资产评估的基本方法

资产评估的基本方法第一页，共八十二页，编辑于2023年，星期一第三章资产评估的基本方法第一节成本法（Thecostmethod）第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择第二页，共八十二页，编辑于2023年，星期一第一节成本法（Thecostmethod）

（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性第三页，共八十二页，编辑于2023年，星期一二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算

基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率

第四页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（一）重置成本及其计量△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。第五页，共八十二页，编辑于2023年，星期一1、重置核算法

按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本需要分摊！

采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。第六页，共八十二页，编辑于2023年，星期一例（p29）重置成本=直接成本+间接成本

=（230000+2400+1800）+

（230000+2400+1800）×0.9%=236307.8（元）第七页，共八十二页，编辑于2023年，星期一例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。第八页，共八十二页，编辑于2023年，星期一评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本

=180000+5000+20000=205000（元）第九页，共八十二页，编辑于2023年，星期一2、功能系数法

如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。第十页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：注意：x的取值范围

该方法计算的一般是更新重置成本。第十一页，共八十二页，编辑于2023年，星期一3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。第十二页，共八十二页，编辑于2023年，星期一例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？第十三页，共八十二页，编辑于2023年，星期一计算重置成本（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）第十四页，共八十二页，编辑于2023年，星期一计算重置成本（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）第十五页，共八十二页，编辑于2023年，星期一例3某机床于2003年购置安装，账面原值为16万元。2005年进行一次改造，改造费用为4万元；2007年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2003年为1.05，2005年为1.28，2007年为1.35，2008年为1.60。要求：计算该机床2008年的重置成本第十六页，共八十二页，编辑于2023年，星期一重置成本计算表.时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）2003161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200541.281.60/1.28=1.254×1.25=5200721.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382008

1.601.60/1.60=1合计

31.7第十七页，共八十二页，编辑于2023年，星期一4、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K第十八页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（二）有形损耗及其计量

有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。

计量方法:1、观察法被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。

有形损耗率第十九页，共八十二页，编辑于2023年，星期一有形损耗=（重置成本-残值）÷总使用年限×实际已使用年限第二十页，共八十二页，编辑于2023年，星期一应用举例例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备2002年1月购进，2007年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：资产利用率=(5×360×5)÷(8×360×5)=62.5%实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46第二十一页，共八十二页，编辑于2023年，星期一例2：被评估设备购建于2002年，原始价值30000元，2007年和2010年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。2012年对该资产进行评估，假设从2002年至2012年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率如下。估算过程：第二十二页，共八十二页，编辑于2023年，星期一①估算设备复原重置成本投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本2002年300002.60[(1+10％)10]780002007年30001.61[(1+10％)5]48302010年20001.21[(1+10％)2]2420合计85250第二十三页，共八十二页，编辑于2023年，星期一②计算∑（复原重置成本×投资年数）投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本

×投资年数2002年78000107800002007年48305241502010年242024840合计85250808990第二十四页，共八十二页，编辑于2023年，星期一③计算加权投资年限加权投资年限=808990÷85250=9.5（年）④计算实体性贬值率实体性贬值率=9.5÷（9.5+6）×100%=61%第二十五页，共八十二页，编辑于2023年，星期一3、修复费用法有形损耗率=实体性贬值=资产的重置成本×有形损耗率资产的修复费用资产的重置成本×100%第二十六页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（三）功能性损耗及其计量

1.

功能性损耗的含义是无形损耗的一种，指由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。体现在两方面：

(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)产出能力2.

超额运营成本的计算步聚：

(1)计算年超额运营成本

(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）

(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:

被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）第二十七页，共八十二页，编辑于2023年，星期一功能性贬值的计算被评估资产功能性贬值：年超额运营成本×｛1/（1＋r）+1/（1+r）2＋·····+1/（1+r）n｝×（1-所得税率）1/（1＋r）+1/（1+r）2＋·····+1/（1+r）n=｛（1+r）n-1｝÷r（1+r）n=｛1-（1+r）-n｝÷r=（P/A，r，n）称为年金现值系数，可以查年金现值系数表获得第二十八页，共八十二页，编辑于2023年，星期一复利系数公式复利终值系数：（1+r）n复利现值系数：（P/F，r，n）=（1+r）-n年金现值系数：（P/A，r，n）=（1＋r）-1＋（1＋r）-2＋·····＋（1＋r）-n=∑（1＋r）-nP：现值F：终值（未来值）r：折现率n：期数A：年金（未来若干年每年相等的收入）第二十九页，共八十二页，编辑于2023年，星期一应用举例某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为16000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。第三十页，共八十二页，编辑于2023年，星期一应用举例（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×16000=48000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：48000×(1-33%)=32160(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:32160×(P/A，10%，3)=32160×2.4869=79978（元）第三十一页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（四）经济性损耗及其计量1.

经济性损耗的含义

因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。产生的原因有：（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；

一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。第三十二页，共八十二页，编辑于2023年，星期一2.

表现形式①资产利用率下降 ②资产年收益额减少第三十三页，共八十二页，编辑于2023年，星期一3.

计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝重置全价×经济性贬值率（课本公式）经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

第三十四页，共八十二页，编辑于2023年，星期一应用举例例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数（功能价值指数）为0.6，第三十五页，共八十二页，编辑于2023年，星期一设备的经济性贬值率为：经济性贬值率

=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%第三十六页，共八十二页，编辑于2023年，星期一应用举例例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。第三十七页，共八十二页，编辑于2023年，星期一计算过程如下：经济性贬值=(100×100000)×（1-33%）×（P/A，10%，3）=16662230(元)第三十八页，共八十二页，编辑于2023年，星期一例3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。第三十九页，共八十二页，编辑于2023年，星期一计算过程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）实体性贬值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性贬值=0（4）经济性贬值率

=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5%（5）经济性贬值

=1000000×18.5%=185000(元)资产评估价值

=1000000-150000-185000=665000(元)第四十页，共八十二页，编辑于2023年，星期一例4：被评估设备建于2000年，帐面价值100000元，2005年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2010年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从2000年至2010年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；第四十一页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。第四十二页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（1）计算重置成本重置成本

=100000×（1+10%）10+50000×（1+10%）5=339894.75（元）（2）计算实体性贬值加权投资年限=[（259374.25×10+80520.5×5）÷339894.75]×50%=4.41实体性贬值率=4.41÷（4.41+5）=46.87%实体性贬值=339894.75×46.87%=159291.81（元）第四十三页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（3）计算功能性贬值年超额运营成本=12×1000=12000（元）年超额运营成本净额=12000×（1-33%）=8040

功能性贬值=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03（4）计算经济性贬值经济性贬值=0（5）计算被评估设备评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91第四十四页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（五）综合成新率及其计量1.

含义资产的现行价值/资产的重置权价2.

计量方法(1)、观察法(2)、使用年限法(3)、修复费用法第四十五页，共八十二页，编辑于2023年，星期一三、对重置成本法的评价

1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。

第四十六页，共八十二页，编辑于2023年，星期一第二节收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路

预期收益折现（三）收益法运用的前提条件

1、资产的收益可用货币计量并可以预测

2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量

3、被评估资产的预期收益年限可以预测第四十七页，共八十二页，编辑于2023年，星期一二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期

1、每期收益不等额

2、每期收益等额第四十八页，共八十二页，编辑于2023年，星期一P34例P=300×（1＋6%）-1+400×（1+6%）-2

+200×（1+6%）-3

=283+356+167.9=806.9第四十九页，共八十二页，编辑于2023年，星期一应用举例例2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后其残值用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益年均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.59（万元）或P=900×（P/A,8%,6)=900×4.6229=4160.59(万元）第五十页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（二）未来收益无限期

根据未来收益是否稳定分为两种方法。

1、稳定化收益法（年金化法）

稳定化收益A的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法

计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数

(3)注意:

方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。第五十一页，共八十二页，编辑于2023年，星期一应用举例例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。评估值=1200÷4%=30000（万元）例2（p35）例3（p35）第五十二页，共八十二页，编辑于2023年，星期一2、分段法

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。第五十三页，共八十二页，编辑于2023年，星期一前期（设n=5）后期

0123456789分段法图解

选择前期期限的基本原则

（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。第五十四页，共八十二页，编辑于2023年，星期一3、增长率法第五十五页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（三）未来收益有限期情况下的特殊计算公式被评估资产年净收益前几年有变化，从第n年开始保持不变，年限为有限（N年）时：式中：N----收益年限第五十六页，共八十二页，编辑于2023年，星期一应用举例例4：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营30年条件下的评估值。第五十七页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（1）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。P5=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.683+14×0.6209=49.244第五十八页，共八十二页，编辑于2023年，星期一其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14÷10%=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值=49.244+140×0.6209=136.17（万元）第五十九页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（2）经营30年条件下的评估值P=49.244+14×（1+10%）-5×（P/A,10%,30-5）

=49.244+14×0.6209×9.077=128.127（万元）第六十页，共八十二页，编辑于2023年，星期一三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额

1、预期收益的类型

(1)

税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金＝税后利润+折旧－追加投资（2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。1.1税后利润2.1净现金流3.1利润总额税后净收益，被普遍采用第六十一页，共八十二页，编辑于2023年，星期一2、预期收益的测算

以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999··········收益时间图3－2使用时间序列法预测某企业的净收益第六十二页，共八十二页，编辑于2023年，星期一

表3－3 评估前每年收益年份净收益（万元）2003100020041150200512102006130020071340按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－164717第六十三页，共八十二页，编辑于2023年，星期一

表3－4预测年收益年份净收益（万元）2008144920091532201016152011169820121781第六十四页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（2）因素分析法①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。第六十五页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（二）折现率与本金化率

1.

二者无本质区别

2.

内涵上略有区别:

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率本金化率＝折现率－未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。第六十六页，共八十二页，编辑于2023年，星期一3.

确定折现率的基本方法(1)、加和法折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法第六十七页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（3.1.2）系数法

适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：市场平均风险报酬率第六十八页，共八十二页，编辑于2023年，星期一(2)、资本成本加权法

如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:•折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税率）+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率

•投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率第六十九页，共八十二页，编辑于2023年，星期一(3)、市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四、对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。第七十页，共八十二页，编辑于2023年，星期一第三节市场比较法一、市场比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:

由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。第七十一页，共八十二页，编辑于2023年，星期一二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。

1、成交价必须真实。

2、至少三个交易案例。

3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。

4、成交价是正常交易的结果。

5、尽可能选择近期成交的交易案例。第七十二页，共八十二页，编辑于2023年，星期一（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1一般以被评资产为100，第七十三页，共八十二页，编辑于2023年，星期一3、功能因素功能系数法4、成新率因素5、交易情况调整（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。

第七十四页，共八十二页，编辑于2023年，星期一三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……第七十五页，共八十二页，编辑于2023年，星期一[例3.14]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2012年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

成交日期

2012.6

2012.9

2012.10

区域条件

比被评估资产好

比被评估资产好

比被评估资产好

交易情