中国房地产上市公司报告

2023中国房地产上市公司TOP10研究报告(首发)一.研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了六年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注。2007年来，沪深300指数（399300）全年收于5385.10点，相比年初涨幅达163.84%，为众多投资者带来了丰厚的收益，IPO及增发融资额、资产注入及重组、证券账户开户人数等各项指标屡创新高。进入2023年后，受国内外宏观经济波动和相关政策影响，沪深股市“持续下跌”，沪深300指数更是在2023年4月22日创下了近一年来的新低3122.39，相对去年最高点已下降46.82%。地产指数同日创下1457.28的低点，相对去年历史最高点下跌达56.06%，跌幅超过同期大盘近10个百分点。中国房地产TOP10研究组在总结过去五年“中国房地产上市公司TOP10研究”的基础上，结合中国房地产行业和证券市场的发展现状，本着“公正、客观、准确和全面”的原则，对此次研究的评价理论和方法体系进行了改进，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为投资者提供科学、全面的投资参考依据。二.研究结果及分析2.1.整体发展状况分析（1）房地产上市公司总资产大幅上升，在港上市公司总资产均值突破200亿元房地产上市公司（根据上市地点将其分为“沪深房地产上市公司”、“中国大陆在港上市房地产公司”、“中国大陆在其他境外市场上市房地产公司”，其中其他境外市场上市公司指在除香港以外的其它境外市场（包括新加坡、美国、欧洲等地交易所）上市的中国房地产公司）总资产规模近三年来持续上涨，截至2007年底，沪深房地产上市公司总资产均值已由2005年的26.40亿元上升至58.21亿元，大陆在港上市公司总资产均值达236.37亿元，是2005年同期的近3倍。在其他境外上市房地产企业总体规模较小，2007年总资产均值为35.87亿元，远低于同期沪深上市房地产公司和大陆在港上市公司的平均水平。（2）营业收入稳定增长，新上市企业表现突出2007年，房地产上市公司的营业收入总体保持了持续、稳定的增长势头。沪深房地产上市公司营业收入均值达16.89亿元，同比增幅为55%，但其中28%的公司出现负增长，状况堪忧。在港上市企业营业收入均值接近50亿元，同比增幅约60%，收入规模和增速均高于同期沪深房地产公司。境外上市企业营业收入均值约为8亿元人民币，同比增幅为30%。新上市公司2007年各项指标表现突出，碧桂园2007年营业收入达到177亿元，同比增幅高达123.37%；SOHO中国营业收入达69.54亿元，同比增长近3倍。（3）多数企业EVA呈增长趋势，少数沪深上市公司EVA下降在港上市房地产公司规模性和盈利性优于在内地上市房地产企业，近百家沪深房地产上市公司中，超过60%的公司2007年EVA为负，而在港上市的房地产公司中，EVA为负的企业数量不足20%。沪深上市EVA为正公司均值由2006年的1.38亿元上升至2007年底的1.44亿元。在港上市均值为负公司2007年情况有所好转，从上一年的-2.01亿元提高至-1.33亿元，EVA为正公司均值由8.29亿元上升至9.60亿元，财富创造能力稳步上升。（4）房地产上市公司盈利能力大幅提升，主要盈利指标增幅较大岁20缎07胖年，因房地龙产上徒市公戴司的事盈利蒜能力屑显著谷提高览，沪秧深上撕市公们司总敢资产唇收益排率（绸RO炕A）煌均值对达5融.3突2%城，较深20伪06社年提鄙高1荒.4连1个资百分遇点，积部分背企业粮超过申10底%，稳体现警出较泪强的篇盈利鄙能力进。净汉资产塌收益医率方轻面（敬RO决E）背，2辱00刮7年趣沪深扇房地倾产上渐市公辱司该语指标露均值倚达到忽14陈.4猛8%罩，同例比提拘高4缘.1治7个雹百分熔点，孔平均犹EP厌S（到每股统收益廊）从做20在06藏年0深.1棋48据元提冰高到羊20寺07义年的吉0.砌35错元，款增幅刃超过标10阶0%耳。骆（5怖）资拜产负陆债率哈大幅驱走高己，短非期风脱险值吗得关勾注低沪深柴房地回产上芬市公煤司资翻产负键债率笋在2夏00村7年宪大幅富上升蜡，突撤破了处70阶%大关关，赔并于看20茅07载年底亏达7绩6.约49占%，呢与上饺年相武比提陕高了茫7.屯39继个百企分点器，负借债风寒险显亲著提箩高。酒但数探据显费示，冲少数婆资产隔负债劲率极尼高的酸企业阴尤其村是S心T企纲业对拌上市庄公司歉整体妨负债嗓水平珍影响剧较大丢，资屋金情描况较驻好的敞企业杰，资目产负缓债率槽仍然遍稳定团在6茂0%乱左右秋，部臣分持祥有物肠业比跨例较罩大的阵企业跪，如杠北辰嘉实业尽、中渗国均国贸雅、陆民家嘴总的资扛产负堡债率绸更是肌仅在联40详%-植50具%之艇间。文沪深爱房地爪产上并市公枣司流粪动比饲率稳糖定在言1.主7-毒1.悬8的认水平巩，短剖期偿钻债能挥力仍哲有待英提高冈，特我别是强20熟07扩年末止以来穷，部弱分城恨市房纹地产洒市场较交易匪量下版降明坡显，霸给房闻地产铸上市垃公司销带来县的短苏期经寸营风未险不屠容忽更视。叹2.闪2.止20柔08推沪深歌房地脑产上摊市公评司T保OP趁10苹研究跌（1灰）2择00凤8沪冤深房断地产拥上市清公司絮综合阳实力攻TO钱P1淘0泻截至蓬20透07御年末街，沪掩深房型地产您上市丰公司磨综合裤实力袜TO榜P1原0企兴业的评总资丙产均世值达崖28唇0.也28唐亿元愧，同护比增饰长7躬0.肝20市%，梅营业淘收入苹均值广为7胸9.朽68墨亿元曲，同驱比增花长7凯5.性18鸽%，款利润蜓总额子均值浩同比梳增长音91探.4沫5%骄达到逮18宝.9枕0亿纪元，烧与沪乖深房小地产蝇上市公公司并整体用水平仰相比贱，综循合实爆力T便OP岩10封企业疗各项逐规模携性指就标均峡值都欠是其晶数倍袍，运亿营效属率也虫优于挎整体锅水平败，其皂20决07顽年总招资产胖周转鞭率比顽沪深否房地着产上伙市公斗司整缓体水厚平高亲0.驶7个鹅百分献点。延（2庆）2练00陆8沪满深房房地产陆上市赖公司勺经营央规模拌T换OP姿10陡在2随00晌8沪讽深上许市公右司经桐营规乎模T纲OP抹10动中，吼首开膜股份奸20腊07馆年进甩行资阔产重效组后愈，通灶过收凑购母伟公司租持有纳的1仍2家滨公司晕股权扇，公美司的磨总资阿产和薄净资蓄产规喝模迅泽速扩帖张，刃应收争账款筹周转参率、劝存货鞠周转贫率、之总资便产周杆转率雕等都钳得到捏显著赌改善逗。新请湖中赠宝2欲00虏7年众利润躺总额技增长制近1蝶00门%，迁净资评产上雀升约而90渗%。惹（3财）2芳00卷8沪池深房兴地产卡上市上公司辟财富床创造缺能力呼TO才P1酬0苏20克08化沪深隔房地小产上士市公餐司财我富创伍造能捆力T残OP浪10讲的E虾VA揪年均销值3写.8亚0亿膛元，浩其中易，万厉科E羡VA兔提升本了2松7.足14穗%，枝截至示20播07壮年底忘已超瘦过2蕉0亿兆元；慰金地岔和首属开的就EV斤A分规别比认上年丘增长敏79未.5粗2%巩和集59猾.5傅3%均，增疗幅十舅分显话著。产与此盲同时夕，同矛期超魂过6善0%女的沪捎深房走地产宾上市并企业售EV裹A为晕负值逗，财胶富创蜡造能垄力不旷容乐恨观。缴（4何）2招00攀8沪炕深房跳地产羡上市看公司寄投资狂价值汁TO啊P1罚0尝在2恼00化8沪宁深房线地产棵上市馅公司以投资赶价值膝TO踢P1雾0中柄，除嫂了万智科、楚保利霸等行事业龙另头企师业外宽，北衡京城揪建、石苏州胶高新筝、福泳星股隙份等煤企业饲也再篮次入剪榜。婚20港07跟年北推京城沈建实迈现净档利润社增长名16玩5.划42宾%，逼且毛蚊利率察达3现9.尚11搬%，楚近四勿年来睬持续遍上升晒。苏软州高志新凭若借园旷区经义济的目优势群独特侦经营唱模式拿，各淋指标尝平稳废增长伪，未仿来发做展前献景看鱼好。嘱涂2.价3.腥20甜08薯中国场大陆殿在港逃上市踪房地战产公左司T协OP田10越研究途（1对）2愤00腊8中丸国大棕陆在遥港上佩市房友地产歇公司降综合至实力时TO运P1互0窄截至腹20裹07驼年底昆，大翁陆在带港上陷市房倘地产肢公司价TO顶P1评0总捕资产从均值春达3滴55用.9涂7亿另元，锅同比扇增长迁99略.0眨2%拥，而形同期燃大陆麻在港菌上市棕房地宴产公施司整澡体均恰值为南23屈6.悦37族亿元欲。综斑合实羞力T写OP何10破的营瓜业收役入均矮值达冠87芹.2醒6亿著元，杆是在执港上幅市企她业整欧体均味值的瓜近两瓜倍，尚比2抄00坦6年彩上涨瓶69宿.4学0%骄，净茫利润翅同比宰增长誓更是棵高达愁14远4.氧11碑%，泉20刊07素年均定值达络26孙.0勾3亿房元。练综合怪实力熔TO突P1鞭0企介业E叹VA捎均值帝为1牺5.醒27我亿元融，相绪比上润年综悦合实捷力T指OP粒10疗企业兔平均寺水平瓶12以.2奋8亿讽元增狐长2赵4.读34笔%，德其中兴四家损在港戚上市河公司沿的E平VA吴突破煌20茂亿元嫩，而际在沪谨深房剃地产邻上市暴公司孔中仅解万科剑一家杠超过屯20送亿元贫。可（2验）2慌00政8中汁国大矮陆在候港上熊市房能地产绞公司秋财富弃创造誉能力振TO鸭P1御0气（3毅）2恭00剃8中孔国大左陆在刻港上俗市房好地产探公司额投资注价值繁TO售P1部0忘2.亩4.辆20齿08酱中国响大陆蜜在其涨他境讲外市兄场上罚市的瞧房地才产公皂司研散究布截至岛20坏08青年4胀月在隔新加溜坡、喊美国笋、欧娇洲等塑地上烟市的作房地载产开莫发企藏业有着华程挺房产肌、大扛观地侨产、遇鑫苑荐置业盆、中挖国新控城镇弓发展叫、广搏东地纵产、植中华湿汇房拉地产告、元天邦地蛋产、壳阳光新控股纠共8抖家企促业，柜其中卡，鑫箩苑置凶业表刊现突茶出，瞧20讽07缘年总挂资产慨增长写26恶7.镜49句%达切到5经8.违75待亿元世，利育润总有额增菊长1咱53熊.7银2%铜达到盈5.裁31滋亿元庆。往20黎08疗中国趴房地恰产海笋外上款市标薯杆企礼业：躁鑫苑亚（中认国）删置业秃有限偏公司换鑫苑佳置业面是第他一家竖在美丑国纽伟交所好上市凯的中猫国房套地产材开发径企业胡，在抖此之蝇前，狱阳光置控股线和元佣邦地停产上东市地描点新隆加坡滴一直芬被国趋际资兔本视领为新债兴资陕本市剖场，巾中华炮汇和葵广东葬地产皮的上既市地尤点虽量然在退国际公金融刘中心盈伦敦绘，但闲其上箩市交立易所且为创拐业板颠市场核AI例M，宾而鑫抛苑在明纽交吸所主耻板成站功上俭市，塌标志悬着中吵国房穿地产沃市场朱和企弯业的忍投资架价值局得到里国际哪主流牵资本帽市场蝇的广寨泛认驻可；羡此外松，鑫获苑置脖业专倦注于句郑州器、济延南等银二、喷三线施城市滋的独松特战归略，易更提止高了重国际党资本盼市场繁对中秤国二肿、三煤线城榆市房海地产盘市场争发展补潜力厌的认层识，合为更并多的户中国械房地芹产企歉业迈通向海蹲外资荒本市亦场树医立了竹行业陷标杆匀。泛2.招5.半20跨08喉外资奔在华爽投资茅房地掘产公殊司综昆合实件力T猫OP浮10黄研究蒙随着锤中国线房地读产市描场的社繁荣哭，外素资房胞地产修公司蜜在华舰投资荣不断扔增长汁，外面资房描地产罩企业举凭借员资金筝、品卵牌、斗管理拖等多萍方面雷的优愚势，佣已经鼓发展雄成为傻中国域房地寺产市活场一取支不乔可忽偿视的袭力量钱。外牙资房俗地产纲企业证把在粥中国弹的业累务作求为其送业务别组合检的重欠要组揉成部帆分，幸为企娇业带安来了手快速帆的增贩长。修中国码房地英产T搏OP策10码研究犁组以斧20杏05煮-2妨00贡7年敞来自推中国更大陆舅的房蹦地产粥相关慢业务狸收入紧（包减括房衫地产麦开发聋与销钱售、倒园区神开发繁与管亦理，灭下同英）超院过2衡亿元段或当够年房崖屋销赛售面晒积超善过色3万拳平方题米链的外虏资在左华投钩资房啦地产很公司铃为研失究对宝象，奴从经躬营规建模、攀盈利左能力仅、成暑长能怖力、旬管理遥效率犬、财忙务稳恐健性悄等五沟个方弃面，鱼综合盖评价竿外资叶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