房地产行业项目贷款评审要点概述

其它房地产行业项目贷款评审要点人民银行贷款统计指标中，房地产贷款具体包括四类：住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他地产行业贷款和购房贷款，我行房地产项目贷款支持的项目属于其他房地产开发贷款类，即指用于除商品住房、商业用房等之外的房地产开发贷款，主要包括政府土地储备机构贷款等，我行房地产行业贷款评审限定在对政府土地储备机构贷款的评审。土地储备贷款的界定：银行根据政府土地储备机构的借款申请，在自主审查，自主决定的基础上，对其收购、储备、出让土地前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。一、行业概况我国城市土地归国家所有，通过实行土地有偿有期限使用，形成土地市场。在这种土地制度框架下，国有土地使用权出让和出租形成垄断性的城市土地一级市场。土地储备是指土地储备机构依据有关规定，将需要盘活的土地收购（收回）、置换、征用后予以储备，并通过前期开发和土地出让的前期准备，实现政府集中统一供地的行为。土地储备的运作可分为四个阶段：收购——整理——储备——供应。土地储备行业管理部门主要有中华人民共和国国土资源部和各级地方政府。（一）行业现状1．国内各地土地储备机构大都于2001年开始成立，土地储备行业规模逐渐扩大，土地储备制度实行范围不断扩大，目前全国1000多个市县已建立土地储备制度。除西藏自治区以外，30个省(区、市)建立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2．目前全国绝大部分的市县都已成立土地收购储备机构，以土地储备制度为特征的新的供地机制正逐渐成为各地政府调控市场的有力工具。3．当前土地储备行业政策法规均以《土地管理法》为核心，但相关法律法规仍不规范，还没有一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备，有待完善。（二）行业特点1．该行业不同于一般工业行业，其产品——土地是一种特殊的产品，因其资源有限，不可再生，社会发展对土地的需求永远大于供给。2．行业具有垄断性。土地储备行业属于垄断性产业，国家只对国有土地使用权实行有期限的出让和出租等。在土地出让一级市场，土地的供给者只有国家。每个城市每年要进入出让市场的土地数量、位置和用途等，都由各级政府根据市场发展和土地利用计划、规划等事先制定，然后通过协议、招标拍卖等方式出让。3．土地储备属于资本密集型行业。据估算，我国城市土地资产约25万亿元，由于土地本身价值巨大，土地整理开发费用高，所配套的基础设施建设需要大量资金的投入；同时土地收购储备周期长，资金周转慢，因此需要大规模资金才能实现正常运转。4．行业区域敏感程度高。土地是城市空间和城市功能的一个载体。城市土地具有区位差异性，不同城市与同一城市的不同区位，由于自然条件和经济条件的千差万别而形成城市土地区位差异，这种区位差异必然带来级差收益。而且土地储备行业由于国家并没有统一的法律法规对其运行做出规定，所以当前各个城市和地区的相关法律法规和运行模式都不尽相同，更体现了土地储备行业的区域敏感程度。（三）城市土地储备模式城市土地储备模式在各个地区做法各异，模式众多，但主要有“市场主导型”模式和“政府主导型”模式两种。其各有优缺点，但从垄断土地一级市场，宏观调控土地市场的角度来看，政府主导型更加具有合理性。政府主导型土地储备模式是指在土地收购和储备中政府起主导作用，在政府主导的基础上，充分发挥市场机制配置土地的功能，实行政府主导与市场运作有效结合。市场主导型土地储备模式是指在土地储备过程中土地开发公司参与土地购买、开发活动，以市场调控土地收购与开发的数量。目前多数城市土地储备试点工作实行的是政府主导型模式。排（四休）资准金管逆理引土地在储备骄机构驾的定久位一榆般都唱是非型赢利逝性事仿业单计位。逐土地防储备按机构行的收斧购、牧储备郊和其犹他业邀务资准金实械行专柄户管轿理，比独立粱核算犹，但浅受到腥财政泽部门衫的指救导与浅监督涉。土壤地出仆让金粱按国创家规槐定应券直接捡缴入献财政独部门泪在银桐行设柔立的盲“霉土地碍出让艘金财燃政专垦户孝”践，除猫财政火部门负外，厘其他鸭部门愚不得近设立灿土地即出让另金帐赶户。疲对上岂缴资虑金中券的成互本部妻分，软包括趣土地怎收购欺补偿知费、渗开发脏性支尺出及狼贷款欺利息津等相黄关费安用，修由财繁政核松定并架返回吩给土郊地储布备机员构。疤土地智储备解中心齿的损芳益表何并不牛真正凉反映安其经多营状牲况，架资产竹负债思表也浑同样怒不能具如实辩反映茧其实男际权铜益状寺况。咸二、布土地捕储备臣项目亲信贷饱政策旧要点款土地候储备凑制度暗的实罪施，获使地徐方政勉府通兵过实仁行一途级土语地高痕度垄出断经拒营，隆获取扰大量扑的土扑地收雀益来塔缓解悬政府驱经营跌城市希资金惊压力株，对绑改善准城市拘基础日设施哨建设腿、扩泡大城梅市承荡载能愤力，乱加快凉城市税化进荣程，诵发挥歇了极疤为重帽要的耍作用权，我监行应把积极傅支持横该行辫业的送贷款便需求域。唉政策犹依据棋企坏我行大发放阴土地欣储备义贷款袖的主衣要政拿策依题据有蜘：扑1．狗《中鉴华人才民共竭和国共土地打管理蹲法》镜和《顷中华娱人民株共和坚国土归地管仍理法哲实施渔条例惨》。犯2．神《中挨华人格民共奶和国尖城市外房地秋产管寨理法掘》。锄3．食国务凡院及馆国土火资源给部《稻国务播院关秀于加监强国决有土彼地资浩产管港理的妙通知渡》（鄙国发脱[2丘00痛1]健15欧号文国）。尽4．窝财政数部关婚于印驱发《性国有结土地素使用会权出双让金盲财政篮财务行管理旺和会亏计核担算暂贴行办械法》信的通查知（研财综哭字[浩19沟96芳]1差号）漆。差5．邮财政赛部、裤国土谅资源浮部关株于印掌发《烈新增乱建设库用地梦土地掏有偿肉使用侧费收裤缴使村用管抛理办挎法》蓬的通阿知（掀财综恼字[缎19四99答]1养17云号）肉。遍6．嘱国土矛资源想部《谈招标研拍卖临挂牌放出让置国有赞土地驻使用驳权规泪定》税（第忽11临号令坝）。猴7．油《中月国人兔民银失行关件于进牢一步缝加强里房地吓产信雾贷业垮务管典理的蚊通知校》（值银发未[2躬00伶3]灯12盘1号竭）。警8．樱《国铺务院劫关于握将部沫分土套地出位让金书用于抓农业叠土地蛮开发检有关鸦问题疑的通蝇知》赏（国毯发[补20链04色]8察号）洞。爷（二给）迁贷款痕支持让重点断我行伟贷款性支持躬的重吵点是迈政府丙土地去储备播机构晋贷款丰，在充政府岛垄断霜一级竿土地塑市场劳的前萌提下柜，为拔政府负土地颠储备姑机构继进行辉的土锈地收博购、堡整理叫、储里备等安土地记一级经市场璃的开彩发提揉供贷勉款。傍（三太）支跌持城饰市范棕围暂主要岗是大蒙中城皂市，沾重点小是直友辖市任、省帝会城衫市、患计划划单列岁市、亏经济路发达蜓的地堆级市欣及综拖合经润济实匠力在算全国尺名列廉前茅渗的县驱级市叔。从您区域偶来看波，土案地储浑备贷舞款应股相对杆集中免于国彻家今企后主绒要发脂展的淘几大卫城市识群，铅包括丘以上帐海为衰中心盖的长疗江三积角洲慢城市督群、奥珠江定三角腐洲城井市群差、环耳渤海驻城市摩群及衰其他斯城市庄群。弄（四冶）贷矩款用祖途走土地姑储备门贷款霞主要榨用于扛政府尚土地秧储备剂机构盏承担甚的土捆地一饺级开戒发的桐土地树成本序支付哲。土撑地成症本包野括：能土地料收购惨（收冷回）族和置欣换时纺发生则的各怜种依借法应北补偿怠和拆英迁等凡费用肝；征舞用土究地过杨程中淡依法价应支王付的孤各项介费用雷；土茅地前疲期开箱发过南程中眯，对驱地上给建筑勤物拆夜迁、葛平整报土地副和基演础设库施配则套等碎支出饼的费桨用；禽土地秤征收拔过程嫌中发丢生的创各种毛税费血支出配，各夺种评铸估、止咨询咳等中溜介费奔用；萌为储绑备土微地而园发生蛮的贷惠款利辰息。芦包括京城市耐增量贴土地充的征纯用、仙整理锤、储季备；眉城市迅存量很土地坡的收周购、绒整理酱、储炼备。株三、尖关于院土地廉储备骡项目葵借款惰人评挣审积对借舰款人城的评嫌审，肿重点脏是了似解地遗方政作府土咸地储孝备制族度和良财务惩管理兵制度蝴，分恒析地卫方政欠府对爱土地擦市场堡的调喘控能接力，耍分析夕借款害人的蛙现金阁流对青我行悼贷款净偿还纠的保为证程滚度。普（一译）对兼借款兆人的英基本庭要求界1．宅借款担人是绝各地熔经县朽以上连人民刮政府错（或初有权牵审批纤部门冰）批围准成垒立受舰土地友行政恋主管盒部门忆委托沈从事次土地爬收购绪、储叮备、拌出让关土地尸前期路相关新工作先的独搏立的脆法人怖机构断（一说般为蹄事业兵法人拐）。糟2．到借款苍人应接按国它家有助关规固定具赢备足醋额资蛋本金洪，借灵款人秃的资腿产负脉债率盗应不丸高于趣70狸%仓。朋（二弦）评两审要竿点坚1．雀地方字土地赴储备疮制度服是否计建立揉及运胆作的门有效勤性。躁2．久土地腾储备卖制度跃和财陵务管遣理制赢度是袖否符圣合国灾家现健行相葛关规刷定。抵3．杨借款端人是未否具披有从街事一幼级土沃地开绵发的表授权丸，能璃否行妇使土母地一亏级开得发垄丢断的垒职能弄，政税府能澡否有妇效控懂制土茅地的呜市场天。端4．沟政府们、财昏政对第储备握土地寺的土凯地出柴让收必入是唤否有勒明确蚕的管搁理办谢法。蛮原则援上土舟地成或本在待土地晃出让疾收入嗓中优标先由故财政畏核定跪返还康，土放地储污备中梦的政冰策性触亏损罢应由莫财政忽全额宵弥补遵；从殖上一垦年土皮地收起益中皆应提均取一攻定比姓例的您留存糟收益眨返还灯土地成储备止机构葛用以顺增加考资本弯金，理或用惨作发昂展资剑金。毛5．锅了解说土地湿储备导的管臭理权戒限和氧收益慰的实善际分画配方绩式，蹄分析呆借款奴人回族收土棕地开樱发成枕本的晃保证峰程度哀。裤6．移土地拆出让宽是否它公开化透明御，经痛营性率用地漠是否只以招匙标、夏拍卖贩的方示式转隐让，闪政府称是否冈已出配台明核确文捐件规观定。那（三令）借珠款人独应提变供的趋有关超文件览1．唯有权简部门扬批准惭借款夜人从撇事土罚地收久购、圾储备惕、出岩让土寄地前太期工单作等虾经营朽活动粘的文私件。资2．艇当地焦土地猫储备钢制度笼和财同务管赵理制紫度等凭文件暑。印3．蛛政府胜土地剖储备刃决策挖机构赔制定愤的年烛度土激地收完购、柏储备灭、出崇让前俩期相圆关工捡作计缘划及训资金雾总体诸安排浑计划汁。这4．屋借款满人的泛贷款化申请循书、显对申乡请贷记款收觉购的竭土地诉的资蔽金需维求测糕算和译还贷耐来源奥分析尿。挠5．际政府有土地交储备遗决策闲机构掀批准蜂借款顺人收栏购申皇贷土榴地的偷相关蛋文件批。荷6．构储备样用地芹涉及他到耕动地转延为建维设用子地的色，必箱须具充备由歌国务毕院或怪省一框级土裤地管轿理部险门批部准的风文件败。毒7．瞎借款欧人近阅期财翼务会柄计报切表，第其中镜上年呢度财匠务会门计报克告须辞经同咬级财惰政部躺门审粱计。禁8．顶借款修人认抽为必蠢须的恭其他矿材料脑。群评审四报告捧需披巩露的颗内容蔬1．殿土地铁运作岂模式张分析齐。重帐点分孕析土挺地储损备管谱理的库组织蚁机构谦及各胶部门膝的职谣责权屑限；膊借款于人在术其中岛的地药位及腰作用纯、承夫担的价职责或；土旅地运慎作流干程分蹲析；瞎借款雄人执达行的搅税收饼政策揪；土绕地出尖让收园入的约管理架及分万配关郑系；虎土地嘱储备民制度移运作球的相吊关法棵规及半文件符。屋2．独借款斤人基熄本情鞋况、凭借款贝人资里信状椅况、议管理续者素圣质。博3．剂借款毁人经候济实招力分蠢析。备借款与人对齐全市踩土地干出让芳市场签的垄赤断程颜度，泛借款食人历椒年的国土地户出让兄总量黑及分悟类土绸地量丑占全扭市土怕地出膛让量川的百糕分比价；借专款人组历年束出让宫的土韵地收秃入及膀成本晓对比躲；借循款人来的债暴务结抱构分退析；冶借款休人的您土地懒储备四情况总分析要；借限款人文土地难储备纸中用究于抵尖质押屋的土管地及傻借款找人或呆有负存债情辛况。倍风险城提示中若伯地方跪土地型管理塑制度学和措捐施寸不喉到位纤，无土地观隐形到市场拉活跃魄，土潜地储居备机傅构不浊能完替全行舌使对岂土地袍一级惠市场块垄断瘦，会妨造成卫土地归出让诱市场灵风险炊。橡四、撇关于蕉项目远政策镇、技炭术和醉完工贯风险旅评审殃（一爹）项骗目政犬策技完术风抄险评丈审趣1．朱城市握规划摔：介锋绍贷收款城废市的怪城市膨总体婶规划厘、城英市定恭位、苦城市狮分区对规划法、碧城市惠土地见利用腥总体括规划灭、城渔市近令期用径地计视划、们国家拴批准点的用歌地计收划等狭。丧2．截说明愁贷款妖项目孝是否慕符合马国家逃批准存的城址市土昏地利捆用总已体规险划、夏是否辈符合嘱城市步总体胀规划撤。尤（二怎）项伍目概廊况和庆建设鼠必要诊性磨重点咬是介店绍贷是款所般支持串开发谱的土小地现玩状、踪面积美、位秘置；横主要袄建设烛内容翠；该贷土地颗开发燕对城决市发埋展的抗意义萍。扰1．助评审远确定于的项量目名蓬称、络项目尾建设蜓内容剑、总违投资允及申烦请开策发银禁行贷历款数鬼额。肚2．果项目陵建设近的必北要性亿。浊（三罚）项束目完锡工建避成风命险评胀审砖项目性是否万履行麻了完上备的庭审批犯程序僵、报玩批手岁续如长何、挎项目锤开工嫂建设必进展讯情况网、项节目是呈否可运如期饿完工习。星评审蛋报告吊中需妖披露扮的内担容刑除了蚂共性鬼内容照外，耐应在判项目屈概况踏前披级露城饿市概猾况，那具体任内容头参见而本章户第一鲜节《院城市递供水鼻和污辛水处谷理项丰目贷餐款评次审重扇点》细。青风险贺提示妇吊匀1．喂土地嫩来源剧应符饰合城扩市土改地利纳用总鉴体规预划和轧年度膝土地挖利用冈计划互；土锤地利习用应残符合雀城市闯的总难体规饿划和京土地蜡供应精计划鞭。懒2．炼土地桂的征逐用由辩国务皂院和晒省级军国土告资源毯部门铃审批猴，其蛙中征俭用基愤本农胁田、赚基本拆农田透以外典的耕适地超衡过三姑十公俘顷、窄其他山土地借超过悄七十积公顷悉的须吗由国宣务院尝批准陈。录五、劲关于麻项目虹建设颤资金废评审尸（一扔）项斩目总确投资荡受贷撒款期片限的瓣约束猜，土于地储愤备项京目贷袄款要斩依痰据地冶方政抢府当弊年土笼地储呼备计弄划合艳理匡绒算项疑目总魄投资辰，评剩审时凑可根刚据当月地历颜史收债购、配开发列、储岭备土丛地的颤成本满和计歌划开甘发、不储备肾土地队的数肃量进竖行测枕算；豪对于粉已获律计划雪或城驳建管宾理部路门批倡复的心项目日，按狸批复势总投锣资确委定。剥（二津）资其金筹懒措开原则晌上土撕地储棍备机概构应萝有一伟定数押量的摩财政葱拨入尽的资破本金弓，具妇体包铜括：堵政府耀货币贤出资被；在虫贷款复发放禁期内恨财政沸返还梦土地游储备援机构退的发低展资梦金；伯其他巨资金磁。劫4．药资金取来源泛的落廉实船政府喜的货煌币资枪金出鹊资或晃以贷富款发漫放期耍内财墙政返薯还土叮地储饱备机嫩构的象土地骂出让渡收益拨出资流的，枪应有借相应忌的证栋明文套件，侦并要缓反映杨总数夹额，词到目壁前为缘止已贸到位考资金麻数额踏；叼（三童）贷哗款方坏式及粒分年追贷款归使用凝计划固1．度贷款寨方式宣：土什地储或备项义目贷修款根餐据承秋诺额墨和贷歼款期授限，戴采用竞一次披性签免订借抹款合努同。息2．索在评肉审报体告中脊说明耽各项接资金梦在建见设期翼的安皱排计译划。滤风险霸提示箱土地毛储备疲规模唱过大犹，与赚当地裙经济源发展呢水平伟不匹瞒配，释会造框成土袭地出斑让市叹场风摊险。茶六、剃关于执市场械风险蛛评审插重点访是分白析土免地市师场的沫供需梢状况昂及土窝地出系让价财格的传实现监程度蹄，并督确定侍项目叹营运孤期内妻各年示可能资的土恐地出冷让数责量。厨（一安）土坟地供嚷给情雾况分怜析赵根据吉土地维利用肢总体险规划陪，了蕉解可颠供出首让土迎地总猫体情钳况，隐包括察土地老性质哪、规搜划用浅途、秆面积跪情况膊。叹（二扭）土衣地出肥让情袋况的蠢分析叛1．估了解耗近几犁年城表市土郊地出诱让的报总体糕情况伍，包疑括数奋量、古位置查分布敌情况表、土盖地性循质结抗构（耕即工躁业用波地、景商住歉用地宜、旅悠游用悲地等咱），惨分析苍近几外年土赛地出桥让实煎际增约长速轮度及迅总体花趋势锁。京2．竭项目送范围邮土地漏具体久地块歼的位蛮置、深土地商性质蛾、规钞划用藏途、感面积害情况闯、土篮地出需让情书况（五已签卷合同燕、协誉议情喂况）挣及未肆来土屯地出熊让预欣测。签（三恼）土使地需虚求分单析拘根据露当地挽经济懂发展饭水平防、城誓市总井体发晨展规陡划、董城市姿土地掠利用芹总体若规划浇、城催市化仇进程下、现励有人碌均居押住情祥况，钞对今距后几饺年土证地的潮需求宅进行俯预测倘。难（四升）土耗地出仪让价舍格分黄析墙参考旋相邻来城市用各类认性质杀土地榴的实扔际出礼让价刃格及控变动冒趋势左，分禁析该分城市哪近几助年土辆地出尘让价磁格及伐当地伸房地友产价帜格走设势进子行。棍1．忽土地迹定级牲情况顶和基日本地玩价情搬况（嫂大部虹分城誓市已摊有文庆件规爆定）课。预2．栗近几前年各败类性挎质土蛋地的小实际阴出让上价格若及变谣动趋德势分蜘析。选商业软、旅宋游、扩娱乐外和商靠品住胜宅等执各类段经营缴性用岩地，寸是否缎以招鼻标、犁拍卖蜻或者辈挂牌影方式坛出让蜂。名3．同本项粘目已异签合筝同、挥协议轨的土强地出怀让价厌格。兆（五妇）对收贷款精项目旺土地顷出让欲计划澡及价貌格的重预测抢1．臂对土奥地出享让计湾划的疾实现沿程度众和本跃项目盒相关棚地块般的市制场前聚景进蓄行分源析。钥2．白根据容国家急和地思方有侨关的免土地惹出让该政策招，结舟合当律地基炎准地悔价、眨经济云发展券水平软等因雄素对惹土地惨出让朱价格昨进行难分析墨预测皮。扩3．由按照吃预测己的土鸽地出音让量赞和出连让价机格，康预计华未来洗土地害出让洋收入旋情况起。扭风险也提示升1．决土地读储备乳规模门过大挣，与浆当地裙经济偿发展币水平蹄不匹胜配，尝会造塞成土款地出勿让市吧场风续险。刚2．末注意湿市场铺上大持量存富量土溪地的怀处理歪及消呜化对宇土地脂储备炉制度蚊的运瓶行和首土地伪出让炮市场旋产生献一定碌的影著响。针峰七、汪关于己项目扛财务绑评审罚原则晚上讲赢，在旷财务否核算栋上土买地储酸备机坡构的亏运作瘦只有存成本所弥补早的概容念，火没有伶经营死盈利躁的概绑念。县因此得财务断评审纱的重恒点应宅是分纪析土货地出却让收窃入对奶土地伟成本旬回收原的保剃障程性度。载在分辟析借馋款人的土地晕出让疯计划怨、现滤金流昆平衡披的基输础上爪，测摩算借肯款人事的偿胆债能洁力。分（一裂）经描营性愧用地辱土地地出让喊成本夜和出侧让价驶格的营关系灾土地樱出让情底价旬=土妨地取贡得成民本费护用+升土地技储备肺、整惕理费将用+瓶贷款职利息彼+土仍地出系让纯暂收伍益。球土地妥出让枝底价梢是经狱过有目资质继的地根产评闭估师趣评估弹和政模府集领体决娃策的巩。根脖据以俩上公猪式，仗储备诚土地傍的出恶让价判是不肉能低饱于出咱让底务价的影。土哄地储眠备制屋度的占建立任，杜旁绝了浑土地裤暗箱鼠操作奔和减袭免土妨地出左让金膜的现厚象，兽保证射了土共地出屋让收医益的中实现抽。趁土地渔储备梳贷款垦是从多土地隙储备室成本槐中偿云还，胃由于尾土地钥出让汽价不问能低悔于成宜本价反，故罩只要帽储备拨土地衬能出法让，乔贷款粱是能已偿还牌的。票从目劈前土乡地储状备机简构自诚身运唤作来押看，呆只要榨不是壁盲目偶收储件土地隙，收慰储土攻地价浴格的司制定锣符合柏程序竖和决麻策机功制，列应能且够防疏止土菠地价郑格倒剧挂的丸现象宰。喘（二黎）效饮益测景算的虎要求夕在测关算项课目的黎偿债退能力眉时，伏如项排目本坦身不野具备钞偿债权能力暖，应韵以偿帽债覆漠盖率击1.斯3、施按设者定的今借款皱偿还吃期，络测算即每年时需要磁依靠前借款剃人综巧合效病益及泳财政寿补助轻的金站额，瑞并分驾析资传金来帐源的注可靠矛性，圣需要瓦财政劝补助体的应蚕在评娘审报应告政爪府信剖用部践分中串分析瞒财政磨提供赵补助海的能冈力和匆可靠纠性。哀（三辽）项减目土造地出客让的裁效益器分析读在总帜量平积衡的酸原则悲下，暂根据楚贷款挠期可派储备沙出让厨土地范的总自量、雕土地退开发术成本倦和土僵地出廉让收杰入，菠在考物虑相乖关税絮费、淡中央豪财政蜡分成占及返烈还比深例的公基础烂上，白测算界贷款舅期内量分年世可实刻现的聚土地梯出让希纯终收益呼。身1．藏各年继土地俯出让梅量采命用市皂场分灰析确死定的雾数据可。网2．扰土地骑出让添价格隐按近奉三年叠实际吨出让魔价格董的平横均价喉格测貌算，着不考覆虑增因长。装3．屠收益点中应臭扣除匙正常与的补更偿、就开发毕成本在及税走金。轰评审罚报告易中应搏披露基的内畅容窜1．穗土地腐征用辆的各突项成成本费阁用。司2．随各项屠税费矛的征称收标此准。钥（五咽）借芦款人勾偿债凭能力享分析雹目前使土地栏储备附机构茧大都岩为事典业单概位，趟代表像政府倍在运接营国层有土早地资辛源，带其土谈地出息让收均入全泼部上痛缴财昼政，饱事业纳费收建入从扩财政从拨付栏，所纠以其沈本身尖不存历在亏休损问恒题。如对于董借款斧人综惨合偿争债能戚力的膀分析寿重点斜是分阻析借偷款人第总体谱的偿显债能桥力对针我行颤贷款重的保守障程撑度。框1．羽了解锈近几碑年借定款人翁出让鸽土地壳的面错积、描区位丰、成编本、对价格屑和出推让方主式等岗因素枣，分告析借油款人尝的现还金流码。截2．熟在分执析预带测未畏来土氏地储叛备计匙划、胡出让唤计划反、土体地成例本、苗出让摧价格粗、出四让方敏式和略债务送结构旬等因域素的蜡基础盛上，江预测宽借款辣人贷粘款期血内的表现金摩流。隙3．兆合理设安排薄贷款俩的还挠款计拣划，蚊测算代借款白人的很综合浪偿债此能力备。签4．址需财咸政承献诺给帖予财恒政补凳贴还贯款时派，应律分析傻财政脊分年须度补危贴能舌力。拒（六勾）分念析土辜地出堤让对踩地方恐财政盗的贡关献涛风险爆提示绢1．干土地娱出让获收入蜻一般开实行堪“本收支瘦两条池线腊”忽的财竿务管枣理，蜡财政批对土亿地出谢让收峰入的换分配飘具有耍较大闭的决俊定权亲，原迅则上医讲，站土地穷项目寺贷款喜的还扑款来刻源为两财政享全额绪核定私返还织的土朋地开脆发成劳本，师因此幼，财阳政不踩及时迫、足威额返更还土筑地成劈本，跳将对委储备摇土地汪储备泥机构厉的资骑金运裹转形门成风纲险。祖2．遣土地驻收购舰储备仿出让脑周期乓与贷往款期籍限不出匹配罩，一辛方面杂是目秆前在染土地严储备厕贷款惨期限济规定财为2吴年，傲与实勒际土葛地储硬备期决限可阔能有寨差距狂，另坝一方跳面土护地出江让也桂存在助不确乞定性粒，因六此如慌果储斤备土刷地不客能如元期出涂让，字将影涉响土弓地出故让收摇入中余的成嚷本按肌返还绣，带逮来贷晃款偿殖还的简风险各。植八、补关于药还款振资金飞评审迟麦僻项目泼还款概资金温来源舱主要蔑包括蹲：福1．泥财政愚核定眨的土狠地开蛇发成叨本返胆还部爷分。杨2．给财政柄从土叶地出掀让收声益中肝提取税的返奔还土仿地储飞备机收构的森一定酱比例折的留斑存收枣益。吃3．背借款宜人的构综合渠效益倡。降4．债对于愚土地钩储备右类项机目，摸由于亩贷款吃期限胳的较姑短，贴土地北出让漆时间则进度功与开辆行贷傲款偿姑还可有能不市相匹珠配，剃除上召述还朗款来钳源外弱，还浅要以裳政府蔑建立占的偿巩债资蹈金补旧贴还雅款。男九、察关于龙信用量结构筋评审借（一虑）政沾府信居用料土地僵出让屿收入隔是地摊方财丸政的脚重要谦组成田部分火，其摆收入敬和支蚂出均科应纳征入财启政预筛算管捉理，倍财政盼返还搂土地陡储备筐机构钓的成吓本费刚用和睁地方要财政残掌握柿的土画地出混让净阅收益荣是偿暗还土贤地储枪备项汪目贷邪款的聚重要连还款争来源派之一窃，因除此，旅政府超土地拼储备检机构皇贷款亏是地搏方财爆政融闹资的笨延伸音，应规纳入骨地方在的政壤府信稳用结颜构体乡系。风当借信款人治综合向偿债花覆盖鸣率大腹于1沃30役%，繁且以讨土地侨抵押宋或土偿地开墨发收赵益权鸟质押拥（帐谁户监这管）想，或惨以土光地使伸用权狂抵押队且抵和押率笛满足狱我行塞要求缎时，赤原则译上不证要政菊府承痕诺财健政补的贴还沙款。腰否则酬，要嘴求实所行政器府承仍诺财尝政补素贴还穷款的趁措施卷。需壁要政馅府财污政补促助的债项目清，政更府必中须出宫具承急诺函呜，具敢体如佣下：桥1．出要求脆地方道财政椅要及如时、逃足额蜡返还乌土地腰储备且机构锤相关懂的土好地成拥本。乒2．抵地方色政府棉承诺喷，当嫁借款孩人未丰按借挠款合爽同偿叶还贷恨款本辆息时竞，由隔财政让安排湖资金个对借鲁款人声进行病补贴蒙，并司将该蜡部分才财政醒资金揉列入交同期亩年度僵预算抖。爱每施3．闻地方待政府捎承诺僚在开宇发银精行有他关分陶行（摔或指花定银袜行）城设立井“蓝偿债状资金押专户北”领，并极将补催贴资伴金按轨时存努入该争专户座。莲4诞．为寒保证帽政策投的连舰续性榴，对秩需要抛财政捕补贴龄还款度的，氏要求干同级匙人大逼对上婆述条扮款进庆行确碎认。由5．民政府锦信用描能力毁评审肌土地吃储备桂项目屑还款感来源蹲与地啊方财陵政密概不可醋分，病项目膏贷款市也应岗受地河方贷梳款总击量的扶控制口，为割保证薄地方岔财政毕的还立款能超力，角也需丝要对欲贷款心城市千的财配政状童况及我实力笨进行指评审宏分析康，对刻地方朗贷款让规模补实行汗总量断控制绢。对半地方掉财政辅体制些、对际贷款狂城市拆前三睬年市汉本级币财政蛇预算债收支项状况拔及用丙于城烂市建立设的漠预算墓外资圆金收脏支情粒况的笑分析幅可参啊考城唱镇信潜用评朋级。间（二言）企厨业信翻用扯企业尝信用浑一般干由土慕地抵姐押和杏帐户恐管理抄组成环。闻1．蹈根据大银发司[2悬00花3]雪12凑1号非文规净定，宁对土沉地储位备机掩构发障放的才贷款足采用彩抵押筋贷款衰方式财，我筒行目胆前原以则上五执行嗓此规响定。殿根据话目前陕大部测分土任地储挂备机铸构无弄土地蹈使用密权证筹的实养际情淘况，块应要叉求土龄地储舌备机奸构明酒确以墙一定侄数量递土地荷向我冷行做旅贷款索保证眠，并扛在当猎地土蹄地管隆理部瓣门登劳记，融公开锻发布惊相关抗信息险。用阻于我察行贷旨款保订证的勇土地桐不得迷再用和于其炒他任更何形版式抵语押担咱保，储无我王行同讯意，标不得道办理伞相关益土地叨的使耐用权爬证。膨抵押住的土冠地出枪让后泼，应廉补充吗由开柿发银饰行认宝可的座相关飞土地陵做贷叉款抵羡押。骂抵押惊资源管不足猫时，文应要雕求借处款人蹦提前庭还款乐，并泪核减扩贷款考规模