重庆考察调报告-定景观示范区打造课件

2016年12月重庆市场热点项目考察报告一、住宅项目简析?东原·印长江?融创·滨江壹号?东原江山樾?香港置地·约克郡?住宅小结及思考二、商业项目简析?瑞安重庆天地?珠江鎏嘉码头?商业小结及思考目录一、住宅项目简析?东原·印长江?融创·滨江壹号?东原江山樾?香港置地·约克郡?住宅小结及思考二、商业项目简析?瑞安重庆天地?珠江鎏嘉码头?商业小结及思考目录住宅项目基本信息类别东原1891印长江融创·滨江壹号江山樾香港置地约克郡成交单价3~5w元/㎡9200-12000元/㎡联排：230-250㎡，中间300w/套，端头400w/套叠拼：120㎡，220-270w/套大平层22号楼套内280-350㎡，总价约为500万-600万/套高层9700-9800元/㎡涵盖产品塔楼高层清水清水清水交付标准精装（精装标准8000元/㎡）高层-1/3期、洋房-2期、公寓-5期、集中商业-4期联排、双拼、叠拼别墅、洋房、高层及商业一期4-6联排，二期为洋房及高层产品定位江景纯板式大平层豪宅地铁旁滨江生活区大竹林高端生活圈层照母山下，2000亩高端生活大城行政区域渝中区沙坪坝区渝北区渝北区项目地址南岸南滨路80号，喜来登酒店旁重庆沙滨路渝北区两江新区大竹林轻轨6号线九曲河站旁渝北区金州大道照母山公园旁总占地72618㎡95974㎡325619㎡（488亩）38.6万㎡总建面299740㎡376179㎡636000㎡88万㎡容积率4.133.921.952.9产权年限70年50年50年50年车位情况1474个(0.6)停车位1:1.26760个别墅一户两车位，车位比1:1.5总户数4栋-194席968户（一期）分5期开发51981140物业费10.5元/㎡·月——5.2元/㎡·月高层2.9元/㎡·月物业公司重庆新东原物业管理公司重庆融创物业管理有限公司新东原物业有限管理公司第一太平戴维斯核心卖点无敌江景+核心地段+产品打造价格+滨江+区域发展潜力品牌+大盘+低密稀缺大城配套+发展潜力本次考察学习住宅项目重点为下表4个，其中东原·印长江及融创·滨江壹号为中高端滨江社区，江山樾、约克郡为低密别墅社区。四个项目均为品牌开发商打造，营销展示体验区各有所长。注：以上面积及价格均为以套内面积计算东原·1891印长江类别东原1891印长江成交单价3~5w元/㎡交付标准精装（精装标准8000元/㎡）涵盖产品塔楼高层产品定位江景纯板式大平层豪宅行政区域渝中区项目地址南岸南滨路80号（喜来登酒店旁）总占地72618㎡总建面299740㎡容积率4.13产权年限70年车位情况1474个(0.6)停车位总户数4栋-194席物业费10.5元/㎡·月物业公司重庆新东原物业管理公司核心卖点无敌江景+核心地段+产品打造东原印长江项目占地110亩，总建面约30万方，占据“南滨绝版一公里“，依托独一无二的滨江资源打造纯板式江景大平层豪宅。东原·1891印长江项目核心价值支撑：强大品牌号召+产品打造极致体验=重庆热销顶级豪宅品牌力产品力市场价值整体规划12年潜心雕琢，顶级配置打造一流豪宅力求高端，国际事务所倾力打造完美细节建筑设计“南滨绝版一公里“位置，豪宅象征，重庆建筑艺术的符号?“长江风帆”建筑规划方案，纯板式结构；?近距长江仅37米；?180°户户观江宽屏视野景观资源最大化；?一层两户，2.7米净高精装独立电梯?3.5米挑高延展，70-100㎡超大会客厅；?自带8万方商业配套。?多家世界顶级知名工作合作；?105版方案和上千轮修改；?门窗采用一流的日本YKK系统；?镶以8+12+8双层LOW-E玻璃。山环水绕，打造重庆醉美景观景观设计?十里南滨路，江天一线间的醉美景观；?内部“江山一棵树“景观打造呼应奢华配套，打造国际范生活社区服务配套?顶级国际化商业配套；?国际范五星级酒店环绕。极致物业，让客户完成富豪到贵族的蜕变物业服务?东御会提供东御管家、东御名医、东御童军营三大核心服务体系。中国房地产百强企业”东原地产立足重庆，重点布局一、二线城市?2004年首个项目—中央美地获市场认可；?连续3年重庆销售金额、面积双料前十；?重庆本土渝派房企中，与龙湖、金科一起位列销售前三；?依托立足重庆，逐步向西南、华中、华东地区延伸。管理价值兼并重组，积极实现“优质”扩张?2014年大力兼并和收购，东原地产在深耕重庆、成都和武汉市场的同时实现了上海等地的大量优质土地储备。顾客价值以客户为中心，以“友邻友趣”为核心打造理想生活社区?“友邻友趣”社区运营体系，以“业主”为社区运营的核心，真正建立起社区邻里的相互信任、相互帮扶的理想社区生活。社会价值建立公益援助长效机制，践行企业公民社会责任?承担社会责任，参与慈善公益。?东原地产投入200万元建立“东原慈善公益援助长效机制”。东原·1891印长江项目亮点借鉴（参观体验）——不可复制传世滨江豪宅体验区。现代奢华静谧私隐东原1891印长江十重景观体验体验一入口（领地感）运用中国传统对称美学原理，并在尺度上做大胆尝试，打造中国人骨子里对豪宅的第一印象---高墙大院，并将城市的喧哗隔离在高墙之外，给客户带来强烈的领地感，材料上运用价格高昂的黄洞石，通过排版形式的变化及石材自身的肌理，形成强烈的视觉冲击力，给客户以尊贵迎宾的体验感受。东原·1891印长江项目亮点借鉴（参观体验）——不可复制传世滨江豪宅体验区。体验二中庭【静谧奢华】运用山水元素以及黄洞石高墙围合出一个静谧私隐的庭院空间，庭院中心的蓝花楹高雅气质与项目气质相得益彰，树下的山型群雕，用极为罕见的黑白相见汉白玉打造，表面水墨山水纹路犹如江浪，在镜面水的倒影下，突显高贵内敛的山水空间意境，让客户体验到1891独有的优雅与奢华。体验三停车场【尊贵尺度】史上最豪3.5米面宽停车位，让客户感受180度打开车门，决不会出现小心翼翼打开车门的尴尬；树阵区隔，与绿色围挡营造绿意盎然体验感，车棚设置，豪车也有尊贵享受。东原·1891印长江体验四全程风雨连廊【极至关怀】从进入体验区大门的那一刻，客户将时刻被关怀包裹，全程风雨连廊为你遮风挡雨，处处感受到尊贵体验。在设计上，设计师通过两侧镜面跌水的营造打造出山川跌水的景观氛围，借用定制雕花屏风分隔，让整个空间效果更具序列感。体验五大堂入口【珍稀藏品】在廊道尽端，进入销售前厅之前，这里放置了一组世间少有的奇石异树艺术藏品，使客户对1891项目的奢华度、项目亮点借鉴（参观体验）——不可复制传世滨江豪宅体验区。东原·1891印长江体验六眺望平台【壮阔】进入五楼销售大厅，首先让人震撼的是壮阔的城市江景，滚滚长江划过，渝中美丽天际线尽收眼底，而平台上汉白玉打造的花池和孤傲苍劲的罗汉松“江山一棵树”在静静守候，这就是1891的传奇。体验七无边界水景【水天相接】无边界水将销售中心包围，客户在VIP室能够尽览无边界水景带来的唯美视觉感受，在这一刻，只有极限震撼。项目亮点借鉴（参观体验）——不可复制传世滨江豪宅体验区。东原·1891印长江体验八270度观景亭【奇趣刺激】】穿过一片热带丛林，客户可以到达1891专属的270°观景亭，这里是观江山的最佳场所，享受奇景尽收眼底的视觉盛宴，整个构筑物通过巧妙的设计达到漂浮的效果，让客户为之惊喜感叹。体验九观江聚会区【城市情愫】设计巧妙的将建筑女儿墙幻化为吧台，结合现代规则的草坪区，这里即刻成为都市新贵的聚会场地，而草坪区后面的书吧，在禅意枯山水的掩映下，又透着安静惬意的度假氛围，临江而坐，一盏灯，一本书，都传导着度假休闲的滨江生活新方式。项目亮点借鉴（参观体验）——不可复制传世滨江豪宅体验区。东原·1891印长江体验十细节打造【量身定制】在细节的打造上，通过元素化的重复出现，打造一气呵成的景观设计，也是豪宅品质的一种极致体现。其中包括由世外桃源概念提炼而来的桃花元素，在屏风甚至水篦子中体现，山河文化元素在石材甚至软装中体现，为项目量身定制的设计无不彰显着东原1891印长江的不可复制性，每一个细节都有着可以为客户讲述的故事。项目亮点借鉴（参观体验）——不可复制传世滨江豪宅体验区。东原·1891印长江项目亮点借鉴（实体样板间参观体验）——动线包装。动线体验滨江景观体验极致化；绿意营造，缺陷掩盖从销售中心经过无边界水景、1891商业综合体楼顶花园，沿滨江一线踱步至实体样板间。让客户更加直观真切的体验临江而居的极致享受；沿路利用绿色围挡+上墙仿生绿色植物+仿生花打造的项目logo进行视线阻隔，弱化项目园林不足，商业氛围过重的缺陷。融创·滨江一号类别融创·滨江一号成交单价9200-12000元/㎡交付标准清水涵盖产品高层（1、3期）、洋房（2期）、公寓（5期）、集中商业（4期）产品定位地铁旁滨江生活区行政区域沙坪坝区项目地址重庆沙滨路总占地95974㎡总建面376179㎡容积率3.92产权年限50年车位情况1:1.2总户数968户（一期）分5期开发物业公司重庆融创物业管理有限公司核心卖点价格+滨江+区域发展潜力融创滨江壹号地处重庆沙滨路石井坡地铁站旁，占地144亩，总建筑37.6万方，容积率3.92，项目规划有高层、洋房、公寓、商业等产品业态。项目核心价值支撑：血统+天赋+匠心+臻心=重庆滨江人文湾区生活范本融创·滨江一号融创品牌，中国房地产top10血统天赋匠心臻心传承融创“壹号系”顶级产品?十三载融创匠造“壹号系”，凝聚匠心品质，全大师手笔打造，产品都是经过数十轮推敲而最终成型的。?融创是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，2016“中国房地产公司品牌价值TOP10”。?可尽览水天相接两岸胜景的按摩式无边际泳池?社区生态运动场、300米花园健身步道、臻藏级的艺术殿堂?三大主题中体景观、儿童益智娱乐区、精致派对酒吧、栽植百年宝树、“关雎”艺术馆等，丰富业主的社区生活。?滨江壹号位于重庆黄金中轴，荟萃城市顶级资源，坐享重庆中央带丰富资源。老城土地资源稀缺、滨江资源稀缺；“中国豪宅专家”滨江第5城?作为高端精品生活创领者的融创，对土地的选择一直坚持聚焦核心区域的战略。萃取百年人文之地享重庆绝佳自然资源13年城市故事融创重庆再添滨江第5城用户思维构建价值图谱代言滨江人文生活最好的滨江地块一山一江三公园，自然资源一环一轨三路三桥，交通路网多种文化元素的重庆人文高地坚守高端精品价值极致匠心打磨产品细节?背靠国家4A级歌乐山森林公园，项目被凤凰溪、特钢厂和山体公园三大主题公园环绕。?石井坡地铁站，3分钟可以上双碑大桥，据内环直线距离约2.3公里，20分钟抵达观音桥。?巴渝文化、红岩文化、书香文化、工业文化交织成了该区域浓郁的书香文化沉淀和自强不息的精神。数次调研，梳理客户敏感点一站式精英教育服务“全龄化无感社区”?规划邻里底商以外，还将打造“滨江”与“艺术”多重功能结合的we-park艺术公园商业。?美式大都会建筑风格和轻奢度假酒店景观风格?引进沙坪坝小学、重庆七中(沙滨学校)，两个市级重点学校。?优质的教育资源、休闲体验式的商业、充满人文的生活方式。?从幼儿、儿童、青少年、青年、老人年龄段细分，设置不同主题活动空间。设计、景观方案数论推敲演绎商业配套，艺术公园商业大景观”格局审视立体化视野V型楼栋排布，拉长景观面项目亮点借鉴（参观体验）——用文化和山水勾勒出诗意栖居地。诗意的栖居，在这片热爱的土地上融创滨江一号情怀演绎、山水勾勒、跨界合作、工法展示、细节营造体验一：文化底蕴的传承，情怀演绎入口（化蝶重生，再续特岗历史记忆光辉）融创滨江壹号示范区入口处，名为“飞扬蝶舞”的两只仿若翩翩起舞蝴蝶雕塑，对特钢厂新生为重庆滨江文化生活区的美好寓意。整个示范区里，像这样致敬特钢文化的景观不止一处，用铜质材质制作而成的“云舟唱晚”，上面所镌刻的“西南一切工业之母”等代表特钢发展、地位的元素，又表明着特钢厂过去的辉煌与荣耀，让人心生敬仰之情。融创·滨江一号项目亮点借鉴（参观体验）——用文化和山水勾勒出诗意栖居地。融创·滨江一号体验一：文化底蕴的传承，情怀演绎风雅香榭（在充满记忆的院落里临江远眺）风雅香榭：矗立在嘉陵江开阔的堤岸，外形打造似集装箱，内部以“特钢记忆”为主题打造的观景平台，大开大合，自然与建筑相得益彰，开合设计，内外通透。一楼以特钢文化展览为主，琳琅满目，全是特钢记忆；攀上2楼，可凭栏而坐，临江远眺，揽尽嘉陵江色。项目亮点借鉴（参观体验）——用文化和山水勾勒出诗意栖居地。融创·滨江一号体验二：山水生活的勾勒，故事演绎山水画卷（近水楼台，演绎一曲高山流水）激情前奏：层峦叠嶂，绵长山水画一道“层峦叠嶂”，勾勒出一幅意境绵长的山水画作。整个景观共采用了58块玻璃，每块2公分厚，最大尺度5.6m，两块间距只有10公分。其后的摩卡石，温润的特质和青翠欲滴的玻璃山峰得到很好契合。从大格局来看，融创滨江壹号前有嘉陵江，后有歌乐山，占据着不可复制的自然资源。而从近处着眼，以山水为主题的景观遍布示范区。轻音耳畔：岸芷汀兰，悬浮之山中庭34米超长的静水喷泉岸芷汀兰随乐而动；悬浮之山，飘然屹立，山脉起伏项目亮点借鉴（参观体验）——用文化和山水勾勒出诗意栖居地。融创·滨江一号体验二：山水生活的勾勒，故事演绎山水画卷（近水楼台，演绎一曲高山流水）高潮迭起：泰山石叠，后院西窗亭，动静结合行至后院转角，泰山石叠跃然眼前。涌动的喷泉像琴音续续转至急切，跳动活泼，律动不止。一下就悸动了心，活跃了眼前的晴川历历，芳草萋萋。临江一侧以山水泼墨画做为围挡画面，远眺过去，山水生活近在眼前，再次将山水生活进行了强化展示。后院西窗亭，别有天地，犹如天空之境，那样的宁静。这里迎合了山水之情，嘉陵江在前，歌乐青山在后，居于廊架之下，每一个方向都是一个画框，不同时段不同山水风景如和歌的轻音，如东船西舫悄无言，唯见江心秋月白的写照。项目亮点借鉴（参观体验）——用文化和山水勾勒出诗意栖居地。融创·滨江一号体验三：跨界品牌引入，独立活动空间，客户导入及粘性建立销售中心二楼，300余平方米面积筹建晓叙美学空间，定期开展各种类型的艺术展出，特钢记忆摄影展，淬炼与重生特钢主题艺术展，名家书画展、青年艺术家艺术作品展等多种形式的艺术作品展出。同时开设青蛙绘馆，从小培养孩子的绘画艺术细胞，为孩子们准备更多梦想的种子。项目亮点借鉴（参观体验）——用文化和山水勾勒出诗意栖居地。融创·滨江一号体验四：多色彩艺术公园打造，贴心配置，人性化关怀示范区内儿童游乐区的打造上以艺术手法建设，以日本大阪“难波公园”为参照体，结合“山体”地形和艺术元素，利用色彩的碰撞和新意的游玩设施进行打造。在各项游玩设施一侧贴心配置石椅，同时配置直饮水系统，便于客户歇息及饮用。项目亮点借鉴（参观体验）——用文化和山水勾勒出诗意栖居地。融创·滨江一号体验五：极致工法工艺展示，匠心营造项目工法工艺展示区，将7+1质量检测体系，三大专项把控体系、一扇窗户涵盖176项专项检测细节等具体内容进行了细节展示，同时将项目选用产品的品牌、样品进行了展示，更是把项目的建造结构与施工过程进行了剖析解读。极致的工法工艺展示，不仅体现了品牌的匠心打造，更让业主放心、安心，提高客户信任感。项目亮点借鉴（参观体验）——用文化和山水勾勒出诗意栖居地。融创·滨江一号体验六：细节营造，品牌及项目价值强化，专属感提升项目在极小细节的处理上强化了项目信息及品牌信息的输出，使得项目的整体品质感得到明显提升。如：园林垃圾桶的颜色选择及桶身的定制logo，饮水机的矿泉水瓶用项目定制水瓶套包装处理，连下水槽的隔板也是项目logo定制图案。江山樾项目介绍：项目占地488亩，总体量64万方，业态规划高层、别墅、商业；项目各业态体量，高层约25万方、别墅约28万方、商业约11万方。类别江山樾成交单价联排：230-250㎡，中间300w/套，端头400w/套叠拼：120㎡，220-270w/套交付标准清水涵盖产品联排、双拼、叠拼产品定位大竹林高端生活圈层行政区域渝北区项目地址渝北区两江新区大竹林轻轨6号线九曲河站旁总占地325619㎡（488亩）总建面636000㎡容积率1.95产权年限50年车位情况6760个总户数5198物业费5.2元/㎡·月物业公司新东原物业有限管理公司核心卖点品牌+大盘+低密稀缺项目亮点借鉴（参观体验）——据守两江都市圈腹地大竹林高端纯墅区最有艺术气质的营销中心江山樾藏书过万、情绪记录馆、童梦同享游乐区体验一入口（精神堡垒+树阵，仪式感）江山樾项目亮点借鉴（参观体验）——据守两江都市圈腹地大竹林高端纯墅区体验二示范区广场（雕塑、线性构筑物），几何现代感江山樾项目亮点借鉴（参观体验）——据守两江都市圈腹地大竹林高端纯墅区体验二童梦同享游乐园（林、谷、丘、地、山）江山樾裂裂风风彩彩林浅浅峭峭露天剧场项目亮点借鉴（参观体验）——据守两江都市圈腹地大竹林高端纯墅区体验三永久性体育公园（篮球、网球、足球）江山樾网球足球体育公园篮球公园总平项目亮点借鉴（参观体验）——据守两江都市圈腹地大竹林高端纯墅区体验四多功能会所设置（书吧、烘焙室、健身房、健康菜园）江山樾书架烘焙工作室健康菜园项目亮点借鉴（参观体验）——据守两江都市圈腹地大竹林高端纯墅区体验五特殊造型小品，人性化提示语让人耳目一新，记忆深刻江山樾项目亮点借鉴（参观体验）——据守两江都市圈腹地大竹林高端纯墅区体验六立体仿真绿植围挡+案名，突出品牌，仪式感及品质感提升；内场超大LED屏，强化内场展示性，特殊节点做信息释放，专属感及尊崇感营造江山樾项目亮点借鉴（参观体验）——据守两江都市圈腹地大竹林高端纯墅区江山樾体验七样板间打造：主题性，极致场景营造及展示，提高代入感大手笔项目，景观呈现效果很赞；整体规划设计及功能分区合理，入口区+儿童活动公园+销售中心+实体样板房区域；每个区域均有其特色。江山樾1、入口国槐主题林：豪气，震撼！2、标示系统，每个区域均有其特有名称，草地牌等标示用语人性化；3、整体色调很纯粹，很有画面感；4、构筑物设计感强，与地面铺装整体考虑；5、花镜运用较多，但用力过猛，略显凌乱。主要记忆点：香港置地约克郡项目介绍：集高层、洋房、别墅、商业为一体，景观、教育、轨道、商业、儿童乐园等配套公建2000亩高端生活大城。类别香港置地约克郡成交单价大平层22号楼套内280-350㎡，总价约为500万-600万/套高层9700-9800元/㎡交付标准清水涵盖产品别墅、洋房、高层及商业约克郡一期4-6联排别墅，二期为洋房及高层产品定位照母山下，2000亩高端生活大城行政区域渝北区项目地址渝北区金州大道照母山公园旁总占地38.6万㎡总建面88万㎡容积率2.9产权年限50年车位情况别墅一户两车位，车位比1:1.5总户数1140物业费高层2.9元/㎡·月物业公司第一太平戴维斯核心卖点大城配套+发展潜力香港置地约克郡布局理念：?项目整体采用兵营式布局，完整的保留该地貌的原生态。?物业分布以重光湖为视觉焦点布局。?充分利用照母山大缓坡地形，由低到高布局别墅，洋房、高层，强调户户均有良好视野景观。小区建筑实景图香港置地约克郡?社区路网清晰明了，以三条车行道和小区内部道路系统为主。?交通动线明确，内外交通连接较好。规划分析/交通分析：小区出入口车库出入口步行道主要车行道规划分析/物业分析：公寓写字楼商铺精品百货高层高层高层三期洋房二期别墅一期别墅四期洋房小学政府筹建幼儿园湖滨会所别墅组团高层组团洋房组团商业组团?项目整体布局以重光湖为视觉焦点，保证提供给业主以别墅环境享受。?整个小区处于背山面水的风水宝地，以商业组团和高层公香港置地约克郡售楼部布置：售房部实景沙盘实景售房部吧台客户洽谈区户型展示区户型展示区五重景观体系：第一重：高7-15米、冠幅5-10大乔木第二重：高4-5大灌木、小乔木第三重：2-3高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等第二重景观第三重景观第四重景观第五重景观第一重景观园林景观示范区外景观香港置地约克郡景观/景观风格：香港置地约克郡自身拥有最齐全的自然元素，有湖，有林，有园，可以堪称是别墅级的稀缺资源。项目以英国皇室度假胜地约克郡的优雅生活文化为蓝本来设计英式园林，把原味的英式园林，浪漫地引入项目中，悉心设置五重景观体系及局部景观小品，让建筑宛若生长于园林中。重光湖湖景重光湖木桥示范区景观小区景观示范区景观小区道路香港置地约克郡景观/景观节点展示：小区入口处木桥雕塑项目亮点借鉴——关键词：LED屏幕销售流程动线设置香港置地约克郡项目亮点借鉴——关键词：名牌装修标准服务随行，体验为先共性与思考：住宅项目小结共性大营销大展示高投入高溢价融入新中式风格，结合山水价值，利用软硬装在细节上配合；大销售中心内设大LED屏，展示性强，利用仪式感及尊崇感营造；示范区打造除了主题景观的打造，更注重细节的营造及品质的提升；销售中心不仅作为客户接待，更有跨界品牌导入，增强客户吸附力。设计风格内场LED屏细节营造会所实用性一、住宅项目简析?东原·印长江?融创·滨江壹号?东原江山樾?香港置地·约克郡?住宅小结及思考二、商业项目简析?瑞安重庆天地?珠江鎏嘉码头?商业小结及思考●区位：位于重庆市中心渝中区嘉陵路●体量：360万方，其中商业40万方。●定位：重庆国际时尚休闲娱乐地标。●建筑风格：由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成。瑞安·重庆天地项目简介：?汲取重庆浓郁文化，将古老