上海九隆坊商业定位策略报告

九隆坊商业定位策略报告

目录第2页|共34页Part1:项目定位Part2:招商业态Part3:租金测算Part4:招商周期（2－15）（16－27）（28－30）（31－34）

Part1项目定位第3页|共34页

本案区域的商业形态是什么？第4页|共34页品牌百货公司东方商厦、大西洋百货等已先行进入五角场区域百货业的高端市场，占领绝大局部消费市场。工程北面——五角场〔1〕第5页|共34页后来者万达商业广场、百联又一城购物中心等MALL的商业工程，必将蚕食大型购物市场份额。工程北面——五角场〔2〕第6页|共34页本案以百货业、中型生活购物区作为定位将较难生存！第7页|共34页

商业辐射2.5公里左右的大润发超市，以品牌及规模效应将使区域内的中型超市自动退出竞争圈，小型便利店除外工程南面——大润发超市第8页|共34页本案不能引进中型超市进驻！第9页|共34页本案所拥有的商业资源是什么？第10页|共34页

居民、学生、白领、商务人士以及流动人群

消费群资源第11页|共34页工程周边主要为居民区，同时多个高校也集中在本区内.消费人群为本地居民和局部高校学子。同时，周边在建的写字楼及酒店也将为本区域带来局部的白领及商务人士消费群。第12页|共34页产品资源第13页|共34页独特的中庭式设计规模化地下停车场便捷的购物交通体系居民及学生为主周边品牌百货、超市、MALL并存购买力同类型业态竞争激烈第14页|共34页走差异化路线，填补空白以人均消费100-200元的消费层次为主决定业态我们的定位——第15页|共34页以年轻人为主与周边业态差异化休闲、娱乐、时尚消费区消费人群年龄构成图

Part2业态建议第16页|共34页B1业态：电玩、

数码广场（如百脑汇、太平洋）或电器专卖店（如金数码）第17页|共34页5000平米的产品规模适合中型电器卖场大面积，大空间适宜购物人群停留周边暂无同类业态同时能为其他楼层带来消费人流第18页|共34页1F业态：年轻休闲品牌服饰＋西式咖啡厅＋休闲中西餐+面包房＋仓储式化妆品＋甜品店+……第19页|共34页品牌建议：GIORDANO、U2、STARBUCKS、克莉斯汀、屈臣氏、中国银行、石头记、静安面包房第20页|共34页第21页|共34页沿街季诺休闲餐厅、面包房，蛋糕房、服饰专卖店美化街面中庭由时尚饰品，休闲服饰和屈臣氏、化装品专柜为主满足消费人群日常消费习惯沿街特色商铺能吸引人流2F业态：名店运动城（sports100）第22页|共34页整体包装，形成统一风格业态为年轻人热衷的类型具备主题性概念，形成品牌效应第23页|共34页业态：SPA（如佐登妮丝）＋餐饮（如冰火缘、黄家传菜）3F第24页|共34页吸引女性消费人群两种业态在晚间均需要较好的灯光衬托，能增加人气第25页|共34页4F业态：量贩式KTV（

好乐迪\扬歌）

吸引普通的消费客群如学生等第26页|共34页在时间上错位经营，带动人气第27页|共34页

Part3租金测算第28页|共34页租金预计表(一)第29页|共34页注：以上数据为本公司初步测算070809101112131415租金单价：4.69租金单价：5.39租金单价：6.20租金单价：7.13年租金25792748年租金29661660年租金34110909年租金39227546（年份）45678单位：元/天/M2第30页|共34页

Part4招商周期第31页|共34页过早的进行招商，在较多不明确的因素的情况下，容易造成客户流失商铺的根本结构已经明确，能够给客户较为直观的印象在主体包括立面等全部完成时再正式招商将不能在交房的同时做到商铺开业，商业气氛较难形成尽快开展招商工作第32页|共34页准备工作（45天）客户整理（30天）沟通及谈判（75天）签约收尾（30天）签约持续期（四个月）

整个招商周期约十个月，这一时间安排期望能与本案的工程进度相一致，做到交房期