二手房贷款范文10篇

二手房贷款范文10篇

二手房中哪些房屋类型可以办理贷款？

商品房

银行贷款难易程度

理财师解惑：二手房在上市交易时受政策限制较少，所以银行更情愿接受这类房产贷款。不过需要留意的是如借款人有再次置业的愿望且首付资金不足，可以将第一套住房抵押给银行申请贷款，不过所抵押的房屋产权必需在没有贷款的状况下才可以。另外，对于处于按揭中的房产急需出手套现的，也需要银行同意办理转按揭的状况下才能够正常办理。

政策性保障住房

银行贷款难易程度

理财师解惑：政策性保障住房在办理贷款时，银行一般审核会比较严格。目前建委对经济适用房的政策是未满五年不允许上市交易，所以借款人在购买时肯定要弄清晰所购买的房产是否已满五年。另外新推出的两限房或是其他类似的保障性住房，在出售时也都有肯定的限制条件。另外，值得留意的是一些特别性质的房产是不能或直接上市交易的，比如：军产的房、校产、乡产、小产权以及标准价出售的已购公房等等。

已购公房

银行贷款难易程度

理财师解惑：已购公房在进行交易时涉及许多限制条件，首先需征得原房产单位同意后，购房人方可上市出售；其次，上市前需按规定补足成本价（优待价或标准价出售的住宅）才可上市交易；第三，银行在办理这类房产贷款时一般会比经济适用房更为严格，除需满意基本要求取得房产证后，另外还需要贷款的房产不在抵押状态中，这样银行才可以为借款人办理相关贷款手续。

申请贷款的借款人需要符合什么样的条件？

二手房贷款借款人必需是年满18周岁，男方不超过65周岁，女方不超过60周岁，有城镇户口的居民，本市、外地均可，并且能够供应稳定的收入证明，个人征信纪录良好等。

理财师提示：借款人肯定要注意个人良好信用的保持，在信用卡还款和水电煤汽的缴费等生活小事中，都要维护好自己的信用纪录，一次的逾期可能就使借款人的信用挂上了污点，这些都会对其日后的贷款造成负面影响。

购买二手房借款人能够贷多少钱？

二手房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来打算的，评估值一般低于评估价。贷款成数则依据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。例如：某商品房成交价为120万元，评估公司评估值为100万元，贷款成数为8成，则贷款额为100万*0.8=80万，借款需要交40万的首付，而不是像一手房那样只需交24万的首付（120*0.2）。

很多购房者会忽视了二手房评估值的影响，因此，建议广阔购房者最好先向专业的贷款机构询问，对借款人意向购买的房产做评估，综合评估借款人能够贷多少款？有多少钱是可以付首付的？这样可以避开借款人陷入不必要的窘境。

理财师解惑：以上是银行需要的最基本的资料，在实际操作中还有一些特别状况，需要借款人供应额外的资料，在借款人协作的状况才能够快速批贷、放贷，达成购房意愿。

详细贷款操作流程是什么？

简洁来说：“双方签订买卖合同收齐基本资料房产实地评估银行笔录、面签、交首付款批准贷款过户放款领新居本抵押登记”（说明：此步担保公司供应阶段性担保）

理财师提示：看似简单的流程，假如通过担保公司来办理，实际上借款人只需在银行面签、过户、领房本和抵押登记协作办理就可以了，假如借款人在材料预备和办理过程中协作的话，一般快则三个工作日，慢则七至十五个工作日即可放款。

由于办理贷款时涉及到银行、建委、房地局等多个部门，借款人最好找一家专业的贷款担保机构，关心借款人来选择合适的银行与贷款产品，在省钱的同时得到更细致、周到的贷款服务。

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置业升级贷款时需要留意什么问题？

我想询问一下，假如考虑贷款购买其次套住房，需要留意哪些问题？专家能否给些意见？

理财师解惑：第一点，留意自掏首付的部分会高些。二套房贷款首付四成“雷打不动”，假如借款人购买二手房，贷款是按80%的评估价计算的，那么首付就会增加到六成，借款人需要考虑清晰贷款的前期压力，查找适合自己的贷款方案、贷款产品及贷款方式。

其次点，借款人信用成为二套房贷款的关键。不论借款人购买其次套房，还是申请二套房以上贷款，需要保持个人良好的信用记录，由于与借款人的贷款成数及利率有直接关联，因此借款人要留意个人信用的保养与维护。

第三点，各家银行二套房贷政策不明，借款人需提前考察。虽然北京银监会将二套房贷政策大方向确定下来，但各家银行仍未出二套房贷政策的细则，从现在来看各家银行对二套房的利率执行各不相同，借款人贷款前需提前考察清晰，确保省钱贷款。

据北京市建委统计资料显示，2024年上半年北京市商品房平均销售价格为每平米5575元，商品期房平均价格更高达每平方米6795元；而今年上半年北京市二手商品住房交易市场平均成交价格为4513元/平方米以购买一套80平方米房子为例，购买一套商品期房需要54.36（6795×80）万元；而购买一套二手房则仅需要36.1（4513×80）万元。由此可见，二手房的价格优势显露无遗。但是，对于一般的投资置业者来说，假如没有银行的贷款支持，即使购买二手房，也会面临资金不足的窘境。

在当前日益紧缩的金融政策以及购房成本逐步加大的前提下，如何选择合理的二手房按揭贷款就显得尤为重要。链家金融中心的孙涛先生认为，虽然目前各大银行均实行紧缩的房贷政策，以此来抑制过热的房产投机行为，但是，银行在实施紧缩的房贷政策同时，对于真正的房产需求者仍旧会赐予很大的信贷支持。因此，作为贷款置业者，假如能走好以下三步，就能在获得贷款支持的同时，更加平安、省钱地置业。

做好风险防范。二手房，顾名思义是被别人使用过的房屋。这样的房屋问题许多，因此，风险始终存在于办理二手房按揭贷款的各个环节中。首先，由于购房者对房屋质量无法鉴定，只能从房屋外表进行简洁观看，从表面推断房屋是否存在问题，而隐形的瑕疵却无从得知，如：上下水管线、电气线路的问题等，假如没有检查出来，会给今后的房屋使用带来不少苦恼。其次，一般购房者在购房前不清晰该房屋的产权性质，原房主可能在出售前就对该房屋进行了一些处分，如将房屋抵押或出租等，更有甚者干脆就伪造一套假房产证，对购房者进行欺诈。最终，原房主可能已经拖欠物业、供暖等费用，在出售时已经让房屋“负债累累”，将债务转嫁到购房者身上。因此，购房者在购买房屋前务必要对房屋状况进行认真检查，可以向邻居询问该房屋是否存在“漏水、跑电”等日常使用中曾经消失的问题，还要向物业、供暖等部门查询该房屋是否拖欠费用。不过，客户也可以托付房地产经纪公司帮忙办理贷款和产权过户等手续，房地产经纪机构会在办理过程中供应鉴别房产证真伪、检验房屋状况、帮助物业交割等服务。

节约交易环节的费用。客户在办理二手房按揭贷款时一般先要提交买卖双方身份证明、《购房协议书》、《房屋全部权证》以及购房者的收入证明等证件，由银行进行初步审核后进入房屋评估、律师审核等程序，再交由银行正式审批。审批通过后，购房者向银行指定账户交纳首付款，并办理房屋过户、抵押登记等手续，在抵押手续办理完毕后银行发放贷款给卖房人，购房人开头按月还款。购房人在办理贷款的过程中需要交纳评估费、律师费和保险费等费用。目前，大多数经纪公司都要求客户交纳500～600元左右的评估费、贷款额2‰～3‰的律师费、贷款额×对应年费率的保险费等费用。不过，客户在对各个经纪公司进行比较后会发觉，有些经纪公司可以为客户减免一些费用。如链家房地产经纪公司就为在其公司进行二手房按揭贷款的客户免去贷款律师费，可以为客户节约贷款额3‰左右的费用。以上述总房款36.1万元，贷款8成28.88万元的房屋为例，仅律师费一项就可以为客户节约866.4元。

选一个适合你的贷款成数。目前，大多数银行都可以为在城八区内购房的客户供应最高7成20年的贷款。实际上，某些大型的房地产经纪公司会依据顾客的不同需求，为顾客量身打造适合的贷款方案。如：获得2024年度存量房中介服务机构一级单位称号的一些地产经纪有限公司，他们的金融中心通过与银行的合作，能为客户供应相对宽松的贷款条件：在那里办理二手房按揭贷款的客户可以最高贷款8成，最长贷款期限达到30年，而且房屋位置不仅仅局限在城八区内，北京市辖区内的均可办理。另外，客户在向银行办理二手房按揭贷款的时候，银行一般不接待单独客户的贷款申请，大多数银行都会向客户推举一家或几家二手房经纪公司帮助客户办理按揭贷款申请、抵押登记、产权过户等手续。房地产经纪公司不仅会为客户供应完整的询问，全程为客户办理贷款、过户等手续，还会为客户供应一些增值服务，如：鉴别房产证真伪、检验房屋状况、帮助物业交割等，关心客户降低可能消失的风险。

托付人：（以下简称甲方，即买方）

受托人：（以下简称乙方）

第三人：（以下简称丙方，即卖方）

买卖双方已经签订位于重庆市（以下简称"该房屋'）的买卖（居间）合同，三方在协商全都的基础上，本着公平、自愿的原则，签订本合同。

第一条甲方申请贷款事项

贷款银行：；贷款期限：年；贷款金额：人民币元。以上事项以贷款银行审定为准。

其次条托付事项

1、甲方托付乙方向银行代为提出贷款申请，贷款银行作出同意或者不同意的打算均视为乙方完成本领项。2、乙方依据贷款银行的需要为甲方向银行贷款供应阶段性担保。担保期限为：自贷款银行发放贷款起至该房屋抵押完成、《房地产权证》交回贷款银行为止。假如贷款银行不需要乙方供应阶段性担保，甲方仍应按本合同第三条商定向乙方全额支付服务费。

第三条贷款服务费金额及支付方式

1、贷款服务费金额：人民币元，由甲方在签订本合同时一次性支付给乙方。2、因代办贷款产生的邮寄费用（包括乙方向甲方发出的邮寄函件）复印费用等，由甲方担当。

第四条甲方责任

1、甲方应当符合相应的贷款条件，应当根据规定提交相关证件资料，并保证其真实、精确     、合法、有效、准时。否则，甲方应自行担当其责任，除乙方已经收取的贷款服务费不予退还外，还应赔偿乙方损失。

2、按规定应当由甲方本人到场办理手续的，甲方应在乙方电话或书面通知后2个工作日内达到指定地点办理手续。假如甲方未到场办理手续的，甲方应按每日40元的标准向乙方另行增加支付贷款服务费。

3、甲方应无条件协作乙方办理该房屋的抵押登记手续，同意乙方将抵押登记后的《房地产权证》转交给贷款银行收执保管。甲方拖延交验证件资料或拒绝协作办理抵押登记手续（包括甲方因其他纠纷致使该房屋被司法冻结、查封等情形），导致乙方不能准时开展工作的，均属甲方违约。甲方应按其实际延误的时间，以每日30元的标准向乙方另行增加支付贷款服务费；延误时间超过5日的，另行增加贷款服务费标准违按每日60元计算。

4、甲方应当按本合同商定支付给乙方服务费及有关费用。

5、如甲方违反本条第1、2、3款商定的义务，乙方有权随时解除本合同。合同解除时贷款银行已发放贷款的，甲方应将所借全部款项马上给付给乙方（银行发放的贷款额及相应利息），由乙方转交给银行。

6、在乙方为甲方供应阶段性担保期间，如该房屋过户到甲方名下的，甲方即以该房屋为乙方供应反担保抵押。

第五条乙方责任

1、乙方应在收妥相关证件资料后，准时在贷款银行、登记机关等规定时限内或商定时限内办理托付事项。如因贷款银行或登记机关的缘由造成不能准时办理相关事宜的，乙方免责。

2、乙方为甲方向贷款银行供应阶段性担保。

3、乙方应履行本合同规定的通知义务。

4、乙方应对所代收的各项税、费专款专用，准时给付，不得挪用。

第六条丙方责任

1、同意甲方采纳贷款方式支付购房款。

2、丙方应履行该房屋转移登记中应尽的责任，包括税、费的担当、资料的准时供应及人员的准时到场等事项。

3、因丙方缘由导致本合同不能履行，丙方除应向甲方和乙方分别支付违约金10000元人民币外，还应赔偿甲方和乙方的全部损失。如贷款银行已经发放贷款的，则丙方应立即将该贷款及相应利息给付给乙方，再由乙方归还给银行。

第七条送达地址确认

甲方、丙方确认因履行本合同而产生的相关文书邮寄送达地址为：

甲方收件人：，地址：；

丙方收件人：，地址：.

如未填写，则甲方、丙方确认其身份证或营业执照上记载地址为相关文书的邮寄送达地址。乙方按上述地址寄出相关文书3日，则认为已经送达和履行了通知义务。

第八条特殊商定

1、根据该房屋买卖（居间）合同商定的有关该房屋产权转移登记税、费和抵押登记费用的担当方，应在签订本合同时将该费用先行支付给乙方，由乙方代收代支。

2、因费用担当方未能准时支付上述费用给乙方，乙方将不向贷款银行出具放款通知单，因此而产生的不能准时发放贷款所造成的后果均由责任方担当。

第九条纠纷的处理

如因履行本合同产生的纠纷，三方可协商解决；协商不成的，任何一方可向乙方所在地人民法院。

第十条本合同一式三份，经三方签字或盖章后生效。

甲方：

年月日

乙方：

年月日

丙方：

年月日

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一、我市二手房市场的现状及缘由分析

(三)我市二手房贷款市场所面临的风险和问题

1.还款风险

借款人的还款风险包括还款信用风险和还款力量风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出精确     的推断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

2.二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效掌握，银行的利益无法得到很好的保障。

从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了"桥梁'作用，在肯定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上消失了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介从业人员素养大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我爱护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严峻，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或帮助借款人虚开假收入证明，供应虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，关心客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，担当风险的只有银行和广阔购房借款人。

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3.各商业银行内部风险管理和掌握机制尚未完善

由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房全部者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、简单，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开头直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理掌握机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格掌握，这不仅严峻违反了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序进展状态。

二、解决问题的对策和建议

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(二)尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度

借款人是否具有借款资格和还款力量是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：

1.有关部门可以依据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作状况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。

2.各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还状况，来评定借款人的信用资质。

3.各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。

(四)建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司，制定切实可行的市场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标准的小公司;提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素养，对他们进行培训和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资格。严峻打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和广阔住房消费者的利益。二手房贷款服务机构也应为自身长远进展考虑，依法经营、规范范运作诚恳守信，才能使自己的公司不断进展壮大。

一、我市二手房市场的现状及缘由分析

20__年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依旧深厚。尽管房地产开发企业或机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些乐观变化外，其它各项均无明显改观。

（一）1-2月我市二手房交易状况

20__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。

（二）1-2月我市二手房价格状况

20__年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。

（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题

1.还款风险

借款人的还款风险包括还款信用风险和还款力量风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出精确     的推断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

2．二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效掌握，银行的利益无法得到很好的保障。

从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在肯定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上消失了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素养大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我爱护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严峻，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或帮助借款人虚开假收入证明，供应虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，关心客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，担当风险的只有银行和广阔购房借款人。

3．各商业银行内部风险管理和掌握机制尚未完善

由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房全部者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、简单，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开头直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理掌握机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格掌握，这不仅严峻违反了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序进展状态。

二、解决问题的对策和建议

（一）进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的力度。去年11月__市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快增长的若干意见》。该意见就明确提出：市住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，购买其次套商品住房首付款比例仍执行30％。在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。鼓舞职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。这一政策的出台，使我市房地产成交量在国内房地产市场总体状况不景气的状况下，有了肯定程度的回暖。消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应渐渐显现，20__年我市的房地产市场可能显现以下特点：一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。二是我市的经济适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放市场的供給将会大幅增加，这对平抑房价上涨，改善住房结构，稳定房地产市场将会发挥乐观的重要作用。面对这一现状，除政策的引导、政府的努力外，市场中的广阔主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定进展。

（二）尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度

借款人是否具有借款资格和还款力量是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：

1.有关部门可以依据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作状况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。

2.各商业银行还可通过审查借

款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还状况，来评定借款人的信用资质。

3.各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。

（三）连续推行存量房（二手房）交易资金托管业务。存量房交易资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全部房款存入托管部帐户，由托管部出具“托管凭证”，作为办理房地产权证的要件之一，这是房地产管理部门监控二手房市场的有力举措。__市存量房（二手房）交易资金托管部成立于20__年12月21日，至今便利了近千户的宜城人民，起到约束房地产中介企业的行为和维护交易双方的合法权益的良好作用。

共性之处

估量承受力量

购房者在贷款购房前，肯定要充分估量自己的承受力量。很多贷款购房者急于购房，并没有事先充分估量自己的还款力量，贸然贷款的结果往往是月供压力过大，影响了生活水平。一般来说，银行为了保证信贷资金的平安，都会要求贷款者供应至少2倍于月供的月收人证明。

选择还贷方式

目前的还贷方法有两种：等额本息还款法(也叫月均还款法)和等额本金还款法。前者特点是每期还款额相等，比较适合收入稳定的人群；后者的特点是前期还款额较大，随着贷款本金的渐渐偿还，还款额会渐渐递减，且总体利息额会比等额本息少，比较适合现阶段资金充裕、将来预期收入不确定的人群。两种方法各有优劣，需要贷款者依据自己的实际状况进行选择。

照实对待审查

贷款人曾经贷款买过房或车且现在尚未还清，此时再申请就属于二次贷款。银行为了在房贷变成不良资产时便于变现，对二次贷款申请人的资质审查比较严格，需要申请人提交的资料比一般商业贷款要多。有些贷款者不了解这些，对相关材料往往隐瞒不报或者虚报，银行会通过网络查知贷款者以往记录，拒绝贷款者申请。

共性差异

贷款基准不同

与一手商品房贷款相比，二手房贷款所用的基准不同。一手商品房贷款中提到的“八成二十年”或是“七成二十五年”都是相对于成交价而言，而二手房由于存在折旧年限问题，绝大多数银行都是以评估价为基准。先由银行指定的评估公司对房屋评估，再比较成交价和评估价，依据低者打算贷款成数、年数，以此掌握风险。一般状况下都是评估价较成交价低，此时评估价与成交价之间的差额要由购房人补足，所以尽管二手房总价不高，但是首付会高一些。

贷款程序不同

由于二手房信贷涉及评估问题，所以二手房信贷比一手商品房贷款多一道程序，即由银行认可的评估单位进行评估、出具评估报告，然后同其它所需材料一起交银行审核。

房屋要求不同

可以获得贷款的二手房要具备的基本条件是：售房人已经取得房屋产权证、具有完全处置权利、可以在二级市场合法交易。除此之外，目前北京市各大银行规定，对1985年以前的二手房申请贷款会有肯定限制，如有的银行实行每减5年削减一成贷款额的方法，有的银行干脆对某一年月以前的二手房不供应贷款，购房者在贷款前肯定要到银行询问清晰。

贷款期限不同

银行与房产中介说再见

在二手房交易最火热的这个夏天，建设银行却与这个二手房市场拉开了距离。记者了解到，从7月底开头，建设银行就开头不再对链家、我爱我家等各大房地产中介公司进行二手房按揭的“返点”。

建行此举吸引了众多的目光，多家媒体报道了“建行暂停二手房贷业务”、“退出二手房贷市场”。不过，建行日前在其官网上澄清公告：未对二手房贷款业务作出政策调整，建行对二手房贷将连续大力支持。但公告同时也说，建行的个别分行最近针对当地市场状况，综合考虑风险、成本等因素，调整了与中介机构之间的利益关系。

记者也了解到，在数家房地产中介公司推举的按揭银行名单里，已经没有了建设银行。个别中介对此的解释是，可能是建行某些分行上半年的信贷额度基本用完了。依据建设银行公布的上半年信贷投放状况来看，截至6月末，建行人民币贷款新增7085亿元，新增额位居同业第4名，当年新增19.77％，制造了该行多年来的最高水平。同时，建设银行确定全年贷款增量目标约为9000亿元，鉴于上半年新增贷款已达7085亿元，将来的贷款空间已经相当狭窄。

事实上，不止建行开头“甩”开中介，进行独立行动。中国银行、中信银行、工商银行和交通银也开头在北京试水二手房全程服务，深进展也在北京和深圳推出试点，原先实行凶狠“返点”策略的兴业银行也已收缩战线。

银行推出的这种直客式二手房贷，最大的特点就是不需任何费用，可以帮客户省下中介费、二手房评估费、贷款手续费等，它们的杀手锏就是“免费”、“平安的资金保障”。

中信银行的“二手房买卖直通车”联合搜房网作为网络信息平台，双方可直接见面，为买卖双方省去高额的中介费和佣金，而且中信银行所供应的房价评估、办理贷款、资金监管和帮助过户服务均免费。交通银行“益居宝”中明确对二手房交易过程中所产生的评估费、资金托管费、过户费和抵押登记代办费4项费用都可全免。交行在门户网站的“个贷E站”专栏，每日都有更新的房源信息，购房者可通过所供应的卖房人电话，自行联系看宜，交行也不会介入贷款前的细节，购房者可自由打算是否到交行贷款。而工商银行的“购房易”虽然会产生约为0.8％的服务费用，但与中介的2.5％的佣金相比，仍旧可省下不小的一笔开销。

有业内人士透露，近期银行与中介在“返点”上消失分歧。中介机构盼望银行给的“返点”能够提高，而银行自然要维持在一个较低的水平，再加上银行房贷全年指标任务大部分已在上半年完成，因而也有削减房产中介佣金(即返点)比例的想法。这样一来，最终导致了银行与中介“分手”单干。

难舍的“爱恨情缘”

所谓“返点”，是房地产中介公司把客户推举给商业银行做按揭贷款，银行赐予中介公司肯定比例的信息费。这是商业银行和中介公司在二手房按揭交易中默契的“潜规章”。

一般买房人需要从中介获得一些信息，而中介会向买房者供应一个相应的可以进行放贷的银行，实际上二手房买卖双方多数是中介撮合成交的。中介手上最重要的砝码就是客源，银行需要这些潜在客户的信息，而对于中介来说，哪家银行给的“返点”高，就向哪家银行供应客源。

银行方面反映，对于给房产中介“返点”，银行也是无奈之举。银行业竞争激烈，假如这家给“返点”，那家没有，后者就会失去较多的贷款客户，于是有的银行有意给出高“返点”，来抢夺其他银行的信贷额度。

但不行否认的是，“返点”行为的确让银行在获得中介房源上抢得了先机。银行得到贷款客户而中介拿到信息费，两边各得其所。比如，近100万元的贷款，中介最多可以拿到6000元的信息费，当然会乐观地为银行拉客户，而银行则可以借机完成房贷指标。

银行在这过程中虽有无奈，却也是欢乐的。

曾经，银行和中介就信息费的比例达成过平衡。但今年年初以来，房地产市场快速火爆，中介开头要求商业银行增加佣金。年初，一般佣金的比例仅仅0.3％左右，最高不超过0.6％；而根据目前的“行规”，北京地区的平均“返点”比例一般为1.5％-1.6％，上海约为2％左右，已经直逼银行“返点”的极限。

记者了解到，不少大型商业银行在房贷“返点”方面比较谨慎，一般不超过0.6％的底线，而中小银行为了争抢份额则激进地提高“返点”比例。

一位银行业内人士算了一笔账，银行的筹借资金成本在3.5％左右，贷款年利息在4.5％左右，100万元房贷利润每年只有1万元，还款时间越长，利润就越高。假如顾客2到3年内就提前还贷，0.6％以上的“返点”占去了大块利润，那么银行短期内只能获得微薄的利润甚至遭受损失。假如遇到中介为获得高额“返点”而搞的假按揭，银行则要承受更大的风险。

买房人最终受益

可以说，与中介“分手”，银行是受益的。首先，直客式房贷服务锁定房子的买家在该行贷款，这是银行从二手房贷市场上抢客户的手段之一。其次，这也是银行掌握信贷风险的重要措施。由于中介的不诚信行为导致银行的二手房贷不良率居高不下，始终是困扰银行的心病。而假如能绕过这一中间环节，由银行来把房源关，则能有效地提高这部分贷款的质量。

最终的受益者还是买房人。中介占据二手房交易市场，除了银行慢慢难以承受较高的信息费外，买房人的费用负担也不小。

据悉，现在房屋中介一般要收取以下6笔费用：占房屋总价0.5％-2.5％的中介佣金，占贷款金额0.3％的担保费(不少于1400元)，3000元／笔的代办过户费，300元／笔的抵押登记费，300元／笔的评估费和200元／笔的公证费。以购买一套价值100万元的房子，贷款60万元为例，假如通过中介进行买卖，买方花费将超3万元。

二手房交易量的逐年上升,使得一系列经济问题慢慢突现,例如产权关系不明晰、中介机构不规范、二手房质量存在缺陷等,使得住房消费者的消费意愿不能完全表达。系统分析二手房交易过程中存在的问题并提出建设性的解决方法,具有重大意义。

一、二手房交易中存在的问题

二手房是指再次进行交易的住房,即在量住房,它的存在是对住房一级市场的补充,有利于抑制房价的过快增长,满意不同群体,特殊是中低收入群体的自住需求,因此政府为了促进住房一级市场和二级市场的协调均衡进展,大力培育二手房市场。通过转变居民的住房观念,推动住房安排的市场化程度,同时使用大量专项资金改造非成套住宅,通过拆迁危房、老房,改造非成套住宅和盘活产权制约房产等一系列手段,使数量巨大的存量住房进入市场流通。同时,大量的二手房交易也带来了一系列问题,如产权纠纷、质量无法保证、中介机构恶意隐瞒住宅缺陷等问题。

1.政策制定存在不足,制约了二手房市场的进展。

上市交易的限制性规定,为建立开放住房三级市场,拉动住房消费发挥了重要的推动作用。但是,随着形势的进展和经过实践证明,有些政策因缺乏严谨的房地产理论体系支撑,多属于过渡性、探究性质而显滞后,特殊是在政策制定的准时性、连续性和前瞻性等方面存在不足,使二手房上市束缚太多,手续繁杂,交易受到限制,在肯定程度上制约了市场的进展。

2.二手房交易中的信息不对称。在二手房交易过程中,信息不对称表现为二手房交易中的买卖双方对二手房的质量、产权性质等内在属性所拥有的信息的差异性。二手房的卖主一般都是使用过该房一段时间的拥有者,在使用过程中对房屋的质量、缺陷、区位特点等都有肯定的熟悉,而二手房的买主对二手房的熟悉一般都是通过简捷渠道熟悉,特殊是通过与卖主的沟通对所要购买房屋有了初步的了解,而买主自身对房屋使用的体会几乎是零。二手房买卖双方对商品信息熟悉渠道的差别,导致双方对二手房信息拥有量的差别。在市场机制作用下,买卖双方追求自身利益最大化,卖主有隐蔽房屋缺陷的激励,从而获得更高的交易价格,而买方有压低交易价格的激励,以补偿二手房可能产生的未知损失。据统计,目前哈尔滨市购房者与二手房源数量之比为10:1,房源数量与求购者数量严峻失衡,二手房源供不应求。一方面是求购者急于买到抱负的房屋,另一方面多数二手房主愿租不愿卖,还有大量的潜在房源得不到释放。同时,由于二手房的市场化程度不够,二手房交易买卖双方的角度和心态各异,卖方总拿同地区商品房来类比,开价与商品房差价不大;而买方则要强调一个“旧”字。卖房人对二手房定价过高,超出需求者盼望支出的范畴,已成为影响二手房市场进展的重要因素。

3.中介服务不规范,良莠不齐,使二手房市场难以有序进展。一些中介公司,尤其是规模小的中介机构,在管理上缺少有效的约束,素养良莠不齐,经营中存在着一系列违规甚至非法行为,如广告虚假、定金圈套、合同欺诈、收费无章等,在肯定程度上干扰了哈尔滨房产中介市场的健康进展。

4.二手房贷款条件过于苛刻,制约了住房信贷事业的进展。银行推出二手房贷款,深受工薪阶层购房者的欢迎。但在实际运作中,银行出于谨慎和稳健原则,对于二手房交易的贷款审查程度,比商品房按揭贷款还要严格得多。目前在哈尔滨,向二手房交易供应商业贷款、公积金贷款的机构只有寥寥几家,而且清规戒律多,如规定抵押房屋建筑期限、贷款额度低、贷款期限短,过于烦琐的贷款审批程序等,严峻挫伤了广阔二手房购买者的贷款乐观性,导致二手房市场资金周转困难,制约了住房信贷事业的进展。

二、对策

1.建立专业的房屋质量检验评估机构。

我国对房屋质量的评估一般由设计、建设部门进行,并且收费标准差异大,没有特地的房屋质量检验评估机构,因此需要政府部门在税收方面对专业机构加以补偿,使其降低费用。费用的削减必定会提高其业务量,促进其生存进展,由于通过专业机构的质量评估其效果优于通过中介机构交易。专业质量评估机构的存在,不但有利于政府的集中监督、规范,而且也有利于相关质量标准的科学统一。

2.加大二手房贷信誉力度,提高市民的购房力量。目前,哈尔滨虽有几家银行由以前只给商品房贷款进展到也给二手房交易贷款,并成立了市房屋置业担保公司,为市民购房贷款带来了便利,分散和化解了个人贷款风险。为使更多的群众通过信贷方式早圆住房梦,住房贷款部门应降低门槛、搞好服务、拓展业务、扩大信贷,加大对二手房交易的信贷支持力度,使市民的潜在购房需求转化为现实购买力量。

3.完善市场服务体系,拓展住房消费服务。包括信息服务体系,实行登记、、查询等微机化一条龙服务,依据市场需求制作各类宣扬材料和刊物,传播信息,分析行情,释疑解惑,引导消费;交易服务体系,办好大众喜闻乐见的春秋两季的房展会、拍卖会,组建房屋转换服务中心、租赁中心等;权属登记服务体系,实行限时办公、权属登记备案制度;金融服务体系的建立等。有关部门应针对消费需求,对房源品类作近期与远期的凋查统计,实行房展会或特殊推举等方式,定期向群众公示,让住房需求者能准时了解哈尔滨各类二手房房源状况。

4.鼓舞二手房市场的房产中介机构建立自我品牌。政府部门应推动房产中介机构的品牌建立,房地产管理局等相关政府部门综合考察各中介机构的资本量、专业人员数、交易量、投诉量等指标对其进行市场评级。对达不到肯定级别的企业进行停业整顿;对评级优秀的企业加以宣扬,工商等部门对其经济行为在税收、资本要求量等方面给以优待,以促进其快速进展。鼓舞中介企业以连续、加盟等方式快速进展,扩大企业的品牌效应。各级政府应避开地方爱护主义,鼓舞外地中介机构在本地建立子机构。

在刚涉足人民币业务之初，四家获得法人资格的外资行就明确提出把房贷作为他们优先进展的人民币零售业务之一。外资银行在争夺房贷市场上攻势迅猛，以期在短期内尽快占据市场。

几家外资银行都表示，在近期开展房贷业务的推广期里，针对不同客户，有不同程度的各种优待活动。花旗银行表示，7月31日之前办理个人房贷业务的客户可获得免除人民币贷款手续费、评估费、律师费、包括部分保险如火险等优待，东亚银行则称将依据借款人资信程度和借款额度进行共性化的优待设计。相关人士还表示，一旦他们的一个推广期活动结束，下一个项目又会相继推出。

目前，各家外资银行的按揭贷款首付比例各不相同。花旗银行按揭贷款额度最高可达房产价格或评估价格的70％，年限最长达30年。渣打银行的首付比例规定和花旗银行相同。另外个人还可办持证抵押贷款、同名转按揭等业务。汇丰银行个人按揭贷款的首付比例为三成，一手房产贷款年期最高30年，二手房最高20年。东亚银行的个人住房按揭贷款最长贷款期限30年，90平方米以下的住宅首付两成，90平方米以上的住宅首付须三成。四家外资银行均表示执行央行允许范围内的最优待贷款利率。

分切房贷蛋糕，二手房市场首当其冲

外资银行当前已经可以开展一手房和二手房按揭贷款业务了，来自汇丰网站的信息，截至4月，汇丰在中国内地楼宇按揭楼盘数为68个，其中北京有27个。虽然外资行多表示，在一手房还是二手房的按揭选择上，以客户需求为主。但分析人士指出，由于在土地开发时银行就要介入，一手房按揭贷款行的选择打算于开发商，而长期以来中资行就比较有优势。所以在二手房按揭贷款上，中外资行之间将更加争夺激烈。

有统计数据显示，选择在房产中介公司登记买二手房的25―35岁消费者已经由2024年的38％上涨到2024年的56％。将二手房作为置业首选的人越来越多，年轻化趋势越来越明显，而在调查中，80％的年轻人会选择按揭贷款买房，市场份额巨大可想而知。

在人民币业务尚未开展之前，外资银行与中资银行在房贷业务上的较量还仅限于高端住宅的高端客户。而现在，随着外资行业务的推动，贴身较量已是不行避开。专家估计，外资银行的全面进入将使二手房房贷业务的竞争白热化。由于外资银行进入后会带来更多先进的金融信贷理念，而年轻人比较简单接受，在市场争夺上将使中外资银行的竞争更加激烈。

房贷市场攻势急，过招最终拼质量

在个人按揭贷款业务全面开花之际，外资银行在相关业务市场占据上连续了一贯的加速度。据悉，渣打银行近期推出了中小企业人民币“房产抵押贷款”。通过该产品，中小企业可以以住宅或商业房产作抵押，获得长达10年高达房产价值70％的贷款。据悉，花旗银行在6月份则有望推出个人房产人民币抵押贷款。而在这块业务上，中资银行现在是少做的。

在看待外资银行加快进军攻势上，专家认为，作为在房贷市场盘踞多年，中资银行在与开发商、二手房中介机构以及其他中资银行的关系上赛过外资银行。加上办理房贷业务的周期往往需要两个月左右时间，要短期内占据房贷市场，外资银行还是难以成行。

在国内当前，间客式房贷占据肯定主导。然而在中国香港地区及海外，直客式房贷是国际惯例，这一模式为购房者简化了手续，降低了成本。所谓直客式房贷又称超前按揭，通俗一点说，就是买房先找银行，整个按揭业务围绕银行来做。在一手房市场，银行直接贷款给买房人，买房人拿着全额款项给卖方。在二手房市场，则往往不经过房产中介，银行包办了买和卖的主要环节。

不对等嬉戏

在这其中最为尴尬的是房产中介，由于不得不面临着角色定位的转换，甚至有丢掉饭碗的危急。

放两个蛋糕，分别写着一手房和二手房，假如只能二选一，房产中介必定毫不迟疑选择二手房，由于这块蛋糕更大更美。数据在那儿明摆着，以北京市为例，2024年二手房成交比2024年翻了一倍，为2.1万套，然而仅2024年9月的单月成交量就达2.75万套。

某房产经纪公司总经理的话听起来却颇为无奈：

“不是不想，在一手房市场除了做一些售房吃一点儿汤水外，我们还能做什么呢?”

诚然如此。在一手房市场，无论是直客式还是间客式房贷，主要是银行和开发商这对利益对立统一体在拼着力，基本上没有旁产中介什么事儿。

焦点集中在了二手房市场。

有人的地方就有江湖，有利益的地方就有博弈。在二手房这个江湖中，买房人和卖房人既是当事人也是旁观客，真正的选手是银行和房产中介。

然而这对选手天生就不对等。你见过灌木藤萝和乔木竞争阳光雨露么?在乔木幼小的时候，灌木的存在有利于优化土壤，爱护水土，然而当乔木长成大树，很多灌木便消逝了，只剩下藤萝依附在上面坚韧生长。

做藤萝还是做灌木，这是个问题。然而市场的脚步并不容许追随者有太多的考虑。

藤