成本法不动产估价

成本法主要内容第一节成本法的基本原理第二节成本法的评估步骤第三节成本法应用实例第一节成本法的基本原理一、成本法的概念成本法（costapproach)，是指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的实质是：通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。所以采用成本法评估出来的不动产价格义称做积算价格。一、成本法的概念（续）

成本法所采用的“成本(cost)”是具有特定含义的成本。具体表现为：经济成本：成本法所采用的“成本”是不动产重新建造时的完全价格，即经济成本，包括建造成本、一切合理必要的费用、税费及应得的利润等，并非人们通常认为的成本，其实质是一种价格。估计时点时的价格：成本法所指的成本并非历史成本或账面成本，也并非总是“现在”，也可能是过去。所以不能总是用现在或过去的成本代替估价时点的价格。客观成本：重新构建价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费，即是客观成本，不是实际成本。二、成本法的理论依据从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论。即不动产的价格是基于“生产费用”，重在过去的投入。具体而言，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建造该不动产已花费的代价；如果低于该代价，他就会亏本。从买方的角度来看，买方愿意支出的最高价格不能高于他所预计的重新开发建造该不动产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托他人开发建造)不动产。

由此可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。所以，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。三、成本法的基本公式用于新开发土地的基本公式

新开发土地包括填海造地、开山造地、农地整理、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。

在这些情况下成本法的基本公式为：新开发的土地价格＝(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×修正系数（一）土地取得费1、征用集体土地征地区片综合地价：土地补偿费+安置补偿费•征地区片综合地价（简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。青苗补偿标准1，300006，200004，500003，400002，300005，200007，20000某某市征地区片综合地价分布图2、旧城区拆除旧建筑物开发土地•关键是查清当地拆迁费用项目和标准。征地、拆迁取得土地的费用资料应从测算评估宗地所在区域平均土地取得费用进行计算。土地取得费各项费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助的有关规定标准计算。（二）土地开发费1、土地开发费构成（1）基础设施配套费基础设施配套费为“几通一平”，即宗地红线外通、宗地内场地平整。（2）公共事业建设配套费这与项目大小、地均规模有关，各地情况各异，各地视实际情况而定。（3）勘察设计和前期工程费（4）开发建设中的其它税费

（二）土地开发费（续）2、确定过程与要求（1）准确确定土地开发程度。①应准确区分宗地内和宗地外的开发程度。许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，有的可能距离几十米，有的距离几千米甚至几万米。在这种情况下，一般企业进行生产和建设，通常由企业自行将这部分没有达到宗地红线的设施建设到红线及红线内。所以，可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况，一般由市政投资建设的应属于宗地外，而属于宗地内的应由企业投资建设。②宗地红线内外的开发程度不一致。在土地估价中所设定的土地开发程度有宗地红线内、外之别，经常会出现宗地红线内外开发程度不一致的现象。因此，在确定土地开发程度后，应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。（2）土地开发费用的分摊。如道路不只是让某个项目使用，其他行业可能也会受益；绿地、公园也是周围所有的单位和个人共同受益。所以，要根据实际受益程度做必须的费用分摊。分摊的基本原理为：应分摊的费用＝受益程度×设施总费用（三）税费税费是指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。根据有关法律规定，在土地取得和开发过程中税费主要有：

耕地占用税；新菜地开发建设基金；土地管理费；耕地开垦费；其他税费。部分省、直辖市、自治区还规定收取教育附加费、南水北调费等。在估价过程中，税费项目和标准应按国家和地方的有关规定加以确定。（四）投资利息即在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。1、投资构成：土地取得费、土地开发费和有关税费。2、投资占用时间：由于各部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费及其税费在土地开发动工前即要全部付清，经历整个开发期，在开发完成销售后方能收回；土地开发费及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可收回。因此，应通过计算利息来考虑各部分投入的时间价值。3、具体计算方式：土地取得费及其税费的利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期。开发费及其税费的利息可采用两种方法计算：（1）以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资金投入期)的一半；（2）以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。土地开发周期一般根据开发土地的面积大小和开发的难易程度确定；利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。如果土地开发周期超过一年，通常还应考虑计算复利。（五）投资利润成本法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。利润率或投资回报率应考虑以下因素：（1）开发土地的利用类型。一般商业用地的开发利润率较高，住宅用地的开发利润次之，工业用地的开发利润率最低。因此，如果是某一宗地的单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况；如果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型的投资回报率状况，确定—个综合的投资回报率。（五）投资利润（2）开发周期的长短。一般而言，开发周期越长，资金占用的时间就越长，总的投资回报率也就应该高一些。（3）开发土地所处地区的经济环境。经济发达地区的投资回报率一般较高，有地区性特殊优惠政策的地区投资回报率也较高。投资利润＝(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率（六）土地增值收益土地取得费、土地开发费、税费、投资利息、投资利润五项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益。土地增值收益＝(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润)×土地增值收益率（七）土地价格修正（1）根据评估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。（2）采用成本法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。①当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，年期修正己在增值收益中体现，不再另行修正。②当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，土地增值收益与成本价格都要进行年期修正。③当评估宗地为转让土地时，应进行剩余年期修正。（七）土地价格修正（续）（3）可出让土地面积比例修正如果采用成本法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊。（4）宗地生熟度修正由于土地开发程度通常设为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。（5）市场资料比较修正由于采用上述方法推算出的地价是从土地所有者的角度得到的，而土地使用者(受让人)能否接受此价格，需要土地使用者分析预测土地收益或同已发出的交易价格比较后，确定自己对宗地价格的认同标准。因此，需要通过市场资料进行比较修正，使土地价格接近实际水平。例题

某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用出让增值收益率为10％。计算步骤：（1）计算土地取得费

土地取得费=6万元/亩+2万元/亩=8万元/亩=120元/m2（2）计算土地开发费

土地开发费=2亿元/平方公里=200元/m2（3）计算投资利息土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费分为两部分，其中30%为第一年投入，计息期为1.5年；另外70%在第二年投入，计息期为0.5年，因此利息为：

120×〔(1+12%)2-1〕+200×30%×〔(1+12%)1.5-1〕+200×70%×〔(1+12%)0.5-1〕=49.81元/m2（4）计算开发利润：(120+200)×15%=48元/m2（5）计算土地价格：

(120+200+49.81+48)×(1+10%)=459.59元/m2

课本P92例一某开发区土地总面积为5Km2,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其它公共和基础设施占地1.5Km2.该开发区内现拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,土地面积10000m2.根据测算,该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元,征地后，土地“七通一平”的费用为每平方公里2亿元,开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的40%,总投资回报率为20%,土地出让增值收益率为20%,当年银行贷款利息率为10%,土地还原率确定为7%.试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格.(1)土地取得费(含税费)（4.5+1.5）*108/（5*106

）=120元/m2(2)土地开发费=（2*108）/（1*106

）=200元/m2(3)投资利息120*〔(1+10％)2-1〕+200*40%*〔(1+10％)1.5-1〕+200*60%*〔(1+10％)0.5-1〕+〕=43.36元/m2（4）投资利润利润=（土地取得费+土地开发费）*投资回报率=(120+200)*20%=64元/m2（5）计算土地增值收益土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）*土地增值收益率

=（120+200+43.36+64）*20％=85.47元/m2（6）计算无限年期全开发区土地的单位地价：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83元/m2（7）进行可出让土地比率修正：开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积*100%=70%则可出让土地的平均单价=无限年期全开发区土地的单位地价/可出让面积比率=512.83/70％=732.61元/m2（8）进行土地使用权年期修正50年期可出让土地平均单价=无限年期可出让土地平均单价=512.83*〔1-1/(1+7％)50〕=707.74元/m2（9）计算土地总价格土地总价格=707.74*10000=707.74万元适用于新建不动产的基本公式新建不动产的价格＝购置土地价格+建造建筑物价格

式中：购置土地价格＝(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×修正系数建造建筑物价格＝直接成本+间接成本+正常利润适用于旧有不动产的基本公式旧有不动产价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

式中，必要时还应扣除由于建筑物的存在而导致的土地价值减损。在旧有建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧有建筑价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧三、成本法的基本公式（续）四、成本法的特点与适用范围成本法的特点1．可以应用于其他方法不适用的对象。在无市场依据或市场依据不充分，而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，成本法是首选的估价方法。2．采用成本法评估的价格只是一种“积算价格”。对不动产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，这是成本法的缺陷。3．既是估价方法，又可作为投资决策依据。成本法不仅是一种估价方法，而且可以作为投资者衡量投资效益、进行可靠性研究的依据。成本法的适用范围•适用于不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的•适用于既无收益又很少进入市场交易的不动产。•适用于抵押贷款、拆迁、保险中的不动产的现值，不动产拍卖的“底价”。•适用于工业用地的价格评估•适用于全新或基本全新的不动产价格的评估，而不适用于建成区域已开发土地的价格评估。•对使用时间较长的不动产，由于其新旧程度难以判断，一般不宜采用成本法评估其价格。第二节成本法估价的程序与方法收集整理资料估算重置价格或重建价格建筑物折旧求取积算价格一、收集整理资料1、收集整理与待估土地价格相关的资料收集整理与待估土地价格相关的资料，主要包括：待估土地的形状、面积、位置、用途，周围环境，土地征用过程中的征地区片综合地价及新菜地开发基金等、各种债券的正常利率，银行存、贷款利率，当地各行业正常的投资回报率，土地使用权的出让年限及剩余年期，当地基准地价评估与修正系数体系资料等。2、收集整理与待估建筑物价格相关的资料收集整理与待估建筑物价格相关的资料，主要包括：建筑物面积、结构、用途、区位、朝向、已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格或重建价格标准等。二、估算重置价格或重建价格1、重置价格。又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。2、重建价格。又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。

二、估算重置价格或重建价格（续）求取房地的重建价格:是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。(1)求取土地的重建价格:通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等估价方法求取土地的重新取得价格，这特别适用于城市建成区的土地。(2)求取建筑物的重建价格二、估算重置价格或重建价格（续）建筑物重建价格的求取方法

建筑物的重建价格可采用成本法、比较法来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。①单位比较法；②分部分项法；③工料测量法；④指数调整法。二、估算重置价格或重建价格（续）

单位比较法:如停车场的比较单位通常为每个车位，旅馆的比较单位通常为每个房间或床位，保龄球馆的比较单位通常为每个球道。

单位面积法:在现实房地产估价中，往往将建筑物划分为不同的建筑结构(如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构等)与用途(如普通住宅、高档公寓、别墅、大型商场、中小商店、办公楼、宾馆、标准厂房、仓库、影剧院、体育馆、加油站及其他等)，制定不同时期的基准重置价格表以供求取重置价格时使用。

单位体积法:这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。二、估算重置价格或重建价格（续）分部分项法:是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下两点：①应结合各构件或工程的特点使用计量单位；②不要漏项或重复计算：建筑物的基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程、给排水工程、供暖工程、电气工程等分项工程的成本之和，加上税费、利息和管理费后所得的价格总和。二、估算重置价格或重建价格（续）工料测量法:先估算工程量（各种材料、设备的数量和人工时数），再乘以概(预)算定额的单价和取费标准来估算建筑物的重新购建价格。工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与，它主要用于具有历史价格的建筑物估价。二、估算重置价格或重建价格（续）

指数调整法:是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物的重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。三、建筑物折旧建筑物折旧的概念和原因

这里所讲的建筑物折旧，是估价上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧，既有相似之处，也有本质区别。估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。

•物质折旧；

•功能折旧；

•经济折旧。三、建筑物折旧（续）物质折旧

又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在物质实体方面的损耗所造成的价值损失。具体包括下列4个方面：①自然老化：自然力作用、所在地区的气候和环境条件的影响，如酸雨多的地区，建筑物的损耗就大。②正常使用所造成的磨损③意外的破坏损毁：如地震、水灾、风灾，后者如失火、碰撞等。④延迟维修所造成的损坏：主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏。三、建筑物折旧（续）功能折旧又称无形损耗