大型文化园区与影视城项目投资盈利模式创新

大型文化园区和影视城投资赢利模式创新――以青岛文化影视城的初步筹划方案为例作者:深圳市新摩尔商业管理公司总经理清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民ＱＱ：1572031121２０１１年１１月２６日－１２月１８日前言十七届六中全会决定强调，建设社会主义文化强国，就是要着力推动社会主义先进文化更加深入人心，推动社会主义精神文明和物质文明全面开展，不断开创全民族文化创造活力持续迸发、社会文化生活更加丰富多彩、人民根本文化权益得到更好保障、人民思想道德素质和科学文化素质全面提高的新局面，建设中华民族共有精神家园，为人类文明进步作出更大奉献。根据全会精神结合山东实际，深圳新摩尔商业管理公司和山东半岛都市报社利用高科技和青岛文化特色，整合电影电视和报纸以及网络媒体资源，希望联合大型投资公司在青岛建设世界一流的山东半岛文化影视城,新摩尔公司负责拿地筹划和青岛政府沟通，投资公司负责投资论证，共同研究１万亩范围，此后工程立项分期拿地。工程投资规模预计５０－１００亿元，一期投资１０亿元。半岛文化影视城带动区域蓝色经济和文化开展,是旅游、文化和计算机软件高科技产业的重大工程。开展以青岛海洋文化为特色的影视城,充分利用世界虚拟现实和动画等最新技术,形成具有世界最高科技水平的现代影视拍摄和制作基地,带动山东软件产业和文化产业的长远开展。一、选址与规模建议总体规划在1万亩左右5000亩用于影视城和奥特莱斯广场以及别墅区域开发,5000亩用于健康养老城综合开发(包括医院、老年大学和健康护理培训学院等)。根本条件:1.旅游环境山水景观，能够让顾客心情放松2.交通具有边界的交通，周边城市和本市居民可以方便到达，经过收费站点较少3.土地面积较大有5000亩左右的开展空间4.风险可以控制，符合城市规划重点开展的方向。建议优先选址胶南琅琊台旅游区或者备选即墨丁字湾旅游区。二．以可持续开展为前提的半岛影视城创新研究根据半岛都市报社领导的设想,半岛影视城要做如下创新:1.流程以市场为导向根据顾客意见确定电影题材方向，采用全民参与模式,公开征求剧本竞赛,确定编剧后,选择知名导演,确定制片人和投资公司。放映模式，电影院发行和网络同步放映结合。2.将电视拍摄和生活休闲结合,让导演和演员具有便利的生活条件,白天拍片,晚上回家休息，酒店配备最好的ＳＰＡ和韓國知名美容機構。根据知名导演和演员的要求,由筹划公司新摩尔商业管理公司和德国设计公司根据偏好设计个性化明星别墅和公寓,例如,张艺谋的住宅重点考虑其女儿的偏好。3.高科技和文化密切结合将动漫和虚拟现实科技、计算机动画技术密切结合,形成世界高科技含量最高的影视城，不断利用软件为游戏和游乐内容升级。三．世界各国影视城市盈利模式反思在主题公园热潮中，我国各类影视城工程运作水平太低，缺乏周密的筹划和高起点设计与运营能力，建设过程中不够精细化，普遍缺乏盈利能力，只有１０％盈利。各地西游记主题公园建筑较多形成大量建筑垃圾，教训沉痛。过去的盈利模式集中在通过旅游门票收费盈利的模式，结果大局部达不到预定效果。美国环球影城(又称为环球片场)〈UniversalStudio,Hollywood〉是世界上最大的电影、电视制片厂及以电影题材为主的主题公园，影城位于世界著名的电影圣地好莱坞〈Hollywood〉附近的UniversalCity，是位于洛杉矶市附近的几个著名观光点之一。美国好莱坞环球影城美国好莱坞环球影视城主题公园成功的原因依托好莱坞形成多渠道盈利模式，打破了门票单一盈利模式。2.筹划起点高将高科技运用到影视城中。航天主题拍摄体验侏罗纪公园3.拥有超级大国影响力，世界各国游客消费力较强。４．工程投资规模巨大，后来者难以简单复制。目前中国惟一具有开展后劲的外景影视城就是横店影视城,不依靠场租费用盈利,而是依靠旅游和餐饮等多方面盈利。横店影视城长春电影世纪城是长春电影制片厂打破传统体制的改革成果，是在世界电影特效领域创新的产物，工程总投资１５亿元，投资来源于老厂房土地转让，作者认为今后要到达特别成熟阶段还需要后续投资更新现有内容，完善局部设施，同时增加新的创新内容，估计再有１０亿元投资会到达较好的投入产出比例。长春电影世纪城的成功模式：打破横店外景地盈利模式的局限，借鉴美国好莱坞环球影城的成功经验，充分利用长春电影制片厂多年积累的电影资源和拍摄经验，以室内电影娱乐作为盈利的主要渠道，经常七年的运营实践，取得了圆满成功，是我们北方唯一成功的主题电影乐园。长影世纪城总体规划效果图巨幕影院巨幕电影的立体影片――恐龙主题片租赁自美国非常试验室将立体显示技术和局部虚拟现实技术结合星际探索长影世纪城球幕电影将三自由度运动平台和立体电影结合，突出让顾客的参与。长影世纪城正在将虚拟现实娱乐和飞行技术结合，让二期华夏翱翔工程，预计二期投资１亿元左右。在游乐内容上，长影世纪城投资远远小于好莱坞环球影城，在内容创新方面缺乏高科技实力的支持。今后需要不断建立与大学和研究机构之间的战略联盟，不断对游乐内容进行升级，带给顾客更多新颖的体验，将中国文化融入到游乐内容中，超越对好莱坞的简单模仿，走上自主创新之路。半岛影视城的盈利模式需要适当的外景地，同时考虑引进室内电影高科技娱乐工程，效劳国内游客。同时考虑配套文化地产开发和奥特莱斯业态的引进取得盈利，采用滚动开发模式。我们需要考虑地方政府能够实现文化产业和电脑软件产业的大开展,电脑相关影视软件是一个百亿美元的大产业,开展高科技影视城,可以有效增加税收,企业通过投资影视城能够有效盈利。四、影视城规划与功能以及投入产出研究5000亩功能与布局内容细节占地面积亩数停车场一期停车4000辆16万平方米二期停车4000辆16万平方米,立体车库模式200亩奥特莱斯与餐饮休闲5万平方米购物区域,5万平方米将法国街区景观拍摄基地和奥特莱斯业态结合300亩购物中心6万平方米,引进配套韓國知名美容整形医院機構５０００平方米，效劳影星和粉丝以及华北地区顾客五星级度假生态酒店和快捷酒店5+3万平方米占地15万平方米配备一流ＳＰＡ230亩影视学校和办公以及公建150亩高科技和电影动漫公司总部450亩小计1030亩名导演和明星别墅和高档住宅开发用地别墅用地500亩高档住宅用地1500亩1000亩影视城分期开发中国主题和国外文化主题2670亩土地本钱平均10万元一亩5亿元,初步本钱开发用地分期变性每亩增加30万元,可以先变性1000亩用于商业和住宅开发,土地初期增加3亿元.土地本钱合计8亿元,后来变性完毕增加到11亿元。其余5000亩锁定后建议由深圳新摩尔商业管理公司引进北京等大型养老地产开发公司司滚动开发,为影视城提供医院和商场等公共设施配套。别墅用地容积率建议为0.5,500亩的占地面积为33万平方米,建筑面积16万平方米,开发造价为3000元*16万平方米=4.8亿元。建议500亩住宅用地和影视城开发作为挂钩条件,公开拍卖,直接解决产权问题,500亩直接作为住宅用地。预计售价确定为1万元/平方米,比拟容易被市场接受,回收资金为16亿元。售价1.2万元,售价为19.2亿元。奥特莱斯开发本钱预计为10万平方米*3000元=3亿元实现滚动开发。影视城投资估算关于影视城一期开发和建设本钱预计10亿元左右名称内容投资环游全球空中翱翔虚拟现实体验全球最美的旅游场景，每次能够接待５０人，每人２０分钟建筑投资4000万元虚拟现实设备1.6亿元２亿元球幕电影以自由度平台加上球幕电影，鼓励顾客参与，定制中高档座椅，让顾客有舒适的体验。建筑投资3000万元和内容投资1.2亿元1.5亿元蓝屏技术与电影拍摄体验外景三个经典街区投资和奥特莱斯结合６万平方米，其中餐饮配套１．２万平方米，2.4亿元,蓝屏技术和电影配音体验0.4亿元2.8亿元儿童动漫乐园儿童游乐参与设施等，动漫乐园等1.7亿元书法及美术馆5000万元0.5亿元奥特莱斯经营流动资金5000万元0.5亿元内容和研发投资虚拟现实技术研发和制作投资，需要优秀创意制作和拍摄设备投资等与国家重点实验室等合作１亿元小记10亿元二期国家虚拟现实软件研发基地投资10亿元左右,同步可以建成山东青島超级计算中心。旅游门票采取20元左右,重点在于吸引人气。每年方案吸引游客100万人。每年门票收入为2000万元,属于微利。资金回笼未来奥特莱斯销售4万平方米商铺*3万元=12亿元二期开发与建设本钱10亿元工程产值和税收预测：旅游门票建议定位在每人200元左右每年吸引游客200万人４亿元收入，三年可以收回影视娱乐投资。外景地免费开放。奥特莱斯业态收入预计１０亿元考虑开发住宅盈利1000亩住宅开发预计造价3000元/平方米容积率1.0,66万平方米,售价8000元,毛利润为52.8-19.8亿元=33亿元,可以收回影视城建设全部投资。其余5000亩作为政府与养老机构未来十年合作开展用地,加快区域开展步伐,确保开展质量。工程运营后每年税收1.3亿元以上，带动软件等产业１０亿元以上养老地产税收预计到达１０亿元左右。四、产业开展和盈利模式的创新高起点规划软件产业和动漫产业开展充分发挥青岛已经建成的动漫基地作用,不仅引进动漫企业效劳影视拍摄,而且要与浙江大学国家图形学重点试验室合作,建立国家级的虚拟现实影视软件研发中心和国家超级计算中心,效劳影视特技,初期要尽量通过战略联盟，利用山东现有的超级计算中心平台。为入住的电影公司和制作公司等提供公共技术平台,形成电影艺术家、科学家、文化专家的密切合作专家联盟组织,为超越美国好莱坞提供根底条件。山东青岛半岛影视城工程赢利模式的设计:1000亩高档住宅开发获得50亿元毛利润(其中一半用于影视城投资建设)2、奥特莱斯初期销售额5亿元左右,成熟后预计每年10亿元左右。影视旅游业对其他产业带动10亿元以上,所在区域每年产出2亿元左右。周边土地升值10000亩左右直接带动升值40万元/亩,带动升值40亿元左右。３、商业街区婚纱店以及餐饮酒吧租赁盈利４、室内电影娱乐体验收取门票盈利５、五星酒店和购物中心以及经营盈利工程所在地的税收预计为1.3亿元电影动漫公司等招商对象：华谊公司，香港和台湾电影公司，国外电影公司五、主题文化及其建筑筹划方面的表达半岛文化以青岛文化为主，最具特色和神秘色彩的就是胶东半岛的海洋文化。挖掘青岛海洋文化，运用青岛文化精华，打造具有民族特色的影视城和奥特莱斯购物中心，把青岛文化推向世界。商业街区采用青岛文化表达为主，岭南骑楼以及法国商业文化等精品街区作为辅助。创新的思路：街区名称特点业态青岛主要街区突出青岛建筑特色表现青岛1910年左右文化特色国内名牌男装区湘西街区和沈从文大师作品〔湘西街区参考洪江街区作为蓝本〕满足商业街区实用功能，例如，橱窗和开间等便于经营，同时吸纳湘西建筑元素，敢于创新，防止简单的湘西建筑抄袭。餐饮和国内名牌女性服饰法国街区将法国建筑特色与法国梧桐等绿化结合重点设置欧美女性名牌服饰意大利街区突出文艺复兴的建筑风格，效劳婚纱摄影突出鞋类和国外男装等商品业态停车场停车场奥特莱斯名品街区布局特点四个角点配置每个区域的旗舰店，主要街区两侧配置停车场。五星级酒店吸纳青岛建筑文化元素，内部空间注意吸纳儒家文化内涵，高雅自然，具有较好的艺术气氛。庭院景观，营造水景和自然环境和谐气氛。娱乐休闲和餐饮空间可以采用希腊建筑和青岛建筑以及山东多种建筑文化特色营造。不做高层建筑，采用度假酒店形态，让