关于我国房地产抵押若干问题

关于我国房地产抵押若干问题探讨房地产抵押是一种典型的抵押形式。1996年10月1日施行的《担保法》对此作出了较系统的规定，但其中的规定仍有不完善、不明确的地方，审判实践中亦有不少问题亟待解决。为此，本文拟对房地产抵押的若干问题作一粗浅的探讨。一、关于房地产抵押登记的公信力民法对房地产权属的变动，以登记为公示方法。这样，第三人就可根据登记所展示的房地产权属状况，以决定是否进行房地产交易，从而避免遭受不测之损害。但是，由于当事人的过错或者登记机关的过错等原因，房地产登记薄上记载的权属状况有可能与实际的权属状况不相一致。为了保护善意第三人对公示内容的合理依赖，即使登记的内容与实质的权属状况不符，法律仍将房地产登记薄上记载的权属状况视为当然真实。在这种情况下，房地产权属登记就具有了公信力。房地产抵押登记是房地产权登记的重要内容。对于房地产抵押登记是否具有公信力，各国立法上有两种不同的规定。德国、瑞士等国家的民法规定房地产抵押登记具有公信力。例如，《德国民法典》第892条第1款规定：“不动产登记簿的内容，为取得一项土地上的权利以及在此权利之上的权利的人的利益，应视为正确。”而法国、日本等国民法则不承认房地产抵押登记具有公信力。是否承认房地产抵押登记的公信力，在法律效果上会有重大差别。例如，某甲将其所有的房屋为乙设定抵押权，担保的债权额为20万元，但登记机关在登记时，误将抵押权担保的债权额登记为2万元。其后甲又以该房屋为债权人丙设定30万元的抵押权并办理了登记。后因乙之抵押权先行实行，抵押房产被拍卖并得价款23万元。如果承认房地产抵押登记的公有力，那么，第一顺序抵押权人乙只能就其已登记的2万元债权对拍卖价款优先受偿，而剩余价款21万元则应分配给第二顺序抵押权人丙。反之，如果不承认抵押登记的公信力，则乙因登记机关的过错而未登记的18万元债权也仍然可以优先于丙之债权受偿，而丙只能分配得剩余的3万元价款。由此看来，是否赋予房地产抵押登记以公信力，对各利害关系人的利益影响甚大。那么，我国现行法律是否承认房地产抵押登记的公信力呢?目前，对此尚存有不同看法。一种观点认为，我国现行立法对不动产权属登记的公示效力的规定，没有体现公信力的存在;参见崔建远等：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第266页。另一种观点则认为，土地权利一经登记机关在登记薄上注册登记、颁发证书后，该土地权利对于善意第三人即具有公信力。参见国家土地管理局科技司编：《土地管理法律知识》，中国大地出版社1997年版，第109页。笔者基本同意第二种观点，并且认为，尽管我国现行法律未就房地产抵押登记的公信力作明确规定，但应承认房地产抵押登记的公信力。其理由在于：一方面，现代社会交易频繁，如果没有公信力的保护，则善意第三人在每次交易时都必须检查登记薄上记载的房地产权利人的权利的真实性，否则就要因为其检查不周而承担取得的权利被追夺的危险。显然，这一要求对善意第三人是不公平的，实践中也是难以做到的，只会有碍于正常的房地产交易的开展。有鉴于此，为保障交易安全，法律有必要赋予房地产抵押登记以公信力。另一方面，在我国，房地产权属登记是国家对房地产交易进行行政监管的重要手段。而且，我国对房地产权属登记一直实行实质性审查。根据有关房地产登记规则，登记机关除对登记申请的填写、登记手续和应提交的证件是否完备进行审查外，还对房地产的权属状况进行核实，对房地产权属的设立、变更和转移的合法性加以审查。因而，对第三人来说，登记已不仅仅是当事人为实现房地产权属变动而提出申请的结果，而且是国家专门机关对房地产权属变动予以确认的行政行为，当然也就是最具有社会公信力的事实。总之，在我国，承认房地产抵押登记的公信力是完全必要和可行的。实践中，登记公示的房地产抵押权状况与真实的权利状况不符的情况主要有两种：一是主债权无效或因清偿而消灭，而抵押权登记尚未注销;二是房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，从而导致登记内容与真实权属状况不相一致。在第一种情形下，当事人应根据有关规定，及时办理注销登记。但在此之前，抵押登记仍具有形式上的效力。具体地说，第三人不能取得无抵押权负担的房屋所有权和土地使用权;抵押人也不能就该房地产为其他债权人设定同一顺序的抵押权。在第二种情形下，登记机关应办理更正登记，利害关系人也可以申请更正登记。参见《土地登记规则》第71条。但更正的登记不具有溯及力，也就是说，在更正错误的登记之前，善意第三人因依赖错误的登记而取得的权利，仍应受法律的保护。因此而遭受损害的房地产权利人，只能要求造成抵押登记错误、遗漏或误被注销的过错方承担赔偿责任。二、关于房地产抵押权人的物上代位权抵押权是价值权，即抵押权人在抵押物上设定抵押权的目的，不是为了实现对抵押物的使用或收益，而是通过支配抵押物的交换价值以担保债权的实现。因此，抵押物虽改变其原有形态或性质，但只要还能维持其交换价值，就不会影响抵押权的实现。既然如此，抵押物的变价物或代替物在实质上就仍是抵押权的客体，抵押权人也就仍能追及至抵押物的变价物或代替物上行使抵押权。抵押权人对抵押物的变价物或代替物所享有的这种权利，即为抵押权人的物上代位权。而抵押物的变价物或代替物则为原抵押物的代位物。根据我国《担保法》的有关规定以及实践中已有的一些做法，笔者认为，房地产抵押权人可对下列代位物行使物上代位权：1.抵押房地产转让价款我国《担保法》第49条规定，抵押期间，抵押人在履行了通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的义务后，可以转让已办理登记的抵押物。抵押人依该规定转让房地产并办理变更登记后，受让人取得的抵押房地产的所有权或使用权即受法律保护。在这种情况下，抵押权人已无法行使追及权，只能对抵押人所得的抵押房地产转让价款行使物上代位权。我国《担保法》也明确了抵押物转让价款应作为抵押物的代位物。该法第49条第2款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与债权人约定的第三人提存。”2?因抵押房地产毁损、灭失而得的保险金经保险的低押房地产毁损、灭失后，保险人给付的保险金就其经济价值而言，是原抵押房地产毁损、灭失部分的转化物。由此，抵押权人可以就该保险金行使物上代位权。实践中，房地产抵押合同一般均规定，抵押人必须为抵押房地产投保。有些抵押合同更明确规定，抵押人应以抵押权人为第一受益人办理保险。这样，抵押权人对保险金的物上代位权就在抵押合同中得到了确认。3.抵押人所得的损害赔偿金《担保法》第58条规定，抵押物“因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”。依此规定，抵押房地产因第三人的原因毁损、灭失的，抵押权人可以对抵押人因此而得的损害赔偿金行使物上代位权。房地产抵押权人行使此种物上代位权，仅以可归责于第三人的事由导致抵押房地产受到实际损害为要件。因为，根据抵押权不可分原则，抵押物的任何一部分都担保着主债权的全部，因而抵押房地产受损害的部分也应是抵押权效力所及的范围。4.抵押房地产的征收补偿费抵押人因抵押房地产被依法征收而得的补偿费，是原抵押房地产价值的转化形态，也应在抵押权的效力范围内。因此，抵押权人可以对抵押房地产的征收补偿费行使物上代位权。需要指出的是，《担保法》第51条规定：“抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押人可以在因损害而得到的赔偿范围内为抵押权人另行提供担保。”根据这条规定，抵押人另行提供担保后，抵押权人就不能对抵押人的损害赔偿金行使物上代位权。当然，担保法仅对因抵押人另行提供担保导致抵押权人对损害赔偿金的物上代位权的消灭作出规定，但应该认为，抵押权人对转让价款、保险金以及征收补偿费的物上代位权，同样会因抵押人另行提供相当担保而消灭。因为抵押人另行提供相当担保后，抵押物的交换价值已得到了保全。抵押权人也就没有必要行使物上代位权了。三、关于房地产抵押权与租赁权的关系抵押权是一种价值权，而租赁权则是对物用益的权利。二者原则上可以并存。在抵押权与租赁权并存于某一房地产上时，应区分以下两种情况处理：(一)先租赁后抵押的情况《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”据此，出租人与承租人订立租赁合同后，又将已出租的房地产设定抵押的，租赁关系不受影响，但出租人应将房地产准备抵押的情况书面告知承租人。此外，我国《经济合同法》第23条规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。所以，在因抵押权实行而将抵押房地产出卖时，先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。也就是说，原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。法律这样规定，有利于保护承租人的合法权益，同时又能达到稳定社会经济关系的目的。诚然，租赁关系的存在可能使抵押房地产出卖时的卖价减少甚至无人应买，但抵押权人既然愿意在已出租的房地产上设定抵押，就应由其承受可能的不利后果。值得探讨的是，以出卖方式实行抵押权时，承租人对抵押房地产是否享有优先购买权。有关承租人的优先购买权，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”此外，国务院1983年发布的《城市私有房屋管理条例》第11条也有类似规定。据此，有人认为应承认抵押房地产承租人在同等条件下的优先购买权。我们认为，对于承租人对抵押房地产是否有优先购买权不能一概而论，而应区分不同的出卖方式作具体分析;在以变卖的方式出卖抵押房地产时，应该保护承租人的优先购买权。但如果以拍卖的方式实行抵押权，则不应承认承租人的优先购买权。因为以变卖方式出卖抵押物，是以拍卖以外的生活中一般的买卖形式出卖抵押物以清偿债权，与一般买卖方式并无不同，因而有可能出现两个以上出价最高的买主。而优先购买权则是指优先购买权人在支付同等价格的条件下，享有优先他人购买标的物的权利。可见，在以变卖方式出卖抵押房地产的情况下，抵押房地产的承租人完全可以行使优先购买权。相反，如果以拍卖方式出卖抵押房地产，则会由于拍卖的性质而使承租人无法行使先买权。这是因为，拍卖是以公开竞争的方法把拍卖物卖给出价最高的竞买者，拍卖结果不可能出现两个以上出价最高的买主。所以，在这种情况下，承租人没有行使优先购买权的余地。承租人如欲购得抵押房地产，只能报名参加竞买，与他人公平竞争。交俘(二巴)先垄抵押洪后租僻赁的陪情况胁抵押驾权设墓定后弱成立偷租赁写关系阻的，堡因抵哈押权迅与租婶赁权作在权炒能上彩各不么相同骗，所苹以在殖抵押绍权存雕续期研间，纹租赁内关系马对抵共押权席不会裕有实跌质影苹响。宾但在挪抵押访权实辨行时促，如鉴何处忍理抵玻押房孔地产址上存煌在的碧租赁免关系蜓，却像不无扁疑问次。对内此，傲我国膨法律焰还未您作明最确规鸽定，凳理论旨界则伯存在盗两种社观点馆。一瘦种观与点认扯为，丘抵押间权设由定后阻成立挎的租持赁关宫系不臂能影捷响抵乌押权桥的效优力，嗽在实高行抵埋押权援并将责抵押鹊物拍赶卖给絮第三广人时该，租慧赁权洒对买保受人询无约漂束力性。另词一种式观点尼认为跑，只尺有当曾租赁嫌关系例的存宵在影蒙响抵毛押权贼人的请利益翼时，别抵押扇权才招能对壳抗租帜赁权民，否陷则租止赁关学系仍裕然有毫效。及案笔者疮赞同随上述筋第一若种观群点。捐其理跟由在玩于：鄙抵押书权是狸一种谎物权曲，而程租赁傻权传握统上胃被认代为是献一种早债权艳。根蚂据物梦权优决先于塑债权馅的原罚则，瑞先成陶立的贝抵押缸权自驴然可电以对相抗后蹈成立妹的租乐赁权雾。否钳则，疯抵押饼权人吃的利岭益就饰无法叔得到销应有喜的保运障。继而且尝，《傻担保脉法》倦第5瓜3条吉规定剑，抵灯押物摧拍卖如后，怨拍卖斥价款饰超过威债权医数额药的部澡分归绘抵押榴人所王有。蚕因此呀，在贩抵押眠权实咬行时辰，如掏果抵霜押房罪地产斥上仍匆负担呆租赁耻关系里，即匠使抵犹押权缩人的评债权部能够侄得到千完全警受偿雨，但杨抵押寿人对才清偿寄债权湖后剩到余价犹款的挺利益滩却仍尸有可硬能受蜻到损贿害。件总之故，抵榴押权盗设定科后成蚀立租齐赁关针系的绍，在偶抵押乐权实吓行时启，原根承租脱人的承租赁砌权不馒能对智抗抵卸押房摸地产姜受让方人的育所有醒权。气盒四、就关于践房地摸产抵乡押的纯期限书孝房地咱产抵纤押期付限，思是指欧房地趋产登挖记机汉关应辰房地捷产抵蝇押当绪事人赔的请卖求，找在房等地产鼓登记封薄上黄登记逐的抵爱押权推的存虏续期矿间。抢抵押种期限漫届满肥后，蔑房地食产抵猛押权辫即归凯于消研灭，屡不但让不能叹对抗以第三镜人，徐即便节在抵险押当百事人溪之间黎也失熔去其购效力蚕。从然而，摧抵押醒权人咐不能华主张限抵押域权仍坡然存纷在，色并因恼此丧顶失其备对抵亭押房涌地产委的价档值优辞先受副偿的企权利静。毯胀我国远《担飘保法纳》和总《城多市房秩地产秧管理符法》经等法壶律均货未对咐房地骗产抵晕押期搏限的妄相关地问题退作出学规定膀。抵疤押期昏限完马全由些抵押撇当事粪人在射抵押黎合同蜻中自聚行作滔出约掩定，惑并经虾登记张机关浴登记护后生灶效。坚一般己而言循，房吼地产万抵押有期限商应长妄于主隐合同约的履狡行期明限。犯但实吴践中徐有些毙房地感产抵独押合钱同规洒定，筑抵押宗期限胸与主经合同遵履行挎期限唯同时加届满宫。例铅如，锄主合败同履恰行期壳限从悲19长96送年7肺月1溪日至途19矮97斜年7呀月1岗日，店而抵腥押期旺限也乘是从最19拨96生年7讯月1叉日至骑19胆97切年7订月1轰日。症由于辟只有婶在债俯务人殿到期丈未履相行债障务时困，抵茶押权塌人才话能实赚行其醉抵押候权并途以抵灾押物拖的价挪值优教先受棒偿权贼。因垄而，竖如果痕抵押按期限秩与主皂合同免的履厨行期娘限相拳同，柱则意荐味着述主合亲同履帐行期冰未届介满，梦抵押熔权人冲不能贷行使雪优先叮受偿炼权;欺主合辆同履版行期完一旦垦届满问，抵验押期蚀限亦遇同时赞到期姑，抵么押权喊人同横样无爽法行享使优由先受渔偿。网在这端种情撤况下袭，如浴果抵翻押权榨人欲遍使其盾抵押共权能奸够实耻现，框就必搅须在响抵押洒期限净届满纽前向悔登记具机关浊申请痛抵押获期限沾的续帆展。翻但在蚀实践爷中，习由于诵各种循原因达，有谎的抵目押当映事人耕并未允办理名展期之手续互。对瓶此，叮审判久实践何中有裳一种趟观点额认为蜜，因问主合傅同和侮抵押疤合同洪均为惰有效猾成立爱，所侮以，川尽管盟抵押冤期限木已届绝满，蜘但债饶权人肺的抵寺押权姜仍应除受法笼律保读护，斩即抵慈押权湿人仍安可对农抵押易房地药产的目价值宗优先云受偿窄。笔恨者不毫同意翠这种书观点寿。因私为在应我国狼，登安记是严房地泡产权丙属变嫂动的护根据惰。房项地产牵抵押枕权的松设定燕是否狼有效骂，应暮以其婶是否给经过脖登记确，以幼及登相记的焦抵押象期限诚是否趣到期亭为判困断依闸据。罗只有辨在登鸽记的相有效段期限米内的阳抵押荷权，训才是柱有效骄的。磨抵押驳期限答届满删后，锐主债湿权即慰成为齐无担厦保的百债权妨。所仇以，裹我们犁认为欺，抵牌押当股事人毯如未哀办理洁抵押沿期限戏的续因展手钉续，率债权吊人就伞无权察对抵程押房邻地产月的变打价优唤先受悄偿。追在这痰种情卵况下驰，债津权人辣只能胃要求舞应对革其无垦法继值展抵悠押期睡限负颂责的毒过错爆方承殃担赔脆偿责旨任。肤肠(作魄者单真位/费福州经市中并级人枣民法翠院)像角房地捐产抵红押是苍一种睁典型习的抵座押形采式。婚19胜96岂年1邻0月物1日咳施行门的《得担保擦法》傍对此砌作出燥了较付系统嗽的规叉定，忌但其婆中的察规定麦仍有盼不完寺善、有不明决确的扒地方仇，审爸判实流践中川亦有轰不少巡问题思亟待抵解决妖。为降此，颂本文雪拟对喝房地什产抵延押的菌若干鸭问题腹作一馆粗浅笑的探召讨。穷孝一、哪关于朽房地插产抵紧押登贯记的今公信矿力事慎民法榜对房感地产搂权属勺的变膜动，背以登谨记为朵公示越方法袋。这涂样，缠第三躁人就破可根别据登观记所杀展示晨的房逐地产酷权属份状况倦，以沟决定占是否幸进行诵房地碗产交疤易，贸从而讽避免尤遭受急不测菜之损拖害。屡但是身，由遇于当楼事人杂的过永错或陶者登湾记机冻关的政过错课等原达因，户房地更产登育记薄搅上记澡载的初权属穷状况瓦有可声能与维实际过的权赶属状盟况不主相一挨致。耻为了口保护斤善意伐第三顶人对从公示方内容蛮的合涉理依镜赖，帆即使露登记签的内樱容与肢实质乳的权衬属状益况不好符，烛法律挣仍将冬房地疮产登丽记薄兴上记渡载的族权属侦状况弱视为榴当然搁真实义。在朵这种瓣情况舱下，坊房地家产权墓属登青记就枪具有悬了公域信力促。叙增房地围产抵呼押登蛾记是碍房地伐产权受登记贤的重刺要内俗容。值对于坏房地扑产抵何押登陈记是和否具害有公迫信力黎，各此国立摆法上色有两竹种不怠同的徒规定嫁。德辫国、火瑞士救等国猴家的尖民法装规定耍房地戏产抵岸押登蚊记具郑有公喂信力扁。例渔如，幕《德勾国民途法典碍》第衬89巾2条息第1龙款规嘴定：课“不虏动产承登记客簿的冤内容距，为纵取得隙一项续土地捧上的波权利谨以及助在此法权利糊之上钓的权贝利的均人的萌利益茄，应床视为手正确么。”喉而法律国、鹅日本骆等国贴民法土则不坦承认阿房地坦产抵痰押登诉记具半有公赏信力脉。是楚否承授认房触地产梅抵押罩登记持的公筛信力顷，在听法律谈效果称上会奶有重零大差竟别。纷例如嫩，某糊甲将龟其所揪有的虫房屋瘦为乙泄设定贤抵押晓权，上担保脱的债好权额秋为2隐0万舌元，境但登乡记机叶关在束登记援时，剃误将留抵押局权担既保的短债权伍额登盗记为墙2万伙元。份其后选甲又猛以该疯房屋景为债旧权人仓丙设运定3巩0万愚元的渐抵押桨权并走办理姜了登耀记。艰后因困乙之薄抵押史权先件行实渣行，联抵押唉房产晓被拍秀卖并议得价丰款2已3万骂元。廉如果叉承认继房地片产抵捞押登地记的工公有伍力，挪那么牵，第裕一顺武序抵液押权晶人乙授只能湾就其尤已登疼记的海2万抹元债巨权对常拍卖庄价款怪优先槽受偿馆，而沃剩余科价款躲21遵万元身则应需分配罗给第影二顺酸序抵柔押权莲人丙请。反塌之，刘如果玩不承咸认抵槽押登帆记的保公信出力，艳则乙玉因登处记机钩关的声过错例而未赛登记往的1毒8万策元债壶权也估仍然睁可以录优先阿于丙表之债倘权受刻偿，笑而丙卧只能陕分配纵得剩幕余的森3万势元价财款。丸由此轿看来梳，是皆否赋亭予房祸地产陵抵押润登记朱以公唇信力剩，对胜各利垂害关置系人佣的利雁益影余响甚敬大。仇兼那么炊，我满国现弱行法扇律是如否承唇认房订地产浓抵押傍登记假的公佣信力湿呢?粗目前摸，对渡此尚奋存有俘不同糟看法匠。一孩种观淘点认里为，何我国目现行栏立法泳对不雄动产钞权属溜登记苍的公稿示效毅力的仁规定侦，没轧有体立现公孤信力陡的存始在;鹊参见区崔建貌远等然：《甲中国罗房地叛产法度研究厉》，拴中国耽法制趋出版愿社1捷99电5年井版，蚁第2于66处页。赤另一翁种观某点则只认为牵，土阅地权喉利一徐经登忠记机体关在锻登记疗薄上赚注册妥登记碧、颁堡发证恋书后趁，该盘土地但权利亦对于预善意毛第三歼人即起具有知公信睬力。绿参见破国家放土地逢管理于局科金技司到编：奥《土杰地管通理法窄律知检识》垦，中或国大宣地出观版社贺19纸97之年版趣，第唐10推9页卵。笔骂者基涂本同蚂意第斧二种挥观点水，并颜且认扩为，淘尽管价我国设现行尘法律似未就络房地筋产抵丽押登证记的输公信缠力作逐明确仪规定孕，但建应承观认房凉地产途抵押铲登记与的公罗信力表。其炼理由巧在于殿：一随方面稿，现按代社辰会交娘易频抛繁，象如果裹没有塔公信葬力的纠保护惨，则燃善意全第三暮人在络每次陪交易若时都映必须啦检查翅登记屯薄上赵记载立的房第地产心权利课人的替权利煌的真腰实性阀，否库则就缩要因扩为其范检查胃不周的而承嘉担取舰得的奇权利笔被追闯夺的执危险怠。显阀然，磁这一戚要求证对善界意第慎三人针是不割公平锋的，久实践匹中也代是难型以做鲁到的吸，只层会有艳碍于厕正常边的房微地产枝交易离的开恳展。堵有鉴咸于此饰，为耍保障魄交易伞安全忘，法符律有俱必要考赋予罩房地算产抵感押登畅记以材公信议力。广另一落方面鹊，在酸我国笑，房黑地产掌权属雹登记遍是国慨家对最房地爱产交英易进喉行行呆政监挂管的革重要棕手段计。而送且，核我国模对房少地产副权属脖登记航一直渴实行辞实质鸡性审被查。穗根据令有关论房地能产登榜记规存则，搂登记代机关柄除对盗登记蹈申请雕的填金写、箱登记碌手续个和应卖提交故的证万件是忙否完烈备进搏行审茧查外屈，还棍对房膊地产聚的权狸属状亿况进左行核觉实，葵对房嫂地产扭权属喝的设宰立、座变更娱和转秀移的吩合法途性加仍以审疼查。胆因而蔬，对季第三强人来撞说，其登记盗已不票仅仅侨是当读事人乔为实腰现房殖地产随权属善变动肯而提旨出申乳请的刻结果在，而印且是里国家漆专门软机关花对房碧地产阳权属淘变动仆予以善确认谊的行厕政行哪为，竞当然远也就财是最匠具有半社会词公信牙力的师事实杀。总棍之，悠在我收国，带承认崖房地蓬产抵采押登笛记的叫公信需力是劈完全迷必要弃和可第行的买。具乞实践肢中，会登记绩公示亡的房僚地产鞋抵押员权状陕况与玻真实到的权激利状经况不珠符的冷情况哗主要浸有两胡种：淡一是岭主债抚权无吉效或彻因清钉偿而陷消灭顶，而免抵押怜权登晚记尚仆未注炉销;沃二是旋房地理产抵风押登鄙记因鲜错误臣、遗况漏或丙误被压注销咬，从衰而导浮致登外记内趋容与还真实望权属桑状况源不相舰一致嫩。在返第一自种情日形下巴，当但事人犯应根腥据有宋关规霸定，申及时毫办理予注销白登记挥。但悼在此陶之前陈，抵踪押登舍记仍辛具有底形式广上的逆效力园。具交体地美说，些第三艳人不秧能取肠得无竿抵押项权负兰担的便房屋康所有钥权和贤土地旺使用粪权;纷抵押泼人也娱不能兄就该宽房地象产为答其他次债权荐人设英定同肆一顺个序的旬抵押述权。脖在第封二种干情形涉下，朋登记治机关代应办沿理更忌正登熟记，只利害断关系咸人也跳可以龟申请煤更正号登记叛。参奉见《臣土地偶登记川规则湾》第义71产条。逢但更原正的透登记绩不具碰有溯恭及力具，也丽就是滔说，雕在更趋正错逢误的起登记蜂之前课，善黎意第巨三人该因依狭赖错处误的富登记鸣而取沾得的暑权利扶，仍如应受组法律岭的保注护。歼因此野而遭寿受损皱害的壳房地返产权甲利人丹，只项能要盘求造畏成抵问押登恶记错艇误、闲遗漏巧或误训被注冶销的踏过错绢方承恨担赔嘱偿责犁任。谣乎二、榜关于轻房地住产抵农押权桐人的津物上磨代位降权绕焰抵押耕权是谅价值筑权，屈即抵鱼押权院人在卸抵押舍物上饶设定钉抵押佛权的烟目的牺，不黑是为斧了实死现对扮抵押绒物的签使用忘或收介益，肯而是骄通过脉支配津抵押梁物的蛇交换碧价值赠以担抛保债姨权的头实现妻。此欲，抵余押物深虽改逗变其另原有垂形态拿或性刑质，剪但只闷要还咽能维匙持其愿交换细价值碑，就脖不会肢影响捡抵押伐权的闹实现嫌。既怠然如粪此，定抵押卷物的狭变价随物或衣代替铁物在执实质景上就康仍是潜抵押载权的仇客体剥，抵记押权阁人也赏就仍偿能追汽及至宅抵押哨物的决变价赞物或摧代替公物上叙行使躲抵押度权。处抵押也权人沉对抵右押物榴的变趁价物漆或代搞替物奶所享嗓有的叨这种摔权利纯，即奔为抵耐押权相人的透物上糊代位熔权。谜而抵园押物炭的变逐价物某或代哑替物脾则为垃原抵超押物犹的代饺位物胁。明乔根据详我国顾《担野保法尿》的慨有关桶规定孕以及砖实践败中已草有的碗一些锋做法断，笔溉者认桶为，遮房地愿产抵寻押权斧人可推对下休列代堡位物沸行使昆物上峰代位诉权：疼冶1.坛抵押嘴房地献产转泡让价泛款我月国《霜担保恨法》下第4探9条纵规定挡，抵孟押期毅间，郑抵押叮人在救履行巾了通从知抵掀押权苏人并崖告知萝受让窄人转异让物练已经速抵押朵的义狸务后答，可晴以转纤让已王办理利登记繁的抵树押物挡。抵伙押人崭依该眉规定悄转让翁房地殿产并美办理述变更职登记驼后，总受让灿人取很得的座抵押昼房地猜产的害所有津权或如使用绍权即阻受法捉律保魔护。鸭在这畜种情杀况下璃，抵坏押权烧人已西无法蓝行使段追及培权，样只能茅对抵勇押人揉所得码的抵提押房墙地产扬转让摩价款提行使参物上兴代位傲权。蛙我国鸽《担上保法搏》也肉明确边了抵哪押物曲转让尤价款修应作含为抵幸押物工的代底位物傅。该烟法第附49相条第槐2款第规定主：“阻抵押岸人转架让抵框押物税所得涉的价掀款，荷应当茎向抵本押权坐人提箩前清粉偿所泰担保领的债禁权或瞒者向栗与债得权人拒约定逼的第腥三人梳提存召。”般鸣2?姑因抵楼押房晌地产遥毁损缴、灭贷失而纲得的喘保险尿金经谣保险骄的低耀押房各地产蔬毁损士、灭财失后但，保颂险人泊给付蹲的保揪险金年就其夏经济荣价值擦而言膊，是甚原抵梢押房矛地产跳毁损悬、灭墓失部郑分的僚转化辜物。及由此烛，抵脑押权予人可茧以就字该保慕险金俘行使嫩物上桂代位穿权。夕实践师中，智房地搏产抵恋押合蔬同一隶般均厅规定沟，抵进押人暗必须吹为抵亲押房介地产增投保俗。有第些抵蛛押合逼同更光明确恼规定汗，抵仔押人稍应以写抵押痰权人挨为第粪一受井益人孔办理呢保险残。这睁样，叙抵押蹄权人郊对保迅险金湿的物预上代秒位权土就在寨抵押加合同鄙中得番到了敢确认美。烦信3.告抵押沟人所锹得的茂损害碌赔偿竹金《赠担保瞎法》哀第5优8条令规定抽，抵于押物荷“因吸灭失帽所得朴的赔睡偿金兼，应挽当作店为抵促押财肚产”涨。依躬此规乖定，碎抵押摩房地宵产因捆第三扣人的置原因雹毁损欠、灭防失的馋，抵痒押权健人可徐以对言抵押厘人因灰此而粒得的够损害录赔偿妄金行爸使物皂上代坟位权钳。房柴地产摆抵押约权人迹行使费此种荡物上边代位悟权，醋仅以秒可归细责于挂第三仔人的每事由傻导致哀抵押泉房地受产受属到实刮际损泥害为欲要件脖。因摄为，用根据撒抵押橡权不贫可分武原则换，抵献押物君的任沫何一宿部分尊都担亿保着庙主债侍权的驻全部斤，因导而抵当押房轰地产些受损机害的柔部分电也应萍是抵皮押权竟效力蛋所及呆的范绞围。虹铸4.围抵押烂房地索产的般征收验补偿眨费抵蜻押人卫因抵喘押房你地产娱被依研法征阴收而每得的萄补偿露费，稼是原鼠抵押考房地露产价掀值的欧转化蠢形态免，也感应在霉抵押鹊权的副效力庭范围勾内。泊因此祖，抵堡押权小人可锦以对潜抵押搁房地扫产的叙征收水补偿伤费行灾使物速上代漂位权则。需柏要指吹出的旷是，送《担过保法浅》第周51汁条规初定：稍“抵朽押人促对抵呼押物悼价值关减少脉无过只错的驳，抵昏押人妇可以装在因愿损害某而得侵到的扮赔偿过范围制内为言抵押把权人补另行复提供哑担保顺。”狸根据笔这条夹规定牧，抵棒押人善另行赵提供铃担保使后，族抵押南权人贫就不江能对粱抵押怎人的植损害佣赔偿柄金行确使物双上代春位权椒。当布然，服担保秧法仅劲对因嘱抵押隙人另嚷行提昨供担止保导役致抵怨押权掏人对住损害旱赔偿颜金的揪物上举代位处权的茶消灭席作出特规定攀，但愤应该对认为叛，抵丘押权址人对岛转让雪价款抬、保续险金瞧以及问征收新补偿塘费的宁物上轨代位顶权，鼻同样廉会因呆抵押激人另凑行提究供相信当担圈保而翼消灭眼。因认为抵箭押人棚另行屋提供氏相当倒担保绣后，鲜抵押种物的寇交换脂价值舅已得断到了呈保全柏。抵款押权垒人也义就没郊有必钉要行趟使物元上代麻位权拦了。演罩三、套关于识房地肿产抵痛押权造与租肾赁权燃的关怠系拥暑抵押雾权是滚一种督价值概权，服而租铃赁权群则是耕对物帝用益置的权包利。战二者授原则连上可饭以并肺存。斯在抵鬼押权吹与租曲赁权龄并存味于某锋一房舱地产系上时搁，应仰区分倒以下慕两种伤情况铅处理时：红柄(一缺)先富租赁笛后抵颂押的半情况公《担岩保法贼》第短48筑条规窄定：傅“抵敞押人稍将已介出租她的财朵产抵躁押的振，应平当书斧面告其知承定租人寄，原插租赁桶合同揪继续诸有效达。”亡据此倒，出袍租人膜与承疲租人台订立紫租赁怪合同骨后，辟又将幼已出叛租的炎房地联产设悬定抵铲押的股，租更赁关轨系不当受影航响，祥但出踏租人已应将有房地印产准欲备抵留押的再情况发书面亿告知似承租催人。勺此外桃，我疮国《凭经济纤合同犬法》蕉第2宇3条蛮规定愉：“霉如果校出租麦方将界财产忆所有氏权转锯移给筹第三啦方时歉，租除赁合同同对紧财产死新的仆所有百方继被续有巧效。糖”这呈表明拦，租蓬赁权匙具有麻对抗锣力，道买卖谎不破毙租赁删。所察以，轧在因梳抵押搁权实彻行而令将抵尺押房返地产维出卖悲时，秩先成例立的挎租赁零权仍零然能倍够对腾抗后定成立条的抵燕押权贵。也懂就是艺说，筹原租晓赁合头同对月抵押部房地哑产新步的受隔让人容仍旧秃是有拦约束逝力的链。在旨租赁气合同之期满波前，么受让牺人不准得随们意解碍除租遍赁合参同，缝也不垄能单弄方变托更租绣金和诚租期肆。法党律这哀样规错定，雾有利稀于保应护承剑租人节的合路法权放益，键同时蚂又能走达到输稳定葬社会坝经济痛关系义的目令的。萝诚然禽，租卡赁关贴系的殿存在谎可能泼使抵贪押房姨地产银出卖肯时的疲卖价猪减少师甚至省无人异应买虏，但王抵押干权人文既然讯愿意兰在已渡出租控的房老地产躁上设俯定抵针押，筛就应砖由其办承受柔可能续的不油利后绒果。鲜愈值得蜻探讨晃的是辅，以涝出卖柿方式柳实行李抵押疲权时你，承部租人波对抵础押房梦地产饿是否肃享有谈优先漏购买命权。摇有关致承租湖人的娘优先室购买赏权，的最高厨人民蹦法院谷《关脂于贯碧彻执森行〈阁中华刻人民已共和铁国民终法通纯则〉衬若干椒问题添的意识见》吼第1铲18蝴条规撑定：丽“出糖租人排出卖饰出租恼房屋扰，应魄提前猛三个取月通殿知承剃租人止，承勺租人世在同吴等条妈件下剃，享腥有优器先购晕买权昂。”童此外娘，国表务院筒19远83则年发驳布的根《城算市私望有房纪屋管哲理条帽例》挤第1车1条寻也有践类似疤规定愁。据贪此，锣有人芬认为菌应承赚认抵邮押房度地产振承租丛人在取同等壳条件糠下的酷优先测购买悼权。堆我们凡认为跳，对军于承队租人匆对抵纺押房租地产怠是有桌优先胡购买序权不首能一疼概而松论，洪而应宿区分锡不同痰的出页卖方训式作狡具体培分析农;在万以变含卖的串方式射出卖奸抵押哪房地杯产时宽，应摇该保若护承叫租人知的优欲先购眉买权郑。但董如果疮以拍赢卖的率方式质实行矛抵押岗权，惑则不傍应承符认承炸租人晚的优拉先购耻买权胁。因叶为以提变卖欣方式晕出卖清抵押要物，照是以曾拍卖蚊以外诉的生蹄活中捎一般洗的买玩卖形查式出方卖抵允押物栏以清巡偿债是权，差与一兴般买应卖方示式并晴无不梁同，猜因而扫有可故能出喝现两辜个以驳上出杠价最周高的阅买主穿。而该优先惠购买及权则钻是指吹优先仍购买庆权人习在支政付同嘉等价于格的将条件翠下，伞享有若优先钟他人高购买鹅标的董物的悉权利纸。可跌见，股在以窑变卖扔方式耳出卖歇抵押葱房地责产的定情况响下，活抵押羡房地闸产的块承租狐人完撑全可遍以行弃使优忌先购摘买权夏。相楚反，闭如果泉以拍喊卖方吹式出择卖抵荷押房句地产领，则甜会由蝇于拍冒卖的凳性质阅而使庄承租蝴人无革法行浊使先奋买权仪。这特是因阿为，瓜拍卖侵是以纽公开访竞争侮的方嘉法把桐拍卖岩物卖阁给出虚价最奸高的我竞买挺者，泰拍卖圈结果度不可悔能出抛现两督个以稳上出您价最捡高的见买主尖。所顾以，盘在这张种情洁况下纤，承链租人大没有奴行使粥优先妙购买婆权的批余地青。承静租人诵如欲草购得夫抵押拼房地怀产，稻只能借报名津参加牧竞买蚂，与卸他人涂公平杰竞争到。拜主(二骂)先地抵押屯后租桂赁的顾情况寻抵押唇权设刚定后杠成立斥租赁坚关系介的，梁因抵歌押权歇与租闯赁权英在权腾能上茄各不俗相同渐，所漫以在惭抵押孙权存致续期准间，厨租赁巡关系愉对抵激押权克不会院有实冠质影侨响。黑但在些抵押匹权实孩行时肠，如箱何处俗理抵堤押房刷地产摘上存鼓在的占租赁街关系巨，却犁不无嗓疑问窜。对似此，否我国少法律畏还未弟作明趴确规劝定，页理论赖界则伟存在们两种需观点浮。一小种观甩点认考为，匪抵押撤权设配定后书成立旨的租心赁关捎系不洗能影坟响抵块押权劫的效兵力，馅在实泉行抵凳押权诉并将婶抵押座物拍两卖给烦第三袖人时翠，租寇赁权赛对买仔受人悉无约拨束力洗。另少一种糟观点兼认为划，只奶有当锐租赁者关系嘴的存夕在影疼响抵虹押权卷人的舅利益袭时，话抵押手权才房能对朱抗租蓬赁权设，否黄则租扫赁关墙系仍忌然有虫效。麦]效愧笔者疼赞同宇上述准第一蔽种观舍点。彻其理眯由在慰于：抚抵押向权是骆一种怨物权牌，而奉租赁臭权传碰统上辉被认汁为是翅一种竞债权忆。根波据物命权优津先于品债权值的原悲则，桥先成鸭立的液抵押袋权自昏然可仗以对匆抗后刷成立专的租哑赁权裂。否贩则，休抵押饮权人马的利爷益就想无法赞得到辩应有烟的保就障。犬而且木，《骄担保丈法》进第5猪