房屋承租人优先购买权的几点思考

房屋承租人优先购买权的几点思考不动产承租人在不动产出卖时，享有优先购买权，这已成为各国的立法通例，该制度自拜占庭时期的罗马法于租佃关系中确立之后，被法、德民法典承继，并得以完善和发展，它的基本内容是指特定的民事主体依照法律规定，在出卖人出卖其标的物时所享有的以同等条件优先于他人而构该标的物的权利。它打破了民法上平等赋权的原则，表现为一种民事特权。我国现行法律法规、司法解释对此也有相关规定，但是较为简单，可操作性不强，相关的法学理论也较为薄弱，对一些基本问题尚未达成共识。但在司法实践中，随着近年来我国住房制度改革和二级住房市场的开放，房地产交易十分活跃，权属关系更为复杂，房屋买卖中涉及承租人优先购买权的争议日益增多，笔者根据审判实践中遇到的问题试就该制度中的一些问题加以探讨。一、我国关于承租人优先购买权的立法情况简述新中国成立即确立了房屋承租人优先购买权制度，1950年我国有关民事政策开始确立承租人优先购买权，以后的法律法规相继对此予以确认。具体的相关规定有：1、1983年12月17日国务院颁布实施的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”2、1984年8月30日施行的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第(57)条规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”3、1988年4月2日施行的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”4、1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”目前，法律效力最高的是《合同法》，本文主要结合该法的规定进行初步探讨。二、关于“出卖人出卖租赁房屋”的理解对于该词组的涵义界定，实践中有三种不同观点：一是认为指出卖人向第三人发出出卖租赁房屋的要约或对第三人发出的购买房屋的要约作出承诺;二是认为指承租人将房屋的所有权转移给第三人;三是认为指第三人与出卖人的房屋买卖合同成立，即第三人对承租人出卖房屋的要约作出承诺;。笔者赞成第一种观点，理由是：1、《合同法》第230条条文中没有涉及买受人，这意味着构成此条件并不需设计买受人，仅有出卖人就可以成就此条件。2、在只有一方当事人的前提下，对“出卖”的理解就只能理解为以防出卖租赁房屋的意思表示。3、从《合同法》第230条条文结构分析，该条还要求出卖人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，出卖人的通知义务是在出卖之前，买受人是否承诺对出卖人的通知义务没有影响。4、提前通知是出卖人基于租赁合同的法定义务，出卖人不履行通知义务即向第三人作出出卖租赁房屋的意思表示，其行为本身就不符合诚实信用原则的要求，理应受到一定的制裁，无需再以第三人是否作出承诺作为先决条件。5、以房屋的所有权是否实际转以作为承租人优先购买权行使的前提条件，与合同法规定的前提条件显然不符，而且，可能造成即使承租人了解了出租人与第三人的交易，只要出租人不办理过户登记，就无法行使优先购买权的状况，使得优先购买权形同虚设。因此，即使出租人解除与第三人的买卖合同，承租人也可以以与其合同约定的同等条件行使优先购买权。理解该条件时还需注意，在因赠与、遗赠、继承、公用征收等非因买卖而转移标的物时，不得行使优先购买权，否则会扩大优先购买权的行使范围，造成对他人权利的过分干预。但是，对有些情况尚需具体分析：第一，在标的物拍卖的情况下，由于拍卖是以公开竞价行使优先购买权，则拍卖就失去意义。第二，在赠与的情况下，由于赠与更多考虑的是受让人的身份关系，与买卖不同，故不属于“出卖租赁房屋”，不能行使优先购买权，即使赠与中还包含有买卖的因素，也因为其不属于纯粹的买卖关系，同样不能行使。第三，在互易的情况下，互易合同是双方约定以货币以外的财产进行交换的协议，虽然表现为特定物与特定物之交换，但仍然具有买卖合同的特征，如果对待给付为种类物，承租人也可以提出，则能够行使优先购买权。三、关于“同等条件”的理解碍拖是否面具备夹同等足条件南是承作租人坐行使妨优先储购买墨权的盒有一释重要妹前提半。从铜理论地上分很析，荒出卖玻人出办卖自夕己所湾有的闹房屋锹，承造租人蜡同等获条件犬购买另，对痕出卖顺人的秩利益铺本不阁应造解成影凡响，滥但是孝，实聚践中晌，因灯优先雪购买捎权发惰生纠俘纷往续往处访于两骂种情彼况，韵一是随出卖跪人不谣了解旺法律周关于批优先昨购买气权的牵规定刮，待献到承荒租人口行使兔优先遇购买声权时桐，将俯在出株卖人他与第马三人你之间抬、出辛卖人怜与承郑租人月之间跳分别僵成立北两个牢内容挡完全品相同斥的合扫同，启出卖愧人由胁此被早迫陷胃入二半重买愿卖的骂尴尬吴境地键;二晒是出立卖人候根本梨不愿厚意将惰房屋贱出卖蜘给承蓬租人螺，与锦第三创人签排订买淋卖合活同时萌隐瞒耻真实墨条件撑，致秤使承渠租人凤无法议行使凡优先独购买掘权。肃这两写种情胜况下醋对同山等条吐件的俗认识僻就会乓成为端争议率的焦南点。该乐对同泡等条彻件的掘含义祖，学长界和恨审判疫实践洁中有雾多种叨不同仗观点付：一薄是绝壤对同采等说弦，认根为承僻租人企认购旬的条蒙件应迁与其他他买谊受人会绝对还相同减或完制全一瞎致。择二味是相蹄对同碑等说系，认脾为承晓租人秃购买羡条件凳与其芦他买慎受人层条件峰大致夹相等逆，即布为同蓄等条丰件。昂三是简认为贤同等躬条件超主要汽是指供价格杏的同酬一，骡如果佩出租避人基堤于某届种特尊殊原冒因给声予了值其他仰买受港人一子种较断优惠驳的价慢格，根而这漆些特柿殊原杏因能肥以金蝶钱计称算，窃则应抖这和皇金钱裂加入惑价格帽之中莲。如原果不尤能以议金钱富计算事，那蚕么应揭以市洁场价舟格来罗确定洞房价翻。①乐四是尘认为借在一号般情帝况下因，同屑等条伟件即观为同呼等价现格，咽如果石法律寿法规独有另虫行规蚀定的精，同惠等条岭件还皆包括拐法律颈法规落规定慕的限恢制条愈件。懒当事句人原裂来在译合同期中有梨明确威约定自的条地件，基可以章成为毒同等换条件岁的组肠成部滥分，虎但约短定不专得违往反法苏律规退定。坏烫笔者口认为锋，对盏同等渡条件舅的解尘释应肚当采颗用目牵的性割限缩但解释好，从岩严要踩求。尚在指筑导思瞎想上阅要把兆握三滴点：军首先壶，要谱体现符优先冲购买径权的峰相对遮性和旅有条劳件性延;其筒次，尝承租魄人行技使优允先购存买权常不能姨损害钳出卖梅人的岩实体榨利益足;第聚三，垃承租油人行译使优梢先购五买权逃并不耽绝对到地剥推夺其格他人扮的购雷买机辅会。恢因此挠，同悼等条膛件主闷要包采括两叹个方负面：姜一是揭价格乱条件月，二愉是价歪款支志付条迹件。射购买散人给量定的稍购买衬标的笨物的艇价格味条件漠与出鼻卖人积有着足直接穗的利躁害关副系，殃可以记称是颠同等向条件葛的首场要基拣本条轨件，铜是第引一位英的。仁价款严支付海条件顾是第震二位刑的，猴它是构在价堵格条间件以授精确膨的前陷提下匙才考均虑的跨。价判款支居付条甩件主早要是剑指支珠付价魔款的缠时间部和次紫数，晋在最氏短的搞时间陆里一办次性虽支付殖价款仔与在话很长什时间杠里分闯次支叔付价略款相忽比显秋然是骆不同梳等的侨，可寇以导替致间液接损装害出澡卖人倦的利防益，农所以隔，价弦款支柿付条邻件必愁须列葬入“阿同等就条件赤”的焰内容吴范畴辨。只办有在猛两个持条件荐都同从等，勤优先殿购买健权人沟才得鞭以行鲜使优扎先购坐买权掌。扇摇实践冷中，详对履思行期醒限、练付款影方式射、定式金等粱条款娇，不刚应苛助求绝设对的蕉同一达。对吓于同娃等条女件的尝掌握鞋应由勒法官歇根据驴具体钞案情假，合墓理运维用自擦由裁昌量权习，作良出正漠确的哪判断发。同易时，败不能门忽视围对出蛛卖人日于第秒三人揪之间行可能朽存在海的特惠殊的括利益傍关系少，如滩买受财人的奖信用隐和履屿约能劈力，病出卖棚人与香买受孝人之杠间的糠身份圣和情愈感因世素等堆。对铸其同友一，准应首提先建伞立在仓保障锄出售活人能克够充冬分实宽现交贸易利外益的辩基础赛之上们。如寇出售饥人基吨于对失第三篮人的晨信任饶，同惊意第耳三人洽在一双个较勾长时林间内皂分期破付款组或同继意先劫交割饿后付脖款或活减少盐定金而等。屿在优事先购种买权砖人主宰张优假先购琴买时拐，显姻然不龟能照素此办钉理，啄可以拖借鉴梁德国碧的规封定，敢要求创先买丧权人附必须收为延因期偿太付的萍价金骑提供命担保言，方视能成染立。饱旦当然午，同造等条粘件并鞠不意齐味着缺绝对酱的等生同，党如果坦优先最购买敌权人判提供湿的条顾件优腿于第千三人渗提供姐的条锁件，岩出卖励人则对不能旋拒绝梁其行坚使先裳买权油。只苍有当雷先买菜权人森提供绞的条窃件足叮以减牢少出筋卖人行的实末质利株益时户，才氏可排神除先求买权壳的行幕使。丝炭四、辽关于弦优先辣购买睬权纠讽纷的牺诉讼辛程序烘处理挠漆优先套购买击权纠亡纷案旧件，锈往往耀涉及闯出卖样人、腔买受岂人、俩主张状优先岭购买料权人认等多柔人参式加诉薪讼，砖该类波诉讼础一般充是由歉优先防购买蓝权人督主张盖权利磨提起危诉讼预，应带将出刻卖人斩列为默被告块，将续买受缓人列佩为无游独立炎请求礼权的秩第三贴人参轮加诉帖讼，健这是昂因为文案件卧的处缠理结宵果同赴买受惩人具裂有法摔律上牌的利馋害关想系，荣如果旅优先闹购买完权人好胜诉纵，买俗受人幕将因源买卖假关系爽无效剂而返殃还标落的物性;如忘果出她卖人很胜诉籍，买绵受人双可合纺法受蚀让和毕占有肝标的例物。螺因此槽，买何受人男应作救为无蝇独立伏请求表权的乔第三听人参控加诉驱讼。浊茶优先绿购买过权在剥性质寸上属怀于形养成权眠，只拨要条捐件相狡同，砌承租稻人的扛单方据意思纱表示开就能直是承给租人载与出贺租人鹿之间里形成个以出览租人托与第辞三人源的同彩等条刮件为符内容室的合膨同。澡笔者弦认为载，在珠优先岂购买西权人萝主张亮优先季购买拦权时弓，其呼诉讼假请求御不仅翠应当忆要求钞确认耗出卖疯人于望第三直人之蚀间的跳房屋茎买卖梢合同艇无效页，而糖且应仇同时慰要求海法院逗在法鉴律文州书中葵确定玉其与添出卖晶人之校间形摄成同尿于出滩卖人术于第秤三人壶见买眯卖条宏件的私买卖概合同察，以梳免讼天累或附其他治可能伪发生绵的损钟害优纽先购呢买权章人利缴益的臂事由该。每聚需要绍指出践的是卧，如际果承卧租人雾在提际起诉婶讼时县，并叔未提略出要忌求按妥同等替条件减购买雄承租妖房屋宋，人竖民法荡院无莫权对耐此实辜体问桨题直先接加宽以判全定。富因为狡我国吃民事锡诉讼愚实行室自愿约诉讼延原则热，人棕民法旋院无喉强制任起诉技权，低尽管允人民洒法院说作出装是否烂宣告凯房屋抄买卖专合同闷无效虽的决罪定与跑要求式承租顾人以凭同等共条件仆购买尖承租车房屋饺有密井切关阻系，锦甚至秃直接机涉及践房屋权出租撞人的筛利益翅，但搜人民叔法院别不能戚对上孔述两乔个不绪同的迅诉讼帽合并阳处理果。龟富尽管瞒如此休，如挪果承盟租人价提出追确认脚房屋队买卖慈合同付无效窄之诉堡时未沸要求跟以同请等条口件购萝买房渴屋，殿法官犹应当忧询问裁优先岭购买跃权人荣是否笔同意占购买晴承租庆房屋轮。如点果其桂不同笔意购湾买，映就会帽导致毛一旦言法院钻确认深出租文人与鬼第三承人的闲房屋傲买卖斩关系紧无效康，涉脉讼房他屋无待法出颜售，棕此时舅，承通租人驾要求稿确认骨房屋回买卖堤合同吩无效葱的诉给讼请顶求显使然属虾于恶后意之个诉。秤为防旬止上冬述情尽形的喂发生菌，如优果出膛租人戏与第垃三人迅无恶唉意串贪通侵招害承捐租人着利益恳，房窝屋买劝卖合葵同也属符合四法律镜规定死，无尝其他泡违法封行为坏的情鸦形，拿则人铁们法凡院不醋宜直懒接宣双告房由屋买曾卖合多同无锋效，隔应以课承租姿人是奖否同漆意按徒同等健条件庆购买基承租翼房屋尤为前增提来辩断定缸是否丝需要蹦支持陷其诉利讼请疑求。季法院缺在处恢理优