园林集团物业评估技术报告书

关于深圳市园林集团委托的物业评估技术报告书(供委托方查阅及国土部门备案之用)委托方：深圳市园林(集团)公司估价方：深圳市房地产咨询估价人员：杨丽艳肖林芳蒋秀峰邓湘王波张钟尹叶洁英鲁冷凝估价作业日期：估价报告编号：深房咨评字第2004-16-987号灶目嚷堂拣录话（一西）侄一般救因素催分析窄3究（二闪）岂个别桶因素枯分析炼4于（三语）福区域红因素海分析油4捆（四晶）帝市场推背景洁分析珠4邪（五恳）听最高惑最佳端使用宅分析夺5裹（六冒）疤评估般方法求选用箭6鉴香让故满行7夫（八絮）哀估价娱结果瓜确定息83TOC\o"1-3"\h\z毕一、晃房地殃产估死价技拢术报要告握3励六、扫附件白84丸一、支房地巡产估清价技咳术报蜜告棋一般尺因素划分析醒1、猜自然百条件挡深圳侦位于再北回遗归线墙之南祖，东革经1界13匙°唱46灰′鉴至1果14降°榨37粥′苏，北废纬2讽2撑°值27抢′京至2藏2总°炎52北′圈。地祝处广音东省朗南部召。南跪隔深侍圳河症与香断港相尘望，奇北与赠东莞集、惠脊州接慕壤。灵海域怜连接漠南海鹿及太企平洋鄙，东坡起大筋亚湾否，西弯邻伶判仃洋岭。海满域辽甲阔，圣多处删可建早深水简港，帜水产四资源备十分工丰富扩。深冈圳属钳于亚差热带即海洋呆性气宴候，战雨量摔充沛贵，日纷照时奖间长灵。夏狭无酷何暑，陵时间忧长达挎6个跑月。演春秋差冬三硬季气吸候温咳暖，粮无寒熔冷之霜忧。赔年平策均气微温为评22增.4练℃监，最赚高气伍温为沿36柱.6纽℃耳，最谋低气维温为阿1.终4絮℃晴，无飞霜期立为3业55蝴天。斯每年悟5至贝9月腊为雨鸭季，仓年平设均降已雨量壁为1租93季3.宝3毫杆米。抓夏秋璃两季优有台纵风，规但受敌山峦析阻挡脑，直击接袭外击市渴区约维两年扫一次滋。经枣重新俗勘测蜂，深屋圳市昌总面抛积为介19写48约.6礼9平断方公慕里，洋略少重于原仁来统养计的波20稻20哀平方舅公里毕。深斯圳经顷济特陵区面匪积为柏39诉1.才71锤平方槐公里尖。深艳圳全饼境地桥势东据南高户，西盆北低专，大茂部分豪为低幼丘陵易地，掏间以食平缓避的台稠地；古西部皱为滨桨海平撑原。稼境内邀最高坡山峰疲为梧建桐山匹，海架拔9肢43捐.7据米。肉深圳仿海岸砍线长遥22称9.悉96跑公里贼，有芝6处娱港湾削建有例深水漂港。谣大小类河流给16铸0余慎条，孔但集此雨面虫积和甚流量行不大欧。流宿域面弹积大忧于1环00安平方筝公里猛的河膨流有府深圳邻河、散茅洲畜河、酿龙岗拜河、泥观澜仍河和五坪山坝河。田深圳蜓河与灾茅洲犁河下康游可借运行霉小型乘运输屡船。汽截至败20慰01踏年底貌，全锅市常采住人径口4扎68趋.7猾6万艇人，扶其中昨户籍琴人口生13弱2.咸04虽万人危，暂递住人安口3屈36出.7闪2万欣人。创2、钟环境迷条件虾深圳免市生彻态环肾境优如良。满实现煎城乡访一体响化和狭经济杆、社屋会、渴人口教、环直境、弊资源婶、协产调发射展，勒已建壳设成诸为生翅态城胳市。张连续壶获得饶了祝“开国家栏卫生仙城市欺”乡、携“够国家种园林洁城市你”甘、焦“题国家邀环保与城市卫”技、腔“识中国边优秀恐旅游舰城市黄”诊，2甲00马0年摘被评弄为替“晶国际透花园含城市符”魂。阻3、霸行政丑区划汗深圳拣市下败辖6聪个区质，2笔6个递街道童办事篮处，荷19语个镇竖。罗王湖区斤、福件田区氧、南追山区像、盐尽田区佛位于谋经济卧特区限内，晋宝安帝区、偿龙岗晃区地车处经恩济特苏区外寿。餐4、拔交通黄环境自奇深圳壳是中谅国拥叨有口黎岸数觉量最絮多、闻出入研境人螺员最压多、蒙车流端量最情大的票口岸顽城市坦。深性圳港厘口码炒头岸溜线长胜逾1哑5公饭里，右拥有岩9个贫港区衫，5机00赖吨以叹上泊压位1映28财个，岭其中跳万吨底以上然泊位尺39缎个。蹈港口蹄总吞终吐能南力5搂86冬1万蜻吨。窃深圳饭机场顷可以柔满足伤年旅芒客吞惨吐量弄12蛇00冬万人巧次的誓需要飞。目周前，湾国内贷23韵家航挡空公群司进镇入深蒜圳机牢场，餐开通蔽国内路航线都10翅5条舌，国议际航赤线5捆条，刺平均藏每天径开出揉70财多个途航班颈。大炸京九牛铁路经高速民快捷浪，广骗深高纸速公常路畅狼通无持阻，师深圳由现已烟跻身犬我国孕四大央繁忙忌空港拔之列炼。瓣个别言因素霉分析仔本次图评估敬中对翠于工艺业用板途物咽业的锡个别妙因素遭主要柏考虑扬位置续、土猎地使腿用年升限、优建筑奉结构沃、装租修标快准、默新旧瓣程度容等，席通过猜前述介的现割场记莲录进规行比丢较。伴对于荐住宅浓用途口物业饿的个湾别因凭素，辱如朝窝向、斩户型般等影述响因皆素没耳有修播正，伙在进呜行个贼别因霞素修郑正时谦按均赶价来贼考虑炒。对冬于商露业用称途物拔业的笔个别庆因素羡，主食要根畜据租肢赁合桥同来右调整锹，在糕进行保个别五因素骄修正伍时根摊据租抢金综菠合考平虑。努区域伟因素感分析筛详见招估价差对象场位置逢及区龙域环躬境的辩描述枯，本承次评辞估中脂对于矮评估萍物业晨的区略域因典素在戚对土及地采两用基链准地抱价法欺计算冻时进剪行了喷修正贡，对冻地上姨建筑盗物主枝要采罗取重盼置成砌本法纸进行经计算巡，所塔以没沾有进兄行修萌正。谱市场垫背景蹲分析怜20尽03致年深支圳经做济特赚区房于地产兆价格思总体徐走势杯仍呈甘平稳与态势滥，其膛中，影房价算、地秩价总年水平世略呈暂上升程趋势狮，房甚租总宿水平笋略呈伙下降贞趋势涂。与都20冷02墙年度思相比裙，房荷价总倒水平猫上升顺0.油40跃%,布地价故总水皇平上焰升1仗.1答6%徐，房壁租总脖水平渗下降棋1.渐93祖%。准深圳题房价茄指数身结果夜显示调：香20馋03颗年住匹宅二方级市锦场（正新房掩）、紫住宅朵三级谦市场坐（二邮手房素）和延办公校楼的揭房价芳均略配呈上桂升趋衣势，花商业池用房冷的房辽价走招势平誉稳；渣与2旨00孕2年鄙度对旨比，贸住宅粮二级吓市场阻、办捕公楼宪的房境价均币分别两上升风了0慌.5协3%喊、0妈.8死2%拥，住视宅三毯级市古场、巡商业玻用房叠的房艳价保疾持平协稳。矩罗湖埋区住摩宅二锻级市忌场房馆价前胸三个忌季度剖呈下点降趋念势，微第四耻季度夜止跌慨回升贯；住支宅三矩级市混场房酬价略拔呈下揪降趋掀势；灾办公阔楼房夺价略谨呈上渐升趋色势，筋商业燃用房这的房中价保锯持平德稳。命福田转区住甘宅二脖级市最场、常住宅甚三级捞市场签和办线公楼则的房姨价均犁呈上筒升趋命势；岗商业愈用房属的房陵价保义持平药稳。霉南山环区住警宅二匹级市迷场、直住宅惨三级抚市场具和办筋公楼仆的房有价均永呈上涂升趋牌势；床商业径用房翅的房恢价保英持平劫稳。病盐田钳区住释宅二后级市细场、旧住宅管三级支市场析的房印价呈东上升已趋势平；办贝公楼血、商顷业用礼房的贫房价盯保持葵平稳暑。与阁20手02蹄年度售相比团，在腿住宅纱二级床市场却方面寨，福惜田区车、盐炮田区赢的房思价分事别上列升了截0.哲77浊%、与3.蛾90填%，己罗湖搏区、秃南山祖区的耳房价盈保持贼平稳剃。在泛住宅岩三级谜市场爹方面叹，福伪田区陆、南码山区涉和盐栏田区牙的房走价分增别上白升了雾0.若77恶%、宋0.塞53甜%和暮1.炸78劣%，昼罗湖岂区的扫房价夹下降专了1拜.1语0%提。在纳办公挎楼方躲面，富福田滤区、蓄南山盐区和喜盐田围区的缘房价蛮分别汇上升能了1娇.6尤1%邀、0丢.6路9%液、1们.4韵3%碑，罗凶湖区诞的房朽价保低持平笋稳。阴在商塘业用泻房方先面，创南山敢区、夸盐田样区的县房价稳分别呀下降淡了1占.0屑2%汗、0揪.5颈1%林，罗涌湖区沫、福行田区软房价糕均保说持平庆稳。家迟塞数深圳掀房租答指数叨结果粉显示熔：助20影03卫年住造宅、份工业骑厂房甲的房假租均征略呈蝴下降雀趋势斗，办沾公楼忽、商跑业用绵房的猛房租杨走势走平稳叠；与娃20政02筐年度降对比替，住范宅、度办公贡楼和纯工业臭厂房稠的房撤租分喂别下咳降了示1.擦73洗%、矩1.捕55睬%和纽3.偷64雅%，掌商业蹄用房嫩的房翻租保储持平寺稳。级罗湖努区住聋宅房中租呈挥下降建趋势劲；办寨公楼费、商立业用猛房和恋工业变厂房赴的房企租走寇势平预稳。嚼福田育区住抚宅、酸工业糊厂房午的房瘦租呈听下降国趋势蹄；办惜公楼宿的房篮租呈碎上升玉趋势肉；商氧业用惧房的悲房租座先降舰后升跑。南矮山区岛办公誉楼、皇商业逆用房追的房托租呈冤下降梦趋势恨；住误宅、樱工业毯厂房户的房燕租呈猫上升暴趋势外。盐析田区害商业足用房附的房恶租呈谦下降凤趋势胸；住极宅、逮办公幻楼和灰工业累厂房即的房翁租走锄势平枯稳。妄与2烛00蜻2年匠度相肝比，静在住哭宅方疗面，茂罗湖监区、尤福田便区的识房租缝分别弱下降毁了3信.6精6%帐、1圆.9或3%枯；南娃山区屈的房宰租上裁升了牙2.免19餐%；督盐田吐区的辩房租妖保持肾平稳嗓。在炒办公窗楼方晒面，犹罗湖境区、摸南山阅区的手房租净分别畏下降穷了1小.5厨2%林、4司.2莫5%拾；福铅田区奴、盐智田区允的房文租保琴持平痕稳。宪在商舒业用药房方赚面，乖南山壤区、很盐田殖区的际房租梅分别山上升耀了0申.9所1%献、0悠.6吗8%亭；罗贼湖区忙、福剂田区青的房填租基脖本保煌持平来稳。此在工罚业厂甩房方润面，哲罗湖泳区、愧福田捧区和消南山揉区的盐房租掌分别娇下降大了1请.7勒3%者、5离.7劝0%乞和1奥.6格2%丛，盐形田区面的房高租保厘持平哨稳。厨深圳水地价剖指数管结果圈显示嚼：江20扑03金年，案住宅午用地棵、办杀公用桌地和丑工业两用地梯的地冷价均茧呈上巧升趋联势，棉商业挥用地饿地价序略呈化下降单趋势差；与单20寿02披年度墨对比终，住束宅用闪地、仍办公葛用地果和工琴业用污地的洽地价肝分别窝上升耀了1肚.5够1%躲、1唐.2逐3%仪和1炎.3缝2%介，商鹿业用亲地地愈价下旦降了该0.冶38趴%。并罗湖偏区各板物业壳类别害地价鸡均呈怨上升心趋势辰。福浙田区坡住宅主作用兴地、便办公喂用地词和工娱业用前地的为地价绞呈上度升趋样势；围商业着用地驾地价螺呈下希降趋撒势。究南山或区各械物业穴类别标地价醋均呈掉上升板趋势匪。盐将田区阁住宅抱用地宏、办沾公用花地和愧商业粪用地渣的地粮价均纹呈上域升趋策势；劳工业搂用地送地价旋先升驾后降碎。与丑20谨02率年度羊相比逢，在黑住宅砍用地面方面缸，罗休湖区瘦、福央田区锐、南哈山区民和盐塞田区尾的地莫价分迟别上撑升了荡2.阿17旅%、杀1.创39滤%、惧0.敢59黑%和并5.位73昏%。见在办牲公用奥地方球面，该罗湖腔区、谨福田套区、旺南山捧区和师盐田哑区的亏地价正分别坏上升组了1赶.4少8%踩、0雁.9芝3%牵、1昂.3跟4%桐和3优.4山5%浑。在剂商业焦用地吐方面狸，罗狼湖区旗的地回价上乡升0蔽.3掩6%漫，福兵田区刮、盐始田区怖的地稀价分决别下芹降1坡.1亦0%珍、0吊.3哲1%鞋，南筋山区意的地拉价保汤持平狱稳。痒在工鸣业厂典房方电面，条罗湖开区、越福田选区、拥南山辆区和择盐田园区的烘地价耽分别吐上升壁了1援.5授4%荡、1浩.4雹9%造、0骡.7亮8%仗、1剩.5视1%格。荷最高叫最佳忌使用汪分析肾最高使最佳蔑使用伙是指涂在法孝律上冶允许凤，技饥术上含可能苍，经住济上敏可行捆，经拉过充发分合闸理的析论证拖，能固使估赢价对说象产侮生最聋高价钓值的绸使用矩。我嚼方根波据对鞭拟评尚估物其业的浅实地枪勘察柜，认猾为该诸物业嗽保持烦现状扒继续须使用擦为最宫高最悄佳使哪用，康因此点本次种评估户以该诵物业座保持挥现状隙继续励使用甘前提职进行收。迹评估湖方法馆选用丸收益载还原返法，衡是运祸用适呈当的喉资本类化率兵，将尽预期芒的估椒价对欢象房记地产狂未来笨各期咐(腥通常兄为年市)尘的正倡常纯绵收益俗折算屋到估音价时驴点上淡的现曲值，瓣求其警之和优得出棍估价物对象悬房地才产价巴格的列一种瓶方法丛。恭市场陆比较棵法是器将估涌价对吵象房铁地产讽与在李近期埋已经搭发生本了交骡易的俱类似族房地跌产加互以比干较对似照，致从已馅经发码生了惹交易谋的类亿似房房地产黄的已出知价翅格，睬修正图得出站估价事对象是房地灰产价认格的写一种永估价括方法廉。巨重置阴成本途法，享即求竞取评形估物笔业的徒重置掏价格顺，指免重新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