湖北荆州景湖商业地产项目策划案

“景湖·美树林”商业营销策划案二○○七年十一月目录一、荆州市商业地产市场环境分析二、本案商业的SWOT分析三、本案商业的项目定位1、总体定位2、形象定位3、业态定位冒4、抬价格促定位擦5、悉目标凳客户害群定遇位妨四寄、本缺案商贸业的扰销售视策略划1、缘价格裳策略奔2、歼销售植策略难五武、本咱案商访业的增推广洞策略带1、句核心慎卖点缎2、帅推广埋概念惰3、轻推广州阶段典划分畜4、镜阶段甜性推付广计慎划放荆州华市商醋业地尘产市胃场环椒境分召析盐20茅07养年，都荆州洋市场临又进寺入一涉个新视的竞肤争时绿期，带众多共楼盘拼完成个了科一期嘱项目骄住宅顿开发虚，众虾多商雨业项熄目进莲入销弓售状旗态。猫从2钱00嘉2年堂开始榜，荆土州房形地产柿市场绞进入贸了快个速发斗展时待期，饶由于岸城市丧房地第产市血场起诞步较袭晚，位房产去投资风在荆撑州的由表现愉远不顽如大呜城市请，与而周边疏城市活相比脆也有什较大壁差距响，这覆样不夸少有昼实力闯的市回民将周眼光饼瞄准办了商挠业项仇目。括商业贝地产所开颗发规艳模增仅长迅级速旧伴随未着荆零州房跳地产斥市场亏的快迹速发今展，盏荆州位市的遗住宅裤开发冲迸发背出了宰极大器的热披情和侦能量内。同户时，妄在社脆会商关品零沃售总摆额一率直位序列全扣省第知二的疑背景纱下，塘荆州己商业勺地产补开发枪面积按也在新近几醉年出稿现了没大幅请度的柳增长级。1城99洪4年邪～2闻00龄7年互9铅月，排荆州骂市商吵业用悬房竣例工面单积达表到了揪40从万平箭方米锁左右唱。支1-鸦9月连，全侧市共责完成臂全社洗会固山定资熄产投户资1亮50阻.6催亿元亏，同根比增唤长6般4.棉2%县。其鼻中城北镇以踩上项散目完句成投鱼资1拉21汪.8鉴亿元南，同曾比增亿长6蚁9.套7%陡；房树地产辈完成爪投资乒14蜘.2搭亿元跑，同讯比增素长4柱4.挨5%疾；在牙建项悔目8卵45揪个，哨比去忆年同挠期增放加1伶53骨个，何增长闷22洒.1歼%，弹其中直新开台工项追目5饼71印个，熊比去酷年同宽期增蒸加8侧8个苍，增割长1授8.坡2%构。应目前哭荆州拖市的罗房地今产项心目主危要分湿布以装北京娱路、盼江津蚕路、耽荆沙锻路杜、长哗港路普沿线乡为主朱，每预一个育项目盯都有惭商业扇部分绣。版具体舰见下杏表梅：沸荆州禽市主贴要陡楼盘刑商业衫面积膨一览粉表黑序号朋地耻段回项目顽名称否建筑鹊面积泼1匹北京警路抱华城谦豪庭辜17貌00菠0平辰方米剩2鞠楚天架明珠瓣47钟00惹0创平方贺米权3氧浅水灿湾中瓶央广肆场混22朽00演0平贞方米肢4这恒生舱国际雁30伞73习2平晋方米靠5臂御龙撇天下叮48枝00候平方荒米铸6肾顺欣苍·针佳境浪天城太10瓜00破0平杂方米仪7型江津狗路灵福城肆30喉00醉平方拒米仙8恭蔚蓝符水岸如10烘00扔0平魂方米辈9惑新加伸坡城柴·孙国际肤一期喜51晴99侨平方中米窜10样宏泰摔·昆中央脆华府监70穷00朱平方影米守11晋荆沙守路挽悉尼睛印象岸50轨00议平方口米慎12劳嘉富谜丽苑玻34为00千平方章米毅13瓣长港默路认顺驰坚太阳渣城侍30总00旁0平卫方米势14绩景湖待·漫美树挤林柱44览00绑平方陕米扶合凡计烤19刚95翅31倡平方急米李截至备到2精00骆7年跟9月栽，荆柿州市枣房地摧产市皆场在无建的佛50塔多个膝项目枝中，陶每个裙项目绵都有徐商业尾用房猜，商夫业用冤房施厌工面红积达表到1敢4.般6万帽平方泥米小。其心中中晓山路骑步行华街总榜建筑挨面积饶8万沿余平瓣方米床，其溪中仅康商铺票就有窑36箱8间同，商奔业建武筑面坡积达匪到了以46禁54呜9平鱼米，府占该纳项目饶总面卡积的沙58耗%，族成为吴荆州粉市目行前体联量最芽大的摘商业纲地产烛项目干。差商业乒地产火价铸格持涛续上翁涨童孔相对奥于普熄通住谎宅的戴消费歉群体眉，商抬业地术产面锹向的寄投资孟人群矛面要忽大于育住宅阀地产幻，因涌此商弯业地插产业现更注留重商见业环鹅境和屯投资腾回报杜。随收着城咽市商爷业氛防围的封发展郑，商逃业地歉产投质资带瓶来的帆回报培预期累也刺奥激着烛投资主者的硬心理言。商孙业地凉产项持目的忙销售行价格威也出侮现了恒较大日的变枝化。瓣我们阳先来真了解塞一下剥目前拳荆州佳房地膨产市朵场中铲部分友商业倦项目蛋的基粪本销哥售价著位。无商铺块价格插一览烤表：乖静中山面路步纱行街桌：正酷街A巧区1搁40陡00值—凳16兴00伤0元齿/平歇方米咽B区优70乎00恋—聚90感00魄元/矮平方沫米蹈觉逢殿主逆利被二楼速：5除70山0元逼/平威方米悬码楚天顺明珠生：一皇楼临凝街2庸00卧00联元/艰平方喊米渴伏华城派豪庭库：一腥楼1典60好00依元/检平方稳米尸寨二宗楼8先00岛0元剃/平肾方米灶艘浅水础湾中吗央广蛇场：疲销售菠价格使：4美00角0巧—阻13莲00若0元士/平咽方米月队顺欣侨•巴佳境铅天城樱：险一楼光55传00段元-饥--放-6笛00天0元鸣/平盏方米判，均青价在展30葛00嘉-3粥80廉0洗元之逐间催裕福城摧：7厕00测0元论/平厅方米怕左右浸封蔚蓝蚀水岸遍：一答楼不课低于影80清00侵元/瓣平方恩米，旨二楼汽40作00知元/关平方泳米惰煮新加畅坡城宗•死国际钟：外损街铺折面预愚计在冻50嫌00初~5粉20肉0元冬/平卵方米掠左右镜内昏街铺扁面预邀计在托42叹00历元/访平方氏米左茎右皆惊嘉富残丽苑血：4惭80弄0元糠--掏-6宋60尾0元务/平留方米辩玉兰祝花园听：7榆00旨0元衰/平乌方米肆精城南雁春天愈：4血20貌0元尺/平口方米缩截至梨20朱07载年3负月，巩荆州郑商业脾施工唤面积撤为炸14误63姐81巴平方只米览，商点业竣缴工面堂积比崭去年暑同期痕增加司了1楼0倍龟，达香到1语.5每5万栋平方瓶米，源而实恰际登迅记在非案的雅销售尘面积恨只有险90狠00棕平方佳米列，比吴去年匹同期管下降物了3合1.晃8%想。开偷发量千增大像的同么时，沈销售拉价格鹿也出搞现了菠快速执上涨培的势静头。援去年黎上半疏年，衡城区枯商业蔑项目致平均害销售撑价格字在4胃00睬0元移/平三方米动左右临，今颜年上勇半年变达到齐了6荣88匹9元衬/平选方米路，同瓣比上尼涨了趣72带.7付%，猎根据匹最新念的统信计数佳据，私20铜0耀7哪年9维月份轰销售斗面积解为死10俗58堪1平千方米刻，销龟售额江达到撒86届76网万元术，平泳均销光售价抓格达绒到蹄82寨00验元/凳平方梨米，割比8披月份赞上涨病了近盘13刻00狐元/浪平方誓米。阶众根据猫荆州莫市商想务局邀调查活统计塌，目仇前荆闻州市偷的商阁业地虏产开府发与昌实际衰利用惭相脱胳节的拖现象毛比较厚严重挣，仅六沙市扰区空浪置的史商业贴地产瓶就达什到1断0万骂平方用米，历商业残地产革招租寇比较工困难虾，效弄能低写下。蹲20芦05值年，奥城区殖零售庙业单唯位面辅积产坦出率建每平搞方米皱只有化41槽80勺元，烤仅为嗽全国减地级丑城市节平均只水平总的一由半，害甚至雨低于胖大多磁数县玉级城册市。通荆州户商业圆地产位开发帖前景赢如何哄，令乎人堪器忧。师博利味与风惩险中裁的荆赞州商项业地是产服历随着印近几根年荆臂州房或地产检市场片的发删展，以商业呜地产敢的开汤发规朝模和族体量时也逐撑年增暖加，公商业刑地产担也成畏了投吉资者以追逐均利润弟财富喉之源票。然矩而在汁商业永地产丝中，把无论辣是开抹发商洗、投处资者阔还是羽经营材者，偏高利服润和鉴高风银险都奶是如令影随处形的波。目寒前荆强州房蝇地产键市场用中住朗宅项河目之悬间的骆竞争寻越来宝越大设，住捏宅整诚体效参果上吐去了搂，住帜宅的瑞价格汪也跟论着往挨上涨失了不督少，敢但是尖随着椒国家欲一系妄列调掉控政告策的桨出台虾，普侦通购对房者愿很难困从投矮资的咱角度东去考坟虑一胖个地出段住江宅是爽否会嘱增值凭。很因此皮，开方发商庙通常知会将猜商业热项目棕的增影值保堪值作朵为卖塔点，恐通过粘对商爹业项走目的陶炒作所来获发得最则大的撑投资蜻回报窃。夜商业原地产凤利暗益难筑以共铅享离帖作为现一个舅传统割的苏工姑业城牛市贞近1挎0年乳间，些几乎骨所有切主要龟的工横业都经相继币倒闭肌，商梁业逐振渐遵的具辽有疾了携广阔艺的柄发展燃空间达，尤质其是箭在与累逐年考升温束的房蓬地产鸽携手管后，狼商业忍地产缠更是虹身价醋倍增恶。从调目前索82版00贩元/妇平方潜米的谎均价芬来看加，与嗽住宅志项目驱的均俗价比四达到吴了1庭：团4划，个殿别项糠目的盘销售议价格燕达到悉了住肆宅价村格的连10眼倍。容荆州迁商业乎地产薯快速跟增长背，也防暴露锡出了侦一些肌问题毙，主鼠要表共现为主核心可区域捧开发疏过度生，业他态布德局不逢合理启。我砖们先工来了革解一粪下目欠前荆碗州几背处规深模较洲大的喷商业摇地产锣项目择的业关态规哨划布古局。岛粘中山梅路商卡业步羽行街梨：积提县服卡装、短餐饮判、娱翼乐一揪体魂筑华城慰豪庭位：本环旨弯寒壁库服饰牺类减塘楚天挑明珠啄：疾腰精哭恒兆旅积例无敬定只位简灿福地锈世家航：既竹度终疮秘翁催英无定拘位等静浅水丧湾中著央广哲场：种桶浴总无矮定位贯温恒生曲国际沉商业判面积范：桥腾蝴B粉LO贷CK拨街区惜（拥女人潜街州主题却）姥冬蔚蓝豆水岸施：拦揭惜蛮荡赞阳专业佛街区商（不猫确定采）秧盈新加增坡城度•画国际淹一期瞧：倾骗主题回商业找街（立不确厉定）舍搁在这填些商秃业项季目中翼，不喷少面撒积在坚一万稍平方撒米纵以上抓的项熊目集卧中在俱主干粥道上伍，商旨业项矿目的痕竞争预日渐届加剧博。从现经营广上来闸看，候是做糟混合故型商蔑业街病区还血是做棋专业仇市场白，门荷店是游卖还衰是出肆租，作开发总商在碗权衡果；对扔于投夺资者趋来说英，目净前荆括州市妹场地暮产投渐资品记种少食，回居报率赖不高驻，投他资者万也在裙要考计虑买哑下铺必面后后租给门谁，拼经营鞠什么饭产品率才能幻得到删最大石收益遭；从荒商业旱经营务者来沟说，观虽然沿不用飞花钱县买铺难，但砌是看绝好了电经营涝品种乘又不趁见得拢租得尊到铺部面，记业态蛇选择揭上少铜了自博主性糊，开部发商肠、投语资者棕、经换营户平三者嫌之间糠利益躁难以府共享售。惭乐据不撒完全触统计伪，现报在荆父州人帜均拥立有商生业面兴积接最近矛0.拔8平敌方米度，高棚于全意国弃0.命26颈平方奶米闻的平醉均水泻平。婶但与新许多怜大城仙市超件过冶1.夫5平腿方米返的水酱平还纽有较蜂大差刚距。勿20嗓04益年，矩荆州砖市社夕会商绞品零似售总鄙额为优23扑6.盲96亿亿元社，居烟全省榴第二办位，竞仅次泡于武鲁汉，爪而且批这两汉年始萄终保鼓持了艳10冬%以惊上的黎增幅糠。城胃市商验业前榜景虽晴然很军乐观敲，但君是单惩一的谎经营敲方式葛增加荣了商融业地霸产的写投资缩风险悉。逮经营加方式皂单一涉，荆纯州商登业地门产在颂风险扎中发赏展巴我们迅先来温看这匆样一屿组商逝务局辅公布咏荆州图市中丢心城虑区商近业调猫查统叔计数钩据。氧锣1、海明沙市颜区空罗置的降商业巾地产亭达到顿10冤万平刮方米脚。虫2、音剪百货刚、日驾杂、犹服装骡店等叠传统绿业态蹈雷同书、数哨量过还多亮，专顿卖店间、便真利店裂、折储扣店晴、电僚子购旅物、各规范店化专桃业店迷等现勺代业颂态发落展缓皱慢，惨连锁党经营耻发展升滞后寸，所方占比墨例不违到5熄%。消3、浩驼城区册内经商营面推积超睡过1雹00琴0平洋方米镜的各蛛类大贱中型柏商业能项目爱现有同24幻8个墓，每参平方拥公里宇已超屯过3隶.5燥个，校中心仆城区栗传统瓜商业劲处于毙饱和乱状态尺。姜实际阳上，传荆州渴市商畏业地等产的常经营摄方式唉比较阵单一削，很啄多开下发商盟还是悉按照难住宅予的开播发模霞式来撑开发暂商业且地产旧，将者所有隐精力拆都放暑在销挨售上姨，导咬致很眼多的它商业伐项目央只是念开街倚火爆季、或斑者干遭脆一笋卖了你之，消经营军者没味有良由好的孙商业衡氛围佛，商演业项仿目出但现退租租空惰置现配象，索以中璃山路筋商业前步行党街和京华城始购物膝广场须为例喷，虽孩然地姥段和誉体量燃优势邪明显诸，但割是仍拐然难结以摆鲁脱空洋置率欣高和辫招租解难的登困境易，商符铺火扭爆的窃销售队与清疗淡的每生意宽形成玉了鲜巧明的阁对比冶。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