北京丰侨公寓金融街投资回报分析

丰侨公寓投资回报分析金融街写字楼租金状况金融街公寓租金状况金融街与国贸租金比较投资回报分析目录金融街写字楼租金状况名称租价售价租期物业费新盛大厦17500人民币24人民币/平米/月英蓝国际大厦30美金/平米/月二年3.5美金/平米/月富凯大厦23美金/平米/月一年租金已包含物业费平安大厦5人民币/平米/天一年租金已包含物业费投资广场报价：16-20成交价：17美金/平米/月一年3.2美金/平米/月国企大厦成交价22-23美金/月/平米一年租金已包含物业费百盛写字楼成交价4.5元人民币/天/平米一年租金已包含物业费北京首都时代广场20~26美金/平米/月一年租金已包含物业费远洋大厦27美金/平米/月一年租金已包含物业费盈创大厦216人民币/平米/月1-3层：220004-15层以售为主一年租金已包含物业费金融街写字楼租售价格注：金融街其他写字楼大多为国企整栋或半栋购置或包租北京金融街洲际酒店房间种类高级标准间(1~2人)豪华标准间(1~2人)洲际俱乐部间(1~2人)行政套房(1~2人)套房(1~2人)豪华套房(1~4人)价格(一天/人民币)822~1095943~12571125~15001643~21902044~243315207~20750金融街酒店租金2.金融街公寓租金状况金融街公寓租金项目面积租金中海凯旋二居：130平米9000-1000元/月三居：150平米13000元/月丰汇园一居：50-60平米2000-2500元/月二居：70-105平米3000-5000元/月金宸公寓一期：二居：120/130平米12000元/月三居：157平米13000元/月二期：一居：70平米11000元/月二居：97平米14000元/月中海凯旋

整个小区入住时间在04年，社区环境好，适合租住因此租金比较高在8000-10000元/月二居：130平米朝向：东西配置：精装带全套家具家电此房出租价格在9000-10000元/平米。三居：170平米朝向:南北通透租金：13000元/月金融街公寓租赁状况丰汇园：一居室50-60平米租金：2000-2500元/月〔根据房屋所在的位置及其配备〕两居室70-105平米租金:3000-5000元/月〔根据房屋所在的位置及其配备〕，房型根本上是以南北通透的板楼为主。租赁市场情况分析：丰汇园的房子建造的年代比较老，房型设计不太好，因此出租价位也不是很高。但出租情况比较好，有些小业主会租此处的房子，就是觉得价位比较低。金宸公寓分两个部租赁部和销售部，租赁部由开发商自己经营。销售部由伟业代理，但在代理过程中未销售房，因此开发商准备在换代理行。租售面积：70-243平米之间租金：6元/平米/天〔最低5元/平米/天〕根据户型面积及租期的长短价格有所浮动。标准：酒店公寓。短住效劳：1天起租；长期租赁：1个月以上租赁旺季：4-7月租赁现状：开发商拿出每栋楼的3个单元〔200户左右〕作为出租，其余4个单元进行销售。现租赁的房子空置率为50%。

金宸公寓：租金分析：一期2居〔120、130平米〕的租金在12000元/月，三居〔157平米〕的租金在13000元/月左右。

二期：70平米此户型只能租住，不能做饭。如果是按月租就是11000元/平米〔包括物业费、水、电费〕；如果是散租550元/天。此种户型比较受客户欢送，主要是面积比较小。二期：97平米如果是按月租是14000元/月，付款是押一付三，如果是散天租：750元/天。以上两种户型面积比较小，易出租从租客看有附近大的公司为高层管理层租房，如：银监会或是证监会;还有少局部家长在高考期间会租此房。从以上的数据分析中可得知：金融街写字楼租金平均为：20~25美金/平米/月写字楼局部公寓局部由此可得知金融街公寓平均租金为：80~100元人民币/平米/月老工程(丰汇园)：40~45元人民币/平米/月新工程(中海凯旋)：60~80元人民币/平米/月商务公寓(金辰公寓)：150元人民币/平米/月3.金融街与国贸租金比较金融街与国贸写字楼产品比较

标准层面积（平米）开间面积（平米）电梯品牌及数量车位价格（个.月）金融街新盛大厦210080-2100三菱14部未定英兰国际金融中心5000156-5000芬兰通力22部1200盈创大厦1650半层810整层1650三菱4部1200国贸国贸写字楼1600-170064-170016部富士达高速客用电梯

嘉里中心2910260-291024部三菱1000招商局大厦195790-160015部OTIS客梯、2部服务梯1200万通中心150085-150023部迅达未定北京财富中心2707150-270724部OTIS售：3万/个租：1000个.月富尔大厦150096-42010部OTIS高区5部，低区5部1200金融街与国贸写字楼租金比较金融街

租金(美金/月/平米)基本租期（年）物业费（美金/月/平米）英兰国际金融中心302年3.5富凯大厦231年租金已包含物业费盈创大厦216元/平米/月1年租金已包含物业费投资广场报价：16-20成交价：171年3.2国贸国贸写字楼按使用面积算一座：432元/平米/月3年起租租金包含物业费二座：515元/平米/月嘉里中心35-402年起租3.5招商局大厦25-263.6金融街与国贸写字楼售价比较金融街

售价（元/平米）物业费新盛大厦175003美金/平米/月盈创大厦1-3层：220004-15层以售为主3国贸万通中心1900028元/平米/月北京财富中心25000-370003.5美金/平米/月富尔大厦均价：16500最高价：18500-190003.2金融街与国贸公寓售价比较

项目均价（元/平米）金融街

中海凯旋13000（毛坯）金宸公寓20000（精装）华荣公寓19000（精装）国贸

旺座中心23000（精装）新城国际16000（精装）国贸周边公寓租金情况旺座中心面积：116平米朝向:东西租金：8000元/月〔包括：物业费、取暖费家具家电〕租赁部提供：15$/平米/月东南,西南面积：250平米朝向:东南,西南租金：10$/平米/月〔包括物业费、取暖费、家具家电〕4.投资回报分析以投资一间丰侨公寓一居室68平米(单价14000)为例：面积(平米)68总价(单价14000)952000每年租金(按周边市场行情90元人民币/平米/月计算)734407成按揭标准首付款(元)285600贷款额(元)6664001.年收入73440月租金收入(元/月)每年租金收入/1261202.年支出贷款额*5.51%36718.6

20年年还款额(7成20年贷款年供款)36718.6

20年月还款额(7成20年贷款月供款)年支出/123059.93.年净收入年收入-年支出36721.44.回报率年收入/首付款25.71%5.净回报率年净收入/首付款12.85%以投资一间丰侨公寓一居室68平米(单价16000)为例：面积(平米)68总价(单价16000)1088000每年租金(按周边市场行情90元人民币/平米/月计算)734407成按揭标准首付款(元)326400贷款额(元)7616001.年收入73440月租金收入(元/月)每年租金收入/1261202.年支出贷款额*5.51%41964.2

20年年还款额(7成20年贷款年供款)41964.2

20年月还款额(7成20年贷款月供款)年支出/12