扬州昌建广场定位报告及物业发展建议

扬州215亩综合体项目定位及物业发展建议2013.12.20整体研究思路导图——发展战略发展战略及整体定位核心问题界定项目产品建议经济测算整体定位规划排布产品建议分物业定位世联下一步工作安排核心问题界定全国现象本体分析区位条件：扬州处于宁镇扬经济圈的北侧，承接苏北城市群，项目所处西区是扬州目前重点发展区域扬州区位条件：处于以上海为龙头的沿江经济带的西端，是宁镇扬经济圈的重要组团新城西区条件：位于城市发展轴线上，西区相关政府配套已经逐步完成，另外京华城商圈已经形成一定的商业氛围与人气，未来规划蒋王城市综合体的建设以及汽车西站北迁至火车站，届时新城西区将形成商圈“大三角”，发展进入高峰时期3核心问题界定全国现象本体分析交通条件：新城西区对外交通便捷，未来汽车站及高铁站形成的交通枢纽，将极大提升区域客流量新城西区的交通优势：润扬长江公路大桥、南京长江二、三桥、江阴长江大桥和即将建设的五峰山公铁两用大桥使长江不再构成融入苏南的障碍，京沪高速公路、沪宁高速公路、西北绕城和沿江高等级公路极大的改善了对外交通。淮扬镇铁路将于2010年开建，2014年通车。京沪高铁于2008年4月开工，已于2011年6月通车，它使扬州到北京的时间缩短为4小时，到上海经沪宁城铁仅需1小时。航空方面，距离规划建设中的苏中机场只有30分钟路程，距南京禄口国际机场约1个小时路程，距上海虹桥国际机场约1个小时路程。交通区位优势凸显。形成了以水路、公路、铁路为主体的陆上综合交通体系项目四至区位条件：本案南靠京华城路、西临绿杨路、东靠博物馆路，北近明月湖路，未来扬州高铁站建成后，项目距离高铁站仅2公里，直接对接苏南经济圈及苏北城市群，扩大商业辐射范围4核心问题界定全国现象本体分析宗地条件：总建面约42万平米，商业、商务、住宅各占1/3，住宅部分要在商业、酒店封顶之后销售整体基本经济指标总用地14.34公顷容积率2.5-3商业建面约14万平米商务建面约14万平米住宅建面约14万平米建筑密度不超过45%绿地率不低于20%限高不高于120米体育广场面积不得小于3000㎡，持有不小于3000㎡的体育健身场馆和不小于3000㎡的体育博物馆住宅建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调、新风或地暖系统的不宜超过3.3米，其中低层住宅层高不宜超过3.6米。公共建筑等其他类型建筑的层高，应与其功能相适应，商业用房、办公用房合理的层高H≤4.5米（大型公共建筑、公共共享空间等除外）其他要求5核心问题界定全国现象本体分析属性及优劣势分析：扬州新城新区的大规模城市综合体，区位交通优越但存在资金压力大、竞争激烈问题项目属性——三线城市，未来城市副中心，大规模（约42万平米）、城市综合体项目优势——区位优势：位于扬州城市发展方向，政府配套完善，是未来商业、行政中心交通优势：高铁站、汽车站形成交通枢纽优势，扩大项目辐射区域规模效应及综合体优势，项目体量较大，且具备城市综合体内生价值提升优势劣势——取地成本高（2800元/平米），影响后期物业定价住宅不能提供前期现金流，需要商业、商务部分承担竞争激烈，未来面临京华城、首开商业体、三盛国际广场等项目的竞争6核心问题界定全国现象市场回顾销售型商业：“纯商业街+综合体+低总价+返租”的商铺最为畅销，1托2均价3万以上，年去化2-3万平7核心问题界定全国现象市场回顾持有型商业：大体量竞品均以百货、超市、影院等主力带动的传统购物中心为主，缺乏核心主题特色8核心问题界定全国现象市场回顾办公市场：全市年均去化约10万平米，单盘最优年均去化2万平，整体品质较低，单价0.8-1万/平9核心问题界定全国现象市场回顾公寓市场：20-40万元的总价去化表现较好，市场畅销楼盘年均去化4万平，单价在0.6-0.8万元/平米10核心问题界定全国现象市场回顾住宅市场：普宅0.8-1万/平，豪宅1.45万/平以上，主力单盘年去化5-6万平，刚需及首改户型最为畅销11核心问题界定全国现象市场回顾酒店：经济型酒店淡旺季差异明显，但高星级酒店价差不大，景观、配套等较好的五星级酒店经营较佳12核心问题界定全国现象市场回顾根据对扬州市场的深度调研，本项目涉及的5大类物业市场现状总结如下：销售型商业：纯商业街+综合体+低总价+返租”的商铺最为畅销，1托2均价3万以上，年去化2-3万平持有型商业：竞品均以百货、超市、影院等主力带动的传统购物中心为主，缺乏核心主题特色平时入住率在60%左右，淡季约30%，五星与四星差价在100-150元左右，五星经营较好拥有景观资源、特色餐饮，会议设施以及休闲娱乐等，有利于提升对商务客、旅游客的黏性单价0.8-1万/平，单盘最优年均去化2万平，整体品质较低，京华城等处观望阶段政府规划西区为商务行政中心，交通枢纽提升商务氛围，远期办公存在市场需求单价0.6-1.3万元/平，总价20-40万畅销，单盘最高年去化4万平，挑高溢价不明显以投资型客户以及过渡型客户为主，来自扬州市区以及乡镇进城过渡型客户单价0.8-1.45万/平米，普宅年去化5-6万平米，200平米以上的豪宅去化缓慢普宅以刚需、改善型客户为主，来源于市区改善客，以及大扬州范围内的刚需客群商业公寓住宅写字楼酒店13核心问题界定全国现象开发目标根据前期与甲方的沟通，结合项目的客观现状，认为开发目标首要为控风险，其次为快回现、树品牌控制风险：取地成本高，且体量大、开发周期长，控制项目风险为第一目标，避免影响企业其他经营12控风险、快回现、树标杆2快速回现：政府要求商业及酒店结构封顶后，住宅方可销售，前期快速回现是需要解决的首要问题树立品牌：昌建集团处于准备上市阶段，因此需要持有优质资产，树立企业品牌口碑，是最终目标14核心问题界定全国现象解决路径基于项目本体、市场现状以及项目整体开发目标，世联对本项目的核心问题梳理如下树立市场标杆，作为区域商业的新中心快速回现，要求前期有一定物业可以快速回现，补充项目开发资金，缓解资金压力开发风险控制，确保现金流安全，实现项目滚动开发目标期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）现实非期望结果（不作为、自然发展的结果）区域已有及未来将有多个大体量商业体，均有一定客群基础，项目面临的竞争非常激烈；商业结构封顶后住宅才能销售，市场办公、公寓销售不乐观，大体量纯商业街销售未见先例项目地价较高，前期资金压力大？核心问题Q1、与大体量商业竞争下,如何错位经营并形成区域影响力？Q2、如何规划、分期、定量结合产品打造，实现快速去化、增值溢价？Q3、如何有效控制项目整体资金投入、合理安排现金流？15整体研究思路导图——发展战略发展战略及整体定位核心问题界定项目产品建议经济测算整体定位规划排布产品建议分物业定位世联下一步工作安排核心问题一：与大体量商业竞争下,如何错位经营并形成区域影响力？“建立聚焦”问题？建筑高度：超高层地标建筑，区域天际线制高点建筑形态：建筑造型新颖，辨识度高，形成项目记忆点主题特色：主题特色明显,目的性强“市场占位”问题？领导者：区域绝对的标杆，价格价值的双重定义者挑战者：改变竞争局面，重新定义价值、价格标杆跟随着：追随已有标杆项，价格战制造者创新者：瞄准市场缝隙，创新产品和需求点“核心驱动”问题？以单一物业为核心驱动模式：目前城市综合体发展有以商业、写字楼、公寓、酒店或住宅等单一物业为核心驱动的模式均衡驱动模式：项目整体实力强，分物业每项都具备绝对竞争力，如北京华贸中心17本项目区位优势明显，周边存在大体量商业竞争，必须占位“补缺者”角色，与领导者形成差异化竞争发展战略全国现象市场占位项目占位战略1：区域领导者战略2：区域挑战者战略3：区域追随者战略4：区域补缺者建立竞争游戏规则建立市场标杆，复制难度较大价格、价值的双重定义者改变竞争局面，冲击现有标杆项目重新定义区域价值、产品标杆搭便车、借势以小博大，追随已有标杆项目价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点区域标杆项目区域新生力量次/非主流市场敏锐的机会主义者18发展战略全国现象核心驱动通过对比四种模式分析,结合本项目实际情况,建议本案以商业为核心,驱动整个项目模式一:多功能均衡发展模式二:写字楼为核心模式三:酒店为核心模式四:商业为核心模式五:住宅/公寓为核心发展关键位于CBD/城市核心主干道沿线/地铁口具有较大的规模各功能形成相互支持的价值链关系位于城市未来商务核心区域利用顶级写字楼树立标杆形象，迅速成为区域标志和中心公寓和商业为写字楼提供高档配套，进一步拉升写字楼形象不远离城市核心区通过五星级酒店提供顶级差异化服务而建立起核心地位五星级酒店带动公寓、写字楼与商业酒店的经营状况是综合体能否成功的关键位于城市核心区，交通可达性：地铁口/主干道沿线独具特色的建筑、业态和服务商业综合观光性、娱乐性与体验性于一体各物业相互支撑，但商业的经营是关键位于新区，区域住宅氛围较高居住为主/对外功能提升项目形象并解决区域配套不足商务商业与居住有明显的分区比例各功能比例均衡写字楼占50%左右酒店占50%左右商业占50%左右住宅/公寓占50%以上收益特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响整体物业以销售为主，实现快速回现案例

北京华贸中心、香港太古广场日本东京中城、深圳信兴广场、深圳卓越世纪中心上海浦东嘉里城、南京金奥大厦、新加坡金沙综合体深圳华润中心、上海月星环球港、上海环贸中心（IAPM）深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号匹配度19发展战略全国现象建立聚焦世联从成本及操作难度等角度考虑，世联主推方式为以主题特色为主建筑形态为辅建立市场聚焦核心优势：①树立区域高度；②增强商务感；③提高建筑品质主要劣势：①大幅度增加建筑成本；②不符合区域限高要求超高层方式核心优势：①制造社会话题，引起关注；②容易打造为城市风景主要劣势：①建造难度大，容易增加成本；②可能造成负面影响建筑形态新颖方式核心优势：①吸引公众关注和参观，满足好奇心理；②成本增加都是在客户看得见的地方，效果较好主要劣势：①难以选择到切合区域及项目的合适主题；②对前期策划、开发以及后期运营有一定的挑战主题特色新颖方式20发展战略全国现象建立聚焦主题选择：从客户需求、规划条件及市场机会来看，建议项目主打家庭、时尚、运动三大主题21发展战略全国现象建立聚焦地标立势：建议本项目打造一栋超高层，提升项目档次感及辨识度，但从成本角度，高度控制在150米左右地标效应：由于超高层建筑的高度醒目、视觉效果强烈，一般会成为所在地区地标，形成“名片”增值溢价：一般超高层会带动写字楼、住宅等溢价5%-10%左右造价提升：超高层由于结构、基坑、抗震等要求较高，一般造价会相对提升22发展战略全国现象小结以商业为核心驱动，定位区域补缺者角色，以儿童亲子、运动休闲、时尚购物为主题建立市场聚焦发展战略商业为驱动

家庭、运动时尚为主题项目属于大体量的城市综合体，周边竞品数量多、体量大但是无明显特色，结合市场、客户及规划要求，建议以商业为主导，以主题特色建立市场聚焦市场补缺者23新扬州领航者——城市商业、商务新中心、居住首选地

——家庭生活方式的代言者、示范者——运动、休闲、娱乐的目的地

——时尚购物一站式消费场所整体定位形象定位扬州城市综合体新标杆——“建所未见”的领航者时尚与购物、亲子与休闲、运动与商务的激情碰撞，——站在城市的高度，攀向人生的新高峰25价值标签功能补充核心驱动资产沉淀现金流本项目是以商业为驱动的城市综合体做为城市综合体的核心驱动，拉动整个项目的增值项目前期现金流的主要贡献者，快速回现是商铺销售的首要目标包括地上、地下两个部分，最大化可售商业提升项目品质的价值标签，作为优质资产沉淀拉动住宅、公寓、写字楼等物业溢价同时促进销售办公、居住功能补充，前期现金流补充办公功能，5A甲级品质，作为项目优质资产及价值标签功能定位酒店购物中心公寓写字楼住宅商业街项目后期现金流的主要贡献者，同时为商业提供为最稳定的客流整体研究思路导图——发展战略发展战略及整体定位核心问题界定项目产品建议经济测算整体定位规划排布产品建议分物业定位世联下一步工作安排核心问题二：如何规划、分期、定量结合产品打造，实现快速去化、增值溢价？“规划排布”问题？“体量分配”问题？“资金安全”问题？“增值溢价”问题？体量分配规划排布开发分期价值提升28项目总体量为43万方,商业,办公,住宅各约14万方,持有物业不得低于10万方体量分配全国现象总体量建筑出让指标:总用地的面积14.34公顷;2.5≤容积率≤3.0;建筑密度≤45%;绿地率≥20%;分物业情况地块内商业、办公、居住建筑面积比例各占1/3;办公用地可建设公寓式办公形式;酒店面积可以折算在办公物业中;持有物业不得低于10万方持有物业世联建议持有Mall+酒店+博物馆及体育馆阶段性持有高楼层街区+写字楼29通过人均商业面积,市场风险测算以及持有驱动销售四个角度测算,本案持有商业面积在4-6万方体量分配全国现象1、持有型商业本项目周边两公里范围内规划人口93528人，按人均商业面积在1平米/人，周边商业体量目前已经存在过量现象,建议持有商业体量适度控制项目周边存在20万体量的京华城,从风险角度建议在体量上打造小而精从而实现错位,建议面积控制在较小范围1:人均需求角度2:市场风险角度建议持有商业体量为4万-6万方

超市+儿童体验店业态所需面积为1.5-2万方左右,根据主力店面积占比在30%左右,推测本项目购物中心面积在4.5-6万方左右3:主力店需求本案投资总额较大,街区面临回现问题,故倾向购物中心做小4:发展商战略30通过土地指标,市场风险,经营策略角度,建议本案销售商业面积在8-10万方体量分配全国现象2、产权销售型商业商业面积持有及销售总体量14万方,已明确持有4-6万方的前提下,剩余可销售面积为8-10万方商铺最佳年去化2-3万方,大体量商业面临滞销风险,从回款时间角度考虑,需要控制销售总面积,不宜过大,建议控制在6-9万方1:土地指标角度2:市场风险角度

本案前期投入巨大,且街区为最快最好的回现物业,街区承担着回现功能,故需要从成本回收角度看待街区销售面积,建议在8-10万方3:经营策略角度建议项目销售商业体量为8万-10万方31通过规划排布及持有商业两个角度,判断可销售地下商业体量约4-5万方体量分配全国现象3、地下商业下挖两层,单层面积12.5万方;B2全部做停车场;B1停车场位于住宅垂直投影(4.4万方),公寓酒店垂直投影(各0.3万方),面积共计5万方;下沉式街区开挖面积计1.5万方;剩余可售可持有面积6万方本案Mall部分B1自持,总量约1.2万方推算可出让使用权地下商铺面积共计约4.8万方1:规划排布角度2:持有商业角度

地下商业体量约6万方左右,持有约1.2万方销售约4-5万方32通过案例参考,办公定位,市场风险,经营策略四个角度推断,建议写字楼体量控制在3万方左右体量分配体量分配全国现象4、写字楼本案写字楼作为价值提升点,打造成本相较公寓物业较高,前期投入成本较高,建议面积适当控制在一定范围内,在2-4万方之间目前市场写字楼需求不旺盛,且能够承担写字楼租金的多为大中型企业,基数相对较少,且京华城存在大量商办物业未来入市,建议面积不宜过大1:办公定位角度2:市场风险角度

建议写字楼阶段性自持,提升项目形象,但前期资金沉淀量不宜过大,需要控制在一定的范围,建议面积控制在2-3万方3:经营策略角度建议写字楼体量3万方左右33通过案例参考,酒店定位,市场风险,经营策略四个角度,判断酒店体量需要控制在2-3万方之间,以2.5万方为宜体量分配全国现象5、酒店参考相关案例,精品型酒店的体量一般为2-4万方之间,建议项目符合2-4万方分布的规律本案重点突出客房空间,保留会议功能,减少其他配套服务,故所需面积总体偏小,面积在2-3万方之间周边将存在数个高星级酒店,大体量酒店面临经营风险,故体量需要控制,建议在3万方以下1:案例参考角度2:酒店定位角度3:市场风险角度

酒店封顶前住宅无法回现,故为减少资金沉淀,提升资金利用效率,建议面积适当控制,在3万方以下为宜4:经营策略角度建议酒店体量2.5万方左右34通过案例参考,土地指标,市场风险,经营策略四个角度推断,建议公寓体量控制在8万方左右体量分配全国现象6、公寓商办用地含酒店写字楼,公寓,博物馆,体育馆共14万方,扣除酒店及写字楼剩余6万方,建议公寓面积在8万方左右市场公寓年去化2-4万方,按照预期2-3年去化完毕推算,建议体量控制在6-12万方1:土地指标角度2:市场风险角度

建议公寓体量8万方左右35通过规划要求和企业发展两个角度,判断住宅体量需要控制在14.3万方体量分配全国现象7、住宅土地出让条件明确表示,项目占地14.3万方,容积率2.5-3.0之间,住宅体量占1/3,故建筑面积为11.9万方至14.3万方之间1:规划要求角度

住宅作为后期回现物业,顶容积率高点,故做到体量14.3万方2:企业发展角度建议住宅体量14.3万方36持有商业5.8万方,阶段性持有2.5万方,写字楼3万方,酒店2.5万方,其他物业类型为销售体量分配全国现象小结类型量级持有商业5.8万方阶段性持有商业2.5万方销售商业6.2万方地下商业销售使用权4.8万方地下商业持有1.2万方酒店-持有2.5万方写字楼-持有3万方配套-持有0.6万方SOHO公寓4.24万方居住类公寓4万方住宅14.3万方37地块价值:16号位置价值最高,向西向北价值递减,8,12号因靠近京华城,易与之形成互动而价值高于14,15号规划排布全国现象地块价值分析12345678910111213141516地块价值研判地块昭示性进入性合计1471125611366124781556713666127661288917988161066121166121299181398171488161589171610102038基本原则：从资源分级、开放空间、动线均衡、形象统一等维度，进行项目不同物业的规划排布规划排布全国现象综合体排布原则1资源分级：以商业为驱动的模式下，不同物业形式采取价值分级定位原则，各自承担不同功能，整体以销售商业价值最大化为原则，其次要考虑购物中心的进入性和商办酒店的昭示性2开放空间：项目为中大型规模的综合体项目，通过开放空间实现各物业间1+1>2的作用，重视共享空间打造，实现动静分区及各类型物业协同；3动线均衡：协调好商业、街区、办公和酒店的入口之间的关系，合理处理地下车库出入口，做到人车分流，在实现不同物业人流共享的同时也要避免人员混杂；4形象统一：建筑风格要保持协调、一致，以特色建筑形态形成项目记忆点，不同物业的外观尽量协调统一，避免突兀5便于分期：鉴于综合体项目物业类型多，资金量大，项目将会分为多期，承担不同功能的物业需得到合理的分布，利于分期经营和分期销售39经过前期多方沟通,从销售商业价值最大化及便于分期开发的角度考虑,最终确定规划方案如下规划排布全国现象规划方案上述具体数值详见设计院规划Mall影院广酒+办体育馆博物馆广广住宅公寓售楼处公寓公寓公寓地下商业公馆街区街区街区关于规划路:1.Block街区过深,人流难以直接到达;2.Block街区货运通道问题;3.消费者驱车进入的需求建议:设置一条双向车行道路,可直达block街区区域物业类型可租面积（㎡）可售面积（㎡）住宅

143,400.00酒店25,000.00

写字楼30,000.00

SOHO公寓

42,400.00居住类公寓

40,000.00公共配套（博物馆、体育馆）6,000.00

购物中心【含地下1层】58,400.00

商业公馆

10,000.00BLOCK街区10,000.0027,000.00天街15,000.0035,000.00地下商业街

48,000.00地下车位45,290.00126,280.00合计189,690.00472,080.0040超高层亮点：基于建立地标,提升区域影响力的考虑,建议将酒店写字楼置于一层,打造150米左右超高层规划排布全国现象规划方案超高层数据总高度约150米总体量5.5万方总层数35层标准层面积1300-1400平米标准层高度4.2米裙楼层数3层裙楼单层面积2000平米酒店位置高区体量2.5万方净高2.8米办公位置中低区体量3万方净高2.8米酒店办公41城市综合体的开发时序受到市场情况,土地价值,物业选择,企业发展战略,风险控制及其他限制六大因素影响开发时序全国现象影响因素影响城市综合体开发时序的六个因素市场情况经济发展扬州经济位列江苏地域经济的中游水平规划进程目前扬州西区规划基本落实,本案是规划中该区域最后的地块市场现状街区及公寓去化快,街区溢价高土地价值红线内价值地块东南部分价值最高,向西北方向递减红线外价值东侧为大体量综合体京华城,其他三面皆为住宅物业选择物业类型购物中心+街区+酒店+写字楼+公寓+住宅各物业体量Mall4-6w;街区8-10w;酒店+写字楼4-6w;公寓8-10w;住宅14w项目发展策略提升形象持有商业,酒店,写字楼为提升形象产品回现街区,公寓,住宅为快速回现产品最大利润率街区为最大利润率产品风险控制现金流安全项目分期滚动开发需保证前期现金流安全,充分回笼资金持有价值最大化持有商业排布,打造以价值最大化为导向,为资本市场变现提供可能其他限制地块指标限制政府规定商业封顶前不得销售住宅42从东南向西北开发依次开发,商业及销售街区先行,公寓写字楼酒店其次,住宅押后开发时序全国现象开发原则市场走量住宅>商铺>公寓>写字楼地块价值从南及北,从东到西降低规范要求商业封顶前住宅不得销售风险控制商铺先行,公寓其次,办公押后发展战略控风险前提下利润最大化开发时序原则:1.从南到北,从东到西分期;2.持有商业,商业街区先行;3.酒店,公寓,写字楼后期入市;4.住宅押后开发43123一期开发Mall,公寓及街区,二期酒店,写字楼,公寓，街区及体育馆,三期住宅,商业公馆,地下随地上同步开发开发时序全国现象分期落位具体数值详见设计院规划分期项目面积（㎡）一期购物中心【含地下1层】58,400SOHO类公寓42,400天街130,000BLOCK街区115,000地下商业街128,800地下停车位161,110二期居住类公寓40,000商业公馆10,000体育馆3,000天街220,000BLOCK街区217,000BLOCK街区—电影院5,000地下商业街219,200酒店25,000写字楼30,000地下停车位259,220三期住宅143,400地下停车位351,240博物馆3,00044分物业分期进度情况开发时序全国现象分期落位项目开发分期分期项目面积（㎡）2014年2015年2016年2017年2018年2019年一期购物中心【含地下1层】58,4002920029200

235，710

SOHO类公寓42,400

42,400

天街130,000

30,000

BLOCK街区115,000

15,000

地下商业街128,80014,40014,400

地下停车位161,1103055530555

二期居住类公寓40,000

40,000

228，420商业公馆10,000

10,000

体育馆3,000

3,000

天街220,000

20,000

BLOCK街区217,000

17,000

BLOCK街区—电影院5,000

5,000

地下商业街219,200

19,200

酒店25,000

25,000

写字楼30,000

30,000

地下停车位259,220

59,220

三期住宅143,400

478004780047800197，640

地下停车位351,240

51,240

博物馆3,000

3,000

合计661,77045商业定位KPI：从发展策略、形象定位、档次定位、客户定位、业态定位及商家验证角度建立定位研究体系商业产品定位研究KPI发展策略形象定位客户定位档次定位业态定位商家验证基于市场竞争及开发目标下的发展策略商业整体形象、概念及核心竞争力商业以什么档次切入，远期定位如何项目未来针对的客户是谁、来自哪里从案例研究等角度确定商业业态及业种基于业态定位下对目标商家初步验证价值提升全国现象购物中心定位46规范要求商业未封顶前不得销售住宅,购物中心沉淀量较大;京华城体量较大,大体量下的竞争商业应该将体量控制在某一范围体量控制区域处于趋于成熟的过程,未来商业业态可能存在进一步调改的空间,故硬件打造部分需要考虑未来的商业升级调整硬件保障基于区域发展成熟度且周边存在大体量竞争对手，因此项目要走主题化、差异化定位差异定位发展策略：持有商业体量适当控制，硬件高端打造，整体主题特色化差异经营由于出让条件中规定必须持有一定比例的商业,从资产未来增值以及运营成熟后便于资本市场融资考虑,建议购物中心持有运营持有运营价值提升全国现象购物中心定位4748商业—形象定位家庭消费第一选扬州首个家庭主题购物中心核心价值点：扬州西▪城中心▪40万平米顶级城市综合体、家庭消费、休闲娱乐最佳选48时尚零售▪儿童体验▪家庭休闲商业—档次定位中高端起步、高端立势49客户定位：以周边高端楼盘家庭为主要客群，邗江区居民为重要客群，广陵区及其他区县居民为补充重要客户核心客户补充客户周边高端楼盘家庭客群邗江区中高端收入家庭江陵区及其他区县家庭客群Ⅰ核心客群：周边高端楼盘家庭客户构成：主要为项目周边京华城,品尊国际,名门一品等高端楼盘高收入家庭客群消费需求：主要为中高端零售,中高端餐饮以及家庭为单位的休闲娱乐消费关注点：体验性、品牌档次、消费环境、便捷性II重要客群：邗江区居住人群客户构成：主要为邗江区居住工作的中高端收入家庭消费需求：中高端餐饮、品牌服饰、家庭娱乐消费等消费关注点：体验性、便捷及特色、档次、消费环境舒适III补充客群：区域外其他中高端客群客户构成：广陵区及周边区县家庭客，为项目补充性客户消费需求：特色餐饮、品牌零售、家庭娱乐消费等消费关注点：体验性、消费环境、主题特色价值提升全国现象购物中心定位50业态定位>>案例研究：通过典型案例的借鉴主题商业的功能组合、业态配比、产品设计等案例选取的原则——二三线城市；主题特色明显的购物中心；案例研究的目的——分析案例的成功构成因素；结合案例最终市场实现，提取对本项目的可借鉴点；借鉴案例，梳理项目业态规划，主题化打造的要素。价值提升全国现象购物中心定位南京虹悦城51南京虹悦城>>简介：突出以家庭消费为中心，着力打造亲子式的大型家庭潮流生活MALL350m虹悦城应天大街长虹路赛虹立交凤台南路项目名称虹悦城地址南京市秦淮区赛虹桥立交边开业时间2012.9.23开发商南京德盈置业有限公司总建筑面积35万平方米商业总建面20.8万平方米楼层B2~5F项目规划设计台湾李祖原事务所总投资30亿停车位2400位于南京市区南部赛虹桥立交之畔，占地6万平方米，处于南部新城、河西新城以及老城区的三角核心地带；虹悦城是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居家为一体的大型Shopping

Mall，项目基础定位于国际化、年轻时尚化，亮点为家庭与亲子业态，符合与其临近的南京河西新城大量年轻家庭定位。价值提升全国现象购物中心定位52南京虹悦城>>硬件：天梯、坡梯、退台等创新设计，2核1主动线的整体布局中心中庭直径约25m，走道宽度4-6m。各处小中庭宽4-6m，长约14-20m；项目层高约3.7m，一边走道3-4m，柱距8m，整体空间感较紧凑；四周均设有地下车库出入口，车流与人流出入口分开设置，有效地避免了人车冲突；中庭的超长扶梯，对客流向高层直线拉动起到了极佳的效果，1~4层天梯和B1~4层的坡梯都是首次在南京的商业内出现；其南侧通过退台设计，一方面使高层商业创造舒适的公共空间，另一方面有利于顶部光线的导入人车动线南京第一个天梯南侧退台25m6m16m中庭设计价值提升全国现象购物中心定位53南京虹悦城>>业态：3F亲子业态为项目亮点，儿童区与生活配套的组合满足家庭消费客群1F国际潮流、男女服饰、时尚餐厅、黄金饰品、时尚数码、咖啡西点主力店：J.LINDEBERG、MONKI（H&M旗下）2F国际时尚、男女服饰、内衣区、男女鞋区、健康护理用品主力店：only、Jack&jones、屈臣氏、ZARA、H&M、优衣库3FKTV、电玩、家居饰品、儿童早教、美容美体、儿童综合馆主力店：Kidspark、卡通尼乐园、新华书店、生活工厂、美界美发、启路文具、Lock&lock、星乐秀KTV4F海上国际影城、真冰溜冰场、人气餐饮5F欢聚餐厅（绿茶、辣啡、雪香）B1沃尔玛超市、中悦食汇美食广场、流行饰品、休闲食品、个人护理时尚店铺类儿童区娱乐类美食餐饮类两端配置体验性较强的主力店以提高中心部位和水平方向的回游价值提升全国现象购物中心定位54南京虹悦城>>经营现状：主题性的商业模式集聚大量目的型客群，具有经营的持续性客流量与品牌招商：客流量最多的时候高达12万，平常的客流量也在5万左右，各品牌商反馈的情况都比较好，首次进驻中国的H&M姐妹品牌MONKI的营业额也超出预期目标，加上GUESS、CK等国际Jesns系列，满足时尚群体的购物体验；

区域内的客群支撑：区域内主要以原住民和外来人口为主，其中原住民老年化现象比较突出，家庭结构很稳定，外来人口以年轻夫妻为主，家庭式为主的消费是支撑商业价值的客源，对区域商业化零为整，为其商业和住宅地产价值提供一个稳固的升值空间；

与周边商业的竞争：处于非核心地段，毗邻高架，四面环街，对项目特色及定位有了更高的要求，全力打造亲子主题，软功能构建更具人性化，例如设置儿童洗手间、母婴护理室，亲子坡梯等；价值提升全国现象购物中心定位55南京虹悦城>>总结：与周边商业错位竞争，以家庭亲子为主题，注重体验式消费建筑设计业态布局项目周边三公里有水游城等多个商业中心，同质化竞争较为激烈；探索商业主题，营造特色环境，与其形成差异化竞争；自然景观与人性化设施相结合，满足愉悦与舒适度的场景设置，注重回流性的动线组合；创新的节点设计，提升项目的识别度与吸引力；

低层长动线端口布局超市、零售次主力店、快餐；高层配置影院及娱乐、溜冰场、主题餐厅等目的性较强的店铺；3F家庭亲子业态为项目亮点，将儿童区与生活配套相结合，较多的体验式消费增强联动消费的可能性；区域竞争

项目临近南京河西新城，住宅众多，家庭和亲子的商业定位符合新区年轻家庭的需求，带来庞大的目的型客群；运用中心舞台和音乐喷泉，注重与消费者互动性强的活动的打造，增强顾客的参与性；主题定位价值提升全国现象购物中心定位56业态定位>>业态配比：综合参考相关案例，建议本案餐饮：零售：休闲＝30%：47%：23%参考维度特色餐饮零售休闲配套南京虹悦城大型家庭潮流生活MALL30%50%15%5%杭州古墩印象城以国际品牌旗舰店，大型超市为主力的国际性购物中心32%52.4%7.1%8.5%南京德基广场一期商场主打奢侈品,美食广场,真冰溜冰场(二期)和巨幕影院(二期),其中约80%的奢侈品品牌为首次进入南京.20%60%14%6%南京水游城水主题的特色商场，其运用了人工运河、水岸、瀑布、水上舞台等特色元素20%60%15%5%建议本案打造扬州首个体验型主题商场30-33%45-50%17-23%0-2%价值提升全国现象购物中心定位较高配比的餐饮业态能够为商场的前期运营阶段带来人流量有效提升，建议本项目提高餐饮业态比重，达到30%-33%。本项目为扬州首个体验型主题商场，主打家庭娱乐休闲，因此休闲服务业态的比重相应提升，达到17%-25%之间。57业态定位>>商家验证：影院开店意向较强，高端餐饮三线城市参与度低，部分百货零售儿童业态有拓展意愿价值提升全国现象购物中心定位商家验证类型公司名称入驻意向面积需求联系人零售业态华润OLE超市可以考虑

3,500㎡，4,500㎡徐经ARA不考虑

300–2,500㎡李经衣库观望

300–2,500㎡沈经ap2015年后有可能1,000–1,500㎡沈经9674餐饮俏江南不考虑三线城市

1,500－5,000㎡张经南国不考虑三线城市

1,500－5,000㎡张经堡王可以考虑

200–800㎡张经巴克明年可以考虑

150–400㎡岱经理1360188251外婆家2015年后可能考虑

800–1,000㎡章经童职业体验DO都城不考虑业务拓展

–何老乐湾不考虑

3500–10,000趣家可以考虑

3500–10,000㎡魏经通尼乐园有意向1,000㎡－5,000㎡陈经理女期八小镇2016年后有可能1,000-5,000㎡孙经8092百货汇金百货不考虑

洋百货有意向

40,000㎡–60,000㎡朴经602百联不考虑

府井百货不考虑扬州

–曹经业百货可以考虑具体看项目徐院金逸影视有意向

2,000-5,000㎡常经影星美可以考虑

5,000-10,000㎡程总之梦影城不考虑上海以外

–冯经闲Toni&Guy不考虑北京以外

609(64167710)玛莎纤体不考虑业务拓展

–75588360629一兆韦德有意向开加盟店

1,200-3,000㎡朱经理1366152315558业态定位>>商家选址条件—儿童职业体验：对购物中心单栋体量要求在10万方以上技术指标具体要求需求面积1,000-5,000㎡楼层购物中心高楼层柱间距≥8*8m结构层高要求6米-10米楼板承重800kg/㎡～1000kg/㎡消防设施一般标准，无特殊要求空调设施一般标准，无特殊要求供配电一般标准，无特殊要求2016年后有可能价值提升全国现象购物中心定位访谈：上海星期八小镇拓展部孙经8092公司2015年底没有进入扬州的计划。一般考虑一个市场首先是商圈的成熟度，综合体体量，是否有大型的商业广场及百货。另外人流的密集程度，停车便捷程度也在我们的考虑范围之内。2016年之后的话，公司目前也还没有定论，估计会在市场调研之后给我们指标。我们有旗舰店、精品店、综合店和小型店四种，面积范围在2000～7000平方米左右，一般我们会给非省会城市选择打造2000平方米的小型店模式。一般我们倾向于选择购物中心且独栋体量在10万方以上。公司规定肯定是不接受销售型商铺的，小业主太多了产权分散非常不好管理。59业态定位>>商家选址条件—儿童职业体验：对面积需求较大的儿童业态商家的经营模式以与开发商合营为主技术指标具体要求需求面积3,500-10,000㎡楼层购物中心高楼层柱间距≥8*8m结构层高要求6米-10米楼板承重800kg/㎡～1000kg/㎡消防设施一般标准，无特殊要求空调设施一般标准，无特殊要求供配电一般标准，无特殊要求可以考虑价值提升全国现象购物中心定位访谈：烟台童趣家投资管理有限公司魏经趣家与开发商合伙投资了3家店分别位于济南，沈阳，烟台。滨州的项目我们有参与，开发商是100%自持，我们仅提供设备及管理服务。虽然我们北方市场为主，扬州市场还是值得考虑的。一般就50：50，开发商投一半我们投一半。童趣家要求店面面积至少在3500方以上，开发商投资预计在3000万元左右。一般情况下童趣家会签10～12年的合同。销售型商铺，售后再返租的事情我们遇到过，沈阳那个项目开发商就是通过这个形式。我们在经营过程中，确实遇到了非常多的麻烦，不管是在开店装修阶段还是长期的运营管理阶段都是非常的麻烦，需要顾及方方面面。现在的话，如果这个项目是使用售后返租的形式，我们是不会投资的。60业态定位>>商家选址条件—儿童娱乐：对购物中心体量要求高，经营方式以品牌直营为主技术指标具体要求需求面积1,000-5,000㎡楼层购物中心高楼层柱间距≥8*8m结构层高要求6米-10米楼板承重800kg/㎡～1000kg/㎡消防设施一般标准，无特殊要求空调设施一般标准，无特殊要求供配电一般标准，无特殊要求有意向价值提升全国现象购物中心定位访谈：卡通尼乐园拓展部陈经理女士1381817331213818173312@2015年以前我们都不会考虑的，目前公司以北方业务为主2015年后我们估计会考虑在扬州开店，因为明年在余姚，南京店会陆续开张，如果扬州开店会非常节省配送成本。一般对于一个项目我们考虑最多的是当地的消费习惯，能力，人口以及购物中心的体量。一般体量在8万～25万是最好的，我们不希望太大，太大的话人流量会比较分散，而且我们开大面积店铺的话前期投入较大，经营管理维护的成本也非常高。目前我们开的都是直营的店，面积需求一般在1000到5000平方米，开发商想入股是可以，但是具体要谈，一般我们都是自营的。61业态定位>>商家选址条件—电影院：偏好商业中心地段或高消费人口密集区，多要求商业体量超过三万方技术指标具体要求需求面积5,000-10,000㎡楼层没有具体要求柱间距≥8.4*8.4m结构层高要求9米-12米起坡影厅起坡一般从观众席第一排后开始，按每排视线超高值大于等于0.12m，排距大于等于1.1m的坡度设计，观众厅后部可适当加大坡度，影厅平均视线超高值宜大于0.15m永久荷载4.3KN/㎡消防设施符合五星级影院各项技术标准空调设施符合五星级影院各项技术标准供配电符合五星级影院各项技术标准访谈：中影星美拓展程总/p>

910363260@；一般我们要求城市商业中心地段或高消费人口密集区且商业功能设备完备，面积大于三万方。扬州这个地方可以考虑,具体看项目本身对我们是否有吸引力.加盟还是直营的形式我们都有。公司是不会接受产权混乱的商铺，由于我们体量比较大需要5000-10000方的面积且租约一般在10到15年，产权混乱的商铺从长期来看非常不好管理。这个项目可以考虑，你把你们项目资料发给我看一下。可以考虑价值提升全国现象购物中心定位62业态定位>>商家选址条件—精品超市：要求商场内必须有品牌比肩国际一线，对商圈要求较苛责技术指标具体要求需求面积3500㎡及4500㎡楼层F1：F2：B1：B2柱间距≥8*8m结构层高要求不低于6米进深平均不少于50米楼板承重500kg/㎡，局部1000kg/㎡给排水一般标准，无特殊要求排污一般标准，无特殊要求供配电一般标准，无特殊要求卸货区提供卸货平台，保证两部以上货车同时卸货，提供专用货梯访谈：华润万家各品牌华东拓展徐小姐13922831941549080423@；我们目前主要考虑一线二线城市并具有完整购物中心的项目，扬州这个地方我们集团没有明确表示是否进入，不过我们开店的标准是商场内一定要有国际一线品牌。租金方式都是扣点形式。公司现在有两个业态分别是Vango需要约3500平方及Ole约4500平方两种。Vango是以年轻消费者为主，他们追求快捷，舒适的购物体验，OLE以中高端客户为主定位相对VANGO包括装修，商品都会更加的高端和精致。自营是华润一直不变的经验理念，对于销售性商铺返租的形式，我们是非常反感的，首先产权不完整会带来一系列的产权相关问题，如果其中哪个买家出现违约对于我们商家是非常被动的。你可以把你的项目资料发给我看看，我们会研究一下。可以考虑价值提升全国现象购物中心定位63业态定位>>商家选址条件—精品百货：商场的体量，项目区域位置及商圈成熟度要求较高技术指标具体要求需求面积40,000㎡–60,000㎡楼层购物中心必须3层以上柱间距≥8*8m结构层高要求首层5米，二层以上4.5米每层面积4000㎡以上楼板承重450kg/㎡广场面积至少1,000㎡中庭面积至少500㎡停车位100个/10,000㎡卸货区提供卸货平台，保证两部以上货车同时卸货，提供专用货梯访谈：大洋百货朴经6021075248676@

扬州市场公司比较感兴趣的，也去过了很多次。关于是否入驻我们主要考虑商圈的成熟度，项目区域位置以及购物中心至少在4万方以上。

目前大的百货公司比如百联集团都不会接受销售性商铺的，这个算是目前百货界的行规了。

我们之前的项目中有引进LV等国际一线品牌，另外我们除了有租金的方式，也提供一个品牌的管理服务，类似于喜达屋的酒店管理模式，也就是说我们输出商家品牌然后提供统一的管理服务。有意向价值提升全国现象购物中心定位64业态定位>>商家选址条件—精品零售：对人流量,商圈要求较高,且目前对本区域短期内消费力不看好技术指标具体要求需求面积300-2500㎡楼层楼层灵活，一般置于较高楼层柱间距≥8*8m结构层高要求层高≥5.5m，净高≥3.8m进深无明确要求楼板承重无特殊要求给排水一般标准，无特殊要求排污一般标准，无特殊要求供配电一般标准，无特殊要求燃气管道一般标准，无特殊要求访谈：优衣库拓展沈经ia.shen@；扬州我们做过市场调研，目前不考虑进入。京华城这个项目我也看过，销售量还达不到优衣库的标准水平。对于整个购物中心，我们要求最低标准体量为12万方。优衣库全部自营，购物中心或者街区我们都有进驻，具体看项目的规划和区域位置。对于产权混乱的商铺，我们是不会接受的。ZARA飒拉商业

拓展李经理1358562806913585628069@163.com我们在京华城已经有店了，因此该新城西区不会考虑再开一家，否则销售会被分流。公司认为如果未来这个商圈的人流量，消费水平以及成熟度达到我们再开一家分店标准，将会考虑再开一家短期内没有意向价值提升全国现象购物中心定位65业态定位>>商家选址条件—大餐饮：物业条件要求较高,目前不考虑进入三线城市技术指标具体要求需求面积1500－5000㎡左右楼层楼层灵活，一般置于较高楼层柱间距≥8*8m结构层高要求不小于4.2米进深无明确要求楼板承重厨房要求500kg/㎡，鱼缸处须750kg/㎡给排水冷热水上水管2根，下水管4根，排污排烟量不小于7.5W方/小时，风压不小于1000P，补风量不小于5W方/小时供配电360KW，包含厨房一路单独电量150KW燃气管道提供DN150的天然气主管道一根访谈：俏江南拓展张经理13917481649183354880@；俏江南不会考虑进入三线城市，主要以一线及二线为主，因为进入三线城市不符合我们的战略规划因为我们是自营的形式，对于租金方式，公司可以接受租金，扣点或者租金加扣点的方式都没有问题，主要看这个商圈是否符合我们集团开店目标。公司主要选择进驻购物中心，街区进入的较少。对于销售性商铺，我们不接受。小南国拓展张经司规划短期内不进入三线城市，我是主要负责江苏南面市场，最北现在也只开到常州，进入一个新城市的开店速度是每年开2~3家。小南国坚持使用自营的手段，这样才可以更好的保证服务的品质另外，我们非常关注整个商圈的成熟度，如果能够达到公司开店标准，我们会进行研究分析未来开店的时间。没有意向没有意向价值提升全国现象购物中心定位66业态定位>>商家选址条件—大众餐饮：对商圈人流量要求非常高，前期倾向于在老城区开店访谈：外婆家章经理189580444552014年在扬州是没有开店指标，所以肯定不会考虑。如果15年计划在扬州开店，那也首要考虑老城区的金鹰那边之后开店的话可能会往西拓张，3年后的情况会比较不好说，有可能会开到西区那边。销售型商铺我们公司明文规定是不接受的。关于商圈的要求，你也知道的，对于我们这种平价餐饮走翻桌率的公司来说，人流量是第一位的，只有一个商圈的人流量达到我们的最低标准水平才会考虑进驻。一般我们选择购物中心（入驻），街区的话关键看位置的人流量，店铺的展示程度。2015年后可以考虑价值提升全国现象购物中心定位技术指标具体要求需求面积800－1,000㎡左右楼层楼层灵活，一般置于较高楼层柱间距≥8*8m结构层高要求不小于3米进深无明确要求楼板承重厨房要求500kg/㎡给排水冷热水上水管2根，下水管4根，排污排烟量不小于7.5W方/小时，风压不小于1000P，补风量不小于5W方/小时供配电360KW，包含厨房一路单独电量150KW燃气管道提供DN150的天然气主管道一根67业态定位>>商家选址条件—休闲餐饮：对项目档次要求不高，重点关注人气，物业要求条件较高技术指标具体要求需求面积150㎡-400㎡柱间距无明确要求结构层高要求净高≥4m进深无明确要求楼板承重餐厅≥250kg/㎡，厨房≥250kg/㎡给排水1升/秒,店内留一个阀门及计量排风排烟系统一般标准及烟道供配电380V三项五线制,不小于30KW及计量(为分体空调作电量预留)燃气管道提供城市燃气管道配口空调系统中央空调需采用新风补入方式的盘管空调系统,利于后期商铺的二次装修布置,预留空调供回水及冷凝水接驳口和维修控制阀们及平衡阀组,冷凝水采用就近直排设计方案备注有招牌位及广告悬浮点访谈：星巴克拓展岱经理13601882512013年已经在扬州开了2家店了，今年肯定是不会考虑。扬州市场我们调研过很多次,目前也开了三家店,两家在老城区,一家在新城西区,对于这个市场啊,我们觉得还算是可以的.关键也还是要看商圈的人流量,还有一个消费的水平。未来的销售指标还没有定，春节后会有个具体的规划,到时候可以联系我可以考虑价值提升全国现象购物中心定位68业态定位>>商家选址条件—休闲娱乐：物业要求高且投入较大，前期业主需共同承担一定成本技术指标具体要求需求面积1200-3,000㎡楼层楼层灵活，一般置于较高楼层柱间距≥8*8m结构层高要求层高≥5.5m，净高≥3.8m进深无明确要求楼板承重≥3000kg/㎡给排水一般标准，无特殊要求排污一般标准，无特殊要求供配电一般标准，无特殊要求燃气管道提供城市燃气管道配口，如无燃气管道，提供50kw供电量。访谈：一兆韦德拓展朱经than.zhu@1012扬州市区这块还没有加盟店。一兆韦德对加盟店的地段和商圈都有一定的要求，我们倾向于在居民较为集中区域或繁华商业区布网，且需要有独立店面或者独立的经营场地，当然如果是四星级以上酒店内的俱乐部我们也是可以接受的。像扬州人口超过50万的城市，公司会建议营业面积在1,200-1,600平方米左右。希望开发商考虑选择加盟我们品牌。有意向价值提升全国现象购物中心定位69价值提升全国现象购物中心打造建议从商业硬件设施、商业氛围以及业态落位三个维度，提炼本项目商业的产品打造建议的关键点商业产品打造建议KPI硬件设施入口设置建筑外观指标参数动线设计业态落位分层主题分层业态70硬件设施>>入口设置：按照规划排布,入口设置于东南角,并打造特色广场,如喷泉,大型主题雕塑外部车流动线商业客群入口商业塔楼部分商业停车入口商业广场价值提升全国现象购物中心打造建议Mall广公寓公寓公寓广公寓客群入口71硬件设施>>建筑外观：建议采用现代且新颖的建筑外观,提升项目记忆点,凸显年轻时尚主题现代感时尚感商业外观设计要点：立面材质：建议以玻璃幕墙及其他特色材料为主，与项目整体时尚感、现代感保持一致，整体立面尽量平整，局部可以有适当的造型、色彩等，显示商业的亮丽感灯光效果：建议在节能灯光使用的基础上，运用多元夜景的基础上，结合商业广场打造，形成项目整体的夜景亮点价值提升全国现象购物中心打造建议新加坡IONrchard斯洛文尼亚体育公园72价值提升全国现象商业打造建议硬件设施>>指标参数：建议主通道4-7m,辅通道2.4-3米，设置1个500-800平米中庭，标准层1.2万平米项目名称层高净高通道中庭个数标准层面积杭州古墩印象城5.4m4.2m4-7m110,000㎡南京德基广场一期5.7m--4~6m18000㎡南京水游城5.4m--3~4m215,000㎡典型项目选取标准：三线城市有主题特色且运营良好的购物中心项目综合参考上述技术指标，可以看出，在公共空间上适度放大尺度，可达到以下目的：①提高购物环境的品质②为未来竞争提供升级空间③增强用户体验感通道（m)中庭标准层4-7m500-80012,000㎡层数层高(米)净高(米)F15-63.9-4.2F25-63.9-4.2F38-107-9F45-63.9-4.273硬件设施>>动线设计—基本原则：平面动线注重避免死角、带活所有店铺，垂直动线要便捷且不影响营业平面动线设计原则垂直动线设计原则注重内外沟通，脉络清晰避免盲区和死角的问题合理设置宽度主动线与各功能分区顺畅连接主动线与各主出入口、外围主干道顺畅连接主力店、次主力店与独立商铺的顺畅连接扶梯：商场的扶梯部数，布局位置，避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处空间宽于过道，或有交叉过道。直梯：电梯的部数、布局位置，合理分布于购物中心四周中庭观光梯：设计要与整体形象保持一致、协调，并不得影响店铺的可见性。电梯出入口尽可能与主动线、主力店出入口连接。动线设计原则价值提升全国现象购物中心打造建议74硬件设施>>动线设计—平面动线：建议选择U形动线加辅助的直通道动线，使得主动线流经更多的店铺平面动线选择：平面形状为矩形的集中商业多采用一字形、一字形+副动线的动线形式，该动线形式可见、可达性强，业态适应性高平面动线原则：曲直结合，增加趣味性平缓的角度，避免钝角合适的通道宽度合理的通道长度主动线要流经更多的店铺动线要形成回路价值提升全国现象购物中心打造建议Mall广公寓公寓75硬件设施>>动线设计—垂直动线：结合扶梯、直梯及观光梯等，起到疏散人流的同时使人流更易向上流动垂直动线种类及设计原则：扶梯：商场的扶梯部数，布局位置，要在不影响商铺的可见性的情况下以有效疏散运载人流作为出发点，增加人流上下楼时光顾店铺的数量。直梯：电梯的部数、布局位置，要在不影响购物中心整体设计形象的情况下以有效疏散运载人流为出发点，合理分布于购物中心四周；中庭观光梯：设计要与整体形象保持一致、协调，不得影响店铺的可见性外部通天梯：多针对目的性较强业态聚集的楼层,通过直达通天梯进入该楼层,单本案共计四层,且单层面积较小,不适宜内部通天梯,可采用外部通天梯形式价值提升全国现象购物中心打造建议76业态落位>>基本原则：包括合理设置主力店带动人群向上流动，关联性强的业态临近设置等规律业态排布一般规律将主力店设在购物中心高层，牵引人流向上走；将主力店设置在平层人流最难以到达的区域，如远离电梯的角落，可促进人流沿动线做环形流动，促进顾客消费。购买频率较高、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层；不常购买的、占用空间较大的耐用品适宜分布在较高楼层或地下，如家居用品等就是典型对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者的购物目的；对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，如家用电器、娱乐、餐饮等适宜分布在较高楼层。吸引的客源兼具多种消费可能的业态设置在临近位置，此类业态可实现客源互补，如餐饮与娱乐、女鞋与女装等。合理分布主力店按消费目的排布按商品属性排布按业态相关性排布价值提升全国现象购物中心打造建议77业态落位>>分层布局：建议负一层以精品超市、美食广场为主，1f以时尚女装为主,2f以儿童娱乐儿童零售休闲餐饮为主,3f为儿童职业体验为主;4f:餐饮为主精品超市（Ole）B1男女鞋服、箱包等F1F2名品汇时尚际悠然馆成长记零售（快时尚、化妆品、珠宝名品等)休闲餐饮F3各层业态规划：结合商务精品主题，各层承担明确的功能规划，满足商务白领的需求，业态配比为零售：餐饮：休闲娱乐：服务配套=30%：47%：23%：0%儿童职业体验(&多个儿童玩具体验)美食广场休闲餐饮儿童零售儿童用品零售价值提升全国现象购物中心打造建议享乐派F4国内餐饮儿童娱乐亚洲餐饮欧美餐饮78业态落位>>-1F—悠然馆：以精品超市为主力店，复合美食广场以及儿童用品等业态价值提升全国现象购物中心打造建议精品超市美食广场儿童用品-1F业态分布分类代表品牌面积精品超市OLE/BHG4000-5000平米美食广场大食代、嘉柚环球食尚天地3000-4000平米儿童用品宝大祥3000平米79业态落位>>1F—名品汇：

以时尚&精品女装零售为主,主抓年轻女性客群价值提升全国现象购物中心打造建议分类代表品牌面积休闲餐饮星巴克300-500时尚女装Zara3000-4000珠宝首饰周大福2000-4000精品女装PULL&BEAR3000-4000西式快餐肯德基5001F业态分布休餐时尚女装精品女装西式快餐珠宝化妆名品80业态落位>>2F—时尚际：

男女服饰,箱包皮具仍占据较大比例,同时,适度增加儿童娱乐,零售比例价值提升全国现象购物中心打造建议2F业态分布休餐箱包皮具男女服饰儿童娱乐儿童零售儿童主题餐饮分类代表品牌面积休闲餐饮必胜客300-500男女服饰LEE3000-4000箱包皮具BeLLE1500-2000儿童零售金宝贝童装3000-4000儿童娱乐爱乐游1000儿童餐饮Hellokity主题餐厅50081业态落位>>3F—成长记：

方案一为引进一家儿童职业体验主力店,方案二为儿童主题,该楼层全部为儿童业态价值提升全国现象购物中心打造建议方案一分类代表品牌面积儿童娱乐趣志家5000-10000方案二分类代表品牌面积玩具体验玩具反斗城3000-4000亲子娱乐卡通尼乐园3000-4000儿童零售智高Chicoo1500-2000儿童餐饮Hellokity主题餐厅500-800儿童摄影西瓜庄园10003F业态分布儿童餐饮儿童零售亲子娱乐儿童摄影玩具体验儿童餐饮3F业态分布方案一方案二儿童职业体验82业态落位>>4F—享乐派：

以不同主题的餐饮为主,引进亚洲风情,欧美风情以及国内八大菜系代表商家价值提升全国现象购物中心打造建议分类代表品牌面积亚洲餐饮泰妃阁3000-4000欧美餐饮巴贝拉意式餐厅3000-4000国内餐饮外婆家3000-40004F业态分布国内餐饮欧美餐饮亚洲餐饮83购物中心定位及打造建议总结：物业定位发展策略持有商业体量适当控制，硬件高端打造，整体主题特色化差异经营形象定位家庭消费第一选，扬州首个家庭主题购物中心档次定位中高端起步、高端立势客户定位周边高端楼盘家庭为主要客群，邗江区居民为重要客群，江陵区及其他区县居民为补充