某房地产项目全程策划报告2

岗关于袄海口魂市别颂墅市排场专倍题调咐查报酒告西海滩项目全程策划报告译第一捧部分爹：关枯于震海口酷市别克墅市朴场专躬题调性查报以告前言炼别墅缩的由断来赖别墅押的分桃类及堆其特响性分牛述旅别墅泉按建溜筑形当态分胜类及下特性麻分述活★梦独立愧别墅盏★诚联体逢别墅闷★仍联排题别墅复（排菌屋）胞★者新型坏别墅胀别墅梯按市谋场级锋别档财次分狂类及衫其特冻性分腊述错★仗顶级幻豪宅蜂型别块墅芹★蚁高档福型别认墅续★发中档迎型别够墅负★罩经济乏型别瓜墅璃别墅昌按单籍套总例建面放积分垮类及由其特止性分财述师★微13菠0烤—睛16代0平脖米封★剩16虹1果—窑20驳0平鸡米双★饲20凶1咬—认25耕0平欠米秩★停25姻0目—狗30委0平羊米麻★末30剑0平鲁米以播上融别墅肺按建冈筑风莲格分钱类及筋其特其性分劈述瓦别墅较按居挡住功梅能划姜分及证其特椅性分荣述篇★橡休闲愈度假雨型别跨墅轨★匪经济虽生活偿居家窃型别嫂墅罚投资鸣保值逆型别合墅踩别墅杨区域讯分布割分类混及其完特性男分述详别墅家产品挪规划贵综述碑别墅占产品闸功能铁特点可别墅荷建造场用材辽等特贪点喜别墅奴小区债规划咱特点芒别墅句配套惠设施老特点瓜别墅挑市场折构成煎体系夕综述跌别墅贱产品哭在市横场中求的卖凶点构词成宪别墅宋消费挠金字酬塔结酿构币别墅厅物业羊主要秧行销站通路尖和策连略蹄5亦海脑口市寸别墅沉市场撞调查半饼（默一）括眉耍市场普调查成选取抵范围敏说明艇（争二）借肉棒海口离市联胖体别驼墅市狼场调巨查贷（三多）雹童海饶口市胡独立部别墅键市场苍调查刻付（宵四）华签默西海认岸住学宅市证场调赔查笔短崭蚁妥捷脊表推捧渴淡昌枯肿列后卷亮（惭五）糕乘仁综鸽合归素纳说絮明愈序言序言英雄2003年，海口楼市狼烟四起，四方诸侯蠢蠢欲动，海口房地产市场真正进入了“大盘逐鹿”的时代。“时势造英雄”，有战略决战才能一统江山，有竞争对手才能志存高远。如果说2003年海口房地产是“十年磨一剑”时代，那么，即将到来的一年将是“煮酒论英雄”的时代。对于海口市的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体上看虽然并不丰富，但大多参与别墅开发的房产商，都在做着同一个努力——让用户心动！那么，海口西沙滩项目应该怎样规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才最受欢迎……等等。本报告对海口市房地产市场进行了前期的市场调研。为准确市场定位，根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托海口市商品住宅市场（主要为别墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论。我们以真诚、严谨和毫无保留的态度向海口西海滩献出我们对未来市场走向的一些设想和浅见。希望这本凝聚着我们经验与智慧的策划案能够对海口西海滩的来日辉煌提供有价值的参考和依据。当然，随着市场的不断变化，我们也将用最敏感的触觉和最快速的反应来不断对本案进行深化和完善。以期达到如下目标：了解海口市别墅市场的整体状况及变动趋势；了解海口市别墅市场产品设计的发展趋势；了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；掌握西海滩项目所处地块的基本特征；掌握西海滩项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；明确西海滩项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；明确西海滩项目构建优势的市场机会；提出西海滩项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路；提出西海滩项目在后期产品设计中的若干思路和建议。最后的赢家，真正的英雄，都将是海口西海岸！玉第一吉部分界、项息目研柏究背捡景别墅的概念1—1别墅的由来别墅的由来别墅的由来1.1别墅传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。1.1别墅传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。而当今意义上的别墅，已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套，大量采用现代科技的新材料的发展成果，而远远超过传统意义上的别墅，在选址和环境布局上，现代意义上的别墅则基本继承了传统意义上的“别墅”的选择。1.2别墅生活眼下正悄然走近市民1.2别墅生活眼下正悄然走近市民别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。改革开放二十年，不仅使国家的综合国力不断增强，也使普通人们的经济收入与消费能力持续走强。随着人们对居住环境的强烈追求的目标。城市白领阶层、中产阶层的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么海口楼市将在近二、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。别墅生活正消然走近平常人家，成为当今楼市关注的热点之一。海口别墅市场的“第二次浪潮”99年下半年开始，随着假日海滩、热带海洋世界等旅游项目于落户西海岸区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面，花园更开阔，黄金海岸花园、长信海景花园等楼盘的推出市场创造了良好的市场销售业绩，形成了海口市场的第二次浪潮。别墅的由来海口别墅市场的“第一次浪潮海口别墅市场的“第二次浪潮”99年下半年开始，随着假日海滩、热带海洋世界等旅游项目于落户西海岸区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面，花园更开阔，黄金海岸花园、长信海景花园等楼盘的推出市场创造了良好的市场销售业绩，形成了海口市场的第二次浪潮。别墅的由来海口别墅市场的“第一次浪潮”整个八十年代后期，别墅的发展速度还较缓慢，然而，随着海南建省，10万大学生下海南，海南成了冒险家的天堂，这期间海甸岛等区域出现了大批花园别墅群，形成了海口市别墅市场的第一次浪潮。这些别墅因、绿化差、配套跟不上，设计欠合理。几年的空置后，又被好事之人笑为“绿化程度甚高”——杂草丛生。。于是又有好事者称其为“别野”——寓意缺“土”别墅市场的三次浪潮别墅的分类及其特性分述别墅的由来低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑、结构单一、平面组合变化大、标准要求较高等。我国在1987年制定的《民用建筑设计通则》（试行）中，对民用建筑高度与层数明确规定：1—3层为低层住宅；4—别墅的分类及其特性分述别墅的由来低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑、结构单一、平面组合变化大、标准要求较高等。我国在1987年制定的《民用建筑设计通则》（试行）中，对民用建筑高度与层数明确规定：1—3层为低层住宅；4—6层为多层住宅；7—9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。“独院住宅、立体生活”是指城市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活，是城市居民从市区的小高层、高层独立出来，拥有成套独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这种时尚的生活方式，以全新的理念和模式给别墅市场注入了活力，出现了丰富多彩的产品样式，形成了“低层、低密度、低容积率”的“三低”住宅。1—2别墅的分类及其特性分述餐别墅汪的分折类按建筑形态分类按市场级别档次分类按单套总建面积分类因段取目前绑为止椒，别窜墅住占宅可能谓是兄千姿采百态爷，形企形色布色。父别墅赚产品廉的分宏类方法法很壤多，杆是否门善于四掌握恭别墅麦产品绳的科裁学分篮类的响方法乌，对严于经袭营者墨在楼嫁市竞被争中茂发现裁机遇虎、赢归得优浊势、裤分析恩比较伍、定宾位决按建筑形态分类按市场级别档次分类按单套总建面积分类抹策等雁至关望重要逐。然汪而，嫂别墅柏产品逼的细共分并隔没有使一陈早不变都的方京法，帅这里药根据快别墅当产品瓣的相捏关同严质性照进行浪分类溪如下爪：独立别墅独立别墅联体别墅联排别墅（排屋）新型别墅顶级豪宅型别墅高档型别墅中档型别墅经济型别墅130~160平米161~200平米201~300平米250~300平米300平米以上按建筑风格分类按区域分布分类按居住功能划分按建筑风格分类按区域分布分类按居住功能划分西海岸板块西海岸板块海甸岛板块市中心城区工业大道中国园林欧洲古典欧洲现代北美风格其它休闲度假型别墅经济生活居家型别墅投资保值型别墅建筑形态分类及特性分述建筑形态分类及特性分述别墅的由来全别墅狼分类效具体碑细分红特性俊市场怖定位侧面积枯控制揉独立叔别墅剩四面石采光涨，无腰公共烟面积绑和空车间可腥借，畜占地闻面积铲最大淋；独智门独拒户，合独享陷前庭斯后院曲。侧顶级吼豪宅晒型高洁档型凤25玉0平趋方米荣以上抛联体菜别墅冻双联膨三面锦采光撒，占衫地面锅积比踪独立凶别墅剧小；愚中、沿高档军型达16粒0铁——无25轨0平稠方米鸡三联惨有的谢两面拳采光艰，占逮地面纽积更糠小；煮中档闻型阁16纠0任——穴20殿0平拍方米春四联缘六联箩两面厅采光强，占些地面加积小犁，独涌门、券独户锤、独继院。乞侧重晨以居毕家式壳的功遮能住监宅。虚经济淹型亲经济障型各13意0计——皮16闸0平呈方米咏13逮0困——另16左0平绘方米危联排堂别墅勺排屋全里弄摔式住锋宅先顾名晶思义钱，又按称为烂并排园连在全一起奥的别收墅，铃两面蔽采光债，占宝地面宜积小齐，独置门、昨独户该、有泻独院见绿地污，但呆花园说面积占相对阻较小汪。尚经济溜型热13广0抢——渡16齐0平泳方米哨新型定别墅营叠加拴别墅贱（双习复式僚公寓伟）霸又叫寒公寓行型别宵墅，效它是旱介于霸别墅堆与多灶层住们宅之惯间，览兼顾塘了别逮墅的蜻小密淡度、辫大间筐距、耕多绿确化和渠舒适卧感，道又有障多层农低价叼优势密。省经济之型欺13隐0因——腾16仆0平蔽方米按档次分类及特性分述按档次分类及特性分述别墅的由来33中档型别墅中档别墅通常远离城市中心，与城市快速交通干道相关，比较注重高环境质量，但价格适中，这类别墅一般都拥有200至300平方米以上花园，能提供较大的环境空间给客户，小区私密性较强且住宅功能多样，这类别墅对那些追求良好居住环境的高收入阶层而言，具有巨大的吸引力。此类别墅价格大都是集中在80——中档型别墅中档别墅通常远离城市中心，与城市快速交通干道相关，比较注重高环境质量，但价格适中，这类别墅一般都拥有200至300平方米以上花园，能提供较大的环境空间给客户，小区私密性较强且住宅功能多样，这类别墅对那些追求良好居住环境的高收入阶层而言，具有巨大的吸引力。此类别墅价格大都是集中在80——180万元之间，岛外市场消费人群的增长带来源源不断的市场需求，而物业品质的提高以及日趋完备的社区规划和配套均使此类别墅物业的价值处于不断的提升之中。高档别墅高档别墅完美地体现了人们对居住的审美情趣，且具有良好的保值、增值性。高档别墅一般处于优越的地理位置，享有优美的自然景观，有的还具备无法复制的人文景观优势。随着中国经济的进一步开放，有越来越多的境外人士，国内也有相当一批成功人士，购买此类物业，用于投资、居住、租赁、休闲、度假等。随着加入WTO的日益临近，高档别墅市场正悄悄地在升温。经济型别墅经济型别墅经济型别墅是介于中、高档别墅和公寓之间的联体、联排类型的住宅，且多为排屋式建筑，该类物业基本上都建在市郊区域，土地成本相对市区要低得多，而且目前“经济型别墅”的占地规模一般都在10万平方米以上，其规模化产出以及市郊的低成本土地，使得其进入市场的价格较低，自然是适应的消费者也就更广。因而此类物业就更注重交通、配套、生活机能的完善化，强调形成适宜居住的高尚生活区域，此类物业虽然没有中、高档别墅那样奢华，那样更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上是相差无几，其单套面积则往往控制在160平方米以内，由此也就控制了总价不大（40——80万元之间）。因此，经济型别墅要面向更多客户群，别墅小型化是最为有效的方法之一，也是经济型别墅拓展空间的主攻方向。按面积分类及其特性分述34别墅物业按面积划分130—160平米161—34别墅物业按面积划分130—160平米161—200平米201—250平米250—300平米301平米以上别墅的由来毫无疑问，别墅物业由于每幢楼宇单体面积大必然导致总价偏高。面积在300平方米以上的别墅，其总价当然不低，而单价似乎也比较模糊，此类物业作为别墅的附加值作用往往显得非常重要；面积在130毫无疑问，别墅物业由于每幢楼宇单体面积大必然导致总价偏高。面积在300平方米以上的别墅，其总价当然不低，而单价似乎也比较模糊，此类物业作为别墅的附加值作用往往显得非常重要；面积在130——160平方米和面积在161——200平方米的别墅，其客层对应的购房动机，应该是生活居家类为主；相对而言面积在201——300平方米的别墅情况最复杂。就目前的别墅市场总体来看，这部分的别墅产品最丰富多彩，变化空间亦最大，个体的差异性、购买者经济状况的悬殊、文化背景、观念意识的不同将决定别墅的多种多样，个体的各具特色，决定了别墅的类别和个性。别墅市场研展报告别墅的由来别墅市场研展报告别墅的由来背景篇别墅常识别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快马加的德国式建筑，常见有大坡顶、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。然而值得一提的是，不同的别墅风格与其建筑空间内部是统一的。别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快马加的德国式建筑，常见有大坡顶、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。然而值得一提的是，不同的别墅风格与其建筑空间内部是统一的。居住功能划分及其特性分述休闲度假别墅别墅市场研展报告别墅的由来休闲度假别墅别墅市场研展报告别墅的由来休闲度假型别墅一般总是依山傍水，此类物业除了匹配大面积的私家花园外，景色宜人的周边自然环境常令人心醉，多视角的景观层次宛如生活在公园、优美的自然风光也极大提升、烘托别墅的品质和身价。如黄金海岸花园、阳光西海岸、传世家宝、阳光经典等为代表的此类别墅物业多集粹了外来高尚社区的规划和精致房型，而高档会所的设置也增添了物业的附加值，令物业身价非凡。休闲度假型别墅一般总是依山傍水，此类物业除了匹配大面积的私家花园外，景色宜人的周边自然环境常令人心醉，多视角的景观层次宛如生活在公园、优美的自然风光也极大提升、烘托别墅的品质和身价。如黄金海岸花园、阳光西海岸、传世家宝、阳光经典等为代表的此类别墅物业多集粹了外来高尚社区的规划和精致房型，而高档会所的设置也增添了物业的附加值，令物业身价非凡。经济生活家庭型别墅经济生活家庭型别墅此类物业大凡处于城郊结合部，低廉的地价使发展商开始在小区规模性方面做足文章，使低容积率、高绿化率的别墅住宅透显其价格等综合性能比的此类物业大凡处于城郊结合部，低廉的地价使发展商开始在小区规模性方面做足文章，使低容积率、高绿化率的别墅住宅透显其价格等综合性能比的“实惠”：园内宽敞的生活空间、一应俱全的生活配套、清新秀美的小区景致均是普通住宅无法比拟的，而其物业部、总价控制于40至80万元，立体交通的改善使信奉“反璞归真、回归自然”的居住时尚的购房族乐于承受。投资保值型别墅投资保值型别墅别墅住宅作为一种特殊的房产品，其拥有的土地面积是普通住宅所无法相比的。规模化开发加之完善的周边配套使土地价值具有极大升值潜力。此外，大凡营建此类高标准住宅生活社区的企业以品牌企业居多，发展商雄厚的实力和良好的信誉也具有别墅住宅作为一种特殊的房产品，其拥有的土地面积是普通住宅所无法相比的。规模化开发加之完善的周边配套使土地价值具有极大升值潜力。此外，大凡营建此类高标准住宅生活社区的企业以品牌企业居多，发展商雄厚的实力和良好的信誉也具有“投资性”，这也为更多的追求生活品质而二次购房提供绝佳良机。选择合适认购价位则完全取决于消费者准确把握购房时机。别墅的由来别墅的由来背景篇别墅常识其它此外还有旅游、酒店式别墅等，在此不作一一细述。其它此外还有旅游、酒店式别墅等，在此不作一一细述。1、西海岸区域1、西海岸区域这里，火车轮渡客运开通，区域内以独立式别墅、联体别墅并存的格局更多建立于滨海大道旁，使市出入更为自由。交通便捷优势再度引来购房者关注，使“入住西海岸”一度成为业主高贵身份的象征。这里形成海口市最为看好的别墅开发居住区域。2、海甸岛2、海甸岛90年代初期，这里是海口市别墅集中区域。93年期间海甸岛北面的别墅开发较多，产品多以独立式别墅为主，这些别墅由于规模小、绿化率不高等现在并不为市场看好。很多别墅由驻琼办事处租用作办公用。新开的楼盘主要集中在海甸岛西北部（世纪大桥桥头、美丽沙等沿海区位，新开的楼盘有海岸绿洲。目前区位不如西海岸，销售并不佳。背景篇背景篇别墅常识别墅的由来2、工业大道区域2、工业大道区域该区域为市政新建设区，缺欠别墅所需求的自然景观的支撑，别墅主要以排屋联体或叠加式建筑为特征的经济类别墅为产品主力。以“锦绣京江”和“金盘雅苑”为代表。其售价基本接近于30万——40万之间，适中的售价无疑为工薪阶层带来了更多的实惠。别墅产品规划综述别墅产品功能特点别墅产品规划综述别墅产品功能特点别墅产品规划综述别墅产品功能特点别墅产品功能特点住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必然趋势。作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。别墅物业空间划分的“五个区”礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等室外区：外立面、前院、后院、平台等以“区”来重新定义空间类型，功能规划更为细腻，为全新生活方式提供完美的空间，充分满足个性与生活品质的追求。五大功能区的划分使住宅科学体现了日常生活中对空间利用的规律，满足了业主饮食起居，交流礼仪等各方面的家庭生活别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。别墅物业较其它的物业而言本身面积比较大，它的客厅、卧室空间设计比较大气，比如发展商常采用落地玻璃和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧室，传统的住宅若为15—20平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光灿烂、空气清新，对于别墅的居住者来说感到非常的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。别墅产品规划综述别墅产品规划综述别墅建造用材特点11—3别墅产品规划综述（二）别墅建造用材等特点有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。（二）别墅建造用材等特点有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。别墅产品规划综述别墅小区规划特点别墅产品规划综述别墅小区规划特点1—3别墅产品规划综述欢（三赢）别灰墅小浅区规侨划特当点别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。别墅区别其它物业的差别，就是它能够密切的贴近自然。别墅物业的这种环境概念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境紧密结合，从中寻出现代别墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念，别墅因为是贴着地面走的，它跟周围的环境关系是非常重要的。环境其实有两个要素，一个是自然环境，一个是人文环境。人文环境是历史积累起来的，自然环境包括山山水水，首先就是别墅物业的小区。别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如怎样通过植被和成年乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸收量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利用不同植物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。别墅产品规划综述别墅产品规划综述别墅配套设施特点11—3别墅产品规划综述24小时电子巡更红外线周界报警24小时电子巡更红外线周界报警一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁别墅市场构成体系综述别墅物业的卖点构成别墅市场构成体系综述别墅物业的卖点构成1—4别墅市场构成体系综述别墅产品在市场中的卖点构成专业人士、市场人士普遍认为：别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前海南别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：别墅产品在市场中的卖点构成专业人士、市场人士普遍认为：别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前海南别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：别墅物业的卖点构成基本卖点别墅物业的卖点构成基本卖点优美健康的生态环境；（环境卖点）舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）完善成熟的配套设施；（配套卖点）快捷便利的立体交通；（交通卖点）特别卖点崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）追求生态效应，环境超群；（稀有卖点）超大栋距，独成逍遥天地；（布避卖点）多层的价格，超高的得房率；（低价卖点）买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠卖点）人脑加电脑，多重保安（物管卖点）明智的投资，超值的回报（投资卖点）别墅市场构成体系综述别墅消费金字塔结构1别墅市场构成体系综述别墅消费金字塔结构1—4别墅市场构成体系综述（二）别墅消费金字塔结构就供应面来看，目前上海别墅物业市场已呈现出（二）别墅消费金字塔结构就供应面来看，目前上海别墅物业市场已呈现出“客户层面大、购房动机广”的格局。考察市场一线的购房者，我们又不难发现：别墅购房族正在发生质的变化。客户层面扩大前几年，对别墅物业发生兴趣的，大多来自本地私营企业老板，而今天，不少岛外人士及高收入白领阶层也开始放弃市中心地段物业，把目光投向市郊的别墅，这是客户层面的变化。购房动机丰富原先的投资型、度假型的购买人士居多，而目前，生活类动机开始占上风。不少购房者较多追求由于较大建筑面积带来的居室宽敞、空间丰富、功能齐全和不可多得的私家花园，在海口人居郊区化观念逐步形成的背景下，生活类别墅的追求者比例迅速上升。追求时尚生活一些已经拥有市中心公寓住宅的人，在经济条件允许的情况下，也开始追求“5+2”的现代时尚生活。值得关注的特别客层值得注意的是，在海口别墅楼宇的购房者中，国外华侨和外省市人士在增加，他们都把市郊地段的低密度住宅，尤其是别墅物业作为重要的选购对象。别墅市场构成体系综述别墅消费金字塔结构1别墅市场构成体系综述别墅消费金字塔结构1—4别墅市场构成体系综述华侨、海外同胞内地之家属；文艺界、体育界、新闻界、作家、画家等文化含量较高行业成功人士；华侨、海外同胞内地之家属；文艺界、体育界、新闻界、作家、画家等文化含量较高行业成功人士；政界、商界成功人士；跨国公司区域经理人、外资企业、中外合资企业总监级以上人员各大公司区域经理人富裕的白领阶层富裕的私企业主等外省市人士工薪阶层工薪阶层行销通路和策略别墅市场构成体系综述1—别墅市场构成体系综述1—4别墅市场构成体系综述（三）别墅物业主要行销通路和策略别墅特别是中高档以上级别的别墅物业，与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：（三）别墅物业主要行销通路和策略别墅特别是中高档以上级别的别墅物业，与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握；达成与有效目标客源的直效沟通；行销如何与之全面配合和销售策略的灵活有效。常见行销策略为：运用多种方式对有效目标群（特别是金字塔上部客层）实行“一对一”直效营销；广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售进行；销售执行策略灵活、机动、有效；销售方式多样化（如带租约销售、以租代售、包租返利等多种销售方式的使用）。“一对一”直效营销“一对一”直效营销是指营销过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，是一种实用、有效、节约成本的销售模式。直效营销模式具体举措：事件营销：组织由目标客源直接参与的如“项目与文化”研讨、交流会公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、酒会情感营销：如有奖活动等直效营销推广路径推广路径选择应体现直效的特点，建立与有效客源程的直接交流平台，促进有效沟通。常常是放弃大众化传播媒体，或者将传统广告起辅助的作用，选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高尔夫球场现场、高级酒店等场所POP或内部各类高档杂志等。市场概况了解演整体史情况遣分析顶1、幻海南剃别墅或市场取趋向懂成熟衡海南薄别墅眨市场全起步迹于占80帮年代上后期练，发苗展一尘直较辅为缓谢慢，恋进入择90桶年代扎初期毯，随念着海酸南建夺省和盒房产致业的食迅速币发展多，在衰海南纵出现好了大别批花局园别千墅群翅，形阵成海兄南别垒墅市碎场的仰第一带次浪禁潮，兼但此睛时别援墅的烫类型警、功睁能及洒其针狭对的辫潜在仔客户梨群均椒较为溪单一膜，市界场化脱程度鹿较低公，因予而在钞93窄年宏昌观调暗控,绣银跟腹紧缩歪政策咱后跌酱入了枕谷底扬。链直至绝19披98怎年下荷半年久，随液着中徐国经日济的照持续浸、高柔速发歇展，那岛外循市场懂的兴感起同躲时也肾带动带了别克墅市爷场的成复苏凉。扶经过编这几感年的菜发展莲，海凯南的逝别墅玩市场霞已由吃单一悉的基改本别珍墅类茫型发逼展成袭为多规元化帽物业桶共存资的市贸场形犬态。荐排屋裁概念前的出剪现，际双复友式公路寓（眠叠加跃式别肚墅）采的形肠成表流明市气场逐钞渐走隐向成递熟。嘱2、舟市场赚供应型状况戚分析均——锦供应馅量持粥续放葱大贪据您统计敞，狗目前攻海态口贼别墅爬开发昌用地概近2山万亩监，平归均每听个项凑目的利占地海面积促在1阀0万卫平方钟米左号右。姨以综偏合容赛积率愿0.昂8计准算，裁则欢近2筛~3集年内晓海障口湾别墅华市场漫的供故应量统将积达到骄94扁0万叮平方温米，观这还别没有厨计算赴近两隙年内议新批颗土地答的潜厚在供再应量励。柜——偿区域干分布瓶以近剃郊为苹主亲目前愿绝大辣部分修分布跟在交贴通方乔便、票环境渴较好魄的近垦郊区晨，其广中主车要分饲布在粥海口鞋湾及剩西海工岸板痛块在格售别艰墅项排目总蜓数占末到了代海口窃别墅引供应蠢量的应70骂%纸以上碎。如只下所坛示：送——沙价格技结构后合理铸通过动对在伞售别鸟墅的串总价闹进行滔分析康发现链，目牺前海玩口批别墅雹供应乳量集接中在费10筐0万舅至2往00舍万价顷格段悉，占格到了仍供应万量的诞46认%；划其次融是总阁价在月20用0至画30衡0万劝的中拼高档仇别墅蝶，占消总供滤应量冠的1焦7%踩；而孩总价弹在1糊00厉万以卸下的败经济灶型别笼墅和债总价诞在3缠00维万以碍上的素豪华拒型别心墅分滚别为迟15指%和院12绵%。仰从价可格上决看，谱海睬口乌别墅湾市场总的产俊品结跌构与忧海口司市础消费则结构乱存在幻着拍结构明性矛桃盾。纸2农、市匪场需垃求状栽况分棉析颜——梨短期箱内需消求增织长有报限橡目前探海期南泉约醒80早万人晴口，决以5照口之腹家计领算，君约有别16姜万个挖家庭轻单位齿。按嫁照现纸有人信均收窗入水户平，咱结合散国际霞惯例布来统映计，过将有冠2％赴的家预庭购共买别咐墅，球这样霉仅哈海罪口本商地佛就蕴捐藏着旅32晓00吧套别赤墅樱的消威费能歼力倡，它担还未火包括税来自绞港台需地区牵及周睬边省殿、市伞的购润买者还。而励目前做海型口辜别墅芒上市必的总绣量还颈不到牲10吓00搭套，亲仍然伙有较竖大空材间。岩因此圣，长笋期看锦好的浙别墅居市场堵在短传期内眉显然腊是供叹过于径求。估海踪口糕市别王墅市度场在享经过烘前两头年的暑预热亏之后峡，在饥近三若年迎柜来供帜应高素峰期棚。闸本次予调研限表明始，今贝年开怖盘的肺别墅明项目低就劣有5蛋个尽，康短期名供应星量的似增长吓速度守超过勉了需季求量毁的增掌长速它度访。疼对本刮项目炭而言挥，前教期的寨市场签定位脆变得登尤为励重要或，如月何在葬现今标纷乱沫的竞析争局渠面中渗实现记利润们最大慢化并旬奠定燥初步未的品答牌基填础，团市场黑定位主的正饲确与介否为塔根本阀之因酒素。扩3非、市锣场前获景预尖测药从需讨求结含构的凑角度悔分析级，海纲口当棋前别爹墅市社场较泽之以览前有沫了质拔的飞咬跃，使别墅阅生活苍不再定是可倡望而废不可芬及的狭贵族遇生活活的标倍志，荷正在制悄然合走入巡普通酷百姓是的生语活。锄20降02冒年，盟海障口唯别墅应市场夹的销粱售面奉积、配销售攻金额往在整湖个商夫品房珠销售浅比例稍逐步冰上升愿。烟而驴随着能海腥口仍人均员GD巧P的此逐步缘增长五及海席南独肥特的很路费贞加入垄燃油孕价格塔、览市政冲交通卧建设辈的不状断完宫善，赤私家镰车越舱来越设多（跳海南灿私家匠车拥长有量额排第遵一）什，摆随着裁第二炕套住总宅时喘代的箭到来佩，时心间、肢空间耽和距臭离有队了新灭的概券念，议人们翼的居鬼住理你念发响生了榆重大迹的变很化，叫别墅旦生活诞将越谦来越坏为更政多的阴购房医者所罢接受估，市挥场前莲景看窃好。护二、贸发展意态势虹综述进1、材产品野设计制趋势扑——革规划请采用指点状纽、流爹线型严的布宣局形立式。框别墅凳的绿剩化重光点抛灶弃了门中心茎围合莫的景济观控铲制论陕，而没以散骑点布苗置，惠确保中一户役一景讯的绿午化配浅比。刻——邮房型调目前萄海口疏新开拢别墅气的户罚型结过构都季比较黄科学卖，款朱式多融样，鉴结构虽都较敬为简谷易，突独立艺别墅半主力体面积品控制落在纹25嗓0岸平方央米。托联体配别墅醋主力哗面积锋控制概在艘20碰0佛平米录左右绝，主号流结戒构为刘一楼责为公嫩共空熄间，毁二楼朋为私机人生崖活空厚间。屯使空照间的剪利用辫更为苏人性者化，忆功能遮的划边分更泡细。昌——汤配套越双车途位（刺主人赴车位蜻+作访客产车位钓）都中央胜空调东智能认型热研水供乒应器棍老年部居室启和太恼太书羊房辈地下耍家庭崖影视覆娱乐壤厅柿SP框A从——座建材谦门窗竟采用滚环保穷型隔民热桥俱氟碳切烤漆反工艺驰室内园管道轨全部松铜管态铺设忘。孩红外葛线防携盗和泻瓦斯右报警缝、紧测急呼超叫系瓶统败2、许细分稠物业勿简述战——移独立流别墅企主要今分布暴区域昨：西衔海岸获、海眯口湾激、海画甸岛惊上市瓶量：妖约占聪全部私的枕10述%竹。咽市场返价位讲：花20肿0陷万估——桶10打00惑万策主力过面积叮：2浓50市平方花米左赶右众单价哈：朗50驼00果元以与上抚行情飞：配20耻03挎年购还买独淋立别哭墅的亲比例将上升术，境遭外购着买日钟趋增筑加。界——毙联体袍别墅槽主要骡分布括区域违：西私海岸值、海功口湾储、新贫埠岛蹲、工枯业大昏道背主力辣总价揪范围矮：粮70陆—8四0技万元宵主力穗面积装范围遣：2渔00娱平米伟左右争单价厅：卵30踢00隐—4杰00恩0辽元适/嘱平米旧行情努：是策海口尾市别展墅市谁场的姓主角辉——悔排屋营主要饭分布肾区域不：矛主力崖总价移范围拍：4亚0—凑6项0而万元寒主力册面积替范围悔：1河50道平米柔左右位单价半：2药00售0-言30等00乱元农/圆平米黎行情日：是均海口课别墅牧市场雨的主会角伙市场邀调查践选取推范围鸡说明慈西海仍岸位妻于海磨口市镇西北点片区板，主球要交融通路魔线是举滨海煮大道晓与市六区金辰贸区违相连氏。由站此，佛规定溉了如输下的丑本案现市场绒调查浆的选脑取范贿围：扰从整浪个西剧海岸死来说装，该君区位猾的住掏宅项趋目的守各类绍情况后，将线直接伏影响良本案送的规籍划和役市场桃定位窄及行稻销情针况，候对之绘作全霸面细预致的动市场摩调查器分析处，意输义重差大：疾以搜“摇珠江鹅广场叔”旷为起池点沿岁滨海许大道唯到火谷车站赛方向迫车程湾为1汪0分秃钟至参60家分钟云左右慰的辐励射区袍域，逮将是纤本案蚀考察益竞争骂性因牛素的享主要奶物业雹区域世，从坛别墅蓝物业焰客户即群流否来看皇，对据本案仆构成德竞争微影响禁的区编域主艇要来贞自三怀个方茂面，域即：代其一馅为最租邻近忙本案掠的海驼口湾省周边本物业丛及其纷形成手的市沙场；刚其二升为海火甸岛骄（新仗埠岛号）别被墅物后业及颜其形垄成的伤市场角；睁本篇诉将对两上述缘的本呆案市需场选优取范喝围逐肝项研哗展，躁从而亡为有澡关方可面把太握市卫场机蹲会，浙寻求导机会乎，寻借求市爹场切竞入点缓、规旁划决梅策等倘提供清系统丝详实映的依哲据。行销通路和策略殿虹山竿半岛宰（一犬期）擦市场斩调查稍项目歌简介剖小区绘规划康房型霜特点宪一期岁独立踏别墅深挑高及6佳.建3米伯大厅永，南民北选促用超繁大面会积双讯层中妥空落蜡地窗态，主积卧室敞为3带5平票方米桐，面拢宽5级.瓜5米站，配蛋有2暖0平望方米抵的卫苍浴和农更衣促室。壤主要借空间浙划分奉：速礼仪宋区：振（下肢层）芽：入映口（膛门厅餐）、乞起居悟室、淘客厅赚；采交往鱼区：胁（下例层）缓：厨司房、奶餐厅茎；眼私密搅区：仆带更会衣室困的主垄卧（胶上层胀）、茫次卧界两个找（上矛层）营、书狮房（阔下层胆）欺功能闻区：形（下视层）棒：洗键衣房赏、储踪藏室供、工罢人房页；中室外越区：素前院易、后病院、音平台纵（上因层）志一期祸四拼慨联体夫别墅钢，房绩型设腹计比德较单更一简印单；配礼仪终区：卫（一超层）犁：入浅口（述玄关穷）、详客厅仅；师交往取区：毒（一顾层）贱：厨白房、分餐厅舱；临私密乘区：甜带平伞台的览主卧绣（三口层）闸、次掩卧两繁个（蹦二层酬）毯室外咬区：立前院血、后导院、支平台仅（三搜层）汪一期丰采用呢主要求车道维与步嘴行行罩道分伍流，抵车道诉沿外虾围环光形成月环道注设计庄，每有户无事专门输车库锅配送群。客主要端经济家指标行销通路和策略老容丑积率丽：疫0.霉28适；绿拖化率粮：7王3%恶；栋焦距：躺18法米左为行销通路和策略壳小区垦景观兼设计胸建筑桌风格萄小区幸配套没物业宜管理腹销售纷价格行销通路和策略身客户世情况叮优劣赌势分稿析吗优劣收：企交通旗和地筝理位位置优慰势弱西海酿滩位秤于滨派海大且道南晕侧，博西边榆连接爬海口圈火车努站，最东边余连接佳海口敢市金泥贸区亮，进竭入市弹区一贸路畅管通无消阻，纠直达脊目的肆地。铅凭借牙其近职邻中喊心城等区的根地理离位置模及其旁交通病条件刮，吸铸引了乓众多男青睐犬者的痛目光忠。朱规划男优势义如果购我们希把项加目规寇划按死“踢软硬宿”浑划分倡，项年目规乎划的道硬件职是指翅别墅非物业勇建筑侮、房快型设互计、龄房型法设计妨、布抢局、新公共搭服务若配套故、会练所、楚小区廉景观朴设计乳、道群路、财绿化邮、活芒动场迷所构骄成构百成的固各种球不同辨类型阴设施木的总拢和，烂而驾“酸软件瘦”驻则是暗一种茄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