复星地产基金融资设想培训讲义

复星地产基金融资管理设想

2012年8月二、复星地产板块融资现状分析目录一、复星地产板块发展战略解析三、实现地产板块基金募集解决路径四、总结及下阶段工作计划2一、复星地产板块发展战略解析全球一流的投资集团复星集团全球一流的地产投资集团复星地产控股1、定位清晰——全球一流的地产投资集团

（多产品线、全产业链）

2、实现逻辑-复星集团持续对接长期、低成本、全球化的优质资本复星集团持续寻找低风险、高回报、可持续的投资机会

融资能力建设形成结果有效退出持续对接偏好地产的长期、低成本、多类别、全球化资本主题化地产产品线孵化能力地产企业家对接合作能力项目开发关键节点控制能力项目成本控制能力商业资产整合管理能力全球地产企业并购能力以现金流为基础的产品规划能力持续引进培养地产专业管理人才能力......形成管控体系清晰、全产业链、多产品线的地产集团整体或分拆通过上市、股权出让、项目出让、reits等退出2、实现逻辑-复星地产2015与2020年的定量挑战目标2012管理下资产管理下基金管理下营收938归属复星净利润15110218复星地产挑战口径（亿元）20131483326193252014214054240135201528807771032992020展望5200150022502003、发展规模73、发展规模

在未来发展中，无论是管理资产规模还是利润规模都将占复星集团“万亿资产、三百亿利润”的半壁江山还有八年零四个月，时间紧，任务重必须高起点布局，创造性工作，全面提高投融管退的能力4、结合四个维度做进一步思考4－1结合四个维度投产品定位清晰地域布局清晰决策管理明确决策管理：投资预审投资决策委员会4－2结合四个维度管地产板块决策事项（新37条）两翼人才的建设4－3结合四个维度退下阶段研究重点4－4结合四个维度融本次解决重点二、复星地产板块融资现状分析1、目前融资结构分布不够合理

信贷融资基金资本市场融资

小计125.26亿82.9亿18.84亿227亿55.18％36.52％8.3％100％36.52％2、基金业绩分散于不同主体，不满足险资投资要求基金业绩无法合并计算不能满足保险等大型机构LP的投资需求2－1保险资金对股权投资基金的要求根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》：保险资金投资股权投资基金，发起设立并管理该基金投资机构的资本要求，调整为注册资本或者认缴资本不低于1亿元人民币。管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验。拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名。2－2地产板块目前已发基金列表2－3目前地产板块组织架构基金规模30亿基金规模52亿3、多点对接高端LP，募集无序各产品线分别派员对接高端LP不利于各类优质LP投资人持续投资复星基金不利于提升复星基金品牌在市场上知名度1324、激励机制有待尽快完善尚未有统一的基金激励机制不利于调动各团队的积极性5、多条产品线有基金募集需求需要协调有序发行，避免募集冲突IIIIIIIV星豫资本计划年底前5亿、明年15亿星浩资本计划明年55亿星颐资本计划今年5.5亿、明年1亿星泓资本计划明年15亿即将发行基金V浙商建业和养生地产计划编写中三、实现地产板块基金募集解决路径1.1组织机构改善，合并计算业绩

（现有组织架构）复星地产控股集团复星复地利源BFC星颐星泓策源星浩浙商建业星豫星堡1.2组织机构改善，合并计算业绩（改造后的组织架构;初步设想,获批推进后,需制订专项方案再上会,组织专门团队落地）第一步（2013年）1.3组织机构改善，合并计算业绩（改造后的组织架构初步设想;获批推进后,需制订专项方案再上会,组织专门团队落地）第二步（2015-2020）复星地产控股集团复星地产GP地产代建地产商管持有物业星浩利源销售代理星颐GP4…子基金1子基金2子基金3子基金4…母基金项目1项目2项目3项目4…关于地控板块组织架构改造的说明本次组织架构改造，仅为融资所需原则上，不改变原有管控方式整合的优点：使整个地产板块能够合并计算业绩，有利于更好地对接大型机构投资者截至2012年6月末地产板块净资产规模246.7亿，整合后一方面可以成为一个新的、规模较大的融资主体，另一方面将来也可为各产品线融资提供担保有利于提升复星地产行业内排名，有助于品牌建设有利于为复星地产将来整体上市做准备2、建立协调机制——融资预审《融资预审》的内容包括但不限于基金融资、保险融资、信托融资、保理融资、委托贷款、并购贷款、经营性物业贷款、债券融资等融资事项，不包括一般项目开发贷、产品线日常向银行借入的流动资金贷款、证券市场融资以及以参与管理为目的的合资合作活动。融资预审会主要涉及的内容：1、上会的要件和格式是否完整及准确使用；2、融资结构、期限是否合理；3、成本是否最优、担保方式是否合理；4、融资机构是否符合战略定位；5、基金融资事项中的GP的出资比例、资金投向、预期收益、管理费率、基金规模、期限、交易结构、风控措施、退出方案等是否合理；6、保险融资事项中的项目情况、信用增信方式、融资利率、规模、期限、退出方案等；7、信托融资事项中的信托规模、资金投向、预期收益、期限、还款及分配方式、信托费用、风控措施、信托结构等是否合理。建立融资预审小组，成员包括：复星集团领导、地产控股领导、地产控股财务资金部、法务部、基金部、各产品线相关业务负责人。大于1亿以上大于3000万-1亿1000-3000万B类：大中型企业或高净值群体C类：小型企业或个人散户LPA类：大型机构LP主要目标LP约180家近1000家约50000家我们的目标开发LP——A+B类A、B类LP3、建立地产基金机构投资者融资专员制度地产基金融资专员——专门负责对接倾向于投资地产的LP的人员PE基金融资专员——专门负责对接倾向于投资PE基金的LP的人员4.1整合现有基金团队

目前各产品线人员情况如下：产品线名称人员数成熟团队星浩资本29人共赢14人智盈27人孵化产品线团队产业地产-商旅文-浙商建业-星颐-4.2整合现有基金团队——将分散的专业人员集中此处分两步走5.1制定基金发行激励机制（初步设想内容）对渠道资金来源奖励结构计算公式说明福布斯策源地产台州商会湖州商会浙江商会提成奖金承诺出资额<1亿实际到帐额*1.5%复星体系内有客户资源企业；PE基金是1%，考虑到地产基金比PE基金募集困难，比例上调50%。（诺亚地产基金费率约6%，诺亚PE基金募集费率3.5%-4%）1亿=<承诺出资额<2亿实际到帐额*2%2亿=<承诺出资额<4亿实际到帐额*2.5%承诺出资额>=4亿实际到帐额*3%德邦证券提成奖金+运营费（年）提成奖金：实际到帐额的1%运营费：基金管理费的0.6%/年运营费在每年基金管理费收取时支付激励对象资金来源激励比例说明融资团队-第三方机构0.15%经集团审批同意的第三方融资方案-复星已经投资企业0.2%已经投资企业，对复星的认同度高，难度系数低-复星合作伙伴0.3%公司主要领导介绍的客户及和复星有合作关系，熟悉复星的企业或个人，难度系数适中-融资团队自募0.6%融资团队自有资源，难度系数大，目前诺亚等融资公司基本为0.5-0.8%左右融资团队外的其他人员介绍0.6%星浩已经通过审批的方案：内部员工仅提供信息，0.3%给提供信息的员工；内部员工深度推进，0.5%给信息员工；对员工5.2制定基金发行激励机制（初步设想内容）合理分布各产品线发行基金时间第一步第三步整合基金品种地产基金产品“超市”稳步落地

第二步6、基金产品策略待融资主体整合、基金团队整合后，统一设计满足各类LP投资人的基金产品，最终形成基金“超市”初步基金超市概念例如：利源例如：复地、星浩的商办项目例如：外滩金融中心针对各类LP定向选择产品：例如：复地、星浩的住宅项目7、明确集团、地控、各产品线在基金发行中的权责7－1集团7、集团、地产控股、产品线在基金发行中的定位7-2地产控股7、集团、地产控股、产品线在基金发行中的定位7-3各产品线四、总结及下阶段工作计划

1、总结-本次决策事项汇总序号内容说明1对地产板块组织构架改造同意后制订详细方案再上会2融资预审实施细则同意后九月实施3建立大型机构地产基金专员制度同意后排列人员名单序列4建立融资激励制度同意后抓紧细化5明确集团、地控、产品线基金融资定位同意后实施2、工作任务时间轴

感谢聆听！年度工作总结汇报ANNUALWORKREPORTSUMMARY信托业务发展与创新研究上海国际信托投资有限公司王信举目录信托业务发展现状研究01信托业务创新研究——两项导致信托业务突破性发展的重大革新02信托业务创新案例分析03信托业务发展现状研究一般理解政策与法律环境发展现状一般特点发展桎梏信托的一般理解以信为本以诚治业诚即真诚、诚实，信即守承诺、讲信用，讲诚信就是要守诺、践约、无欺。如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年发展起来的信托理念…这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。——英国法学家梅特兰信托的应用范围可与人类的想像力相媲美。——美国信托法权威斯科特信托的一般理解贯通货币市场、资本市场和产业投资的独特优势最好的非IPO投资银行业务平台信托制度框架下突出的财产管理功能和资金融通功能政策与法律环境法律框架逐步完善《信托法》（2001.10）——信托法律制度体系的基本法《信托投资公司管理办法》（2002.6）——信托投资公司的经营管理规范《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》（2002.7）——信托主体业务的规范分类监管办法即将出台，诸多单项条例即将出台——信托证券专用帐户、信托公司及业务信息披露、房地产信托、信托公司治理指引、内控指引和信托核算等政策与法律环境监管思路逐步明晰信托公司分类监管原则、属地监管原则协调规划，统一监管尚需加强发展现状目前重新登记后的信托公司共59家，截至6月底，信托从业人员4600人近三年来，集合资金信托计划1053个，大部分获得了成功，信托公司接受管理的信托财产总额已近2000亿元人民币。84%的信托财产为资金信托，财产信托业务开始呈现良好的发展态势。——银监会非银部主任高传捷，中国长沙信托论坛(2004.10）一般特点由单一信托到集合信托由资金信托向财产信托过渡运用范围由单一领域到多领域运用工具由单一向多种工具相结合发展桎梏信托登记信托税收信托会计信托业务创新研究两项导致信托业务突破性发展的重大革新信托内部信用增级信托制度框架下的所有权解析内部信用增级外部信用增级由第三方提供信用担保，提供者包括政府、专业保险公司、金融机构、大型企业的财务公司等，增级工具主要有：政府承诺函、保险、企业担保、现金抵押帐户和信用证等。信托内部信用增级利用基础资产产生的部分现金流来实现,可避免利用外部信用增级工具较容易受信用增级提供者信用等级下降风险的影响的风险。增级工具主要有：构建优先/次级结构、利差帐户和超额抵押等。优先/次级结构就是根据一定的原则和需求，将信托或资产支撑的证券产品的收益权分为不同信用品质的档级，不同档级的受益权承担风险、享有利益及利益分配或退出的顺序有区别。内部信用增级——构建优先/次级结构遵照风险和收益相匹配的原则，通过组合策略，向选择不同风险-收益结构特征的投资者分配不同现金流的结构化设计，能保证不同层次受益权对应的现金流汇总能够复原为项目整体的现金流，摆脱了项目本身性质以及外部信用担保的制约，而仅仅依赖于项目自身权利和义务的重新分配就能在最大程度上保障优先收益的实现。可保障那些偏好于稳定收益的投资者能够在总体收益状况不是太好的情况下也能获得较稳定收益，同时使风险偏好型投资者在总体收益情况较差时自愿让渡财产以补贴保本型投资者，而在总体收益较好时获得独享较高收益的权利。信托制度框架下的所有权解析英美法系和大陆法系所有权制度的基本涵义中国信托法律框架下的所有权概念简析信托业务创新案例研究某国企国有股权退出信托解决方案华融资产管理公司不良资产证券化项目某酒店式公寓收购项目信托解决方案某国企改革信托解决方案项目情况根据有关部门对某大型国有企业进行资产重组的指示，经方案慎重比选，该企业欲将其下属某子公司通过信托方式转让，转让资金作为重组基金，从而实现国有资产在该公司的退出。经研究，决定发起集合资金信托计划，用于受让该企业持有的下属公司的股权。信托计划分别向优先投资者、普通投资者和战略投资者募集，并重组董事会和监事会，选聘经营者，同时在信托计划项下设立特别委员会（由部分普通投资者和战略投资者根据投资规模的大小派员参加的投资人代表大会组织）以应对公司经营过程中出现的重大以外问题。

某国企改革信托解决方案简要分析本项目的最大特点是创造性地运用了信托法律框架下的所有权的可分拆性和内部信用增级来探索国有企业改革之路。同时，该项目通过改组董事会和监事会，选聘经营者（职业经理人），对经营者进行业绩考核，并在信托计划项下设计特别委员会，以应对公司经营过程中出现的意外及重大事项的决策，创造性地将信托框架下的公司治理结构予以完善，同时满足了市场上各类投资者的收益及风险预期。华融不良资产证券化项目项目情况2003年6月,华融资产管理公司将涉及全国22个省市256户企业的132.5亿元人民币债权资产组成一个资产包，委托给中信信托设立财产信托，期限为3年，优先级受益权的预计收益率为4.17%。信托设立后，华融将全部信托受益权分为优先级受益权和次级受益权，其中10亿元优先受益权主要转让给机构投资者。华融拥有全部次级受益权，收益超过4.17%的部分全部归华融所有。中诚信国际评级公司预测，华融公司132.5亿元资产包未来处置产生的AAA级现金流可达12.07亿元。华融不良资产证券化项目华融资产管理公司(委托人)中信信托（受托人）机构投资者132.5亿元债权委托华融资产管理公司（受益人）委托优先受益权转让委托处置非货币性信贷资产10亿元优先受益权转让享有劣后受益权中诚信评级AAA级，产生12.07亿元现金流优先受益权预期收益率为4.17%注：上述图表根据该产品宣传资料构画。华融不良资产证券化项目简要分析该项目利用资产证券化和信托的基本原理，借鉴了基础资产风险隔离机制、现金流包装技术、以特定资产为支撑的投资合同、表外处理、优先级/次级交易信用增级模式等资产证券化思路，通过华融公司向投资者