三、节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：⑴不使用螺旋升降式铸铁水嘴。⑵根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。四、采用节能产品购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能空调、冰箱、照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。

第七章物业管理该项目的物业管理拟通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理。物业管理公司对该项目的物业管理将提前介入，积极推行社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，对项目开发建设的全过程（规划、设计、建设、销售以及售后服务等）进行熟悉、改进和质量监督，做好物业管理的各项准备，为竣工验收、接管和物业管理奠定良好的基础。项目建成后，物业管理单位要严格按照建设部颁发的《物业管理条例》等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业及配套设施进行维护、保养，确保物业的正常运行。其职责主要包括：1、保安：该项目保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：该项目环境清洁、保洁，楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。3、房屋及配套设施(上下水、电、暖、燃气等)维修、维护。4、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。

第八章实施计划与工程管理一、实施进度计划该项目的建设期计划为1.8年，自该项目报告批复后立即着手施工前的准备工作。建设单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和设备、材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成工程的建设。详见实施进度计划表实施进度计划表时间项目名称2008.9-2010.6立项、规划施工准备施工图设计工程施工竣工验收二、工程管理为保证该项目的建设进度和质量，拟采取以下质量保证措施：一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案，使该项目规划布局合理、结构清晰、空间序列明确，创造良好的居住环境。二是通过投标竞争选定一批实力雄厚、管理上套、重视信誉、积极配合的施工队伍和设备、材料供应厂家。三是实行工程监理制，聘请有实力的监理公司对工程建设实行全方位、全过程监理，从规划到建设都要有专家参与，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制。四是实行优质优价，利用经济杠杆把质量、目标与施工单位的效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量。五六是实行定期碰头会制度，确定最佳施工方案和施工工艺，及时处理工程建设中出现的问题，确保工程按计划进度组织实施。三、项目招标根据《中华人民共和国招标法》和国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》的要求，在该项目报告批复后，对该项目的工程监理、设计和施工单位的选定，依法进行公开招标。附:山东省建设项目招标方案

第九章投资估算与资金筹措一、估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编《建设项目经济评价方法与参数实用手册》。3、中国国际工程咨询公司编《投资项目经济咨询评估指南》4、建筑工程按当地询价估列。5、装置性材料购置按市场询价估列。6、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发[1999]158号文件有关规定暂缓征收。7、不可预见费按工程费用和其他费用之和3%计列，价差预备费按国家计委计投资[1999]1340号文件费率为0%。8、土地费用75万元/亩。二、投资估算该项目建设总投资为2640万元，其中工程费用1300万元，土地费用800万元，其他费用280万元，不可预见费50万元，税费170万元，销售费用50万元。项目建设资本金2640万元。详见9-1总投资估算汇总表9-2工程费用投资估算表9-2工程其它项目费用估算表三、资金筹措建设资金由建设单位自筹解决。总投资估算汇总表表9—1序号项目名称金额（万元）建筑面积（）单方造价()占总投资比例（%）一工程费用1400090056.0二土地费用45026.6三其他费用1606.5四不可预见费802.0五财务费用0.00.0六税费1127.5七销售费用201.4八总投资1670100.0工程费用投资估算表表9—2序号项目名称建筑面积（m2）单方造价(元/m2)金额（万元）备注一多层住宅工程费123339801商业建筑16670023二基础配套工程160821.51给水工程1882.42排水工程946.23供电工程21107.84采暖工程1682.25电讯工程841.16燃气工程1366.77消防工程20102.78电梯工程20102.79道路绿化工程20102.710市政管线工程1577.0三合计663.4表9—3工程其他费用估算表单位：万元序号项目名称金额备注1建设单位管理费802建设项目行政事业性收费1603人防工程易地建设费404土地规划许可证手续费4.05工程规划许可证手续费3.96工程交易费1.27招标公证费0.48招标代理费2.09工程造价咨询费3.010工程监理费1511防雷检测费3.112图纸审查费2.013评估咨询费3.014勘察设计费20.0合计337.6第十章效益分析一、经济效益分析的依据1、《建设项目经济评价方法与参数》2、《房地产开发项目经济评价方法》二、经济效益说明该项目建成投运后，共实现销售收入3940万元。按照《营业税暂行条例》的有关规定，销售不动产税目的税率为5%，应上缴营业税197万元，城市维护建设税73.5万元，教育费附加31.5万元，地方教育费附加10.5万元。该项目可实现利润总额1200万元。三、财务基础数据1、销售收入⑴销售价格根据建设单位提供的有关资料，结合城市消费水平和项目所处地理位置，参照潍坊市商住楼售价行情，确定项目销售价格。多层住宅和高层住宅建筑均采用平销售价格计算，多层住宅2400元/平方米，商铺3500元/平方米，停车位按6万元/个。⑵销售面积多层住宅⑶销售计划及销售收入根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，预计项目2年内全部售出。该项目实现销售总收入3940万元。年度销售计划见表10－1表10-1销售计划表单位:万元年份项目销售比例45%55%100%销售收入1595.72344.339402、销售税金及附加该项目建成后可实现销售税金及附加共计877.5万元，其中营业税799.5万元，城市维护建设税56万元，教育费附加24万元，地方教育费附加8万元。详见表10-2销售税金及附加估算表表10-2销售税金及附加估算表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231营业税2城市维护建设税3教育费附加4地方教育费附加合计3、土地增值税该项目土地增值税按四级超率累进税率计算，需交纳土地增值税80万元。见表10－3土地增值税估算表表10-3土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依据交纳金额1销售收入39402扣除项目金额2.1+2.22.1总成本费用2.2销售税金及附加3增值额1-24增值率3／25增值税率4≤40%6速算扣除率4≤40%取07土地增值税3×5-2×6804、总成本费用该项目总成本费用由总投资和运营费用构成。运营费用为项目开发经营期间发生的各种费用包括管理费用和销售费用，按销售收入的1%计取。5、所得税该项目所得税税率为33%。四、损益与静态盈利分析该项目实现利润总额1100万元，所得税330万元。经测算本项目投资利润率为投资利税率为37.8%，投资净利润率27.3%。详见表10-4损益表表10-4损益表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231销售收入2总成本费用3销售税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润8盈余公积金9可分配利润评价指标投资利润率＝（利润总额／总投资额）×100%＝（1100／2840）×100%＝38.7%投资利税率＝（利税总额／总投资额）×100%＝1100/3170×100%＝31.5%投资净利润率＝（净利润／总投资额）×100%＝（770／2840）×100%＝27%五、现金流量与动态盈利分析该项目经测算该项目税后内部收益率为58.5%，财务净现值1100万元，投资回收期1.8年，基准收益率32.5%。详见表10-5现金流量表表10-5现金流量表单位：万元序号项目名称建设经营期1现金流入1.1销售收入2现金流出2.1建设投资2.2运营费用2.3财务费用2.4销售税金及附加2.5土地增值税2.6所得税3净现金流量4累计净现金流量七、盈亏平衡分析固定总成本盈亏平衡点=———————————————×100%=58.5%经测算，项目盈亏平衡点为58.5%，即销售收入或售房量达到58.5%时，项目可保本。八、风险分析1、敏感性分析该项目分别对总投资、销售收入作了单因素的敏感性分析，敏感性分析结果见表10－6敏感性分析表表10-6敏感性分析表单位：万元序号变动因素变动幅度内部收益率%财务净现值（万元）投资回收期（年）1基本方案58.5%11001.82销售收入-10%17.8%88.62+10%85.6%1246.41.53总投资-10%81.5%1186.81.5+10%12.6%24.8524预售款回笼速度-10%28.7%1043.01+10%85.61246.71.5从上表看，售房价格和开发产品投资是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动10%，内部利益率分别下降至17.8%和12.6%，投资回收期也相应增加1.5年和2年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响较小，因此，项目有一定的抗风险动力。2、定性分析⑴自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。⑵政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。⑶经济风险。⑷技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。⑸社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。⑹内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。3、投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：⑴通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，采取提高前期的速度、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。⑵通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。⑶通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。九、结论与建议1、结论从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售、分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础。项目投资利润率为38.7%，所得税后财务内部收益率为58.7%。从社会效益来说：项目建成后，可提供住宅108套，将切实解决居民的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为当地又一个亮点，为人民提供了优越的住宅环境，积极有效的响应了潍坊市的安居工程，使人民能够更好的生活和工作。因此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，项目以全新的建筑造型，秀丽的自然景观，配套功能齐全的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该区域形成一个全新的亮点，对于美化市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。2、建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。⑴实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。⑵公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。⑶要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。⑷项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。⑸注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。目录TOC\o"1-3"\h\z第一章总论 1第一节项目背景 1第二节项目概况 2第三节可研报告编制依据及研究范围 4第二章项目建设的必要性 6第三章外部和内部环境分析 8第一节外部环境分析 8第二节x