森兰公寓物业管理方案培训资料

森兰公寓物业管理方案常熟市华保物业管理二〇一三年五月十六日目录检第一绝节稻概述近……弊……路……超……红……芦……腥……着……究……俊……系……妥……社…镇2劣第二巷节旧近嫁站物业合管理壁总体奶设想别……蹄……哄……秋……能……芝……龟……下……历……瞒…拦4合第三职节喂尊好勇拟采街取的袭管理犯方式修及工搁作计馅划期……腊……自……码……樱……危……砍……致6占第四棒节献管理鸟人员诞的配勉备及汤培训浪……懂……共……冈……呀……董……钞……拔……匹…植1套1筛第五昼节冶管理胁规章砌制度占的建挠立造……伙……治……丢……趴……盛……维……滔……阻……写1家6至第六密节视住宅检区档您案的冷建立速和管纵理纠……骑……烦……硬……酷……泰……砍……摆……经20弟第七零节芬各类践经营论管理触服务掏指标屈的承田诺图……直……窝……其……马……萄……楼……真23拥第八拥节夫保安暮、设括施设厌备、班保洁后服务档实施于方案吼……奖……忙……甩……积……管…限29经第九波节鸣便民狠服务锻及特雾约服躺务凯……渡……奸……西……门……穴……晴……鹊……衬……锅50雾第十振节案社区胖文化疲……极……越……通……淘……叉……挎……转……变……从……此……选…邻53纪结束海语悄……西……没……肉……虏……数……哗……摔……者……怎……久……毯……翼54状第一妄节剃概粉川停述忠一、斯森兰衫公寓节项目怖：湖森兰慎公寓躁坐落扭地址遥：东售南开怒发区愁东南杆大道巷28脸号，捧东至刊金麟雪路，奋南至夸东南码大道毙，西初至银添环路芬，北添至金评都路净。响小区趣占地竟面积霸61分53瞧1平阔方米于，低总建粮筑面降积1厨12焰85闪9器平方贱米，缠地上辩总建鞋筑面银积9惰84狱58裙平方宇米，划地下愿车库御建筑阿面积辱20趴89武0.但1平萌方米阔，拌其中酬商业寿面积砍1赖85产06伪平方珠米，论（地障下愈商业炭面积订35伪31源平方签米均）宪，住土宅面鞠积芹83短48程3熊平方厚米，截地下会20镰78班7.荣01幅平方表米免，催共有返60盟8只侍车位芝，其施中地飘下车戚位1击63拐只，浮路面厌车位哭44焰5只穗。楼识盘组乔成：鲜7幢纠小高捡层、箭商铺笛、居原委会着、物挨业管原理、朋地下在车库楚；住胶宅楼狠层：给小高开层层生高均催为1肉8-导21化层，屿总户悦为6挨08播户，熊绿化闹面积费21亲00订0平层方米尿，搬绿化孙率达熟3凯5%构。翅二、址公司视概况馅常熟垄市华鞠保疑物业袜管理贵有限医公司驼主要串从事估住宅咳、大脊厦物凳业管社理和不服务手。公喜司在窝物业春管理梯服务崖上建旧立了句一整规套科逢学化核、标让准化威、规尾范化耍的管独理和洁经营周体系压。公扎司以比品牌沟发展浙为起行点，吵不断约探索你经营勉管理吉新路野子，总崇尚短业绩墙、注忽重工券作改体进的计考核已—拴激励华制度逮，使欣公司角全体真员工港始终彩以积赴极的梳心态隆和专爬业化字的服后务技寄能，巡为客视户提项供价尤格比塑的高茶品质毕、专鄙业化湿服务映。苹公司辆制定需了完胳善的块管理碎规章攻制度帐，并分严格寇考核兴。从象作息与时间听到工错作实拉绩，等从胜客服眉、驶保洁扎、保周安、粮维修壳工到帽收费鲜员，主做到赏任务语明确罚，奖为惩分车明。泡为业致主提涝供全莫方位膛高质复量的戴服务育是我马们的醋宗旨凡，使轻业主束的生叠活无驴后顾誉之忧尤是我禁们努感力的龄目标叼。公岛司除丑开展那日常张的保旬安、啦保洁杨、保热绿、牢公共挂部位张的维窗修业土务外刺，还庸提供风各种卧特约诸便民猜服务锦，开傅设房极屋装丛修、断维修停、代香叫出匆租车熔、代赞缴水识电费横、代剖购物描品等妻服务惧。冰数年犹来，贱我公宋司以侧其规越范的驻管理隶、优曲质的纸服务喉、精槐湛的及智能馆化管墨理技内术，误赢得视了抽常熟兔市房堂地产刻业内大人士狠的赞画誉和愉关注奔。麦三、技公司听优势痛拌魂1、蔑具有筐一支站高素沃质的茶管理构及运凝行队燥伍。瓜经过损不断丈地开梳拓创奶新、齐兢兢荡业业护，塑凑造了厅一批勿高素砍质的恐物业赠管理负人员叙。人妥员业伙务素狸质高融，动谁手能以力强榴，一厚专多月能，蔑一职亮多能特，队律伍精扎干，非完全姜能满比足粒森兰感公寓歪的管突理需得要。率2、辩形成匪了一裁套完碍整科我学管参理运挂作模尊式和僚质量旨管理眨体系范。该弟模式忘涵盖尊物业园管理芽的有刮关设嘴备维仓护保壶养、润房管呼、客攀户服朽务，献保安波、清装洁、欢车辆汪管理糊、消时防管去理、眠社区冲文化梨等各疤个环相节，坑凝聚成了欲华保队物业咏人多楼年的燃心血崭，吸证收了警苏州绣市同毅行的雨先进柳经验虎，管帽理运杰作的传标准弃化、穷规范拘化程畏度达匪到伪苏州遥市先没进水午平，故是我爪们对莲事业言执着胞追求坏的结捕晶。罚3、惭高级填物业盛管理凝人才咽优势众。公蛾司中概高层奉管理愧人员通均获辉全国坊物业低管理钱企业澡经理肥上岗使证，昂有着暑丰富揭的项鹿目创玩优经痰验，锯这些饭经验杆必将肆对管伪好桑森兰咱公寓眼小区盾、塑蹈造物桂业管织理的真品牌魂形象琴起到认极大怎的促记进作康用。梳4、招具有夫珍惜文机会斯、全惭情投苏入的担激情熊。我全公司艳是一怠个正驻在发瓜展中胀的公悬司，辱在激紫烈的揉市场氏竞争克面前挎，我唤们珍片惜市械场给健予的稠每一湾次机垂会。绝森兰盐公寓订是广常熟僻市的解高尚辜住宅雀区，损通过始分析摩投标剂项目眼的物讽业管蝶理特偷点和姓我公太司的包实力哀与优付势，削我们充坚信美我们武完全性有能配力管训理好鸽该项拿目，红完全笛有能爱力满专足业夺主对扬该项判目物霞业管咸理标设准的慎期望暑。如予果双餐方有即机会岭合作旁，我友们必崭将全款情投拍入，然派出鸭精锐厘人员忽，付戚出百梯分百或努力蠢，塑承造该叨项目授的物贷业管衰理的炒崭新役形象绪，实斩行双抖赢局谅面。掩第二偏节缠物牺业管点理总张体设甚想区根据遣住宅悬小区缴的物域业管妄理的妖自身淡运作辜规律渠，针言对刃森兰站公寓隔日前页的实唉际情氏况，倘我们炕经过怎初步南综合剃分析蛙，认变为在躁对该缴物业准的管许理服转务工星作中寇应着具重抓球好如痕下几浅项工坝作：签一、晌实施械综合千治理旧，家打造他一个垒洁净甲精品占小区弱。怀华保寿物业膨接管隔森兰酷公寓煎以后遮，首木先将去对社夹区环柔境进锦行综谢合治军理，等具体签方案腊是；坝1、定对社蹄区的旷卫生么综合堪治理推，把屑公共序场所屿、场闯地的庸卫生把彻底猛打扫览干净遇，重脆点清纸理卫狗生死赠角，披全面滤进行禁“絮灭四矿害翻”捆消杀略、清热除所得有垃约圾杂姐物、夏泥沙圆等，狸还社侵区一颗个干掘净整广洁的忌环境胡。柔2、辆对所港有沙件井、康沟渠祥进行疯疏通编清淤待工作具，保鸦障排蒸水系笑统畅例通。剃3、咐对社题区的授公共垫设备愚、机外房、糖值班锅室、扎宿舍塞等公挠共设计施进旷行全搬面检所修维滔护，切使其地保持队正常辆工作撇状态思。泼二、笋健全颈、完覆善武安保受系统缓，把汗小区纷安全携工作级放在皮第一莲位，规安全天工作三包括怠治安技和消倡防安灾全两卵大方谢面。棚1、蒜建立所健全刑适合唤森兰也公寓肿实际沃的安座全管接理规铜定并猾严格眠执行摔。聚2、晓对全篇体保秆安人书员的专聘用誓实行谈严格飘把关街，严暂格审蒸查资率历、护经历携、确禽认无著不良怖记录曾。勾3、陵利用饲技防谨与人企防相舱结合劈，不飞留安闸全隐荡患与冒死角叫，对狮保安骆员实鲜施半鹿军事帜化管鉴理，侮加强暑培训营，严呼格管驶理。安4、倾对消死防设孟备、孤设施残认真疯巡查唐，严兼格管抱理，伴使其盒随时子保持颈在良万好状短态。蔽5、圆加强盼对业疲主、摆住户率的治殖安消筹防意驱识和婚知识姿的宣梢传，掌做到渠全民白具备上防范狱能力赤。确界保廊森兰冷公寓即小区短安全钞万无选一失樱。肠6、炼邀请宿市消概防大辟队官怖兵对抓社区贯业主虏进行罩消防赠安全太讲座乞及实班操培雹训。岗三、矛逐步袍改进撒绿化腔环境隔，建慎造一杏个舒每适的扰优美蛙小区忘。胀森兰版公寓普的绿蛛化环孤境经仇过精瓣心设纵计，煎绿化骆面积煮比重苗很大宫，绿肠化覆殊盖率秋较高厌，我能们接造管后筑将发闪挥我式们多乖年对宴华府腾世家骄、吉文华壁苑阁、爱昆承鹊华府咏等管书理经剪验，无结合及小区例的环走境特限点，忆对小枯区绿迹化进国行精姻心管韵理，称精心冶修造换，把纳森兰着公寓扬小区洲塑造守成一点个四合季花泳开、念鸟语欢花香尸的美摄丽的匆高档茧社区善。竞四、宗以人辰为本污，实极施人得性化假管理药，塑拌造贡森兰修公寓验小区痛新沾形象限。拌为了晋管理夹好母森兰须公寓牢，在注对社岂区环音境进每行综芒合治韵理的常同时教，最梢重要研的是兴塑造姨人气絮，尽爽最大销努力到去调邻动业裳主住歉户的矛积极丢性。朱大家州的家灰园大膨家关极心，项我们膊将坚迎持我碰公司透的客“猛业主挪至上句，服长务第罩一侄”栏的服咽务宗浆旨，拣实施丙“愿以人丹为本扣，人爬性化精管理帆”晌，逐挪个走窑访业宴主、豆住户粗，广叙泛征讲求意卷见和脑建议根，集货思广杰益，才事事越处处斧为业歼主、能住户花的利衰益着影想，槽以诚做待人娱，以监诚感肾人，新与全悦体业货主、恢住户缺及业惩主委筝员会谷一起况共同恋努力嚼，完森善收河费，通竭诚馆服务爆，用道我们仪的双页手和且智慧穗，塑拒造猛森兰社公寓栗的美猛好形如象，惯保证诚物业嗓的保田值与惊增值拴。语第三迹节自酷拟采康取的聚管理劣方式曲及工便作计投划味第一壮部分晃剂拟极采取剃的管头理方恢式辱一、杂管理年体制岔接管咳森兰章公寓港物业徐管理库以后抢，形哨成以太业主蹄委员辫会为容主，吹居委破会、泛房管库处、喊城管户、忘派出创所馆等母参与徒的住匪宅共迹管体寻制，片管理古处在店业主孤委员叮会和替公司漠的直那接领兼导下盆，根定据所逮签委彩托管辟理合张同条名款要盛求，即严格隶执行长《物飘业管攀理条盗例》注及其藏实施绳细则抬，对菌森兰么公寓榨实施臂综合年一体速化物叔业管灯理。疤管理散的指脸导思卵想是波：以虚社会观效益核为主元，经掘济效森益、傍环境敌效益禁有机渠结合中，为透业主停提供讨一流冠服务劫。结（一描）外耗部管紫理体集制丽凳订抛死蝴谅徒西挡框通鼓亲蛋醉政府袖主管义部门魂华保敞物业净管理写有限欺公司悠（二征）摔森兰絮公寓迈管理道处组培织管振理架绳构湾常熟宇市华讲保答物业坑管理价有限都公司硬根据怒物业盟管理扯服务皂合同晒，设暖立暴森兰流公寓叹管理延处，挑财务即实行而独立此核算适。管疼理处倦组织佛架构辰图如侨下：福森兰寄公寓炼管理康处组染织架元构图华保物业森兰公寓业主委员会项目经理华保物业森兰公寓业主委员会项目经理霉（三锅）站森兰印公寓茧小区宜管理紧处组睬织架停构说证明茎1、胶管理唱处内琴部采民取直妖线职阿能制挥的组锄织形斤式，卡尽量喝减少疑管理禽环节长，提恋高工跨作效材率和税保证秘信息让渠道斑畅通留。线2、工在岗里位设仅置上洁，充裂分考吃虑到潜森兰悲公寓善规模阅偏小香，硬蹄件设膀施先卸进的饥特点悦，岗雅位设无置少都而精只，减风少中速间层麦，满越足曲森兰树公寓居的实喊际需袜求，领降低年管理宵成本悼。炎3、贞要求铅管理宁处管抽理维忘修人猜员素凯质高敢，一标人多雷职，少一专棍多能帖，最借大限滋度地运压叙缩人悦员定震编数畅量。慈二、胜监督杀约束期机制俱（一校）躺森兰斜公寓笔监督谊约束迎机制阔示意盟图门双周检制度双周检制度定期巡查回访回访业主业主顽（二睡）皂森兰甚公寓弟监督岭约束俯机制脚说明杯1、铁由政刚府部棕门、恶业主厅及业蓄主委浆员会漫、物抚业管盆理公视司对唉管理冈处实版行全联方位柱监督安。酿2、议管理脊处内列部运雹作公谨开透纲明，兆便于菊大家雨监督千。拒滑吓3、套强化欲物业抬管理棕公司沫及管仿理处摇的检块查考慨核职养能，凑考核蛇结果格与员溉工工岔资待奇遇润挂钩日。秃三、召激励绢机制屿激励井机制歇示意炮图激励机制激励机制奖惩体系报酬体系奖惩体系报酬体系培养提升体系沟通体系企业文化体系培养提升体系沟通体系企业文化体系驳（二毅）激煤励机盾制说鉴明察1、丰公司蒙激励结机制耕分为箱两个盖层次丘，第宫一层畅次为啦员工条直接选感受冠的报早酬及换奖惩养体系琴。第炸二层贴次为椒沟通便、提只升、话企业占文化耀体系字，满夏足员忧工的忘精神壮需求速。亮2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维修责工程虽质量轿合格樱率市优标准100%承诺指标100%测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%保证措施1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗，严格按照操作规程进行维修。2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求业主、业委会到现场进行指导、监督和验收。丛2、渔维修督服务研回访膊率公司内控标准100%承诺指标100%测定依据维修回访数/总维修单数×100%=100%保证措施1、维修实行100%回访制，采用、上门、书面征集等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。2、每月5日前由客服员对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。鞋（二苹）公速共清鱼洁保录洁率公司内控标准³99%承诺指标³99%测定依据清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积×100%³99%保证措施1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主的保洁意识，并搞好自家院内的清洁工作。2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。3、每日巡视检查清洁保洁情况，发现问题立即处理。4、提倡“全员保洁，人过地净”。贱（三宵）治察安案际件发租生率指（四烈）火化灾年演发生吐率你（五秃）业尺主年咽有效椒投诉排率和许处理顽率疤1、倚年有绵效投狗诉率市优标准＜5‰承诺指标＜2‰测定依据有效投诉次数/入住总户数×100%＜2‰保证措施1、不断培养和树立员工的服务意识，为业主提供优质的服务，使员工追求业主百分之百的满意。2、保持业主和公司之间沟通渠道的畅通，设立投诉，不断超越业主的服务需求，及时改进工作中存在的问题和缺点。坦2、塑投诉洒处理绣率市优标准＞95%承诺指标＞98%测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100%＞98%保证措施1、实行24小时值班，接受业主的各类投诉。值班员做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任部门。2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施，并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主进行解释。3、投诉处理率作为部门及员工个人每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。去（六怖）业肢主综移合服蹈务满译意率常（七年）公序共绿莫化完镜好率假（八挂）道润路、锄车场魔完好掠率见（九皂）管四理人葱员专旋业培悔训合玻格率他（十苗）档栽案建孙立与朽完好后率橡（十疏一）行公共琴照明泻完好舰率市优标准＞99%承诺指标＞99%测定依据完好公共照明灯具数量/公共灯具总数量×100%＞99%保证措施1、工程维修工每日进行定期检查，发现损坏及时更换。2、对业主反映公共照明故障，及时到达现场维修。侵（十兰二）坝消防促设施互设备麦完好招率市优标准＞98%承诺指标＞98%测定依据消防设施、设备完好数量/消防设施、设备总数量×100%＞98%保证措施1、建立严格的各类消防设施、设备的定期巡检、保养制度，切实按照制度执行。2、对各类消防设施，指定专人负责，建立责任追究制度。3、建立严格的抽检制度，奖罚分明。4、按消防设施的不同功能，进行分类，分别计算完好率。桃（十身三）赶违章具发生拨率睬（十坚四）践违章交处理让率公司内控标准100%承诺指标100%测定依据处理违章户数/违章总户数×100%=100%保证措施1、有章必循，有法必依。2、对违章者，严格按照有关规定处理。油（十睛五）灿化粪坟池、验雨水衔井、坛污水恼井完伏好率公司内控标准＞98%承诺指标＞98%测定依据完好雨水井、污水井数量/雨水井、污水井总数量×100%＞98%保证措施1、化粪池每半年清理一次。2、每月定期清理、检查雨水井、污水井，发现不通，及时处理。3、雨季、台风期间，及时巡查。稻（十焰六）颗排水灾管、逆明暗宇沟完困好率公司内控标准＞98%承诺指标＞98%测定依据完好排水管、明暗沟数量/排水管、明暗沟总数量×100%＞98%保证措施1、每季定期清理检查。2、雨季、台风季节加强检查。闻（十件七）沫公共饺设施出完好晨率公司内控标准＞98%承诺指标100%测定依据完好设施数量/设施总数量×100%=100%保证措施1、落实责任人及巡检保养制度，实行责任人定期巡检。2、实行定期维修、清洁制度，确保设施完好、美观。浓第乳八启节肉威保安乘、设楼施设顿备、捷保洁歉服务桥实施桑方案烘★严保安衰管理爹服务峰方案一、保安管理构想（一）管理目标1、建立专业化的保安队伍以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。2、完善保安管理制度以ISO9001：2000质量管理体系有关标准和法律法规为依据，建立完整、规范、切实可行且符合森兰公寓正常运作需求的保安管理制度。3、实现“群防群治”的目的视“安全”为“命脉”，结合森兰公寓的实际情况，切实把“人防”、“物防”与“技防”有机结合，加强与当地公安部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好森兰公寓内的各项安全防范工作。4、保障消防安全坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查，维护森兰公寓的消防安全。5、维护公共秩序，规范交通车辆管理以“安全”为重心，“服务”为目的，努力维护森兰公寓及周边的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的生活环境。规范森兰公寓的车辆管理，力保车辆停泊有序、交通畅顺、标识清晰、管理完善。（二）管理方法森兰公寓从保安管理角度来看，既有“开放式”保安工作的特点，又有“封闭式”保安管理的特点，更需具有符合森兰公寓保安管理的特色。根据我司多年从事物业管理工作之安全防范的相关经验，坚持“安全第一、服务至上”的保安工作宗旨，建立一种“内紧外松”适合森兰公寓的保安管理模式。具体将从以下几方面开展保安工作:1、建立一支专业化的保安队伍保安管理的有效与否将直接影响森兰公寓的安全，甚至影响其社会形象。因此我司介入管理后，将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍，以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，出色完成森兰公寓的各项安全保卫任务。所有保安人员都必须通过严格的考核、筛选、择优录用（骨干队伍从公司在管物业中择优选拔）。同时，注重保安员的思想教育和业务素质的培训，严格按照《江苏省保安服务管理条例》持证上岗，并将保安工作纳入森兰公寓物业管理的“一体化”专业管理之中，进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定期和不定期组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识的培训，着重以实际操作为主，力求达到一专多能，把保安队伍培养成公正、廉洁、高效的保安服务队伍。2、建立健全保安管理制度清保安缸管理充是否承有效灾，需桥要有遇一整橡套完应善的港规章停制度画和办我事程醒序，歇为此床，我损司介涛入管良理后类，将饶根据剂IS万O9细00努1：贸20磨00暮质量辞管理箱体系辱之有拣关标舟准和张法律昆法规它要求墙，结拣合日熄常管瞒理运串作的棵实际恰情况假，建灰立含时《保首安龟员含管理歼规定肢》、析《各匪岗位典工作慈职责处规程较》、白《治添安管克理规恰定》今、《盗消防储管理姥规定摊》、桂《停森车场呆管理光规定亮》、靠《保蹈安交献接班愁制度波》、竿《消晃防设阁施设欠备定清期检度查制稿度》候、《葵应急早工作色规程惭》、兄《停鸭车场听管理姐规程况》、蜘《火筝警应百急处导理规中程》拆等一宽整套牢完善肚的管殖理制克度和墓操作全规程咽，使淋管理训工作激有法戚可依谦，有疫章可井循，先做到具行为次标准裹化、塌管理跪规范亮化。暗3、六落实止安全侦防范依措施亚，加皆强配罢合与蹦沟通饲，达那到群指防群斤治效术果数治安睬保卫此工作眉在物浆业管井理工萍作中徐占有成极为恋重要息的地铸位，浅是物忽业公详司为耳维护栗业主严正常趋的生匙活、罗生活舟秩序宾而进侍行的泥防盗喉、防鬼火、珍防破减坏等扛一系直列的背安全抱防范降管理扁活动期。根妨据姿森兰由公寓畜的特抗点，励我司抛将在梅日常渔管理厨工作膊中从额如下化几方悉面做饶好前森兰摘公寓物的安顺全防政范管烤理工挖作：厉⑴做坚持扇“摔预防楚为主易，防取治结刮合原”枝的治呢安管研理方魂针，半充分敢发挥描“丙以人蓄为本铃”纲的管傍理理咬念，疤建立全岗位叔安全较责任界制，容实行慌全天榜二十骑四小障时对辰森兰乓公寓息各区慨域进拉行全穷方位处值岗童巡查万，防耗止可肠疑人荐员进列入狗森兰抽公寓翼，预宅防各惊类刑灿事案何件和转治安签事故罢的发检生，勇谢绝臂森兰寿公寓黎内的汗一切枝推销腐活动想。棉⑵保坚持塌森兰朵公寓丛内的趣治安驶管理畅工作刑与周踏边社尽会治届安工交作相业结合休原则盈。积架极与案当地嚼公安揪机关葱保持神密切沫联系白，加抬强沟做通与棚联络弹，及烛时了抓解社棉会治她安情螺况，荐掌握前犯罪补分子增动向跨，积浮极配池合公帝安机未关搞铺好物宿业周篮围的腐治安怕工作卖，与梁周边摇群众刘和睦劈相处济共同弊群防纽群治纺，保掌障物幅业的乏安全惜。有⑶霉坚持肃保安锹工作唱“危硬件畅”逐（技询防、殿物防怖）与廊“恋软件测”萄（人斥防）鹊一起阴抓的廉原则依。把轻固定酷岗与崭巡逻可岗相尘结合科，形版成较奇为完仅善的播治安妈防范岸体系牺，努沉力为您森兰址公寓乓的请业主橡营造鉴一个驳安全锡、舒伶适、柱文明僚、宁拍静的耐生活静环境役。国⑷伸建立颤安全自责任悟人制手度，填定期合进行恭防盗速、防宴破坏爪、防祥治安哑灾害域的安贩全防画范检订查，冬发现赵隐患蝶及时甚整改幼。设⑸巴在执中勤工须作时煮，对置违反递治安猫管理乔规定诚的人丸，依亮照《翁中华素人民虚共和袖国治股安管仰理处危罚条贿例》棒向公吓安机鲜关报奇告。肢⑹切在执述勤时壶必须乌做到俯：统招一着亩装、暖统一像佩带绘标志碑、警抱械和陕通讯已工具卧，遵汗纪守和法、锁服从嘴命令丸、团蓄结协甜作、匙秉公遭办事让、文偶明用堤语、束热情拥服务小。谋4、舞注重固消防馒管理厦，维投护消滋防安饥全箭一直忽以来专，党质和国雨家非岔常重候视消搂防工礼作，敲我司泊已将膊消防硬安全源管理搬工作匙做为抹物业惩管理垒的重怜点和肉难点桂来抓袋。稍局有不吼慎，苏出现尊火灾钞意外犯，就测可能撞对业情主的孕生命伍财产野造成羡重大笼损失庄。根活据你森兰英公寓但的消忌防实钟际情浑况和都消防医安全桃要求泽，我栋司将砍把鹿森兰潜公寓樱的消体防工谁作摆坑上日着常物娇业管跳理议洒事日醋程来切抓，泳制定诞一系慧列的待消防艺安全哪管理坐方法件和措棒施，架具体前内容购包括沸：吧⑴漏建立片三级锄防火写责任岩制和项消防再工作熊领导垂小组菠；倘⑵羊制订安消防册安全跨“墨日代”殖、副“谊月姥”妹检查挨制度金，制码订落播实魂森兰索公寓油重要半部位窄防火起措施赴，加蓝强消担防安笔全检蚀查，熟每年拍至少递举行常一次僻消防疏演习阀；筹⑶乖加强细消防式设施梁设备守管理悔，对宅森兰歉公寓摸的消司防设体施设浸备实拍行定右期检推查，仗发现湿问题嫁及时扯向有赤关部律门报孩告，健并加攻以整徒改确吸保消情防系磨统1桨00阀%处朗于正掠常待杨投入雀使用定的状脑态；赛⑷建加强青防火抹管理蜂，建轧立动攀火作品业审洽批制来度，宰做到移动火尾作业灶安全劫；翁⑸浊建立随义务哥消防棚制度幻，组办建义兆务消律防队镜，开去展消夕防宣隔传教唇育，赏制定粮灭火缴和应厦急疏缴散预侧案，队定期洋进行淡消防嘴演练仔，提松高灭授火扑言救能敞力。浩⑹鸽建立乏消防粉档案和，填我写公思安机臣关各接种法纤律文透书和责消防咽工作瑞有关示的材填料和全记录苹。消向防档程案要互详实现、统垮一保顷管备疑案。毙5、矮维护丸公共催秩序卵，规赢范车绣辆管佩理烟森兰昆公寓仁进出裳的人齐员、亦车辆逮相对罢较多魄。必尿须通芬过有苗效的妙措施润，维诞护管隆理责献任范钓围的幸公共岩秩序酒，使挡其秩川序井替然、潮管理猾有序说。我凡司将只结合丑森兰霞公寓细情况撑，制俯定适达合肠森兰释公寓移停车测场的涌管理首规定厚，维映护和垃完善级车场规及道逮路的当各类新交通乐设施趣和环伯境设详施，舰严格耀按照惑业主途的指楚示，席做好圈车辆游的导间泊和扔管理炊工作舰，力驶保车烦辆停予放、蛙出入玩有序摆。锋★拿设备婆管理蹈方案一、工作职责主要负责森兰公寓的设备运行管理、操作及设备设施的定期计划维护保养，保证供水、供电、供冷，确保森兰公寓设备设施的科学、安全、可靠、高效运行。二、设备的接管、验收（一）组织一个设备接管验收小组，会同贵方有关部门，根据国家、省、市有关设备设施接管验收标准，对所委托管理责任范围内的各种设备及相关配套设施进行接管验收，并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的建档归档及保存工作。（二）同时派出员工队伍，对设备实施接收管理，及时建立运行值班制度，做好设备的运行管理，确保设备的正常运行，保证供水、供电、供冷，实现接管中的平稳过渡。（三）对存在问题的设备设施，提出合理的建议和解决方案，由贵方有关部门审核同意后，组织施工解决；具体整改完善工程的监理由我部负责，力求使设备设施达到原设计之使用功能的要求，为确保设备设施的完好、安全、经济及高效运行奠定基础。（四）接管验收时业主应提供的图纸、资料1、产权资料（1）项目批准文件（2）用地批准文件（3）建筑执照2、技术资料（1）规划图（2）竣工图（3）总平面图①单体建筑、结构、各系统设备竣工图②消防、附属工程及地下管网竣工图（4）地质勘测报告（5）工程合同（6）开、竣工报告（7）工程预决算（8）图纸会审记录（9）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）（10）隐蔽工程验收签证（11）沉降观测记录（12）竣工验收证明书（包括综合验收、各分项目验收）（13）钢材、水泥等主要材料的质量保证书（14）玻璃幕墙等新材料、构件的鉴定合格书（15）水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书（16）供水、供电协议（合同）（17）供水管道、空调水管道试压报告（18）绿化工程图纸及相关资料（19）车库图纸及车辆详细资料（20）其他技术资料（通讯、监控、智能化设备等）及物业管理所必需的资料。三、建立健全规章制度主要根据我司已经通过的IOS9001：2000质量管理体系之有关标准及原有的各类规章制度，结合森兰公寓的实际情况，在完善补充的基础上，制定出切实可行的适合森兰公寓特点的各项规章制度、操作规程及服务规范。如《岗位责任制》、《设备安全操作规程》、《设备定期维护保养制度》、《员工考核细则》及《应急突发事件技术支持方案》等有关制度。四、设备运行管理和维修服务目的：保证森兰公寓所有设备处于正常运行状态，为业主、客户提供安全、幽雅、舒适、文明的生活工作环境，为业主提供可靠的动力保障。设备管理模式：对于特殊设备按照劳动监察部门、质量技术监督部门要求委托专业公司负责维修保养，其他各专业系统设备由工程部负责日常管理和操作，日常保养和维修。（一）对外承包项目的管理协调：电梯、消防等。（二）供配电系统1、高压部分：负责日常的运行操作、管理和日常维护并做好相关运行记录备查。按供电部门有关规定，高压部分由其负责定期检修保养。2、低压部分：操作、保养和维修的基本内容（1）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。（2）值班人员、维修人员必须接受过主管部门业务培训、考试合格，持证上岗。（3）配备主管电气的工程技术人员，要有完整的供电网络资料(业主协助提供)，对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等，做到心中有数。（4）建立24小时值班巡查制度，定时检查供配设备运行情况，电发现故障或隐患及时排除，并做好相关运行巡查记录备查。（5）加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。（6）加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作，确保森兰公寓照明系统正常运行。（7）遇火灾、地震、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。3、配电房管理规定、维修保养及操作规程等，要结合森兰公寓实际情况另行制定。设备维修保养计划需根据贵方提供的森兰公寓具体设备、图纸、说明书、资料做详细计划。（三）给排水系统1、给排水系统设备管理、维修保养基本内容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作规程及维修保养计划并严格执行。（2）供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；每月对排水管道、雨水井、污水井进行检查，并视情况进行清通。（3）定期对化粪便池进行检查、维护、清通，防止阻塞。（4）每日巡查给排水设备，并记录设备运行数据。（5）每月检查维护给排水设备，确保设备正常可靠运行。（6）每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报告，防止二次供水污染。（7）节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。（8）制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。2、给排水系统操作、保养和维修的基本制度水泵房管理规定、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施，设备维修计划等，需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等另行详细制定。（四）电梯系统1、操作、保养和维修基本内容（l）根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定安全维修保养的规章制度。（2）电梯运行人员和维修人员必须持证上岗。（3）重视和落实电梯的保修和安全年检工作。（4）除日常的清洁、保养维修外，电梯的定期专业维修保养必须由经劳动部门、质量技术监督部门审查认可的单位承担。其定期维修保养的工作质量和技术性能由工程部负责检查、监督、跟踪和验收。（5）建立健全电梯设备档案及各类维护（修）保养、运行记录。（6）电梯钥匙要有专人管理，停梯须出告示。（7）电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。（8）保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。（9）监督电梯公司维修保养人员每月定时对电梯设备进行检查、清洁、保养、加油润滑。2、管理、操作、保养和维修的基本制度电梯机房管理规定、操作规程等，要根据实际情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料另行详细制定。（五）消防系统l、操作、保养和维修的基本内容（l）建立消防管理制度、操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。（2）制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事态发展，将损失降到最低。（3）做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外)，并做好有关记录备查。（4）每月按森兰公寓区域划分抽查试验烟感及温感探头、破玻及消防栓等配套设施情况，每年由森兰公寓物业管理处组织保安部、工程部、业主及有关部门进行消防模拟演习，全面检查试验系统的总体状况。（5）每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施，并按《中华人民共和国消防法》规定进行灭火器定期换药更新，确保其使用在有效期内。（6）每月检查试验消防水泵、皮龙及中控中心联动设备的运行状况。（7）每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警（如报警按钮、警铃等）。（8）消防系统作为森兰公寓的重中之重，除坚持上述定期检查保养工作外，还将贯穿于日常维修工作的始终，发现问题及时处理解决，确保系统安全可靠地处于待投入状态。2、控制中心管理规定、操作规程等，要结合具体情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等制定详细计划。（六）房屋的日常养护房屋日常养护是物业管理的一项重要工作，为确保房屋完好和正常使用，必须进行经常性的日常检查、修理，季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日常养护有两个方面：一是各生活室临时发生报修的零星养护工程（包括业主进行的房屋二次装修管理）；二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料，从房屋管理的角度提出来的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护，主要是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系到业主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。①零星养护房屋的零星养护修理，主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修，包括：A、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应及时修补。B、检查玻璃幕墙是否出现变形、开裂、渗漏等情况，并及时维修。C、检查公共场所、走道的墙壁批荡是否出现裂缝、剥落，小面积的及时修补，大面积的应及时向业主汇报，由业主发外承包。D、检查楼板地面，发现破损的及时修补。E、定期检查门窗使用情况，活动部位加润滑油，拆换五金、配玻璃等。F、检查内外墙壁、抹灰、窗台、腰线，并及时修补。G、检查水卫、电气、暖气等设备，及时排除故障，更换零件等。H、定期检查疏通下水管道，修补明暗沟渠、落水管等到。I、检查房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象。J、检查车场、道路是否出现损坏，及时修补。K、检查消防通道的墙壁、地面是否出现损坏，及时修补。L、检查地下室结构是否正常，四周墙壁是否出现变形、渗漏等情况。M、协助业主审核二次装修方案，提醒注意事项和禁止事项，防止装修施工中损坏公共设施、消防设施、房屋结构、防水层等。日常零星养护项目，主要通过维修管理人员日常巡查、走访和业主随时报修2个途径汇集而来。其特点是修理范围广，零星分散，时间紧、要求及时，必须设有24小时报修热线。并努力做到：水电急修15—20分钟到达现场，1小时内修复。一般维修项目30分钟内到达现场查勘，按约定时间修复。重大维修或需购买材料的，在约定维修时间内完成。②计划养护A、每周检查天面雨水筒及渠闸，并清理周围杂物。B、每半个月检查清理车场、广场明渠沉积物。C、第半个月检查清理雨水井、沉沙井。D、每月检查清理地下室集水井。E、每月检查维修走火梯防火门及闭门器。F、每月检查消防通道、各楼层应急灯，有问题的及时处理。G、每月检查污水井、化粪池，并视情况进行清理。H、每月检查清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手。I、每月检查各楼层通风机工作情况。J、每年定期进行房屋结构安全检查。K、走廊及楼梯墙壁每3—5年进行翻新一次（由业主外委承包）。L、外墙、玻璃幕墙5—8年进行一次大修（由业主发外承包）。③季节性预防养护工作主要有：A、在雨季来临之前应作好外墙、玻璃幕墙、屋顶检查，对存在裂缝、渗漏的应及时修复，防止在雨季时出现漏水、损坏财物。B、检查天面雨筒，清理周围杂物。C、检查雨水井、污水井，并清理沉积物。D、检查排水、排污管道、沟渠，及时清理。E、检查清理地下室集水井。F、检查潜水排污泵，确保其正常工作。G、作好预防雨水流入地下室、车场的应急措施。H、特别要注意在台风、暴雨多发季节做好各项预防措施。五、设备维修服务日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作，工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：（一）熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度l、森兰公寓大大小小的设备不计其数，分布在四面八方。因此，工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。2、建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。3、与业主有关部门建立良好的联系，客户及各生活室人员的报修或设备设施故障可报管理处客服部，统一协调安排，也可直接通知工程部。如果紧急的可用通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或后应该在15分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除；涉及到需购买配件的维修，向报修的客户、生活人员工承诺维修时间，约定何时修理等情况后，按约完成；属复杂故障应立即向管理处经理汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。(二)维修服务规范要求要求工程部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响业主、住户生活或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：1、敲门：接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。2、介绍：生活室的人员开门或在门内询问，工程部员工应首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是华保物业公司维修人员×××，前来为您服务”。3、进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。4、铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、生活人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、生活人员说明，并说一声“非常对不起”。6、整理：维修完毕，用自备专用擦机布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。7、试用：请领导、生活人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、生活人员在维修工作单签认。8、讲解：必要时向领导、生活人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。9、如实填写维修工作单（包括费用），请领导、生活人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。六、节能和节约维修费用（一）当正式进入管理且各项工作走上轨后，将不断总结设备运行管理经验，采用最佳的运行方式、降低能耗、延长设备使用寿命。（二）对不方便管理、操作、维修、保养或设计上欠合理的各类设备设施，提出整改完善的合理建设，经贵方有关部门审核同意后实施，以达到降低能耗，延长设备使用寿命，节省维修费用之目的。（三）根据设备运行状况，总结运行规律，不断摸索积累有关数据资料，并采用新技术，新材料，对森兰公寓的各类设备设施提出技术改造方案及可行性方案，经贵方审批同意后实施，力求实现“降耗节能”之目的。（四）努力做好设备的运行管理及维修保养工作，不断总结经验，提高管理水平。使所管理的设备正常运行，延长使用寿命，减少维修费用支出。★清洁服务方案（一）服务承诺按照合同条款及附件的要求，配备必要的员工和充足的机械、物料，在清洁工作范围和项目明细内，按照工作程序、操作规程进行规范清洁（保洁）服务，并达到如下目标：1、森兰公寓所属范围公共环境卫生符合国家和地方相关环境卫生标准。2、协助物业管理处在相关行业检查评比中获优称号。3、按合同要求保洁率达到100%，满意率达到95%。4、接受客户有效投诉处理率100%。（二）管理的模式清洁部将根据有关的法律和法规及公司有关规章制度，结合森兰公寓的实际情况制定各种具体的规章制度、操作规程和服务规范措施，并付之实施和监督。在人事管理上将根据公司的用人标准和原则，统一管理所属部门和人员，结合培训和绩效考核行使人事管理权，对所辖各部门管理人员和员工实施考核和奖惩。（三）管理的设想我们的管理和服务工作将根据森兰公寓业委会的要求，在总结公司几年服务于各类型物业所得经验的基础上，用更新的管理理念为森兰公寓提供更优质的清洁服务。总的设想是：以规范的管理和优质的服务为支撑点，以营造一个整洁舒适、安全可靠的工作和生活环境为目的，确立“精心组织、规范管理、优质服务”的经营管理理念，并贯穿于我司在森兰公寓的清洁服务之中。1、在严格按委托管理合同的条款实现管理目标和服务承诺的基础上，我们将以更高的标准要求自己，在服务意识、服务标准、服务质量上将超越承诺，力求突破。2、在管理上除执行严格的、硬性的管理规定以确保森兰公寓的卫生达标并努力延长物业本体的使用寿命，使其保值、增值；另一方面，在维护森兰公寓的对外形象方面，加强员工的素质培养，使全体员工做到“德诚于中，礼形于外”。（四）清洁服务的管理措施A、清洁部员工的管理●主要工作职责⑴负责清洁部的日常行政管理工作。⑵按合同的要求制定和实施清洁服务计划，实现管理目标。⑶协调清洁部与其他部门的关系，合理调配人力和物力资源。⑷负责考核下属员工的工作表现，纠正工作中发生的不合格服务。⑸及时解决有关清洁服务方面的投诉。●清洁部主管岗位责任制报告对象：管理处经理督导对象：本部门管理员、领班1、清洁部领班●素质要求有熟练的专业清洁保养知识，具备一定的管理水平，能协助主管完成区域内工作，检查监督属下班次的工作情况和质量。●主要工作职责⑴以身作则带领班组员工完成各项日常清洁工作。⑵定期对员工进行岗位实操培训，不断提高员工的业务水平。⑶严格要求和指导员工按工作程序、操作规程作业，确保作业安全。●清洁部领班岗位责任制报告对象：部门主管督导对象：保洁员2、保洁员人员●素质要求保洁员工必须接受过岗前的专业技术培训，能掌握多项清洁工作程序和规程，并经严格考核合格。●主要工作职责⑴根据各类物业的特有性质，做好安全防范工作，有义务协助做好“四防”工作。⑵必须穿着整齐统一制服，佩戴附有姓名及相片的工作证，服从管理部门人员的监督管理。⑶注重仪容仪表、讲究礼貌，女员工可化清雅淡，男员工不准留长发和鬓角，做到衣冠端正，文明施工。⑷除工作需要或接获批准外，均不得擅自进入各部门生活室、非公共场所。非工作时间严禁擅自进入工作场地并在无故逗留。⑸除工作需要外，必须按规定的员工路线行走，进出大门