某旅游度假区开发项目可行性报告

XX县娱园旅游度假区开发项目可行性报告项目背景1.1区位条件1.2微观环境1.3市场环境1.4产权及机制1.5开发现状1.6优势分析1.7困难分析第二章旅游资源调查与分析2.1旅游资源状况起伏的地貌秀丽的水体宜人的气候民风纯朴的农村景色娃2.辽2捆资源骡组合虎评述您2.喝3欢资源炎总体傲评价名客旷源市偷场分程析刻纲四3.声1合客源差市场根定位抵3.喇1.狮1葛逗留盏目的罩分析黑3.殃1.车2誓地理逐来源文分析苏3.耻1.锻3股游客笛嗜好创分析蒙3弱.2死限制馅条件狗分析饶3志.2炎.1汇季节曾性、察周期怕性限抹制因臂素秒屠3晌.2最.2的其他尝旅游苦点的快存在龙第四蔑章奔勒旅游像产品氧市场齿定位耻梢警辱4.党1奸定位柳原则逼4晚.2麦开发低思路锄胞缸抗4.斧3采市场访定位过旅及游产呆品设富计与饶功能醋分区料创棵首5.径1源旅游显产品篮设计圈储芦策5.很2逢游览响线路或组织郑设计径第六寺章臣司旅游侦区形油象策乞划与谈产品身营销去策略极6.券1狗营销键策略秧6.战1.忙1扯策略刷6.痕1.阴2喷营销疤步骤源6.仍1.紫3毕目标济市场恐6.梢2戴促销逗宣传振6.考2.事1辩正确援的促喘销思百路炎6.泪3.听2雁促销务渠道含6.讨3.露3促告销策没划茅第七饶章无累开发好的效内益估拾算宫抚茂7.笔1碗景区存建设富规模李威7.晓2估建设妙成本掏费用夺估算招7.增2.口1该基础爪设施轰建设隔费胶7.熄2.辉2简绿化男工程马费尼7.碌2.科3增管理早费霉7.钉2.弄4划不可挂预见沟费龟7.跃3挨效益堤分析羞7.刻3.壤1懒直接悠效应子7.沉3.传2基间接虑经济冈效益莫第八京章禽澡实施毁步骤循与保巾障机泰制纺吃毒8讲.1汤分期剂实施姓涝代8.瓜1.效1丛项目元分期饱愈8.近1.迟2计各期步目标构8但.1祝.3毙实施宏步骤拖担练8衔.2丛保障耽机制扁首史8.纵2.籍1侧投资再开发狂方式毙8.踪2.赛2经健营管生理体嫂制樱万年垃县娱哥园旅症游度正假区兰旅游艰项目仔策划倍总体疤方案挽权践受万匀年县俘珠山土乡党软委、荷乡政血府及躲万年蔬县娱卸园旅离游开锅发有足限责瓦任公外司的牌委托点，万定年县与招商体局、资万年倘县旅篮游局奴、万军年县误水利榨电力晋勘察佛设计佣室对其娱园终水上扫旅游丹度假溜区进深行旅磨游开店发总乓体策鸣划。让策划斯的内疼容包似括项友目地保旅游暑资源控调查娱与评迁价、树客源义市场狂分析雪与目衣标市聋场定践位、思旅游废产品逃开发察总体免构想请与定栗位、浮旅游谅产品妖论证化与设偷计、搁旅游薄地形膊象策线划与冻营销镇、投循资成担本估期算与原效益配分析方以及鹊分期填实施魄步骤缘与策缴略。防教项目愉背景男1博.1瓜地理腥位置从项目但开发拦地余膊源水卷库位构于江北西省铁万年把县珠表山乡谎，地鲜理座尾标为盘北纬俘28霸°伴40丈′稳15肚″馅，东后经1捷17狡°循07稳′租26宇″阶。北板面是宜北源货村，纷南部寒金流敞村，抹东有赌雩紫雷峰，烧西至华江西算水泥断厂。昆库区嫂有余存源和马金流宇两个榜村委忍会。终1难.饼2交催通条属件尤项目上所在柿地万拖年县换位于痰江西食省东附北部镜，境挡内有音皖赣势铁路随。公主路有详20监6国冈道穿岁境而厌过，馆从县午城通话往各爸乡镇蕉的路粪面都拨实现沸了硬爸化。毁目前寺库区居与外州界的腾交通阁联系迎只有奶一条辱机耕辽道。饥随着倍县乡所镇对恨该机古耕道傅的拓黑宽、峰平整畜，该丽库区润发展勺旅游宅业的后区位射交通防条件位将得陈到明幼显改勿善。世1淋.玻3市忍场环盖境煌在大客力发度展旅民游业窃的形晴势下声，江约西省伯提出尺了凯“彻生态耕江西纯，休郊闲花宪园锻”绸的旅搁游发盖展构餐想，搬上饶环市提轻出了里大力般实施炉“勤鲲鹏喉战略拉“川，加被快旅退游业政发展饭的若吃干意冒见。膛随着沾社会梢劳动弦率的词不断昏提高依和城看镇社脉会经寇济的亭迅速照发展晋，城早镇居辨民闲朗暇时盏间愈堪来愈负多，菌外出覆旅游占的客蔬观需卸求愈烧来愈侵强烈涛，形绍成了摆巨大揉的旅现游客然源市删场。圾宏虽然布万年在周边反地区泉水体乳旅游充资源密比较马丰富梦。但痕同类挤型的裹水库晴（湖校区）本旅游滤项目睡则不恼算太锡多。领开发瓣得比事较好三的是玻上饶异枫泽径湖、绸婺源讨鸳鸯紫湖、期万年假龙泉烛湖。踩但针插对鹰鞋潭、在景德号镇等牺地的饿客源虑市场未，本樱项目忌开发闷则有遣明显颜的区悼位优敲势；片龙泉旅湖开嗽发先教行一势步，派正在双向市无场逐彻步推共销，奶则是也本项葡目主储要的燕市场嚼竞争飞对手势。魂1团.篇4产陪权及恐机制禁库区绸边岸怀、半面岛等宝陆地刊及其麻资源荐产权万绝大伤部分承归珠房山乡灰人民仓政府欲所有热，少寿部分吗为陈晨营镇坐人民碰政府备所有械，库耀内水真域资虎源产裁权归申珠山螺乡人买民政五府所赞有。岭上述书两家问单位望同属丛于万符年县述人民影政府稼领导闷，关挠系融插洽，秆便于兆协调辣。兄水库凤边岸粪、半娃岛上懂的山家林资晕源一庸般按虑现行胁政策怠由珠遇山乡烂或陈馒营镇晚下属纠村、歉林场蛇管理转，部津分采阶取了赖承包孩方式趟经营稳，多而数处广于自亮然状狭态；宅放养别水面营由珠宜山乡月人民卡政府例收回样，交框给娱且园旅击游开器发有削限责眉任公青司一患并经本营。稀1.升5开止发现踏状晒目前熊只有伪江西歪水泥墙厂工般人、晴家属消和附喉近居决民到竭库区华游泳唯游览塑，也纱有一待些摄旱影爱落好者俗来此对拍摄使艺术向照片虏；半模岛上揉没有原人工想建筑灰；水俱库内迹只有吐少量袜条件临简陋拳的木和船或敏木排毒供村删民往控来、绸樵采绸和捕早鱼，脱旅游惧开发援尚未题起步劫。漏1.肺6优咏势分叠析崭（1骄）项挖目地衔的区默位条浮件是为发展薄当地场旅游洽业的苏主要参优势寸。特帖别是同项目罩位置连处于椅万年归县城懒近郊北和江撤西水河泥厂代厂后幅，可寒以形皮成客祸流、砍物流素的注“惯盆地驴效应掩”医，有雨利于颜形成笼旅游僻客源馅规模忍和旅旗游资哄本积泊聚。腐而项比目地嫌本身位的资益源品援质是绝旅游郊开发搞后走次内涵恋式发增展的粱内在怜因素挂。叶（2楼）立柿项单雪位的选党政挎领导歇，对音发展键旅游绣业有歇高度尽的认叨识和畏积极产性。消围绕抱本项墓目做美了大士量相裙关工严作，扑政府吗主导腿是本鸡项目耀取得穗成功头的有碰效保飘障。捷（3断）整宵个项寨目地饶理环村境处肤于一验个相远对封康闭的沟状态乔。水好库由吗低山观丘陵著环绕许，除筝了一贺条机召耕道桂外，戴没有岛其他溉对外贩机动鸣车道吨，便量于周工边环猎境的加整体晌保护洞和项胀目的她经营熄管理批，这告是项捉目开助发以量后不嘴断提孕高品扩位的医重要粥条件部。往1.愉7困刺难分而析列（1跟）地屠质地袄貌条匙件不汽是十旧分优筹越，催在社娱会上遭的知青名度百较低材。该抗水体玻主要敏用于煮本地挪的水张利灌洞溉，色功能弦比较隔单一义，对泻其他势地区亲没有欣什么奉影响迫；库江区边凤岸土痕层不差够肥玉沃，屠植被控种类掩不够忽丰富协，园编林绿育化工咽程难冶度较温大、甘周期相较长劈。误（2代）旅背游基啦础设午施缺括乏。香库区陕目前雀除了妥通电竟和机鸭耕道牢正在遍计划抽拓宽额平整璃以外熊，电善信和规无线声通讯户条件奏急需街改善悦，否百则，革将直于接影叛响到德该项撞目的胳实施巾。访（3狱）万浩年经触济欠境发达营，长迅期以赚来是绵以农只业和棕工业呈为主耳，第讽三产本业比矮重较葬小，闪旅游赵业更乓是新雅生事汗物。脉虽然态发展些旅游醋业已乐经提上上了胆议事鸟日程低，但球是，解在群河众中属对旅冈游业玻的认换识还掌有一码定的吵差距栽，尤宰其是倒对于哈应该复如何冒发展冬旅游搜业，帮还缺论乏必锈要的信科技剧和人叛才支气撑。堪第二貌章他旅祖游资艇源调葡查与式分析讯2.列1光旅游帝资源土状况德院践2菌.1溪.仪1起葬伏的贵地貌宇余源萍库区呜环周温丘陵带起伏荐。库逐区周贩边最傍高峰缺为雩啄紫峰帮，海丹拔5红52围米。除由于预构造歪地层害较软紧，地加表风匠化剥冷蚀较铲严重穴，无峡陡峭辽山峰挑、象掀形石哗等观鸭赏景题观。态但库逮区四垂周群鼻山环芝抱，惰远山室近水误，富务有层丛次感坑。库敞区沿汇岸地同形迂汪回曲蹄折，烘半岛处星罗啊棋布安，随附水位题的变掏化而贺相应俯变化征。水屑面被覆分割嚼得千菊姿百柿态，仁宛如卷迷宫稍，为档旅游析开发亦提供痰了良浙好的这条件酒。怜2.托1.翅2叔秀丽缺的水膜体戏项目季策划还地总击库容伪达1缴10莲0万根立方逐米，肌有效朋库容舰80咱7万毕立方萌米，仍在1甩0条.驰2沈平方黎公里颗的集挽雨面惠积内晒，群容山叠鸟翠，颈林木端葱郁鲜，除廉少量疑生活蚀污水柄外几禽乎没离有污玻染源钳，使麦水库耽保存狠了清遇纯洁划净的舞一湖膜秀水喜，水越体能她见度齿可达甩3米柿以上党，库汁区港盛湾相志连，扎水域凡富有通变化屑。湖侍区山绝水相白映，乳景色毫迷人匆，尤表如镶享嵌在员群山事中的仇一块夹秀玉姨，每睡当清纱晨太辫阳初关升，趣湖水根烁金歪。黄免昏，少晚霞宾如胭肆脂，坦为湖宰面染翼上一邮层金静色。悬月夜伪，静排谧得逝湖面价一片旦银白催，微皇风吹糕来，另摇曳贸生辉狐，令化游人喝如痴楚如醉买。炼2.睁1.危3宜汗人的越气候贼万年霜处于泥北亚程热带军，气燃候温脆暖湿社润，辉阳光疮和熙详，无属霜期险长。克由于造库区国森林惕覆盖凭率较番高，呆加之荣水面质的温气度调鸟节作锯用，素营造捕了舒止爽宜兰人的寻小气偷候，驰库区诱空气活清新保，富圣含空产气负斩氧离枪子及盘植物窃精气愈（空嘴气杀掉菌素鞋），变具有狠较高瘦的空例气质扭量，游适宜扮游客轮开展尖娱乐创休闲汉保健市度假夏活动延。败2.丧1.吉4剖民风保纯朴劣的农顿村景座色团库区盆周边平余源趟和金约流两拦村自址古民物风纯侄朴，单乡民杏们的翅婚嫁卸、节叨庆活坊动丰烟富而倡有特猾色，夏如玩伤彩灯封、舞起狮子散、舞端剑、环打秋旱千、词挤棍易，加解之金浪流进构村处骂有4校栋（批樟树芳、黄甲连、苦楮树蓬、枫孙树）暗百年起以上茅的古钳树，感极具免地方更特色必与旅跳游开球发价烧值。傅库区搜四周六山水基相映丙，风侨光旖哥旎，炉春夏锁秋冬郑景色好各异棚，旅堂游者糕到此谷游览律有回鲁归自虑然之篇感，滔仿佛灵置身帮于浓致墨重旅彩的骗山水狮画之撒中。任2.驻2资捎源组汁合评勤述冶（1旗）项吵目策壤划地盒以自师然旅墓游资捧源为连主，侍人文判旅游注资源意为辅见，组丘合度析良好需，旅碰游可耽开发拍性强逮；忽（2马）远引山近获水，屈线条岔柔美蒙，山垂水比内例恰薄当，光符合养黄哄金分松割比奉，给煎人以冤一种健秀丽胆、和滥谐的痰美感柿；武（3租）人奥文旅昨游资险源虽道然数贿量不庆多，杜级别蛾不高顺，但抵也是礼地方百特色丈，能烤起到京锦上晚添花湿的互仆补作铸用。惑2.辜3资辨源总佛体评些价详（1对）本暂项目溜地是衔一个窄以水获体为痰主，梳地方横特色挖突出话的旅倦游客残体，宵自然观旅游疑资源述要素乌较为慧齐全臭，人些文旅招游资兰源相恋辅相嘱成。益（2飞）库鸽区资伞源组定合度月良好豪，水鹊面区庸域开软阔，丢富有签层次解变化抗，天芝然质疑朴，坛可开纺发性毫强，两适宜扩运用妇中国叨园林捞构景闹手法碰进行访主题收性开个发，腿将之翁建成通集观愉光娱衣乐、腐休闲照度假薪、水朝上竞牙技为季一体著的多铁功能稳综合搏性城散郊新荡型水伍体旅盒游区科。湿（3哨）有勒良好道的自疮然生瞧态环岁境，食库区虏青山剖秀水险，绿去视率谢高，苏基本草未受吐到污近染，岂远山传近水疗，树亲竹摇醉曳，沃田园铲村舍婆，阡片陌纵振横，悠民风症纯朴荡，具咳有浓欲郁的越江南进农村勾景色完，能洁对城识市游波客群块体产份生较劫强的辞吸引咱力。窝（4危）加戚大环败保力艇度，割视一肢湖秀屯水为伯旅游扒开发键的资眯源基疑础，迅有计辣划改肚变湖推区植晌被树救种的沸单调思，大凭量营个造观真赏林撒。按（5倒）靠景近主延要客胸源地窑。地痒方政惠府重联视，同项目桶地基逝本无动社区教居民无居住模，开音发投框资费捞用相协对较饥小。蛙第三体章酸客坐源市喉场分肃析策攀礼对项嗽目地偶旅游对开发位的过宰程，迟从逻抬辑上球说，变应首姥先从溪研究约市场许的实另力开涉始。旷市场哪研究愿的目州的是权确定稍潜在狭市场嘉并测具算其华规模刃，最机终使冷得管征理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社坑会交熄往等亿等）启；（壶4）促营业堤推广世（邀保请客名户、然新闻撤媒体舞免费严来娱岭园旅吃游等身等）热，向蠢目标栋市场无的部闹分客轧户发屑放优驻惠券彩，开盯展有错奖销躲售活膀动，犬开展蜜主题迎宣传饰，展慎销活贩动。贷6侵.2矩.羊3赚促销超策划逮促销爹除促栽销渠制道有绕所区过别外洽，促皱销方贴式也塌因人知、因护地而茅异，硬无论万运用势哪种圾方式讽，都巷必须留出奇白制胜咸，以聚最小唯的促烈销投着入取纱得最习大的贫促销棍成果恢，现既建议砌采用肢以下六几种漫促销滚渠道此方案邮。碧1、傻展开跟立体现宣传萍攻势凶向社雹会有放奖征衔集一久首优引美的婚“酱娱园廉”速主题园歌曲授编辑问“旱娱园勾”佛游览膏手册挨及宣也传海斗报；贞确立芽娱园齐各期交促销咳的形惨象主君题；址主打附娱园捆“规盛夏盲”眼旅游沃牌；绿2、裙采取纳“厚推挠”廉的促诚销策且略窝组建愚一支葛精干乘的推委销员弯队伍侮，分帽散在悼目标哄市场险密集三的社女区进船行定模期展浊销，梨同时移结合头销售种量给乘予一买定的梢价格平优惠资，如怎赠送械折价燥券、软特价叙包、由赠奖扇品等杨。蛾3、呈加大随广告扯宣传套力度岂，采路取陵“乐拉焦”亮的战洽术茂建议榜在万骨年县野部分间公交雁车上停刷上虽娱园隙秀丽稠的风许光，观印上摔一句妇生动烘易懂较的宣纵传语时，颜赌色为再海蓝款色，流公交仆车来倒来往汪往于默闹市北，流岩动的艇海蓝识色异匹常地扛显眼刘，极牲大地神刺激逮久居氧闹市奶的人李们对淘娱园扛的新饱鲜空疑气、脚去娱齐园度纽假娱校乐的哭渴望市。认第七撒章脱开乎发效怕益估害算骄7.不1景氧区建类设规率模阶本项趴目地珍的游胃览景杏区面犹积约施为4横平方给公里姐，采拼用分榨期开歼发、外滚动笨发展便的模桂式，向前期型开发电范围戴为：毯三个尝半岛塞、一牢个小粥岛、凑一个摄小区埋、一防座山脑坳、色一个阿中心陶湖区静以及恢渡假贩区的蚀有关唱接待第设施穴。涉抱及的扩建筑厌项目莫包括菊：码泛头、资停车刺场、甚景点吓、植魄被绿镜化、挨标志垄性石礼雕、尸通讯喘设备翼、游嫩步道赢、桥颂、滑饭索等掏。跪7.趣2建诊设成蛛本费卵用估陵算答本项秧目地柿拟采取用的倦开发症、经买营方猜式为肿：合经资开程发禽经营雷，为裹此本冠项目疗的建专设成或本费武用是家以此能为依闸据进政行估静算的卸。脊7.锈2.纸1基乘础设瓣施建鸦设费倡（1准）码碌头纯码头丛设计可为宽催10否米，胀纵深浩10匪米按袄不同职季节翻水位促建设牺成阶足梯式趋的泊插岸，哀建设喊费为宇4万劫元能（2站）通贡讯历匙读进校痛荐优1万我元道（3及）停狐车场奏蝴输座射柴串5评万元败（4拨）溜握索班愿右声雨滤岔锻5万残元吹（5么）游齿步道闲真穿兰绝馒额1率5万扒元滩（6避）石拨雕里榨悄加女晕琴户10坦万元滚（7卡）木初屋、瞎草亭思拥1纯2万表元诵（8驾）综絮合楼直（迎夜宾园滴内）被辞炮3辞0万颜元着（9吉）娱泥乐设对施荒粱尝树汪荷习誓24发万元尼（1饭0）蹈景区途公路示（大葱门至钉堤坝秘）3扑0万祸元归7辣.2罩.2类绿化贯工程闷费见1、脱植物诊园、燥花卉零园葱筒古拉40做万元鸭2、朴坝区暂（修绵古城架）棕息饰咳5习万元莲3、婶山体吓绿化庸喂割给幅棵院2贞0万抱元暂7.康2.腔3管浓理费拉涝按顾基础尖设施介、绿添化工送程费拢的2卡%计毁，为镇4.妨22事万元茎7.惨2.鹿4不剧可预脸见费捞趟按持基础状设施框、绿骆化工宇程费尤的2抢%计丸，为汪4.煮22换万元密。笑表7口—差1时项目道前期栋总投抄资估颤算汇躲总表颜7.宽3效率益分剩析稻本项婆目为鹅旅游胖发展谨的长抄期投贸资，苦其实绵质是五产业孙投资圆，所耍带来熊的效谜益有鼠：显摊性的断直接启旅游订经济习收益优、环节境效买益、童以及专隐性哄的间山接经趴济效忙益。窜7.吼3.虎1直祝接效稿益讯经济姨收益铜估算鸭参照齐市场火上现用有的挠类似墙项目装，结坟合本尽项目阿地的纪特色尘和市紫场客备源预怖测进久行估夹算，百按年惰平均风旅游歪人次刮2万晓人次坟计算涝，每酷人次洪平均争门票到及船牢费1页0元瑞计(孔门票素5宗—纵10像元/怕每人笋，船沟费5段元/旨每人圾)，答则年文毛收虏入2旺0万瓦元，首扣除荡20颤%的技管理渴费，妈则年多净收已益为拜16谱万元胞。外尺加旅阴游食拥宿、饲旅游坦购物式等收估益，复按每曲人次孟10赛元消厚费水有平年奋毛收屑入2吧0万准元。肤据此仗计算仰甲方延基础镜设施猎建设保投资添回报造期为针：焰投资辅回报奏期为鬼：2虎29汇.4常4占÷壁36师=6铅年崇环境谎效益抄：奥旅游蝴开发要的首所要工胞作就城是环丘境的版美化挠、道昌路的遥建设允与整障治、奏景观认建设摆、山叠体绿摸化、堤基础详设施舟建设盈、封界山育俯林等轮，这权些举句措都道对旅瓶游地榴的生握态环专境平慈衡起遣着积饭极的哈促进荐作用挣。构7.报3.渴2间挽接经弃济效色益润本项清目的狂间接昨经济衬效益百主要滋体现薯在：割非农陕业用较地的津地价蓝升值霜、产晴业结扇构的早调整蝶、带锡动第寸三产嘴业的贿发展围等。茧旅游降开发璃会加采大对惭土地忆的使皇用量盐，必郊然带担动本袜地非似农业潜用地榜的地厨价升螺值，毯给地宴方经疼济注少入活微力，镇带来沟收益夫；由耽于旅遣游产鸡业的茧高附膏加值晕，旅惜游项械目的逼开发随使一瞧部分评农民扬弃农燕从旅她，旅挪游经耗济收刘益在叉当地扫的国敬民经气济收及入的笔比重帅加大携，产富业结赏构发流生相陪应的泪变化封；旅停