上海房地产可行性报告

上篇：一上海城市概况1．地理位置、人口、面积1．1地理位置上海位于北纬31度14分，东经121度29分。地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，正当我国南北海岸线的中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。除西南部有少数丘陵山脉外，上海境内全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。上海属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。2000年，全年平均气温17.6℃，无霜期300天。年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期。1．2人口上海人口规模不断扩大。1949年，上海人口仅为520万。至2000年末，全市年末户籍人口已达1321.63万人，是解放前的2.5倍，占全国总人口的比重为1%。2000年，全市人口密度为每平方公里2084人，其中市区2897人。根据第五次全国人口普查，全市人口为1674万人。人口规模增大所导致的住房压力从宏观上促进了房地产业的发展。1．3面积上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区面积3924.24平方公里，县面积2416.26平方公里；陆地面积6219平方公里，水面面积122平方公里。境内辖有崇明岛，面积为1041平方公里，是我国的第三大岛。茶各区置、县膛土地样面积识（2旺00爽0年眼）贸地锯区死面积救(洗平方液公里舅)信地艺区摧面积茫(细平方绢公里溉)商黄浦蓬区昏12聪.4涝1您闵行尚区织37谈1.紧68寨卢湾狡区层8.陆05午嘉定微区划45蜡8.夸80授徐汇仙区宗54侵.7疫6舞宝山填区形41茅5.艺27冲长宁洁区赏38喝.3抹0债金山愉区捡58症6.阅05凑静安叛区裕7.灿62更松江故区慌60变4.逐71砌普陀夸区究54谎.8辅3芹青浦帖区豆67更5.画54砍闸北印区鱼29肺.2抬6秃南汇邪县勉68划7.寻66犹虹口要区轰23修.4饰8昂奉贤秩县月68桑7.刻39伸杨浦产区阴60池.7洪3羡崇明渠县素10封41艺.2肃1命浦东保新区民52宫2.沿751．4行政区划1949年以来，经过多次行政区划调整和撤县建区，至2001年末，上海共有18个区、1个县，共153个镇，3个乡，99个街道办事处，3408个居民委员会和2771个村民委员会。世2．执上海耽交通休2．检1胆上海碧与世钞界的春联系树上海数作为舰一个感国际客化大历都市庄，它扔有着律快捷蓝便利触的交岂通条崖件，公上海对有通乐往世恳界5姨9个雹城市遥的国蜜际航缝空线另和刃14好条海睬上国义际航篇线。墙便利餐的交思通，宜促进代了上禽海与式世界荣各国孤的交认往华。梨上海窑每年寨要接将待约吐12译8．治73膜万人待次的答外国舒游绣客。唤不少然国家倚的首糊脑、耽领导到人也丹相继蜻来访野上海添，上疑海宛乞如—丰颊东下方的安明珠耕，闪离烁着孩灿烂馒的光遭芒。轮相在上贸海每石年举吓行各衫种各庄样的贪国际皇会议戏，其伐中，零有商简业的跟、政脸治的律、文扑化的古、艺求术的盾……签，这栗进一瓦步促胁进了垒上海补对世虽界的精了解关和世奉界各古国对塑上海蛙的了积解。滴上海浴已经柔成为身中国关了解毅世界线、世要界了岩解中遇国的挪一个字窗口饲。枝在上抬海还藏有二棕万余遍家的临外商候投资差企业滴和近辽4千术家的枪外国取、港肺、澳钻、台谦企业榆驻沪魔办事钻处，孔这些疗机构扰推动认了上拜海与摄世界摧各国晨、各扩地区注的经首济往吐来。援2．埋2御海陆撇空交三通塞航空滑—上遥海目羊前拥滴有二剃个国柱际机跳场。巨一个掠是虹吹桥国智际机脱场，毒在上包海的励西区厦；另天一个茅是浦常东国轿际机诊场，窄座落堆在东蹄海之逗滨。捡目前跳二个罚机场岁的年劝旅客隆吞吐蛛量为税16碌40族万人疑次，脖待浦劝东国管际机火场4阳条跑发道全毫部建箩成，哲上海搂航空琴的年孔客运脑量将外达到摆近1饱亿人喝次。是竭铁路饱—上蛮海有敞各种雅铁路烟专用父线近房百条缺。上刑海铁货路将胆建立臂以直央达快线运为脊主线萍、内漏接港气澳、套北连叔俄欧哭、东堡通海术外、县西达鸭中亚米的国兴际集问装箱曲多式撤联运敞网络浆。

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外楚，其机他各槐省（慢区、望市）姿均有怕增长石，增贯幅达丽到两挣位数限的有而17固个省届（区状、市穗），招其中篇有1狼0个砌省（家区、神市）派的增勉长比糕超过盏20秘%，龄具体贴情况锅如下誓：湖状北：盈增长班41催.8坚%，丝吉林伶：增为长3篮8.污7%榨，四拳川：纪增长虹36爆.7肃%，像浙江售：增庙长3璃6.益3%恒，黑敞龙江姓：增子长2汇5.巴9%霸，青哲海：兔增长伸23虏.8锦%，浙陕西福：增过长2辜2.纹2%籍，江贪西：丽增长特22伞.2私%，丘安徽绞：增疾长2栽1.糖8%尘，辽与宁：再增长愧20著.3统%。房（四展）各载地接吴待外分国旅她游者景情况净20煮01锅年，右各省凤（区蓝、市浇）接妥待外泳国旅策游者润16读30滤.0毯6万铸人次驾、4甘71肯0.亦10列万人斯天，柳分别动占接很待入屿境总姑量的帅47声.7苍%和侍54芬.3景%。汇全国服接待眠外国刷旅游疫者人去次数刘列前芝10首位的惩省（席区、燥市）邪分别福是：义广东焰(2刑40宴.3培7万贺人次聪，增尼长1级2.锻9%旧)、请北京央(2斯39卷.8养8万说人次肃，增之长0胆.8匠%)揪、极上海殊(1采51熊.6粱5人守次，单增长泪5.工4%矿)、丹江苏内(1夏08丢.5磨6万蔑人次苗，增题长1丈0.还6%伐)、湖浙江也(8滩1.夕98申万人规次，膀增长芬26疾.6茄%)字、云察南(罢69霜.5处7万热人次飞，增狡长4震.5到%)凯、陕随西(用63蚕.7印6万摇人次偿，增胡长9欺.0办%)转、辽救宁(卡60货.6均6万萄人次靠，增稼长2怕1.尘2%寇)、煮山东颈(5挂9.值24压万人拼次，鄙增长驼23菌.4狗%)忌和黑虚龙江青(5染6.勾51唱万人想次，融增长重12柱.0排%)霸。粪全国区接待耐外国则旅游观者人舰天数殿列前煌10馆位的药省（仙区、梯市）炸分别漠是：笋北京贸(1虑07厉1.跪28划万人季天，若增长半3.鸟5%槽)、杆上海锅(皮58胞6.也88膨万人哭天，弄下降浴0.涛5%辅)、抵有广东关(5亚48眼.2奋4万纤人天琴，增胀长1绪2.司6%劫)、即江苏笋(言36绒7.拍59毯万人姑天，咽增长猜0.硬2%灶)、肿辽宁惯(2乘08县.8精5万抛人天贵，增查长2效0.地9%蔑)、朴浙江盟（2狸05阶.2聪2万践人天程，增港长3催0.豆6%值）、绑福建悉(1寇72震.9收1万叶人天诸，下证降1欺3.债2%茶)、巾陕西傲(拉15浴4.光35己万人柴天，岛增长躁29脱.3棚%)云、山物东(劳14屠4.郑34冒万人假天，私增长欧22连.4宏%)观和天业津(彻12胀9.橡11傲万人惯天，南增长垂13墙.5慢%)贷。州（五礼）各何地入获境旅悠游收哭汇情搂况污20迈01格年，驾全国樱地方胡国际陵旅游就（外摔汇）姐收入司列前鹅十位神的省取（区俩、市临）分旨别是销：广忧东(串44诞.8省4万弃美元纸，增袄长9哪.0戒%)帆、北跳京(跌29助.4荡6万叠美元败，增驼长6飘.4括%)增、录上海西(辩18闯.0漆8万锐美元碰，增控长1姑2.象1%唱)、躬福建星（狂9.海42法万美阵元，倡增长仔5.尤4%质)、侄江苏核(浩8.久22瑞万美丽元，衡增长贷13餐.6引%)巡、浙斥江（烦6.帅99凳万美浴元，债增长们36侦.0画%）蝇、辽勤宁(暑4.幅63舅万美烟元，蚂增长练21浅.0杰%)选、山伍东(洲3.桌82俘万美灭元，桨增长遗21区.4问%)形、云牺南弟(3闻.6狠7万狭美元地，增惯长8兄.3稍%)染和陕出西(吹3.班09器万美暖元，宵增长泛10鹅.2置%)话。架3．贞江熊、疯浙结、淡沪形难成国尤内最好大客顺源市港场察地处示长江拼三角滚洲的姨江苏谁、浙哭江、鹅上海熄两省盘一市贷，不惹仅以付浓郁惊丰厚索的地灶缘文师化和彩秀丽对迷人浊的自密然风胃光，氏成为筹我国答东部卖独具外魅力傍的旅汇游胜药地，嘴而且斯经过笋多年窝培育馆，市绸场更殃趋成类熟。暂改革倡开放冷以来品，江寨浙沪旱经济稀结构躲和城销市化斗发展略水平反显著尊提升忠，城蔽镇居孝民和之农村呼居民围的收蛮入水班平大高幅增稿长，思各项怨指标奋均居餐全国债前列齐。国谨家统小计局闭20揉00恢年统信计数而据表铸明，坟江浙丧沪两直省一灿市人灶口约辱占全亿国十归分之雕一，话GD妖P总纹量占贤全国低的2伤1.爸4%期。沪怕、浙宏、江谋三地叼城镇雪居民应人均都可支匆配收负入和庙年消刊费支厨出分元别居听国内读第1劫、3捏、5系位，音农村翁居民哭人均辨可支管配收笨入和耗年消批费支舱出分说居国银内第肾1、迟3、节4位懂。景国家确旅游后局委呼托国依家城便调总蒙队调稿查的傻20佛00亭年我盒国城竞镇和农农村爪居民搏出游艺率情野况，绞也显杆示出虎这一捐区域羽已经相形成发了巨威大的阳旅游至客源染市场擦。其挂中，摘苏州硬、杭艰州和坝宁波证三市庭城镇呜居民亩出游愉率分寇别达辩到1壮35闭.6念%、普12五9%泥和1堪27由.7副%，雅分别扯比全勤国平放均水门平高号出2授3至乘31浴个百杯分点秧。投据专核家预巡测，磨人口生稠密查的江悠浙沪瞒区域仓今后眠几年牵的居布民年英出游梢量将各持续畅超过舌1亿好人次干以上照。象据统邀计，很近几瓶年江浪浙沪小尤其榆是长控江三剧角洲命地区帆的旅揪行社鸽，无东论从很行业摔规模堪还是粮经济娘效益却都得王到了项长足替发展及，旅兵行社帖的数刑量与攻综合洽实力放都有肉了新欲的提忙高。民到2衔00尘0年清底为层止，略全区吓域的生旅行妹社总择数达延到1放65土4家拔，占怒全国阀总数导的1赛8.很4%隆。当括年旅耽行社带组团动出游邮达到撕64凯6.刚5万槽人次边和1于71宫9.垦73搂万人币次，脑分别区占全记国总晚量的闸24驻.3冤%和眠25腰.6稠2%估。旅欢行社脖营业肠收入全达到烧11育0.械29卵亿元稿，占先全国尚的2伞3.肆5%口。当讯年，耻46屠家旅不行社均进入反全国烫百强纪国内介旅行馋社，萌66属家旅事行社防进入切全国沫双百减强旅铸行社忧，凸冬现出橡强劲显的区猎域优跃势。贞喉经过捐几年略的努记力，姐江浙峰沪区征域先罪后有酱25姿个城现市进助入中垮国优泳秀旅黎游城灯市行西列，哄38胳个旅按游区粪(点俘)被榆评为热4A齿级。盏其中缩，江棵苏有筛14狐个中值国优山秀旅垮游城换市和纳21岔个4痛A级腿旅游摸区(庆点)钻，数锤量均在居全吵国首抵位。瞒此外等，与筛旅游真业相相关的愉航空甲、教叮育和或广告能业也辽得到裙了长洋足的亏发展这。其森中，霞江浙骑沪各支机场博每周疲往返收海南帐的航声班超穿过2剖00慰对，娃往返崭桂林厨的航剑班6秤0多晚对，加往返虏港澳絮地区脖的航插班超捡过1房40肿对。料此外脊，为阔满足洗该区等域居览民出禁境旅泄游的微国际店航线肥和旅混游旺暴季增帮开的忍旅游宵包机室也一虏年多切于一利年。鸦垃江浙伏沪区堂域旅翻游业阴的发释展，谱不仅潮使直狡接从祸业人短员达火到8征2.密35秘万人巧，而传且催玻生出缠一个屡多学浩科、变多层热次的遥旅游轧教育兽体系欠。据属统计贷，2廊00庭0年首旅游滤院校残、综筋合性疗大学销旅游抽系和案旅游为中专龄、职成业学抗校在功校研组究生米、本茫专科步生和哈中专付生达臂到6爹40蹄00勉多人陕，占毕全国挂的五胞分之奉一。禁旅游跪休闲等广告让从无凑到有禽，在步短短还几年曾内迅蹲速走犯进各竹种媒吊体，示据南锯京地果区1且0多活家报尸纸的净统计服分析唉，旅箩游、涌餐饮啊等休殃闲广枣告的趋收入轨已跻译身报毯业广的告的黎前4鸦位。脸江浙熔沪区却域旅赤游客谎源市田场的普发展捐，不心仅不全断为至旅游萍经济相和相潮关产清业创烦造出斜盈利蕉的增筋长点临，还辜成为配拉动筛就业气，带势动新钞兴产群业发节展，筐增加躲城乡价居民否收入嫂，促罢进城切乡居般民消寸费升帽级，咳对推粪进城碌市化众进程访作出粒了积梯极贡鼻献。震邮客源惰是现槽代旅江游产燕业最笔重要智的资左源要绩素，绞面对芦每年乡1亿还以上境的出副游人淋数和呜超过叠60慌0亿倍元的沸消费贡支出荷，全眠国旅墙游界弊都十线分看床好江填浙沪非客源迫市场妥。近厕几年彩，每焦年到超长江怒三角划洲地世区推东介旅点游产已品，串开拓巡客源恩市场银的已沫超过伯20团个省无市，客几百幼个旅艘游城免市和球数千打个旅贼游区逃(点幸)及什旅行菌社。况经过禾努力个，安博徽、湖福建麻、云旅南、旨广西谦、四搭川、最海南五、黑喉龙江触、新仙疆、弃内蒙江古等它省区丽的一稿些旅考游线盈路的察民俗忠节庆团已经主成为占江浙秆沪区鞭域热租销的者旅游辣产品用，取蛾得了岸明显讨的经洁济效饱益与累社会蔬效益钓。不爸久前常，将僻在南滩京举皂办2巧00轮2年月