资产评估市场法

资产评估——市场法1目录1市场法综述2不动产（房地产）评估3机器设备评估4无形资产评估2市场法,也叫现行市价法或市场比较法,是指利用市场上同样的或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或模拟调整分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。《资产评估操作规范意见》中对“现行市价法”的定义是:“现行市价法是指在市场上选择若干个相同或相似的资产作为参照物,针对各项价值影响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整,再综合分析各项调整结果,确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。”第一部分：市场法综述概念注意三个层面3原理简单、易于理解和掌握。能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格，更能反映市场价格变动趋势；

评估结果易于被各方面接受和理解。优点缺点

市场环境要求严格（公开活跃的市场为基础）主观因素影响，结果准确性不确定

适用范围有局限（适用于以资产价值为基础的资产，不适用于专业机器设备和大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估）第一部分：市场法综述4应用前提条件：1.评估的资产要具有一个充分活跃、公开的市场市场越活跃,交易越公平,市场法的结论就越精确要能找到若干交易案例

案例数目要保持合理，案例要具有可比性3.调整因素要明确且尽可能量化第一部分：市场法综述51房地产概述2房地产评估特点3房地产的市场法评估房地产评估6房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地

、建筑物、房地合一。房地产概述7专业性技术性复杂性科学、艺术和经验三者的结合房地产评估特点8房地产的市场法评估

房地产的市场法评估就是通过与近期交易的类似房地产比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估基准日的市场状态下的价值水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、个别因素以及房地产状况因素等几类。基本计算公式：P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数P为被评估房地产价值P’为可比交易实例价格A为交易状况修正系数=正常交易情况指数（100）/可比实例交易情况指数B为交易日期修正系数=评估基准日价格指数/可比实例交易时点的价格指数（100）C为区域因素修正系数=被估对象所处区域因素条件指数（100）/可比实例所处区域因素D为个别因素修正系数=被估对象个别因素条件指数（100）/可比实例个别因素条件指数9房地产的市场法评估一般步骤

1

收集交易资料2

确定可比交易案例3

因素修正4

确定评估值交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正容积率修正土地使用年期修正10某宗房地产交易日期是2009年3月，根据资料显示，该地区此类房地产从2008年1月至2009年5月每月下降1%，随后又每月反涨3%至今，求评估基准日为2010年2月底的交易日期修正系数。

B=(1-1%)3X（1+3%）9=1.266

11假设甲、乙、丙都是商业用地，对被评估地块甲的区域修正如下：区域因素被评估地块甲参照实例乙参照实例丙商圈繁荣程度252429道路通达程度202122交通管制10910交通流量10911商业区中和环境201720自然条件779规划因素878总分值10094109甲参照地块乙、丙的区域因素修正率分别为：乙的区域因素修正率=100÷94×100%=106.4%丙的区域因素修正率=100÷109×100%=92.7%12容积率=建筑面积/用地面积容积率修正系数=被估宗地的容积率修正系数/可比实例的容积率修正系数假设甲、乙、丙的容积率分别为1.3、2.5、0.7，查阅该城市《容积率修正系数表》如下：容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.82.1甲对乙的容积率修正系数=1.2÷2.1=57.1%乙对丙的容积率修正系数=1.2÷0.8=150%13不动产评估案例1类似评估对象表2比较因素表3比较因素条件指数表4比较因素指数修正表4465修正结果表剩余年限修正表14对比对象列表

周边同类物业物业状况售价(元/平方米)国际大厦（西大街南段）6层底商19层，总建筑面积60000平方米，外墙铝合金蓝色玻璃，局部花岗岩干挂，4部高速客梯6205商祺商务中心（北大街南段）3至12层地上12层，总建筑面积9958平方米，外墙陶瓷饰面砖，2部日本富士达客梯，网络布线5460远大商城（西大街尾段）3至9层地上9层，总建筑面积27246平方米，外墙铝合金玻璃幕墙，局部花岗岩，3部西班牙熬用达客梯，远大中央空调580015比较因素表116比较因素表217比较因素条件指数表18比较因素指数修正表19修正结果表序号交易价格（元/平方米）区域因素修正个别因素修正比准价格（元/平方米）A61051.02040.90545640.47B54601.06250.94685492.34C58001.00000。95885561.1520剩余年限修正表21

y是该地使用年期修正系数；

r是土地资本化率；

m是被估地可使用年期；

n是该用途土地法定最高出让年期221固定资产2机器设备概述3机器设备（评估）特点4市场法评估机器设备机器设备评估23一、固定资产的界定与确认（一）固定资产的界定固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：

■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有

■使用寿命超过一个会计年度。交通工具机器、设备房屋、建筑物固定资产24机器设备定义机器设备是用来为所有者提供收益的、不动产以外的有形资产。主要特征：固定资产、动产、有形资产机器设备特点1、单位价值大、使用寿命长2、价值补偿与实物更新不一致3、涉及专业门类多，工程技术性强 25机器设备评估特点

1、以技术检测为基础2、存在情况/使用情况影响评估价值3、一起评估与单独评估26（一）适用范围和前提条件1、需要一个充分活跃的机器设备交易市场2、与被评估设备相同或相类似的参照物设备能够找到（二）评估步骤1、收集有关机器设备交易的资料2、选择可供比较的交易实例作为参照物3、量化和调整交易情况的差异4、逐次量化和调整品牌方面、功能方面、新旧程度方面、交易日期的差异5、确定被评估机器设备的评估值市场途径评估27机器设备评估案例分析企业2001年5月1日购入挖掘机一台，评估人员准备对该挖掘机2006年6月1日的价值进行评估。通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解，选择了二个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如下表所示：282023/6/529另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升1%左右；设备的生产能力与其市场售价呈正比例关系。试用市场途径评估该挖掘机在2006年6月1日的价值。2023/6/530（1）交易时间因素分析与量化：（2）功能因素的分析与量化：（3）成新率因素差异量化：（4）调整差异：参照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元），参照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元）（5）采用算术平均法求取评估值：

（892944＋617897）/2＝755420.5（元）参照物A：106/100＝1.06，参照物B：103/100＝1.03参照物A：60000/50000＝1.2，参照物B：60000/70000＝0.857参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17，参照物B：70%/70%＝1311无形资产市场法的适用范围和前提2无形资产市场法的步骤3无形资产市场法的应用和注意事项4无形资产市场法的评价无形资产评估32第四部分：无形资产评估应用前提：1有一个充分发育活跃的无形资产市场2参照物及其与被评估无形资产可比较的指标，技术参数等资料是可收集到的

除此之外，参照物的成交时间要尽量接近于评估基准日；参照物的计价标准要与评估对象的计价标准相同或接近，即同为重置价格或收益现值。33第四部分：无形资产评估两步法：第一步：筛选是指在市场上寻找与待估无形资产相同或相似的参照无形资产交易；第二步：调整是指通过比较待估无形资产和参照无形资产来确定调整系数，从而得到待估无形资产的准确价值。2023/6/534第四部分：无形资产评估市场法的应用公式评估值=参照无形资产价格×功能系数×调整系数其中功能系数是由被评估无形资产与参照物功能差异而定，调整系数由被评估无形资产与参照物的成交时间成交地点及市场寿命周期等因素决定35第四部分：无形资产评估

应注意的问题：

(一)具有合理比较基础的类似的无形资产;(二)收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依据;(三)作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效的要求;(四)无论是横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估无形资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，应该对此做出言之有理、持之有据的调整。36第四部分：无形资产评估优点：客观反映无形资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。缺点：我国无形资产的交易市场还很不活跃，另外，无形资产因其独一无二的特点造成在相同性资产的参照上往往相关性不是很高或者说极低。这些都制约了相关或相似无形资产交易数据的不完善以及历史信息的不可比性。37土地使用权评估——以武广高速铁路客运站商业建设用地为例交易情况修正：进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。（如有利害人之间的交易；急于出售或急于购买的交易。交易期日修正：由于可比实例的成交日期与估价时点通常不同，房地产市场状况可能发生了变化，以至于即使两宗完全相同的房地产，在这两个不同时间的交易价格也会不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。采用环比价格指数进行修正的公式是：

可比实例在估价时点的价格＝可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×……×估价时点时的价格指数估价对象市场价格=参照物交易价格×交易情况修正系数×交易期日

修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数38三个比较实例实例A:市经济技术开发区商务新区S322道路旁，宗地面积：4329.5㎡,土地用途为商业，容积率：4.0,土地使用权年期40年,2007年8月挂牌取得，成交价格：3697元/㎡。实例B:市中心城区燕泉路，宗地面积3921.2㎡,土地用途为商业,容积率：3.8土地使用权年期40年,2008年3月挂牌取得，成交价格：3865元/㎡。实例C:市五岭广场文化中心日月路，宗地面积：3506.8㎡，土地用途为商业，土地使用权年期40，容积率4.2,2008年6月挂牌取得，成交价格3773元/㎡。39估价项目与比较

案例比较因素估价项目比较实例ABC交

易

时

间2008年8月2008年7月2008年3月2008年6月交

易

方

式挂牌挂牌挂牌挂牌交

易

情

况正常正常正常正常土

地

用

途商业商业商业商业土

地

级

别商服用地IV级商服用地IV级商服用地IV级商服用地IV级土地使

用年限40404040区域因素商服中心级别区级商服区级商服区级商服区级商服距市服中心距离5㎞5.0㎞2.5㎞3.0㎞道路状况混合主干道混合主干道生活主干道生活主干道距火车站距离2㎞2㎞3㎞2.5㎞路网密度1.0㎞/㎡1.0㎞/㎡1.5㎞/㎡1.5㎞/㎡距市中心距离6㎞6㎞3.0㎞3.5㎞生活设施完善度不完善不完善完善完善公用设施完善度五通一平五通一平五通一平五通一平环

境

质

量无污染无污染基本无污染基本无污染个别因素临

街

状

况一面临街一面临街一面临街一面临街容

积

率4.04.03.84.2宗

地

面

积4865.2㎡4329.5㎡3921.2㎡3506.8㎡宗

地

形

状规则规则不规则较规则宗

地

地

质20T/㎡20T/㎡18T/㎡25T/㎡宗

地

地

势坡度4%坡度5%坡度10%坡度3%规划条件限制无规划限制无规划限制有规划限制有规划限制三个比较实例比较因素条件说明表40估价项目与比较案例比较因素估价项目实例A实例B实例C交

易

时

间100100100100交

易

情

况100100100100土

地

用

途100100100100土地使用年限100100100100土

地

级

别100100100100比较实例基本情况指数表41比

较

因

素权

重估价项目实例A实例B实例C商服中心级别0.3100100100100距市服中心距离0.1100100102.50102道

路

状

况0.11001009696距火车站距离0.11001009999.5距市中心距离0.1100100103102.5路

网

密

度0.1100100100100生活设施完善0.05100100100.4100.4公用设施完善0.05100100100100环

境

质

量0.11001009898合

计110010099.8799.82区域因素指数表42比

较

因

素权

重估价项目实例A实例B实例C临

街

状

况0.2100100100100容

积

率0.210010095.5104.5宗

地

面

积0.1100100100100宗

地

形

状0.11001009899宗

地

地

质0.11001009