某省休闲度假旅游房地产市场开发

浙江省休闲度假旅游房地产市场开发研究王婉飞翟涛董长云摘要：本文主要论述浙江省休闲度假旅游房地产的市场开发，通过对国内外相关理论研究的综述，剖析浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状和存在的问题，并提出促进旅游房地产市场开发的对策。关键词：休闲分时度假旅游房地产市场开发国内外关于休闲、分时度假与旅游房地产概念的文献研究（一）休闲于光远认为：“闲”、“休闲”、“休闲业”在中国的语言里是三个不同的词，用来表示三个不同的概念。“闲”是人在社会生活中劳动与非劳动在时间上的分配状况。在今天我们可以把它看作是不以我们的意志改变的东西。它属于一个国家一个地区发展水平的范畴。“休闲”是人们对可以不劳动的时间的一种利用，而休闲业则是“为了满足人们休闲的需要而组织起来的产业”于光远.:///w23.htm.2000年8月24日马惠娣认为休闲度假是一项人性化很强的新兴服务产业，在西方已有40余年的历史，在我国近几年才兴起。休闲度假的核心问题是提供一流的服务。我国的旅游度假平均停留时间（隔夜游）只有2.3天，显然不利于休闲度假的发展。据美国有关部门的统计显示：美国人有三分之一的休闲时间，有三分之一的收入用于休闲，有三分之一的土地面积用于休闲马惠娣.马惠娣.21世纪与休闲经济、休闲产业、休闲文化.:///mahd08.htm#_ftnref2休闲度假在中国有很好的市场发展前景，因为从“有闲”和“有钱”两个方面，中国都具备了发展休闲度假的基础。“有闲”方面，我国法定假日全年有114天，部分群体还享有带薪休假制度；“有钱”方面，有资料显示：到2005年，我国可能会出现两亿人的中产阶级这样一个庞大的群体拥有自己的住房和汽车。旅游或休闲度假的需求潜力巨大马惠娣.休闲度假在中国发展的现状与前景-----访中国休闲度假专家马惠娣.中国休闲度假导刊2004.3.第27页马惠娣.休闲度假在中国发展的现状与前景-----访中国休闲度假专家马惠娣.中国休闲度假导刊2004.3.第27页从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。（二）分时度假分时度假（Timesharing又称Vacationownership或Holidayownership）作为一个新兴的产业，国内外很多学者对其给出了定义。张俐俐在《分时度假--旅游住宿业和房地产业结合的新理》一文中指出分时度假是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国后得到了迅速发展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式张俐俐.分时度假--旅游住宿业和房地产业结合的新理念.张俐俐.分时度假--旅游住宿业和房地产业结合的新理念.:///info/list.asp?id=4322分时度假最初在欧洲兴起，在美国得到迅猛发展，因此西方很多学者在这方面的研究走在了国际的前列。RandallS.Upchurcha和KurtGruberb二人在其《沉睡的巨人——分时度假的演化》一文中，对分时度假的内涵做了如下的阐述：分时度假简单地来说一定数量的购买者对度假区内的房产进行一周以上的购买行为，每个购买者仅购买一年内他们想要使用该房产的时间。由于拥有和经营该度假房产的费用平摊在很多购买者中，所以每个购买者仅需要支付该度假房产出售和维护总费用的一小部分RandallS.Upchurcha,*,KurtGruberbRandallS.Upchurcha,*,KurtGruberb.Theevolutionofasleepinggiant:resorttimesharing.hospitalityManagement21(2002)211–225从实践来看，被广泛接受的有目前两种定义：一是在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（RealEstateTimesharingActCH721Florida）中对分时度假的定义——“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在三年以上”，即称之为分时度假项目；二是《欧盟分时度假指令》（EuropeanUnionTimeshareDirective）中对分时度假交易合同的定义——“所有的有效期在三年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周以上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。这一定义在于保护消费者购买分时度假产品时的权益刘菲．旅游饭店新业态：分时度假交换系统．北京商学院学报，２０００；１５（４）：第５６－５９页。分时度假最大的特色和吸引人之处是它的分时度假交换概念。也就是当某一个分时度假消费者在某一年决定不在其所购买了时段的酒店或度假村居住时，他就可以用自已购买的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段襄樊分时度假村.://刘菲．旅游饭店新业态：分时度假交换系统．北京商学院学报，２０００；１５（４）：第５６－５９页襄樊分时度假村.:///zhuanti/fenshi/fenshi/zhishi.htm，2001年6月RandallS.Upchurch.AglimpseatUSconsumers'interestintimesharing.HospitalityManagement19(2000)433±443分时度假,从产业的角度理解是“时间分割，空间整合”，从消费者的角度理解是“时间分享，空间共享”。芦综合合地来销说，言分时让度假弹是伴刷随全债球一盛体化页、按垦照时蒜间分袭割、替空间贡整合晕的理饺念，燃赋予蜘不动凑产以展流动丈特征槐的网杏络化乱经营犯模式都。作赔为一山个新倚兴的隔萌芽劲产业锣，其煮组成奶部分废是：艳由公摄寓、缠酒店彼、度取假村鉴等不以动产仅构成撤的物袄业网哀络；负由完道整产傲权、抢共有锄产权枝、星喇期产胁权、枣时段蚕使用季权、机点数已制等列概念窑和规钥则设绪计的亦产品贷系列炒；由赤购买滴者、分会员衬、家麻庭、硬继承何人及炼业主以委员垄会等参构成唤的消念费群皮体；崭由发怠展商竿、营往销商艺、交黑换商灶、俱繁乐部乌、物指业管激理、校信托桶公司疾、咨鹊询公敲司、沾行业哄协会孩等角膀色构胶成的筹组织服结构纸；由虑行业焰规则邪、法申律规迫范、饱消费丸者权肾益保犁障系银统等欺构成秤的规询范体杀系。绍王婉祸飞在盛其《蹦分时陵度假饺在中删国本兽土化从面临肠的问岭题与战对策袄》一秃文中摸列举爸了最宫新数佩据以苏说明搂国内爱外分稳时度胞假的解发展略现状株，数什据显程示，弯目前姥全球蹄已有角60蛋多家锻大型栋的分暂时度妄假集警团，众分时屈度假辟地超绒过朝50虫00这个，贱分时沟度假纷业营姓业收森入已料达诚70堆亿美男元，含超过腥50袄0锦万个霞家庭裤拥有漫分时交度假局时段馋，近定7阅年行瞒业增湿长率盏高达序16向%-宇18敞%聚。根井据机数构预牌测，为19斯95梦年至妹20磨09燥年，牌全球所分时狐度假榨营业圈收入隆将达云到丙20轰00闭亿美篇元。构19僚99标年至虑20妇09计年，衣分时移度假忧行业话将以眠两倍不于全锐球旅晃游行靠业的太速度暮增长值。规分时本度假豪的概紧念和浓其产走品在雀上世授纪土90献年代版末传缎入我烘国。罗20矮01尽年劝RC辉I混中国且会员科达到桃25率00泉人，好比德19李99堡年增溪长了宣80蜂0拍多人毕；加鹅盟军RC饿I镜的酒萝店或窗度假藏村束13发个；甚RC豪I惩会员闷到中间国的牲交换窑次数农为笼42嘉00叛次，恒住宿搂间数胜为晨29缠.4怀万间爬,好停留漂1.遗68茧万天晴。因设此，在无论敲是供摆给还脊是需股求，葬我国匙目前肠都已借具备坐了发斥展分挺时度泥假的拜条件[9]王婉飞.分时度假在中国本土化面临的问题与对策.旅游管理[J].2004.1.第18-22页[9]王婉飞.分时度假在中国本土化面临的问题与对策.旅游管理[J].2004.1.第18-22页祖分时示度假成是一调种较斗高层堪次的其旅游宁产品播，也慎是一舅种休绩闲方觉式；域分时洁度假谷隶属调于旅振游房哨地产限，是习旅游发房地攻产的恢一种卫产品撤经营宋方式价。分童时度悼假作葵为休胸闲度勿假方步式之伟一，俯无疑概是新设时期担发展由起来坦的一兵种有歉着广宏阔前多景的互时尚级旅游郊产品僵。刚（三潜）旅钥游房蹄地产客目前宗国内滥对旅鸣游房傅地产冲概念茂存在隙不同霉的理那解。岗有些蜻认为豆旅游被房地帖产就晋是景额观房替产，迹在景条区内却或周奸围建岛房子可；有嘴些认宫为应光利用妙已有灿的或玻开发碍新的耳度假阔景区吹，对混此区判域进哲行综猜合利落用开转发；衫还有饿一种漫观点反，认栽为用网“闸休闲斩房地痰产叛”港代替船“喉旅游跟房地添产沉”袭的概映念更仗为确致切。美时至惜今日咽，业腿内对还旅游艇房地灭产还准没有弓一个秃准确写和公喘认的钥概念拐。跟目前陕文献府研究颈中出之现频洪率较利高、电认识寺较为辱一致铃的旅柄游房喊地产狂概念选表述茶如下旺：旅脱游房束地产渣是指衰与旅探游度透假为殖目的党的房培地产注开发弦营销立模式球，开而发项棕目全雅部或产部分选实现港了旅废游功盈能。策一般狱而言烤，旅予游房怜地产月包括哑以下天形式枕：门休闲科度假腹区内伞的住抱宅晴(掩别墅厘、度秆假村体)晴：投抹资集童团、仍房地慎产商尖，利洽用旅疼游开号发区思、旅达游景汪区、霞休闲矿度假美区的勾优越友自然饼条件处、地认理位愚置开桐发的蔑具有蚀投资茶回报拨和多园种功扯能的搂住宅碌项目肝。如抹：景葬区住储宅、粒海景叮住宅碍、风宣景名仰胜度伐假村削(嗽风格尺别墅漫)搏、民牵俗度释假村夺等旅贪游置犯业项窄目。樱时权朝酒店同：是业将酒洽店的净每个械单位桐分为正一定忌的时小间份给(迈如：诚一年燥51惨周智)思，出缠售每岁一个菌时间殃份的蜂一定红年限槽的使式用权环。消戒费者内拥有京一定误年限投内在林该酒千店每探年一劲定时炸间颂(投或一燥周子)材的居脂住权毛。娘产权愚酒店壮：是岗指将双酒店鬼的每折一个堆单位唉分别织出售谈给投疼资人失，同难时投悬资人祸委托胁酒店唯管理傲公司梅或分卧时度域假网贯络管现理，谈获取勾一定针的投支资回华报。急一般桂情况呢下，穴投资摩人均罪拥有涨该酒暖店每匙年一酿定时摄间段代的免傻费居溜住权揭。势养老明型酒咐店：森是指浴投资斧人待(晒往往烈是最康终消与费者娇)剃，在风退休踢前购糕买退具休养忍老度盐假村叙的某羽一个警单位耀。委按托管柱理公咐司经死营管解理直纲至退泻休后艰自用态。管两理期膝间，钓将获航取一止定的铁投资直回报麻。一习般情棚况下果该度闪假村怜在产枕权人卫去世夕后由柴管理严公司你回购疫，再极出售死。收康益归黄其家避人所饱有。狐高尔蹈夫、圣登山闻、滑念雪运增动度溉假村话：指新在高诱尔夫双球场险、登扶山、债滑雪蛮等运黑动地旁附近熔开发掀的度辩假别窜墅项骗目。轰旅游帐(宗休闲械)典培训希基地替、国协际休贸闲度姓假中齐心：县指具把有集延旅游津、观容光、衔休闲升、度号假、乱运动宅健身凯、会佛议、么培训蝇等多俯功能厨的房籍地产含开发男项目丝。华时值座度假笑型酒吊店：浩指消灯费者让购买穗一定酸数量陪的只“摧分数幸”泰，这百些辰“称分数幅”截就成灯为他幅们选尘购产虹品的牵货币科。他辟们可晌以使喂用这垄些江“项分数走”屈在不谎同时淹间、迫地点研、档握次的卧度假都村灵叠活选遍择其把分数麻所能流负担鹊的住创宿设秧施。悉消费毅者不嘴拥有型使用咬权或剧产权愚。只辟是为之休闲帅消费裳提供警便利婶、优尸惠和普更多早选择油。率“喜分数顺”刘消费蓝可获级取更逗大的步折扣店和免摊费居难住时氏间中国旅游报.旅游房地产概念[N]中国旅游报.旅游房地产概念[N].://ctnews/gb/2003/05/01/zglyb/jdzn/2.htm解旅游膀房地腥产业府在国肿内尚茫处于肉起步汁阶段翠，其辛经营清和管息理方脖式尚凯需进向一步朋探索财和完改善，还因此除，国酷外很闷多该或领域诵中的勿经营鉴管理石经验榨非常园值得宋我们桃借鉴澡。领Co溜n博Sa膏ra粉h尊Re架za滤k涌在《叫从客巷户调勇研看貌产权告酒店政业的润若干饲方面传》一蜘文中切提到早销售祥成本录的控容制是想旅游浓房产花项目翠经营虏成功毯与否守的关饱键所愉在，展而控蛾制这兆些成乡本的垒关键客又在庄于灵林活地采使用投客户卧调研趣的数欢据。另在项言目管筒理方陕面，脖要采驼取一授些措刷施平浩衡淡唉旺季节客流裂量和牲设施安设备乞的使腰用率ConSarahRezak.ConSarahRezak.sumerresearchshedslightonallaspectsofresorttimesharingbusiness[J]HospitalityManagement21(2002)245–255炭总之俯，旅款游房此地产转的概陆念与歼其目半前市各场状沫况相趋吻合何，如恐何根钉据中宴国国穴情和舟产业行发展折实际径情况纪有效载地经真营和畏管理摧产权留酒店按尚处华于探察索阶姿段。熄（四联）休末闲度帖假、衬分时乒度假棋与旅基游房昨地产俯三者塌的结卡合乘——废休闲兔度假泻旅游涌房地浩产患休闲网度假裁旅游乌房地滩产是男休闲五度假温旅游虎和房善地产悠业相级结合捏的产歼物，跪由于教从国卫外导射入了且分时椒度假踢的经育营方桃式，秋这种堤度假欺旅游锅房地衔产比除不进叼入度稼假权崖交换插网络灶的固当定度蝇假地愧的休妻闲度钢假产华品更狸具有储发展在潜力悲和魅分力。绑目前毁，我著国有建大量宋的房扇产资猛源闲隆置。吹据报阵道，立20港00满年，洗我国测星级召酒店住有傻60税00误多家浮，平瓶均出饲租率盲55夕.8璃5%侮，约猛一半朱的酒衬店客截房处最于闲驻置状禾态，纸闲置乳资产萌达数弯千亿袜元。扇到棵20呆02落年俯7怠月止不，中武国商挨品房咳空置肃总量刻在唉12西00岂0壁万平督方米肝左右径，其歉中空踩置一若年以饺上的才超过车50集%悦，占幕压资批金超出过也25染00容亿元秒，居凳中国副不良症资产将之首请。专敬家估撤计，碎中国普当前旷的商传品房挥空置猪率已胡在穷26张%届左右郑，而却美国庆的约伏为铅7%咱。香锦港约社为判3%板—赠4%妄。国油际公猜认的挨房地絮产开茅发红核灯为括空置灿率为证10恳%贼。在边这些圣积压漏的房躁产中筹，有幸相当闪大一壤部分滑位于夜度假疯地和淡旅游加城市狭，推装行分炮时度贞假形蜻式是鹅盘活林这部贫分房幻地产激的有揭效措时施王婉飞.分时度假在中国本土化面临的问题与对策.旅游管理[J].2004.1.第18-22页仇。在握传统曾的房巷地产芝开发救机会翠逐步吃减少枕、住掘宅消藏费开轨始向息舒适铺性转它移的倘情况偏下，手大量自的传庄统房薯地产倡资金臭必然似要开水辟新盐的领激域。丽随着储我国慧正在喉形成主的旅归游强候国地黄位和驶强大停的消敏费群鄙体，结我国桶旅游袋房地麻产市在场开蹦发必素然有铲巨大谨的发分展空先间。取随着赖人们史收入嫂的提楚高和减假期寿的增险加，杀我国于已具私备大效量开感发旅左游房御地产王婉飞.分时度假在中国本土化面临的问题与对策.旅游管理[J].2004.1.第18-22页梦当前历，在抱全国烫许多选旅游倚资源士较为稿发达场的地伴区，线如海赌南、舍浙江哨、北环京、猪上海意、广兽东、病山东欺、云叙南、脊大连蛮、天蛋津、落四川率等地恋，此赛类旅王游房欧地产嗽市场徒行情勒十分珠看好腹，售忽价远统远超拦出同土类地离段普昏通商不品房瞧。促葱进休坡闲，堂推动缴旅游察房地径产的从开发隔与分叙时度走假的芽实行多，必核须实询现休傻闲、壁分时科度假兵、旅忽游房繁地产奶的仅“随串联逃”贩，在客“梦大市斯场、兽大联困合填”工的前堵提下扭把休邮闲、拳分时绸度假极、旅腾游房范地产亿捆绑柳在一膛起，命相关异行业疑联合奏起来另，开述发商扔开发吹出大香量优备秀的距旅游扶房地厅产项醒目，牵在项折目完渣成后铲交给斗专业妙的管尝理公柴司按隶照产穴权式井酒店剑（公芽寓）乌进行渐销售惕和管棵理，检随着拆产权节式酒猛店（薄公寓框）数迫量增泪加，普国内公分时偶度假革的交承换体惠系在园逐步窑完善睬后与筒国外衡交换竞体系台进行眼并轨葵，行内业进奴入良合性运急转，筐此时种旅游合房地对产与慰分时翠度假牌将逐秋步成药为中朝国旅强游业这的主尽导产畏业，羡在行颈业同叹仁的盆呼吁累和参唇与下倒各项湿法律露相继店颁布会实施移，政菠府的晃监督宅职能葛进一骗步体热现。帐通过葛休闲填度假医、分翅时度而假产花权酒优店、弓旅游沫房地归产的宿结合谷，达澡到供菊求双析方的敏双赢新。恼张俐绿俐在肢《分柳时度偶假殃--居旅游蜡住宿融业和妥房地住产业明结合劫的新宴理》信一文缎中指洞出分名时度乒假作皮为旅妹游房夜地产言的一涨种经桃营模熊式，用从诞扫生到匆现在晋，经眯过三简十多率年的恰不断铺完善石和发讲展，贿已成稳为当璃今世糟界旅装游住服宿业蜻所有碰产品陈中增惑长最朱快的雾部分劲，成讽为全福球旅燃游业腰的一撤大支奇柱。愤目前恐在全击世界羞90依多个泽国家悼和地呢区已讲有过41宾45广家左答右的季分时传度假欲区，目已有夹来自大世界侨19粘1召个国杨家和递地区速超过尝45浑0疏万个翠家庭意拥有已分时闸度假眉权，倡19括99顷年全英球分万时度月假营警业收戏入已机超过水67市亿美瞒元，凭据专舱家预河测，丢19夺95蜓年嚷——完20俗09艘年，这全球锹分时剂度假涛营业承收入法将达樱到矩20花00杠亿美笑元，股它吸垮引着散越来纷越多蒸的投罩资开夺发商补投身暗其中眯，同京时也伏吸引乏着越歼来越数多的翠购买践者。驻这种老蓬勃邮发展子的动演力主办要来坟自于悔分时访度假简产品关本身沈的价占值和温使用线价值作以及士它所称开发音和培软育的醋不受捕国界蜡、地园域、劲年龄持及社扎会阶信层限档制的唇消费浑市场张俐俐.分时度假--旅游住宿业和房地产业结合的新理念[J]张俐俐.分时度假--旅游住宿业和房地产业结合的新理念[J].:///info/list.asp?id=4322旬在国铲外，蚊休闲酷旅游扶度假翅房地农产的裳发展要已经拍从量芽的增断长阶利段发慕展到舌了质递的提脆高阶筛段。捎Ra淋nd鲜al宣l傅S.常U肉pc散hu菌rc摘ha命和达Ku有rt漏G逐ru俱be艰rb仍在《见沉睡土的巨绿人是——揭分时句度假夜的演许化》反一文贫中提遵到：甜目前误在美阁国，辨不仅臭产权勾酒店病等旅爸游房哭产的逮数量疾增加裳很快嘴，而劝且产箭品和女服务搞的广贸泛性肠也在耳不断块的加翁强。虚现今负，如铃果你珍在一息些分金时度驴假网当站上埋搜寻刺一些布产品惊和服寄务的照信息放，你镰会发拳现适扶合不偿同细裙分市丑场的混休闲抚和娱乘乐需好求的甩广泛刚信息RandallS.Upchurcha,*,KurtGruberb.RandallS.Upchurcha,*,KurtGruberb.Theevolutionofasleepinggiant:resorttimesharing[J].hospitalityManagement21(2002)211–225侨浙江刺省休杏闲度军假旅夫游房饿地产师市场裤开发卸现状奶和存父在问绸题饼浙江傻省休肿闲度侄假旅鞋游房滥地产厅市场行开发摆现状税产业银发展肆势头帜旺盛患浙江床省位筹于东职部沿妙海，治在全娇国范眼围内本属于感经济童发达码地区灵，射20知03蛾年全哥省徐GD政P抬达到霸76骨70免亿元步，位霸居全舰国第需四位境，人捷均行GD桑P放更是访位居刻全国涌各省鲁首位坝。经语济的伶健康著稳定似发展祸，以贼及随趣之而愁来的胜居民末可支触配收亲入和胜闲暇惠时间拉的增柱多和副为休舟闲度牧假旅汁游房主地产极提供素了良立好的停外部树环境难。命浙江正省旅蜻游资紫源丰浇富，划全省鹅有欠1客个国愤家级站旅游反度假膏区和哨10浓个省永级旅香游度爬假区侵，收14字处国电家级语自然亲保护颠区和窗4嘱处省呈级自脉然保响护区倒，览57吉处国乘家级艇及省欣级森折林公主园，病14孤个国宋家级托重点位风景兽名胜乞区以灵及野42孟个省铁级风狭景名廉胜区准。全率省风江景名胞胜区欢总面挑积达划到酱35伞00泰平方主千米杂，占锅全省恭陆地递面积矿的疼4.犬3吓％，倡其中朋国家己级风旱景名贪胜区戚数量灿居全赢国各家省第碍一。么近年差来各矿级政域府把怀大力阶发展寺旅游砍业提吹到了缎十分阁突出溉的位钩置，涂杭州袍市娘20循06说年世馅界休冤闲博血览会悠的成聪功申槽办提许升了并杭州渴的城墓市形涛象，婚极大勾地促遵进了镜浙江命省旅鲁游业杜的发联展，镰旅游果业成纵为浙坦江省胆国民明经济篮中增乐长最程快的盐产业骗之一饥。得冈天独查厚的松旅游踩资源准优势男和良溉性发逮展的刑旅游陪产业阅为休胖闲度垮假旅薄游房铁地产馋的发俱展提烤供了队产业待基础趁。椅浙江壤省有水着优哭越的笨旅游刺地产挽开发师资源陶，随昂着特20由06谅年世籍界休迷闲大煤会的勒临近稼，许疼多国骂内外偷专家躲正逐虫渐将姻目光兼聚集瘦在此室。在哄中国两首届挠旅游赢房地抢产影仰响力报项目筋的推关选中删，浙攻江省符的产母权式岩酒店疲在全舌国可袋谓首去屈一夺指，肌影响讯力大申而且呢发展极早，压其中灾4盛家榜虹上有党名：衣位于纳西子储湖畔细的柿“漫阳明棒谷痛”北、建继德均“窜月亮让湾国铁际会何展中蝇心瓜”豪、淳充安千收岛湖钟的拌“概天清殃岛图”干和泼“女秀水含山庄打”塑。尖消费灭市场津日趋岗成熟脑浙江铁省休旦闲度架假旅牌游房烫地产佩市场类经历祸了十蚁年左锡右的磁发展彻，消捉费市饶场已钥日趋医成熟盏，主铁要表地现在紫：枪第一羽，开睛发商咐诚信强意识狡日益炭加强圾。尽肿管目望前信恩誉问脆题仍熄然是慕制约漆浙江茫省休延闲度届假旅颤游房括地产刃业发垂展的崖瓶颈巨，但扎较产狱业初殃兴时柏已有梯了较熟大的述改善家。休卡闲度靠假旅想游房梢地产护的开油发商棕已经句越来轿越认驶识到线诚信酿经营裁的重煤要性傍，更耗加注凳重产轻品形它象、屿企业庭信誉反和培孝养稳妇定的塑消费丛群体趋。洁第二蒸，经逮营者胸管理堡更加茶合理排化。丰目前租，浙列江省星休闲婚度假匹旅游胖房地优产业读的一袜些经暴营者餐在产捆业的莲发展鸭过程尺中积按累了元一定撞经验随，同揭时借困鉴国岩外模市式，刚重视怕高素玉质人形才的剪引进鄙，其忍经营册管理罚水平喜较前划几年稍已有勤明显潜的提何高。寨第三贱，消要费者券购买板决策题日益阁理性离化，末维权心意识娃加强问。随扁着分唐时度榆假和秀旅游世房产异市场菜的发饲展和再完善妙，消四费者芬在购悼买产德品时能已不浮再一止味追爽求低框价，形而是资对产师品的狱定价阵，房结产的抚可交蛛换性姿、开豆发商周的信挑用、闪服务出的质咬量等泳进行茄综合唱考虑抵。说存在繁的问通题涌1忆．供怀给和曾需求床矛盾仇目前谅浙江甚省休务闲度懒假旅短游房颜地产辰开发榨和经光营中浅存在南的最败大矛晕盾是趁供给转和需颂求的偏矛盾协。主饱要表浆现在叛价格浴供求柳不一柴致、鉴产品茄功能陆结构此不一唉致和善旅游遍产业何六要划素不尸配套辞三个麻方面垫。经价格结供求搬不一细致主撕要是走指投窗资者疲预期彻的休想闲度施假旅奏游房络地产妹价格思和消德费者食所能译承受裳的价画格之显间的愁矛盾钞。目邻前浙缠江省姿产权晋酒店决标准颂间一艇般标明价父20挎万到呆40恐万元岁之间翁，如险果按示照国冶际市凶场分筹时度本假产片品的自平均吩首付暗80依00补美元甚计算氧，目生前浙粮江产毙权酒荐店首丸付相唱当于咳人民擦币亿6贷万多像元产权酒店四大软肋.://timeshare/bbs/showthread.asp?threadid=165养。目析前浙慎江省控居民掏平均玻收入赔约为揉80性00矛元左肤右，堡就收歉入水蜘平而煎言，阵产权寄酒店痰仍然烂是奢归侈品世，城肉市工乓薪阶伯产权酒店四大软肋.://timeshare/bbs/showthread.asp?threadid=165手产品度功能沿不一皂致是尖指休筒闲度析假旅工游房陕地产伞产品钥所能汇提供总给消棍费者驻的功螺能与晌消费躺者预庆期需悠求的申休闲坦度假手产品窝功能它不一减致。逢休闲求度假梳旅游撕房地速产主们要包集含者改两重鲜功能厘，一穗是休忠闲度泄假，酬二是志可交蠢换性不。其梯中消薄费者奶对休格闲度李假这菠一功袭能的杂要求厌有硬跃件和率软件熟两方遵面。糕硬件底要求息主要垦包括捧房产绒所在亏地的茫自然碰和人要文旅贡游资皮源，飞房产共的布探局结搁构和印内部签设施相。软分件要泛求主习要指励的是猪经营序者所纺提供掌的服副务水净平。药但是眉目前止浙江宗省很撤多休翅闲度通假旅在游房鬼地产惊项目描在缺今乏市环场调笼研的扶基础窗上盲碑目跟神进，钟项目郊仓促赶上马索，资但金实裁力不命足，模前期盐大力厉炒作敢，工丹程进组度和连后期公配套越服务档跟不剥上。引例如糖：产耗权酒称店软兄件服码务到堆底如吓何，克延伸始服务买如航辱空、驳餐饮贱、休苗闲娱淹乐等少是否渔到位向，客毛房大抖部分白时间底的维贸护、红出租绩、管趴理能灯否跟数上，撇产权星酒店亮销售妖时承姿诺的披回报阴年限忧到期音后怎劣幺计鹿算等航问题哗，开楼发商董不能始给出斯让人湖满意村的答豆复16产权酒店四大软肋.://timeshare/bbs/showthread.asp?threadid=165坡16岂。可闻交换灶性一躲直是许被旅肤游房齐地产塌业所夸广泛苍关注旦的问纳题。拿目前丛，浙麦江省狼很多贩休闲劣度假悠旅游盏房地术产开米发商妥关注荐的仅僚仅是怕如何贵解决捡自己制手中丧积压繁的房怒产，科而忽阀视了丈与其掉它开帆发商剥之间请的联今合，搭因此鸣，目野前浙波江省汗的产娃权酒意店数事量虽旺可观量，但边缺乏艇16产权酒店四大软肋.://timeshare/bbs/showthread.asp?threadid=165嫌旅游坟业是提一个唇综合敞性产膊业，终是集忽食、扣住、桑行、霸游、扩购、桂娱六穷要素例为一悔体的膏系统泼工程刻。旅怪游者娱参加袍休闲灾度假神旅游翅的目送的不周仅仅比是欣扎赏自柜然美微景和菌体验扒文化氧差异蜓，而殿是在围参观债游览犯的同箭时体忆验到子身心贪的放无松和亚愉悦距。这皇就要陕求休轨闲旅票游目血的地伴在做椅到旅绕游业纳六要距素的共配套之。目麦前，腥浙江腿省很钥多分泊时度叙假项盛目的共开发曾商在央规划悠时过狱分注明重食册、住通、游闯、娱蹄的基缴础要侦素，诞而忽骄视了喊行和宜购这辛两项疫重要织的辅窗助要翅素。集部分满休闲营度假疮旅游诚房地哭产地甜处偏搂远，虫虽然匹环境于质量隆较高赵，旅据游资很源丰遭富，距但交悔通不协便，小可进填入性晌差，柳因此寸不被花广大客投资借者所裳看好朗。掀2掠．休绝闲产唐业政枣策空做白，猪分时获度假母法律器法规水缺失让是休陷闲度阔假市侦场发仔展的香制度聋障碍话制度吼是社希会中蚊个人莫必须烤遵循我的一偿套行制为规蝴则，烫是人帽们观丝念的时体现挽以及胜在既片定利称益格份局下闸的屋“弱公共放选择探”妄的产障物。让T.制W.辉舒尔欠茨把炕制度播定义视为一小种行钻为规秃则，役这些擦规则汇涉及手社会鸡、政裳治及器经济婶行为厉。制葬度是蠢社会毫行为栏的规党则，皱是规址范个坏体和菜群体熊行为不的框胆架17姚先国、罗卫东.比较经济体制分析[M].浙江大学出版社.1999年2月第1版.第33-34页17姚先国、罗卫东.比较经济体制分析[M].浙江大学出版社.1999年2月第1版.第33-34页汤休闲陈度假佩旅游荣房地创产涉炎及到赏旅游匪行业栗管理弓的饭念店业忍、旅军行社伶、出荐境旅侵游市潜场、贺信息挂产业蜡、房临地产耗业、妇金融捡保险墙业等嗽很多两个复探杂的绿领域彩，目倒前国絮家相飞关管泊理部献门对惜休闲异度假计旅游钞房地培产产雕品性落质尚隆未做氏出明找确界膝定，已相关款部门行也没糕有出麻台相滔应的贩法律嘴法规悟，现氏有的方法律捏只是勉部分涌涉及仙到了煮与之转相关顷的内示容。虑由于狂休闲麦产业支政策债空白咬，分辆时度栋假法赌律法慈规缺亚失导积致制针度性吊障碍询，造莲成了招分时柿度假辽旅游石房地掉产产垫品在快销售笔环节催上存购在问理题和随部分骡不法拜经营跨者的嫌抢先侍进入忌，影鸣响了贫市场毙健康仔发展般，使斥消费锁者权桐益难稍以得佛到保删障伍海琳.分时度假研究伍海琳.分时度假研究[J].中国第三产业.2004(5).第27页山3弃．市亮场信影誉缺听乏泪旅游铸业和贩房地湿产业察作为虫两个贝传统孔产业咸，市图场信谨誉问犬题本书身就愿是一胆个被曾广为丰关注始的问田题。朽作为盯两者构相结惠合产摘物的袋休闲绢度假角旅游连房地桥产，童其市烟场信后誉问热题便扯显得纱更加浴复杂谎。目冈前，肿浙江伴省休们闲度柴假旅碑游房得地产江市场裂中的腰信用度问题仙主要狡可分难为乔“滴欺骗兽性销玻售笛”柱和动“雷强迫披性销泡售耳”润，其坡中禾“仪欺骗集性销醉售型”监问题卖尤为梯突出桃，主井要表督现为验产权为酒店园实际瓦交换根的广与度与捷承诺钓的不步符，乔实际旋硬件私设施享与宣舟传的深不一别致，册售后凑服务薯质量灶低劣稿等。迎近年需来，毅省旅抛游局依已经粮受理如了大柄量有惨关分港时度廉假和异旅游达房地唤产的厚投诉崭，因赤此，晃信用即机制营的不生完善疑已经困成为订浙江纵省休那闲度登假旅症游房斗地产丛市场炼开发蚁的瓶抓颈。箩4絮．缺剑乏有裁竞争似力的志品牌鱼目前掏，浙胶江省倚休闲寺度假鸽旅游影房地饺产市荷场尚父缺乏刮有竞锡争力云的品博牌。阻美国企的迪届斯尼镜乐园增、深令圳的布锦绣垂中华林等主昨公园障所以博在世供界和勇全国夕范围追内家萄喻户袭晓，跌正是垄因为趟它们誓走的拘是品写牌路正线。寇通过份联合协扩张循或兼贯并所搏形成胳的品原牌冲张击对甜消费卸者的刃接受裕速度冈和程督度有霸着很板大的监影响瞒。据鸽统计江，有贵60幼％～拳70券％的虽普通护大众狡表示债在购丙买自飞己所悟熟识赴的品傍牌的缴产品艘时感石觉到晨心理豪上的艰安定狸。毫踢无疑缎问，娘品牌涌将成谨为决危定分蜻时度纲假产篇品市刃场影疑响力燃的关诵键因愁素。盗位于芒世界级产权姜酒店垂销售闷量前佣十位垦的公刚司，胁不是团已经蜡建立尸良好踪的品产牌形箭象就果是准总备快精速地删树立丙自己找的品园牌RandallS.Upchurcha,*,KurtGruberb.RandallS.Upchurcha,*,KurtGruberb.Theevolutionofasleepinggiant:resorttimesharing[J].HospitalityManagement21(2002)P211–225绍浙江负省分闲时度娇假和辩旅游逐房地追产市大场发舌展到茂现在找，已业经拥胃有了辣一批车具有裳实力傻的企相业，芒但其缩中给臂人留伍下深妈刻影慨响的吃企业菜品牌嫁却不然多。秧品牌天战略详实施篮较好烧的有谦浙江沈省开烧元集益团和晌宋城贷集团蜻，这益两家茂企业榨多年顶以来冰一直铁把树丢立企堆业品代牌作赌为企功业发心展的荣一大饥战略欣，这盘为企禽业开鲜拓休传闲度贵假市弯场起岁到了枝良好丙的保浩障。父5准．人趴力资茧源问测题仗休闲修度假犬旅游属房地级产涉撕及旅弄游、柴房地唇产、狐计算俯机网棋络等母多个磨领域骡，对视从业席人员睁的素课质有脾较高稳的要税求。辞其从雀业人骆员不薄仅需偏要具消备旅唇游规棒划，呼饭店纠管理丛，市惭场营身销等救专业猾技能岁，更袜要熟条悉房漂地产积业运牢作方畜式以盼及霸IT惧技术搜等相亭关知闻识。慧休闲眨度假嗓旅游像房地瞒产业尚在浙导江省摸发展颤不到输10孝年的吐时间运，目锦前尚冈处于瓜市场葵开发碗初期惕，尚咸未形察成一获套有庄针对误性的铜培训罪体系似，也目没有姻建立盈专业遍的培寨训机景构。蛛目前朗从事店休闲扶度假照旅游借房地之产工伏作的搭人员馅或者裤是原御先旅递游业秒从业相人员斜，或太者是贺从房原地产崇业转武过来拥，通缺常都碌缺乏仗综合琴的专捎业能牧力。具高素倒质人彩才的银匮乏长已经量成为堂制约或浙江婚省休寺闲旅构游房树地产研发展欺的一皂个软安肋。董浙江风省休楼闲度敲假旅仿游房奴地产骑市场暑开发约对策饶产业稿升级贼——皮改善探供给虽满足颈休闲喜度假玻需求择针对浮目前宴浙江诵休闲俘度假挥旅游凉房地祝产市吊场存榨在的凉供求六矛盾肢问题养，我玻们建虏议全只国各甲地楼杰盘，料能够颜按照究一定昆的模陶式进磁行整仆合运秆作，袭改善兄供给摩产品随，有侦条件印的地偷区和凡企业卵可将视闲置漫的传薄统观光光旅佛游产响品供捆给改铺造成渐休闲倦度假茂产品助，使枕休闲斥度假碧供求尼双方胶都能骗得到奋最大枕收益膜，为目浙江骨省休眨闲度破假旅辟游房友地产售开发得创造肢一个娱良好敏的国趁内大联环境垫。就警浙江军省而潮言，俩可以纹从以狸下两灶方面窑着手泄：食1醋．根例据市华场需萝求，丽实现渡临旅长游产假业升银级换伪代的斜。浙脚江省各要提规升休情闲度队假产苦品质情量，飘通过获休闲竖度假扩产品贸供给养，引铜导和牢培育遍消费集者的顿休闲营度假铅理念竞。在无全国牙休闲碑度假皆旅游赶朝着些良性匆方向涛发展喊的大奔环境至下，脸根据叮休闲腾度假枣旅游僻细分雪市场丸需求侍，开觉发满裳足不丑同市津场需储求的富产品减，同币时通茄过对骨传统愤观光巧型供鼓给产腹品的链改造倾，引将导消这费者甚将潜可在休辆闲度怀假旅暖游需疲求转乞化为熊现实肾休闲私度假谎需求舱。嫂2梯．优增化产全业链诱。与扩国内迅同业感进行竞广泛消的横堡向联陶合，袄以增躺强旅朵游房划地产岩的连开锁优忆势，小通过董组建愚行业辩协会指，构酷建配识套的摊旅游屋房地偿产网独络体井系，转整合戚资源攻优势暖，满卫足消抄费者盈多样齐化需欠求，考并相键互监宜督，绢形成裹共赢库局面贝。涝（二谅）市像场开列拓战腊略艺1恳．璃针对属浙江东省市迅场的乓客观颤情况圣，进汉行合穿理的桶产品贴设计呼,着突出烛产品单的个海性化叼根据聪国外邀的经摧验，仰旅游浙房地畅产产饼品具渐有规涨模效画应，宏只有握目标际市场赵规模品足够汗大，督消费蓝者足巾够多勿，开阶发商果才能誉充分勇利用谋现有叉资源卸，实妻现最线小成燃本和图利润善最大狼化经纺营。援但在跃国内弓市场像上，休产品育的有泛效期雨过长期、时间间方钢面的桥灵活局性不渣够等敌因素真提高宪了产事品的睁成本筝，导郊致了停目标掠市场管过小匀，无短法体弹现规幅模效四应，驶产品息的价敬格仍典居高啊不下饮。近仔来，超国内治一些妇经营崇商开赖始了毙对产卡品的配设计炭改造链工作痛。例吨如，帆许多亮产品性的有糟效期铃大大燥缩短榴，有公些甚蛛至缩椒短至局10易年、辽5肉年。漂浙江魂省未鄙来分薄时度昏假产权品开旦发无续疑需务要进影一步茂缩短纽年限销，而环且浙堤江省贴对当唯前分虎时度舟假产雾权酒暴店的木服务闷与管俩理水惨平提情高仍麻需一果个长搏远的碌努力物过程洁。饰2否．建早立和该健全彼浙江鲜省分普时度冶假旅厕游房佛地产则度假绘使用器权交照换网并络。矮浙江压省休感闲度奴假旅法游资算源丰拳富，破可进牧行省压内和曾长三掠角区垃域分五时度津假旅蒜游房个地产取度假芬使用羡权的飞交换灵。锦由于奇我国严居民花出境浆旅游骂的限残制，湖国外攀度假苍资源状尚不售能全雅面利煌用，爪浙江蛾省开所发商吃应充稠分利任用国泽内现叨有的肥度假旋资源沃，组帮建健熄全的匙旅游塞房地捕产网抖络。盆我国北地域悬面积写广阔毁，资森源类捞型丰石富，瘦以国暑内不恨同资午源类惑型的壮旅游耕目的挖地为已主体杀，完姻全可叼以构禾建起未配套冲成形摔的休辫闲度杆假网夕络体最系。略通过宝建立伯交换使公司屯或成之立度荡假联灶盟，否浙江聚省可坏以与终国内牵加强两经营鞋商之枪间的拌联合轧，提俱升产悼品的电价值早，充虎分体僻现其冻可交鸭换性两的魅黎力，咏满足骡消费丰者多处样化贡的度日假需纳求。冻3及．着且力打面造浙递江省奖休闲碑度假怠产品务品牌形。犬分时放度假豆旅游斜房地利产产么品自攻进入筐我国淋后，孙涉足幼的商晒家众番多，拒竞争泡激烈蛇，但熄并未道出现伍真正判为消来费者益熟悉笛的品未牌。蛇由于但在旅棋游房识地产畏产品墙进入芽初期载的不导良运虏作，烧对此蝇品牌沿造成蠢一定抹的负撇面影剃响。室旅游州房地丰产经仔营商云要加沫强对图这一浇品牌伪的建兔设和誓维护匠。从周国外住市场预看，拥实力畜强大衔的公捉司注蝇重品淡牌经旺营，貌不但折扩大运了自息己的芹市场耽份额赛，而睬且从披整体淹上也灾带动陷了旅鬼游房势地产升业的累发展细。浙港江省悬有实仅力的普开发慨商应括着力落打造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