房地产企业财税风险识别技术、合规性税务审计与演练课件

房地产行业纳税规划四大服务一、税务风险监测（1）税务风险评估（2）税务风险解决方案（3）规范财务管理方案.二、项目清盘与土地增值税清算规划（1）土地增值税鉴证（2）土地增值税税负测算：多个方案（3）账务调整：成本核算、分摊三、房地产全程税收筹划与节税方案四、特殊事项处理合同签订技巧、并购重组、重大涉税事项等目

录第一讲

金税三期对房地产企业财税工作的影响………………2一、税收形势与未来规划………31、分税制与国地税合并………32、政府税收监管的形势变化…………………33、最新税制改革动态…………4二、个人所得税改革解读…………51、金税三期上线对纳税人的主要影响……102、金税三期对房地产企业的影响…………143、2018

税务征管稽查变化及风险应对……15第二讲

合规性税务审计概念与目标、程序与方法……………171、税务审计的概念…………182、税务审计的目标…………183、合规性税务审计的概念…………………194、合规性税务审计报告……………………205、合规性税务审计的程序…………………216、合规性税务审计的基本技术……………22第三讲

财税风险识别技术与房地产业典型风险事项（上）…26第四讲

财税风险识别技术与房地产业典型风险事项（下）…571讲座内容第一讲

金税三期对房地产企业财税工作的影响第二讲

合规性税务审计：概念与目标、程序与方法第三讲

财税风险识别技术与典型风险事项第四讲

财税风险识别技术与合规性税务审计演练第一讲

金税三期对房地产企业财税工作的影响2税收形势与未来规划政府税收管控一、分税制与国地税合并1.何谓分税制？2.国地税为何要合并？国地税合并带来哪些变化？3.政府加强稽查与审计力量税收形势与未来规划二、政府税收监管的形势变化1.金税三期2.纳税人统一识别号【提示】：税收信用时代的到来3.银税互联【提示】：大数据征管时代的到来全国、全球的税收情报交换。征信体系——税收信用3税收形势与未来规划三、最新税制改革动态1.个人所得税改革公平、透明、高效、人道主义2.房地产税改革立法先行、充分授权、分步实施城镇土地使用税合并入房地产税3.其他税种改革环保税+消费税+资源税个人所得税改革的顶层设计【顶层设计】总体设计，一次修法，分步到位解读：酌情调整基本减除费用标准基础上，先将部分劳动所得合并为综合所得，将子女教育和职业教育纳入专项附加扣除，并加快建立和完善个人收入和财产信息系统。w2018-04-244个人所得税改革解读【深度解读】我国个税现存问题：（1）沦为“工薪税”；（2）炒房、持股收益，个税税负率较低（3）高收入者逃税普遍美国情况：占比近50%的工薪阶层只承担联邦所得税的5%，10%的高收入者承担个税的65%，1%的最高收入者承担30%。——调节分配，高收入者高负担率，中收入者不宜过重，低收入者少交税。中国情况：占人口20%的富裕阶层缴纳个税占个税总额的10%，中低收入阶层占60%。w2018-04-24个人所得税改革解读【深度解读】1.起征点：基本减除费用标准，也称为“生计费用”；怎样提高起征点，财政部将根据居民的基本生活消费水平的变化来确定。提出一个提高起征点的政策建议，然后全社会讨论酝酿形成。w2018-04-245个人所得税改革解读【深度解读】2.专项费用扣除增加子女教育、大病医疗等专项费用扣除，合理减负。为家庭为单位征收奠定基础。适时推出商业养老保险的税前扣除政策。w2018-04-24个人所得税改革解读【深度解读】3.个人所得税的征税模式分类征收的个人所得税模式——综合与分类相结合的个人所得税征税模式劳动性所得：工资薪金、劳务报酬、稿酬、特许权使用费等，作为综合所得合并起来，然后再确定一个基本减除费用（起征点），再进行征税。（体现税收公平，调节收入分配）综合性征税项目按年汇总进行综合征税。w2018-04-246个人所得税改革解读【深度解读】政府采取“综合与分类相结合的个人所得税征税模式”，以及以家庭为单位计算“专项费用扣除”，一方面，使得企业和个人难以完成发放工资和报税等工作，第三方专业服务机构进入“薪酬及税务外包服务”的机遇大大增加。另一方面，企业和个人收集信息的难度和风险加大，会有更多的单位选择委托第三方专业服务机构服务，外包将成为大趋势，个人所得税咨询顾问业务将出现火爆态势。w2018-04-24个人所得税改革解读【深度解读】4.优化税率结构减少税率级次：九级超额累进税率——七级超额累进税率——五级超额累进税率，降低个人税的最高税率：45%—25%香港：15%新加坡：22%巴西：27.5%美国：39.6%俄罗斯：13%加拿大：33%【原因分析】为何降低税率的逻辑Šw2018-04-247美国个人所得税状况w2018-04-24个人所得税改革解读【深度解读】5.个税征管措施改革（1）纳税人识别号制度美国和澳大利亚均实施个人税号制度，税务局为每个人编制了具有唯一性的税务档案号码。（2）建立个人收入与财产信息系统（3）取消餐饮业等行业一部分核定征收制度（4）银税互联：房产、银行、海关、税务、工商等信息联网，进行综合监控。【关键金额】5万元、600万元w2018-04-248房地产税改革的顶层设计【顶层设计】立法先行，充分授权，分步实施解读：2018年完成《房地产税法》草案，制定立法基本框架，并结合各地具体情况，下放立法权，制定地方性细则。房地产税的制度将分步实施，逐渐完善，这与个人收入和财产信息系统的完善、个人所得税法的完善息息相关。w2018-04-24房地产税改革的顶层设计【政策解读】1.按照租赁收入征收房地产税的做法予以取消，一律变更为按照房产余值核算房地产税。2.房产税将城镇土地使用税合并进来，统称为“房地产税”。3.全国房产确权登记、农村集体土地确权登记，财产管理制度逐步完善，也为未来开征遗产税奠定基础。w2018-04-249一

金税三期上线对纳税人的主要影响‹税务稽查资源整合¾¾

税源管理专业化‹增值税税率下调与减负¾

17%-16%，11%-10%；¾

三档税率简并为两档税率¾

小规模纳税人的标准调整一

金税三期上线对纳税人的主要影响‹信用管税的提出及其对企业产生的影响¾

关于印发《关于对纳税信用A级纳税人实施联合激励措施的合作备忘录》的通知¾

国发【2016】33号：国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见¾

国务院要求有效整合税务稽查资源信息管税的基本手段与措施¾

第三方信息的共享机制¾

增值税纳税申报比对管理操作规程¾

金税三期优化版全面上线10一

金税三期上线对纳税人的主要影响一、金税三期产生的的数据会成为税务稽查和纳税评估的数据来源，税务管理的针对性更强。二、金税三期使得发票开具与发票数据上传实现即时性，会及时提醒纳税人可能存在的涉税问题。一

金三系统上线对纳税人的主要影响三、金税三期对增值税专用发票采用全要素认证，包括企业之间业务关联性、货物或劳务与本企业产品或服务的相关性、滞留票等都会产生巨大影响。四、金税三期将职工的工资薪金企业所得税税前扣除金额与个人所得税申报情况，及五险一金的缴纳情况实现相互监督和关联，稽查的针对性更强。11一

金三系统上线对纳税人的主要影响五、金税三期应用后，应当进行调整而没有申报调整的事项多数都能够自动提示，提高了税务管理的效率。六、金税三期上线后，国地税数据进行对接，原来漏掉的涉税问题可能会被梳理出来。一

金三系统上线对纳税人的主要影响七、金税三期上线后，费用与生产经营活动的相关性分析会加强，包括费用发生地点与交易对方是否相关、费用资本化与收益化的处理是否匹配、货物的进出相关性等。八、金税三期上线后，限制了税务机关的自由裁量权，更为公平。12一

金三系统上线对纳税人的主要影响九、金税三期上线后，失控发票【异常凭证】的管理会更加严格。十、金税三期上线与电子发票推广对税务稽查提出了新的要求。一

金三系统上线对纳税人的主要影响十一、金税三期上线后，股权转让成为税务关注点。十二、由于金税三期的应用，也要求会计防范风险从事后转到事前，迫使很多企业财务去熟悉业务，走上和业务相结合的道路。13二

金税三期对房地产企业的影响1.“金税三期”：发现房地产企业税务风险之源数据之间的勾稽关系，“金税三期”可以信息预警与比对。注意：毛利率指标、资产负债率、税负率二

金税三期对房地产企业的影响2.“金税三期”：拨动发票开具与发票管理之弦房地产企业除非不开票，只要开票就会被纳入发票管理频道3.“金税三期”：揭秘职工薪酬扣除、股权转让与个税关联性14二

金税三期对房地产企业的影响4.“金税三期”：财务数据与税务数据的5.“金税三期”：犹如天网恢恢，疏而不漏。形成一种预警机制。6.“金税三期”：限制了税务机关的自由裁量权，意味着财税技术的真正崛起三

2018税务征管稽查变化及风险应对（一）税务稽查工作重点对未来几年纳税人的影响1.

充分利用现有的征管软件基础数据，筛选出纳税零申报、低税负、长亏不倒以及易发生涉税问题的行业确定年度常规检查计划2.专项检查：房地产业、建筑安装业、股权转让指导性检查项目：商业银行银行、高污染高耗能行业、高收入者个人所得税、营改增行业15三

2018税务征管稽查变化及风险应对（一）税务稽查工作重点对未来几年纳税人的影响与冲击3.重点税源企业：建立健全重点税源企业案源库，开展案源分析，对多年未检查过的重点税源企业实施轮查机制4.新兴行业：节能环保产业、新一代信息技术产业、生物产业、高端装备制造、新能源产业、新材料产业、新能源汽车产业等。三

2018税务征管稽查变化及风险应对（一）税务稽查工作重点对未来几年纳税人的影响5.发票检查：一是在日常检查、专项检查、重点税源企业检查、税收自查、专项整治工作中，认真核查发票使用情况，对比对不符的发票认真查找原因源头，对受票方和开票方实行双打机制，属于异地发票必须及时发出协查函。二是对发票违法犯罪线索及时立案查处。三是继续配合公安机关、财政、审计、监察等有关部门做好虚假发票的整治工作。16三

2018税务征管稽查变化及风险应对（二）纳税风险提示对纳税人纳税申报和汇算清缴工作产生重大影响。（三）“黑名单”制度对推动纳税人诚信纳税和提高税法遵从度带来的深远影响。（四）国务院密集出台“减税降费”政策，助力宏观经济复苏与供给侧改革。（五）实名办税制度对纳税人带来的深远影响。（六）国家税务总局提出深化“放管服”的30项改革举措对纳税人的影响。第二讲

合规性税务审计概念与目标、程序与方法17一

税务审计的概念税务审计(TaxAudit)是指税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务会计检查与税务稽查工作的总称。【解读】：税务审计的范围包括税务处理、税务会计处理及其各类票据、经济合同、财务报表、税务申报表等财税资料。二

税务审计的目标税务审计的目标确认和评价纳税人或扣缴义务人的经营活动和会计核算及纳税或扣缴义务履行情况的真实性、合理性、合法性、正确性和有效性。税务审计四大职能：监督职能、鉴证职能、评价职能和预警职能。税务审计的目标指向：对被审计单位的税务资料及其相关资料做出全面、准确的审计评价。18三

合规性税务审计的概念合规性税务审计的概念一种旨在发现财税风险、化解财税风险的一种对财税合规性提出评价意见和建议的税务审计行为，一般前置到主管税务机关稽查之前，由企业内部的财税部门或内审部门实施。其目的在于识别财税风险，并进一步化解财税风险。三

合规性税务审计的概念合规性税务审计的形成与发展借鉴美国、澳大利亚等国税务部门的先进经验，以及普华永道等跨国事务所的审计技术，而制定的一种利用审计程序、审计技术进行税务审计核查的工作程序和制度，其目的在于对纳税人申报信息的真实性和合规性进行深层次审核。一方面，满足企业税务管理科学化、精细化要求；另一方面，提前发现财税风险问题，给纳税人提供税务预警，提高税收遵从度、降低涉税风险。19四

合规性税务审计报告（一）合规性税务审计报告的编制要求合规性税务审计报告应如实反映审计范围，审计依据，已实施的审计程序和应发表的审计意见。具体包括达到以下要求：①描述及全面评价被审计单位的纳税事项；②对内部控制及会计制度不完善而容易导致纳税事项错漏和纳税风险的地方

给予行动建议；③解释对税务审计发现的财税问题的理论政策依据与法律风险及其他隐患；④提出对税务审计发现的财税问题的解决方案。四

合规性税务审计报告（二）合规性税务审计报告的具体格式1.税务审计报告应该采用正文加附件的格式。2.税务审计报告的内容①标题;②引言段;③审计意见;④说明段;⑤被审计单位的基本情况；⑥附件；⑦税务审计师签名；⑧适用范围（使用人）等8项要素。【延伸】：（1）标题应该统一为“xxx税务审计报告”；（2）引言段包括四个方面的内容：税务审计的依据、税务审计的范围、被审计单位管理当局的责任和税务审计人员的责任。20四

合规性税务审计报告（3）意见段包括两大部分：首先对被审计单位的税务审计风险评估结果，各个税种的纳税申报、税款缴纳等情况分别进行详细地描述；然后税务审计人员根据审计情况对被审计单位的纳税行为、税款缴纳情况等做出总体的评价，并对发现的审计问题做出处理建议。（4）说明段应当说明税务审计报告的用途、使用责任和税务审计人员认为应当说明的其他事项。（5）附件应当包括税务审计人员已经审计的主要税款的纳税申报表和税务审计事项说明等。五

合规性税务审计的程序1.根据不同的税种确定相应的审计目标；2.根据不同的税种确定相应的审计步骤和审计要点3.根据不同的税种在不同阶段实施必要的审计步骤4.撰写合规性税务审计报告21六

合规性税务审计的基本技术1.对纳税人会计制度和内部控制评价发现会计制度和内部控制的缺陷和漏洞，评价可能造成的税务风险。2.实施分析性复核对税务审计项目中需查核的有关财税数据与相关的其他数据的关系进行分析验证，采取比较法、趋势分析法、结构分析法、比率分析法等分析方法

对查核的项目作出分析性复合结论。3.进行审计抽样4.形成税务审计结论七

合规性税务审计的基本方法基本方法的三要素【项目描述】：项目的基本情况描述【风险识别】：分析、指明财税风险的状况，标注相关理论依据、法律依据【解决方案】：如何化解或解决该财税风险，在未来如何进行风险防范【案例分析】：利息支出的风险审计1.什么情况下形成的风险；2.风险的性质与程度大小；3.风险的化解方法。22【知识链接】

个人所得税的18个税务风险点风险1：审查企业以组织工作考察、研讨会、境内外免费培训班等形式，对本企业雇员营销业绩进行奖励(包括实物、有价证券等)，是否根据所发生费用全额计入企业雇员应税所得，与当期的工资薪金合并，按照“工资、薪金所得”项目扣缴个人所得税。风险2：审查企业在销售费用、管理费用或公杂费中列支的向企业内部职工发放各种与业务推广有关费用或奖励等其他费用，是否与职工当期的工资薪金合并，按照“工资、薪金所得”项目扣缴个人所得税。风险3：审查企业出资金为企业人员(除个人投资者外)支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出(所有权不属于企业)，是否按照“工资、薪金所得”项目扣缴个人所得税。【知识链接】

个人所得税的18个税务风险点风险4：审查企业在销售费用、管理费用、营业外支出等成本费用科目中列支，以各种形式或各种明目支付给企业内部员工的，除免税外，是否与当期工资薪金合并，按“工资、薪金所得”项目足额扣缴个人所得税。如暖气费、物业费、护眼费、降温费、洗衣费等不得免税的费用。风险5：审查企业出资购买房屋和其他财产，将所有权登记为企业其他人员(除个人投资者和投资者家庭成员外);企业其他人员(除个人投资者和投资者家庭成员外)向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的，是否按照“工资、薪金所得”项目扣缴个人所得税。23【知识链接】

个人所得税的18个税务风险点风险6：审查企业以现金形式发给个人的住房补贴、医疗补助费，除外籍个人以实报实销形式取得的住房补贴外，是否按全额计入领取人的当期工资、薪金收入计算扣缴个人所得税。风险7：查核企业个人因公务用车和通讯制度改革以现金、报销等形式取得的公务用车、通讯补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，是否按照“工资、薪金”所得项目扣缴个人所得税。按月发放的，并入当月“工资、薪金”所得扣缴个人所得税;不按月发放的，分解到所属月份并与该月份“工资、薪金”所得合并后扣缴个人所得税。【知识链接】

个人所得税的18个税务风险点风险8：审查企业向员工支付误餐补助，是否按财政部门规定，个人因公在城区、郊区工作，不能在工作单位或返回就餐，确实需要在外就餐的，根据实际误餐顿数，按规定标准的支付误餐费，否则应并入当月工资、薪金所得扣缴个人所得税。风险9：审查企业从超出国家规定的比例或基数计提的福利费、工会经费中支付给个人的各种补贴、补助，不属于免税的福利费，是否按税法规定并入工资、薪金所得扣缴个人所得税。风险10：查核企业从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助，不属于免税的福利费的，是否按税法规定并入工资、薪金所得扣缴个人所得税。24【知识链接】

个人所得税的18个税务风险点风险11：审查企业为个人购买汽车、住房、电子计算机等不属于临时性生活困难补助性质的支出等不属于免税的福利费，是否按税法规定并入工资、薪金所得扣缴个人所得税。风险12：查核个人在公司(包括关联公司)任职、受雇，同时兼任董事、监事的，是否将董事费、监事费与个人工资收入合并，统一按“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。风险13：审查企业利用财务集中核算模式，从下属机构经费项目中列支的上级内员工补贴、分红、福利等项目，是否足额按“工资、薪金所得”代扣代缴个人所得税。【知识链接】

个人所得税的18个税务风险点风险14：审查企业支付给职工的各种补贴、津贴，是否准确划分应并入“工资、薪金所得”征税范围扣缴个人所得税，有无将应并入征税的补贴、津贴，作为免征个人所得税的补贴、津贴。税法规定的免税补贴、津贴包括：按照国务院规定发给的政府特殊津贴;独生子女补贴;执行公务员工资制度未纳入基本工资总额的补贴、津贴差额和家属成员的副食品补贴;托儿补助费;差旅费津贴、误餐补助。风险15：审查企业再任用已退休人员取得的收入，是否在减除按个人所得税法规定的费用扣除标准后，按“工资、薪金所得”应税项目扣缴个人所得税。25【知识链接】

个人所得税的18个税务风险点风险16：审查企业离退休人员除按规定领取离退休工资或养老金外，从原任职单位取得的各类补贴、奖金、实物，是否作为一个月工资薪金，按税法规定减除费用扣除标准后，按“工资、薪金所得”应税项目扣缴个人所得税。风险17：审查企业以各种发票报销会议费、邮电费、差旅费等方式套取现金，支付给个人手续费、回扣、奖励、发放交通补贴(如油费)、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否计入其工资、薪金所得代扣代缴个人所得税。风险18：审查工资薪金年所得超过12万元以上的员工是否按照税法规定的期限进行自行纳税申报。第三讲

财税风险识别技术与房地产业典型风险事项（上）26发票的税务风险与解决方案Š

1.发票抬头个人或无抬头Š

部分发票是个人抬头或无抬头，这些费用有水费、电费、电话费、汽油费、车辆维修费、餐费、差旅费等，其中个人抬头的发票水费、电费居多，无抬头的发票集中在加油费，这些费用被记入了开发间接费用、管理费用中，这些个人抬头或无抬头的票据不能作为土地增值税的扣除项目金额，也不能在企业所得前扣除。Š

【解决方案】：发票的税务风险与解决方案Š

【政策依据】：根据《发票管理办法实施细则》第四条规定：发票的基本内容包括：发票的名称、发票代码和号码、联次及用途、客户名称、开户银行及账号、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、大小写金额、开票人、开票日期、开票单位(个人)名称(章)等。Š

根据《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发【2008】80号）第八条第二款规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。27发票的税务风险与解决方案Š

对应开不开发票、虚开发票、制售假发票、非法代开发票，以及非法取得发票等违法行为，应严格按照《中华人民共和国发票管理办法》的规定处罚；有偷逃骗税行为的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处罚；情节严重触犯刑律的，移送司法机关依法处理。发票抬头不规范的税务风险与解决方案Š

关于发票抬头不规范问题Š

【风险点】：房地产公司取得的发票中，有一些发票抬头不规范，有单位简称的，有单位名称不全的，或无抬头的发票入账。此类发票的风险是税务机关可以根据税法规定不允许企业在税前扣除，从而增加企业的税负水平。Š

【法律依据】：根据《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发【2008】80号）第八条第二款规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。28非本单位发票的税务风险与解决方案Š

关于非本单位发票入账问题Š

【风险点】：房地产公司取得的发票中，有一些发票不是非本单位的发票。即入账发票中有非本单位的，以及一些个人抬头的发票，均不允许扣除。Š

【法律依据】：根据会计主体假设，非本单位发票不允许入账，若涉及增值税发票，无法抵扣进项税额。发票复印件入账的税务风险与解决方案Š

关于发票复印件入账问题Š

【风险点】：房地产公司入账凭证中，有一些属于发票复印件，不允许税前扣除。Š

【法律依据】：发票复印件不能充当发票使用。Š

发票复印件只有两种情况下可以使用：29记账金额与发票金额不一致的税务风险与解决方案Š

关于记账金额与发票金额不一致的风险问题Š

【风险点】：记账凭证记载的经济业务的发生额（报销金额），与原始发票显示的金额不一致，但差额并没有体现在“应付账款”或“其他应付款”里，让人对经济业务的真实性产生怀疑。Š

【解决方案】：转换费用名目的税务风险与解决方案Š

关于转换费用名目问题Š

公司以“会议费”、“培训费”、“宣传费”等名义，增加管理费用，每月支付给诸多员工个人或外部自然人。这是公司将一些无法取得发票的费用（如单位食堂等支出），出于避税目的支付给团队负责人及员工的业绩提成。Š

【风险点】：该类费用主要是基于避税目的的业绩提成支出，被费用报销形式所替代，可能存在一定程度的虚报费用情况，以及虚列成本费用的情况。Š

【解决方案】：30发票的真实性的税务风险与解决方案Š

不真实的发票入账问题Š

【风险点】：某房地产企业位于华北地区，但账里发现两张大额的采购发票，分别是劳保用品800000元，体育用品280000元，均从厦门采购。这种舍近求远的采购，没有价格上的优势也不能提供货运清单，这是经不起推敲的虚假业务。大额超量办公用品的税务风险与解决方案Š

关于大额超量的办公用品问题Š

【风险点】：房地产公司购买的办公用品超量，一般会认为存在税务风险，有可能是业务不真实。Š

【案例】：例如，2018年1月，某房地产公司一次性购买400,000.00元的办公用品。Š

【解决方案】：31大额服务费的税务风险与解决方案Š

关于支付大额服务费的风险问题Š

【风险点】：房地产企业支付大额的顾问费、咨询费或在两个以上的公司作同一个内容的咨询，并将费用记入开发成本。Š

【案例】某房地产公司2015年3月、9月、12月支付某咨询公司常年财务顾问费共计1500万元，2016年1月、6月、9月支付某单位造价咨询费共计1600万元，并将这些费用记入开发成本。【解决方案】财务顾问费应作为期间费用，不能作为土地增值税的扣除项目。【风险提示】大额咨询费无合同的税务风险与解决方案Š

关于大额咨询费无合同的风险问题Š

【风险点】：房地产企业支付大额的顾问费、咨询费只有付款证明，没有合同，很可能被认定为虚假交易。Š

【解决方案】32成本、费用列支的税务风险与解决方案Š

关于成本、费用列支问题Š

账务处理过程中要严格区分成本与费用的界限，不能将费用成本化，否则有可能未来被从成本中剔出来的费用，也无法有效的在企业所得税前扣除。严格来说公司执行的是权责发生制核算，也就是以权利和责任的发生来决定收入和费用归属期的一项原则。非当期的费用不得在当期确认，若作为企业以前年度发生应扣未扣的费用，企业应做出专项申报及说明，经税务机关批准后，准予追补。Š

【法律依据】所谓权责发生制，是指企业应按收入的权利和支出的义务是否属于本期来确认收入、费用的入账时间，而不是按款项的收支是否在本期发生。成本、费用列支的税务风险与解决方案Š

关于成本、费用列支问题Š

【法律依据】权责发生制下，凡是本期实现的收益和发生的费用，不论款项是否收付都应作为本期的收益和费用入帐；凡不属本期的收益和费用，即使款项已在本期收付，也不应作为本期的收益和费用入帐。Š

根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（2012年第15号）六、关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题：根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。33开发间接费的税务风险与核算技巧Š

开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位为直接组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。Š

【风险点】“开发间接费用”科目核算的内容与企业的“管理费用”科目核算内容混淆，应该在“期间费用”核算的内容中记入了“开发间接费用”中。未来应该记入期间费用的金额在土地增值税清算中将被全额剔除，并且对无法区分是否是直接组织和管理开发产品而发生的各项费用将不予认可。Š

【解决方案】开发间接费的税务风险与核算技巧Š

1.开发间接费用中的工资薪金房地产企业的开发间接费用中，除资本化利息外，工资薪金占的比重最大。按相关规定，计入开发间接费用中的工资属于发放给直接组织和管理开发项目的人员的工资，如工程部、开发部、成本部的人员，其他管理部门或管理人员的工资不得记入开发间接费用中，如财务部、行政部、董事长、总经理、财务总监等。【解决方案】：34开发间接费的税务风险与核算技巧Š

2.开发间接费用中的水电费房地产公司账载的水电费绝大部分记入了开发间接费用，在开发间接费用中有大量的工程用电，这部分电费即使取得发票的抬头是房地产公司也不能记入开发成本。因为项目的工程施工合同的工程造价应主要包含材料费、人工费、机械费、管理费、燃料动力、税金以及合理的利润。【解决方案】：开发间接费的税务风险与核算技巧Š

3.开发间接费用中的车辆维修费Š

在开发间接费用中，有部分小轿车的维修费以及汽油费，该部分费用应该在期间费用核算，能记入开发间接费用中车辆维修费和汽油费，应该是工程车辆，公司的小轿车即便是工程人员在使用，其费用也不得记入开发间接费用中，该费用在土地增值税清算中会被剔除。35开发间接费的税务风险与核算技巧Š

4.开发间接费用中的折旧费Š

记入开发间接费用中的固定资产折旧额，这部分应该是工程部门使用的固定资产或者是工程上使用的工程设备的折旧，且应区分并避免其他固定资产折旧的记入。Š

【解决方案】房地产公司在账务处理中每月末都有计提固定资产折旧的业务，在进行固定资产折旧计提时，应提供具体而详细的固定资产折旧分摊表，已经具有固定资产折旧分摊表的企业应该完善和补充，以明确界定哪些固定资产的折旧可以记入开发间接费用。开发间接费的税务风险与核算技巧Š

【案例演练】某房地产公司核算的开发间接费用中有：非工程保险费、差旅费、交通费、电话费、租车费用、汽车维修费、刻印章费、购电动车支出、交纳会费、交纳修建信息费、保安服费等。请问：这些属于开发间接费用吗？Š

【分析】36职工食堂费用的税务风险与解决方案Š

关于职工食堂的费用Š

职工食堂的费用若要实现税前扣除，须有采购明细单，每天详细记录采购的食材，要有数量金额，要有验收员签字；要有用餐人员统计或签字。Š

很多房地产企业设有职工食堂，职工食堂无采购明细，且用餐人员较多，费用也较高时，就存在很大的税务风险。Š

【解决方案】劳动保护费的税务风险与解决方案Š

关于劳动保护费问题Š

房地产企业在“管理费用-劳动保护费”科目下核算的内容有个人物品，如围巾、包、衣服等。根据相关税法规定，这些个人物品在企业所得税前不得列支。Š

【法律依据】根据《企业财务通则（2006）》（财政部令第41号）第四十六条

企业不得承担属于个人的下列支出：（一）娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。（二）购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。（三）个人行为导致的罚款、赔偿等支出。（四）购买住房、支付物业管理费等支出。（五）应由个人承担的其他支出。37劳动保护费的税务风险与解决方案Š

关于劳动保护费问题Š

【解决方案】福利费支出的税务风险与解决方案Š

关于福利费支出问题Š

【风险点】：房地产企业列支的福利费中包含很多内容，譬如食堂费用；员工加班的食品、餐费；员工聚餐费；购买食堂微波炉、烤箱的费用；生日鲜花；员工宿舍水电费、物业费；员工个人电话费；员工个人医疗费；同仁堂药店购买的补品等。这些费用有的不可记入“职工福利费”。Š

【解决方案】：38福利费支出的税务风险与解决方案Š

【法律依据】：《企业财务通则（2006）》（财政部令第41号）第四十六条

企业不得承担属于个人的下列支出：（一）娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。（二）购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。（三）个人行为导致的罚款、赔偿等支出。（四）购买住房、支付物业管理费等支出。（五）应由个人承担的其他支出。会保险，缴纳社会保险费，劳动者在患病、负伤等情况下依法享受社会保险待遇。因此，企业员工个人患病或负伤应该通过社会医疗统筹（社保）报销医疗费用，在此之外又给员工报销医疗费用，不能在企业所得税前扣除。职工食堂费用白条入账的税务风险与解决方案Š

关于职工食堂的费用白条入账的风险问题Š

【风险点】：食堂费用作为职工福利费，依据税法规定是需要有正式发票入账的，但在实际工作中，员工食堂的费用很难取得正规的发票，未来如何税前列支。企业应统计好食堂采购单，做好员工的用餐登记，单独订册备查。Š

【解决方案】：39销售佣金的税务风险与解决方案Š

关于销售佣金的风险问题Š

【风险点】：房开企业在销售管理上，执行全员销售的理念，对本企业员工有销售业绩时，发放销售佣金，计入“销售费用-佣金”科目。Š

【政策依据】：销售佣金是指企业在销售业务发生时支付给中间人的报酬，这里的中间人必须是具有合法经营者资格的从事中介服务的单位或个人，不包括本企业的职工。Š

【解决方案】：节假日现金发放的税务风险与解决方案Š

关于节假日现金发放的风险问题Š

【风险点】：企业每逢节假日给企业员工发放的现金（红包），没有做税务处理。Š

【解决方案】：40劳务费、服务费的税务风险与解决方案Š

关于劳务费、服务费发票集中于固定的几个单位开出Š

大量的劳务费和服务费发票，从固定的几个单位开出发票，金额非常大。Š

【典型案例】：2017年1月至2017年12月，某公司记入主营业务成本中的劳务费为14,899,104.00元，由新城劳务派遣公司开出的发票就有12,899,104.00元。而双方签订的合同者多为框架合同，按实际的用工量支付，其风险是很容易被认定为关联企业开票虚增成本。劳务费、服务费的税务风险与解决方案Š

【典型案例】：2017年1月至2017年12月，某公司记入主营业务成本中的服务费792,134.44元，记入销售费用中的服务费10,680,893.70元，合计支付服务费为11,473,028.14元，主要由保行网络、快意保、上海居音、云梦祥瑞、云梦兴宜开出发票，其风险也是很容易被认定为关联企业开票虚增成本。Š

【风险点】这种交易集中的现象极易引起税务机关的关注，可能未来在税务稽查中被认定为虚增成本和费用。如果企业不能合理解释，面临纳税调增补交所得税风险。41劳务费、服务费的税务风险与解决方案Š

【理论依据】：得出此结论的主要依据是目标公司与提供劳务和服务的单位合同条款约定简单，服务内容合理性弱，存在合同虚拟或被操纵之嫌疑。Š

【解决方案】：工程电费的税务风险与解决方案Š

关于工程电费问题Š

【风险点】：房地产公司将所有的电费支出均记入开发间接费，而管理费用一般较少发生水电费。因此，在开发间接费里有大量的工程用电，这部分费即便电费发票的抬头是房地产公司也不能记入开发成本。Š

因为开发项目的工程施工合同中的工程造价应包括材料费、人工费、机械费、管理费、燃料动力、税金以及合理的利润。因此，工程电费不能计入开发间接费。42工程电费的税务风险与解决方案Š

关于大额水电费记入开发间接费的风险问题Š

【风险点】：房开企业将施工企业在施工现场使用的水电费作为企业开发成本。未来在土地增值税清算时不得作为扣除项目金额。Š

【解决方案】：临时修建的样板间成本的税务风险与解决方案Š

关于临时修建的样板间成本的风险问题Š

【风险点】：房开企业在开发产品主体外临时修建的样板间成本，记入项目的开发成本。未来在土地增值税清算时不得作为扣除项目金额。Š

【解决方案】：43利息的税务风险与解决方案Š

关于利息的风险问题Š

【风险点】：房地产开发企业支付的非商业银行的贷款利息，全部费用化，记入当期的财务费用。Š

【解决方案】：开发间接费用中不能作为土地增值税扣除项目的税务风险与解决方案Š

关于开发间接费中不能作为土地增值税扣除项目的风险问题Š

【风险点】：房地产企业在土地增值税清算时，从开发成本或开发间接费用中被剔除的费用类的金额，企业会认为，不让进成本自然就进费用，可以在企业所得税前列支。Š

【政策依据】：《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（2012年第15号）对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。Š

【解决方案】：44销售费用的税务风险与解决方案Š

关于销售费用的问题Š

【风险点】：某房地产公司在“销售费用-销售策划费”科目核算的内容犹如一个“小超市”，粮、油、米、面、水、锅、水壶、水杯、被子、洗衣粉、抽纸等等，食品、日用品种类之繁多、购买次数之频繁，数量之大，超出想象。Š

【解决方案】：售楼部赠送礼品的税务风险与解决方案Š

关于赠送礼品问题Š

【风险点】：某房地产公司的售楼部赠送客户礼品，每月多20万元，计入销售费用。记账凭证后附礼品发票一张。Š

【法律依据】：按照《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税【2011】50号）规定，赠送礼品应代扣代缴个人所得税。45售楼部赠送礼品的税务风险与解决方案Š

【法律依据】：1.向个人赠送礼品，不征收个人所得税的情形：（1）企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；（2）企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；（3）企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。售楼部赠送礼品的税务风险与解决方案2.向个人赠送礼品缴纳个人所得税的情形：（1）企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。（2）企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。（3）企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。定个人的应税所得。因此代扣个税可按以上税收规定执行。46样板房家电家具的税务风险与解决方案样板房装修涉及的家电家具问题【风险点】：房地产企业在开发成本费用中列支样板房家电家具支出，按税法规定该类支出不应在土地增值税前扣除，若为客户进行精装修，还需视为捐赠行为计算缴纳税金。【解决方案】：红线外成本的税务风险与解决方案Š

关于红线外成本的风险问题Š

【风险点】：房开企业在开发过程中经常会发生红线外成本，如红线外道路、红线外绿化。Š

【解决方案】：47实战演练与案例分析Š

【实战问题】Š

1.办理预售证费用，是否计入开发成本？【分析】：什么性质的支出？Š

2.住宅性能展示设计制作费，是否计入开发成本？【分析】：展示住宅性能的设计费支出，是否属开发间接费用？个人费用报销的税务风险与解决方案Š

关于个人费用报销的风险问题Š

【风险点】：原始凭证中有个人的旅游费发票，个人抬头的、

、等等。Š

【政策依据】1：《企业财务通则（2006）》（财政部令第41号）第四十六条

企业不得承担属于个人的下列支出：Š

（一）娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。Š

（二）购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。Š

（三）个人行为导致的罚款、赔偿等支出。Š

（四）购买住房、支付物业管理费等支出。Š

（五）应由个人承担的其他支出。48个人费用列支的税务风险与解决方案Š

关于个人费用列支问题Š

【风险点】：在账务审查中，一般会发现房地产公司有一定数量的个人费用列支，这类费用即不能列入开发费用，也不能作为期间费用。Š

【法律依据】：根据《企业财务通则（2006）》（财政部令第41号）第四十六条

企业不得承担属于个人的下列支出：（一）娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。（二）购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。（三）个人行为导致的罚款、赔偿等支出。（四）购买住房、支付物业管理费等支出。（五）应由个人承担的其他支出。个人费用报销的税务风险与解决方案Š

关于个人费用报销的风险问题Š

【风险点】：原始凭证中有个人的旅游费发票，个人抬头的通讯费，家庭使用的水、电、气发票，孩子的学费，娱乐健身等等。Š

【政策依据】2：《个人所得税法实施条例》工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。49营业外支出的税务风险与解决方案Š

营业外支出项目的税前列支与扣除问题【核算要点】：（1）营业外支出是指企业发生的与企业日常生产经营活动无直接关系的各项支出。（2）主要包括非流动资产处置损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、公益性捐赠支出、非常损失、盘亏损失等。（3）企业应设置“营业外支出”科目，并可按支出项目进行明细核算。Š

【风险分析】：（1）会计账簿核算的营业外支出项目与税法存在差异。（2）营业外支出是否取得进项税额抵扣，能否在企业所得税前扣除。营业外支出的税务风险与解决方案【核算要点】营业外支出的主要账务处理①企业转让固定资产的净损益，通过“固定资产清理”账户核算；最后结转清理损益，若产生清算损失，借记“营业外支出”。②企业处置无形资产时，应按实际收到的金额等，借记“银行存款”等科目，按已计提的累计摊销，借记“累计摊销”科目，按应支付的相关税费及其他费用，贷记“应交税费”、“银行存款”等科目，按其账面余额，贷记“无形资产”科目，按其借方差额，借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目，已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。50营业外支出的税务风险与解决方案【核算要点】营业外支出的主要账务处理③盘亏、毁损的资产发生的净损失，按管理权限报经批准后，借记“营业外支出”本科目，贷记“待处理财产损溢”科目。【案例】：甲企业某仓库突遭火灾焚毁，残料估计价值50000元，验收入库，该仓库账面原值300000元，累计计提折旧120000元，用银行存款支付清理费用20000元。经保险公司核定的应赔偿损失80000元，尚未收到赔款。甲公司确认了该仓库的毁损损失。要求：编制甲企业年底清理该仓库的会计分录。营业外支出的税务风险与解决方案甲公司账务处理如下：①借：固定资产清理180000累计折旧120000贷：固定资产300000②借：原材料50000贷：固定资产清理50000200008000070000③借：固定资产清理

20000贷：银行存款④借：其他应收款80000贷：固定资产清理⑤借：营业外支出70000贷：固定资产清理51营业外支出的税务风险与解决方案【解决方案】：企业汇算清缴允许税前扣除的营业外支出1.纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以税前扣除。2.纳税人通过国家机关或民政部门用于公益、救济性的捐赠,企业在当期利润12%范围内准予扣除，个人在应纳税所得额3%以内的部分，准予税前扣除。3.除税法规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金，均不得作为应纳税所得额的扣除项目。4.债权人发生的债务重组损失，符合坏账的条件下，报主管税务机关批准后，可以税前扣除，债务人发生的债务重组损失，不得税前扣除。营业外支出的税务风险与解决方案【解决方案】：企业汇算清缴不允许税前扣除的营业外支出1.各种赞助支出不得税前扣除。2.个人所得税由企业代付出的，不得在所得税前扣除。3.与取得收入无关的其他各项支出。如债权担保等原因承担责任而履行的赔偿支出。4.个人消费不得扣除。如企业负责人的个人消费等，均属无关的支出，一律不得扣除。【提示】：赔偿支出，一般纳税人很难获取凭证票据，可以考虑通过司法裁决，这样可以做到合法扣除。同时准备好协议、收据等证据。52预收账款的税务风险与解决方案Š

预收账款的税务风险问题Š

【风险点】：检查“预收账款”的发生额，对比预交的增值税、土地增值税、企业所得税、税金及附加。这是检查企业前期是否足额预交了各项税款。若没有缴纳，则会有补缴罚款和滞纳金的风险。Š

【解决方案】：低值易耗品的税务风险与解决方案Š

关于低值易耗品入账问题Š

【风险点】：房地产公司的账务中，涉及“低值易耗品”科目核算不规范，譬如制作名片、餐费、礼品、食品、个人报销电话费、驱蚊药、方便面、矿泉水、水果等都记入“管理费用-低值易耗品”。Š

【解决方案】：53低值易耗品的税务风险与解决方案Š

关于低值易耗品入账问题Š

【法律依据】：低值易耗品一般按其用途分类。（1）一般工具：直接用于生产过程的各种工具。如刀具、夹具、模具及其他各种辅助工具。（2）专用工具：专门用于生产各种产品或仅在某道工序中使用的各种工具。如专门模具、专用夹具等。（3）替换设备：容易磨损、更换频繁或为生产不同产品需要替换使用的各种设备。如轧制钢材用的轧锟、浇铸钢锭的锭模。（4）包装容器：用于企业内部周转使用，既不出租、也不出借的各种包装物品。如盛放材料、储存商品的木桶、瓷缸等。低值易耗品的税务风险与解决方案Š

关于低值易耗品入账问题Š

【法律依据】：低值易耗品一般按其用途分类。（5）劳动保护用品：指发给工人用于劳动保护的安全帽、工作服和各种防护用品。（6）管理用具：指管理部门和管理人员用的各种家具和办公用品。如文件柜、打字机等。（7）其他低值易耗品：指以上各类之外的低值易耗品。54预提开发成本的税务风险与解决方案Š

关于预提开发成本问题Š

【风险点】在项目开发过程中，公司对公共配套设施费和政府行政性收费进行了预提处理，这部分费用未来在土地增值税清算时必须取得相关的票据，否则不能作为列支项目。Š

【解决方案】印花税漏缴的税务风险与解决方案Š

关于印花税漏缴的问题Š

【典型案例】：某房地产公司2017年1月至12月，账面上显示主营业务收入80,047,793.93元，其中主要是售房收入、仓储收入、咨询服务费、产权转让收入等。但未见公司缴纳印花税的完税凭证。Š

【印花税税目税率】1.购销合同0.3‰2.加工承揽合同0.5‰3.建设工程勘察、设计合同0.5‰

4.建筑、安装工程承包合同0.3‰5.财产租赁合同1‰

6.货物运输合同0.5‰

7.仓储、保管合同1‰8.借款合同0.05‰9.财产保险合同1‰10.技术合同0.3‰11.产权转移书据0.5‰12.营业帐簿（1）记载资金的帐簿0.5‰（2）其他帐簿每件5元13.权利、许可证照每件5元

14.股票交易3‰55城镇土地使用税的税务风险与解决方案Š

关于城镇土地使用税问题Š

【风险点】：根据《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”规定：（1）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；（2）合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。印花税漏缴的税务风险与解决方案Š

关于印花税漏缴的问题Š

【解决方案】印花税很容易被忽视，建议所有的合同或协议一律按照规定进行排查，是否已经贴花，有无遗漏印花税情况。Š

【提示】：旧合同、失效合同照样需要贴花。56第四讲

财税风险识别技术与房地产业典型风险事项（下）股东借款的税务风险与解决方案Š

关于股东借款的风险问题Š

【风险点】：股东向企业借款，超过一个纳税年度，又未用于企业经营的，被作为红利分配。Š

【解决方案】：57股东、非股东借款的税务风险与解决方案Š

关于股东、非股东借款的风险问题Š

【风险点】：房地产企业向企业股东或企业以外的个人借款，即便协商的无利息，税务机也可按同期同类的贷款利息，计算借款人的利息所得，缴纳个人所得税。Š

【解决方案】：转让价格合理性的税务风险与解决方案Š

关于转让价格公平合理性的判断问题Š

【风险点】：房地产企业低价转让其开发产品给关联方或其他市场主体，或者以房抵债、以房换取其他资产的，必须严格界定其转让价格的公平合理性。否则，有转移利润、规避税收之嫌。Š

【解决方案】：58转让价格合理性的税务风险与解决方案Š

【实务技术】：在实际工作中，对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：（1）法院判定或裁定的转让价格；（2）以公开拍卖方式转让房地产的价格；（3）政府物价部门确定的转让价格；（4）拆迁安置售房；（6）经主管税务机关认定的其他合理情形。转让价格合理性的税务风险与解决方案【证据】：江苏省地方税务局《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）；重庆市地方税务局《关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（2014年第9号公告）一些税局及其出台的文件都对法院判定或裁定的转让价格予以认可，视为有正当理由。59低价向职工出售住房的税务风险与解决方案Š

关于房地产企业低价向职工出售住房问题【风险点1】个人所得税的税务风险Š

单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。Š

对职工取得的上述应税所得，比照全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。低价向职工出售住房的税务风险与解决方案Š

关于房地产企业低价向职工出售住房问题【风险点2】销售环节的税务风险Š

由于价格偏低，最终导致房地产企业所确认的增值税、企业所得税、土地增值税等均缩小了税基，造成转让价格不公允，造成国家税收流失。Š

税务机关可以对此转让价格进行纳税调整。企业承担补缴税金及补缴滞纳金的责任，若界定为偷逃税款行为，还要接受税务处罚。Š

【解决方案】：60自然人股权转让的税务风险与解决方案Š

关于自然人股权转让问题Š

对民营企业来说，频繁发生自然人股权转让问题。有时也涉及到自然人股东和法人股东的股权转让。一般可以通过当地工商局调取的工商登记变更档案进行分析。自然人股权转让的税务风险与解决方案Š

该置业公司先后有9个自然人股东，1个法人股东，在这4次股权变更中，其风险产生在股权的受让方，即目前股东刘东民和蔡红波是有一定税务风险的。Š

风险一：股东刘某和蔡某平价受让刘xx和王xx的股权，没有税务机关开具的股权转让所得，缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明。Š

【法律依据】《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函【2009】285号）规定：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，61自然人股权转让的税务风险与解决方案【法律依据】：并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。Š

税务机关应加强对股权转让所得计税依据的评估和审核。对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。自然人股权转让的税务风险与解决方案Š

风险二：若刘xx和王xx平价转让股权不被税务机关认可，股权的受让方刘某和蔡某对股权转让方的股权转让所得，有代扣代缴个人所得税的义务。Š

【法律依据】：根据国家税务总局关于发布《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局公告2014年第67号）规定：个人股权转让所得个人所得税，以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人。扣缴义务人应于股权转让相关协议签订后5个工作日内，将股权转让的有关情况报告主管税务机关。62股权转让的税务风险与解决方案Š

关于股权转让问题【风险点】股权转让，目前最大的税务风险在于股权转让收入偏低，造成规避税收。【操作要点】：主管税务机关认为股权转让价格不合理，可以核定股权转让收入的情形：（1）申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由；（2）未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报；（3）转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料；（4）其他应核定股权转让收入的情形。股权转让的税务风险与解决方案Š

【基本标准】视为股权转让收入明显偏低的情形：（1）申报股权转让收入低于股权对应净资产份额的；（2）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；（3）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；（4）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；（5）不具合理性的无偿让渡股权或股份；（6）主管税务机关认定的其他情形。63股权转让的税务风险与解决方案【要点】股权转让收入虽明显偏低，但视为有正当理由的情形：（1）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；（2）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让；（4）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。股权转让的税务风险与解决方案【核定转让价格】核定股权转让收入的方法与要求（1）主管税务机关有权核定股权转让收入，具体方法有净资产核定法、类比法、其他合理方法。（2）被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。（3）个人转让股权未提供完整、准确的股权原值凭证，不能正确计算股权原值的，由主管税务机关核定其股权原值。（4）对个人多次取得同一被投资企业股权的，转让部分股权时，采用“加权平均法”确定其股权原值。64国家税务总稽查局税总稽便函〔2017〕165号国家税务总局稽查局关于2017年股权转让检查工作的指导意见各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局稽查局、地方税务局稽查局：针对2017年股权转让检查工作中各地反映的一些有待解决的问题，我局与税务总局相关司进行了研究，现将具体指导意见下发，请你局参照执行：一、关于限售股解禁转让征收营业税的滞纳金加收问题根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(

国家税务总局2016年第53号)第十条规定：“本公告自2016年9月1日起施行，2016年5月1日前，纳税人发生本公告第二、五、六条规定的应税行为，此前未处理的，比照本公告规定缴纳营业税”。对2016年5月1日前发生限售股解禁转让未缴纳的营业税依法追征，自2016年9月1日起加收滞纳金。国家税务总稽查局税总稽便函〔2017〕165号国家税务总局稽查局关于2017年股权转让检查工作的指导意见二、关于对以不合理低价转让上市流通股进行调整的问题对于交易双方以协议方式转让上市流通股，价格仅为前一交易日收盘价的50%至70%的交易，应依法调整并征收营业税及所得税：（一）属于《征管法》第三十六条或《企业所得税法》第四十一条规定的情形，应按《征管法》及其细则和《企业所得税法》及其条例的相关规定进行调整并征收营业税及企业所得税。（二）属于《征管法》第三十五条第六款规定情形的，按以下规定进行调整并征收营业税及企业所得税：《征管法实施细则》第四十七条的规定；《企业所得税核定征收办法（试行）》（国税发〔2008〕30号）；《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014年第67号）。（三）不合理的低价的判定及调整标准可参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十九条第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价”，以及各地已完成的股权转让调整征税的案例。65国家税务总稽查局税总稽便函〔2017〕165号国家税务总局稽查局关于2017年股权转让检查工作的指导意见三、关于对个别地区违法实施核定征收问题的处理检查中发现有些地方政府为发展地方经济，增加地方财政收入，引进投资类公司（多为上市公司或拟上市公司的控股股东），自行与企业签订核定征收税款的协议，如与企业协议的涉税内容如下：按企业实际经营收入（含股权转让收入）核定征收5.6%的营业税及附加，3%的企业所得税，0.72%的个人所得税。企业在取得减持股份收入后，按照与政府签订协议中确定的征收率自行申报缴纳税款。上述协议违反了《征管法》第三条的规定，以及《国家税务总局关于企业所得税核定征收有关问题的公告》（2012年第27号）关于投资类公司不得核定征收企业所得税的规定，后果是导致企业少缴企业所得税同时多缴营业税。对地方政府和企业的上述违法行为要坚决依法纠正，对以上从事股票转让的企业按查账征收方式计征企业所得税，如涉及个人所得税同时依法征收。国家税务总稽查局税总稽便函〔2017〕165号国家税务总局稽查局关于2017年股权转让检查工作的指导意见四、关于国资委控股企业间的股权无偿划拨适用政策的问题《财政部

国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）第三条规定：对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以适用特殊性税务处理。因国资委并不是企业，国资委100%控股企业间的股权无偿划拨的情况，不适用这一政策。66国家税务总稽查局税总稽便函〔2017〕165号国家税务总局稽查局关于2017年股权转让检查工作的指导意见五、关于代持股票的纳税主体确定问题对于企业代个人持股的所得税征收，《国家税务总局关于企业转让上市公司限售股有关所得税问题的公告》(2011年第39号)第二条有明确规定：“因股权分置改革造成原由个人出资而由企业代持有的限售股……企业转让上述限售股取得的收入，应作为企业应税收入计算纳税”。对代持股票转让的营业税征收以及企业之间代持股票转让的企业所得税征收，应按其法定形式确认纳税主体，以代持方为纳税人征收营业税及所得税，如委托方已将收到的转让款缴纳了营业税及所得税，且两方所得税又无实际税负差别的，可以不再向代持方追征税款。稽查局2017年9月14日股权转让的税务风险与解决方案《合同法》关于有效合同的规定（第52条）1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；3.损害社会公共利益；4.违反法律、行政法规的强制性规定。出现上述情形的合同被认定为无效合同。w2018-04-24w中央财经大学税务学院

蔡昌w尊重知识

版权所有67股权转让的税务风险与解决方案最高人民法院《关于运用合同法若干问题的解释（二）》（2009法释5号）（第十九条）明显不合理的低价，是指转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。w2018-04-24股权转让的税务风险与解决方案《税法》关于正当理由的解释1.符合市场规则；2.且不以减少、免除或推迟缴纳税款为主要目的。税局掌握的实践标准：境内交易没有直接或间接导致公司（集团）总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。w2018-04-2468项目销售成本与转固成本的划分问题Š

项目销售成本与转固成本的划分问题Š

【风险点】：（1）转固部分成本缺项。一般出现项目销售成本与转固成本划分时，很多企业都倾向于多结转项目销售成本，尽量降低转固成本，这不仅出于稳健性原则考虑，也是降低税负的考虑。但注意不要缺项，比如转固的部分缺少某一部分成本，比如土地使用权或装修费用等。（2）成本分摊方法不合理，或者对不同的成本项目采取不同的成本分摊方法。Š

【解决方案】：补偿款的税务风险与解决方案Š

补偿款记入开发成本Š

【风险点】：房地产公司发生支付给业主的补偿款。补偿原因在凭证附件里没有说明，即补偿原因不详。