上海某住宅案例

上海碧云住宅案例项目分析概述本项目位于大岭山大岭村，大岭村位于大岭山镇西南面，距镇中心区3公里，东与大塘村相邻，西与水郎村相邻，北与大片美村相邻，周围区域近两年经济得到长速发展，涌现出一部分的大型工厂，周围区域人口达10万人，从大岭村、大塘村等村的房屋出租水平看，该区域住房出现紧缺。项目所处区域的大岭村，随着东纵路和厚大路开通，大岭山长途汽车站、镇公交车站（离本项目只有200米）即将坐落该村，其交通、地理位置显得优越起来。项目由一个建筑面积为2万多平方米的四层大型生活广场，及四栋规划为小户型的住宅楼。住宅销售面积11798平方米，分为A、B、C、D栋，楼高6层，呈长方陈排布。4栋楼相互之间的楼距只有3米。每栋有两个楼梯上下，每栋的建筑长度有40米长，分为23个小户型，中间为过道。这样的建筑排布、建筑密度，住宅会显得非常的拥挤，户型采光差。项目于1994年动工，后因为种种原因中断，最近重新启动，并根据市场环境变更功能要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼的功能要求。本项目现已开工，大概10月1日可以交楼，由于是属于村集资房，没有房产证，房的使用权年限只有50年。优势本项目首推优势在于其位置，项目所处区域近两年，取得了长足发展，多家大型的工厂员工人数超过1万人。镇规划的长途汽车站，镇公交车站即将坐落该村，其次本项目周边没有类似的项目在运作，因此是一个市场空白点。第三是交通便捷。项目紧邻厚大路、东纵路等主要干道，辐射能力非常强。第四是项目配套，与住宅项目一同开发还有一个商业综合市场，综合市场以“集时尚购物、休闲娱乐为一体的大型购物广场。劣势本项目的劣势同样在于其地理位置，因为其偏离镇中心区，在目前看来，进入项目区域的交通较差，该区域经济还比较薄弱，消费群体较为分散。住宅项目没有房产权，使用期限也仅有50年，这个问题对销售将有巨大的杀伤力。从规划的角度来说，楼与楼之间楼间距过小，因此直接影响到户型的采光问题。所开发的户型较差，黑厅、黑走廊。尤其是B楼的采光问题更为严重。关于这个问题我部门已经与开发商接触并不断确认，至今开发商仍在和规划设计单位联系确认。该物业的性质为村集资房，因此在销售付款中必须在很短的时间内付完楼价款，这样无疑提高了消费群的置业门槛。威胁眯分析浩产品五特点急及购经买群胃体得库知，轿购买额项目炼的大梳部分拌群体忠将是冤用以算投资吸，而湿该区盲域的涨村民椅自建愧房用椒以出辣租的践，近盏一年鞠来迅触速的软多起架来，坟部分杨村民昂可能梦会被模眼前而出租畅房的涝高效咐益，孕盲目乱过度贤的开太发,燃导致裹出租肿房增摇多。机会丝对于缺本项块目来铃说，宏最大何的机春会是津抓住归项目序周边援区域火工厂费的管宝理者本、私稼营老呜板、眼个体窄经营物老板盈，包耐括生练活广俊场的类个体笛经营紧者。载无论守是考阶虑到躁投资速还是沈自用梅，此昼类群抹体都赚是本把项目礼要把废握好顷的群尾体。库其次歌是周承边的丧工厂而，有浙部分动厂可笛能因筝为员更工的早扩增匠，或足者是篇为厂餐里中卷层管盗理人磨员，淹找个连比较护好的闻居住蹈环境袋，他蛾们会蛇考虑浅购买搜或者浇是租训我项牛目住朗宅。对策姥项目茂目前解人气妻少的艇对策闲项目染要引傅起足绢够的摊人气序，才烫会投素资客合增强纹信心虑，我筹们可沾以在科生活芳广场妄中引烤进大瑞型的解百货闹超市县。由古于大良型超恰市百哲货的谋辐射涝能力傲强大牢，必喉能吸疯引周避边消帖费群伶体，桨达到愈增强阀人气柄。达晴到无愉论是巴生活听广场正、还湖是住浓宅都呢会得架到很蚂好销旨售。总50版年使罗用权柱限对女策蛋在项衔目推塑广中塑，利委用收伏益率彩的计恋算使形购买肺者认贵识到鼓50毕年的宵投资事整体锐回报熊率相撒对于涌银行小储蓄躁利益恰率已籍经处惑于一喘个比痛较高明的水低平。界规划烂与户谱型复却杂对惑策笨朝由扶于项葵目是饮采用愈的框谨架结相构，防我们洋尽可新能的似把握邀需要燃大户伙型的尖客户盟，以星避免雾采光聚不足杯，对露于黑绕找廊肌，我裁们可眠以在处销售峰时间袖里全鉴天候磁开灯动。裂周边建出租基房竞耍争的宗对策器周边跑民房设对本隙项目派出租圣效益盟的高肿低影泉响是挺最大厘的，企我们垦如何近优越纠其竞牛争，砍在调朱查中槐发现祸民房袋的居蚕住安慈全是历最多禁租客颗关心录的问仁题，和同时细由于猛民房讲规模恩小，聚业主调没有兄能力火也不衣会下挪大力磁气搞判好出葱租房稿的物鞭业管拘理。远针对盛这样远的问屑题，乳我们把可以纺推出除“稻管家书婆旅”矮式的邮物业犬管理壁。使冈项目伏具有后“砖酒店贯式公惑寓征”员的标哑准。呢首付畅款高因对策炕由于糊项目子的特笛殊性补，只认能采炸用一劝次性京付款令的方评式，轰无疑葡提高逼了项逢目的门置业敞门槛恶。姻综合西考虑怎项目幅周边壤出租栏房出直租率狗、效品益都殃很高匹，同想时为启项目皱引入蝇酒店植式公盐寓的曾管理冰办法西：来开发孔商奋承诺垃3年让8%轮投资杀回报番，揭通过虹这种峡方式专等于恳用前捏三年泉的消废费者赶投资破回报外作为湾开发之公司胀垫付努部分后，演避绎为鲜“带泛租约脱销售驼”购。昆但是石在预纹售中池不可瓶以提轮出关“叨带租奖约销待售批”湿，阻也不肾能说略是缸售后欣包租嚷，刃因为警违反锐法律亩规定碌。冒这种厦模式丰并不余能等悄同于键“九吊成按男揭”御和“悄售后禽包租漫”，绕可以乘说开顿发商稳打了响一个蹦擦边介球盘。侍营销长策划园推广杏切入拳点闻本项徒目推嫌广切升入点百是利替用：例有好臭装修提、周颗边独最一无仰二高晃尚住侨宅项遭目、哑包租晶，酒胶店式淋的物钳业管鲁理、庭本项格目位肆置。托强化抓购房魄者信砍心，魔用安丽全而垫高额接的投涨资回匙报刺棋激本猜案消喝费群荐体。差目前腾东莞科小户半型楼沾盘销稍售的招推广涂主题秩，往缸往围毛绕三祝个方亲面：插首先坊是位宅置；额其次敏是装稠修档汗次，编再则术是投集资回盈报率臣。耕一般繁小户肆型的姜购买短者与状使用让者相筹分离姥，相敞信已毯经成命为房误产经稳营者幻共识不。按圣照这等条线莫索，肤剖析疯这三饭种营茅销主东题，男会发刚现三捆种营融销主胶题全悟部是止围绕没一个趟概念绕来操稳作，风就是梦给消壤费者稼信心缩，投田资本央项目仿必定白有高货额回皆报。阅以位宽置作境为推注广主拖题，袖无非贝表达脉这样价的意名思：钳这么室好的姻位置制，你贝以后室租赁绣收租牵也可崇以，欧等着扭房子衔价格雨往上社涨再碍卖也渔可以汇，怎坚么样蚁都让艳你有广好的露回报螺。镇课长途罩汽车吗站、凯镇公救交汽艳车站傻相继随坐落尾该区投域，使眼见拣着该亲区域是旺起惜来，惹你们气还等啄什么火？承以装吃修作奋为推长广主旧题，排表达采的意柄思很承类似型：已纪经带懂有好炒装修愧，今饰后你挣想租奴出去急还不加容易禽，租叉个好冬的价冲格太波简单北了。顺总之匹也是天给消流费者领一个羞信心洲，就绕是能尖够得片到良耕好的于回报关。午相对诞周边顷民房疲安全防管理改差、麦卫生茂差的唇机会盖，我观们可肌以推姨出类丙似西“误酒店代式公鱼寓坊”拜管理徒的方织式，朗创造早一个桥舒适毁的、阔真正偏居家侮的生燃活环染境。巧而投欢资回撤报率恶作为浑推广率主题营就是锋最原结始的判保底悲的方称式来窝确保哪投资陪客的历收益正。辟作为诱本项咸目的勇推广夜主题呆应该喇如何撕制作据，思迷路同蚀样是杀围绕兔如何量给购护房的赞消费暂者强糊大的趟投资匠信心穷。衣本项钱目推观广切反入点延是利流用：钞有好云装修此、周科边独塑一无想二高睡尚住弹宅项亩目、挤包租带，酒职店式茶的物勾业管饮理、世本项哄目位扰置。垄强化在购房处者信但心，惭用安火全而干高额胞的投罗资回颤报刺厦激本丧案消膏费群吵体。秧项目喷定位娇项目姓整体我定位衫松假暑日公甜寓双本项骨目采景用抓“印类似沿酒店弃式公幸寓搜”株作为党定位哈作为菊定位屈一个没市场闪的基加本要陶素，帆本身语的地笛理位吨置与谱客观结存在帅的一兽些条答件市盘场发纽展的皂需求抹以及择消费天者所犬能提皮供的痰支持旋，三封者构蚂成了微一个碑定位勺最为张关键颠的三挺要素援，下欲面从境这三逃个方乘面来俗论证老上述巨定位识消费框者定鞠位势本项明目的慰消费喘者群玻体定谨位为都：车通过矮长期营租赁壁，以犯租金椅形式君与土豆地自链然增虚值获长取收柳益投掀资客码通过恼房产枝价格勒上涨圆，进席行低拉吸高锁抛获盖取一者定收证益投订资客慢附近质私营焦老板率、个糊体经廊营者殖在市累区有幸住房很，因赔在附跟近工碌作原按因需须要在每区域绝周边倾有个羽休息必场所爆小户救型物档业的冷客户坚特征除及构市成膝当前结小户谷型产术品的昂需求俗市场巩主要攀有以袋下几偏个特阅征：泼（一掩）、格目标仅市场您特征水年龄香细分微客户孙群的尺年龄法跨度趁约为县25梁-4至5询岁间纤，其袖中主贼力客恨源年里龄跨缺度为遇30仗-4万0而岁，栽约占滤70品%砌；骡40捧岁以求上估柳计约脖占妄20呈%惧；航30帜岁以主下估港计约挥占漫10牢%傲。对工作悼、家顺庭背胶景细值分走因产磨品的仆特殊番性，神目标镇客户随的职给业结速构、愉学历此结构观、收稍入结滨构、锹家庭狱背景她都与考一般冬商品什房客猫户群市有很宣大不躲同。惯从职垫业结插构分极析：严证券娇业、役商业瞧贸易芦业约氧占鼓35扰%搭；广住告业毁、娱络乐业絮及文证教业红约占恒15愚%户；境迟外或易外地榴人士买在沪踢工作刺或投腊资的脆约占孝25田%盏；自班由职智业者尖及小扔型私叠人企醒业主乱约占准15漂%忘，其础他约希占舅10卵%鸦。以球从凤学历处结构末分析劫：大快专与碧本科慰以上术约占独75愚%乔；其治他约恩占砌25狗%许。呈从收梢入结惨构分亡析：泄月收奏入萌80粘00曲元以掩上约阻占搬8根0%掉；月嘴收入闹40轧00溉-8刻00缺0苍元估味计约遗占神20秃%剑。广从家攀庭背束景分见析：备未婚纪估计守约占皂40旨%既；已盾婚估全计约嗽占才60坦%慧。匆客户永需求景特点坦分析责随着法改革宴开放伏的进逃一步年深入犬，上亡海已观发展究成为锅国际裙化金丛融、释贸易超、文三化的葬中心弱城市拒，特愈别是炉加入笋了晨WT橡O蝇，又泛吸引泥了一趣批高自层次诵人才绘，因许此而抄形成恰了一申个高稠学历臭、高题收入紧、具站有全抄新生四活理隶念、梯有较律强消讯费能沉力的冬中、袍青年拆群体勉，他弦们需慈要一叠个独慕立、底自由快、高间档的召生活汉空间最，而助且在包对产舰品的辫功能纹配置飘上普采遍存颗在较经高的拆要求泛。稼（二槐）目悬标客萍户细货分职1、售投资伍客即投资我客可烫以分仔为两而类，公一种窗是通筝过大智量集食中购孙房推区动房尾产价译格上完涨，斑进行葵低吸每高抛遭获取岂一定态收益含；另贪外一供种是指通过估长期对租赁臭，以庄租金舞和土始地自拦然增掉值形锁式来镰获取除一定汗收益士。建第一坟类投练资客喉——巾通过笑大量轿集中者购房拍推动疑房产心价格怀上涨气，进燃行低获吸高斜抛获虚取一若定收庙益两该类睛投资匙客是旷目前滑政策如面所址打击州的对照象。犯从舆助论导乞向与吼上海椅市政好府连测续推贡出调御控市蕉场、懂稳定权房价犁的有肾力措圾施去来看朝，基呢本上台都是嗽对该机类消浴费者叙进行梦打击低。该由于禽资本撕的逐份利性滚，该竟消费针群体盈仍然你会存培在。勺在项病目销乡售中煤，此核类群污体具袖有集舱体购论买与钱大量挨购买遮特性抗，因体此仍倡应该砍作为喘重要捆的顾难客群遥体来罢接触翻。队（败1灰）客虾户构咽成：仿温浙盗地区馆投资部客为早主妥（疯2纲）消厦费心翻理：监所购魂买房链产价悔格短烘期内测大幅配度提翻升。未50押万的动总价爱能轻酷松接壁受。匆所购怨买房郊产能纽够迅柏速脱绝手。星短期判内追后求最熊大收仇益，钱并承伯担一订定风朴险。鞠（午3醋）功满能配卫置诊对此脆方面驴要求淋少。迈第二隶类投遇资客昏——捧通过眼长期负租赁袍，以抵租金艺和土细地自挣然增朱值形罩式来胸获取透一定自收益虚对于戴此类链投资属客，秘政策迁面相胖对宽板松。揭没有司直接俭的限倡制。也从政多府不筒希望滨房价困下跌鸦，也煤不希极望房已价上善涨太听快的者思路林来考号虑，娘该类马别的摩投资执客在盏政策疲上短笼期内贿不会箩遭受择打击漂。随（双1赠）客挪户构萌成：腿本市暴及海漠外投伟资客请（台跨湾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