房地产开发项目经济评价案例

房地产开发项目经济评价案例一、项目概况随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。1．项目位置及占地面积拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。表1项目用地面积及其分布寻用地载单位晶规划诉用地荷面积病(稼m鸟2湖)森可开孕发用缺地面查积说(学m鹅2槐)弄保留梳建筑霸占地揉面积津(仓m隐2换)戒益华辜37老98身00乡33愈20押37暮47匪76食3头五建饰76争52俗0赔71宏20酒0副53乌20盒合计策45医63浓20允40诵32元37膨53书08偿32．项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。表2项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积那土地量使用果者灰用途腿益华宿五建雄占地餐面积胃(将m柏2侧)钳建筑笔面积须(突m辩2叠)局占地船面积痒(敢m让2闯)村建筑冬面积荐(薯m谈2薄)何住宅炼43蝶48伞8碧10动00拒00闲53帜20渣30状00疲0哲地区沟公建脂0.瘦42斜75迹22龟09私2遮0荡0洋合计倦47抖76暴3自12酱20左92棋53护20间30忠00赚0项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。3．项目拟建规模按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。表3项目拟建规模和建筑面积分配抓类型居建筑趁面积爬(m港2赌)恐建筑吸面积垫所占蜡比例普(客%)势吼顿什保留手建筑获15齐20犁92链--即--桨新土建忍建础筑子高层公住宅蒜43允79奸08哑57贤.6畅多层丈住宅吩13立76需00嫂18缸.1掩地区蜡商服扬85覆00机0色11灵.2现配套蝇公建功10妄00耳00董13混.1缴小计羡76企05泼08侨10壮0.厉0耽合计培91伴26勾00甚--胃--4．项目服务对象居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。5．市政工程和基础设施萝 纲据测势算，饺毛纺浇厂居搂住区骑建成快后，叨对热器力、扯电力杂、电慢讯和斗煤气贝的需笨求预广测如丛下：供热否 成小区收内将勿自建拳锅炉依房，财负责令整个框小区惯的供丘热。供电被 笋根据刑《北饥京毛星纺厂仇住宅聋区供妹电可础行性貌咨询则报告对》，运毛纺拖厂住煎宅区类的能闯源供厨应方顿式采删用锅毛炉房企（或蹈热力熟网）钉供热晋，煤附气或易天然迈气炊按事，言集中岛与分展散空舰调相知结合耳方案签，新沉建住槐宅和敏新建尿公建栽用电退定额固分别偷按袖25炕瓦荐/多平方症米和各50彩瓦寨/亲平方默米计少算，兽则该与小区昏用电述总计婶约霸20壤00毕0沟千瓦鉴。同植时使秩用系揪数为丙0.伪8畅，则怨最大洋负荷晴约义16欢00猪0燕千瓦旅，需愿安装末24明00夺0哥千伏艳安变曲压器荣。歉根据俯测算肿，新颈建小蹲区内盲开闭愿站和屑由变塑电站坛引至盈住宅郊区的匙电缆朋分别色需目40历0柄万元构和膊48届0探万元鬼，需佳交纳疏的供朱电贴讨费为住28悄80铜万元搞，以顷上三执项共娇计怪37今60芦万元忠。另讨外，卡居住考区还不应承剃担地径方电侍力建密设基泽金番40吓00牌万元顺，此领项费甚用可袖分期编交纳齿。煤气肢 机据北惕京市锣煤气擦公司叹测算优，按啄小区卖内住霜宅筝77羞36暂户、欲其它肆建筑不15督.8帆6茂万平烟方米望计，农日用唤煤气裙量为遣2.于1嫁万立何方米笛，高锦峰用伏气量棉为输35市00穿立方启米。电讯芳 四据北玉京市侵电信销管理映局测他算，耀按居己住人循口务2亿万多恨、住旬户懂77把36纷户计集，毛挡纺厂静居住惧区至丽少需始奇90家00脱部（甘包括火公建茄），贺初期拜至少挑需安展装程灾控交弊换机县1样万门两。束二沾、市昆场研恐究渗（一涌）北筒京市分当前秘房地榜产市骑场概纸况（李略）渗（二卵）呢北京舞市普栽通住培宅市窝场分协析稿（三松）市宣场供冤需关奋系分容析（宿略）锻经过利对北麦京市摔的投占资环框境和内市场娃供求旬关系千分析枣，我辛们提休出如颗下建殊议：抵本项蜓目所嘴处位萍置紧素邻北双京市萍房地腔产投虽资的等热点虚地区恐之一辰——确东四呜环路酬，建坐议市仿场定弟位如箭下：寇功能布分配材。小豪区内沾以普演通住乳宅为子主，餐配以蓄适当轮的写首字楼炼、商恭业及获公建掀用房链。普患通住是宅占条70剑%队，其盛中多痛层与秒高层正并重按，为嫂提高霜项目递的建沟筑面蝶积，粘适当现增加测高层躲的比萍例。胞销售面对象额。普预通住妹宅销缺售对扰象以厨企事霉业单鸡位、川集团亮购买仙和益侵华集话团内以部其工它项镰目的壤拆迁螺用房淡为主钉，外够地驻吼京机成构为僵辅，嫌兼顾前散户隙。细户型党与功脉能。蒙考虑使到销吓售对卖象，丙普通俗住宅门户型眯以三结室一秀厅、屑三室与二厅脆、二药室二换厅为骗主，矿约占漆70陵%券；四梦室二钓厅为闸辅，妹占叹10渔%皂，其弃余为威二室济或一译室。武面积办约践60堪-1扭20学平方规米。珍在节德约成踢本的薪前提碗下，肾应尽举量使植功能垃达到摄中档织水平祥，如深设计艳冰箱液、洗悄衣机劲、空拿调的毙预留绕位置害。奴（三梅）北恭京市速写字岂楼市巡场分坛析（余略）兼（四泰）北醒京市侮商业宏用房姨市场冻分析皇（略醋）妥三、敢项目镜规划仆建设竞方案忆和建企设条纵件叙（一犬）项冶目用淹地功陶能布斑局榨小区商内现由状住渔宅主动要分括布在护厂区弊西北窝角和童南端丹。规惨划住白宅主爆要集锹中在尊小区樱中央殿，部脾分布锦置于革靠近更铁路却的东雁北角窃，在或高度屋控制鸽方面荷，本秆着中捉间高进、两柱边低姐的原巴则，陈越靠绒近铁纲路高勿度越碎低，孟以减旅少铁厌路噪剥音对旱居民帽的干州扰。歪毛纺舱厂周缎围居喝住区仇建成粥较早国，配盲套设兰施不覆完善鼓，缺易乏集具中的胀、有镜规模育的地理区级领公建骡中心采。因紧此规选划在呀区域仁内两倍条主机干道热（朝铸阳北坐路和厉星火吉路）拢交汇钥处的野东北景部，投即现写状毛侵纺厂害的西总南角渐建设乓一处啄地区析级的玉公建爬中心象。由昂于周光围地仅区缺穿少有那规模塑的医指院，茶所以但在园屡星路瞎以北陆，靠辆星火侧路一主侧规贺划一毯家医择院。临星火港路是漂经过狠居住丹区的遥一条嫌主要俗生活撕性道对路，装规划店公建匀区多舍沿星尖火路膨布置讯。在低现状蹲综合慨楼以鼠南安滚排一道处农眠贸市祸场，圆以解脊决星徐火路违沿线涉的马贩路市陕场问肆题。车在朝俯阳北讲路与惩园星四路之猛间的某星火零路东慰侧形朴成一厚组完臣整的齿商业泥区。里为满啦足服释务半遮径要株求，呢方便绒小区抄东北仙部居无民，隆在六眠里屯棒路南述，规欺划一竖处小布规模恭商服踏用地液。跑居住吨区东握部目允前是败仓储童区，仍有一队组电压气化雀铁路驶从居蠢住区宾边经吴过。娇规划深中将敏锅炉累房、啄公交员首末眠站和栋其它磨市政来场站仓布置遍在铁衡路沿点线，故另外友将中由小学芽用地狼也靠剃近铁毙路布铸置，钱但要电采取秧降低这噪音均影响端的物距理措灯施。仆规划辨在石内佛营赚东路瑞西侧限布置挤一条躁20蔽—梳30要米宽我的绿右化隔斜离带锡，以便减少羽铁路抄噪音珠干扰略。其餐余绿纷地集割中在究现状辫综合款楼以阿东的涌一块毫占地耍0.蹈8贵8帆公顷陕的用享地内煤。另舍外，暑居住留区还零将配肾备听30幕班中败学一塞所，捐24额班小柜学两吹所，驰9劳班幼棵儿园乐两所派，恶4帮班、跟6宜班托悠儿所咳各一社所。哄（二斑）项遇目规倘划控念制指迁标跪综合技考虑盗该项费目所宋处的子区位新及有肾关规恳划要子求，稠对该原小区衬容量陆、用阅地性饮质和诵开发美强度敌提出桥的控级制指比标如逐下：蓬1.秃用末地情蔽况菜总占沟地面元积型 衫53趟23拘20焦平方岔米刚其中英 终代征巩地面喘积停 图76肌00缎0谊平方雷米迁规划命建设商用地批面积叙 哨45看63喉20季平方僵米丢其中露地区畅公建拖用地相 床52读90味0疤平方忧米米住宅扛用地会 声16炭34磨00象平方蒸米湿 已配套源公建煎用地宁 减12骂40窑00泻平方尸米岁道路耻用地洲 辟56汪00块0誓平方奔米庆绿化驻用地塔 咽60伴00四0剑平方种米拔2.狐用求地性快质厦使用短性质券：薪住宅得及配历套、肺非配贯套公役建政3.爬用超地强吹度舒总容逝积率膀：四 广2.钞00殿其中挡：瞧保留貌建筑惨：册 秩2.陷86龙5副新建胜住宅窄：筒 姻2.仓06页配套竭公建耕：导 迷0.静80匪6番地区跃商服族：助 帖3.揭83移4.男建欧筑设密计指警标仅总建劈筑面馒积：煮 绪91许26泽00增平方治米绪其中学：鼠保留夕建筑廊面积骄：汁 酸 淋15鉴20讨92春平方杏米忍新建虚住宅杏建筑竭面积膊：周 跳57线55崇08夺平方驱米偶地区腾公建逐建筑皂面积祸：吸 货85汪00绒0员平方务米匙配套急公建棕建筑涛面积平：归 滋10脑00锈00权平方亿米仆建筑室高度意：苦 虽 系<=离60姜米闭其中必：窃多层查住宅纹：塘 柜<=算18巴米真高层芒住宅逗：爆 衫45竖—铺60题米模地区真商服蓄：瑞 院<=园60躬米焦配套数公建勺：酸 斜<=府24掌米买中、蔬小学浓：椅 孩<=衔12幕米凤建筑炮层数灿：仍板式糖6检—洁12倍层，养塔式握18尝层安 繁（三涛）市啄政建煤设条屿件有 漏1.在道尖路交晓通系男统麦 梨在毛遭纺厂稻居住靠区四产周道怒路中疮，星颠火路三已修抹好，视六里补屯路冈和朝绒阳北矮路都旨定过压线，凉只有浇石佛术营东锈路有熔待定济线。呢规划痕中将远东八尼里庄籍小区蒙北侧碗的园那星路民东延惕，横旗穿居简住区其与石克佛营历东路竖相交则，此往路段冲将居乌住区扰分成碑南北梁两个撒小区达，亦兼有待按定线饰。堂为加匙强小基区间鸭的联志系，值居住闹区内握部规历划了娇半环思加十傻字形碰的道路路系菊统：标即由滔星火招路向挣东，认再向塑南，阔穿过倡园星驱路，乖再向边西回预到星须火路门的半竟环路五和贯烧穿南根北东姜西的漫十字童型路命。辛 君2.测市求政设样施现钱状丸 馅北京团毛纺框厂原事有较哪完善转的市搞政设星施。斗为解聚决北钱京市逆热力屯公司瑞在东溜郊地怜区建预设供猾热厂昌的用寇电需眯要，烈北京伶市供驻电局搁提出却结合马供热破厂投湾产，颤建设晋一座毯11仇0辱千伏幻变电未站（傻星火聪变电凉站）匪。站维址拟良选在游京包吓铁路顺西侧崭，姚预家园俱路北妥侧，判建成糕后将丽由该敬变电各站向蚊毛纺掌厂住技宅区竖供电忧。随场着周模围地倘区的提开发腥建设孔，该头地段来的市略政设省施、众地下戚管线涌将得劝到进夺一步算改善忍，为胀本项盼目建慎成后玉的使些用提精供理抚想的唤市政简条件唐。其摔中：漫上水带：毛眠纺厂预原有甚上水霜条件流满足额供应压。犹雨水傅：沿坛区内久管线逗通入吴市政辞干线示。咐合流寨污水被：沿观区内蚀管线垒送入技市政伙干线显。微煤气哄：用朽地西脊侧的宽星火赚路、膨南侧靠的朝滴阳北胖路有真新建益的腔Dg鱼30数0所中压揭煤气找管线逃；在累用地鼻西侧察偏南付有现从状煤穗气中越低压倚调压荣站一疯座；壁小区议内南甘北端课有部列分现强状住毁宅楼税已使匹用人突工煤翅气。荷居住吼区需声建设艘煤气萌中低众压调胀压站候两座菊，每楚座建边筑面瑞积细70断平方展米左庸右。菠供热昨：基结地内爪可满晓足供钞应。王规划驴在原标锅炉燥房的组位置作，绿取化隔史离带龄以西拘，设闲一处照占地阅2.充02候公顷工的锅歼炉房卖，负西责整兽个小罗区的布供热派。且供电痰：毛告纺厂费现状抬用电余由国框棉朵11倒0有千伏坟变电餐站以联10摸千伏物架空蜡线（肥石佛颜营路既）供娇电，讯由于扔该变茄电站饲已满健载，蓝毛纺慢厂居束住区鲜拟由杆规划但建设脖的星粪火急11纱0绿千伏椅变电生站供师电。跳毛纺六厂用坊电负驼荷较哈大，桶应安的排一若座占窜地让50准0浪平方皱米的熔10耍千伏红开闭股站，烫由此手分别病引出省双路劣10高千伏饲电缆勾向住笑宅和榨公建肯供电写。蜜电讯芬：现孝状毛撞纺厂筐有远邮离此常地的葡呼家震楼电射话局保提供京服务魂，该朱局容慢量已兄满，巴无力帐为新避建住榜宅区孝提供附通信橡服务贷。按赤电信僵发展逐总体丧规划愿方案衫要求辫，石垮佛营轨地区可应由烂开发陵单位消无偿隐提供租土地共，新食建一搞个竟4枯万门店蓬局所聋，占争地面招积修50奴00购平方屿米，阿建筑祸面积尝60溪00鉴平方啦米，承初装侄容量运1衰万门萌。挨四、梦建设依方式唱及进血度安掀排旁（一盗）建真设方蹈式茫本项头目的奴设计此应采亲用总丝承包晃制，惊小区孕集中盐规划醉，统食一设凯计。跳施工卵采用惯监理洽制，罗采用斜公开床招标邻的形回式选欧择工准程承此包商耐，以钓使项察目的渐工期抛、成依本、麻质量捞得以袭确保忠。尖工程辱应达症到优驶良工律程水煤准。砍（二泰）建重设进递度安男排叙由于苗该项术目规践模较芦大，颂因此开应考副虑采盯用滚阁动开三发、凳分期男建设卧的方翻式，汉这样铺既可落以使予项目柜迅速咬启动零，又惰可以兰按照甘市场朝需求俱变化侦情况校适时两调整叔开发珍方案芦，降久低投超资风该险。妈从项值目本罗身的剑规模比和所肠处的陡市场鞭条件虏来看催，本蹲项目装的开帮发建汪设分维三期姑为宜限，预咐计用婶6犁年时配间可摧全部额建成束投入迎使用毛。各茶期开构发的糕土地的面积炮和建枝筑面哨积如本表4页所示感。口表4决逼赢扎站卧期恋缎半项旧目建福设分崖期安毛排饺气永脱小串箱牲璃忠债哲单览位：庆平方臂米挠分期把第一雄期歉(涨南悲)剖第二预期倚(悟北茂)盛第三扩期宗(千中跟)嗓三期右合计检总占铁地面雄积惨18慧30王00奉17庆93狂20脂17厕00哄00烦53妨23感20压代征康地面编积忽26字00悦0寺25怜00裕0迷25庸00图0颈76末00飘0念规划凝建设蛾用地呜面积宿15雷70数00群15疏43询20摧14租50朗00辫45玩63蒜20伍保留芳建筑析占地稍面积仆23蹦49域8钟42锯75逝25访31播0声53运08浮3院拆迁召土地抽面积烟15牵95护02落17泻50骂45灿14武46句90敬47叛92密37的可开锁发占盈地面馒积船13讲35赚02估15且00殿45塑11乐96愤90亦40娘32增37厕可开描发建座筑面替积衰22典90促00取26枕20嫂00双26某95算08沃76啄05钓08权注：卷第二昌期可虏开发蚀土地弟面积晌中，拖有村71水20醉0时平方延米占繁地为壶当前冒五建晴用地摸，相扔应分剩摊的棉代征忧地面浑积为紧11患86虎0睡平方提米。摔工程先建设澡进度僻，直束接影消响着雕项目慈的经捧济效鹅益。龄严密寄的工疗程进头度安娇排和领高质淋量的躺施工脏组织拐设计粮，是走保证玩项目蛛实施呀的关劲键，棵为了串确保考资金明滚动岭使用泊，于郑19受97膀年介1以月初损开始纸一期家工程宋拆迁砍及整萄个项差目规演划设票计和修前期饥准备凉工作盐，姿19纹97跳年龙3速月底裙进行防规划仇设计恒方案祝比选奉，岔19岸97使年茎10鹅月初带开始惹第一级期基阵础工词程，身19饮97逃年享4哪月起丑就可贸进行裕市场棵推广鼓和销册售。庭第二咳期工猪程于副19抢99肆年件4页月初盯开始易启动慌，第根三期全工程掠从增20惕01水年棋4咱月启虏动。收整个延住宅斗小区吹的开勺发建令设于算20情03衡年挎3育月完佩成，存20品03瞎年驳9执月底季销售原完毕膏。甚五、伙投资撞估算皆与资陵金筹约措轨（一茶）项安目总规投资备估算车1.劈项栽目投界资概扶况碌据估拥算跟,壮本项风目包拐括土伞地费幼用、州前期考工程把费、贴房屋变开发疑费、扎管理主费、生财务诸费用烘、开百发期催税费臭等总乞投资抬为观29晓37凑45尾.3付6厨万元仿人民状币，莲可销己售面华积的兼单方萝造价局为延38傍77弃.5左元协/肚平方声米。桑更详姥细的浓投资烘规划汇可能然随设缸计的茎深入尊而调转整。拌2.认估呜算依英据扯业主竿提供爷的因“关毛纺胖厂居低住区意控制映性详瞒细规链划说顷明尸”毛；密北京掏市煤草气公厅司既“波北京臣市毛燕纺厂蚊居住仆区煤勾气供乎应咨健询意杠见射”翅；岁北京夫市电腐信管预理局蓬“其北京及市毛项纺厂扬居住预区电叨信配勿套建杰设方破案键”娇；大整个乒项目唯按中准、低盛挡建沟造水箭平计姻算；撒估算盾中的血有关乒税金耻和费彻用按脂北京谎市的热现行拾规定挪和同炉类项变目的抓平均爪水平珍测算灶；伙假定末该项颤目在佣5训年内午分舞3充期全衔部建田设完闭成讨;阻假定颗该项闲目在筹第一绞年开中始预馅售，柱至项币目建租成后方一年索内全欲部销属售完纠毕鞠;汁项目辛总投平资中逆自有剃资金谋比率棵按喊10废%捎计算敢；础贷款这的年贪利率泻按厌12永%口计取独；寸整个煌项目慌的投疫资费吊用是凭在专骨业的威投资孩监理汁工程翼师监举督下棵使用脊。勒3．齿估算毫范围迁上述坐估算拆投资围按北启京市荷目前攻通常姿的取判费标菌准计罢取，齐但尚舱未包晒括室软内二贝次精立装修蔬及拆妖迁房浙享受抹安居根房减苏免的彼十项余税费柴。拴4．姻估算所结果溪投资纠估算等的结挡果汇隆总如卵表5盆所示约。忌表-记5匠坏偶寿杏卧施欺死北京孤市毛荐纺厂朱居住掏区开躲发项轻目成丹本估咏算表韵注：坡计算方单方李造价若时，匙其面劝积的税基础伟是可唇销售骑面积顾（不渔含不献可销句售配歉套公组建之僵建筑心面积王）。鹊（二彼）投臣资分塑年度量使用至计划唯按照俱项目祝建设朗进度摇计划泊安排腊，本辉项目洁资金倘投入郊计划谣详见句表6狮“直投资躬计划双与资硬金筹籍措表坛”扯。可表6派闻秘遮幕艘改腊毅聋投销资计深划与涛资金键筹措旧表凤渣件报价走锋伏罚跨单炸位：疗万元颈（三档）资村金筹漏措计毫划徐本项节目的乏投资物来源色包括乎自有醉资金眼、销肉售收晶入和俊贷款舰三个潜部分撤。其膀中自宏有资听金投僚入汪26始49光5.删30高万元督人民翠币，谅销售武收入沿投入晶22恭01德21风.2宵3旬万元璃人民茫币，盏需向艳金融掀机构鉴贷款轮18丝33筋6.慎47际万元托人民捷币详辣见表因6。呀在估害算中庙，考畅虑到旷当年烧投资班是随腊工程哲的进秋度分抗期投标入的们，销妹售收合入也祝是在水一年纤中逐箱步实闻现的饮，故武假定敢当年格销售磁收入蹄（扣宫除销坐售税驶费）齐全部么用于倡当年着投资僻，如下有盈谷余，愈结转丙下年煌。牺六、总投资术分析垫基础踢数据择的预讲测和坡选定者本报陡告对霞项目刃经济凤效益姿进行平分析铲过程居中，呼所使牌用的效基础昨数据唇和基困本条皱件是英根据增北京甘市同匆类开守发项绞目的猪实际解状况虚，在铅分析唉北京庭市相盲关类闷型物愚业市热场前务景的卖基础贝上，械结合容本项误目的搜具体火情况诞而预胜测和瓦选定猫的。障（一故）销冤售收结入的方测算沈根据谅市场必研究覆的结堡果，栏并考爬虑本险项目怎的具玻体情鞋况，凯确定石普通蕉住宅置售价拨：高诱层为菊50牢00缠元朱/宵平方益米，搏多层梅为高52拦00裂元抬/桃平方棕米；闯拆迁严房售释价：稍高层光为群45随00翻元里/从平方察米，缠多层务为江48跪00宁元踏/赌平方严米；洋商业惯用房变售价飘：忠65鸟00等元门/惭平方剩米；匙办公孟用房科售价育：浑60夺00旱元亦/障平方堆米；盈可售史配套拾公建掠售价蒸：怨40颈00栏元碎/挑平方挣米。友可销抄售面禽积的擦平均拥价格担为竖50干73敏.5装0研元窝/毒平方膀米。脚本项甲目的灯销售笋面积使包括衡商品渔住宅常、拆傍迁房碍与各泳类公欺建，丛总计轮为极75概75惭58蒸平方皂米，恐分年运度的尾总销飘售收列入见硬表7困“茫北京直市毛充纺厂临居住脑区开义发项滤目销槽售收熟入汇坛总表船”浑。值表7邀蓝厦妹沫洁棋哀胆呈替北京吴市毛缴纺厂笋居住问区开唤发项担目销酬售收姐入汇柴总表著序号山期间叫19碧97外19伐98效19瑞99赌20贱00激20染01杜20桐02亩20胖03受总计衡1桨商品锯住宅统销售劫收入贴94盆95煤.4藏8排28低48护6.品44片36蚂92卖6.参87任33析76旱1.找71璃31完65拜1.裕60踢43崖25拴7.驱19致27荒43窜1.录39贡21俊10凭10嚼.6耍7忆2陵拆迁挨楼销夕售收开入帽46质45翁.3倚2穿13侵93农5.侦97壳18蜜06谷5.习15融18犹06章5.夸15陡18池06室5.拌15袜19喜61疲3.示59镜10糊83驶9.折09框10抱32均29伍.4鲁1众3很地区浊公建容销售睡收入庭0.节00米43舒81蜂.6荣6疾11禁39时2.浴32虽13够14助4.杆99膨11铅39不2.鲁32蜜15校77圈3.勤98蒙14悠02送1.把32熟70离10值6.月59城销售特收入概总计册14谁14尝0.艇80及46校80集4.州07渔66其38载4.器33俭64率97驾1.恶84黑61痰10骄9.怒07证78朽64酿4.惩76夺52黎29件1.僚79倍38搅43数46蚊.6午7败注值:掩可销虫售面突积平盲均价屿格秧50损73鉴.5飘0朵元跨/星平方哥米，虹销售浙收入替具体唤估算扩过程摊略。典(二合)成凡本及瑞税金慧1.捉投址资成裳本测改算航本项卖目固馒定资滨产投版资总盈额为软26河49奏3.加0上万元帐人民呼币，冰融资剖费用愁为小28金79合2.嫩36席万元忧人民烈币，知本项胖目的区投资眯成本醋为娃29低37阿45着.3讯6半万元幸人民阔币。列2.屡销暖售费面用测提算添根据屿北京江市同办类项蚕目和渣国家寄有关忠部门衔资料蛾，销诚售费哪用取搬总销配售收篮入的讽2%辫。数销售零费用洋＝启38界43碗46朗.6吹7帮万元贿×浮2%吃唤＝吊76装86讲.9痒3搞万元揪3.妇税甚金街房地贱产开赠发项欣目的片主要伐税金貌为经吗营税火费和前所得视税。啄根据病国家县有关欧规定训，经阔营税雨费的总税率哑为因5.滋45委%蓬，按斗总销垒售额锣征收丢；所雾得税窗税率汤为令33泰%肠，以边销售码利润秩为基厚数征岔收。复北京技市现柿已开薪征土鞋地增商值税伪。该救税按诉开发柏项目锣销售携利润址水平舟以累仓进税串率征辣收，羡对配20窝%纵以内浴的开毕发利铃润，五免征趴土地伟增值龄税。柜根据举测算赔，本糟项目推不需盈缴纳梅土地帝增值剂税。厅（三厉）利哈润分衡配化开发印项目筝的税责后利枯润等臂于销伞售收卫入扣愁除投稠资成难本、度销售得费用报和有您关税硬金。宽预计能本项勤目的留总税龄后利嚷润为叙38桨68管5.摩58族万元纷人民夸币。耻详见跟表8记“邪项目宝损益陈表么”亡。制表8府舱奇聪钢览淋召讽军惰酷增宣虑项目促损益痛表唇注聪：队投资购回收猴主要功用于剂后续怪投资遮和偿炎还贷炸款本少息，锦税后雹利润崭部分页用于作后续而开发仅投资影和归泳还贷储款本乘息的狮，在深投资至回收丝不再营用于镰后续终投资倦和还菠本付且息时牢归还把。血七、跟项目页经济篇效益赌评价拾（一救）现蛙金流我量分说析耻本报俗告从折全部伪资金介、自泻有资味金两流方面佣编制贩了现抚金流群量表洒，主队要评锹价指鬼标如排下：古1.柄全根部资甩金评秀价指缠标（翻详见钱表9苍，项容目全带部资金金现青金流丹量表识）透财务华内部酬收益果率：乞 滨24隔.8翅0灯%梯财务割净现杜值幻(I斧C惜=1蝴8%额)读：宽 劈10遭93饲8.束09证万元践人民于币弟静态防投资娱回收岔期：霉 躁4.恢84茫年找动态蹦投资物回收消期舍(I盛C像=1组8%志)牲：青 抹6.南35把年甩表9巩猛宵向幸滚纹书透前幅拖修项目值全部线资金柴现金漫流量灭表错序皇号为项目纹合岸计偶开发怀经营筐期古19周97家19因98眯19疼99响20路00表20还01丢20贯02浪20知03求1品现金滥流入跟1.冲1等销售甚收入他38六43妹46烈.6睬7袋14侮14含0.惩80析46零80鸦4.飘07庄66壳38孟4.弟33钥64标97其1.复84团61楚10委9.龟07先78返64声4.接76寒52端29州1.道79障小计祝38钳43停46趴.6哀7姿14壁14铃0.愁80巨46灿80糊4.岭07陆66绢38毯4.季33抱64警97诵1.掩84障61泰10护9.晕07态78工64顿4.法76尤52浇29越1.鼠79驾2聪现金提流出载2.泉1隙固定拾资产增投资惧2.很2韵经营巾资金浪2.献3畏开发栋总投鼓资框26疏49肿53待.0首0雪56乔00钉3.暮18脊35贼05怀2.至60秃48奏70桌8.饿65色35蒙05晕2.晌60曲42汇74毫5.痒16谊47坝39瑞0.奥81悼0.介00扁2.断4忠销售雾费用隔76闭86虫.9位3欧28梢2.填82竹93锈6.零08泻13矛27碰.6盯9岗12斗99圆.4栏4揪12晴22尿.1致8末15绵72雪.9闲0狐10润45贱.8毛4允2.说5岛经营趋税费谋25布17怀4.茎71普92后6.渗22谨30聪65舞.6概7扶43链48痕.1橡7聪42卸55梅.6项6想40适02泰.6振4浸51雁51央.2哗3钱34宜25批.1蓬1务2.产6爷土地东增值裕税尾0.洒00线0.待00膀0.竖00茎0.屡00稍0.晶00杏0.若00攻0.饮00孔0.梅00阴2.辽7窗所得累税镇19谈05原4.限09浙70慰1.脉03摄23斜20枣.3胞2嫁32什91猪.0腾2冬32庭21鞠.0店0掠30炼29料.5衰0桥38刷98柳.8条4甘25说92停.3躁8溪小计脏31漏68添68李.7百3库57俘91弊3.冠25蝴41左37鞭4.松67纱57更67俊5.封53务43逐82龙8.尾69障50煌99尽9.龙48肤58另01皇3.庙77浮70晴63厨.3涂3樱3词净现竿金流隆量虑-4城37斑72糊.4浑54纳29国.4党0愿87马08青.8秧1显21详14掘3.软15气10队10喂9.昨58仍20杨63瓦0.谦98既45舰22发8.滑46阳4口累计房净山现金堵流量皱-4洋37事72漆.4咏-3签83做43信.0爆5水-2后96哗34申.2灾4齐-8拖49制1.熟10茫16栋18戚.4岁9绵22郊24烂9.竭47或67婶47馅7.哪94纯现值异系数轰1.泼00境00枕00尾0.虽84寒74稠57朱0.粘71咳81年84刺4闯0.悔60归86冤30给8昼0.燃51塘57励88跪8杏0.豆43小71河09峡2匆0.井37场04霞31子5裁5财净现尘值品-4响37倘72徐.4陈46明01缓.1爽9游62依54那.5潮3热12厉86法8.乎37明52茧14蝶.4厘1遣90寨17管.9岩9味16闷75足4.唉05不6舍累计部净现研值仁-4故37宗72话.4山-3恰91府71雪.2胳-3坏29将16吨.7徐3退-2聚00造48邪.3刻6腹-1棉48拖33轨.9柔5跳-5唉81验5.救96逃10冻9士38珠.0茶9瓣计算眉指标扑IR跳R互＝樱24绣.8房0%级NP困V够＝沸10圣93麻8.拾09话万元以静态待投资塞回收虹期＝政4.陵84训年叹动态疤投资乐回收岸期＝屠6.美35恋年砌2.连自晨有资削金评恭价指捷标（捷详见蓄表1前0液，项旨目自奋有资浩金现厘金流兆量表蔬）雀财务鼻内部隶收益艘率：辅 尺29慨2.明33巴%要财务燕净现鉴值私(I吧C灿=1敌8%反)币：删 炸15烟54升64船.9宁6拍万元次人民岗币讨静态楚投资窄回收钻期：础 内1.属37寺年部动态达投资录回收承期警(I他C横=1染8%液)藏：变 巧1.腾44阿年挤表1伴0优林北译心嗓厚隆鹿值时项悦目自捏有资宴金现袖金流田量表张待猫污真它搂肆导宾收单位欠:比万元赴序射号额项目亿合计激开发桨经营家期害19咸97弱19锤98偷19牲99凤20跪00沙20期01国20蕉02奔20展03触1跑现金骄流入乏1.哨1椅销售端收入落38谊43迅46朱.6尼14工14英0.祝80秧46去80卷4.曲07结66门38料4.抖33并64棍97治1.铺84泽61竖10惜9.框07既78清64登4.粘76积52河29伞1.双79聋小计解38技43面46鸡.6奸7察14盟14朋0.慧80清46锣80稠4.胸07干66蜂38救4.甚33惊64位97字1.攀84估61鸽10炉9.好07茫78翅64副4.仁76药52瓣29赠1.月79聚2枕现金无流出斩2.垦1鸦自有截资金动26凉49纳5.底30刻26嚼49剃5.核30剥0.介00冲0.予00非0.赤00蠢0.撤00粘0.慎00填0.醉00景2.足2触经营肃税费阔25陕17躲4.涂71取92典6.降22碍30得65电.6消7夹43灿48绒.1赴7语42君55币.6脸6葡40跑02蹈.6棋4奏51专51膛.2宁3抗34孔25店.1短1傻2.晒3耍销售情费用融76兆86汉.9桶3沿28卧2.培82哪93科6.令08晕13倒27项.6逃9帐12增99剩.4报4司12携22福.1效8蜡15单72槐.9拖0泉10天45每.8亲4姥2.余4政土地奥增值剩税愚0.躬00鹊0.拉00耽0.挠00判0.睁00柱0.倍00牌0.桥00爷0.弄00狂0.吵00困2.欧5牺所得裙税起19妖05椒4.根09岂70街1.绸03醋23折20镰.3丙2蚊32件91跑.0脆2阴32享21躬.0熔0袭30然29回.5幸0玩38讨98焦.8炎4需25芦92搅.3四8毅2.妖6摆贷款远本金割偿还倦19甩84谎5.匪87留0.姑00炕0.宏00分13飞54瞎.2剑9樱14烧05纸6.捞96绪44树34亭.6勿2溜0.史00涨0.寇00示2.叙7绸贷款词利息诉支付妙70辱55宾.8益4刮0.绳00满19恐23即.1碌9煤23社81活.5亮0疮22余18失.9楚9潮53莫2.砖15荐0.秃00乎0.情00敢小计圣10挂53工12袖.7让28总40枝5.岭37断82姐45良.2墓6涉12葵70嫩2.销67厨25花0嫩52倒.0是4还13捕22愈1.下10披10闯62湾2.语96坏70窝63坏.3兔3上3蒙净现感金流常量守-1上42问64派.5歪7叛38宽55捕8.气81规53跑68疤1.银66碎39锁91曾9.棵80雾47奶88容7.潮97奋68俭02奥1.跪79根45电22背8.敬46炮4来累计蛙净辈现金暮流量监-1抗42婶64只.5久7银24缠29拖4.膝24及77贪97青5.曾90午11奋78中95所.7钱0笨16格57鞭83宿.6什7钟23赶38泳05宵.4堆6矮27这90摘33爆.9石3搅现值姜系数救1.委00拳00凶00婆0关0.螺84仿74稻57悲6孩0.辅71献81趋84黎4遗0.华60防86绵30米8忙0.结51北57物88孟8酷0.做43渡71湿09享2皱0.渣37贱04信31日54穗5袖净现爽值脱-1录42屯64稼.5卖7略32剖67盛6.促96岁38程55亲3.惠33斩24欲29偏6.电42问24另70慰0.往08垫29扫73蝴2.忌95冶19树76帆9.世78历6罚累计耕净现扔值才-1超42她64摇.5句7祖18幕41壶2.唐39辟56环96乏5.接72颈81葱26醋2.超14咳10积59女62钉.2炭2悄13镜56障95寸.1什8袋15理54呼64步.9轮6拌计算踩指标饰IR旋R奋＝踩29疤2.却33火%描NP阳V局＝恼15剩54撇64笑.9座6芽万元筝静态积投资睬回收神期＝筛1.冠37帝年州动态俱投资芳回收激期＝不1.献44阳年殃(二趣)财饲务平霜衡表筑与贷贵款偿拘还分垦析津资金灶来源杜与运农用表航集中坐体现堵了项岔目自鲁身平产衡的充生存盖能力拣，是撑财务持评价期的重慈要依唉据。拣分析样结果条表明嫁,疯本项次目具堪有基肃本的组资金灶平衡荒能力拾。详骂见表请11罪，资纲金来收源与范运用凡表。撞表1捆1喷伙啊闯俱尾响迈翼呜酱束振资刺金来轧源与放运用恼表载黑刮描窗脱欠徒塌换抄单位桐：万某元府从表犁12妇“振贷款建还本训付息从估算耗表垫”城中可求以看饭出，毫本项括目如相果操汽作得忽当，耀在正躬常情判况下农，项序目开猎发建我设完依成时筐，可巴以从胃销售均收入胁中还刚清全仅部贷历款本半息，才并有猾基本秆的利求润。赚表1谊2申贷款蚀还本比付息待估算只表送单位纽：万薄元赛序蛙号瓦项目卫合旗计帽开发以经营畅期职19忧97小19望98沾19呆99浑20陪00智20刊01鉴20粉02椒20弦03早1戴贷款峰及还世本付快息猜1.寿1握期初奸贷款迎本息戚累计肆0.调00齿19威43居6.哗66果19陶84洞5恐.8银7茎18欣49士1.攀58跳44达34兰.6课2诞0.祖00乓0.喷00播1.清1.润1苦本金搏0.例00恼18性33夏6.布47农18娇33换6.杜47遮16查98哨2.边18殖29司25腾.2启3功0.识00涛0.芹00骆1.拿1.恰2净利息具0.海00堵11馋00梦.1睬9船15卧09井.4饶0胡15蜜09号.4柱0星15葡09喉.4揭0租15视09派.4穗0碍15乏09塞.4扬0罪1.挣2假本期半贷款尸18尤33拼6.环47蒙18匙33跟6.简47绍0.钓00珍0.禾00盐0.套00犬0.终00遍0.隙00承0.译00示1.睡3辨本期犬应计疼利息兼85潜65严.2片4酷11恋00杨.1靠9方23丸32泡.4倒0处23腿81栽.5箩0挣22姥18议.9遭9姨53乡2.澡15马0.削00啊0.刃00绣1.真4锋本期吩本金编归还烘19属84中5.亏87找0.康00如0.泄00份13餐54迹.2胡9条14弊05嘴6.详96瞎44瞒34拌.6法2恶0.叼00王0.嚷00贷1.娱5脏本期察利息颂支付伏70堤55步.8勾4勾0.纤00岭19县23船.1腿9鞭23旺81雀.5眯0丹22备18今.9砌9苦53犯2.父15些0.壮00评0.意00诞1.盘6励期末餐贷款腔本息见累计单19振43耐6.格66攻19才84约5.亩87份18屋49尤1.嗽58馅44帐34听.6箭2活0.翅00冶0.蹄00谢本年框年利挤率跨12尿%愚12躲%骂12楼%携12逢%肝12源%刑12场%棍12辰%配2甘偿还巩贷款渴本息胁的资窜金来污源义2.落1拳投资胁回收追97羡36鞭.3化5菌0.缓00土0.辈00岔0.倍00邪97苹36服.3类5怀0.庸00涛0.负00溉0.腿00己2.臣2顷未分于配利趟润柿17秤16解5.百36疫0.揉00番19芬23俭.1献9欠37虎35幅.7缸9笋65台39茅.6耻0勉49景66幻.7饼8冬0.吩00韵0.湿00托2.机3除其他抵八、荡风险凯分析遣本项幸目的恰风险所主要沸来自倒：建仓造成谁本、漆售价叶、销颗售进敞度、塑开发书周期循、贷盘款利滴率等卷方面劲，其阳中主弦要取童决于踢租售升价格摄的变觉化和惊销售封进度型的快纳慢。母而这库些风臣险因由素，的又受骄政治版、经第济、绕社会晕条件溉的影轰响。纠另外领自有临资金休占总活投资套的比老例虽螺然对输整个齿项目幻全部岩资金翠投资告的经鼠济效誓益没册有影燕响，坟但是愁由于弓贷款忆的杠锄杆作狐用会槽影响练自有浮资金熊的经唯济评短价指宿标，季因此结需要垂项目由的主裙办者樱进行蕉认真狱考虑薯。骄（一李）盈棵亏平材衡分蓬析泊本项渔目的烧盈亏驳平衡牲点为钟76誉.4抗2%列，即旨销售征面积杀/阁收入艘达到艳可销横售面胸积俗/是收入权的在76兔.4揭2%侍时午,明项目松能保汗持盈武亏平盖衡。递利润葛为零伍时的启初始效平均蜻价格沈和平喜均成线本分妖别如翻图1窝和图推2所既示。韵图1陷绞利润样为零躲的初哨始售帐价分抱析图杰图2毕鲜利润湿为零榆的平蛇均成灾本分落析图宇99孙99限9糠（二插）敏娱感性昂分析呈影响恶本项隆目财史务效扶益的刃主要陶风险罢因素轻为总横投资册（建坦造成僻本）蹈、售滥价。纷针对谜全部牵资金览和自绘有资父金的忽评价临指标戴，分泼别算观出当位上述娃因素痒变化朋±纷15爷%绘、海±仁10狠%谣、饲±宅5%薯时，匆对主古要经腥济评朋价指仅标的乘影响雾分析跳如表锐13激和表云14衔所示脚。其碍中两编种最冶不利乎的情哨况如胃下所刻示：侮1.遭当投巴资增奸加被15秧%告时，吵全部座资金泼的评盈价指附标为异：文财务敌内部测收益症率：船 泉18洋.1扎0%境财务利净现缎值屿(I傻C劫=1择8%蹦)呆：罩 朴17愿0.呼42厉万元盯人民勒币毛静态扛投资诊回收侦期：拳 书5.式62为年乌动态哪投资玉回收逃期守(I额C报=1垫8%骨)哀：列 莫6.糊99切年疮2.冤当租栗售价这格降色低非15车%湖时，督全部陪资金乖的评侧价指扛标为符：飘财务坡内部日收益考率：备 继12熟.5省9%射财务万净现龟值嫩(I卷C土=1姓8%农)雨：靠 遭-8于69锯1.叙2脱万元添人民垦币集静态鼻投资塘回收炉期：倚 土6.驰16员年螺动态兆投资资回收狸期捎(I琴C盒=1荐8%蜜)皮：狮 下7.谋00算年蛙表1简3当林垃童睡博陶梦总纠袍件失全部渣投资昏敏感辽性分焰析表将项目践内部笼收益迁率善(I父RR五)汇净现微值诸(N惭PV疏)(窃万元交)侵静态奉投资晌回收舒期骨(围年规)部动态徒投资屋回收漆期细(放年门)般基本怨方案盖24兔.8置0%拾10晶93圈8.撑09孙4.餐84落6.茎35竹租揭15捆%缠37废.0款7%妻30填57遮0.法81逆3.石70风4.锐99鬼售秧10拿%白32圆.9腹6%颜24歌02袖6.迁27锻3.典90狗5.谱44疤价喂5%希28舱.8怨7%胸17城48轰2.测02恨4.袖25抢5.凉98患格床-5害%馒20想.7锁3%道43众94运.5塑4夏5.田31舰6.时73卸变幅-1流0%摩16哄.6河6%温-2凤14治8.义58伶5.挥81堂7.迎00劝化撑-1嚼5%愚12德.5些9%件-8疲69小1.垫2警6.段16妄7.介00劈15叔%艺18日.1线0%棚17鹊0.缠42但5.装62娱6.正99级投铁10诊%晕20典.2挑1%危37吸59那.6浪5馅5.辞37乖6.拿78交资响5%墙22剖.4已4%双7焰34颗8.思87炕5.叮14豆6.性56钓变系-5谣%灿27探.3伞0%净14吸52冤7.怀31喘4.迅45构6.新13缘化亦-1止0%油29聋.9叨5%博18佩11猪6.浪54软4.关12寄5.索83更-1使5%慧32片.7类8%睡21非70忧5.图76孙3.士9松5.挣47堤表1盐4苍腰侄低故凯效佳病床膨呜苍自革有资聚金敏吨感性踏分析掘表聋项目此内部已收益富率艇(I央RR牙)莫净现上值睁(N瓣PV辞)(跌万元可)浑静态救投资杰回收霞期食(背年座)仓动态炼投资摊回收先期睛(摘年诉)壮基本伤方案俘踢29术2.财33遥%直15厕54撤64宏.9票6掩1.挣37肯1.损44洪租滴15板%购32锣3.消54棕%炒17蛛58情15勤.6己8扰1.母34壁1.课4钟售起10瓜%带31穴2.跃36脊%冰16漫89息8.端01竞1.绑35吧1.万41携价衔5%酷30牌1.卧62骆%件16喷21倘56店.6添8很1.比36娃1.肚42获格这-5且%民28虏4.屡36鸣%寸14签90陕48部.7熄9梨1.华38锄1.睁45版变贷-1摸0%睛27娇3.堵24慧%樱14票14渐08未.8缘2诱1.窗40趣1.石47诸化易-1古5%延25弃7.床97外%慕13酸17惠08淹.3满5慕1.馒42描1.荷50赢15蔽%拉27山7.齐97厨%社15参65麦86木.7鄙3浴