物业管理企业的基本运营

物业管理企业的基本运营物业管理的基本内容早期介入方式和内容案例分享物业服务项目早期介入物业项目的前期管理 ——摘自《物业管理条例》国务院令第504号常规性公共服务常规性公共服务 1.房屋管理服务2.房屋装修管理服务3.物业共用设施设备管理服务4.环境清洁卫生管理服务5.绿化管理服务7.文化、娱乐服务8.其他同时惠及全体业主、使用人的服务针对性的专项服务针对性的专项服务 1.代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等2.高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等3.一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务4.其他一定比例住用户固定需要的服务委托性的特约服务委托性的特约服务5.代购、代送车、船、机票与物品6.代洗车辆8.代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目经营性服务经营性服务一、物业管理的基本内容1.开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店2.办收费农贸市场4.利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场(需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续)6.从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询社会性管理与服务方面的指导与监督。譬如协助做好治安防范、协助做好社区突发事件的防范与应急处理(如协助控制SARS之类的传染病等),协助有关部门开展期介入的罪6秦的罪6秦立务物业服务项目早期介入施工建设施工建设业服务咨询活动物业服务企业从业主使用和物业服务的角度物业服务企业从业主使用和物业服务的角度设备选型配套设施功能规划材料选用材料选用早期介入物业开发项目可行性研究阶段规划建设物业入住物业入住选聘物业前期管理早期介入的方式及内容早期介入的方式早期介入的方式结果向建设单位进行汇报说明，以对标管理是指物业服务企业或咨询机松通过对同类型物业的客户群、服务标准等调查比较的基准的方法，以便对新建物业的物业服务定位、物业服务模式等向建设单察，评做、发现新建物业建设过程中点击添加相关标题文字长期介入人员为2~3人，由管理员、结构工程师，短期介入人员为3~4人，由公司经理、部门经理和技术骨干组成。设备工程师组成。长期介入人员从项目一开始就主要是定期或不定期地进入角色，参与前期检查、帮助、指导长进入角色，一直到项目结束，参与项目全过程。期介入的人员的工作。因此短期介入应由物管公司经理牵头，组介入人员的素质与技术能力在很大程度上决定了织骨干参加，主要听取长期介入人员汇报工作，指导他们工作，早期介入的成败，所以选人一定要精心。同时与房地产商、建筑商进行工作协调，把早期介入发现的问题解决好。施工建设阶段准备阶段这一阶段主要任务对从确保物业正常使用的角度，对竣工项目进行部位进行指导、监督和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议协助开发商对房屋产品定位进行可行性研究，组织相关人员对项目的对于一定规模的住宅小区，要有幼儿对于一定规模的住宅小区，要有幼儿园、学校等配套公益事业，各类服务商业网点(饮食店、邮电所、银行)、人们休息活动场所与场地。对于写字楼、商贸中心等，则商务中心面积以及停车场大小都很重要。规划设计阶段的早期介入①各类配套设施的完善②水电气等供应容量要充分考虑到地域特点和人民对家庭电气化不断增加的需要，要充分留有余地，满足人们生活需求。(特别是电的容量要设计好)可视对讲单元防盗门红外线探头可视对讲单元防盗门红外线探头③安全保卫系统规划设计时，对安全保卫系统智能化给予足够重视。在节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居家环境。④垃圾处理方式根据各地不同情况，决定是及是否有专人收倒垃圾还是业主自己收倒垃圾，是否垃圾分类。此外还应考虑垃圾外运方式与垃圾中转站位置。⑤绿化布置绿化应考虑气候、环境、造型、布局等，特别的根据需要搭配。主干道：以种高大乔木落叶为主；次干道：小区的路通常5~6m,人行为主，通车为次，绿化选择富于变化、不要铺设草皮⑥消防设施在建筑设计中消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角。比如大楼的通道部分、电缆井部分，在消防设计中一般考虑不周，自动喷淋装置也不可能顾及到每个角落，物管公司应建议在这些地方配备灭火器(电器部分应用二氧化碳灭火器)或灭火砂箱。⑦一些其他特殊要求的意见在规划设计中，常有一些易被忽视问题，但从日后使用和维修的角度来看，都很重要。如：灶台下放置煤气罐的高度是否低于煤气罐的角悬挂的厨柜向通道伸出了几十公分，用户不小心会碰到脑门。冰箱、洗衣机预留位置及下水口是否适当。电路接口是否足够、位置是否合适等。规划设计需要注意的问题物业管理公司参与规划设计可从下面几个方面考①实用性房屋的功能首先满足实用功能。采光、通风、隔热都应满足要求。规划设计需要注意的问题②美观、耐用性美观与耐用两方面处理很好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。例如有些房地产商考虑美观、突出一些造型，采用一些寿命短的材料(挂灰板、铁网)装修一些间隔墙，特别在一些公共部分，造成物业管理企业在接手管理后没几年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主造成很大后期经济负担。例：住宅空调统一留位、防盗网门统一安装、尽量减少二次装修影响公共外观的不统一。以上材料尽可能采用污染外墙、影响整体美观等等。规划设计需要注意的问题③功能性除了正常规划设计考虑的功能性。还应注意一些常被忽视的功能性设施配备，如：住宅空调机留位及空调冷凝水表出户电表出户煤气表出户水表出户电表出户煤气表出户规划设计需要注意的问题集中"能源计量表"功能配备。如水、电、气能源量按功能区分，集中安放入公共区间，通常讲“三表出户”。规划设计需要注意的问题规划设计需要注意的问题物业管理用房的配备(如办公室、调度室、值班室、控制中心仓库等)住宅底层可作为物业管理用房垃圾处理。每层楼、每幢房都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设信报箱活动场地绿色的围墙护栏信报箱活动场地绿色的围墙护栏规划设计需要注意的问题规划设计需要注意的问题底层架空可作为活动场所楼间动场所规划设计需要注意的问题④安全性有条件的小区、大厦尽量设计成"封闭型"以利治安管理规划设计需要注意的问题规划设计需要注意的问题装修材料除了美观、耐用性外，要注意禁用"有毒、有辐射性"材料。道路要人车分流。规划设计需要注意的问题⑤节能性注意各种节能材料的运用公共区域照明尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不要一个开关控制一片灯，应按功能、节能配备开关(比如按照不同时间段，分别用开关控制路灯)物业管理企业在施工阶段参与主要是确保工程施工质量。物业管理企业对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因；水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。施工建设阶段的早期介入施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题(质保期除外)。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对物业的内部结构、管线布置、房间大小等做到了如指掌。这对物业管理开展奠定良好的基础。营销策划阶段的早期介入项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，包含管理模式、服务创新、内部管理机制、服务标准、质量控制方法、管理费测算等。营销策划阶段的早期介入满足销售包装设计内容的要求，同时又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。营销策划阶段的早期介入物业管理方案经建设单位确认后，在房屋销售前签订前期物业服务合同，并主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，书面确认建设单位对与物业管理有关的宣营销策划阶段的早期介入-新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；-预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；·备案：以当地法规规章政策有要求以补充条款方式：摘要有关业主权利义务重要条款竣工验收阶段的早期介入房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久化给管理带来的障碍是巨大的，所以物业管理公司进行工程竣工验收时，必须细致入微。竣工验收阶段的早期介入由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接日期与建设单位、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准准备竣工验收的表格资料房屋接管验收表机电设备按盘验收表等等竣工验收阶段的早期介入被其他工序施工所隐蔽的计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位向建设单位发出交工通知，而进行的验收是指分期进行的工程项目或个别单位工程，达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。整个建设项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收物业项目的前期管理物业项目前期筹备检验跟进检验跟进沟通确认制二、行政人力资源筹备工作组织机构许可(一)行政筹备工作收费许可机构设立和收费许可申报三(1)借鉴物业服务投标书的配置(2)集中入住装修阶段支援人员配置(3)人员到位时间(4)建设单位及其他相关单位的(1)项目的基础信(4)建设单位及其他相关单位的(1)项目的基础信息(3)财务交底(一)财务的建账收费台账的建立(二)预算编制预算成本：除日常支出外，还包括建设单位提供的前期物资装备费、入住前人员提前介入费、通过协议约定的物业补贴费用等。公公(一)物业用房的确定与装修(1)项目分期开发。(2)集中入住阶段。(二)物资装备的采购(见右图)资资资类别物业服务中心物资护物资管理处报采购计划及采购清单给建设单位，由由建设单位直接调拨物资给管理处使用。采购延迟时，管理处应根据采购计划，先购买急需用的物资，然后再逐步补充和完善。应充分考虑不同区域气候特点及备品备件采购。(一)物业服务方案与管理制度的建立(二)服务供应商的选择(三)成品保护(1)成品保护的主要方式(2)成品保护责任：原则上由建设单位组织(四)保洁开荒(1)保洁开荒的责任划分(2)保洁开荒方法与要求委托服务供方实施委托服务供方实施物业管理处组织实施成品保护(五)公共关系建立社区居会业消防供电供气(六)客户信息收集是指建设单位将已具备交付使用条件的物业交付(一)入住的准备(2)入住通知书(3)物业验收须知(5)《业主(住户)手册》3、其他准备事项房屋验收交纳当期物业服务相关费用入住管理注意事项入住准备注意事项点击添加相关标题文字入住期间注意事项(1)业主入住实行一站(2)因故未能按时办理入住手续的，可按照的办法另行办理。(3)应合理安排业主(4)在显要位置张贴入(5)指定专人负责业(6)注意安全保卫以及装饰是通过对物业装饰装修过理和纠正，从而确保物业令(2002)第110号)部令(1995)第46号)装修人：指业主或物业使用人7-2003Documen32结合本物业项目情况和要求准备装饰装修管理资料《装饰装修服务协公示装修申办流程、装修须知、所需资料和装修有关收费标准及依据与建设单位确定建筑垃圾堆放点，考虑合理覆盖半径、实行封闭或半封闭、垃圾清运单位、及时清运装修服务流程装修申报登记审核装修材料(工具)搬运装修巡查。集中装修期间，要做到普遍巡查和重重点：有无变动建筑主体和承重结构；有无未经有关单位批准的行为；有无必要的安全防扩和消防措施等作行为知》,在业主装修并书面确认.项对所附图纸进行现场核对，对新申报政府主管部门或装饰装修管理注意事项施工过程中注意现构成侵害把好验收关，整改理物业工程质量保修管理是指物业服务企业协助建设单位对房屋建筑工程竣工验收质量缺陷工程保修服务内容依据《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》在质量保修期内对工程质量问题进行协调处理。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。规定的该工程的合理使用年限.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷屋面防水工程、有防水要求的卫生间、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；房间和外墙面的防渗漏，为5年工程保修各方主体责任用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理(二)物业服务企业和相关管理部门的责任物业服务企业未履行保修协议约定，按协议约定承担违约责任，造成损失的按协议约定赔偿损失。(一)保修管理准备方案保修须知5、对物业管理处保修人员进行培训，熟知保修流程、保修控制要点、维保信息收集跟踪管理业主验收维修资料存档工程保修流程及要求工程保修责任为承建商，保修人员仅代表物业管理处协助建设单位对承建商履行保修责任的管理工作，不得对业主作出任何未经建设单位书面明确的承诺建设单位不与承建商结算保修工程款，以推动工程保修问题获得最终詹屏発簧是孺隽望人天瓷开纷收拿做衣层朝计般是奏将应生义冒金驾定，在签订工程施工合同应适当考虑滞后交付的时间要求发生涉及结构安全的质量缺陷，应及时报告建设单位，保修完成后，由建设单位或房屋建筑所有人组织验收，应当报当地建设行政主管部门备案水电未完工程常见未完工程遗留问题配套设施未完工程常见未完工程遗留问题水电未完成处理对策：承接查验时应抄录底数，承建商因施工需要使用的水电要独立计量，明确单价与结算周期；在承接查验过程中发现能耗计量装置缺失、不完善的情况，应在三个工作日内向建设单位提交完善建议并跟踪实施；利用一切社会资源包括建设单位与供水供电单位协商降低商业用水电指标比例；与建设单位协商过户时间安排；完善计量装置、调整民用商业用电水比率、结清前期费用，方可过户移交用电用水设施设备。垃圾中转房设立：尽快督促建设单位在规划设计位置建成垃圾中转房，向建设单位说明越早建设对建设单位越有利，业主的干扰越少。如前期未规划地址，可以推荐建设单位选择地下室或项目中远离业主住宅、僻静、背风处；地下室垃圾中转房必须考虑接电、通风、污水排放、清洁水源、垃圾清运车限高与行走路线等因素。其他弱电等未完工程遗留问题：协助建设单位完善相关报批报建手续的办理；协助建设单位与业主沟通协商及理赔手续；要求建设单位给出完善的时间计划并公示；组织编制对业主统一口径的回复。停车场、会所未验收的首先与建设单位明确交付使用承诺日期。与建设单位协商临时停车解决方案，如指定临时停车位对于消防系统、电梯等未通过验收项目，存在重大与建设单位协商临时停车解决方案，如指定临时停车位管理风险，不应承接该项目，如特殊原因，必须双方签订书面协议，明确由建设单位承担由此带来的一切风险及划线并向业主公布。本体质量缺陷质量缺陷工程遗留问但承建商不及时履行义给排水质量缺陷人力资源管理体系设计全案.ppt社群运营管理方案xlsx“服务”是指为他人做事，并使他人从中受益的一种有偿或无偿的活动。不以实物形式而以提供劳动的形式满“S”“E”Ceating“E”“服务”为他人做的事情物业管理停车场管理中的主要普通地下宝管理二次供水管理业主对物业服务的需求求实物品质(物业价值等)人文品质(邻里、朋友圈等)人文品质(沟通等)显性品质(秩序、环境等)隐性品质(水、电、暖、气某保安人员在巡视过程中，发现有可疑人员，应该怎么做呢?安全管理人员无实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视、检举、报告，但无侦察、扣押、搜查等权力；救援工作：及时赶赴现场、进行救助、抢救伤员、及时制止安全事故的发生和损失的扩大，及时报警。201年8月13日17时许，金某夫妇新装修入住的高层小区11楼住房发生火灾，经消防部门1个多小时的扑救，火情才得以控制。此次事故最终造成金某夫妇屋内家具、电器等烧损，同时也造成其邻居家中不同程度受损。消防部门出具了火灾事故认定书，起火原因不排除空调插座、空调一审判决，原告金某夫妇作为房主未尽注意义务，其疏忽大意是造成本起火灾损失的主要原因；物业公司对消防设施疏于维及时受理派人到漏雨处检查，拍照，必要时协助业主清理现场张贴通知将统计结果及推进结果逐步公开2010年11月19日深夜，姜某加完夜班回家，进入小区北门拐进通往自家楼栋的左侧道路3米处时，一只从天而降的烟灰缸在了他头上，当场昏迷倒地，随即被人送往附近的急救中心抢尊院方对姜某进行了一天一夜的手术急救。术后，姜某昏迷了2多个月，终于脱离了生命危险，但却留下了严重的后遗症，被鉴定为三级智能障碍伤残、颅骨缺损伤残，伴随经常发作的外伤性癫痫，完全丧失了工作能力，基本丧失了生活自理能力。这次急救共花掉姜某家26万余元医药费。11月19日当晚，警方接到报警，经当地公安机关调查，未能查明具体侵害人，但初步认定烟灰缸应当从2楼或3号楼两栋楼的南面窗户坠落出来。姜某遂将位于出事地点2.3号两幢楼一层以上50户居民以及小区管理单位某物业公物业公司提交工作记录单、巡视工作单等材料，证以确定具体侵权人，判决每户居民给予原告3000元补偿。本案中，对于高空坠物导