碧桂园产品力自检与项目竞争力提升课件

产品力自检与竞争力提升营销中心/前策产品部/李亚目录CONTENTS前言0102 产品力自检怎么做应用案例03章节CHAPTER前言01产品力自检怎么做02应用案例03营销人提产品建议经常面临的三个问题：一、产品力自检解决什么问题去竞品做对标，除了户型之外，还要看哪些地方缺乏结构化难免遗漏从何下手接手新项目，想提升产品力，但不知道从哪里下手产品经验丰富，但总有些价值点想不到二、利用产品力50条，做好竞品对标“产品力50条”涵盖建筑类、规划类、商业车位类、装标及展示类等产品力提升方法，通过与竞品对标，找到提升附加值的方法，做到结构化、不遗漏。一、建筑类包括空间赠送、品质提升以及其它增值方式，涵盖洋房、别墅、公寓及住宅通用方法；二、规划类从功能配套和景观设置入手，提供产品力提升的路径三、商业和车位1、商业：产品力提升包括规划定位、功能预留和面积赠送；2、车位：主要从规划、价值提升切入，包括设置储藏室；四、装标及展示1、装标：核心是结合客户需求进行适应性优化；2、展示：综合楼、样板房及示范区充分体现产品价值点。产品力50条部分内容1、建筑篇洋房外部空间赠送首层是否可赠送花园首层是否可赠送地下室空间商铺顶部平台是否可以赠送内部空间赠送是否电梯入户/类电梯入户是否做结构连板/天井赠送是否做设备平台赠送其它增值方式是否做复式或跃层等产品创新架空层是否做泛会所别墅面积赠送是否根据当地规范及成本收益达到赠送最优化公寓空间赠送是否用足层高赠送挑高赠送后是否可以设计双钥匙入户品质提升是否配置独立厨房是否配置明卫是否做到入住后燃气入户、民水民电是否考虑布置公共活动空间是否采用通透采光最大化的楼型1、建筑篇通用内部赠送阳台赠送是否做足飘窗赠送是否做足是否赠送公共走廊及电梯厅上空是否赠送客厅上空外部赠送阁楼赠送是否考虑顶层是否考虑做平台赠送1、建筑篇2、规划篇功能配套是否考虑做社区内漫步道（塑胶/夜光跑道）是否考虑配置童梦乐园是否在园林、配套打造上提炼更多故事及情景景观设置是否考虑到当地人文、文化在规划中体现是否设置标志性建筑3、商业篇规划定位商铺前道路是否通达商铺前绿化是否已最小化各类配套用房是否设置在价值最低的位置售楼部是否做到了有利于销售的产权最小化分割柱网结构是否做了优化功能预留空调机位是否考虑妥当广告位是否考虑餐饮排烟、排污、隔油池及上下水功能处理是否考虑妥当商铺是否预留独立洗手间位置面积赠送利用层高实现赠送是否考虑占用车库面积赠送是否考虑天井方式面积赠送是否考虑赠送露台面积是否考虑设计大宽度的骑楼，增加户外营业面积（骑楼赠送）是否考虑商铺后开门，赠送小院是否考虑3、商业篇4、车位篇车位规划是否考虑用其它停车方式替代地下车库车位数量是否最小化分区车位需求与供应是否均衡车位出入口是否合理且最小化价值提升是否利用住宅投影面积下的地下架空部分做储藏室车位品质提升是否考虑5、装修篇装标是否已调研客户需求进行适应性优化6、展示篇展示综合楼、样板房及示范区是否充分体现产品价值点三、产品力自检工作最新考核要求经过近半年的试行，“产品力自检”

工作已得到各区域认可，为进一步强化“产品力自检”工作的成效，我部发布了最新的执行、验收及考核制度，要求全国区域予以落实。考核类型达标标准项目扣罚区域扣罚未按时验收主席签批规划后7天内完成验收2000元/个500元/个扣罚承担人——项目营销负责人区域前策负责人1、考核制度：按是否在“主席签批规划后7天内完成验收”考核，区域与项目强关联。2、责任主体：项目层面由项目营销负责人承责，区域层面由区域前策负责人承责；3、大区监督：大区统筹区域产品力自检工作开展情况，并进行监督，每月提报执行情况。章节CHAPTER前言01产品力自检怎么做02应用案例03产品力自检操作全流程科学定位主席签批报单体产品自检施工图建议+验收验证需求功能类附加值结合科学定位验证客户需求先自检/查规范/看竞品1、预选赠送类和功能类价值点；2、针对赠送类核查当地规范；3、针对赠送类和功能类对标竞品1、提出产品建议并验收2、产品自检部分先以建议形式提出1-2天摸排市场7天30天针对展示区方案、商业、车位建筑图纸出来之后，要按项目节点自检节点√产品力50条的要求进行核查自检。至此，真正完成产品力自检一、执行产品力自检的两大原则使用“产品力50条”要遵循市场原则和技术原则，市场原则指的是“比竞品好”和“客户喜欢”，技术原则指的是“符合规范”和“成本可控”。两大原则市场原则比竞品好客户喜欢技术原则符合规范成本可控目的：适度超越，做出当地最高性价比的产品，并不全是“人无我有、人有我优”二、执行产品力自检的方法“产品力50条”内容从实际作用的维度可以分成三大类别：面积赠送、功能提升和产品自检

，使用方法略有不同。面积赠送自检功能提升自检 对标提升产品自检 自检提升规范 对标提升验证二、执行产品力自检的方法：面积赠送面积赠送：主要涉及建筑类和商业的建筑部分，核心是利用好当地设计规范，在规范下将赠送面积做到极致，甚至突破规范。操作步骤先自检1查规范2看竞品3再提升4报规之前，先对照产品力自检表逐一自检：对项目产品进行自检，逐一核对，看附加值是否考虑充分。针对考虑提升的价值点，核查当地设计规范：①看当地规范是否允许；②若允许是否做到极致;③未明确规定看是否能突破;以产品力50条为纲，核查竞品附加值情况：①竞品赠送是否做到极致；②明确规定的地方竞品是否突破；③未明确规定的看竞品做法;对标竞品做法，明确项目提升路径：①规范内赠送要做到极致；②明确规定的，若竞品突破就参照执行；③未明确规定的，参照竞品，争取突破;注：要在成本和时间可控的条件下争取突破规范。明晰当地规范有明确规定的部分未明确规定的部分争取突破不能突破：做到极致可能突破：研究可行性

提升产品力整理设计规范：主要是计容规则，目的是让营销同事快速了解当地规范，提高产品方面的专业度，助力新项目提升产品竞争力；9月8日总部已发文要求各区域整理。二、执行产品力自检的方法：面积赠送洋房首层是否可赠送花园首层是否可赠送地下室空间商铺顶部平台是否可以赠送是否电梯入户/类电梯入户是否做结构连板/天井赠送是否做设备平台赠送是否做复式或跃层等产品创新别墅是否根据当地规范及成本收益达到赠送最优化公寓是否用足层高赠送挑高赠送后是否可以设计双钥匙入户通用阳台赠送是否做足飘窗赠送是否做足是否赠送公共走廊及电梯厅上空是否赠送客厅上空阁楼赠送是否考虑顶层是否考虑做平台赠送商业赠送利用层高实现赠送是否考虑占用车库面积赠送是否考虑天井方式面积赠送是否考虑赠送露台面积是否考虑设计大宽度的骑楼，增加户外营业面积（骑楼赠送）是否考虑商铺后开门，赠送小院是否考虑产品力50条——面积赠送二、执行产品力自检的方法：面积赠送类型一：不能突破，做到极致案例1：【是否做足阳台赠送】河北区域双开间阳台VS安徽区域庐江双开间阳台石家庄当地规范：挑阳台进深不大于

1.8

米，按1/2

计算建筑面积，超出

1.8

米的部分，计算全面积。河北区域石家庄YJ260户型：做足进深1.8m，且双开间合肥当地规范：要求主体结构外，进深不大于2米，阳台面积不超过15%，阳台连接居室不超过一个开间。阳台（半赠送）设备平台（全赠送）飘窗（全赠送）电梯厅（全赠送）庐江项目为保持双开间阳台的舒适度，取消了次卧和客厅的隔墙，变成横厅二、执行产品力自检的方法：面积赠送注：夹层利用车库上方，结合覆土层高度实现，不额外增加成本。西安当地规范：地下室结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；2.20m以下的，应计算1/2面积。竞品：部分竞品通过毛坯空腔形式，首层赠送地下室我司：参照竞品突破规范（跟政府沟通好）夹层北半部分赠送给二层，通过电梯直达

夹层南半部分赠送给一层，通过户内楼梯可达类型二：可能突破，研究可行性案例2：【首层是否可赠送地下室空间】陕西区域YJ140首层利用地库覆土层做夹层赠送地下室二、执行产品力自检的方法：面积赠送搭结构板改造成书房，实现赠送6.7㎡玉林当地规范：对结构连板无明确要求。广西除柳州、南宁、崇左有明确规定外，其余地方无明确要求。竞品：多数竞品通过结构板改造赠送房间我司：标准户型竞争力不足，参照竞品研发新户型广西玉林多数竞品都会赠送结构板。左为中鼎公园假日95方户型，结构板改房间赠送面积达13方。玉林中鼎公园假日广西区域玉林Y332户型类型三：未明确规定，争取突破案例2：【是否做结构连板赠送】广西区域玉林Y332户型利用结构板改造房间实现赠送二、执行产品力自检的方法：面积赠送某楼盘拆除赠送的结构板二、执行产品力自检的方法：面积赠送二、执行产品力自检的方法：功能提升功能提升：主要涉及规划、装标、车位部分，核心是根据项目定位，对标竞品，综合考虑客户需求和项目成本，合理选择需要提升的地方。操作步骤验需求3再提升4看竞品2参照50条，核查竞品在功能提升方面的价值点，初步得出结论：哪些是“人无我有，人有我优”先自检1结合项目定位，先预选需提升的价值点结合科学定位，验证客户对拟提升价值点的需求针对客户的敏感点去提升，超越竞品：①竞品有，客户喜欢，我们做的更好，客户不敏感可以不做；②竞品无，客户喜欢我们更要做，客户不敏感可以不做；洋房架空层是否做泛会所公寓是否配置独立厨房是否配置明卫是否做到入住后燃气入户、民水民电是否考虑布置公共活动空间是否采用通透采光最大化的楼型产品力50条——功能提升二、执行产品力自检的方法：功能提升规划是否考虑做社区内漫步道（塑胶/夜光跑道）是否考虑配置童梦乐园是否在园林、配套打造上提炼更多故事及情景是否考虑到当地人文、文化在规划中体现是否设置标志性建筑装标是否已调研客户需求进行适应性优化车位是否利用住宅投影面积下的地下架空部分做储藏室车位品质提升是否考虑案例1：【是否做社区跑道（塑胶/夜光跑道）】浙江区域衢州高铁片区时代悦城设置环形跑道先自检二、执行产品力自检的方法：功能提升规划类中梁首府新宏华府我司产品建议是否考虑做社区内漫步道（塑胶/夜光跑道）否否可行（塑胶跑道）看竞品验需求中梁首府社区道路时代悦城意向方案案例2：【是否考虑配置童梦乐园】浙江区域时代悦城考虑成本设置低配版童梦乐园先自检二、执行产品力自检的方法：功能提升规划类中梁首府新宏华府我司产品建议是否考虑配置童梦乐园简单设施简单设施建议低配版看竞品验需求简易儿童游乐设施项目定位刚需，考虑成本，配置低配版二、执行产品力自检的方法：产品自检产品自检：主要涉及展示、商业、车位，核心是对可能形成产品硬伤的地方进行自检，预先排查，做针对性的优化。操作步骤先自检1对照产品力自检表，逐一自检：对没考虑到的、或考虑不充分的价值点，充分研究。再提升2对自检结论做针对性的提升产品力50条——产品自检二、执行产品力自检的方法：产品自检商业商铺前道路是否通达商铺前绿化是否已最小化各类配套用房是否设置在价值最低的位置售楼部是否做到了有利于销售的产权最小化分割柱网结构是否做了优化空调机位是否考虑妥当广告位是否考虑餐饮排烟、排污、隔油池及上下水功能处理是否考虑妥当商铺是否预留独立洗手间位置车位是否考虑用其它停车方式替代地下车库车位数量是否最小化分区车位需求与供应是否均衡车位出入口是否合理且最小化展示综合楼、样板房及示范区是否充分体现产品价值点案例1：【商铺前绿化是否已最小化】二、执行产品力自检的方法：产品自检关键点：①商铺前的景观宜通透，不阻挡消费者及商家的视线，增强商铺的可视性。②前置考虑与沟通，拿到图纸后要注意检查，及时跟顺茵了解绿植的大小、高度。二、执行产品力自检的方法：产品自检关键点：①广告位需充分考虑其昭示性，特别注意骑楼商铺，应在骑楼外立面预留广告位。②要避免建筑构筑物、绿化景观、道旗等物体的遮挡。案例2：【广告位是否考虑妥当】怀集项目英伦商业街骑楼遮挡了商铺门面，增加销售难度在商铺门头预留广告位，便于商家经营案例3：【分区车位需求与供应是否均衡】二、执行产品力自检的方法：产品自检关键点：①根据各苑区户型特点（刚需/改善），可在前期把车位侧重配置在需求较大的片区。②若项目有多个地块，可将车位适当匀给后期地块。1Y

12F521Y

12F521Y2

060

F57-328Y2F57-225Y2F57-132Y2F57-132Y2FYJ160T32F5845Y2

F5732Y2F5732Y2F5325Y2F5332Y2F5325Y2F苑区A苑区B苑区建面（万㎡）面积㎡户型套数预及车位需求车位比A10102-3225007401.48B589-1353003601.2合计1580011001.38案例4：【综合楼、板房及示范区是否充分展示产品价值点】二、执行产品力自检的方法：产品自检关键点：①综合楼、板房及示范区的设置要充分展示内外景观等，动线尽量简捷，形成闭环。②原则上所有项目示范区范围要做大，核心景观面加大，开放时整体展示出来。原展示区调整后展示区未展示的绿地原展示区：租用公共绿地，未将售楼部后面的绿地纳入原方案展示区做小，租用外部公共绿地做展示，主席要求加大示范区范围，将售楼部后面的绿地纳入。使用产品力50条微信小程序，只需四个步骤就可以在手机端完成竞品对标，并一键导出产品自检报告。新建对标 逐项填写 提交数据 导出报告三、执行产品力自检的工具：微信小程序三、执行产品力自检的工具：微信小程序新建对标第一步三、执行产品力自检的工具：微信小程序逐项对标第二步三、执行产品力自检的工具：微信小程序提交数据第三步三、执行产品力自检的工具：微信小程序导出数据第四步序列对类标

对标

对标细大中类类对标细节要点是否可行（是/否）竞品情况（有/无）情况说明（填写内容：说明我司及竞品具体情况）1是否做社区跑道2是否配置童梦乐园3是否打造故事情景如大草坪、樱花大道、银杏大道等4是否融入当地文化5是否设置标志性建筑如钟楼、标志型小品、广场等6首层是否赠送花园7首层是否赠送地下室8是否赠送商铺顶部平台9是否电梯入户10是否赠送结构连板11是否赠送设备平台12是否做复式或跃层考虑室内楼梯位置及舒适度，赠送空间的功能及实用性13架空层是否做泛会所可考虑补充社区配套142、别墅面积赠送是否根据当地规范及成本收益达到赠送最优化如地下室、中空、采光井等方式15是否用足层高赠送是否设计双钥匙入户17是否配置独立厨房18是否配置明卫19是否燃气入户、民水民电20是否布置公共活动空间公共会所、洗衣房、厨房等21楼型是否通透采光单外廊＞单内廊、单回廊22是否做足阳台赠送错层阳台、复式客厅外阳台上空、花池/花架23是否做足飘窗赠送包括落地假飘窗、满开间飘窗等，含公寓24是否赠送公共走廊及电梯厅上空25是否赠送客厅上空26是否赠送阁楼洋房顶层、别墅屋顶27顶层是否做平台赠送洋房送顶层露台、花架，别墅屋顶平台28三、展示展示展示综合楼、样板房及示范区是否充分展示产品价值点29四、装标装标装标是否已调研客户需求，进行适应性优化30商铺前道路是否通达31商铺前绿化是否最小化32配套用房是否在价值最低的位置33商铺及售楼部是否做产权最小化分割34剪力墙及结构是否优化塔楼商铺开间视剪力墙位置定，不宜小于

3.6m35空调机位是否考虑36广告位是否考虑37餐饮排烟、排污、隔油池及上下水是否考虑38是否预留独立洗手间39是否利用层高赠送40是否占用车库赠送在车库去化较慢，价格较低甚至亏损的城市41是否用天井实现赠送42是否赠送露台面积或外摆空间43是否做骑楼增送44是否后开门赠送小院少量商铺可考虑对园区内开门，提升业主便利性45是否用其它停车形式替代地下车库46车位数量是否最小化47分区车位供需是否均衡车位出入口数量是否最小化49是否利用住宅投影面积下的架空部分做储藏室50是否提升车位品质地坪漆、柱设计、墙设计、顶设计、导视系统结论部分16

二、建筑类一、景观设置规划

规划类4、通用3、公寓外部空间赠送其它增值方式空间赠送品质提升一、人无我有……二、人有我优……三、人有我无……四、人无我无……产品力自检报告车位功能预留面积赠送价值提升车位规划商业48

六、

车位规划定位五、商业内部赠送功能配套外部赠送1、洋

内部空房

间赠送红框部分可以由小程序一键导出绿框部分在与项目总及设计管理部确认落地性后填写三、执行产品力自检的工具：微信小程序电脑端导出的报表验收需要的报告红框内的部分就是我司产品序建议

导照片小程 出的内容右边绿框就是每一条最终的建议，做还是不做，怎么做最下面的绿框就是把最终结论按四个象限做个梳理三、产品力自检操作全流程科学定位主席签批报单体产品自检施工图建议+验收验证需求功能类附加值结合科学定位验证客户需求先自检/查规范/看竞品1、预选赠送类和功能类价值点；2、针对赠送类核查当地规范；3、针对赠送类和功能类对标竞品1、提出产品建议并验收2、产品自检部分先以建议形式提出1-2天摸排市场7天30天针对展示区方案、商业、车位建筑图纸出来之后，要按项目节点自检节点√产品力50条的要求进行核查自检。至此，真正完成产品力自检章节CHAPTER前言01产品力50条详解02应用案例03案例1：浙江区域城市新区的偏僻项目如何拔高“颜值”提升竞争力高铁片区城南一、区位不占优，地块素质差，如何应对相较于衢州城南核心区位的竞品而言，我司地块“先天条件”较差，且竞品的口碑很好，如何提升我司项目的竞争力，是困扰项目营销团队的难题竞品中梁首府和新宏华府位于城南核心区位，且市场口碑较好。我司浙江区域衢州城南新项目（城南印象和时代悦城）位于高铁片区，周边配套不成熟，人气不足，且靠近铁路。竞品建筑类竞品首层赠送花园，顶层带阁楼竞品做设备平台赠送竞品部分楼栋赠送客厅上空，做复式会所规划类化商业类建筑类架空层不做泛

未做餐饮不做车库和天井赠送未融入当地文

不做骑楼，不开后门建筑类我司125方以上送地下室阳台进深加长到1.8米规划类在泳池和绿化上超越对手商业类个车位和储藏室类出入口最小化设置储藏室装标和展示类围合式布局，每户型设置样板房建筑类商铺顶部平台赠送每个房间尽量赠送飘窗赠送私家电梯厅规划类塑胶跑道/童梦乐园/小广场阳光草坪商业类空调位设置顶层平台优化人有我无人无我无人有我优人无我有我司商铺控面积，优化进深广告位展示效果产做到更品佳

建议二、利用“产品力50条”与竞品全面对标三、将产品提升建议落实到景观设计方案与设计部沟通落实营销团队用《产品力50条》对标之后，快速、全面梳理出产品提升建议，并反馈给设计部，很快就落实到了项目景观设计方案上。阳光草坪童梦乐园（低配版）彩虹跑道阳光跑道中心泳池圆形小广场跌水景观中梁首府社区实景我司衢州城南项目示范区方案效果图竞品的社区较为常规，乏善可陈。我司示范区在“颜值”和体验上超越竞品四、展示效果对比小结：用好产品力50条，快速提升竞争力以往营销团队提产品建议往往不体系、不专业，导致前后意见多变，设计反复修改，降低效率。浙江衢州项目利用“产品力50条”快速提出建议，便于设计部高效落实配合出图，关于景观、配套的对标结论基本体现在了方案上，为项目“高颜值”打好基础。案例2：福建二部四线城市非劳项目如何打造产品引领市场我司首入福建南平邵武市，当地无大型品牌开发商，但其他版块竞品赠送较多，如何在四线城市引领市场？一、首入福建南平邵武市，如何引领市场地块：南靠富屯溪，配套齐全，溪对岸为老城区、市政府。占地104亩，容积率2.5，四线非劳斯莱斯项目。市场：整体在售住宅存量37.1万㎡，去化周期约8个月，项目所在邵武水北及老城区供货量较少；暂无大型开发商，以首置三房、四房产品热销，而130㎡以上产品周期较长，普遍赠送面积较多。打好“科学定位+产品力自检”组合拳，根据客户需求调整户配，通过竞品对标提升产品力。结合真实客户验证开展产品力自检，同步沟通报建部门，确保产品建议的落地性。对标项项目名称嘉园名城宏林世纪城凯旋世家建筑类赠送空间阳台/飘窗阳台/飘窗/结构板阳台/结构板/采光井赠送率5%15%15%-20%规划类功能配套会所无无无智能化无无无夜光跑道无无无儿童乐园普通儿童乐园暂无普通儿童乐园景观设计景观无主题景观无主题景观无主题景观园林1万㎡景观公园无1.5万㎡法式花园人文景观无无无59项/3大竞产品

对力

标自检

品二、打好“科学定位+产品力自检”组合拳建筑类：优化户型，做足飘窗、设备平台赠送，增加结构连板和入户花园，提升赠送面积。建筑类对标要点邵武外滩嘉园名城凯旋世家内部空间赠送是否电梯入户/类电梯入户√××是否做结构连板/天井赠送√×√是否做设备平台赠送√√√其它增值方式是否做到全明/通透/动静分区等基本产品力√√√是否有效提高得房率、室内动线是否有效集约√×√是否充分展开建筑南向面宽、户型面宽进深比是否合理√×√顶层/底层是否做复式或跃层等产品创新××√标准层是否做复式或跃层等产品创新×××架空层是否做泛会所√××注：福建区域在《产品力50条》基础上研发《产品力59条》Y039（2T4、94/108）YJ125T-7(T2-18X)三、对标+自检，优化户型、提升规划Y039（2T4、94/108）中户94㎡，改造后111㎡，赠送约17

㎡

；边套108㎡，改造后129㎡，赠送约21㎡。竞品户型-94㎡赠送面积约15.5㎡竞品户型-104㎡赠送面积约13㎡三、对标+自检，优化户型、提升规划YJ125T-7(T2-18X)电梯入户，2T2，128㎡，赠送面积约24㎡。竞品户型-129㎡非电梯入户，2T4，赠送结构板、飘窗、阳台，赠送面积约20

㎡

。三、对标+自检，优化户型、提升规划规划类对标要点邵武外滩嘉园名城凯旋世家功能配套是否考虑做社区内漫步道（塑胶/夜光跑道）√××是否考虑配置童梦乐园√××是否在园林、配套打造上提炼更多故事及情景√××景观设置是否考虑到当地人文、文化在规划中体现√××是否设置标志性建筑，如钟楼、标志型小品、广场等√××1、景墙、小品；2、现代拱门3、园林泳池4、小型广场5、阳光草坪6、休闲栈道7、儿童乐园8、儿童跳格子9、按摩步道10、阳光跑道规划类：丰富功能配套，打造主题景观，在细节体验上超越竞品。规划对标 对标结论落实到景观设计方案三、对标+自检，优化户型、提升规划竞品社区实景图邵武外滩项目景观方案意向图四、展示效果对比2017-11-16附录：产品力50条内容详解第1条 首层是否赠送花园解释：一般指将项目部分公共绿地“赠送”给与其相连的首层住户使用，作为该户的“私家花园”，提升首层单位的附加值，无产权。1、做法在首层客/餐厅开口直通室外，采用分户围栏（矮墙、栏杆、绿植等）成私家花园，可独立入户。2、注意事项项目需在报建前与当地政府沟通花园是否可围闭，若不可围闭，建议设计出2套图纸，一套用于报建的，无花园围闭线的，一套用于施工，顺茵绿化部按照设计院的放线，用绿植进行围闭，高度约1.5米。前花园河南区域汝州项目YJ140-4（11X)第2条 首层是否赠送地下室解释：一般指将塔楼地下室投影部分“赠送”给首层住户使用，打造复式住宅，提升首层单位的附加值，是否出产权需要与政府沟通。1、做法将塔楼地下室投影部分赠送给首层住户，且不影响项目车位配比。2、注意事项由于成本分摊，会导致销售总价较高，需对客户购买能力及接受度有一定摸查。地下室预留采光井（下沉庭院），提升负一层居住舒适度。合肥高速时代公馆首层赠送地下室（出产权）第3条 是否赠送商铺顶部平台解释：通过建筑设计的划分，将社区底商顶部的平台“赠送”给二层或三层的住户使用，不计入建筑面积，不计入产权。1、做法在建筑单体报建图上表示有平台间隔线，且后期施工时根据已审批的规划报建图纸将该平台围闭并经政府相关部门验收合格。2、注意事项赠送给每户的平台具备构造上的独立性，能够明确区分；具有使用上的独立性，每户可以排他使用；买卖合同上不得出现“赠送”字眼，销售时输出业主有平台使用权，引导客户购买。怀集项目二层赠送商铺顶部平台商铺顶部平台商铺顶部平台第4条 是否电梯入户解释：通过电梯直接入户，每户可单独使用与之对应的电梯厅，一般输出为“私家电梯厅”，提升住户的尊贵感。1、做法集团劳斯莱斯户型均为电梯入户，标准户型的1梯2户则使用双向开门电梯实现，2梯2户则一户一个。非标准的2梯4户与1梯2户相同，2梯3户则组合使用。2、注意事项梯户比大于2的户型较难实现电梯入户；电梯入户的卖点在销售阶段的展示和说辞要到位。标配YJ140-6（T2-11X3）1梯2户电梯入户第5条 是否做结构连板赠送解释：建筑内的结构连板一般不计入面积，后期改造为房间或阳台，供住户使用，实现全赠送。1、做法在建筑凹槽内设置结构连板（无围护结构，不计面积），通过报建后，加上墙体围板改造成房间。例如广西除柳州、南宁、崇左有明确规定外，其余地方并无要求，则可以尝试，如右图所示。2、注意事项当地规范无明确要求，或在规定限额内可以赠送；与政府提前沟通确认。广西玉林碧桂园Y332(33X3)搭结构板改造成书房，实现赠送6.7㎡第6条 是否做设备平台赠送解释：一般指将规范限额内的设备平台进行集中设置，且不与房间连通，通过报建后打通改造成房间使用，实现赠送。1、做法一般每户的设备平台面积不超过3-4㎡可以不计入容积率。集中设置则不超过一处，分别设置则单个平台面积不超过1㎡，改造后供住户使用，具体参照当地规范。2、注意事项按照当地规范的限额操作。福建宁德古田ZH3-Y017-(T4-18X)书房外集中设置设备平台，后期打通改造成卧室第7条 是否做复式或跃层等产品创新解释：复式和跃层并无严格的区分，主要是区别于平层而言，通常指跨越两层的户型。在高层住宅中，顶跃、底跃和标准层错跃等形式较为常见。1、做法底跃是指将底层和二层合并为一户，内部通过楼梯连接；顶跃则将顶层和次顶层合并为一户。顶底层通常比较难去化，做成跃层产品可提升附加值，打造类别墅的居住感。2、注意事项顶底跃往往总价较高，对去化而言是一把双刃剑，需结合真实客户验证摸查市场需求。这里主要介绍顶底层的跃层产品，后面在“客厅挑空赠送”部分讲解标准层错跃户型。高层住宅中纯粹的标准层跃层产品较少见。合肥中海央墅的底跃产品，三层共280㎡第8条 架空层是否做泛会所解释：指在塔楼下的架空层打造公共活动空间，为社区业主提供休闲、娱乐、交流、康体等功能的场所，补充社区配套。非经营性质，不同于正式的会所。在做满容积率的前提下，在一层设置架空层，打造丰富的社区配套，譬如老年活动中心、四点半学堂、健身房、运动BOX等。乒乓球box，成本仅供参考高配版健身房，成本仅供参考四点半学堂，成本仅供参考低配版活动中心，成本仅供参考资料参考《理想社区白皮书2.0》第9条 是否根据当地规范及成本收益达到赠送最优化解释：别墅的赠送方式较为多样化，除洋房常用方式之外，主要如下：花园、地下室、起居室挑空、露台、屋面、阁楼、天井、下沉庭院等。各地略有差别。仔细研究当地政策规范，结合客户喜好和成本，尽量做多种方式的组合赠送。赠送地下室（叠墅拼联排）上海管控较严，部分项目做成毛坯空腔，交付后需业主打通自装楼梯上海区域浦东星作联排赠送阁楼阁楼与地下室类似，毛坯交付，业主自装楼梯等上海区域桐南美麓叠拼常德保利中央公园联排赠送屋面屋面结构除阁楼之外，剩余空间可预留门洞，赠送屋面平台首层 二层 三层赠送天井以天井报建，一楼改造成餐厅，二楼改造成会客厅，三楼改造成房间第10条 是否用足层高赠送解释：公寓属商业性质，一般层高限额高于洋房，可用足做成复式/夹层，提高使用面积，实现赠送。1、做法以新翼广场公寓为例，做足层高5米，按平层报建；竣工验收后改造，夹层高约2米，做成两间卧室，打造成loft公寓。夹层全赠送。2、注意事项夹层层高不宜过低，保证舒适度。新翼广场D2户型标准层夹层赠送夹层，两间卧室，动静分离第11条 挑高赠送后是否可以设计双钥匙入户解释：将上下两层设计成独立入户，互不干扰，可分别出租。1、做法将室内楼梯设置于入户门处，楼上楼下分别独立入户，每一层设置独立的厨卫功能，便于业主分户出租。2、注意事项厨房根据实际情况定，也可以在每一层设置公共厨房。新翼广场47方双钥匙户型入户门分流，独立入户第12条 是否配置独立厨房解释：指每户均配置厨房，相对于每一层设置公共厨房而言。1、做法每户都配置厨房，以满足住户的高品质生活需求。2、注意事项预留足够的烟道和排烟管位置。新翼广场D2户型标准层厨房厨房位于入户的位置第13条 是否配置明卫解释：每户设置有窗户卫生间，便于采光，区别于无窗的“暗卫”而言。1、做法因公寓户型往往面宽较窄，卫生间放在南面不合理，应尽量靠走廊，且朝走廊开窗，便于通风采光。2、注意事项窗户高度需合理。卫生间厨房位于入户的位置走廊新翼广场D2户型标准层第14条 是否做到入住后燃气入户、民水民电解释：公寓属商业性质，一般只能使用商用水、电，且不通燃气，但部分地区可以争取到燃气入户、民水民电等优惠政策。1、做法拿地前后与政府沟通，预留好相应管道。2、注意事项各地政策不同且多变，有一定风险。2017年8月9日安徽省发文支持商改住第15条 是否考虑布置公共活动空间解释：利用每层的公共空间，布置相应活动设施，如洗衣房、健身器材、会议桌、游戏娱乐区、书吧等。1、做法充分利用过道、凹槽、天井或其它公共空间，布置公共活动空间，配备符合客群习惯的实施器具，完善社区配套，打造主题社区。2、注意事项匹配客群定位，主题化、标签化。运动健身区 多功能休闲娱乐区上海安亭新镇万科泊寓第16条 是否采用通透采光最大化的楼型解释：因公寓为一层多户，梯户比较高，因此不同楼型的采光效果差异较大，选择合理的楼型较为重要。01020304一般来说，公寓楼型采光效果排序为：单外廊＞单内廊、单回廊走廊0102030408070605走廊核心筒走廊走廊走廊走廊单外廊单内廊回字形第17条 阳台赠送是否做足解释：阳台的进深、面积尽量在当地规范下做到极致。1、做法一般当地政府会对阳台进深或者总面积有要求，譬如进深不超过1.8米的按1/2建筑面积计入容积率，或者阳台面积不超过该户总面积的15%，通常建议做足限额。2、注意事项对于政府未明确规定的事情，可尝试沟通突破。河北区域石家庄桃园里YJ260石家庄桃园里项目按要求将阳台进深做足1.8m第18条 飘窗赠送是否做足解释：在规定限额的飘窗可以实现全赠送，尽量在更多的房间内布置。1、做法按国标，只有窗台低于0.45m且结构净高在2.1m以上的飘窗才计算1/2面积，只要保证窗台高度不低于0.45m、整个飘窗的结构净高不超过2.1m两个条件满足其中任意一个，就能实现全赠送。2、注意事项尽量做满开间；可以尝试落地假飘窗，即做空腔窗台，验收之后打掉，与地面齐平。福建宁德碧桂园ZH3-Y017-(T4-18X)飘窗北向卫生间也做了飘窗，除书房做设备平台之外，其余房间都做了飘窗第19条 是否赠送公共走廊及电梯厅上空解释：若公寓层高可实现赠送夹层，则可将夹层拓宽至走廊甚至电梯厅上空，增加赠送面积。1、做法公寓做足层高，夹层靠近走廊的方向可以搭结构板，将走廊上空纳入夹层使用面积，如右图所示。2、注意事项走廊上空位置与夹层的连接部分通常会有横梁，有一定高差，展示时需做好防护和提醒；走廊上空的净高较低，需合理规划使用功能，家具尽量选择相对矮小的款式。新翼广场公寓立面示意走廊走廊上空A走廊上空BA户B户第20条 是否赠送客厅上空解释：一般指将复式或跃层的客厅挑空，后期搭楼板，实现客厅上空全赠送。1、做法部分城市允许复式、跃层式或底层住宅将起居室（厅）单一空间在户内通高，通高的投影面积不超过该层建筑面积的20%，可实现客厅和阳台上空的全赠送。2、注意事项按照当地规范的限额操作。浙江丽水青田项目Y165户型跃层户型，二楼设置房间，客厅和阳台通高，改造成主卧，原房间改造成卫生间顶层屋面

阁楼第21条 阁楼赠送是否考虑解释：洋房顶层通常较难去化，可将屋面改造成阁楼赠送给顶层住户，一般是坡屋顶或者存在闷顶结构的较易实现。1、做法顶部做闷顶形式，以不计容积率的形式报建，争取设置足够开窗，仅预留检修口。后期由业主自行在楼板开洞，并加设户内楼梯通往阁楼。2、注意事项闷顶打造全封闭空间，以造型名义多开窗；在后期客户可开口的楼板位置用虚板隔开，并预留水电管道口，后期业主自行改造。顶层赠送阁楼示意图闷顶做阁楼，开窗，室内搭建楼梯第22条 顶层是否考虑做平台赠送解释：屋面如果不具备做阁楼的条件，可将屋面做成屋顶花园或搭建花架，赠送给顶层住户。1、做法若户型较大，可通过加设户内楼梯直接上至屋面；若户型较为紧凑，可通过公共楼梯间上至公共屋面再通过钥匙进入私家露台。在赠送屋顶花园基础上，可结合屋面楼梯间为业主搭建花架，业主可利用花架自行改造成房间。2、注意事项公共屋面通过私家钥匙进入花园容易引起产权纠纷；设计、报建及销售时需合法合规。YJ140T-6(18X3)户内搭建楼梯上屋面花园楼梯间室内搭建楼梯间第23条 是否考虑做社区跑道解释：在社区内规划专门跑道，甚至做成夜光跑道，满足日渐流行的夜跑需求，且保障安全，将提升项目竞争力。1、做法尽量利用消防车环道作为跑道，节省造价和空间，分成人和儿童跑道，各宽1m。儿童跑步道分段设计，以铺地的方式穿插数字与图案认知区、跳远、跳飞机、跳格子等学习、娱乐区域，增加跑步道的学习性和趣味性。成人跑道安装贴地夜灯，为夜跑提供便利2、注意事项儿童跑道的学习娱乐区域前后以黑黄相间路面作为警示，提醒跑步者减速，增强安全性。社区跑道意向图第24条 是否考虑配置童梦乐园解释：针对目前大部分儿童游乐设施存在各年龄段交叉和监护性、安全性、趣味性不足的问题，童梦乐园打造六大分区，关注儿童成长及成人照看细节。定制产品、主题鲜明、极具个性、标志性进口设备，保修5年32种设施，季高负责实施成本测算：262.75万标准产品、种类丰富、样式多样、地形有起伏国产设备，保修1年36种设施，飞友负责实施成本测算：69.21万标准产品、种类齐全、合理搭配国产设备，保修1年（大型滑梯保修8年）20种设施，奇特乐负责实施成本测算：38.73万高配版中配版低配版第25条 是否在园林、配套打造上提炼更多情景解释：集中布置一些有话题、特色的植物或配套，包装成故事，转化成销售语言，提升吸引力。1、做法比较可行的方法是在示范区沿路设置树阵，集中布置某类具有当地特色或话题性的植物，如从某著名产地移植过来的樱花大道、银杏大道、牡丹花阵等等。2、注意事项主要在于讲好故事。上海临港万科金域蓝湾樱花大道上海华发静安府银杏大道第26条 是否考虑当地文化在规划中体现解释：将当地典型的文化符号，如名人、名胜、典故，提炼成艺术元素，融入到项目规划。1、做法结合当地的参考方案，将文化符号提炼成艺术元素，融入景观设计，载体可以多样化，如墙面、柱面、地面、天花或者雕塑、园建摆件等。2、注意事项考虑成本和易复制性。浙江二部余姚金麟府象征河姆渡文化的舟船第27条 是否设置标志性建筑解释：入口处公共绿地留足空间设置形象小品设置景观小品等标志性建筑。1、做法主入口正对开阔的园林绿地，留有场地设置景观小品，在适当位置设置儿童老年活动场所。2、注意事项是否设置水体需要考虑当地气候条件和项目定位，建议多做活动场地。碧桂园钻石湾（顺德）主入口第28条 商铺前道路是否通达解释：商业前方的道路应具备较好的人、车通达性，高差合理，不受景观隔离带阻断，并且预留车位。1、做法避免商铺与周边道路出现较大的高差，原则上不应高于150mm，可通过缓坡连接；若高差较大，建议在商铺前做大平台。绿化景观带宜以点状分布。铺砖应耐压、耐磨，并预留车位2、注意事项与政府沟通好市政绿化隔离带；地面车位地面可采用植草砖铺设，在保证车位数量的同时不影响绿化指标。商铺前道路示意图第29条 商铺前绿化是否已最小化解释：商铺前的景观绿化宜通透，不阻挡消费者及商家的视线，增强商铺的可视性。1、做法选择块状式绿化带，尽可能避免带状式绿化带；不选枝叶繁茂的树种；市政绿化带、固定花池等景观会对外部人流的进入造成影响，注意开口的距离。2、注意事项前置考虑与沟通；不宜过分追求美观。块状式绿化示意第30条 配套用房是否设置在价值最低的位置解释：公建配套要布局在项目经济价值最差的位置，不一定是布置在最偏僻的位置。1、做法优先考虑结构柱网多、采光很差的商铺，不可售配套面积要尽量以最低下限值设置，以降低公司成本，且与与可售部分分开报建。2、注意事项项目营销负责人与设计人员一起仔细判断；不可售配套报建要特别注意，要留有后期独立办理产权和独立销售的可能。第31条 综合楼/售楼部是否做了产权最小化分割解释：综合楼/售楼部一定要分多个产权证报建，以保证未来拆分销售的灵活性。1、做法根据当地政府对综合楼类产品报建规定，优先考虑拆分为小宗产权报建，以便于日后容易销售。如果综合楼为商业性质，应前置考虑综合楼平面划分、墙体位置的合理性，减少后期对综合楼的改造成本。2、注意事项面积拆分需合理，尽量少留大面积；综合楼的精装面积也需要有一定的控制，以免为后期商铺改造增加成本。综合楼切割示意图第32条 柱网结构是否做了优化解释：塔楼下商铺开间应根据剪力墙位置确定，不宜小于

3m；如塔楼柱网过于复杂，不建议做商铺或仅设单层商铺。1、做法合理控制商铺开间进深比控制在1/2-1/4。从经营的角度来看，商铺最小面宽不小于3米，适宜的面宽3.9米-4.2米，进深宜取12-15米，最大不超过20米。2、注意事项保证可用的情况下尽可能拆分为小面积商铺；柱网密集的位置，前侧可划分为小铺，后侧可以作为架空赠送或物业用房，不占容积率。负面案例示意面宽过小，进深过长，似“棺材铺”，产品力差第33条 空调机位是否考虑妥当解释：空调机位的设置需合理，结合商铺结构考虑，尽量不影响整体环境。1、做法①沿街面外墙：商铺上部有塔楼，或距离住宅及办公较近必须设置于沿街面外墙，须结合立面设计；②背街面外墙：距住宅及办公较远（50m以上）；③屋面：上部没有塔楼，且距离住宅及办公不小于30m。2、注意事项结合立面设计，不影响居住和消费环境。正面案例空调机位设置于格栅后面，整齐划一，立面美观第34条 广告位是否考虑解释：广告位需充分考虑其昭示性。1、做法设计风格应与街区整体形象风格统一，同时考虑后期商家经营改造的可能性。特别注意骑楼商铺，因骑楼会影响昭示性，所以应考虑在骑楼外立面预留广告位。2、注意事项避免建筑构筑物、绿化景观、道旗等遮挡。怀集玖珑湾项目商业街英伦商业街骑楼遮挡了商铺门面，增加销售难度第35条餐饮排烟、排污、隔油池及上下水功能是否考虑妥当解释：按政府要求做好餐饮相关的硬件设施，让商铺业主能做餐饮业态，促进去化。1、做法给排水：每铺预留给水点，靠近卫生间或厨房，厨卫各预留一个排水点，厨房排水经隔油池处理后排放。燃气：餐饮铺具备燃气接入条件。排烟：每户预留独立竖向土建烟道，需满足当地环评要求，如屋面油烟排放口距离住宅大于30米，或由商家自行安装油烟净化装置。2、注意事项站在经营者的角度去设计商铺，确保客户进驻后能经营明火餐饮并办理相关证件。排烟方式示意图第36条 是否预留独立洗手间位置解释：相对公共洗手间而言，指在铺内预留独立的洗手间位置，包括相应的给排水管道。1、做法尽量利用墙体、柱网之间的狭小空间。2、注意事项考虑供水及废、污水的排放。佛肇新城之光项目预留洗手间及管道，客户可改造第37条 利用层高实现赠送是否考虑解释：利用各地方规定商铺层高的上限，尽可能为业主增加改造的可能性。1、做法在满足商业层高规范要求的前提下，加大商铺的层高，使用户可自行将室内空间分隔为两层，以此增加商铺实际可使用面积。2、注意事项按照当地规范的限额操作。利用层高赠送示意图第38条 占用车库面积赠送是否考虑解释：将地下车库与商铺连接的部分作为赠送，增加商铺实用面积。1、做法利用车库无用空间，赠送商铺储藏面积。特别是二层商业面积较小，可以通过楼梯将地库与商铺连接的部分作为赠送，增加商铺实用面积。2、注意事项前期功能预留是以上改造可行性的基础条件。地库赠送示意图赠送部分地库赠送商铺的位置第39条 天井方式面积赠送是否考虑解释：天井一般不计入容积率，后期可通过改造实现赠送。1、做法天井无上盖，客户后期可自行根据需要在此处搭设楼板和天花板，作为正常商铺的使用面积。2、注意事项前期功能预留是以上改造可行性的基础条件。商铺天井赠送示意书房外集中设置设备平台，后期打通改造成卧室第40条 赠送露台面积是否考虑解释：有条件的情况下，将商铺露台赠送给商户，拓展实用面积。1、做法利用商铺或住宅的退台部分，在不影响上层住户的前提下，可赠送划定范围的屋顶平台给商户，扩大商业实际使用面积。2、注意事项参照前述洋房赠送商铺顶部平台。商铺露台赠送示意书房外集中设置设备平台，后期打通改造成卧室第41条 赠送骑楼或户外营业面积是否考虑解释：骑楼外摆区或户外营业面积是商业面积的一种拓展，也是商铺广告，对人流有引导作用。1、做法首层设计商业外摆区或骑楼，拓展室外空间。可允许买家一定程度占用商铺门前的规划的停车位或人行道作为私家外摆空间使用（如大排档、咖啡坐等等）。2、注意事项对于有景观资源的商铺，这种外摆区的价值高于室内商铺价值。利用停车位置换外摆区外摆区第42条 商铺后开门赠送小院是否考虑解释：利用住宅和商业退距赠送后院，提升附加值。1、做法在不影响绿地率及住户生活的前提下，利用住宅和商业退距赠送后院，提高商铺的使用率。后院围