物业管理方案／武汉某地产

武汉市万科物业管理目录社区项目概况············································03跃顾客圈群特您点及漫需求董分析讽·冠··蛛··穿··鉴··忆··嫁··厚··豪··稼··召··急··角··功··怖··牧··贫··质··绩·杂08米物业蜂管理私服务迁模式皱··舟··定··脉··落··榨··搭··霜··匹··副··偷··际··蠢··子··膛··泪··袜··绒··监··浆··牧09饮服务葛模式筒实现怨计划负及要杯求罢·砍··模··壤··野··隙··甜··览··葛··三··预··扇··什··极··塑··拖··斗··可·询10唯社区窄服务正人员挖配置繁方案霜··肾··互··理··世··闪··梅··撇··析··呀··凭··偶··欣··拒··平··扁··阿··驾··魔15润物业济管理岩费测坟算叼··和··晌··述··惕··育··厨··哨··扛··章··黑··满··介··冻··秀··障··凡··穿··涉··萝··敏··创18阔社区延项目贞概况维万科叼城市汪花园景一期松规划效总建多筑面强积伞39管34恋80欠㎡(遗原方宿案数托据)聚，其遮中居叙住产行品蛛37芬26丽10驼㎡以团4涝—逐6层重花园沈洋房缺、多讽层住蓄宅为沈主。帐公共啦服务纤配套西21妈00胳0注㎡，芦其中铜含较肠大规伏模的载公共茧商业快服务佣中心蹄（都80陪00彻㎡）园和会淘所（尖50午00颜㎡）赤各一钟处，姐18淡班制雾学校催，9台班幼抬儿园俩各一叫所；画保留允并丰脸富中梯部的速小丘防形成惕一期截的公熊共绿佛地（买脊）涛和儿饿童公旦园。丧岭本壮项目彩一期帝规划明用地侧拟分烈二至趁三期敲开发童建设裂。厉周边念环境相及市愈政配茂套浙武汉护万科作城市浪花园蜓位于大武汉筹市城般区的袋东南烤侧，朗紧邻说城市剩中环谈线辟—扭既武眨汉科仰技新删城汤禁逊湖惯产业番区东况部产魂业组稿团的握北端师，南垃面与辉武大欺科技亦园区旬相临型。东游南隔植(规旺划中工的)团滨湖按大道逼为汤拴逊湖棚内湖治，距舱光谷杂商贸局中心风5公草里、幅华中接科技屈大学纸4公东里，魔是连市接城驼市中热心、你东湖喉风景吵区，辈众多其高等沸学府协与光角谷科滋技园缎区、蒙汤逊扣湖自蛇然生墙态区塑的重冒要节轮点之蒙一，搏集得利天独摆厚的召区域绿位置天、浓遮郁的浴人文买环境障、便草利的亿交通沃和优梯美的慎田园玉风光誓于一仅体，颗是十夺分理附想的疼“调人居虽”汪环境未。序一期记用地拥呈较查为规料则的达五边逝形，膀城市劳主干似道江排夏大矩道、惨中环马线(挪辅路登)分乱别与劣用地序的西祝、北诞侧直牢接相猪临，冈东面忌为产肌业区手道路脚—辱天翔恩路。变用地剥东北步接当恢代物揉业房哗地产激开发将公司矩用地陆(现破为坡芝地、尾农田矿)，形西南派为郑咏桥变姓电站取，猾提供友项目季施工局用电骨以及肌生活订用电础，于附江夏醒大道死预留垮接口全。地尺块给烂水、胖雨水遥、污木水均奶可由挥江夏董大道陶接驳灿,正急在建真设的止江夏唇大道轰铺设拖有2画00系的燃纱气管界道，廉可为烤地块百提供粱燃气绘供应彻。鱼项目哭主要求经济降指标赞（设脏计部呀提供逢）危基本杜情况宅：乘物业否名称廉万科撒城市逆花园涝社区记物业挽类型扫商住院小区槽行政尼区域遵江夏踩区摆规划萌总用涝地面剂积次统莲割忌含爆挂友ha护42巡.档03蓝18婆含待框征道化路价珍瞒雾寻改即拌厚城创ha爪6.寨21闲18升居住乱区用跳地面告积组娘匙资躁萍牧天齐ha妻35送.8做2烛总建虑筑面帝积衬炒斩刻喂达猫站种狭漏m滚2稍39惧34物80各住宅炸建筑愧面积绘m理2浙37颈26遗10单公建拼建筑裁面积锋描梦衰偿慕称拢乏m碌2素21简00某0很半地胜下车罢库及温人防朱弟励烘m良2膝26手70芳0臂未计痒入总崖建筑堪面积使和容胞积率娘总户苏数泊阿顿窗榴就森掀驼棕哪付禁户豆30狂26双总人仇口驱汗谊描培讯毯赵少修冒络送人样10波59银1丽户均快建筑锅面积惩妈誓绸榨拦追娃走胜电m喇2连12达3童含待秒征道何路容吗积率娱0.益94凉不含奶待征寸道路婆容积难率遗1.铃1唇建筑测密度蛾25畜.0耀8%脸停车字位球15台37杂个薪90千0纷个感地面叠停车塑位径84愚0个摘半地喉下架朵空停聪车位酿69故7个泪停车屿位／隆户数掀50鱼.8昼%鸦30焰％泡住宅凶建筑泼面积仿毛密腊度造万往m2躺/h纱a沃1此.0貌4菊住宅减建筑过面积锣净密超度葛万遵m2崇/h拖a躁1.珍68度人口笼毛密锅度钢晋相谢粮森够简旧人灰/h候a仇29诊6该人口核净密刊度胸充凶监全煮暖绵粱人遵/h患a鞭47悟9掉绿地状率淘（与冒占地隆面积摩的比睬率）急36伴%悬小区推道路叼面积岗15谨.8湖％削水体伸面积慨2％裂小广琴场数询量巩4－陷5个介B．略户型川指标秩：美注：溜未计则半底家下车侄库及芳人防繁（平惭战结厨合人谎防地瓦下室存）2作67顷00夫㎡凡C．候配套铜指标谦：行(一递)生迟活给逼水:警1．树给水朋水源读：卸生活草给水都水源六来自渗城市剖自来便水，属城市送自来北水给宇水水收压按即0边.4烂0M坑Pa抗。眉市政勉保证体水压骆0.脂15强Mp秩a善。棕2．尿给水壳系统柔：勿一层鉴~七慈层直迈接由京城市长自来联水直衫接供千给，黑下行蜜上给峡；小客高层阁八益~报十一厨层由健生活持水泵网房生预活变虾频给矩水设把备水场泵供汤给，疤下行练上给充式。供采用渠变频裳供水嚷。塔3．母给水兽量：敏类瞎别黑用水轨定额阀L摆／人摸d态每日治用水摄时间稠h闻变化布系数盯k晒用水齐单位悄人数黄日用帮水量裕m率3闭/d闪最大武小时拾用量彼m三3根/h朱住宅悬25分0劫24侨2.汽5削10雷59封1的26妄43绘27史6赞小学德50灶10架2.斤5瑞44壳4桐36竭9峡幼儿第园介50邮10奴2.态5轨81臣9弦18举4.泊5馅商业详服务铺50啄10逼2动.5幅13吃50雄67跃17倦绿化钱及其队它用房水脾按总踢用水张量的遣10维％计砌27坊7迹31孝总计坟30苦42长33决6训4介．由游自城轨市自膀来水丝管网始接入俱给水披的管霜径为敞DN品30浮0绸35岭0慢（Q凝＝4怨00荐立方歉米／粘时）项一根虚，或羡DN夸25滥0（可Q＝伙20万0立候方米育／时躲）两调根。兄（二浮）消携防给罩水:此1．涌室外姐消防最用水叮：幕商业苗区采涨用室翻内消耀防栓劈式供醉室外廊消防肢用水究。怜同一印时间忙内的辽火灾具为一征次（强2拐h患），必15奴L/西s柏，每挂次火泰灾室塞外用跨水量妻为1谦08跌立方者米。宰2弃．室纽内消屯防用免水：共同一葵时间捎内的嫁火灾群为一饲次（永2泽h尤），剥20绑L／被s(提2h宿)+袍30燥L/焦s(抛1h久)表，每钥次火雹灾室诱内用苍水量挽为2葡52定立方疯米。天3．泻室外够消防翁用水弹由城豆市自怜来水仪管在耻室外燥设室才外消亦火栓惕供给嫩；室衫内消煌防用居水由碑消防碰水池敌（7茄2立漫方米蓝）供睁给。塔（三涨）生调活排鄙水:借1．衣小区说污水暂为生捞活污猪水，竹污废带水合菌流经蚀室外贼化粪黑池处菌理后订排入奏小区答污水锈管网汪，再迁直接漂排入桶城市灶污水赤管网添。理2．务生活抚排水翠量：树生活蔑排水甚量和赠生活日给水美量相占同。演袋捎袋走天醉冠最固高日浪生活绿排水闯量为敏：Q天d=等27围65存立方掩米。怠港算睁咽奴器源最昂大时驳生活扣排水怖量为倡：Q祥h=水30尽5立镜方米禾。浊3．估化粪差池选棵用：钻无动瑞力晚排放枣式化纪粪池沾(1溜)刻住宅般楼：残选用羞13炭#(圾10老0下立方剪米厕)猛化粪绪池1丸4座捎。医(2材)货商业钓服务任：选斧用7乐＃（串20刊立方吨米）描化粪概池1鲁座。议(3极)娇小学爱：选既用4记＃（窗9立生方米注）化狠粪池波1座乖。丸(裙4酸)森幼儿拾园：链选用嫩3＃莫（6仪立方汤米）赴化粪荷池1昂座。载(征四模)拥、雨战水死1．按小区纱的雨阳水和摊污废悲水分怠流，恒小区认雨水有管网右汇总祸后排筹至城搜市雨购水管衡网。裤2．材雨水蛛排放莲：天馆台、划阳台培雨水紧分开气独立酸排放悦，后砌接小获区企雨水他排放奇管网敲。市许政雨信水排羊放与低小区浴雨水绿分别盟独立庙排放特。校武汉根市雨门水暴念雨强仇度公中式为斗：刮q=猴88哄5枪×(碗1壶+尺1肌.5访8L疮g<倒P+郊0.冤66选>校)/敞(t降+驼6惠.世37迅)涂0谁.6眼04治（L勿/渠S中,毕公顷灿）。盈按重螺现期裹P＝概1计携，径阀流系删数为锤0三.6驰。佩t=唇t1硬+m浪t2舍=1蹦0+精2×肢t2键3挖．主牵雨水仅管管篮径（程末端洪）为龙D1傲20蜂0挣.i溪＝0宝.0态03老。讲D．爽电气企规划毁指标豪：袍(各一)末、供夺电选普通密住宅铜用电吉负荷粗按每控户4痒KV检A估透算，晋联体竭别墅齐用电猴负荷锄按每香户8品KV徐A估理算，返独立危别墅测用电槐负荷观按情每户肌15丑KV来A估育算，丘公建骨用电科负荷以按每方平方滴米1们00缩VA瞒估算六，另拘考虑某道路栋照明才等市姥政及附物业嚼管理匙设备倦用电悦，一屋期（俩大一池期）魂用电锈量约旁1.奋3万桂KV戚A。庭由于框本小亚区用佳电量挪较大水且配风电范拢围较除广，袖总体饰需规睛划设境置一扬座3盟5/召10判KV草的变哑电站始，其旅中一问期(判大一临期)萝用电兰量约吵1.浇3万统KV诞A，帆需设油置2盛个1畅0K婆V开辱闭所泄。闹为了孝保证降供电贿可靠遮，撑采用种两路葛10英KV布高压截供电佩电缆挪将目现前大办一期化分成鞭两个辅独立逐环网远配电址系统碌，重银要设欣备分饱别给搏出不横同地黎双电创源闭挣环设麦计，临开环闲运行码，缺1德0K书V开湾闭所的电源困皆从厕变电注站采挺用1越0K湾V电胜缆放乔射式胞引来怜，为圾了保扎证变储配电余设施嫂与建错筑规久划风羊格的钩一致政，驳小区尽内皆愤采用汤户外斯箱式窜组合婆变电矮站配唉电鲁，由冒10向KV子开闭疫所至幕箱式尺变的甩供电蛾采用煎环网碑、开渴环运伪行，虫各箱景式变昂结合坑各功仓能组赤团的舟布置撞风格绍分散封布置芹，深魂入负塑荷中训心，郑供配很电对者象明请晰虚、雨不会押交叉涂，扰同时哗体积围较小碎，便咳于建尸筑外阔包装拾修处臭理，笼形成穷与各麦组团际一致还的建萄筑风句格和律表现甚形式劫。一蜘期(蚁大一接期)益共需低设置胀21码个户厉外箱赚式变拆。耽(二乘)通遇信及珠智能浓化次住宅神每户云按语容音通崭信2议门市毯话昌、召数据半通信料一个惜点染2~译10豪M的练容量校进行蓝规划怎；每度户考礼虑绒2～叙3个拨有线斧电视姻插座霞的电绕平值面；住界宅来及公悄建竞设置礼完善环的通法信、维网络每、有究线电典视、桂可视弹(乡非可南视)伯对讲曲、蛋监控贿安防禾、怖报警代求助晶、旅物业预管理轻等智科能化橡系统逼，并愿形成寸整体轻网络饰并由皮小区存智能怠化控嫌制中韵心统灾一管塞理。王小区谢内主能干网浮一律页采用迅光纤哲，保火证有相较高孕传输忌速度柔和信荣号质醉量。察由于颠小区精规模途较大竞，整鸽个总锣体规浇划考矿虑设黎置一攻个电毁话、秤宽带够、有素线电脊视、万智能闹化管唯理干壁线光词纤网缝控连制中杰心世在大缓一期票会所压内。岩，晋每5滚00申户设糠置一颂个电爪话、忠宽带兽、有葬线电寒视、吵物业该管理醒网络至光纤厨接入伙网机右房，萄其中臂一期状（大坚一期混）需啄设置浩6个先。光梨纤接鞠入网英机房绣结合炎规划响建筑醒设置改，可叙与物咳业管梁理用彼房统墨一考陈虑，偷便于谢管理遣和维惧护。训光纤岭接入达网机丸房再痰配出埋传统子的计哄算机苗网络剧线、驼碗线、未有线烛电视要线、鞋物业豪管理绿网络欢线，倡负责逆本园撤区的租通信盈及智鞠能化日管理咐。蜂(伙三)链室埋外管伙沟布叨置珍室外该管线隆一律窗入地顿。电夹力系奥统高技、低毅压主坐干网单络采挡用1寿米宽餐电缆吩沟敷普设，励通信赛及智赖能化汇主干已网采青用1赏2孔宁D9援0的持双壁津波纹玻管埋能地敷材设，误二者猾均有下较大裤的发究展余虫量。患室外模管沟馅皆采练用集婚中排此水措刺施，禾将雨捏（渗逗）水才引入逼统一链的排醒水网亚络，首保证显管沟坑内无足积水蜂、版维护垄方便鲜。电裙缆沟放上可倚铺砖面或覆近土，应保持隶与道绘路规席划风担格一粮致，月又不舞影响概本系啄统的办功能节；埋航地排齐管统尊一设鼓置检买修人江孔，拾以满搞足日尼常维性护及狐美观锦的需堤要。弊室外拔主干顾网络冶至各四楼栋朗的支部线一霸律采磨用直恶埋敷辛设，变电力律及通滥信皮、续智能嫂化网准络均义分组奶采用遵独立鹊式交拘接箱蜘，以许便分缘段维颠护和留物业洒管理代。交灭接箱践可结板合园李林小愧品设腊置，深也可销结合炭建筑赚外墙呼或围厨栏的装建造狗样式强，以百便与潮建筑拍风格有协调母统一美。斩顾客俗群特校点及贯需求浆分析幼（董京咀良阳）絮该项墙目目困标客储户群遵体具去有如嗽下共谱性特丝征：勉年龄方方面势，贞客户晃以茧31皆-4懒0铃岁的铃中青抱年为歼主，密这部店分人衣普遍及学历急高，固追求茧生活肢的档眉次。称25争-3性0亏岁的数青年做人也揪占到漆一定万比其例，静这部绸分人驱经济糠实力浊有限尼，但香对城亭花倡翠导的猜生活漫方式累非常霜向往踪。虏教育务程度辨，8休0%怎的客矿户受肿过高甩等教稍育，冠其中疏有部义分受烂过本仓科以车上的幻教逐育，瓦有出果国经什历。仗相对蓬于花补城的役客户际来说暴，城剂花的停客户桥有更差高的姥教育轿程度黎客户地来源毙，网怨罗了景武昌朝区的饰高校粘、所赖有的压设计糖院、带各类搭研究视所、牙金融狡和医头疗机托构，贴其中慕又以辅高校块的客份户最挺多，纹其它照的客翼户则职绝大胡多数霞分布偿在武皂昌区混的高轧新企扇业，睛如邮挪科院道等。疼客户罗分布筛，来虹自洪鸽山区赏的客机户占渣有最址大比淋例，贷他们立主要辽是高骗校老喉师，坐政府栗官员沈和从碎事信墨息技顽术等笛高科辜技含增量工畜作的袭人。剧武昌灯区客咽户所汉占比皱例也乌较大躲，关筑山的您客户音多半讯生活拦或工河作在王光谷晃附近胀。来福自汉棕口，廉汉阳慰和东妇西湖木的客守户多详是认感准万副科品摄牌；附外地亦客户忠所占稠比例蝇非常赔小，协但其筛中约猎有坟1/刑3炼来自忽江浙左。定兴趣败爱好占，衬约有而六成后的人赠在休蛾息时户会选兼择外遥出散遥步，姥其次逼是看辆书或输看电偶视。窝这可竟能与幼他们丢所受站的教街育或守所处丈的环撒境有拌关系俗，自尚然运下动的慢时间绪会比未较少蜓。巧客户突特点羽：披中青痛年人扭；欺受过敌高等俩教育践；疼身处钟在受门人羡木慕的望行业眉中；旁有较融高的断收入钱；龄得到多较高吨的社脂会肯案定评堤价；延■美追求星生活撞品质穷。冬三、值物业辽管理根服务程模式起从项仅目定涝位和辩客户错需求碰角度冶上分欢析有拢四大永特点枕，其们一、锡新都鲜市主惠义建削筑风佩格，樱具备木绿色逝走廊补、都艘市核摘心、凤有层雀次的原开放润空间职、地衣域性辰、社樱区邻露里关低系特店点；才其二虎、独术天独蚁厚的橡自然屡条件含，有州丰富归的水赌域和筐植被烛；其康三、传身处束在优爬厚且悦较大上压力元的职里场上倾，有损着对店自然得、健柿康、港自由铲生活费环境肥的渴庙望；摘其四刚、便粗利的笋商业叹、高井品位骗生活中方式踩。针氏对物奥业特摘性和恢顾客驱群特握点，价万科承物业物将在来万科栽城市饿花园赖定位刚为工“及fr仗ee侄”弊的饶物业缠管理廉模式失。腰（一绩）播“尖fr皇ee误的防”肃服务为模式元定位激与释志义忍“笛fr犯ee匀”茫体现授自由疲的、棒独立岩的、数随意饰的、斩自然谦的、道优美粗的、堡空闲扇的、符开放臭的、田任性太的为期人之旅本性坡释放披，人吗的情汁绪、集体力饥、智储力、偷精力丰被束呼缚一却定程组度后铲得到至深度坑舒展皇而产扰生的帖愉悦程感受唱，是修无限胃美妙凤和令路人遐罩想的公，栗“纺fr买ee均”耻强调光在自望然与驾人文还环境狂、现瞒代与塑历史工风格逐、建丙筑与变服务雹气氛闸的和假谐，崭突出硬尊重泄人为邀环境愿营造窗宗旨宵，回创顾历饶史折右射人素文情晓怀，汁追求于自然街建立菠服务腰特色皮。握实现重“谁fr用ee忠”嚼模式姐需要化必备助两条徐件：矛一是斗以狮“抬一切杂皆善杏，善刷待一概切记”背的价僚值观劳，言“梳fr视ee亦”坦更多柄的通脾过顾爱客自夕我情舍操演晓绎千颠变的拘精彩架生活棉，二翅是具冷有开棵放的瘦建筑鼓风格帆，舒盒适的脱交流散空间劳，风钥格炯种异的咳商业防为大扮背景遭。并以尊药重人棋文化区倡导势为前储提，者在法区制、棋契约念、诚朋信为皂“袄fr歪ee蹲”贪的底孩线，后相互宝尊重娱和理耍解，箩共同愿品位按生活比。易“乌fr企ee见”宽模式盐主要巡由三浑大元晚素构淹成：埋开放骑的貌自由凳出入拥的大篇社区孕，充抵裕的冲公共兄设施梯和场柿所，延独立匠且安捉全的摸组团悟；暗物业魔安全打管理被重点予是组抚团，交将居缎家报土警、滑单元串门禁磨、院奉落围随墙红闪外线晨联动添对射面、组袜团可下视对少讲门村禁、絮安全乞员定遣点巡污逻、储24角小时价控制弃中心葱值班尼机制台；易组团缎外施翠行坛“扬无人铁化管瓜理驴”疗，通慧过智禁能化列设备透对主污要场抗所的体监控供、以蓝及巡独视员申的交宰叉巡芽逻确纺保公共共场梦所的袖治安慨，同层时给晓予顾滚客的能充分恳自由摧空间夜。遵社区坐不在衫是私竹家领洁地，古而是奖具有赢和政扎府共雷同治厚理的并特点咳，引宣进综杆合治巡理办泛公室臭、派猛出所智、居揉委会辜等机基构。葛只要锄遵守评法律观和社袭区规外范的污人员欺，将施充分托享受判无阻益尼的酷服务喉，尽汇情享窜受丰雁富的蹲生活仔方式病。羊社区议将无价“嫌禁止孔践踏漫草地蜓”它的标探识牌致，开傲辟可孝直接引接触州的绿抹地，蒜拉近冤人与术自然夺的距模离，蜻供客叠户享瓣受青耳草芬俊香和隶阳光盖沐浴摸。绿生活在的裂引领鸽庭院毁文化艘，丰毙富组罗团内喂社区勾活动禁，为荷每组番团设述置纺亲善丸大使若，直屑接为全业主如排忧备解难公，建盏立快倒速沟抵通渠坛道，伤让业刑主在驱大社世区中颗享受筐更贴建切的忠服务酒；钟营造凯绿树贫葱荫流的生鸟活环惭境，对丰富夜社区介公共困场所崭的娱哪乐设肉施；你对商址业业言态更托具有橡生活描味布耕局，学生活阔必配党备项抱目、孙休闲阀娱乐撕项目谷、咖雹啡酒横吧项富目、浓异国奉情调茧的跳吉蚤市填场；珍亲和攀力的距廉价被百货腰项目极；悔多元堪的信允息沟柳通渠挽道，黑遍布嫂社区送的音丛乐广泪播、各人流伞密集雪出的冤电子睛屏系荐统、劈可随像时求检助的撇招援储侧、传攻统的玻宣传推公告拒栏。饱缤纷梨色彩延的社脖区文歇化，却以健浆康、员科学明、探丹险为挽主题徐适于饥各类胳人群还，尤蓝其包疾括儿延童寓睛教于逮乐的霞科教招活动焦。冠便利食的唱社区株提供于便利笼的商带业配货套，把引进准大型查购物钓商家惕交通区车；星通畅度的交椅通设石计，觉路边研停车鹅方式杏，缩忧短步处行距在离；风物业蒙服务旨都以盒业主浅便利蚊为中闹心设狂置快注捷的谢办事技流程思，在腐人潮头高峰促段气亲善污大使杏专守蜜庭院娇服务矩；饮提供狭家居绪生活驻的清摸洁、吼育苗到、维秋修、桥代购芒物等鬼便民恼服务搂；赤提供泽房屋字租售鞭、转梢让服粱务。照活“性fr嫌ee保”府服务存模式茎不仅巷要表今现在甲顾客摄生活屿方面语的日晕常业讨务管项理与己服务敏方面承，还烫涉及氧到社软区文夸明建蓄设、注会所稿服务错、租我赁经弊营等苏综合递内容煎。忽（二寨）浊“晨fr睡ee晋”纱服务执实现先计划旅及要续求休（三缘）、填社区岂人员只配置敏方案振1.爪管理扒处工碰作人速员岗签位任乱职要舅求淡1.裳1部竖门经米理假1．震2经撇理助艳理亡1．登3主筋管晚1.轿2主龟办戒1.么3技煤术及李管理鹊人员闲1.品4普即通员箱工（帜含班要长）蜘基本属要求渗教育哲健康屯状况鞭应接触受的峡内部熔培训众升班臭长要棚求暑资格题证书