产权式酒店策划案例

泛城（中国）综合住宅服务产权式酒店策划案例1.项目产品定位调整建议1.1产品特性分析产权式酒店的起源“产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。产权式酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：·时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；·养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有；·有限自用的投资型酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权；本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这种酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，当地拥有充足的旅游客源，因此客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有客观的盈余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-15年后取得产权。之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房，经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报，委托酒店管理公司统一经营的业主将获得70年产权利润分红及多元化的投资收益；投资者在付清所投资产权酒店全款后，即可获得70年独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押，转让，转移，继承。投资者在酒店开业后，即可获得酒店部分年度利润分红，利润分红系数根据所投资单位首次交易总额确定。产权式酒店的流行趋势产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店1986—1995年年平均增长15．8％；1980年，在全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。凡在我司国，桑“烦产权增式酒葛店掩”悲已有洞十多缝年的敢发展蓄历史队，且辰多分可布在粱深圳砌等沿裤海地颗区。惊“炸产权坦式酒覆店共”筋已成似为旅玉游经腥营业速里一垂种重气要的肿创新哈模式采，也策成为倚倍受筹富裕伶家庭振青睐床的旅高游投挺资方公式。栋随着伴国内埋经济孝和旅夫游业向的迅肯速发艰展，陕产权昂酒店虑在国乐内著鲁名旅象游及绝经济璃繁荣度城市户已逐拢步形更成燎荷原之贩势，马近两织年已况有几伸十家丽产权针酒店痰诞生邻。如应已成轮功运般作并当使业您主获基利颇悉丰的堆深圳动雅蓝戒大酒禽店；撤在炕20泄02蔑年完宴工的布陕西鼓汉中邪的舌“2愧1垒世纪擦万龙甘大酒许店庄”飘；倡词导滚“e师时代侄人性各化商欣务空羡间斑”急的厦弹门悦煌华酒框店；辆“1未0国％投透资回张报＋陈房屋援产权宪”薄由新猫加坡衣开发券的公特寓式姐大酒免店冬--反青岛禁佳信采大酒币店；际还有兔秦皇雄岛的长维多廊利亚狮港湾亚，海您南岛趣的三征亚温粉泉大窝酒店昨，北面京的顽快乐降无穷熔大哭--疏龙庆茧峡（李假日虽）乡矿村俱生乐部察、金跪色假稠日酒局店等外。帅在海上南，吊自几萍年前卫海口谊第一扭家现丙代意跌义的兰产权展酒店袄出现佛后，敲至今迎已有窗尽毯10浩家不氏同规防模、起特点茂的产颠权式右酒店达问世答。如魂海航南集团橡的康义乐园既产权朝酒店贫、海蒸口皇豪冠假急日产爷权酒罢店、凑由旬“旬烂尾阴楼铃”吓改造陕的华盟发大拔厦产祸权酒青店式蹲公寓楼、中泼化集遭团与友海南接龙泉久集团疮开发抹的龙词泉海惜景大裤酒店府等，肚均是沾一经男推出犯即被诞看好框，特探别是辱华发滋大厦陷产权击酒店颜式公苍寓，私创下刺了选7昏天销经售耕42械0魂多套护的纪建录，遇而龙遣泉海铸景大拴酒店俱则更汁是实小现了床项目遇开工划之日闹即是标投资蕉收回座之时傲，在纯项目锤运作革前期舟即与赤数百弟名投远资者晶达成渴了订臣购投胳资意射向。抵可以挽说随神着海懒南旅喊游条领件的畅进一愁步成摔熟完象善，面产权达使酒屠店的方投资墨已经卵进入绵了一幻个高朋速发薪展的边阶段银。仍1.编2楚产品死定位畜调整猾建议危1.贤2.商1俊项目誉定位蓄：镇·暂产品嘉性质姨定位渔：高帐档次颜的产稳权式拴（分景时式充）度杠假酒罪店，坝由国拼外著议名酒割店管致理集于团经否营管拨理，量是亚且龙湾圾唯一嘴的产爱权酒状店；妹·良产品眼功能衔定位脆：丰仰富的桨热带宗滨海尤旅游铸建筑严元素业及配趁套功储能，煤可以漂收藏神中国听唯一拴热带音海域膀的阳拣光、锋空气骑、沙区滩、怪棕榈跑……搁·京产品宁档次凳定位怀：每双个建烛筑细茅节精普心设络计，贷每处斜景观腥、植饺物、户流水妖、雕棕塑匠席心独拉具，凭提供锦广阔悼的想哀象空争间，奸是华写宇集神团、幕WA浆TG澡、春ED械SA亭、洲雄际集屯团等滑众多颠国际腊知名炸品牌渡公司沈联手扰打造诞的极锦品度云假酒驰店；登·口产品拐投资深定位强：高生回报益低风脖险的慢享受满型投还资。迟1.肉2.暖2阳分析敞将项漠目定哀位于董“被高档手次产酱权式狭度假聚酒店取”谈的可购行性某本项源目的缴定位扬基础型是培“菠产权吴式度董假酒惊店俊”位，下衰面我惑行将复从产填权式添酒店它在我丧国目秀前的笑发展型基础殿和其府作为孩新型鹿的房大地产延投资孙方式烘与其敏它投赶资方趋式比抚较分扮析本轨项目静定位贫于畏“旅产权赞式度老假酒本店乱”堡的可哪行性扶。详1.豪2.映2.诉1覆产权桑式酒垦店的轧在我择国的惜发展盏基础芦10旗年前种，以抓海南盒为代泰表的戴产权各式酒学店曾蜜经遭至遇败罪绩，按给人丧们留灾下了拒深刻柏的印旁象。矿究其乞原因叙主要庄有三磨点：叛一是船当初继的开讯发商佣炒卖呆地皮鞭的居女多，利没有魄多少咬人愿扔意切斧实的融发展盗这个虫产业券；二田是海若南当件时作拜为旅追游度色假地那的条车件还凡没有盆成熟月，国赢内旅口游度治假的降市场词气候拔也没殃有形霉成；输三是摩产权扒式酒很店和捡分时组度假旁的概计念还站不为和中国陈消费您者了逃解和逢接受到。瓶回过所头来童分析枕时下汉中国尝产权枝式酒吩店发教展的筝条件赔，我军们可改以看嗽到：玉首先忽，原长来制忠约产叨权式府酒店篇发展孝的条骂件佳--仆旅游丙度假屠地的裳软、联硬件影环境失已渐浮趋成挤熟，孙国内即旅游素度假减的市手场气垂候已停经形吐成；瓶其次樱，近候年来汁国内纲经济扁发展稍迅速跪，白尊领阶殃层急昼剧扩住大，贝成为皆都市缩消费趟主流绘群体的，同是时全讽新的虽休闲粮消费席观念帮为分嫁时度皇假消疏费带毫来了漏商机抖；再剑次，璃旅游软产业细近年线来发伙展迅姑速，敲国内衫新兴客旅游蕉资源郑越来剧越丰原富；差最后骆，国撞际分仅时度互假公叙司进题入中冠国，状使分节时度热假和卡产权发式酒仓店的贝概念象得以丘在国绩内业况界、侵消费巴圈中平逐渐猾得到壁认同独。可篮以说荒，产弯权式裳酒店惭发展位的大认环境薪已经惊基本哪成熟熊。屿产权腊式酒户店有胸旅游闷业和踩房地短产业评的双菜重属爆性，展作为忍面向龙消费给者的梨酒店惧，它院是旅广游业忙的配享套产疾品，申提供艺住宿顽、餐叔饮、就娱乐沃、商萍务等莲服务呀项目冰；而滔作为寨面向脾投资梁者的肉产权控开发敬商，佳又具还有房和地产尼商的添众多盼个性大，提祖供产粗权服捉务、看物业筹管理趁、委味托经命营等姜。因踏此，塑从产默权式淋酒店泡的开流发角导度分刘析，浅必须经沿着皆旅游能产业填和房答地产存业两纤条思衰路运拐作。物目前载国内愿的产较权式膨酒店干开发纵商较婶之七哈八年哈前有睛所改鞠变，描开发阅商不挽再把掌迅速疾回笼锤资金昌作为拆开展务产权盖式酒锐店业快务的野唯一偏目标显，而青是把妙其作志为培订养企岸业竞督争力挥、发三展稳蝴定的坦客源顿关系敬的重范要手巧段，胞而且享经过大近十点年的出大浪伟淘沙察，现臂在的伏产权手式酒宅店开素发商剑多是提有良乖好的总经营歼业绩讲、成弹熟的茎酒店依经营谷管理跟经验钞、良卧好形句象及溉较强核实力盏的企飘业，预因此丙短期蜻行为阔的痕雷迹少必得多松。从炸开发煎商的虾属性锅看，菜目前捐产权主式酒突店开雀发商毅是以灿旅游样服务送业为龟主体狂，辅缘以房乱地产新的一迫些运追作思事路和籍模式千来运桨行的情，这排种方减式契邪合了减产权妥式酒哄店的火本质暴，又为迎合狮了消砖费者铁的投栗资利龟益。尺对产狱权或偏酒店扭的客慕户群用体进员行分饥析，恭目前两购买售者同框样也牛兼具系消费蝇者、围投资袄者两奖重个断性。华作为鞠消费膛者，秃客户右享受咽旅游彩度假聚的服牲务，迟享受武餐饮差、娱绍乐、育健身轻等配狸套优观惠；耕而作暖为投蒙资者薯，客渠户享付受所赔购买衰的房粥间、指度假魔屋的麦经营济利益让。瞧具体予分析聚，产衡权式告酒店著的客梨户无灿外乎犯三类欺消费巧群体翻：其字一是受有一睛定经顽济实犬力的内个人咳，他柿们的虏角色浊介于壶投资流者和迈消费连者之浮间；劈其二昂是一耻些公泉司或辩事业炭机构矩，其副购买夜动机干是用姑于员俊工福孕利或宾会议模，以河往一挂些单途位在辞风景抬区设柳有招圆待所级、疗专养院俗等福忙利设丰施，监而这教些设栋施的慕日常浅管理蛋逐渐铸成为货单位妈的负待担，扯购买菊产权路式酒庭店就遍可以界卸掉搜这些乌包袱洋；其展三是蚂分时蔬度假折公司日，其赶购买扁动机嚷纯粹柿是业垄务需绒要。田这三笨类群陵体所岸关注个的利恨益各鄙不相援同，思分时长度假逼公司贞最关碑注的徒是产眨权或阵酒店始可供幸休闲遭度假飘的利琴益点讨，侧坝重于蒙酒店爸消费钳功能声的体苦现；探个人稠消费喊者关破注的亮重点功在于芝前期接投入愈的比妨重、屡投资绩升值参的保染障、休酒店惯经营浊能力禁、附怠加的赴优惠败和功每能、参与居最住地乌区的楼风光爹差异扶、可卷交换绝性等谁；而携机构尿投资际者关鸡注酒座店的辈服务押和管下理能弦力、打财务愤监控胡的透蓝明度考、企额业文傲化的狐契合规和业倚务的届需要丹等。砖不管美是哪留一类颤客户音，酒逗店的嘉可消音费性适（包访括可阁交换厕性）向、可毅投资猎性（围升值箩能力映）和秆投资影的安境全性丰是决摩定性嚼的影别响因樱素，受而且箭中国肤目前动有能炎力投稳资购辟买产湿权式番酒店匹的消诵费者杨多是辽具有伤较高饭素质榜的白挑领人互士，渴这些晚人一鹅般都须具备敲良好妈的教狮育背售景，窃有成取功的稠经营灿管理姨经验决，有严良好皱的分惭析能江力和挂投资熄眼光却，因昂此，丹追求赠短期盼利益宾而忽挖视对毒消费尽者长摘期回汪报的喊开发妙商很亲难取刘得他骂们的桥信任有。证分析练目前男国内蔑产权礼式酒项店业言的市汇场环弦境：偶其一童，市蔽场消那费潜容力开叙始释哲放，诱这来六源于唇近几牛年对碗外开京放和窜国内挡经济逗发展立的结丽果，润一方丈面造至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