大型社区地产战略策划方案2

大型社区地产战略策划方案［案例］：香港五洲半岛国际策划是一家主要从事房地产策划、咨询和营销代理服务的的策划公司，曾经成功策划过香港和内地的一些知名地产项目，去年进入湖南内地市场并展开了系列业务，如区域经济策划有黄兴新型城镇、黄花工业园等，房产项目有中天星城、龙泉国际商业广场等。在一个朋友的介绍下，FCP开始为长沙xx房产做了一份项目前期咨询策划方案，开发商主要希望解决产品特性、项目定位、项目名称、主打形象等最关切的问题，以便规划、设计和开发。FCP公司在做案子的时候，项目还是一块地，尚未拆迁，由于地块属于军区的，开发商实际上是与军区下属的学院合作开发，开发商并支付了几千万的项目基金并建议了专门帐户，当然合作开发的原则已经确定。据调查项目还在报批之中，中央军委的文件还没有批下来。方案绝大部分如下（因某种原因，略有删节）——XX房产XX学院项目战略策划方案目录与策划前言第一章市场调查与分析第二章项目调查与比较研究第三章项目概况与特性研究第四章项目名称设计第五章项目总体定位策划第六章项目主打广告与形象第七章项目前景分析第八章项目开发有关建议根据策划机构负责人与xx房产董事长刘先生的交流，本策划方案作为项目开发前期的一个指导性策划报告，着重要解决是项目的个性、定位、名称、主打形象等项目的根本性问题，为以后的规划设计、开发操作、具体策划、市场营销、整合推广等奠定基础和指明方向。由于项目是一个市中心的、横联长沙最知名的两条主干道并紧邻国防科大xx学院的大型综合性房地产项目，在10天左右的时间内要完成委托任务，因而调查研究和分析策划工作量较大。我们在全面掌握长沙宏观市场的基础上，主要对区域的现建（售）楼盘和即将推出的项目进行了调查研究，尤其是对本项目及周边相关因素进行了重点考察；并借鉴深圳、北京等发达城市的楼市经验。在本策划方案中，我们提出了我们自己独特的、符合项目特性的理念和概念，对项目进行了初步的全新定位。提出项目20个特征，以及“EBD”概念、“中高收阶层完全消费”概念、“行街”概念，策划了两个重要的供参考的定位选择方案。为了把开发商的“xx”理念精神与本项目的特性结合起来，我们也在寻求最佳的途径，并在开发相关建议中明示。第一章市场调查与分析徒一、培最新劈楼市薄形势云报告巧兵据2恼月初塑湖南山省统俘计部限门的民数据恭说：吉“荐我省纯房地状产开让发投夺资持姻续高绣速增逢长，周比上井年增仙长5剪2.验4%期，其蛮中长承沙市茶完成鸭房地料产开薄发投障资1茧10供亿元谎，增融长3萍5.库9召%，酒占全叮省开柴发投魄资的诞48缩.2老%肤”厦，崖“处个人恋住房置消费财强劲赴，全距省个松人住僵房消槽费贷傍款增凡长速害度明恶显高元于开升发贷魔款的打增长埋速度械。去击年全集省商杨品房守销售怠面积签达到道84猜6.妹9平眼方米脂，增殊长4惰0.兄6%止。取商品稳房均强价为民每平脆方米撕14忍13抱元，茧上涨饺了5绘.2辫%（犹长沙宁市商扩品房雪均价筋为每威平方螺米2锐46肆8元角。）滚分析摆认为半，对惧经济慕增长嫂的贡症献突盏显，插房地汪产开盲发投掠资增胜幅明惨显高该于全豆社会膀固定诚资产橡投资负增幅济，2饰00棕3年亏房地玉产开贵发投碍资直勇接拉盒动经春济增马长1菜.8逝个百惰分点绢，占返GD轰P比垒重达帖到5体%，修比上蹈年提嫁高了妻1.燥6个柜百分真点。糠利报告鸽还指泻出，怖“炊5个爱州市偷投资详增幅背超过参10光0%顶，这住5个怎州市疑分别满是郴纽州、绝怀化女、湘酸西、传株洲读、娄痕底灾”微。许另一逐方面趴，贼“什商品注房空个置率锯势头趴上止箩，我译省商耳品房萌空置件面积弯为2伙12土.4宇万平专方米胳，增仙长率镇为2宪4.讨5%葵，空悔置面喇积增财加主弯要是箭商业熊营业默用房亿空置覆大幅扣度增懂长造室成的奉。对”染据最部新统雾计资胞料表略明，并我省超城镇鞋有6胳6%多的居倾民对胀现有里住房逢不满贱意。子不满绢意集键中反局映在稿住房故面积欣小，纵地理僚位置材欠佳令，环押境、荣卫生蒙、物亲业管漫理差骑等方剧面，冲30颂%的咐居民押有购饼新房颗意向障。摧我们腹研究绸分析光认为灶，目豪前湖爆南房暖地产际市场愤在总气体健峰康持苏续发邪展的外同时补，在加个别庄区域慕和局统部的无市场打，可散能存汤在虚貌火现钩象。枕滔二、梅购买例力新盼动态发：消裤费升课级与丑中收船阶层肢迅速夸崛起掏拌经济垄界专葱家断惠言，言住、别行、荐旅游逮消费蛛的迅唐速增扬长，喇意味弓着消龟费结哥构升妥级开略始进阿入满“选剧变勾期符”盈。据吃全国市假日忠办统矮计，病今年灭以休恩闲旅管游方泥式度虎过春熄节的码人，材已经蛋多达云63乱29爱万人忆次，荣旅游炼消费姐总额枪29丢0亿签元，屈同比棚增长红12河.4恼%。堤消费素对G恳DP谅增长耽的贡浓献率鹅将不洒断上罪升，须经济运增长抬变将甘由此厘转型槽。脑在适忙当控担制投幅资增沙长速弟度的娇同时裳，进厉一步阅扩大缸消费现需求橡，实够现投绞资和郑消费税的均龄衡增宅长。文这已送经成觉为国同家宏机观经赌济发秤展调昂节的扯方向廊。鲁欧洲咬老牌袋投资盈银行淹——煮法国扩巴黎却百富勺勤公夹司研惑究提梦出将裁中国爽的中萍产阶困级定油义为更：人黑均年肢收入疤为2停.5丰——食3万新元、停家庭袖年收耻入为判7.肉5添——腾10掀万元喂、受涌过高粥等教汗育，短参与船企业隙决策所和管摧理，保从事慢脑力孔劳动末的专杯业技晕术人龟员及蚕白领讯。符边合上巾述标今准的艇人数响占中其国总誉人口图比例轻约为倘13很.5列%。胞按此帅标准屡测算隐，2训00迟2年僻中国答的哀“到中收程阶层织”枣家庭买为5非00沸0万作个，兴家庭弟平均史年收肃入为宵7.艇5万商元，挡家庭静平均嘱拥有鹅31于万元拦资产右。而悔到2等01财0年虚，以忧上数竖字则抱将翻阁番，鼠即达具到标穗准的揭家庭精总数渠达1卸亿个猛，户挠均年划收入谨为1菌5万举元，亩户均拔拥有兔资产扶达6物2万责元。由筛这家越机构勺的研供究专翼家表碍示，苦随着朝中等伟收入我阶层象的崛过起，渴中国材消费均率（杨消费美占G伍DP绿的比三率）膛将不草断上榆升，基从2云00俘2年煎的5浓8%雁上升枪到2邀01新0年故的6巴5%尘，并唉于2穴02糟0年尤达到蝴71年%，漆接近闹目前钩发达仅国家蹲水平忽。他葬们还酸认为孩：1众亿中称收阶旗层家菊庭=忘潜力踏巨大侍的消孕费市岸场。乡痰国家市发改聋委发窗展规给划司俘官员窄认为符，消片费结钳构升絮级只隔有与兽产业毫结构移升级觉形成渔良性服循环固才能匹成为妇经济器成长他的结悲构性自推动序力。绑他认诵为今育后数搁年我轮国消盼费结忽构升苏级与驴经济总扩张娱将形拔成新命的良缘性循多环：谎城镇浙居民蔽消费歇结构蔽升级霸—塞带动命房地轨产、障汽车寺制造恳业等庄一批锋相关巡产业胳增长侧—延提高熊经济齿活动愤的总削量水萄平音—衔促时骑农民剪进城座和城句市化球—酒农民胖收入车提高弄并在乞较低充档次得上形后成消抱费需声求璃—肤为现龄在加耐工产督业、迅原材年料工薄业和蕉建筑舱业提旺供市慰场腥—锡国民斧经济绸进入港扩张座性的片良性还循环扭。里其实射这样叮的良臂性循他环从拆去年偷末以丑来已毁经越推来越凑清晰剪地呈徐现出冠来。钥经济莲分析策人士而普遍捉认为翻，房选地产吓、汽姨车、能电子番通讯由和旅悼游4袋大行态业将湿是消望费升存级的搜最大防受益棕者。壶想我们畅按上批述定多义测蚀算，雹长沙戒市的嫁中收粉阶层顷应该证至少渔在1黎2.例5万谋个家宏庭以柴上。才如果叫再加惹上高封收家仔庭，籍估计格长沙惯的中殖高收淡家庭煌应该盲至少装在1朽5万砌个以侦上，疏按照辰我们恐调查测和研中究分右析的笨结论晴是：般中高扣收家味庭至杏少每鸡户有军（或预将有笔）两劳套房喜子，震不管搅是两谈套住五宅，包还是辣一套淡住宅违加一根间商格铺，才或一洞套住趋宅加常一套迷办公方室。肉而且勿中高秆收阶音层也知逐渐踏成为墓炒作挖房产砍、置农业投豪资的英主力稿，一依个家苗庭拥溪有和敲即将轿拥有曾三套臂房子妹成为魔一种沃暗藏撑的流忆行趋券势。匹如果哲加上旱省内仗地市玩和外沟省进珠驻长邻沙的匪的中川高收哀阶层份购房贩消费棉群体替，那册么这云一数朋据肯锣定还喘要增乘加许借多。延燥统计粉还表守明，绑20赵03午年底要我省浩居民亦私人斯轿车骂拥有但量为芦9.资22供万辆热，比饭上年跪增长著38牲.1产%，辜新登爷记入翁户的签私家赖小车禽2.呈54型万辆古，占胳新入卫户轿池车的友72明.7兼%。架“卷湖南鲜制造第”道年产熊汽车猾4.驳38社万辆齐。葵毫无棍疑问腾，住携宅、济汽车鼻、通蛛讯成笛为2饭00凝3年共我省方居民太消费丧的三绵巨头反。2毕00祥4年灾肯定嚷还会活持续薪下去商，并拾且增来长可论能更售快。借醉所以除说，念“浸我们敞住（傅住房卵）得佳更好运”驶、胁“个我们吉走（腰私车百）得浆更好筛”熟、杠“让我们闸说（慨通讯道）得脊更好顺”揪，就统是中雄高收阁阶层项最大招的特居征。棕迈三、初长沙定宏观烂经济栽和政奸策层钉面对债房地苍产发熟展的逝利好渗（略安）隆四、投市场假发展稼和业栽界预缺测看暗涨蚂我市除房地萝产的嗓发展飞还处校在一露个高浸位运典行和扶快速毁发展床的阶岗段，窝整个膨行业深与相奖关行网业升芦温的韵周期少还见欺不到宽顶。廉欢长株置潭一羽体化夺的发箱展和誓泛珠吹三角诸概念财以及也长沙伪新近职通过辱的中荒长期旋规划砍对房魔地产可来说室，是薄一个剃非常孔好的晴机遇血，也辣将助道推房困地产诸业更段快更节好地灰发展颠。锋当然慨，由驴于大品盘的能出现居和市摇场竞慕争的箭原因跌，有雾些实杯力较怕小的曾项目傅也可刑能遭短受淘雅汰或箱滞销否，整此体上娃房地索产商貌的利发润率肢不会捧比以就前更哪高，失可能障回归同到一促个更肆合理浸甚至伐微利隆的层予面上识来。礼骄业界丈人士语普遍倍认为蛇，2陪00递4年抚将延菠续2泼00革3年衬下半侧年来夜的房式产涨熄价趋躬势。植房产杯局一贤位官重员说锁，2绵00吧4年谱房价河要涨恼，这辨是非申常客饰观的程事实勤，他赵还指航出2傻00膨3年橡二手文房市疯场成便交量拿达到捧了历咬史新粱高，蜓这直衬接促仿进了丢商品脱房市故场的躺发展横。长陷沙的似梯级雄消费挪逐步壁形成俩。与陷同类苍城市创相比状，长腥沙的冲房价环在全吩国中渡心城津市排既名3疏0位兔左右样，而毫长沙亿的人庭均可灶支配我收入淘却排梁在1笑3位桨（最唯新数私据）薪，这振说明扬长沙训的潜亩在购伙买力型不值猾得怀卖疑，疼房价别上升须的空虫间非艘常大旋。有烘人甚诵至预止测认景为，概20擦04孤年房洞价涨东幅至棋少在括7%震左右毁。梁第二版章起项目划调查傲与比船较研伪究桑一、划周边退项目昨调查屠与分秘析吧（一秒）重幕要类尸比性参项目竟调查伤分析删（略州）啦（二拖）周救边其赖它项其目调输查情聋况简放表（泊略）云葵（三委）项耕目周勾边（竞或同疮类）胳新增若项目呀调查隆子1、狂xx滥国际谱广场倚追位于鉴长沙粘CB油D核爽心位境置，功芙蓉吐中路烂与营许盘路薪交汇急处西迫南角艺。权20彩04些年1飘月3属1日堆奠基亚，营胜销中电心同饿时建崇好，卸现场带宣传迫和报令纸广站告同旁时跟携上，练已经金接受裤预订竹和内孔部认惭购。视木该项茄目在废20殃01悟年就忙拿了积地，滤据悉值，前库期调国查研润究、且考察筛、酝跟酿工睛作做痒得较爷多，格咨询腰过本尺土及厨沿海垒、国屯际方橡面的予策划决、设滨计、民规划疑建筑诚等方亦面的秧专家冲。犯由美青国史登塔宾蚂建筑抢事务娘所担犯纲设丽计顾巷问，启规划轧设计捧与建浓筑造昏型相孙当气论派，剃由两铜座碑毒形塔帐楼组超成。袖买开发滨商做坦贸易放起家灵于常练德，剩正走栽集团患化发峡展和遭欲走困上市懒之路仙，并货在两甚年前拥在常买德澧能县开丝发过基一住倚宅+掏商铺事项目王“减运达范家园老”狐，三骑个月把销售饿一空罚，是炊为长镰沙项怀目做技实验奉和操轨作演舒习。踪雀在长怪沙，森提出夫城市健建筑驼综合滚体概纺念（释三年乌前北盖京财笨富中医心首该用）粱，由摔四大绳商务燥业态端构成曲，即慨五星沿级酒救店、仿国际夹名品阳走廊嫩、高款级专边业写队字楼洞、国缘际高凶档公勾寓。瞧茂据内答部消蚕息说迟，上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