三峡广场物业评估报告2

三峡广场物业评估报告第一部分项目概况三峡广场景观文化MALL位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，南通历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前重庆市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。第二部分市场环境分析一、项目区位条件评估1、区位条件：重庆市是中国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，重庆的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把重庆分割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点，亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。它一般为一片范围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在重庆市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前重庆乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与北京王府井大街、上海南京路、广州中山路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸价值。2、交通条件三峡广场景观文化MALL所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心，道路系统发达，是沙坪坝区通往渝中区、江北区、九龙坡区、磁器口镇等地的交通枢纽地段。此外，火车北站作为客运站更方便了沙区与其他地区的联系，其交通通达度极高。尤其是三峡广场景观文化MALL位于环绕三角碑至陈家湾商贸中心区的道路系统的中心，目前其环形道路交通系统每天的汽车通达次数极高，据定点统计数据显示渝碚路的汽车通行量在每小时至万辆，每天流入三角碑商圈的人流量超过20万人次，而且道路与步行街的多方位联接，更增加了三角碑商圈接纳及辐射能力，所以对于三峡广场景观文化MALL而言，三角碑地段便捷的交通条件也为项目的辐射力及影响力创造了有利条件。性3、伶配套富条件陆城市痕基础逗设施聪是搞屠交通膊、能许源、刃供水寨通讯拐、环壁保和胳防灾问抗灾嗓条件届，它逮是城加市不切可少蛙的物伙质基鸭础。机作为早沙坪滴坝的校中心剩商贸丛区，桌三角樱碑地唤区城酷市基眠础设微施配瓜套十筑分完染善，傻尤其仰是这胳几年筛三角快碑商援贸区哑的城侨市基断础设亡施条甩件得饿到较标大改锣善，摆周边芹环形忧道路犁网的坛建设矛，城邻市广胃场如辽商业胀文化淹广场咱、历暂史文怜化名检人广鸽场、部绿色况广场贸的建蜂成，症双巷遵子步作行街代的建遣成完程成及围新建怕的银宗贸大救厦、收华宇惰广场且、融兽信大女厦的称都使势三角浇碑商侍圈的拌城市怜基础送设施再配套腰水平誉达到合了全档新的偷高度雁，为乒其成崖为现灾代化是的城派市商息贸中睬心提窗供有称利的足基础框支持挡，也堆为三土峡广时场景状观文烤化M递AL侦L的存建设炭提供锣强有尚力的捎支撑擦。黄4、猴人气母方面构人是响城市然中的泥主导非者，座也是火最活自跃的浅因素遮，作案为城监市区笋域商但业中墙心，辣其所奶在区压域的勿人口虑密度之越高芒，消杂费力奇及消苏费总喉量越妹大，灿同时恨辐射蓝及影膀响力吧越大纱。臂目前否沙坪啄坝区畜的综态合经脑济实玻力目胃前已摔位列蒙重庆零市主卫城区怕的第劝二位屯，沙绒坪坝方区的析人均耳收入奶水平墙及消疤费能欢力已疾位列脉重庆那第一搂位，布同时岂沙坪铜坝区弟67凡.5饮万的乒总人占口中肝三分象之二泽以上被聚集僻在以民三角善碑商卵贸圈广为中贝心的援东部饭区域相，其确中尤酱以区竟内多新所大员专院事校的叨师生功人口胜为主奏。据认国内么权威较经济说机构妖的统汤计资暖料，谨学生雁群体著是目庭前消惩费能荒力最暂强的杆群体侨。目荡前三躁角碑速商圈崖每天龙近5班0万弄的人乖流量健中，柄学生滤占有优很大暮比重末，该疏群体顿给地代处三决角碑观商圈煤的各枕商业耗单位馋带来禁无限斜商机记。材三峡室广场帅景观去文化却MA灯LL匆地处锄三角汗碑商赠圈的霸枢纽恒和节弟点位尸置，赏其吸封引三垒角碑件人流匀的能是力和谋辐射直力极质强。表尤其傅是随历着项脚目建催成后分三角燃碑商炮圈范艘围的裹进一赖步扩缎大，尘到于座商圈陷内的跑人流弦量将贞比目体前提淋高2弓－3还倍，企得天固独厚若的地惰理位魔置使酷三峡窑广场鹅景观剂文化住MA申LL推将成移为最清聚人扎气的缺中心否商业打单位膜。熔二、扭政治屡经济耍环境郊评估啊1、蔬宏观樱方面喂中国推经济唉持续前保持双高增延速长崇，拉贞动内谅需政罩策的左实施焦已使废国民农经济置走出醉“根九五稀”姑后期忌通货斯紧缩构的困业境，州新世暴纪第沸一个裤五年钞计划倍——歉国民纪经济口“昌十五主”游计划否中将渗实施帽西部宫大开暂发的连战略喷列为姨国策膝以及饲中国莲加入温WT轮O的阴日益圣临近疼均为侄重庆谅市提律供了泥前所脊未有嗽的发虏展机苦遇。箩重庆诉市作硬为最阔年轻宏的、征面积应最大磨的直亦辖市辣在尾“九夹五”煮期间据，紧勺紧抓敞住设化立直渴辖市港、三轰峡移馋民迁乎建和嘱库区解开发锤、实弟施西络部大励开发梯等重局大机孟遇，塌国民且经济心和社熄会发端展取润得显俯著成勉就。悟实现近了国置民经好济的而快速是增长磨，国旷内生阴产总翼值年班均增搁长9保.4励%，嚼人均溪国内槐生产杜总值拴年均革增长喝8.水8%扁，地鹊方预征算内甘财政援收入纠年均卫增长毁17干.7固%。筒经济直结构节调整奔取得脸一定踩进展安，三板次产苗业结叨构由紧19森95姻年的捧25科.9途:4孙2.龙3:禽31精.8之调整贯为2裕00象0年氧的1钱7.休8:垃41短.3纵:4苗0.喇9，握城镇吉化水茫平提蹦高到楼21访.7器%。接固定杀资产柳投资稠五年旅累计替完成舌24耍09洲亿元饲。集晋中力姐量加轮快了堆一批期基础蚂设施希建设拉，城辣市形恒象明堂显提旁升。典人民量生活攻水平猫有所罗提高漆，城丰市居攻民人催均可形支配徐收入居年均剑增长崭7.科4%雀，达杀到6宰27吃6元纲。列重庆袖市纳“政十五症”半计划难纲要摘表明牧，昨“十屈五”货期间咏重庆沸经济壮和社相会发置展重的总奥体目茶标是懂以实房施西渣部大进开发域战略马统揽槽经济随和社每会发握展的伯全局泼，加锹速推若进市倦场化使、信构息化亿、工样业化讽、城统镇化娱，促药进国斜民经精济持需续、钥快速核、健滚康发颂展和鸭社会进全面全进步硬，努痒力把隆重庆气建设益成为巷长江声上游初的经连济中速心。禽更好如地发呼挥中识心城缓市的嚼战略帅支撑叫、对虽外窗堂口和霞辐射步带动堂功能争。睡国民搬经济西增长呆速度吨高于嚼全国强平均虑水平要，煮发坑展总次体水倒平位带居西届部地卸区前怀列，齐人民赔生活质明显胶改善致，实悲现2凤01减0年湖前国源内生显产总收值比冤20演00个年翻摘一番的，国缸内生本产总漏值年蚀均增映长斤9%熟，人荣均国喷内生则产总斩值年恶均增普长8衡.6绑%，绣城乡供居民舞收入听增加笋，生除活质岸量较算大改可善。隆“停十五仆”稀期间匀，城秃镇居蜘民人载均可骑支配某收入姓年均激增长全7%宾左右汉，农方村居攀民人羊均纯蝶收入做年均巩增长怎5%娃左右赛。2弟00串5年锻全市想居民恭服务娘性消然费比遭重提六高到写30色%；恭城镇匆居民靠人均座住宅窑建筑雾面积尝增加右到2乳4平酷方米谣。河从重棚庆市穗经济垦发展额目标扶的制孙订可罩以看权出，仔三峡版广场出景观悬文化手MA腰LL脱的建歼设及战投入衰使用早拥有季绝佳然的宏撞观政祸治经槐济环炒境。嫂2、叮区域厕方面最割沙坪注坝区掌作为双重庆会市的渡科教盆文化未区，姥拥有抽一大隶批在伞西南宏乃至隶全国释知名佳的高惹等学献府，狗“渴九五萝”渡期间副沙区冒政府功利用很这一杰优势孤，狠迎抓科犹技兴挣区的导工作毫，国政民经任济和夕社会吵效益小得到炎长足支的发忠展。厉人均吧国内调生产神总值腰由1卖99箭5年映的1粱08昆3美适元增妙加到衰20丽00于年的详15币36去美元捏，区献属增碑加值列比铺“辫八五潮”允末翻恋了一念番以诊上，卵区属有经济尚结构救调整览步伐僚加快游，第丝三产哀业比灰重上占升，妇提高究了7泼.2业%；经同时自企业赏改革东进一扁步深纱化，闻公有邪制企随业改船制面善达到露90四%以厨上；幻城区厅居民诞、年华均可越支配武收入驻分别箩达到览65始00纺元。祖基础猪设施泰建设形加快取，完桃成了检21达4平腿方米欺的新比区开四发和火旧城误改造末，为栗沙区素招商冷引资全打好漠硬件来基础命。搜短沙形区湖“沾十五亏”束计划叛纲要秘表明脆，沙阅区综雁合经奥济实迅力保腹持在棚主城劣区前聚列，扬国内蕉生产价总值链年均椅增长识10慈%，缎人均周国内阳生产袋总值袖年均蝴增长烂8.震5%绢，全旁区财垃政总拨收入韵年均慧增长础10吹%，廉全社扔会固绸定资旬产投圈资年改均增旗长1迷5%莫，社惹会消居费品走零售检总额慢年均怪增长存13洋%，脸城镇虎居民逐年均贱可支询配收排入每狗年增堡长4信00吉元。再同时衫在贩“愿十五松”画计划瓶的主市要任坟务中榜进一湖步将舱三角妈碑中懒心商堆贸圈夹发展轮成为叔重庆顷市的故第二践商贸搅中心添，并菠将锦筋绣三冶峡广敲场工粮程列爆为没“堵十五万”松计划追的六酷大工运程之袋一，耳做为搁锦绣绝三峡帆广场望工程宇的组路成部芦分的突“恋三峡美广场命景观宝文化燕MA左LL释”慌拥有徒无可氏比拟颂的政史治经今济环永境优粱势。砍三、授商业清环境你评估筒1、荒商业神聚集取效益献和繁民华度奖在法一个岭城市搭中心骡区里妖正常事聚集岔了数呼百家胡不同掩类型朋的商境店及施相应侵的服父务设咏施，最由于狮商务窗繁多墨，服扫务项旁目齐糕全，声社会畅需求看的物访品几钉乎应颠有尽青有剖，可胸供选重择的崇余地眠很大刷，因缴而具巧有很摄大的厅吸引刻力。爽当今堵商业纠、百安货业牲的发蛛展已睡趋向俱多元偷化、获立体艺化，瓜商业温服务苍中心万的吸厨引力悼主要勺取决伍于聚牧集规冤模和队级别页，聚跑集规挨模越炎大、拥服务凭功能读越完申善、货级别济越高竭，对敞顾客虏吸引烦力越提强，嘴相对知应的烘繁华给度也蝇越高比。现荐代人挠的消麦费观漠念是日购物蹄、休丘闲、未娱乐赵、参股观、稼欣赏农等乌“其一站签式血”鹊服务某需求驼，而穿不是惯单一牙的购牵某一尾种商毫品到你某一辨地消跳费。圾三峡眼广场伟景观槐文化这MA膊LL狼正是青满足粘了人坟们的梳消费乔心理装，把括人的怜不同御需求赔的各镜项商条业服票务结川合为剪一体扯，此锅外其御所在颜的三跑角碑迹商业盆中心偏像北扬京的馋王府所井大匠街、浅上海居南京坊路等屠中心坡商业纯区一藏样采光用商陵业步僻行街乔的形善式，棕其商房业的祖聚集肃效益董和繁拒华度脾是最捧高的称。同炸时三芝峡广质场景候观文铁化M励AL值L面柳对区怖域内米高比摄例、擦高密秤集度蒙的校稻园人呈口群真，进守行了册针对欣性的射商业龟规划枣，所灯以三城峡广哲场景午观文夺化M熟AL而L自纲身具继有良贩好的深商业役聚集采和繁砌华度枕。倾2、太特色聚独具认的文生化商嚼业设层计理蚁念：馒（1悼）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