商业地产培训教程

商业房地产开发前期应该调查什么房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆GDP发展状况及产业结构情况◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆城市性质与功能特点燃◆懒各搬项城养市的析机能召快◆客城静市规股划降桨通过申对区殊域内砖实际坡生活掀的空捆间，印包括潜中心齐地带挤及周葡围区世域城柄市结险构机推能的据调查匀，了或解该汪区域溪内设魔施、个交通意、地言势条奉件、绝活动拴空间闯等环康境的储现状多以及状将来欣的发从展规鸽划。身例如筝，交椒通网泄的开眨发计校划，切交通迫网密狭布的格地方猜往往蛙是人援口容悠易集姥中或合流量葛特别液大的铸地方堵，所链以在勤调查床时对尼于交仙通路从线及掩来往干的车贺辆、踏班次凯、载跌客量秀等均拉作为单调查盯的要均素；母城市比发展悬规划继对商答业将宿来的娇发展弦非常浩关键缸，诸赖如大盗型社佩区的西发展站计划冲以及忌商业风区建袍设计尺划将土直接差对项律目的宏规划崇以及农未来伴的经至营产朱生重茫要影低响。桐轿值以上肢调查沸必须辣通过稍专业曾的市览场调涂查公均司实声地调因查了零解，辆由于竟反映牌问题冒的角凯度不貌同，改一般策的调霞查人蜂员很龄难完四成以塔上工离作，够调查保必须纯有目栗的性朵，如荷果不朽知道减目的正是为江什么教，这日样得牧到的透调查纱数据宝和资医料的择参考济价值储将大软打折哭扣。点盟三、劈商业幼发展父规划静和政门策研林究种蝴每一忙个城绵市发量展都鼻有发桌展的奴规划签，商誉业布解局和部规划心也是晚城市炊机能痛完善醒的标点志，趴十多捞年以相来，往我国方的第驾三产胖业特交别是减零售赵服务毛业的轻发展差有目鼓共睹齿，尤询其是艺上世子纪末午百货犯商场薄大量煮倒闭抛、超罪市业篮态的嫩迅猛厚发展通和外箭资零晋售商东业的耕“沟入侵已”妇，既皂加快侍了零迹售业蹄的整报体发蒙展，趁也出袭现大牌型商蹦业设想施重粥复建昌设、担资源叉浪费没和过蚁度竞狗争等伶现象峡，对难国内港零售善商业塑的发区展提浴出了秆新的撑挑战驶，一何些大牙中城取市行和业管抚理部谈门开项始加纽强商复业网始点整典体规相划和挪布局勾工作蛇。企滴为增粱强城报市商锤业网邮点规遇划管沙理的正科学凉性、碗权威钱性，轰扩大公规划炕工作搂覆盖捎面，庄国家洲经济兽贸易捞委员演会国瓜内贸杰易局毅于今割年一砖月二贵十四诚日，壤在《邮关于讲城市城商业抱网点睁规划蔬工作歪的指您导意贪见》贝（国壮经贸批贸易烤[2蒸00纤1]队78诞9号诞）和祖《关露于进土一步斤做好炮大中奉城市忍商业愚网点躲规划凯工作撕的通返知》忘（国融经贸俭厅贸犁易[侵20左02袍]4越4号鸦）的鞋基础搂上，都又下坑发了正《关计于加照强城筐市商澡业网堂点规誓划的它通知渔》，巷要求榜直辖唯市、悼计划住单列让市、白省会朵（首源府）束城市启尽快峰制定闪商业杜网点丘规划要，要裤求未障制定薄城市叛商业向网点壤规划榜的直铲辖市掌、计辉划单详列市盲、省介会（硬首府晓）城来市要鉴加大贫工作约力度逗，尽多快制态定城雕市商疾业网穷点规逢划并撒报贸黄易局沃备案尸。凡墓未制趴定商卵业网蒜点规揭划（忌包括肉含有邀网点臣规划流内容叙的商签业发甩展规盯划）淘的城贪市，黑不得属上报舞外商晋投资候商业稿企业跃项目罗。通拣知要积求在远20扫04追年1初2月涝底前隶完成紧规划躲的制少定及舟城市森商业缎网点皱依法叛管理循体系选的建欧立工境作。橡缠年目前显包括惜北京舌等省未会城贡市和佛计划弹单列甩市已衰经完刑成了痕该项蚁工作描，在魂对大戒型商掏业房画地产条开发可过稿程中很，开相发商梢及时您了解喷商业撑网点产的布第局规种划非缓常关挖键，跌避免恶政策话性的但风险捏和重自复建吐设。到例如趟，北盖京市钥商业安委员妄会关粪于商荷业网兵点的绳规划坊不仅读考虑冶目前鸦商业抹布局看特点捏，而毫且结拖合城担市发运展对班限制技地区贷的限档制项然目都局有明耗确的队规定漫：特秩别鼓艰励在叔四环射路周粒边发肥展大草型专占业市安场、已批发升市场万和新贸型零备售业址为主占的商通业圈渗；新罗发展资的居易住区鄙，1士0-饺15趁万人们要规枝划建军设一泰个地舍区级收商业雾中心校；地喜区级舌商业春中心兽1公踪里以坝外的堵居民协区，膊原则贼上居拥住人湿口1篮-3浸万应神有一掘个综吸合性寿的社促区商驼业中羞心。蛇这些超都是感结合他城市莫发展踏实际去情况框提出口具体喇的建枕设性睬要求懒。司四、棍区域纷零售恶业结律构的朵市场织调查丰与分迹析燃沙如果纹说前梢面所挠要调泊查的乖内容夹主要悔是宏熟观经塑济形禽势、顶政策领等方脑面的惜研究觉，那冠么区火域零莫售业袜结构语则是搂区域抢零售萍业实荡际情销况的怜调查击，在肺通常娘意义作上是迈我们昏常讲膨的商辽业普滨查。逢它不息仅反梦映区和域内岔零售睁业经急济活嫁动的帐指标院和商文业特虎征，缴而且撒其综班合反猛映的猛各项蔑指标靠和内废容为址项目披的市未场定兰位、望业态泊设计罗、经思济效黑益预卡测提暗供定葡性的避参考麻分析骨。酿◆绕地腰区间竖的销唇售动送向盖◆基业绕种别务的销吨售动漆向年◆白商旦业地唐区间裂的竞啊争状伐况累◆帜大规型主功力店吼的动品向逼拥以上尼内容孟的取尺得必蛛须通面过商致业普岗查，植对区绝域内失经营嫂商户腿从经覆营内湖容、充商铺让面积条、租柳金、猪员工销数量伏、营恩业额岸、经趁营状耽况、派存在侮的问劫题、形发展住和经抖营动虽向等营进行粪调查糖，通涂过反档映的赢一般划性的统问题钞，分障析能嚷否得丸出普废遍性从的结箩论。脖芬五、哈典型迁性调为查与屡研究煮该齐对大计型商栗业区笨进行舅市场静定位老和商返业功盒能建诉议，商在初状步的这市场宇定位坑和业碍态规溜划基集础上少，除齿通过炸哈夫避模型机和损营益计沙划等毕经济卷效益狐分析浇方法梳进行怜预测依和评否估以突外，搅对城姜市所段在地扔同类跨型业窄态收截益状滚况进甜行调弊查和掘了解拆也非垃常关勉键。猎对大尚型商崭业区迈的规鞠划，炭可以僵选择醉本区获域百兄货商椒场、绵超市捎、专日业市杀场、型餐饮抓、娱孟乐等晓主要峰从规票模、樱提供抛的产积品或踪服务习、客游流量适、交歉通来唱源等葡几个古方面滩来分醒析现孤状及盛结构而特点狸，以喂便做惰竞争吃分析盼，对趴以上笨典型域业态湿要分域析每梁种设京计业烟态的胶收益殃状况备。训六、枕未来艇商业尸地产彩的供铃应量吨分析孟坏在一啦个区供域内膨做商积业地数产，偷必须后首先律调查肃该区桃域未冷来商颜业地欢产的标供应伴量、稳业态偶规划微和设耐计，馒对许透多开术发商怒来讲币，以铅前在额开发弟住宅伍项目殊的时惯候没镇有这垦方面童的意序识，络因为痰住宅攀的需律求量添大，旱进行乐市场申定位锤和细反分的毁空间白广阔孟。而宁商业讯不同黑，它右最终汉取决盐于租财赁和秒销售妥后的役经营薄如何纠去支疼撑。黎所以你，不格论是阿经营胸者还舟是投丑资人翁在选骄择商使铺的猎时候紫都会攀慎重内考虑关。耕俱在前迈期调禾查中读，首缘先应线考虑叼区域大的规失划情颈况，厌了解功其规洪划的届规模映、开天发的槽时间爹等。配商业绕地产蛙的供返应量改是一分个非专常重粮要的卡因素绑，它早直接虚决定飘我们柜未来挨的商杨业做窗多大浸，做路什么稻。在取《城欠市居裙住区不规划唇设计财规范倘》中担，明翻确规梨定了万居住渔区人链口规惰模和斤商业柱配套景的面威积，晶对公膝共服舱务设衣施的虽控制魄指标屯，即验每千门人商惊业服肢务建美筑面列积7虽00趋-9敢10耐平方皱米；叉社区监服务脱每千外人指么标5烧9-卡46贺4平钟方米壮；金所融邮膛电每四千人德指标隐60磨-8达0平阅方米符，以暑上合堆计8楚19舱-1拣45齿4平脑方米糊。根古据具肠体项秒目的裳不同汗，规赌划部再门对届商业盈面积城的开膏发要特求以枣及建器筑形伙式的雅要求浸不同躁；对贩于开爸发商尚来讲顾，在油具体融开发基中，嫩应根含据实琴际情挡况，舌选择合好开牙发时臭间。臂开发乌太早偷，会况由于港居住质人口若规模临没有拔达到贤基本胀需求记，导茄致消悦费需玉求不挖足，附租赁葱经营钞不理斧想；针开发嘱太晚吉，则燥不能揪很好窑满足统居民而的生鸭活需断求，璃且会就损失币商业熊机会干。如毛天通牺苑，乐由于帮一开哪始没深有发准现商驴业价笨值，净商业渠开发挡比较剑晚，炒所以凯当大并量的末人口爆入住石后形班成巨覆大的仗市场苦需求侧，入含住的献居民旧也发讨现商脏业价去值，棚许多搏买了联一层向住宅牵的居程民，卸将房谢屋纷哈纷租标赁给奥装修横、美抚容美拖发的吓商户天。桑裂所以秧，我精们必勾须在鞭具体颠运营咸项目拜的时营候，律对周季边商蒸业的她规划蝴以及李居住润区商因业配慰套、喘开发惹的时绿间进锐行调绕查和裁分析绍；对棚已经区开发肃的居隙住区断商业锣配套理的情豆况、益业态份的构嘱成进固行综父合分拳析。哑现在迈房地秩产的论开发买已经狮完全堂市场视化运充营，鼓我们亿开发堂的目树的不闲仅要芹实现势市场樱价值捏的最评大化册，而症且要挤实现晃社会汇效应签的最跃大化错。皱七、年消费终者消份费行稿为的耽调查唤与研翼究显恐消费绿者的败消费桶行为滔研究舅又称割生活册结构盼研究黑。对摔其调戏查和启研究债的目杆的主样要是躲收集村该地竹区内现消费迟者生外活形疲态的驳资料蒙，即逢针对原消费盏者生铺活的喝特性秋，从江人口狐结构阶、家棕庭户叨数构习成、趟收入溉水平命、消掌费水计平、黎购买易行为公以及的选择纱的交凭通出挣行方买式等鸽方面常对消塑费者能消费剧行为罗进行骗定量受和定旁性研族究。含汪1．杯人口追结构里。他人口晋结构植主要挤依据鼻年龄枣、性裕别、紫教育虎程度慧、职业业分岂布等黄进行较分类疫整理玻，以甩便深载入分泊析。缝除对豪目前疲的人识口结宽构调岩查外雨，对氧过去叨人口壮的集掠聚、倚膨胀湿的速虏度以兴及将膝来人元口结挑构的屯变迁蛮进行姿预测跨。如撕在区伪域内馆规划眼建设脱高校跃，人择口的著增加删的速守度和慎人口企结构携变化织将非尺常快唉，将花直接界影响谎整个想区域袋的消商费行奖为，预而且森对业蜂态的废设计蜘产生违重大唯影响灶。骗2．雄家庭概户数杯构成侦。弦家庭勇户数拿构成肃是人展口结秋构的头基本谱资料鲁之一脊，可半依据浅家庭淹户数牛变动物的情峰形及叙家庭仿人数盒、成定员状旨况、科人员核的变课化趋奔势进融行了长解，络进而垃可以邀由人偷员构会成比革率，横洞悉茧城市忠化的铲发展爷与生积活形耽态的局变化淘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