xxxx房地产项目策划思路

Xxxx项目策划报告2004年，小户型风云突起，A、B、C、D四个楼盘相继推出（A、B定位为超小户型精品住宅，目标客户群瞄准了城市白领阶层；C、D定位于商住公寓，目标客户群为成长型企业与城市白领。四个楼盘客群不同、但已形成竞争之势），本案要想脱颖而出，不但要借助独有的地段优势，更要在细致分析竞争形势、客群心理的基础上找准细分市场，做出特有定位，本策划书将围绕这个核心展开。市场分析2004年上半年，x市商品房成交6883件，同比增长71.81%；成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增长110.72%。商品房销售情况对比表仿时间沿总体金住宅记件数碰（惕件悬）味面积华（万储平方村米泻）趟金额寿（部亿元亡）卸均价出（酬元/愁平方宇米浓）踏件数连（锤件茂）驶面坡积朴（万匀平方胸米当）令金额稠（桐亿元甜）阿均价桃（惧元/规平方符米膝）界20捉04喂年欣上半各年繁68喝83籍93约.6膛8贞25序.7闹5旧27陪49耍66侮90虽89船.6晴9牲23头.3典9伯26猫08隐20参03杏年御上半盯年而39睛06探52锈.7这3巧12炉.2蛋2卖23耻17叫37资92牙48抬.2蜘6碧10捏.5策6牵21锁88汉同比厅增长闻（％吧）申71救.8慧1吓77摘.6深5盒11芦0.侍72余18耳.6贪4瞧76茎.4于2放85用.8抽4慨12舍1.坝49仰19衣.1删92004年相对于2003年出现如此快速的增长，受拆迁及人口因素影响较大，房产作为一种需求弹性较小的商品，出现如此高的增幅，也从另一方面说明x市房产市场存在巨大的潜力。2004年上半年价格走势2004年上半年，商品住宅均价达到2527元/平方米，甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高价，这从一个侧面反映出x市的住房供应远没有达到要求，在居民消费水平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，表明当前房市供求略有失衡，这也是x市经济适用房（x首批经济适用房位于X区域，总建面100万平方米）推出的原因之一。x房地产今年价格上另一个比较鲜明的特点是西部房产价格逐步向东部、南部靠拢、拉近，X路附近区域已达到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整体成交价格、面积也呈现出上升的趋势，进一步旁证了x市房地产市场需求潜力巨大。x市2004年上半年需求状况1、成交住宅类型分析2、成交住宅价位分析3、成交住宅面积分析总体分析，x市房地产在2004年上半年突出特点如下：忽价格桑、成贵交量私持续顷上升兄，市侵场潜独力巨含大；上居民泡收入晴与现谅有项惰目价滨格差素距较兽大，代经济邻房需伯求旺袍盛；郊市区羡各区缸域价够格逐游步贴舟近；撕小高染层较王受欢怪迎；撑40侦00俗元/胶平米霸是区独分楼培盘档检次的桐一个蓄可参偷考标谅准；席需求来面积匠集中草在1挣30泪平米镇以下耀；偏高档摇、高浸价住书宅必墓须在迹定位顿上有搅所突娱破，立才能宗打破左竞争册瓶颈狭。伙下半谈年，坡预测贡x房督地产伏发展劳趋势既如下夏：蔑下半誓年x井共有哗28拾0多兼综土捏地，贯计1漠50棒0公疗顷获趟得合受法身电份，堤房价割上涨投将得狼到平静抑；锣更多棵项目仿的上瘦马，寒意味纱着下元半年佛末到穷20攻05勤年x物将迎饭来更们为残做酷的毒市场搜竞争骂；宇经济泼适用陆房的缎启动预将进棚一步滚降低叉中低汽档房踏产价歇位，椅中高誓档次页房产急受影丈响不湾大；尸南部涂及城全市核块心地闸段房耗价将权有进聚一步是的攀狗升；叠本案汗板块鸭价位家将获炭得更病多的轿上升辱空间蛋。浴小户蓝型市妻场预卷测：笑小户练型楼影盘尚软有一辫定上存升空裤间；险客户梢群限屠制小跌户型愚楼盘亿进一毯步风催行，垃客群寇分为恼两类妨：恒第一潜类是诉首次趁置业领的中简等收鸭入的爬年轻奴客户阿群。暮这类嫂人购暂买小赏户型乐的目翠的是萍自住手；第晒二类手是二章次或妥者多乌次置捡业的爆投资可型业集主，洞他们遍购买个小户店型的案目的北也很地简单诚，追舍求投菜资回制报。台而随超着客体户资毅源的怀迅速啊下降肠，小寇户型雹的销萝售会宪陷入涝举步慈维艰您的状宝态。库市场苍分流奇严重裹，郊膏区房砖源对塑两类白客户梁群都芳存在茅比较徐大的灿冲击情，经陶济适归用房兆的推抗出影杆响更王大。爬总体吸趋势白，小惊户型投市场仪走低覆不可磁避免叹，预百测黄链金阶铲段不隔会超保高2艰00猎6年田。烤产品第分析州XX解XX趴为单各栋1胳2层运小高罚层建膏筑（劫地下弃一层店），涨一、顷二层喝为公序建部赔分，绞以体恒育运衡动场久所、逼银行答为主思，三裕-十池二层柏为住傲宅部放分，馅平层而19梯户，址建筑院面积环40铺-1画60首平米列左右枣，其睁中4阶0平笔米以碗下5图套、顶40衔－5蜓0平完米8览套、宗90总平米故左右谱户型北2套妻、复燥式户极型2大套、纷14薄0平聚米左推右户说型2丛套。广小户童型：贿北向摔5套践、西缝向4学套、储东向数4套摩，共大计1队3套斜，户损型基赔本为脚酒店汤标准阔间格六局，舅作为思经典染SO雨LO映销售本，市教场认变可度弹不存脸在太阀大问切题；译中户头型：旬东南店向、模西南扣向各与两套幸，因扶为位式置相企对较葵好，吩基本钞不存密在太胸大销核售难钓度；推大户持型：刺南向蓬及复据式共挪4套寄，因秧楼盘治仅为工单体执建筑笑，缺械少绿庸化及马大的滩社区揉配套稿，且绣户型缎南北罢不通沫风，天黑厅趴、黑雪卫，平总价届太高尾，可加形成闻强竞蚀争性雷的楼乒盘过舅多，贱客户雨可选缝择范爹围较巧大，决在销湿售实寄操中鸭难度馋较大咬。包从面壮积上竖计算投。大喷中户使型与偏小户桐型所页占面富积比肿例基器本相说同，俭为充司分保狠证在渔销售宣中不农形成惧死角拆，本万案不摄宜在宁定位俊上完戴全直因接采导用小赌户型口定位桌方式友，应悼根据用充分帽的客党户需怎求分查析综方合考材虑。析附：千SO桂LO慧概念超及所耐需楼折盘配阴套、台物业刃管理诸相关藏细节锻：取SO戚LO猪是一上个英秘文单聋词，拥原意卖为独铸奏、签单独娱、单呀独飞心行；报在美伞国建构筑界问，它残是一乘种个总性化白的、馋以尊刷重人良的生御活方倡式为渗目标垂的精皇准居搬住空物间，妇作为奋独立岁的房杯屋设贫计形伯态而剑存在娃，它叉的特必征在辫于以劣人的欺需求福为第括一要掠素，寄密切布吻合蜘人的愉需求渐，尊越重人妥的生顿活模读式和史习惯糠，为狠客户合提供偿居住练环境苗的个撤性化宾界面莲。

著时至添今日膨，在里美国低SO开LO坛已发欣展成遇为一探种以牲服务盆型为间物业范标记硬的高轻级住跌宅公湖寓，赔主要匹用于葱投资中。在酱其不玩断变脂迁和施向中逆国传斑播的郊过程福中，难SO浆LO间在物宇业形欺式上哑有了投很大睡的改屠变，部但其揉提倡祝的精陆神-钩-服雕务与铜品质狠，却仁一脉遮相承台。添作为指一个钥单词洗，S幻OL躬O的臂含义抗为独面奏、暮单独奸、单仗独飞反行；峰作为粉一种俩建筑悉，S耗OL筒O意与味着月城市介近中伏心地匀带的响超小叛户型鸟住宅瓜；作永为一址种生蜻活，抵SO生LO泊是一莲种自慈由的规状态虎，是敌一处射独立巧的空丈间。野其实居，S避OL依O就顽是一蝇个卖指点。膀SO皂LO帽需要浙全面余的物尽业管才理替葵你打证理日状常生坚活的弹琐事压……虹家政屠助理改（如银叫早绞、送增餐、砖上门畏洗衣闪、计微时家悼政服巾务）圾、家籍庭看帜护、蹄家电呜维修街、代爹办房公屋租锐赁、予代订踢飞机宴、车皂船票豪、代廉订报仆刊物脾、复虎印、抛打字炭、传锄真等掉一应迷俱全宏。突地理肢位置快优越预：桂城市奸核心忠或次陡核心秆区域撕，具耽备转成熟吩的配若套康及便遗利的绑交通炼优势魄，周超边那公司谁较多障、白弓领云答集。剑快捷踪、便捉宜的鞋网络阔通讯测，庭一般新需要仇10挖0兆宴入网杂，1舰0兆趟入户国，最塘好建帽有社鸣区局访域网踏。汇降低皱生活委成本然的诸互项配映套：滩诸如西商务接中心旧、医野疗中硬心、括自助虚洗衣彩房、匪健身哲房、辰游泳扬池、疤美容鸽院、成托儿轰所、击超市拴、咖务啡厅慈、银听行、弦邮局驻等服爪务设趟施。汪"生池活D兽IY危计划狸"功筒能，垃就是炸在专效家工狗作的日基础甜上，械在环倚境、功产品隶、服垄务最穷终定深型之摩前，坚通过做一系蚀列消龄费者扭参与伶的活蝴动，辛使业博主亲帝自参衔与（阀Do猾I结t侵Yo秀ur镇se院lf精）设颈计自境己未毙来的罩生活直。帐……曲……疫SW宵OT拼分析爽：振S（欺优势醋）肆地段佳优势贴：紧蜻依百否年某筑高校斑、被观称为恼第二咏金街波的某燕某路终，人网文、涌居住预、商糟务氛楚围都色比较训浓厚轮；毒区域旁优势嚼：X尝X板鲁块在优x市惹民心筒目中增已成冻为高肆级知炭识型殃白领公的居酷住区亭、区剧域居彻住优拳势明劲显；桌配套隶优势饿：公竭建中靠的体唐育项截目将姑为项泳目增植光添足彩；讲装修墙优势歪：四化星级做装修炉标准残。氧W（蛋劣势盼）舞规模塔：单繁体建圆筑，孟规模悉小，治缺乏页绿化刑及相增关配培套；客户型剩：大告户型双黑厅湖、总加价较嘱高，跳市场婶竞争慌力较束差，姜小户罢型朝瘦向一裤般；骄面积就跨度筹太大美，不序易进聚行细桶分市鹿场划句分，躬单独剧住宅浪定位瓶阻断其很大派部分蔑商务俭、投灾资客宋户群温。哀O（加机会省）勒填补翁市场零空白势：项概目周毁边缺搏乏小俩户型遗产品毙，但练需求右较大芽；反小户讨型楼蝶盘处闸于高贱速发龙展期缠；屈交通黎系统作正在语升级缩、改萝善；石XX汤板块桂逐渐泄被市池场看椒好。省T（均威胁避）啄小户茂型市叫场竞貌争日编趋激窝烈；去XX凯板块扇房产龟现有伞及潜盐在供该应量属较大沃；大脏户型潮竞争降白热撞化。锁T贯（威组胁）深O进（机鱼会）本案本案潜S（础优势膀）柳W（穿劣势裁）衰SW创OT逆竞争弃策略猴：省强化羞优势喷：将达优势弃充分虽转化袖为客铲户印佩象；恭淡化陷劣势胸：从换概念度上或淋使用松价值期上改睡善大是户型高的不村利因挂素；蛇把握帝机会纸：塑豆造独笋特卖帜点；吐监测鸦威胁片：关倚注竞患争楼良盘动继态，奉强调宇项目饲唯一慕性。激SW侦OT站发展滑策略焰：猎SO叹策略秘：核劈心文呆化区风的四到星级晶精英稼公寓室，管飘家式绿酒店号管理馆，小栗户型敞置业遗的终派极之杰选；羊ST扛策略猜：位狱居都辅市繁亩华的舍酒店约式S比ec暑on淹d版Ho饮me识，尽乓享健华康与亦活力踏，升酸华生员活品业质；妥WO摔策略英：X列X板呢块精孟神核纸心；脏WT倍策略挨：改话变住麻宅定诉位策截略，渗宜商折、宜名住、志宜投燥资。祝目标颜客群签界定卷大户鱼型与年小户中型目很标客渗户群职从购处买力腥、使巩用用鹊途、兼利益叠着眼扛点上今存在类相当防大的文差异妖，因躲此目吵标客粥户群奥界定柔将区腔分对堪待：斧小户斯型（隆平均蒙总价静24洁万，贩首付棒5万苗、月笼供1捧50扮0元层左右拆）：烟主力林目标奴客群椒为3牺0岁泛以下肆，各粘企业瘦或机趣关单勉位中齐高白压领阶本层，茶思维忆活跃榴，接桂受新妨事物忆能力帮强，钞追求略生活舍品质化，月醉薪最标少3茂00抬0元枯以上动，多肝为一顽次置俊业者语。购因房用伸途多陈为过雕渡与疼投资原，估著算比削例3裙0％惨。本倘案这曲一部符分客圣户群贩将于嚼其它望纯粹迫居住谎性质佛小户迅型楼哈盘存例在明生显区配别，算总价拴的原驾因将沫使得殖本案伶的客践户群况档次逼更高匪一些询，身聚份也拍更纯堆粹一鹅些，雪但客掩群分许布面窑也更权窄一宪些。绩站在股总价侍角度哑上，梳在实约际操朋作中庙，本范案小浑户型帐作为缴成功页人士委第二恐居所讽的可伯能性棉也更水大一室些，倒估计让比例汤20续％。庙次客走户群题为投武资客钟户，蕉多为程多次邪置业晕的业滴主，鹅看好被项目刃定位凭及楼僻盘价奸值，碗以回娘收房愤租或侄倒卖谷房产估为主卖要目合的，思估计逗比例施35负％。按其他叉客户挑群购妻买用遗途广昏泛，色不一病而足叠。朗大户友型（污平均么总价细65百万，谅首付挨13同万，绪月供兰41坦00骗元左他右）妖：斗主力披客户岁群为共成功病人士虹，首奋次、饱二次疯乃至论多次揭置业纺者兼格而有盾之，厕年龄撑多为谁35笔-4涨5岁誓，教辛育程晕度较穷高，罚购房木用途添多样相化，得或子蛾女用此、或垄隐私拼事件号、或悉做S门OH踩O公狡寓，铅看好偏楼盘乳地段森与品循质。羞如何静在宣幅传及风产品水上进忘一步丘吸引敏他们咏，有盐效的昆做出疯本案摄与其扔他楼灿盘（宴如x庸xx咐x等禁）的芝区隔扯，建自立楼市盘独捉特卖帖点将倦是重惠中之织重。玻项目芒定位抛定位声限制静因素督面积恨跨度斤大，债单一拢定位扎为小良户型猾公寓钓不可慨行；荒大面泛积房牢源极继可能衡会出礼现欲挪购者兔缺资婆金、星资金丢丰厚误者另艘有选杯择的漠尴尬汉境地磨，市迫场定罚位必健须在丢产品预功能揭上与迈其他勉高档秧住宅艳做出赛明显讨区分脖；定位场鉴于宇以上强限制辫因素尚，我监们的本定位材方法被必须蹈突破语就房犁论房格的常汗规方浇法，惊来进映行概搏念上昨的突捡破。俩拟定涝位如澡下：高Op栋en适So笼lo凝精英店公寓肤嫂主题道为：粱都市狼人最团理想耽的生声活方响式悼人、银诗意埋的栖芬居弯永锋远的全25工岁青吹春辫Op密en缘So拐lo旦Op皆en磨：赚开、竖开放份、开半放式湖；米So轨lo甜：归独奏朽、单菠独、傅单独煮飞；马Op逮en枯So腊lo自：全开放浴而单谋独的拖生活渔空间籍——益单身常公寓凉，可店居、砍可聚根、可抢沉思科、可闹喧闹杜、可泽共赏债足球倚大赛叨、可偏独听茧萨克牲司风山……否轻松惭而繁骨忙的走生活粱方式互——放健身阔、美胆体每息天都区有流没不完杂的汗健、躺安驰严特饰蓄份位勇判溉财楼饲笼不过细，洗孟衣、勾做饭建、打鸡扫卫适生可员不用炭自己阀……桨可大捉又可粘小的孙百变糊选择林——吸框架茂结构慕，百掉变户西型，将无论盐您有何何种椅需求渠，都剥能一时一满蚕足踢……承可D送IY门可定敲制的剖生活晕格调悬——商菜单穷式装页修，豪三级探标准谎（基毯础菜摆单、齿升级炼菜单巴、四床星菜启单）颂，遂昌心选航择，六更可效全程星参与发，随鞭意D钉IY婶。哲Op雀en纤So怒lo皱的定钩位可怕行性镰解决春大户薄型问希题：从以一攻种理过想的惠白领阳生活雷方式编——帅方便泉、自观由、桂开放绒、私排密、应青春烧，激垃起大俊户型瓶客群销的购址买欲裹望，务不是长非常距实用渣的户急型变汪成这哀种生轻活方俗式必离须的六典范政，以休在普虽通住遇宅享喘受不搞到的炎配套溉、管催理、址服务皱、装猎修来汉打动尽他们亚。竖小户锦型可昨与其好他同因质竞贵争楼肾盘明隐显区牙分：陶杜绝闲商务测、物萌管配剂套标岩示者秩完全沉不同州的生竟活方订式。壶有效分发挥表了项房目优被势、服摒弃魔劣势型。诸宣传为策略禽建议涉策略和原则呈：慌整合壮传播量：不潜依赖狱于单州独媒阳体，去立体臂式全厚方位哥宣传按；福事件讨营销宵：小组投入倾、大蚁效益碗，一奥个成青功的词事件睛营销迹，胜斩过一心个月姻媒膝代辈屡去消体终轰炸封；教针对泪竞争违对手授展开愈传播遣策略莲内容怎：烈开盘车前期算宣传灶安排炊依照液计划定，本觉案开冶盘时遭间定帽在1席0月仙末，着首届烟住交饺会之川后，秃在住疗交会渐是本肝案第加一次新面世辅的时诞间，牢如何太做到谎轰动不、家脆喻户描晓，沫房展贪会的高参展贪方案绸至关首重要英（具冲体参渐展方庄案将缸在1畜0月钓10锤日提揪出）刑。参撕展会来前至兔少应犯打出沫两期肉（最愚好三戒期）谋报纸锻广告称：乱时间桶：1添0月毫8日透（星盟期五躲）；序广告述目的贴：吸妻引目维标客蚊群的梁主意扁力，羞打压加竞争亡对手拘销售愿速度耐；织主题均：O洁pe是nS产ol齿o四蛮星精歌装小炭户型岭即将战面世斜，请深购买缸小户捆型的季客户价稍候叨30袄日。禁时间棵：参肥展前膏一天冰即1帝0月厦21率日（班星期胃四）漂，座目的曲：告跟知、托破冰稼广告吐；断主题犬：1悉0月仓22右日，坊Op哈en辛So缴lo者四星惨精装挤小户臭型将灿在住伴交会艇公开向面世岂，恨浇浊砖惊喜弃即将脾来临撞。悲至住铲交会迷后，瓶开盘向前一床周上淘2-溜3次包广告坛，预型告开用盘。轮此外锄首次遗广告躺之前距，售认楼部锋应该拉全部关到位叉，好删路段诚的路起牌广朋告、蚀繁华谅位置女的展授板广宫告（涉选择泄在X露X路具附近血）应顿该已现经上辨马。鲁销售浇策略脊建议为原则专：当合理趟销控寻：大海户型切销售避速度敞应远误远慢芬于小骄户型腥，而舞小户护型是束聚集蝇人气台、带桥动销茂售必走不可纸少的浙要素说，出贩现小狸户型铃一抢蜡而空浮、大踏户型疲销售貌停滞逗的局钓面应堡想尽扁一切宰办法摸避免揭。拆掌控妹价格膊：看海销售览进度萍而定特，如抗大户霜型销县售速顷度太韵慢，见则小呈户型徒价格殖快速你攀升肌，大臭户型丙智略亩下降赌。致销售肺方式骂：集符中式也销售举，积羊累客或户－侄集中埋销售绘－积缴累客找户－爆集中躲销售辩，这敌种方存式可塌充分怖塑造略人气尖