房地产西安航天项目投资决策分析报告66课件

航天项目投资决策分析报告内容 页码土地储备现状及规划3项目概况7市场分析及定位17项目规划预案30重大投资风险预警50投资参数说明52项目投资决策631.土地储备现状及规划1.1存货比及土地储备情况1.2销售资源缺口及销售回款情况1.3投资规划布局比较情况西安公司截止2013年2月底存货比为4.4(香醍南地块还在拆迁中，货值88亿)，预计到2013年底降至2.2，到2014年底将至0.6、土地储备建面202万㎡

不考虑香醍南地块，西安公司截止2013年2月底，存货比为1.4土储与存货情况注：存货比=截止统计日尚未完成签约销售的销售型物业的全部货值(含土地)/统计日之前12个月的销售额(或规划销售额)；土地储备面积指已获取但未取得竣工备案证部分的面积，其中取得规划许可证部分按规划许可证面积计算，未取得规划许可证部分按土地出让合同的计容面积计算存货比5存货比82013年西安公司的所有供货共45亿，按照70%去化率将出现10亿的销售资源缺口，2014年即使按照100%的去化率计算仍将出现34亿的巨大货值缺口

公司急需要持续补充项目，才能完成未来三年持续快速发展的目标注：目标销售额以报集团的三年财务预算为准；期内累计工程进度达到预售条件的货值需包含截止本月已取得预售许可证但尚未销售签约的货值4+17-55=-3445-41=4单位：亿销售额回款额2013年计划额（亿元）40.968436.40072013年截止2月完成额（亿元）2.62323.37142013年截止1月完成额/2013年计划额(%)6.4%9.26%2012年度销售及回款情况销售资源缺口浐灞生态区曲江新区大兴新区香醍国际100.1亿龙湖MOCO3.7亿龙湖项目储备分布及剩余货值土储现状–剩余货值布局–确保2013年达成目标，我司急需补充新项目我司土地储备集中在曲江、浐灞、大兴、大明宫四个区域，布局较合理，可以辐射到城市的不同板块，但是城南已经几乎没有土地储备，应该及时补足枫香庭10.4亿园中园紫都城二期2亿龙湖水晶郦城8.2亿2013年，枫香庭和水晶郦城在售，MOCO基本清盘，仅有香醍能够稳定供货；2012年，西安公司有紫都城、香醍、MOCO、枫香庭、水晶郦城5个项目在售；大明宫遗址保护区因此为了确保完成41亿的销售任务西安公司急需补充新项目2.项目概况2.1项目区位2.2项目周边情况说明2.3四至及地块现状2.4项目规划设计条件2.5交易信息及关键节点2.6周边土地交易情况参考高新区曲江新区浐灞生态区长安区钟楼小寨商圈市政府37km12.1km8.2km3.6km19.1km21km9.3km5km交通优势:

1.距机场37公里；

2.距新市政府21km；3.距浐灞生态区19.1km；4.距城市中心区钟楼12.3km；

5.距高新区9.3km

6.距小寨商圈8.2km；7.距曲江新区5km；8.距长安区政府3.6km；9.距绕城高速（南三环）3.7km，距西康高速2.5km；2.1项目概况-项目区位项目位于城东南方向，通达性较好,交通联系优越地铁4号线（2016年底通车）星河中央公园，占地318亩，2013年建成地铁站西康高速韦曲立交

周边情况（3公里范围内）：1、周边路网基本形成，交通联系优越；2、人民医院航天分院（3甲）2013年底建成，14年投入使用；3、西安交大航天学校，占地254亩，小、初、高，138个班，预计2014年投入使用；4、3公里范围内没有已建成的大型超市等设施，生活配套有待完善。2.2.1项目概况-项目周边情况说明西安交大航天学校神舟大道双向6车道（2013年建成）神舟4路-双向4车道东长安街双向8车道人民医院航天分院项目所处区域为航天基地正在打造的核心区管委会行政中心（在建）本案东长安街宽120米，双向八车道，西通西万路，东可达西康高速神舟大道、神舟四路宽50米，双向六车道，北通航天大道，南可航天南路地铁站口（航创路站）地铁四号线沿神舟四路方向敷设，在项目东侧设有站点，计划2016年底建成通车

2.2.2项目概况-项目周边情况说明东长安街神舟四路

神舟大道A地块B地块C地块2.2.3项目概况-项目周边情况说明东长安街神舟四路神舟大道2.3项目概况-四至及地块现状2.4项目概况-项目获取计划东长安街神舟四路

神舟大道总占地：约270.55亩

土地获取计划：

1、2013年3月中旬完成项目控规；2、2013年4月底完成相关土地手续，并发布出让公告；3、2013年5月底土地摘牌；C地块

（商业约53.2亩）A地块

（住宅约70.5亩）B地块

（住宅约146.85亩）2013年5月底获取A、B、C三个地块，共约270.55亩2.5项目概况-规划设计条件

本项目按《陕西省城市规划管理技术规定》、《西安市建筑工程机动车、非机动车停车位配建标准》进行设计

；车位配比：住宅机动车：1.0辆/100㎡；

商业机动车：1.5辆/100㎡(面积超10000㎡）；

住宅非机动车：2辆/100㎡；

商业非机动车：8辆/100㎡；绿地率：不小于30%；日照要求：两个居住空间每户一个房间大寒日不低于2个小时日照，三个及以上居住空间每户两个房间大寒日不低于2个小时日照；

日照间距：平行布置30米，山墙间距13米；5.抗震设防等级：8度.（50米）神舟大道（50米）（20米）（40米）神舟四路香堤路行政路ABC（50米）编号用地性质使用年限地块面积规划建筑面积容积率限高建筑密度绿地率其他A居住用地（R2)7046998㎡198723㎡

3.08100m

30%

35%

B居住用地（R2)7097898㎡

481688㎡

3.59100m

34%

35%

C商业用地（C2)

4035482㎡

301661㎡

5.70

100m

66%

10%

合计

180378㎡

982072㎡

3.87

100m

40%

30%

航创路路（30米）请对以下信息进行说明：公告时间：2013年4月30日保证金支付时间：2013年5月29日前报名申请时间：2013年5月29日前摘牌时间：2013年5月31日16时竞价时间：2013年5月31日16时前出让方式：挂牌起始价格：见附表计划摘牌公司：在航天基地新注册的公司2.6项目概况-交易信息及关键节点1付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）第一笔2013年5月29日前竞买保证金21104第二笔2013年6月3日土地出让金37101（含契税）第三笔2013年10月土地出让金14253（含契税）项目土地面积（亩）亩单价（万/亩）总土地款（万元）楼面地价（元/平方米）A地块70.50260183301266B地块146.85260381811086C地块53.22260138376842.7项目概况-周边土地交易情况参考注：1、出让土地属于之前签订勾地协议，随后土地拆迁平整后出让给企业，因此成交地块的地价不具备可参考性。2、区域内的评估土地价格约在260万元/亩左右。航天置业智昊房产丰佳瑞起陕煤富华实业天浩置业我司项目3.市场分析及定位3.1区域价值总述3.2项目整体定位综述3.3住宅部分的市场分析及定位3.3.1住宅竞争格局分析

3.3.2住宅标杆项目3.3.3住宅定位3.4集中商业部分的市场分析及定位（针对龙湖天街、龙湖星悦荟）3.4.1商业市场格局及竞争分析3.4.2商业SWOT分析3.4.3商业定位请插入区域图3.1市场分析及项目定位–区域价值总述区域位于城市近郊，地理位置优越本项目位于城市近郊，大城南板块，航天产业基地范围内，距西安中心区14公里，距离长安区大学城6.5公里，交通便捷；项目周边人文景观和自然景观并存；距本项目六公里处为曲江南湖、寒窑遗址公园、大唐芙蓉园和大雁塔广场。

北接东长安街，距离北侧绕城高速3.5公里，距离东边韦曲立交2.9公里，基地西侧将会有地铁4号线的接口，周边交通极为便利；本区域属于新开发区，传统认可度较低，生活配套尚不完善；本区域房地产市场已处于提升阶段区域内已有富力、大华进驻，并已持续销售了5-7年3.2市场分析及项目定位–项目整体定位综述优质低密城市近郊全业态公园地铁教育大盘本案全盘货值在68个亿左右，预计销售周期约6-7年。销售期内整体西安市场会比较稳定，仍遵循曲线上涨的趋势，预计不会出现较大波动，而且随着区域配套的逐渐完善，有较大升值空间。本案将是龙湖地产在西安最大的低密+全业态项目，必将成为龙湖在西安标杆项目。本案是低密全业态，包含洋房、高层、小户型公寓、soho、销售商业及天街。本案近郊地理优势明显、产品线丰富，周边优质资源配套齐全（交大15年教育、地铁上盖天街、景观公园、未来区域核心）。以洋房产品入市，抢占市场先机，高层、销售商业持续放量，确立市场地位，小户型住宅、SOHO联动天街，提升龙湖在西安的品牌影响力。请插入竞争区域/项目分布图3.3.1市场分析及项目定位–住宅竞争格局分析1、航天城位于大城南板块，主要竞争区域为：a、

高新板块：住宅供应量持续减小，分流高层客户优：区域成熟，配套齐全，认知度高，产品力较高劣：发展趋于饱和，土地成本高，供应量小，售价较高标杆项目：枫林意树、融侨城b、曲江板块：住宅供应量较大，分流高层、洋房、联排客户优：生态资源丰富，配套较成熟，认知度高，产品力高劣：土地成本高，售价为西安市标杆，教育资源紧张标杆项目：万科金域曲江、中海国际社区2、区内主要竞品为富力城和大华公园世家，自身配套相对成熟，土地成本低，售价较低。但产品力低，且进入尾期销售，供应量不大。3、本案为区内第一个全业态低密大盘，周边及自身配套齐全，产品力优势明显。主要风险存在于区内大量单位建房及曲江、高新板块的竞争。区内竞争不大，区外竞争明显富力城中海峰墅观山悦华侨城108坊大华公园世家和园万科金域曲江位置西安市航天基地航天大道366号总建筑面积1130000㎡容积率2.27开盘日期2006-9开发商富力地产绿化率36%车位比1:0.39物业类型高层;别墅装修情况精装建筑形态高层、小高层、叠加富力城——区域内标杆楼盘，航天城、曲江及城南地缘性客户为主房型面积户型配比一房73㎡12%二房80-120㎡42%三房106-156㎡33%四房157-178㎡9%复式218-273㎡3.4%联排207-377㎡套数未知累计推案套数3862（截止8月31日）累计成交套数3707（截止8月31日）近期高层成交价格6500-7300元/㎡（主力均价7180元/㎡)预计联排成交价格12000-15000元/㎡(精装修）立面及布局图总平面图立面效果图客户来源城南、曲江价格积压型首置、首改客群长安航天基地研究所职工

首置、首改客户比例7:3热销户型情况88㎡二房121-123㎡三房88㎡二房大华公园世家——曲江二期标杆中密超级大盘，以低价刚需跑量产品平衡现金流楼盘地址雁塔南路南端向东2000米开盘时间2008-11-8开发商上海大华总建面积1020000㎡容积率1.9物业形态普通住宅、别墅累计推案套数562套（截止12月31日）累计成交套数429套（截止12月31日）基本情况分期推案情况客户来源90㎡二房主推户型情况立面及布局图城市中等收入自住型购房群体占到80—90%以上，其他为本地或外地投资客群116㎡三房三期总平图总平面图曲江观山悦——曲江一期边缘地标杆精品项目楼盘地址曲江雁塔南路与杜陵东路交汇十字东北角（雁塔南路东侧）开盘时间2011-10-5开发商陕西地方电力总建面积650000㎡容积率2.78物业形态普通住宅、别墅装修状况精装（3000-3500元/㎡）累计推案套数380套（截止8月31日，一、二期（政府团购45万除外）累计成交套数267套（截止8月31日）基本情况推案去化情况推案时间户型面积区间推案套数去化率成交均价（元/㎡）2011-10三房175㎡120套40%9000-11000跃层235-258㎡44套75%15000客户来源175㎡三房主推户型情况立面及布局图陕北资源暴富客群为主，一、二期团购为政府公务员235㎡跃层地下一层235㎡跃层一层外立效果图总平面图3.3.3市场分析及项目定位–住宅定位洋房高层小户型住宅soho销售商业车位面积段140㎡-250㎡80㎡-140㎡40㎡-80㎡40㎡-1200㎡80㎡-800㎡-单价9000元/㎡6700元/㎡8500元/㎡9000元/㎡18800元/㎡180000元/个总价段126-225万元53-94元34-68万元36-1080万元150-1500万元-复制产品西安香醍国际洋房产品西安枫香庭高层产品西安香醍国际公寓产品重庆时代天街SOHO产品西安水晶郦城商业产品-创新------利益点全面积计价----车位盈利主力客群70%城南、高新，30%其他区域。为中高收入水平的首改客群，对价格敏感度不高30%航天城企事业员工,50%城南高新，20%其他区域；为中等收入首置刚需及部分首改客群，价格敏感度高70%城南、高新，30%其他区域，中高收入投资客群，价格敏感度高70%城南、高新，30%其他区域，新兴文化创意工作者及投资客群。收入水平较高，主要用于办公及投资，价格敏感度不高80%本案业主，20%其他区域，高收入，投资客群，价格敏感度不高100%本案业主，价格敏感度高全业态低密度大盘龙湖在西安全业态低密度标杆项目2.以洋房产品入市，抢占市场先机；高层、销售商业持续放量，确立市场地位；小户型住宅、SOHO联动天街，提升龙湖在西安的品牌影响力。小寨商圈高新商圈立丰商圈钟楼商圈曲江商圈土门商圈经开商圈长乐路

商圈李家村商圈传统商圈钟楼商圈：以全市居民、城市周边消费者及旅游消费者为主的综合性商圈小寨商圈：以区域机关、企事业单位及院校学生为主的，传统百货、服装城为主要业态的区域商圈长乐路商圈：

辐射西北区域的轻纺、小百货等综合及专业市场商圈土门商圈：

以区域居民为主的，传统百货、临街商铺为主要形态，相对低端的传统商圈新兴商圈高新商圈：以区域居民、企业人员为主的，购物中心、超市为主要业态的新兴商圈曲江商圈:

主题化商业步行街和广场,依托曲江优质的生活景观资源,商业发展迅速,成为城市特色商业的代表.李家村-雁塔商圈：纺织、IT为主的专业商圈，万达广场的开发、运营提升了对周边居民生活的影响经开区商圈：

依托西安行政中心、文化体育中心、北客站交通中心，未来张家堡将成为又一核心城市商圈立丰广场商圈：

以12万平米的立丰广场为主，将形成小型区域商圈3.4.1市场分析及项目定位–集中商业市场格局及竞争分析城市商业布局研究

大唐不夜城秦汉唐购物中心曲江银泰城航天项目富力汇约7.4公里约2.3公里曲江是距航天项目最近的商业、居住集中区域现阶段富力城是距航天基地现有的商业、居住集中区域，整体为便民生活类低端商业底商内街曲江区域商业概述分布及特点整体以餐饮、购物、娱乐、酒吧休闲、旅游消费为主发展特点较为集中开发，旅游、休闲型商业特点明显餐饮拉动整体发展特点明显。发展趋势生活化商业趋势加强高端化商业加强3.4.1市场分析及项目定位–集中商业市场格局及竞争分析区域商业运营概况（单位：平米，可出租面积）航天项目周边商业体及商业街区包含：大唐不夜城、曲江银泰城。项目名称开业时间经营方式项目体量项目地址大唐不夜城2009年租赁10万曲江大雁塔南广场简介：项目定位：中端，综合性商业街区，业态包含：百货+影院+超市+餐饮娱乐

项目整体以仿唐建筑格局呈现，楼面包含地上三层，局部带地下一层。其中，餐饮娱乐均以独立

楼体体现，零售主体以百货店形式体现。

租金体现：一层约180-260元，二层约140-180，三层100-140经营情况：良好项目名称开业时间经营方式项目体量项目地址曲江银泰城2011年12月联营+租赁6万曲江大雁塔南广场简介：项目定位：中、高端，百货型购物中心，业态包含：零售+影院+超市+餐饮娱乐

项目整体以仿唐建筑格局呈现，楼面包含地上4层，地下一层。

租金体现：一层约180-240元，二层约180，三层110-140，四层70-80经营情况：良好3.4.1市场分析及项目定位–集中商业市场格局及竞争分析■国家级航天基地，且属于城南新的技术性版块，高收入人群集中■属于商业空白点■未来区域内交通便捷四通八达；规划建设中地铁4号线接驳本案■距离主城区较远，区域相对独立■常住人口较少且流动人口量低，使得消费受众局限性较高■版块内各类型商业体较少，区域商业氛围较低，周边环境有待改善。

■航天城以高起点的区域规划，营造良好投资环境■基础设施和交通设施配套的改善将进一步增强区域竞争力

■本项目体量大，业态齐，将成为区域性商业主导■航天基地整体开发速度缓慢，从而导致入住人口数量低，影响商业发展。■区域生活配套不足将与日趋成熟的曲江新区形成鲜明对比，导致本区域消费外流（至曲江消费），影响商业经营■区域内未来出现的其它商业的直接威胁优势威胁劣势商机3.4.2市场分析及项目定位–集中商业SWOT分析3.4.3市场分析及项目定位–集中商业定位商业项目说明规模82340平方米，分为5个楼面（B1、1、2、3、4）主题定位中端新兴家庭时尚生活消费群定位以3公里范围内居住及办公客户为主商业布局超市、影院、KTV、餐饮、零售及生活类等竞争策略通过中档、功能复合、舒适商业环境为核心优势，实现定位差异。楼层零售餐饮次主力店（KTV\电玩）超市影院B1

1,000

10,000

F1

8,600

1,200

F2

7,700

2,400

F3

2,200

3,898

4,000

F4

500

4,200

1,800

4000合计19,00012,698

5,80010,0004,000占比36.89%24.66%11.26%19.42%7.77%4.项目规划预案4.1规划设计原则4.2总图4.3总指标4.4业态指标4.5业态分布4.6分期规划4.7住宅单体设计4.8商业总图布局及功能分区4.9规划风险管控4.1规划预案-规划设计原则

多层参考“香醍国际”成熟产品，高层参考“枫香庭”成熟产品，融合“水晶郦城，枫香庭”等成熟商业模块；各地块依据营销销售节奏，多业态结合布置，做到产品多样化；可售商业面积最大化货值最大化；项目不均衡使用容积率，便于方案排布，有利于货值最大化有效控制成本：户型平面布置均衡、优化结构设计、保证净高，降低层高，抬高车库减少土方4.2规划预案–总图总技术经济指标一、规划净用地面积180377㎡二、总建筑面积982072㎡其中地上建筑面积698458㎡其中小户型住宅建筑面积78400㎡SOHO办公建筑面积122463㎡多层洋房建筑面积181800㎡高层住宅建筑面积186526㎡自持商业建筑面积65944㎡销售商业建筑面积59825㎡幼儿园建筑面积3500㎡地下建筑面积283614㎡其中洋房地下室面积24544㎡地下商业面积16486㎡车库面积216513㎡人防建筑面积26072㎡三、容积率3.87四、建筑密度39.32%五、绿地率30%六、住宅总户数4471户七、机动车位7844辆其中地面停车位565辆地下停车位7279辆4.3规划预案–总指标一总体指标合计A地块B地块C地块

1总用地面积180377469989789835481

2项目建设用地面积180377469989789835481

3容积率3.873.083.595.70

4建筑密度（设计）39.32%30.06%34.0%66.24%

建筑密度（规划要求）40.0%35.0%35.0%66.24%

5绿地率（设计）48.5%56%35%10%

绿地率（规划要求）35%35%35%10%

6总建筑面积（报规）9820721987234816883016616.1地上（报规）6984581448223514932021436.2地下（报规）2836145390113019599518

7赠送面积0000

8实际建设面积(6报规+7赠送)982072198723481688301661

9车位数78441472370526679.1地上5651182961519.2地下7279135434082516注1：项目建设用地面积指不含代征绿地、道路的净建设用地面积；

注2：赠送面积指需要发生成本的、不计入报规面积的、但可以提供给独立业主使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两层挑空的阳台、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。项目可对赠送面积进行自定义，在此栏加备注予以说明。

注3：项目可根据实际情况对表格进行增减。4.4规划预案–业态指标二面积类型/产品类型汇总地上A地下B赠送C总报规建面(A+B)实际建设面积(A+B+C)住宅高层(18层以上，但<100m)

186526

186526186526花园洋房(9层以下）

230888230888小户型住宅784007840078400

小计

44672649088495814495814公建SOHO写字楼

122,463

122,463122,463小商铺

59825

5982559825集中商业

65,94416,486

82,43082,430

小计

24823216,486264718264718车库车库

216513

216513216513

小计

216513

216513216513自建人防

26072

2607226072幼儿园

3500

35003500其它

小计

350026072

2957229572合计698458308159

10066171006617注1：根据项目实际情况，对业态进行删减；

注2：人防兼车库的面积归入人防；注3：赠送面积指需发生成本的、不计入报规面积的、但可以提供给独立业主使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两层挑空的阳台、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。4.5规划预案–业态分布高层电梯洋房小户型住宅社区商业集中商业soho车库其他合计用地面积(㎡幼儿园3606人防车库用地面积占比(%)79.11%18.89%-2.00%-

建筑面积(㎡)1865262063447840059825

82430122,463216513350026072建筑面积占比(%)18.99%21.01%7.98%6.09%8.39%12.47%22.05%0.36%2.66%货值(万元)123663185710

56440

112471

110217

99126

687626

货值占比(%)17.98%27.1%

8.21%

16.36%

16.03%

14.42%

100.00%

4.6规划预案–分期规划4.6规划预案–分期规划运营分期建面（㎡）业态开工时间开盘时间竣备时间交房时间A地块82082高层（含商业）2013年8月

2014年1月2016年4月2016年5月62740洋房2013年5月2013年8月2015年4月2015年5月B地块右83220

洋房2013年7月

2013年10月

2015年9月

2015年10月

124978高层（含商业）2014年4月

2014年7月

2016年10月

2016年11月

B地块左103955

小户型住宅（含商业）2015年7月

2015年10月

2017年11月

2017年12月3500幼儿园2014年10月——

2016年10月2016年11月35840洋房2014年9月2015年1月2016年10月2016年11月C地块122463SOHO

2015年9月

2016年3月2018年9月

2018年10月

82430自持商业（天街）2014年12月——

2017年4月

2017年5月

13736销售商业2015年9月

2016年3月2018年9月

2018年10月

注：开工时间为总包单位垫层开始施工时间户型一：两梯四户T4-133F两梯四户户型A1A3A2A320300296004.7规划预案–住宅单体设计23700560017700460051004600B洋房—底跃户型A1地下一层平面一层平面26000庭院面积：134.4㎡3900620059003400780039004100540021002100220059002100210042005500550020500A1户型面积指标：套内面积268.08㎡阳台面积13.70㎡套型建筑面积311.61㎡赠送庭院面积169.50㎡赠送阳台面积（1/2阳台、装饰阳台）13.70㎡套型赠送率4.40%庭院赠送率54.39%户型6室3厅3卫庭院面积：35.14㎡A13900420033001460039004200330011400图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）21004.7规划预案–住宅单体设计39004200330019100B洋房—2层户型A2二层平面19200260004200150050001460079003400540042002100210046001500A2户型面积指标：套内面积141.76㎡阳台面积10.55㎡套型建筑面积166.71㎡赠送庭院面积60.40㎡赠送阳台面积（1/2阳台、装饰阳台）17.84㎡套型赠送率10.70%庭院赠送率36.23%户型3室2厅3卫A2图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）户型特点：1、北侧独立入户2、赠送私家花园3、双主卧系统4、南北通透4.7规划预案–住宅单体设计4.7规划预案–住宅单体设计B洋房—平层户型A3114003300420039001380042002100420021001500138002370039004200210043002100390014001300800A3户型面积指标：套内面积123.83㎡阳台面积11.10㎡套型建筑面积148.31㎡赠送阳台面积（1/2阳台、装饰阳台）17.84㎡套型赠送率12.0%户型3室2厅3卫A3图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）户型特点：1、南北通透2、空间尺度舒适3、户型结构紧凑126001140042002100210042003900420033002100210042003900420011400138003300B洋房—顶跃户型A4顶跃下户平面顶跃上户平面1380023700390042002100460018005100130012300180046004200320034005400A4户型面积指标：套内面积199.14㎡阳台面积3.40㎡套型建筑面积229.60㎡赠送露台面积50.16㎡赠送阳台面积（1/2阳台、装饰阳台）3.40㎡套型赠送率1.48%露台赠送率16.74%户型4室2厅4卫A4图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）户型特点：1、赠送露台2、南北通透3、空间尺度舒适4、户型结构紧凑4.7规划预案–住宅单体设计25400E洋房—底跃户型A1地下一层平面540063005100740022300390045003400118004900198503900295051003000A1户型面积指标：户型6室3厅3卫一层面积178.00㎡负一层面积73.10㎡套型建筑面积251.10㎡赠送庭院面积162.34㎡赠送建筑面积（1/2阳台、装饰阳台）101.3㎡套型赠送率40.34%㎡庭院赠送率64.65%6000540013900300018003100300051003900360033002100500055002400420022300A1图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）790012700390045003400一层平面4.7规划预案–住宅单体设计25400E洋房—底跃户型A2地下一层平面一层平面540063005100740022300390045003400118004900198503900295051003000A2户型面积指标：30001800310030005100390033003600A22100500055002400420022300户型6室3厅3卫一层面积178.00㎡负一层面积73.10㎡套型建筑面积251.10㎡赠送庭院面积127.34㎡赠送建筑面积（1/2阳台、装饰阳台）96.2㎡套型赠送率38.31%庭院赠送率50.71%庭院面积半赠送面积（阳台）790012700390045003400图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）60005400139004.7规划预案–住宅单体设计2540039004500340049001985039002950E洋房—叠跃户型A3地下一层平面二层平面6300510074005400510030002230011800A3户型面积指标：1390030001800310030005100390036003300

2230021005000550024004200A3A3户型6室2厅3卫二层面积173.03㎡负一层面积48.60㎡套型建筑面积221.90㎡赠送庭院面积67.79㎡赠送建筑面积（1/2阳台、装饰阳台）43.10㎡套型赠送率19.42%庭院赠送率30.55%图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）7900127003900450034004.7规划预案–住宅单体设计E洋房—平层户型A4127003400450039001690018003300390030003100240036002100100044001300400023001800A4户型面积指标：330018001690025400A4A4户型4室2厅3卫套内面积164.25㎡赠送阳台面积（1/2阳台、装饰阳台）13.40㎡套型赠送率8.2%图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）4.7规划预案–住宅单体设计E洋房—顶跃户型A5150025400A5户型面积指标：户型4室2厅3卫下层面积160.76㎡上层面积74.05㎡套型建筑面积234.81㎡阳台露台面积60.85㎡赠送阳台面积（1/2阳台、装饰阳台）53.95㎡套型赠送率23%15100127003100180030003300390045003400顶跃下户平面3600330021005200200053002300790024003900A4A4图例：全赠送面积（装饰性阳台、露台）庭院面积半赠送面积（阳台）12700顶跃上户平面300072003900450015100340012700200052004900230053004.7规划预案–住宅单体设计4.8规划预案–商业总图布局及功能分区楼层/面积总计：约82430平米核心品类组合精品生活2F：16486m2潮流时尚1F：16486m2生活主张-1F：16486m2家庭服饰家庭必需品童趣乐享3F：16486m2休闲生活4F：16486m2文化人生电玩数码电器休闲餐零售：37%餐饮：25%娱乐及配套：11%次主力店次主力店正餐/休闲餐饮大卖场：10000平米儿童及配套：休闲餐/快餐：服装服饰休闲餐服装服饰电影院KTV瑜伽健身生活配套/零售主力店：27%可出租面积：约51498平米女性SPA快餐4.9规划预案-规划风险管控

规划要求方案指标风险描述管控措施管控目标落实时间责任人/部门1绿地率：C地块绿地率：

绿地率不达标因为自持商业满足了管委会的商业需求，我司以此为条件，争取在规划指标上予以倾斜不影响项目正常报建2013年4月发展部研发部≥20%10%2地块A，B建筑密度：≤26%，

地块C建筑密度：≤60%，A地块建筑密度:30.06%，

B地块建筑密度:34.0%，

C地块建筑密度:66.24%，建筑密度超标3廉租房22336平米廉租房本项目考虑

异地结建490平米户型占小区总住宅面积≥70%90平米户型占小区总住宅面积56%小户型建设配比不达标

5.重大投资风险预警5.1重大投资风险预警对应启动会模板[08.成本管控]-P10；[11.项目风险及其他待决策点]-P2风险项对策可能造成的成本影响项目北侧2km处有座区域供热中心距离我司项目距离较远，客户对此抗性不大无项目西侧计划建设4号地铁线目前已开工，地铁的建设将提升区域价值无A、B地块南侧规划路(香堤路)已开工政府计划2013年内竣工无政府要求宗地内配建住宅建筑面积5%的廉租房，目前尚无具体补偿办法协调政府按我司成本回购按政府以4100元/平方米异地结建2013年1月1日后西安实行网上招拍挂与航天管委会密切配合，确保低价获取土地无6.投资参数6.1项目整体评估指标6.2项目整体资金流

(不含留存物业运营现金流)6.3留存物业运营现金流分析6.4销售物业经营收益分析6.5销售物业价格规划6.6留存物业留存情况说明6.7集中商业运营收益分析6.8项目成本测算6.9进度计划关键节点项目总体投资评价指标项目总收入

803,895项目总投入

658,544项目总收益145,351项目总体收益率19.0%项目总体IRR25.1%经营性现金流平衡时间2016年6月项目现金流平衡时间2014年2月销售物业投资评价指标销售物业收入

687,457销售物业投入

578,579销售物业净利润

108,879销售物业毛利率26.5%销售物业净利率16.8%销售物业IRR47.9%留存物业投资评价指标留存物业净现值

116,437留存物业投入

79,965留存物业净收益

36,472留存物业收益率31.0%留存物业IRR9.9%投资回收期（静态）

176投资回收期（动态）

N/A第三年平均租金58.776.1投资参数–项目整体评估指标对应启动会模板[01.项目总览及总经理承诺]-P106.2投资参数–项目整体资金流(不含留存物业运营现金流)项目整体经营指标评估：包括住宅、底商、集中商业、酒店，计入项目的销售收入和全投建成本，不计入租金收入、租赁运营成本及相应税费。截止时间：销售物业完成销售或项目整体投入完成，以二者孰晚。资金计划

（单位：万元）2012年底-2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年及以后年度1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月销售回款

-34,17555,23077,41975,91776,554174,565126,31563,4403,842总体土地支出58,21614,31021212121434311-开发建设投资51,65935,62744,45731,71243,87042,76786,52562,00327,40925,536税金支出-1,9464,3796,3266,3726,20647,5329,9373,878466费用及其他支出1,7012,0752,2673,1123,5074,0766,2094,3222,519-经营性净现金流

(53,360)(5,474)4,12736,26822,16923,50534,29850,05329,634(22,160)累计经营性净现金流

(53,360)(58,834)(54,707)(18,438)3,73027,23561,534111,587141,221119,061开发贷融资下贷

-65,00020,00035,000-35,000----还贷--4,2508,5006,00012,00070,00029,75024,500-净现金流(53,360)59,52619,87762,76816,16946,505(35,702)20,3035,134(22,160)累计净现金流(53,360)6,16626,04388,812104,980151,485115,784136,087141,221119,061对应启动会模板[01.项目总览及总经理承诺]-P10资金计划

（单位：万元）2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年租金收入

1,2876,3598,5139,96911,44513,14015,08717,32419,05620,962营业税金及附加733614845666507468579841,0821,191房产税1547631,0221,1961,3731,5771,8102,0792,2872,515运营成本2,3021,6301,8491,9041,9622,0202,0812,1432,2082,274所得税-5911,2901,5761,8652,1992,5853,0293,3703,745经营性净现金流(61)4,0144,8695,7266,5947,5978,75310,08811,10912,236累计经营性净现金流(61)3,9538,82214,54821,14328,73937,49347,58158,68970,925经营性物业融资下贷

还贷

净现金流(61)4,0144,8695,7266,5947,5978,75310,08811,10912,236EBITDA利润率-78.82%65.08%63.13%65.09%66.57%67.89%69.07%70.14%70.73%71.28%注：EBITDA利润率=(租金收入-营业税-房产税-运营成本)/(租金收入-营业税)6.3投资参数–留存物业（不含酒店）运营现金流分析对应启动会模板[01.项目总览及总经理承诺]-P106.4投资参数–销售物业经营收益分析经营指标整盘合计2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-6月7-12月1-6月7-12月签约信息签约面积（㎡）

822,934-55,48581,952100,290198,912186,103120,64579,547签约收入（万元）687,457-49,93664,79379,564152,271171,013114,68955,191签约均价（万元/㎡）0.84#DIV/0!0.900.790.790.770.920.950.69结算信息结算面积（㎡）822,934

221,950-287,315210,442119,524205,653结算收入（万元）687,457

210,629-235,064159,499119,365173,530毛利率（%）

16.59%#DIV/0!0.00%0.00%0.00%0.00%权益后净利润（万元）109,448

32,686-33,85323,96728,19423,434权益后净利润率（%）16.91%

16.48%#DIV/0!15.30%15.96%25.09%14.34%注：毛利率=(收入-成本-营业税金)/(收入-营业税金)对应启动会模板[01.项目总览及总经理承诺]-P106.5投资参数–销售物业价格规划本案根据销售节奏一共分为4期销售：地块A：洋房+高层+商业，一期；地块B（右）：洋房+高层+商业，二期；地块B（左）：高层+小户型住宅+商业，三期；地块C：SOHO+销售商业，四期；销售物业销售均价(元/㎡)户均售面(㎡)户均总价(万)总套数总建面(万㎡)总销金额(万元)首次开盘时间售完时间销售周期(月)强销期月均销售套数一期洋房9000175157408712726414513年8月14年12月1724高层67009866744734084918314年1月15年12月2431商业188001502835379941502914年9月15年12月163合计152674128357二期洋房9000174153544944728502513年10月15年12月2720高层670098651089111637447914年7月15年12月1860商业1880014922384125402357516年1月16年12月127合计118175183079三期洋房9000171150238406003654015年2月16年12月2324公寓850053451328664005644015年10月16年12月1588商业18800150