北京摩东广场项目市场分析

摩东广场工程介绍北京汉博投资参谋说明本报告是由汉博参谋作为独立第三方根据工程真实情况和实地调研作出的研究报告摘要版，提供给本工程潜在客户利用，仅供参考。未经汉博参谋的书面同意，不得复印，出售或转发本报告或其中任何局部。免责申明本报告并不提供量身定制的投资建议。报告的撰写并未虑及读者的具体财务状况及目标。本文件所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，及不应被依赖或用以取代任何有关个别情况的个别建议。2摩东广场－京东第一MALL3内容提要工程简介北京宏观经济环境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈区域交通环境分析摘要工程核心商圈区域人口环境分析摘要工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要工程定位及开展战略摘要4内容提要工程简介北京宏观经济环境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈区域交通环境分析摘要工程核心商圈区域人口环境分析摘要工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要工程定位及开展战略摘要5工程位置〔北京市〕本项目本工程位于东四环和东五环之间，靠近北京市区东西中轴线；本工程临近CBD、燕莎和朝外三大商圈，距离CBD、燕莎商圈约10-15分钟车程。6工程位置〔区域〕本工程位于东四环与东五环之间，东临青年路小区，西靠青年路，南临朝阳北路，北接高档住宅工程星河湾。工程占地面积8.4万平米，其中建设用地面积5.9万平米，规划总建筑面积〔地上〕28.3万平米，方案建设成一个集写字楼、商业、酒店、高级公寓各占32%、43%、7%和18%的大型综合物业。本工程7工程开发与参谋团队开发商：北京弘泰基业房地产规划设计：香港巴马丹拿国际公司建筑设计：香港巴马丹拿国际公司景观设计：香港巴马丹拿国际公司全案代理：北京汉博投资参谋8工程总体布局示意图〔初步〕9工程技术参数工程总体局部：规划建设用地面积：58958平方米地上总建筑面积：283000平方米建筑占地面积：24000平方米绿地面积：18280平方米容积率：4.8建筑密度：40.8%绿地率：31%建筑高度：100米机动车停车位：约3000个ShoppingMall局部：建筑占地面积：20000平方米地上总建筑面积：120000平方米地下总建筑面积：地下商业面积：20000平方米地下停车与人防面积：50000平方米建筑高度：40米〔地上六层〕进深：不小于80米机动车停车位：约2000个10内容提要工程简介北京宏观经济环境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈区域交通环境分析摘要工程核心商圈区域人口环境分析摘要工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要工程定位及开展战略摘要11北京市行政区划与人口总量北京市总面积16807.8平方公里，包括16区2县。截至2004年年底，北京市户籍人口共计1,162.9万人，常住人口1492.7万，与1949年的420.1万人相比，55年间常住人口增长了2.6倍，平均每年增加19.5万人，年均增长率为2.3%。2021年，北京市总人口规模规划将控制在1800万人左右，年均增长率控制在1.4%以内。其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口450万人左右。12经济周期及GDP增速1981—2004中国GDP增率移动平均结果资料来源：2004年中国经济统计年鉴1995—2004年北京市与全国GDP增长速度之比较资料来源：中国经济统计年鉴及北京市统计局本轮中经济周期从2002～2021年2004年为这个周期性顶峰，2005年开始增速回落。预计未来几年内GDP增率有所下降，但仍保持在7%以上。预计2005至2021年间北京市的经济增速不低于9%。13社会消费品零售总额资料来源：北京市统计局1995——2004北京市社会消费品零售总额及增率消费增长点向服装、美容、首饰类等商品扩散。连锁企业成为拉动消费品市场的主导力量。14城镇居民人均可支配收入资料来源：北京市统计局1999——2004北京市城镇居民人均可支配收入及增率2004年北京市城镇居民消费性支出人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长8.6%。城市居民恩格尔系数为32.2%，15消费价格指数资料来源：北京市统计局1999——2004北京市城镇居民人均可支配收入及增率16内容提要工程简介北京宏观经济环境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈区域交通环境分析摘要工程核心商圈区域人口环境分析摘要工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要工程定位及开展战略摘要17商圈分布银帆·西雅图核心商圈次级商圈辐射商圈核心商圈：以东四环、东五环、姚家园路和京通快速路为界；次级商圈：以东三环、定福庄、东风桥和百子湾为界；辐射商圈：可达阜成门区域、望京区域，亦庄开发区和通州区；18商圈人口及销售额预测19内容提要工程简介北京宏观经济环境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈区域交通环境分析摘要工程核心商圈区域人口环境分析摘要工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要工程定位及开展战略摘要20区域道路系统注：青年路和朝阳路将于今年开始改造，改造后均为城市主干道。21区域公共交通分析北东三环东四环东五环京通快速路朝阳路朝阳北路姚家园路星火路青年路黄木杉路四惠东地铁站22工程辐射距离与到达车次步行5分钟路程〔18个车次〕主要站点：青年路、甘露园、黄木杉路到达车次：115、306、342、382、411、718、731、815、831、834、846、859、908、991、运通111、120支、412、419步行10分钟路程〔13个车次〕主要站点：十里堡、太平庄、十里堡北里、姚家园、农民日报社到达车次：112、202夜、364、388、608、808、350、703、705、729、754、989、721步行15分钟路程〔6个车次〕主要站点：高碑店、红领巾桥、豆各庄到达车次：312、397、728、976支、628、302步行20分钟路程〔2个车次〕主要站点：四惠、板井等到达车次：322、36323地铁交通系统地铁1号线贯穿北京城市东西，西至苹果园，东至四惠东，在复兴门和建国门与地铁环形线相连，根据?北京市轨道交通网规划?，北京市轨道交通网由13条线路和3条支线组成。通过轨道交通网络，本区域能够与市中心区、CBD区域及其它重点功能区域进行方便快捷的联系。地铁八通线也由四惠和四惠东站把通州地区直线拉近。在靠近区域南边是地铁八号线和一号线的换乘站——四惠东站，可以迅速抵达地铁沿线各站，辐射范围极广，但是此站点距离本工程较远，仍需换乘公交车才能到达。方案2021年开工、2021年完工的地铁6号线与朝阳路并行，经过星火路和青年路，且将在十里堡、青年路上设站，届时，本工程所在地交通状况将进一步提升。24内容提要工程简介北京宏观经济环境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈区域交通环境分析摘要工程核心商圈区域人口环境分析摘要工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要工程定位及开展战略摘要25区域现有住宅楼盘分布26工程核心商圈区域内居民户数27区域未来1-2年内入住住宅楼盘分布28工程核心商圈区域内未来1-2年内新增居民户数29工程核心商圈区域内常住人口总数现有人口：根据我们对工程周边区域的实地调研，现阶段地块核心商圈区域行政面积约20平方公里，常住人口总量约为20万人，人口密度约为1.0万人/平方公里。未来新增人口：区域地处朝青板块核心区域，优越的地理位置吸引了众多地产工程会聚于此。现阶段本工程地块周边存在20个左右的新兴居住社区和中高档公寓，如国美第一城、青年汇、兴隆家园、北京星河湾等，随着未来2—3年内这些工程的陆续入住和商业配套的逐渐完善，预计区域2-3年内还将增加约4.6万户居民，新增人口将超过15万人。至本工程shoppingmall开业时，工程核心商圈区域内常住人口总数将到达35万人。30工程核心商圈区域消费者分布特征年龄学历职业婚姻31区域消费行为习惯家庭收入消费支出购物场所选择关注因素购物出行方式32消费者对本工程的看法工程应建购物场所的类型工程应经营的内容工程所要的档次33内容提要工程简介北京宏观经济环境分析摘要工程商圈分析摘要工程核心商圈区域交通环境分析摘要工程核心商圈区域人口环境分析摘要工程核心商圈区域商业物业供求分析摘要工程定位及开展战略摘要34工程核心商圈内商业物业供给现状从供给上来看，该区域内现存商业物业151310平方米〔建筑面积〕，包括百货、超市、专业市场、餐饮、专卖店和休闲、娱乐设施。各业态供给面积及占比方以下图所示。区域各业态供给量及比例图35区域消费需求分析到2006年底，区域常住人口可达35万以上按照北京市统计局公布的数据，2004年北京市城镇居民人均消费性支出12200.4元，近三年人均消费性支出增长率都在8%左右，照此增长率，可以推算出2006年人均消费性支出为14230.5元。到2006年区域居民消费支出可达：区域居民消费支出=35万×14230.5=49.8亿根据北京市历史统计资料显示，2004年北京市商业面积单位产出大约为1.6万元/年，由此可以大概推算出区域应有商业面积为：498000万元/1.6万元/平米=31.3万平方米〔营业面积〕.根据北京市商委的商业开展规划，预计在2005年人均商业面积将到达0．9平方米〔营业面积〕。商业营业面积=35万人×0.9平方米/人=31.5万平方米依据经验数据，商业物业建筑面积和营业面积比率为1∶0.56，由此可以推算出本区域合理的商业物业建筑面积为57万平米左右。36区域商业物业存量、未来供给量及缺口区域商业物业现存量为151310平方米，截止到2006年的新增供给量为253000平方米，到2006年底商业物业存量将到达404310平方米〔建筑面积〕。根据对消费需求和北京市商业地产规划的分析，到2006年本区域合理的商业物业供给面积应到达57万平方米。到2006年底，本区域将仍然存在17万平米左右的商业物业缺口。37商业物业供给、需求结构分析区域商业物业的供给结构和消费者对商业物业的需求结构存在着错位，也就是说区域商业物业存在结构性缺口。本区域商业物业正面临着结构升级，不合理的商业物业将逐步退出区域市场或进行改造，规模、业态组合、档次等更加合理化的商业物业将不断壮大。38内容提要工程简介北京宏观经济环境简介工程商圈分析工程核心商圈区域交通环境分析工程核心商圈区域人口环境分析工程核心商圈区域商业物业供求分析工程定位及开展战略39工程整体定位工程整体定位：围绕CBD等三大商圈的需求为目标，以休闲娱乐、体验时尚为核心主题，打造一个主题鲜明、品质一流、功能完善，融办公、SHOPPINGMALL、酒店及高级公寓为一体的的大型综合性建筑集群，成为青年路商圈甚至京东区域的休闲娱乐、商业、商务中心及标志性建筑群。40ShoppingMall定位立足青年路商圈需求，辐射到CBD、燕莎、朝外商圈的商业核心，集休闲娱乐、运动健身、餐饮、购物于一体的中高档休闲时尚MALL41工程开展策略本工程将坚持“不分割销售shoppingmall一平米〞的长期持有策略，并委托专业商业管理公司专业经营，保证本工程shoppingmall物业的长期经营一致性和连贯性。本工程将坚持统一规划、统一招商、统一经营管理的MALL经营理念，坚持宁缺勿滥的招商策略，保证本工程shoppingmall的特色。为保证商家的利益，开发商将坚